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[스크랩] 새해 청약 유망단지 15선 |부동산노트

2006-12-23 13:35

http://blog.drapt.com/simys/3254931166848539963 주소복사

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

 
 
새해 청약 유망단지 15선
■ 판교신도시 잔여분 = 올해 부동산시장을 후끈 달아오르게 했던 판교신도시는 내년에도 추가 분양을 예정하고 있다.
 
내년에는 대한주택공사에서 분양하는 6개 단지를 포함해 총 8개 단지에서 2660가구가 분양될 예정이다.
 
다만 연립과 중형 임대가 대부분이며 35평형 이상 대형 평형 공급이 주를 이룰 것으로 보인다.
 
■ 수원 광교신도시 = 수원 이의동, 원천동 일대와 용인 상현동, 영덕동 일원에 지어지는 광교신도시는 판교 이후 최대 화두로 떠오를 유망 택지지구로 꼽힌다.
2010년까지 총 2만4000여 가구가 공급될 계획이며 용적률 159% 이하가 적용될 예정이기 때문에 층수는 15층 정도로 지어질 전망이다.
 
■ 서울 은평 뉴타운 = 서울 은평뉴타운은 내년 10월 분양에 나선다.
당초 올해 분양하려다 고분양가로 불거진 비판 여론 때문에 후분양제로 분양방식을 변경하면서 공급이 연기됐다.
 
3개 지구 총 1만4631가구 규모로 지어지며 임대를 제외한 1만31가구가 공급된다.
이 중 원주민 특별공급 물량을 제외하면 7000여 가구가 일반 분양될 전망이다.
 
■ 파주신도시 = 얼마 전 고분양가 논란의 중심에 섰던 파주신도시는 당초 328만여 평에서 운정신도시 및 교하지구를 포함한 559만평으로 확대 개발이 발표됐다.
경의선 복선전철 문산~서울역 구간이 개통 예정이고 제2자유로 건설, 파주LCD 공장 이전 등 다양한 개발 호재를 갖추고 있어수도권 서북부의 판교로 불린다.
 
■ 인천 검단지역 = 최근 추가 신도시로 지정된 검단신도시는 총 5만6000여 가구 15만명을 수용하게 된다.
 
서울 도심과 인천공항에서 각각 20㎞ 떨어져 있고 인천국제공항고속도로와 외곽순환도로가 인접해 교통여건이 뛰어나다.
대주건설은 내년 9월께 검단1지구 2개 단지에 37ㆍ45평형 447가구, 33ㆍ46평형 449가구를 각각 선보일 예정이다.
 
■ 인천 송도신도시 = 송도신도시에는 총 6만3000여 가구가 들어서게 되며 국제도시 위상에 맞게 컨벤션센터, 호텔, 국제학교, 국제병원 등이 세워질 예정이다.
포스코건설은 공원 전면에 47층 3개동 규모 `포스코 더샾 센트럴파크Ⅰ`을 1월 공급할 계획이다.
 
GS건설도 1월 `송도자이` 1069가구를 선보이고 코오롱건설도 송도신도시에 주상복합아파트를 공급할 예정이다.
 
■ 화성 동탄신도시 = 동탄신도시는 2기 신도시 중 첫 입주를 앞두고 있다.
내년 상반기에는 중심상업지구에서 포스코건설컨소시엄이 최고 66층 총 4개동 규모 초대형 주상복합아파트 `메타폴리스`를 내세워 분양몰이에 나선다.
40~98평형 총 1266가구 규모로 공급될 예정이다.
풍성주택도 메타폴리스 옆에 주상복합과 오피스텔 총 248가구를 1월중 분양한다.
 
■ 용인 성복지구 = 용인 성복지구는 3개 건설사에서 총 5300여 가구를 공급할 계획이다. 민간택지개발지구로 채권입찰제와 원가연동제가 적용되지 않는다.
지역 민원으로 인해 분양이 계속 연기되고 있어 분양 시기가 명확히 정해지지 않았다.
 
