한국과 좀 다른 말레이시아 분양관 이야기

말레이시아는 ASEAN(동남아시아국가연합)의 창립 회원이며, ASEAN 자유무역지대에 전폭 참여하고 있습니다. 말레이시아의 경제는 2006년 5.9%의 성장을 기록했으며, 올해에도 동일한 수준의 성장세를 지속할 것으로 예상하고 있습니다. 실질 GDP성장률은 2008-2009년 평균 5.7%를 기록할 것으로 예측되며, 유럽의 경제분석기구인 EIU(Economists Intelligence Unit)은 탄탄한 내수 경기로 인해 실질 GDP가 2010-2012년 연평균 성장률 5.6%을 기록할 것으로 예측하고 있습니다. 실업률은 최근 5년 동안 3.5%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

“동양의 제조업 중심지”로 알려진 말레이시아에서 현재 제조업 부문은 GDP의 31.6%를 차지하고 있으며, 제조상품의 수출은 말레이시아 총 수출액의 78.4%를 차지하고 있습니다. 말레이시아는 과거 전세계 최대 고무 및 주석 생산국에서, 현재는 반도체 장비, 컴퓨터 하드디스크, 오디오 및 비디오 상품, 실내 에어컨 등의 주요 수출국으로 거듭났습니다. “멀티미디어의 중추”로 알려진 말레이시아는 기술력 회복으로 인해 2006년 현저한 수출 증가세를 보였으며, 2006년 말레이시아의 수출은 19.0% 수준의 강력한 성장세를 이룰 것으로 예상됩니다. (2005년은 8.3%)

시장 중심적인 경제와 외국어 능력을 겸비한 수준 높은 인력 및 잘 정비된 인프라로 인해, 최근 말레이시아는 개도국 가운데 가장 많은 외국인직접투자(FDI)를 받는 국가 중에 하나로 손꼽히고 있습니다. 2004년 말레이시아의 FDI는 1997년 아시아를 강타했던 IMF 사태 이후 가장 높은 규모인 $85억을 기록했습니다. 국제경영연구원 IMD는 2004년 발간한 세계경쟁력연간보고서에서 전세계 가장 경쟁력 있는 국가(인구 2천 만 명 이상의 국가 대상) 명단에 말레이시아를 5위로 선정하여, 독일, 영국, 일본 및 중국 본토보다 높은 점수를 주었습니다. 해외 투자지 매력도 지수(A.T 커니)의 최신 보고서에 따르면, 말레이시아는 전세계 해외 비즈니스 환경이 가장 좋은 국가 top 3안에 선정되기도 했습니다. 낮은 비용, 매력적인 사업 환경 및 글로벌화 수준이 높다는 점에서 말레이시아는 해외 비즈니스를 고려하는 사업체에 있어서 최적의 선택으로 평가 받고 있습니다. 말레이시아는 현재 전세계에서 가장 세계화된 국가 중 19위, 세계은행 보고서에서는 25위를 차지하고 있습니다.

성장에서 오는 직접적 수익뿐만 아니라 말레이시아 링깃 화에서 발생하는 환차익을 누리기 위해 많은 기관 및 개인 투자자들은 자신의 투자 자산을 말레이시아 통화표기 자산으로 전환하고 있습니다. 골드만삭스 및 모건스탠리는 그 동안 미국 달러에 대한 고정환율로 인해 링깃화는 저평가 되었었지만, 향후 많은 개선을 이룰 것으로 예측하고 있습니다. 중국이 통화에 대한 규제를 완화할 것으로 예측되면서, 말레이시아 정부가 링깃을 규제할 타당한 이유가 없어 보입니다. 빠른 시일 내에 투자가들은 링깃으로 표기된 자산을 획득해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

경제 호황, 높은 FDI(외국인직접투자), 낮은 인플레이션 및 낮은 수준의 국제 부채 규모 등으로 인해 현재 말레이시아의 은행 업계는 매우 견실한 성장세를 유지하고 있습니다. 이와 더불어, 낮은 금리와 임금의 증가로 인해 은행들은 부동산 대출에 대해 그 어느 때보다도 더 많은 준비가 되어 있습니다. 더 높은 LTV(주택담보인정비율)를 적용하고 더 장기적인 상환 기간을 제공함으로써, 주택 구매자 입장에서는 최근 10년을 통틀어 대출 감당능력이 현저히 증가하여, 이는 직접적인 주택가격 상승으로 이어지고 있습니다. 더 나아가, 은행들은 주택담보대출시장에서 자신들의 시장 점유율을 높이기 위해 치열하게 경쟁을 벌이게 되어, 향후 주택구입을 원하는 내외국인 모두에게 더 새롭고 더 향상된 대출 상품을 제공하게 되었습니다.

