[2007년 1억굴려 부자 되기①] `내집 마련 틈새상품들` 파고들어야
호재 있는 미분양분은 알짜투자처
교통 좋아질 `미래 역세권`도 유망
새해에 어떻게 재테크를 하면 가장 좋은 투자 성과를 올릴 수 있을까? 이에 대한 해답을 듣기 위해 이코노미스트가 각 부문의 투자 전문가들에게 투자 노하우에 관한 얘기를 들었다. 1억원을 어디에, 어떻게 투자해야 돈을 벌 수 있을지를 분석했다. 1억 굴려 부자 되는 비법을 찾기 위한 시도라 할 수 있다.
수도권 매매시장은 2007년 상반기까지 상승 내지 강보합세를 지속할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세 중과, 보유세 강화, 담보대출 규제, 재건축 억제 같은 시장을 억누르는 규제 장치가 여전하지만, 최근의 집값 상승은 좋은 주택을 구입하려는 실수요자가 훨씬 많아 벌어진 현상이기 때문이다. 공급이 부족해 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있다.
그리고 재테크에 유리한 수도권 주택에 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다. 게다가 대부분의 주택 구입 실수요자들은 후분양이나 원가 공개를 해도 생각보다 분양가 인하 효과가 적을 것이란 우려를 하고 있다. 또 경기 회복 속도에 발맞춰 꺾여 버린 금리 인상 기조, 이로 인한 장기 유동성 확대 현상, 대선 레이스로 접어들면서 정부가 추가 규제책을 내놓기 힘들다는 전망 등이 겹쳐 당분간 집값이 떨어질 만한 요인을 찾기도 어려운 상태다.
그렇다면, 내집 마련을 목표로 한 수요자들은 어떻게 해야 할까? 주택 매수의 적기는 언제일까? 무주택자 중 향후 가점제에 유리한 처지라면 정부가 공급하는 유망 공공택지에 청약해도 좋겠다. 하지만 청약통장이 없어 분양시장을 노리기가 어렵다면 지금이라도 자기만의 틈새 상품을 찾을 필요가 있다.
사실 수도권에서 1억원이란 종자돈만으로 내집 마련을 하기란 쉽지 않다. 그러나 방법은 있다. 가장 먼저 지렛대 효과. 대출을 받아 유망 지역의 기존 아파트를 매입하는 것이다. 단, 대출을 많이 받을수록 감당해야 할 이자 부담이 커지므로 되도록 대출 금액이 아파트 시세의 30￣40%를 넘지 않도록 하자. 또 금리가 낮은 근로자.서민주택 구입자금 대출 등을 적극 활용해도 좋겠다.
두 번째는 좀 더 공격적인 내집 마련이다. 젊어서 고생은 사서도 한다고 했다. 보유한 종자돈에 전세를 끼고 유망 아파트를 매입해 향후 가격 상승을 노리는 방법이 있다. 그러나 공격적인 내집 마련은 고통이 따르는 법. 전세를 끼고 아파트를 구입하면 정작 본인은 입주할 수 없다. 그럼 투자자 본인은 어디로 가야 하나? 가격이 싸고 깨끗한 주택(다세대.연립 등)을 골라 본인 또한 전세를 살아도 좋겠다. 다만, 여유자금이 없기 때문에 최대한 싼 전세를 골라야 한다. 이제 1억원으로 아파트에 투자하는 노하우를 알아보자.
①저평가된 아파트가 재테크 첩경
자금 여력이 부족하거나 분양시장을 노리기 어려운 무주택자들, 큰 평수로 갈아타기를 염두에 둔 유주택자들 상당수는 수도권 주택 구입 대열의 최전선에 내몰린 셈이다. 2006년 말 수도권 집값 상승에 광풍이 불며, 누구나 말하는 괜찮은 지역은 가격이 가파르게 올라 꼭 상투잡이일 것만 같다. 그래도 더 오를 것 같아 어떻게 해서라도 매물을 잡고 싶기는 하지만, 투자자가 가진 여윳돈으로는 대출과 전세를 끼고도 모자란다면 어찌해야 할까? 아마 이런 투자자가 상당수일 게다.
특히 이들 대부분은 실수요자이긴 하나 좋은 주택을 구입해 재테크를 병행하려는 목적이 강하다. 또 충분한 매입 비용을 갖고 있기보다는 뛰는 집값과 분양가에 조급해질 대로 조급해진 상황이다. 원하는 지역이나 아파트에 비해 여유자금이 부족한 이들이 태반이다.
그럴 때는 한 단계 눈을 낮춰 유효수요가 몰리는 지역, 인근의 저렴하고 저평가된 단지로 눈길을 돌리자. 특히 호재가 있는 지역의 저평가 아파트는 나중에 재평가를 받을 수도 있다. 향후 주변 지역에서 고분양가로 공급이 예정돼 있는 지역이라면 가격 상승은 시간문제라고 본다. 파주와 은평, 용인 지역의 선례를 보면 알지 않는가. 나중에 진주로 재탄생될 지역을 찾는 게 중요하다. 자금 여력이 없다면 저평가된 아파트를 찾는 것이 재테크의 첩경이다. 왜냐하면 투자액 대비 수익성이 높아 만족감이 높을 테니까.