■ 용인 흥덕지구 = 영덕동 65만평 일대를 개발해 공동주택 7900여 가구와 단독 1만7000여 가구가 들어서는 흥덕지구는 수원과 경계를 접하고 있다.
또 인근에 삼성전자와 각종 기업체 연구소들이 밀집해 산업과 주거가 공존하는 자족형 신도시가 될 수 있는 환경도 갖추고 있다.
 
■ 아산신도시 = 아산신도시는 충남 천안 불당동, 신방동과 아산 배방면 일대 총 111만여 평에 2008년까지 총 8125가구가 들어서는 충청권 대표 신도시다.
총 4개 블록에 걸쳐 주상복합, 업무시설, 백화점, 할인점, 멀티플렉스극장 등 다양한 상업시설들이 들어서게 된다.
 
■ 청주 신영 지웰시티 = 청주 복대동에는 신영이 개발하는 `지웰시티`가 분양된다. 미디어센터, 서비스드레지던스 등이 들어서며 최고 55층에 이를 전망이다.
평균 45층 높이에 총 17동 규모로 지어지며 주상복합과 백화점, 한방병원 등 각종 상업시설이 들어서게 된다.
 
38~77평형 중대형 4000여 가구 규모로 조성될 예정이며 1월에 1차분 2000여 가구를 분양하고 2차분은 7월 분양 예정이다.
 
■ 광주 수완지구 = 광주 수완지구는 수완동, 장덕동, 흑석동, 신가동 일원에 139만여 평 규모로 조성된다.
 
단지 내에 초등학교 9개, 중학교 5개, 고등학교 4개가 신설될 예정이다.
산월IC를 통해 호남고속도로에 5분이면 접근할 수 있고 2007년 개통 예정인 제2순환도로와 가까워 광주 시내로 쉽게 진입할 수 있다.
 
■ 부산 정관신도시 = 정관신도시는 부산 동북부 지역에 전원주택과 생산 기능을 동시에 갖춘 환경친화적 도시로 개발된다.
 
부산의 도시 기능을 분산 수용해 도심권 과밀화 해소에 기여하고 최첨단 하이테크 산업단지를 유치해 배후도시로 개발할 예정이다.
대주건설이 내년 2월 A-13블록에 1500여 가구를 일반분양할 예정이다.
 
■ 경남 양산신도시 = 양산신도시는 총 323만평 규모에 2010년까지 4만8802가구가 들어선다.
 
계획도시인 만큼 교통여건과 자연환경이 뛰어날 것으로 전망된다.
2001년 12월부터 공사를 시작한 부산지하철 2호선 연장선 4개역(증산, 석산, 중부, 남부)이 신도시에 들어선다.
 
■ 천안 청수지구 = 청수지구는 천안시 청수동, 구성동 일대를 택지개발 수용 방식으로 천안시와 한국토지공사가 공동 개발한다.
2008년까지 4625억원 사업비가 투입되며 유비쿼터스 도시기반시설을 바탕으로 법원, 검찰청, 경찰서, 세무서, 전화국 등이 들어서는 종합행정타운이 포함된다.
이곳에 상반기중 2368가구가 공급된다.
[오재현 기자]

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[스크랩] "버블 꺼질 수 없는 이유" |부동산노트

2006-12-23 13:34

http://blog.drapt.com/simys/3254931166848497975 주소복사

출처 : 풍요로움을 추구하는 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ys51

 
부동산 전문가와 점심을 먹으면서 우리나라 주택시장에 대해 얘기를 나눴습니다. 우리나라 주택시장의 버블이 꺼질 수 없는 이유를 조목조목 설명한 점이 인상적이었습니다.

부동산시장 버블이 꺼지면서 10년 장기불황에 시달린 일본 도쿄와 서울을 비교했습니다.

서울은 605㎢이고 도쿄는 621㎢로 면적은 서로 비슷합니다. 하지만 인구는 서울이 1000만명, 도쿄가 850만명으로 서울 인구가 도쿄보다 150만명 많습니다.

주택 수를 비교해 보면, 더욱 큰 차이가 있습니다. 도쿄 주택 수는 총 350만채인데 비해 서울은 단 232만채에 불과합니다. 서울에선 도쿄보다 인구가 훨씬 더 많은데도 불구하고 주택수가 118만채(34%)나 적다는 얘기입니다. 서울의 경우 4.3명당 1채에 거주하는 꼴인 반면, 도쿄에선 2.4명당 1채씩 거주하고 있습니다.