위의 그래프를 보면, Klang Valley지역의 평균 가계는 월 수입 중 18%를 이 지역의 평균주택가격의 주택담보금을 갚는데 사용하고 있습니다. 아시아 금융위기 동안, 이 수치가 35% 이었던 것을 감안했을 때, 이는 대출 감당능력 측면에서 매우 양호한 수준이며, 수입의 지속적인 증가세로 인해 더 성장할 여지가 충분하기에 더욱 긍정적입니다.

대출시장에서 중요한 요인 중 하나인 금리는 향후에도 낮은 수준을 유지하거나 혹은 미미한 증가를 보일 것으로 예측됩니다. 그러나, 탄탄한 경제 및 내수 성장이 지속될 것으로 보아, 이는 전체적인 소비자 심리에는 별 영향을 미치지 못할 것으로 전망됩니다. 소비자 지출 역시 2006년 한해 동안 9.6% 수준을 유지할 것으로 보입니다.

<<그래프>> 가계 소득수준 대비 담보대출 상환 금액 비율 , 현재 가계의 대출 감당능력이 최대 수준임

말레이시아를 다녀간 총 관광객 수는 2003년의 1,050만 명에서 2005년 1,650만 명으로 증가했으며, 2007년에는 2,000만 명을 육박할 것으로 전망됨에 따라, 관광은 연간 8%의 성장을 기록하여 경제 부흥의 또 다른 원동력으로 평가 받고 있습니다.

1995년에서 2020년까지 예정된 주요 관광 인프라 프로젝트 건수는 총 31개이며, 총 투자금액은 M$ 1,630억입니다.

활발한 정부의 지원과 말레이시아 당국의 My second home 프로그램 (해외 퇴직자 이민 유치 프로그램) 및 2009년 38%의 성장이 예측되는 중국 관광객 증가 등 감안했을 때, 현지 관광업의 상승 기조는 향후에도 빠르게 증가할 것으로 예상됩니다. 올해, 말레이시아는 독립 50주년을 기념하여 “말레이시아 방문의 해; 2007”를 홍보하고 있습니다.

독특한 KLCC의 트윈타워에서, 타만 네가라의 열대 정글과 시파단의 세계 최적의 다이빙 지대, 키나발루의 경이로운 경관까지 관광지로써 말레이시아의 매력은 끝이 없습니다. 말레이시아의 다양한 매력과 맛있는 요리, 친절한 국민 등으로 인해, 말레이시아는 동남아에서 가장 인기 있는 관광지로 급부상하고 있습니다.

특집1탄) 왜 말레이시아에 투자해야 할까요? |수익형부동산

2008-06-09 13:06

http://blog.drapt.com/refirst/5035781212984380867

특집 1탄

왜 말레이시아에 투자해야 할까요?

말레이시아의 경제 규모는 현재 매우 빠른 속도로 성장하고 있으며, 중국의 수요 증가로 인해 큰 수출 효과를 입고 있으며, 미국, 중국, 일본으로부터의 외국인직접투자(FDI)규모도 엄청나게 증가하고 있습니다. 말레이시아 사업가들 입장에서, 해외 수출, 특히 대중국 수출 기회가 증가하고, 말레이시아의 견실한 외환 보유고로 인해 인플레이션이 낮게 유지되는 한편, 국가 부채율이 현저히 감소했으며, 이로써 현지 은행업계의 신뢰도 및 이러한 성장에 대한 안정성 및 성장의 지속가능성에 대한 해외 투자가들의 투자 심리는 그 어느 때보다 강력합니다. GDP 성장률 및 FDI(외국인 직접 투자) 규모 등의 경제지표에서 볼 수 있듯이, 말레이시아 경제는 급격히 성장하고 있습니다.