서울 성동구 행당동과 응봉동.금호동 일대를 보자. 왕십리 뉴타운 사업과 서울숲 인근 뚝섬 상업용지 개발, 성수동 재정비촉진지구 추진 등이 눈길을 끌고 있다. 또 성수대교를 두고 강남 압구정동과 마주하고 있어 실수요자들이 관심을 가질 만하다. 한강변에 있기에 강 조망도 가능하다. 향후 뚝섬상업용지 주상복합이 고가로 분양될 예정에 있어 후광 효과를 기대해볼 만하다.
경기도 광주시 오포나 곤지암 쪽 추가 신도시 물망지도 유망하다. 분당 서현동과 수내동에 접해 있는 오포나 성남(판교)￣여주 간 복선 전철(2010년 완공), 제2 외곽순환도로가 맞물리는 곤지암 일대가 상당히 저평가 돼 있는 편이다. 곤지암의 경우 성남￣장호원 간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당.강남으로 가기가 더 편해진다. 산세가 좋아 환경프리미엄을 원하는 이들이 관심을 가질 만하다.
성남시 태평동.성남동 구도심 일대는 구도심 재개발 붐으로 인근 재개발지분 가격상승이 가파르다. 하지만 판교 개발과 주거환경 개선사업으로 향후 꾸준한 가격 상승이 기대된다. 이 밖에 경제특구로, 또 향후 고분양가로 분양 물량이 쏟아질 인천 송도동 일대나 수원 광교 신도시, 용인 서천.흥덕지구의 후광 효과가 기대되는 용인 상현동과 서천동 일대도 눈여겨보자.
②미분양은 내집 마련의 돌파구
'핑계 없는 무덤' 없듯이 왠지 미분양 물량을 덥석 잡기엔 찜찜한 면이 많다. 아파트 분양시장이 극도로 양극화되면서 분양할 때에 청약대기표까지 필요한 사업장이 있는가 하면, 미계약 적체 상태에서 입주를 앞두고 있는 이른바 깡통아파트도 속출하고 있다. 그래서 미분양 사냥에 나서기가 헷갈리기도 한다. 특히 다주택자에 대한 규제나 주택담보 대출 강화 조치는 미분양 수의계약을 고민하는 이들의 발목을 잡고 있다.
하지만, 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 나중에 두고두고 효자 노릇을 할 게 바로 미분양 분이다. 당장 보기엔 흠결이 많아도 장기적 시장 호재가 있다면, 그리고 호재가 분양 단지의 가치를 올려줄 것으로 보이면 실수요자들이 장기 투자 차원에서 검토할 만하다.
그리고 유망 지구일수록 청약경쟁률은 치열하다. 또 전매 금지, 재당첨 금지(3￣10년)란 핸디캡으로 환금성도 떨어진다. 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만도 없는 노릇이다.
그래서 여건이 된다면 유망 미분양 물량을 노려보는 것도 현명하다. 향후 분양원가가 공개되고, 추가 신도시가 개발된다고 해도 2007년 상반기까지 수도권의 가격 상승 불안은 여전한 상태다. 서울은 말할 것도 없다. 파주 신도시 고분양가와 신도시 추가 확대 바람이 불었던 파주권은 미분양 물량이 소진된 지 이미 오래다.
미분양 물량의 인접지에서 향후 고분양가로 나올 물량이 많다든가, 혹은 장기적으로 가격 상승 요인이 있다면 미분양 분이 '황금'으로 변하는 것은 시간문제다.
③분양 전환 예정인 임대아파트 '저렴'
임대아파트에는 주택공사.도시개발공사 등에서 공급하는 공기업 임대아파트와 일반 업체들의 민간 임대아파트가 있다. 이 중 공공 임대와 민간 임대 아파트는 분양 전환이 되는 아파트이다. 분양 전환 임대아파트는 적은 자금으로 내집 마련을 할 수 있는, 좋은 재테크 방법이다.
공공 임대아파트는 5년 혹은 10년 임대 기간 만료 후 무주택 임차인이 우선적으로 분양 받을 수 있다. 민간 임대는 입주 후 2년 6개월만 지나면 임차인은 임대 사업자와 협의해 분양 전환을 받을 수도 있다.
이러한 분양 전환 아파트는 우선 현재 거주 중인 무주택 임차인에게 분양 받을 수 있는 권리가 주어진다. 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양할 수 있다. 분양 전환 아파트의 장점은 임대주택법에서 분양 전환가격은 '건설 원가와 감정 평가 금액의 산출 평균가액으로 한다'고 규정하고 있다는 점이다. 분양 전환 아파트는 인근의 동일 평형 아파트에 비해 가격이 10￣15% 이상 낮다.