서울에선 만성적인 주택공급 부족에 시달리 수밖에 없다는 얘기입니다. 서울과 도쿄의 주택 수급여건이 근본적으로 다르다는 설명이지요. 선진국인 일본 도쿄의 주택공급은 이미 충분한 상태였습니다.

양 도시의 주택 선호도 역시 크게 다릅니다. 우리나라는 아파트를 선호하는 반면 일본에선 단독주택을 선호합니다. 핵가족화와 도심오염에 따른 고층 선호현상 등이 맞물리면서 서울에선 아파트에 대한 관심이 높습니다. 주택시장의 구조 자체가 차이난다는 것입니다.

버블보다 오히려 집값 추가상승을 우려할 때라는 게 이 전문가의 설명이었습니다. 결국 서울의 고질적인 주택부족 때문입니다. 집값 추가상승이나 버블붕괴 모두 서민경제에 직격탄이 될 수 있다는 점에서 걱정스럽습니다.

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[스크랩] 2007년 1억굴려 부자 되기 * 내집 마련 틈새상품들 파고들어야 |부동산노트

2006-12-23 13:33

http://blog.drapt.com/simys/3254931166848428454 주소복사

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

[2007년 1억굴려 부자 되기①] `내집 마련 틈새상품들` 파고들어야
호재 있는 미분양분은 알짜투자처
교통 좋아질 `미래 역세권`도 유망
새해에 어떻게 재테크를 하면 가장 좋은 투자 성과를 올릴 수 있을까? 이에 대한 해답을 듣기 위해 이코노미스트가 각 부문의 투자 전문가들에게 투자 노하우에 관한 얘기를 들었다. 1억원을 어디에, 어떻게 투자해야 돈을 벌 수 있을지를 분석했다. 1억 굴려 부자 되는 비법을 찾기 위한 시도라 할 수 있다.

수도권 매매시장은 2007년 상반기까지 상승 내지 강보합세를 지속할 것으로 보인다. 1가구 2주택 양도세 중과, 보유세 강화, 담보대출 규제, 재건축 억제 같은 시장을 억누르는 규제 장치가 여전하지만, 최근의 집값 상승은 좋은 주택을 구입하려는 실수요자가 훨씬 많아 벌어진 현상이기 때문이다. 공급이 부족해 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있다.


그리고 재테크에 유리한 수도권 주택에 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다. 게다가 대부분의 주택 구입 실수요자들은 후분양이나 원가 공개를 해도 생각보다 분양가 인하 효과가 적을 것이란 우려를 하고 있다. 또 경기 회복 속도에 발맞춰 꺾여 버린 금리 인상 기조, 이로 인한 장기 유동성 확대 현상, 대선 레이스로 접어들면서 정부가 추가 규제책을 내놓기 힘들다는 전망 등이 겹쳐 당분간 집값이 떨어질 만한 요인을 찾기도 어려운 상태다.

그렇다면, 내집 마련을 목표로 한 수요자들은 어떻게 해야 할까? 주택 매수의 적기는 언제일까? 무주택자 중 향후 가점제에 유리한 처지라면 정부가 공급하는 유망 공공택지에 청약해도 좋겠다. 하지만 청약통장이 없어 분양시장을 노리기가 어렵다면 지금이라도 자기만의 틈새 상품을 찾을 필요가 있다.

사실 수도권에서 1억원이란 종자돈만으로 내집 마련을 하기란 쉽지 않다. 그러나 방법은 있다. 가장 먼저 지렛대 효과. 대출을 받아 유망 지역의 기존 아파트를 매입하는 것이다. 단, 대출을 많이 받을수록 감당해야 할 이자 부담이 커지므로 되도록 대출 금액이 아파트 시세의 30 ̄40%를 넘지 않도록 하자. 또 금리가 낮은 근로자.서민주택 구입자금 대출 등을 적극 활용해도 좋겠다.