여기서 중요한 것은 경제성장의 지속가능성이며, 말레이시아가 전 세계에서 가장 젊은 인구층을 보유하고 있고 인구의 도시화 추세가 유례없이 빠른 것을 감안했을 때, 말레이시아의 지속가능성 지표는 매우 높은 수준입니다. 싱가포르 등 다른 동남아 국가들과 비교했을 때 상대적으로 부동산 가격이 낮으며, 최근 지역 본부를 이곳으로 이전하는 다국적 기업이 점점 늘어남 따라 역동적인 모습을 보이고 있는 콸라룸푸르는 현재 엄청난 속도로 발전하고 있으며 향후 성장 가능성은 더 풍부합니다.

간략히 언급했듯이, 현지 은행의 신뢰도 및 도시 가구의 소득이 현저히 증가함에 따라, 가계의 부동산대출감당 능력은 최근 10년을 통틀어 최고를 기록하고 있습니다. 말레이시아 정부에 대한 해외 투자가들의 투자 우선순위가 최고 수준을 유지하고 있으며, 현지의 부동산 투자자들은 이러한 시장의 유동성 효과를 톡톡히 보고 있습니다. 이로써, 외국인들도 담보대출을 통한 현지 부동산 취득이 용이해졌으며, 이는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 끼치고 있습니다.

위의 요인 외에도, 현재 다른 동남아 국가에서는 천연의 자연경관, 저렴한 여행경비 및 문명으로부터 훼손되지 않은 관광 자원 등이 점점 사라지고 있는 반면, 여전히 이러한 장점들을 보유하고 있는 말레이시아의 관광 시장은 가파른 성장세를 보이고 있습니다. 콸라룸푸르의 밤의 여흥에서부터 타만 네가라의 정글과 랑카위의 매력적인 해변까지, 말레이시아는 모두를 위한 관광지입니다.

말레이시아 정부가 모든 부동산 매매에 대한 양도세율을 0%로 인하함에 따라, 올해 4월부터 말레이시아의 부동산 시장은 투자가들에게 더 큰 매력으로 다가올 예정입니다. 기존 제도에 따르면, 매도자는 부동산으로 인한 수익의 40%를 양도세로 납부해야 했으나, 양도세가 철폐됨으로 인해 시장의 유동성이 증가하고, 더 견실한 투자 환경이 조성되어 부동산 경기가 부흥될 것으로 예상되고 있습니다.

말레이시아는 부동산 투자가들에게 비용측면에서 효율적인 나라입니다. 말레이시아의 수도인 콸라룸푸르의 부동산 가격은 전 세계 어느 나라의 수도보다도 부동산 가격이 저렴합니다.리조트 국가로서 말레이시아는 관광객이 즐길 수 있는 다양한 즐거움을 제공하고 있으며, 이로써 연간 관광객 수는 나날이 증가하고 있고, 그 결과 관광산업은 현지 경제 성장의 원동력이 되고 있습니다. 말레이시아 국가의 경제가 성장을 지속하고 있음에도, 낮은 수준의 인플레이션 및 해외수출기회 증대, 다국적 기업의 지역 본부 유치 등으로 인해 엄청난 규모로 해외투자가 증가할 것이며, 부동산 부문으로 유입되는 해외 투자 규모도 상당히 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

2008년 4월 10 목요일 부동산투자연구소 나창근 대표이사 드림

한국과 좀 다른 말레이시아 분양관 이야기 |수익형부동산

2008-06-09 12:54

http://blog.drapt.com/refirst/5035781212983682176

요즘은 말레이시아 부동산 투자를 하기 위해 찾아오시는 한국분들에게 KL시내의 부동산에 투자해야 하는 이유와 현장들을 보여드리느라 많이 바쁘게 움직이고 있다.

그 중 심심찮게 요청되는 내용 중 으뜸은 분양관을 보여달라는 것이다.