또한 분양 전환 임대아파트가 입지한 곳은 500가구 이상의 대단지가 많다. 택지개발지구에 위치한 단지도 많아 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 단, 임대로 거주해 분양 받을 경우 본인이 수리해야 한다는 점과 임대 아파트라는 브랜드 때문에 상대적으로 저평가되는 점은 고려해야 할 것이다.
④양도소득세 비과세 기간 채운 입주 3년차 아파트
투자자 자신이 원하는 지역 몇 곳을 고른 후 입주 3년차를 채운 매머드급 단지나 택지지구를 관심 있게 살펴보는 게 좋다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기간을 채운 물량은 세금 부담에서 비교적 자유롭다. 또 갈아타기 수요로 인해 매물량도 풍부하다. 매수자가 원하는 물량 확보가 용이한 편이다. 그러므로 대단위로 입주했던 곳의 입주 시점 3년 차를 노린다면 의외로 저렴한 가격에 매물을 얻을 수 있을 것이다.
⑤개발 호재 있지만 제대로 반영되지 않은 아파트
대부분이 최첨단 미래 정보기술로 집약되는 도시들이다. 서울 상암동 디지털 미디어시티(DMC)만 기억하고 있지만 사실은 서울 공릉동 NT.IT산업단지도 있다. 사람들이 잊고 있는 경우다. 이 단지는 노원구 공릉동 일대 4만 5000여 평에 들어서는 NIT(나노기술인 NT와 정보기술 IT의 접목) 산업단지 테크노파크로 2010년까지 4700억원을 들여 조성될 곳이다.
30여 곳의 LG필립스 협력업체, 삼성전기를 비롯해 나노 관련 업체 10여 개사 등이 프로젝트에 참여하고 KIST.서울산업대.연세대 등 12개 대학 연구소가 입주해 산학협력을 추진하게 된다.
그동안 서울 동북권은 안정된 주거 여건만을 보유하고 있었지, 이렇다 할 산업단지를 확보하지 않고 있었다. 그러나 최첨단 산업단지 조성 계획이 확정되면서 노원구 일대의 기존 아파트 중 인기 지역 판도가 바뀔 것으로 보인다. 그래서 이 일대 아파트를 눈여겨봐야 한다. 전통적인 실수요자를 중심으로 한 매매 수요 및 전세 수요자가 풍부한 노원구 지역도 이젠 공릉터널 인근 지역을 중심으로 주택가격 상승이 예상된다.
개발 호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 지역으로는 은평구 수색동과 남양주시 덕소도 있다. 수색동의 경우 경의선과 인천국제공항철도가 현재 6호선 수색역 환승역으로 예정돼 있어 편리한 교통이 크게 부각될 전망이고, 상암지구의 후광 효과도 기대된다. 덕소는 구리의 인창, 수택지구와 비교해도 손색이 없다. 중앙선 개통과 한강 조망, 암사대교 개통 예정 같은 호재로 가격 상승 여력이 있다고 보인다.
⑥광역교통망 확충 따라 사통팔달로 등극할 '신역세권'아파트
광역교통망 확충 계획에 따라 조만간 교통이 좋아질 지역을 선택해도 좋다. 서울과 가까운 경인지역의 외곽도 생각해볼 만하다. 요즘 세금 부담으로 자주 사고파는 관행이 깨지면서 한번 사면 3￣5년 이상 보유하는 경우가 늘고 있다. 이 때문에 멀지 않은 미래에 광역버스나 전철.도로 등이 확충된다면 그런 지역에 미리 산다는 건 상대적으로 저렴한 비용으로 교통이 좋은 '미래 역세권'을 선점한 셈이 된다. 9호선, 경의선, 경원선, 분당선, 신분당선, 별내선(8호선 연장), 경춘선, 국도 3호선 우회도로, 서울￣춘천고속도로, 제2영동고속도로, 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로 등 이른바 '신역세권'으로 탄생될 곳은 많다.
아파트도 아는 만큼 버는 시대다. 같은 지역 안에서도 인기 아파트와 비인기 아파트의 차별화가 뚜렷한 편이다. 또 자주 사고팔 수 없을 정도로 각종 세금 문제도 걸려 있다. 따라서 한번 살 때 신중하게, 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하자. 또 도로 시설과 학교 시설, 생활편익 시설, 발전 호재 등을 두루 살펴 거래하는 것이 중요하다.
조심할 점도 많다. 종전보다 강화된 담보대출 규제 때문에 자기자금 여력 없이 집 구매에 도전하기가 어렵게 됐다. 지렛대 효과를 고려한다면 이자 비용 등 대출과 원리금 상환을 염두에 두고 꼭 오를 만한 지역을 잘 선별하는 것이 중요하다.
함영진 ㈜내집마련정보사 팀장
yjham@yesapt.com
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