두 번째는 좀 더 공격적인 내집 마련이다. 젊어서 고생은 사서도 한다고 했다. 보유한 종자돈에 전세를 끼고 유망 아파트를 매입해 향후 가격 상승을 노리는 방법이 있다. 그러나 공격적인 내집 마련은 고통이 따르는 법. 전세를 끼고 아파트를 구입하면 정작 본인은 입주할 수 없다. 그럼 투자자 본인은 어디로 가야 하나? 가격이 싸고 깨끗한 주택(다세대.연립 등)을 골라 본인 또한 전세를 살아도 좋겠다. 다만, 여유자금이 없기 때문에 최대한 싼 전세를 골라야 한다. 이제 1억원으로 아파트에 투자하는 노하우를 알아보자.

①저평가된 아파트가 재테크 첩경

자금 여력이 부족하거나 분양시장을 노리기 어려운 무주택자들, 큰 평수로 갈아타기를 염두에 둔 유주택자들 상당수는 수도권 주택 구입 대열의 최전선에 내몰린 셈이다. 2006년 말 수도권 집값 상승에 광풍이 불며, 누구나 말하는 괜찮은 지역은 가격이 가파르게 올라 꼭 상투잡이일 것만 같다. 그래도 더 오를 것 같아 어떻게 해서라도 매물을 잡고 싶기는 하지만, 투자자가 가진 여윳돈으로는 대출과 전세를 끼고도 모자란다면 어찌해야 할까? 아마 이런 투자자가 상당수일 게다.

특히 이들 대부분은 실수요자이긴 하나 좋은 주택을 구입해 재테크를 병행하려는 목적이 강하다. 또 충분한 매입 비용을 갖고 있기보다는 뛰는 집값과 분양가에 조급해질 대로 조급해진 상황이다. 원하는 지역이나 아파트에 비해 여유자금이 부족한 이들이 태반이다.

그럴 때는 한 단계 눈을 낮춰 유효수요가 몰리는 지역, 인근의 저렴하고 저평가된 단지로 눈길을 돌리자. 특히 호재가 있는 지역의 저평가 아파트는 나중에 재평가를 받을 수도 있다. 향후 주변 지역에서 고분양가로 공급이 예정돼 있는 지역이라면 가격 상승은 시간문제라고 본다. 파주와 은평, 용인 지역의 선례를 보면 알지 않는가. 나중에 진주로 재탄생될 지역을 찾는 게 중요하다. 자금 여력이 없다면 저평가된 아파트를 찾는 것이 재테크의 첩경이다. 왜냐하면 투자액 대비 수익성이 높아 만족감이 높을 테니까.

서울 성동구 행당동과 응봉동.금호동 일대를 보자. 왕십리 뉴타운 사업과 서울숲 인근 뚝섬 상업용지 개발, 성수동 재정비촉진지구 추진 등이 눈길을 끌고 있다. 또 성수대교를 두고 강남 압구정동과 마주하고 있어 실수요자들이 관심을 가질 만하다. 한강변에 있기에 강 조망도 가능하다. 향후 뚝섬상업용지 주상복합이 고가로 분양될 예정에 있어 후광 효과를 기대해볼 만하다.

경기도 광주시 오포나 곤지암 쪽 추가 신도시 물망지도 유망하다. 분당 서현동과 수내동에 접해 있는 오포나 성남(판교) ̄여주 간 복선 전철(2010년 완공), 제2 외곽순환도로가 맞물리는 곤지암 일대가 상당히 저평가 돼 있는 편이다. 곤지암의 경우 성남 ̄장호원 간 자동차 전용도로가 2009년 완공되면 분당.강남으로 가기가 더 편해진다. 산세가 좋아 환경프리미엄을 원하는 이들이 관심을 가질 만하다.

성남시 태평동.성남동 구도심 일대는 구도심 재개발 붐으로 인근 재개발지분 가격상승이 가파르다. 하지만 판교 개발과 주거환경 개선사업으로 향후 꾸준한 가격 상승이 기대된다. 이 밖에 경제특구로, 또 향후 고분양가로 분양 물량이 쏟아질 인천 송도동 일대나 수원 광교 신도시, 용인 서천.흥덕지구의 후광 효과가 기대되는 용인 상현동과 서천동 일대도 눈여겨보자.