하지만, 막상 분양관을 찾다보면 KL 시내에 위치해 있는 분양관들은 소수에 불과하고 대부분 오픈을 해있더라도 모델룸이 한, 두개에 그쳐 단촐하게 되어 있는 곳이 많다. 시내를 벗어난 외곽지역들에서는 비교적 쉽게 분양관을 찾을 수 있고, 또 시내와는 다르게 잘 꾸며져 있는 곳도 자주 볼 수 있다.

그래서 분양관에 대한 인식이 한국과 많이 다른 말레이시아의 분양관에 대해 소개를 해야 할 것 같다.

우선, 말레이시아의 콘도나 아파트의 경우 2~3년전만 해도 Nude 분양이 대세를 이루었었다. Nude 분양이란 건물만 지어놓은 상태로, 가장 기본적인 설비만 갖춘상태에서 분양을 하게되므로 내부인테리어에 대한 소개를 할 필요성이 적었다. 분양을 받은 입주자들이 실거주에 들어가기 전 전등은 물론, 각종 부대시설과 가구까지 모두 직접 설비 및 설치를 해야했다는 말이다.

종전의 이러한 관행들에서 탈피하여 분양관이 활성화되기 시작한 것은 부동산 활성화를 위한 정부의 정책이 바뀌어가고 고급 거주용 건축물에 대한 말레이시아 국내는 물론, 외국 투자자들의 관심이 고조되면서 Partly Furnished는 물론 Fully Furnished와 같은 조건을 갖추어 고객들의 눈길을 끌기 위한 경쟁이 심화되었기 때문인데, 이러한 시장의 마케팅방식의 변화(한국과 비슷한 양태)에도 불구하고 여전히 분양관을 방문해보기가 쉽지 않은 것이 KL 시내를 돌아다니며 겪게되는 현상들이다.

CREST(크레스트)의 경우에도 분양관이라고 하는 것은 아예 찾아볼 수도 없이, 분양사무실에 모형과 홍보동영상, 브로셔만 갖춘채 고객을 맞이하고 있는데, 그 이유는 분양을 개시를 즈음하여 일반분양은 물론이거니와 기관 및 외국투자자들에 의해 분양이 마감되어 버렸기 때문에 굳이 화려한 분양관을 조성할 필요가 없었다는 것이다.

이러한 이야기는 KL시내에서 개발되고 있는 많은 개발현장을 찾아다녀봐도 비슷하게 들을 수 있다.

즉, 말레이시아의 부동산 상승세가 이어지면서 위치적으로 절대우위를 점하는 KL시내의 경우, 투자 매리트가 높은 관계로 분양기간을 굳이 길게 끌지 않아도 되기 때문에, 분양관 운영의 필요성이 떨어지게 되고 홍보수단의 일부분으로만 운영이 되고 있다.

KL시내를 벗어난 지역인 암팡, 몽키아라, 다만사라, 세콤밧, 곰박 등과 같은 지역에서는 상대적으로 더 많은 분양관이 오픈되어 있는데 이 역시도, 투자가치가 높은 물건에 대해서는 분양관이 일찍 문을 닫고 있거나 전시실을 제외한 나머지 구역은 타용도로 전환되어 사용되어지는 사례를 종종 볼 수 있다.

아무튼, 말레이시아에서는 분양관을 찾는일이 예전보다는 많이 수월해졌지만 여전히 한국에서 상상하는 분양관의 모습과는 큰 차이가 있으며, 일단 분양관이 오픈되었다는 것은 최소한 중급이상의 물건이라고 생각하면 된다.

말레이시아에 부동산 투자를 위해 방문하시는 한국분들은 이러한 말레이시아 분양관에 대한 개념을 이해하고 방문을 하게되면 분양관의 유,무나 운영상태로 물건을 섣불리 판단하는 실수는 줄어들지 않겠나 생각한다.

- 출처 : 말레이코리아

<부동산 연구소 생각>

상담을 받고있다보면 한글로 된 브로셔는 없는지...분양관은 없는지를 먼저 물어들 보십니다.

분양관이 있다 없다는 그리 중요한 문제가 아니라는 사실을.....말레이시아 부동산을 조사하면서 분양관이 없다는것에 아쉬움을 토로한다는것 자체가 다분히 한국적마인드로 접근하는것은 아닌지.... 생각해 보아야 할 것입니다.

2008년 4월 5일 부동산연구소 드림

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