②미분양은 내집 마련의 돌파구

'핑계 없는 무덤' 없듯이 왠지 미분양 물량을 덥석 잡기엔 찜찜한 면이 많다. 아파트 분양시장이 극도로 양극화되면서 분양할 때에 청약대기표까지 필요한 사업장이 있는가 하면, 미계약 적체 상태에서 입주를 앞두고 있는 이른바 깡통아파트도 속출하고 있다. 그래서 미분양 사냥에 나서기가 헷갈리기도 한다. 특히 다주택자에 대한 규제나 주택담보 대출 강화 조치는 미분양 수의계약을 고민하는 이들의 발목을 잡고 있다.

하지만, 옥석을 골라낼 혜안이 있다면 나중에 두고두고 효자 노릇을 할 게 바로 미분양 분이다. 당장 보기엔 흠결이 많아도 장기적 시장 호재가 있다면, 그리고 호재가 분양 단지의 가치를 올려줄 것으로 보이면 실수요자들이 장기 투자 차원에서 검토할 만하다.

그리고 유망 지구일수록 청약경쟁률은 치열하다. 또 전매 금지, 재당첨 금지(3 ̄10년)란 핸디캡으로 환금성도 떨어진다. 무조건 일반 청약시장에 매달릴 수만도 없는 노릇이다.

그래서 여건이 된다면 유망 미분양 물량을 노려보는 것도 현명하다. 향후 분양원가가 공개되고, 추가 신도시가 개발된다고 해도 2007년 상반기까지 수도권의 가격 상승 불안은 여전한 상태다. 서울은 말할 것도 없다. 파주 신도시 고분양가와 신도시 추가 확대 바람이 불었던 파주권은 미분양 물량이 소진된 지 이미 오래다.

미분양 물량의 인접지에서 향후 고분양가로 나올 물량이 많다든가, 혹은 장기적으로 가격 상승 요인이 있다면 미분양 분이 '황금'으로 변하는 것은 시간문제다.

③분양 전환 예정인 임대아파트 '저렴'

임대아파트에는 주택공사.도시개발공사 등에서 공급하는 공기업 임대아파트와 일반 업체들의 민간 임대아파트가 있다. 이 중 공공 임대와 민간 임대 아파트는 분양 전환이 되는 아파트이다. 분양 전환 임대아파트는 적은 자금으로 내집 마련을 할 수 있는, 좋은 재테크 방법이다.

공공 임대아파트는 5년 혹은 10년 임대 기간 만료 후 무주택 임차인이 우선적으로 분양 받을 수 있다. 민간 임대는 입주 후 2년 6개월만 지나면 임차인은 임대 사업자와 협의해 분양 전환을 받을 수도 있다.

이러한 분양 전환 아파트는 우선 현재 거주 중인 무주택 임차인에게 분양 받을 수 있는 권리가 주어진다. 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양할 수 있다. 분양 전환 아파트의 장점은 임대주택법에서 분양 전환가격은 '건설 원가와 감정 평가 금액의 산출 평균가액으로 한다'고 규정하고 있다는 점이다. 분양 전환 아파트는 인근의 동일 평형 아파트에 비해 가격이 10 ̄15% 이상 낮다.

또한 분양 전환 임대아파트가 입지한 곳은 500가구 이상의 대단지가 많다. 택지개발지구에 위치한 단지도 많아 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 단, 임대로 거주해 분양 받을 경우 본인이 수리해야 한다는 점과 임대 아파트라는 브랜드 때문에 상대적으로 저평가되는 점은 고려해야 할 것이다.


④양도소득세 비과세 기간 채운 입주 3년차 아파트

투자자 자신이 원하는 지역 몇 곳을 고른 후 입주 3년차를 채운 매머드급 단지나 택지지구를 관심 있게 살펴보는 게 좋다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기간을 채운 물량은 세금 부담에서 비교적 자유롭다. 또 갈아타기 수요로 인해 매물량도 풍부하다. 매수자가 원하는 물량 확보가 용이한 편이다. 그러므로 대단위로 입주했던 곳의 입주 시점 3년 차를 노린다면 의외로 저렴한 가격에 매물을 얻을 수 있을 것이다.


⑤개발 호재 있지만 제대로 반영되지 않은 아파트

대부분이 최첨단 미래 정보기술로 집약되는 도시들이다. 서울 상암동 디지털 미디어시티(DMC)만 기억하고 있지만 사실은 서울 공릉동 NT.IT산업단지도 있다. 사람들이 잊고 있는 경우다. 이 단지는 노원구 공릉동 일대 4만 5000여 평에 들어서는 NIT(나노기술인 NT와 정보기술 IT의 접목) 산업단지 테크노파크로 2010년까지 4700억원을 들여 조성될 곳이다.

30여 곳의 LG필립스 협력업체, 삼성전기를 비롯해 나노 관련 업체 10여 개사 등이 프로젝트에 참여하고 KIST.서울산업대.연세대 등 12개 대학 연구소가 입주해 산학협력을 추진하게 된다.

그동안 서울 동북권은 안정된 주거 여건만을 보유하고 있었지, 이렇다 할 산업단지를 확보하지 않고 있었다. 그러나 최첨단 산업단지 조성 계획이 확정되면서 노원구 일대의 기존 아파트 중 인기 지역 판도가 바뀔 것으로 보인다. 그래서 이 일대 아파트를 눈여겨봐야 한다. 전통적인 실수요자를 중심으로 한 매매 수요 및 전세 수요자가 풍부한 노원구 지역도 이젠 공릉터널 인근 지역을 중심으로 주택가격 상승이 예상된다.

개발 호재가 있지만 제대로 반영되지 않은 지역으로는 은평구 수색동과 남양주시 덕소도 있다. 수색동의 경우 경의선과 인천국제공항철도가 현재 6호선 수색역 환승역으로 예정돼 있어 편리한 교통이 크게 부각될 전망이고, 상암지구의 후광 효과도 기대된다. 덕소는 구리의 인창, 수택지구와 비교해도 손색이 없다. 중앙선 개통과 한강 조망, 암사대교 개통 예정 같은 호재로 가격 상승 여력이 있다고 보인다.


⑥광역교통망 확충 따라 사통팔달로 등극할 '신역세권'아파트

광역교통망 확충 계획에 따라 조만간 교통이 좋아질 지역을 선택해도 좋다. 서울과 가까운 경인지역의 외곽도 생각해볼 만하다. 요즘 세금 부담으로 자주 사고파는 관행이 깨지면서 한번 사면 3 ̄5년 이상 보유하는 경우가 늘고 있다. 이 때문에 멀지 않은 미래에 광역버스나 전철.도로 등이 확충된다면 그런 지역에 미리 산다는 건 상대적으로 저렴한 비용으로 교통이 좋은 '미래 역세권'을 선점한 셈이 된다. 9호선, 경의선, 경원선, 분당선, 신분당선, 별내선(8호선 연장), 경춘선, 국도 3호선 우회도로, 서울 ̄춘천고속도로, 제2영동고속도로, 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로 등 이른바 '신역세권'으로 탄생될 곳은 많다.

아파트도 아는 만큼 버는 시대다. 같은 지역 안에서도 인기 아파트와 비인기 아파트의 차별화가 뚜렷한 편이다. 또 자주 사고팔 수 없을 정도로 각종 세금 문제도 걸려 있다. 따라서 한번 살 때 신중하게, 해당 아파트의 수익성을 면밀히 검토한 뒤 뜨는 지역과 지는 지역을 판단하자. 또 도로 시설과 학교 시설, 생활편익 시설, 발전 호재 등을 두루 살펴 거래하는 것이 중요하다.

조심할 점도 많다. 종전보다 강화된 담보대출 규제 때문에 자기자금 여력 없이 집 구매에 도전하기가 어렵게 됐다. 지렛대 효과를 고려한다면 이자 비용 등 대출과 원리금 상환을 염두에 두고 꼭 오를 만한 지역을 잘 선별하는 것이 중요하다.

함영진 ㈜내집마련정보사 팀장
yjham@yesapt.com

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