2008-09-19 23:31
http://blog.drapt.com/ossaio/1896001221834688382 
정부의 세제개편안이 지난 1일 발표되면서 '세금 아끼면서 집 잘 파는 법'이 화두로 떠오르고 있다. 세제개편안을 잘 숙지해 집을 팔면 많게는 억대의 세금도 아낄 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다.
무엇보다 1가구 1주택자가 집을 팔 때 부담하는 양도소득세에 대한 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도차익에서 공제하는 비율)가 늘었다는 점을 주목해야 한다. 세제개편안에 따르면 내년 1월1일부터 장기보유특별공제율이 매년 4%포인트에서 8%포인트로 높아진다. 따라서 그동안에는 특별공제 최대 한도인 80%를 공제받기 위해서는 20년을 보유해야 했지만 내년부터는 10년만 보유하면 된다.
1가구 1주택자는 10년까지는 오래 보유하면 할수록 유리하다는 얘기다. 특히 양도세율이 내년과 2010년에 각각 단계적으로 인하되기 때문에 적어도 2010년 이후에 매도하는 것이 좋다. 물론 양도세 비과세 보유 및 거주 요건을 채운 주택은 양도가액이 6억원(내년부터는 9억원) 이하라면 양도세를 신경쓸 필요가 없다.
양도세 완화책에도 불구하고 다주택자에게 가해지는 부담은 거의 변한 게 없다. 따라서 다주택자들은 양도보다는 증여를 고려해볼 만하다. 증여세 과표가 상향 조정되고 세율도 현행 10~50%에서 내년에는 7~34%，2010년에는 6~33%로 대폭 인하되기 때문이다. 더욱이 증여세는 자진 납부하면 10%를 깎아준다. 최고 세율이 30%를 넘는 경우는 거의 없다는 얘기다.
만약 1가구 3주택자인 A씨가 취득가액 2억원，시세 5억원짜리 주택을 내년에 매각한다면 60%의 세율을 적용받아 1억7671만원을 양도세로 내야 한다. 반면 내년에 자녀에게 증여를 하면 증여세 2961만원만 내면 된다. 자녀가 이 주택을 5년 이후에 1가구 1주택 비과세 요건을 받아 제3자에게 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 양도 대신 증여를 통해 약 1억5000만원의 세금을 아끼는 셈이다.
만약 증여를 이미 했다면 취소하고 증여세율이 완화된 후 다시 하는 방법도 있다. 물론 세제개편안이 확정된 이후여야 한다. 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 예금이나 펀드는 증여를 취소할 수 없지만 부동산은 가능하다. 당사자 간 합의에 따라 증여일로부터 3개월 이내에 반환하면 된다. 단 국세청으로부터 세액 결정(신고 후 3개월 내)을 받은 경우에는 취소할 수 없다. 또 증여가 취소되도 이미 낸 등록세(지방교육세 포함 1.8%)는 돌려받을 수 없다는 점은 유의해야 한다.
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2008-09-16 17:40
http://blog.drapt.com/ossaio/1896001221554434298
추석 연휴가 끝나면서 앞으로 집값이 어떻게 움직일지에 대한 관심도 높아지고 있다. 예년의 경우, 추석 직후엔 가을 이사철 혹은 정부의 각종 부동산 대책과 맞물리면서 적지 않은 집값 변동세가 나타나곤 했다. 올해도 정부가 8·21대책 9·1세제 개편안 등 커다란 부동산 정책을 계속 내놓고 있어, 다들 이런 정책이 시장에 미칠 파장에 신경을 곤두세울 수밖에 없는 상황이다. 일선 부동산 시장 전문가 5명을 통해 앞으로의 집값 전망 등을 들어봤다.
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"연말까진 집값 이대로"전문가들은 대체로 연말까지는 집값이 보합세를 이어갈 것으로 내다봤다. 정부가 부동산 관련 규제를 완화하고 있지만, 기본적으로 실물 경기가 안 좋고 금리도 높게 형성돼 있다는 이유에서다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 "거시경제 침체와 전 세계 주택 가격 하락이 이어지고 있는 상황에서 높은 대출 이자 부담을 안고 집을 살 사람은 많지 않다"고 말했다. 부동산뱅크 김용진 본부장 역시 "현재 정부가 정해 놓은 주택 담보 대출 비율이 상향 조정되지 않으면 현실적으로 집을 사려는 사람은 극히 제한될 수밖에 없다"며 보합세를 예상했다.
하지만 이들은 대체로 추가 하락 가능성은 높지 않다고 전망했다. 정부의 규제 완화 가속화와 그동안의 급락 등이 주요 이유로 꼽혔다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "정부가 세제 개편 등을 통해 부동산 보유에 대한 부담을 계속 줄여주고 있는 만큼, 집 주인들의 주택 보유 심리도 갈수록 강해질 것"이라고 예상했다. 더 감 이기성 사장은 "강남 등 일부 지역에서는 이미 집값이 최고점 대비 30%가량 떨어진 곳도 있다"며 "최근의 원자재값이나 분양가 상승 추이를 감안컨대 추가 하락 가능성은 낮다"고 말했다. 지지옥션 강은 팀장은 "오히려 정부의 정책 기조 등을 감안할 때 내년 초부터 상승세로 돌아설 것"이라고 예상했다.
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내 집 마련은 언제?이들 가운데 상당수가 자금 여력이 있는 실수요자라면 연말 안에 내집 마련을 검토해 볼 만하다고 답했다. 김영진 사장은 "정부의 양도세 완화 조치가 연말 혹은 내년 초 시행된 직후엔, 절약되는 세금만큼을 깎은 가격에 팔겠다는 급매물이 나오겠지만, 이런 매물들이 소화되고 나면 매도세가 크게 줄어들 것"이라고 예상했다. 강은 팀장 역시 "실물경기가 더 이상 나빠지지만 않는다면, 앞으론 주택 보유 심리가 강해질 것이니만큼 바닥 혹은 급매물 급증 시기를 노려야 한다"고 말했다. 반면 박원갑 부사장은 "정부 규제 완화만으로 집값이 오르긴 어렵다"며 "내년 상반기 말까지 시장 상황을 지켜보다가 결정해도 늦지 않을 것"이라고 밝혔다. 이들은 집 가진 사람들의 적정 매도 시기도 대부분 내년 초 이후라고 전망했다. 다만 김용진 본부장은 "매수세가 몰려들 가능성이 높은 연말에 파는 것도 방법"이라고 말했다.
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어디가 좋을까전문가들은 주택을 구입한다면 어디로 하겠느냐는 질문에 다양한 지역을 꼽았다. 이기성 사장과 강은 팀장은 정부의 세금 완화와 절차상 규제 조치 혜택을 누릴 수 있는 재건축 아파트를 우선순위로 두라고 말했다.
박원갑 부사장은 "
서울 강남 등 이른바 버블 세븐 지역에서의 급매물을 고려할 만하다"며 "반면 신도시에 관심 있다면 상대적으로 저렴한 가격에 공급되는 송파신도시의 중소형 매물을 노려 보라"고 조언했다.
김영진 사장은 경기도 광교신도시를 역시 좋은 입지라는 등의 이유를 들어 꼽았다. 김용진 본부장은 "3억~4억원 정도의 자금 여력을 가졌다면, 뉴타운 지역이나 개발이 한창인 상암동 부근, 새롭게 부상 중인 영등포구 일대 등 재료가 있는 곳 위주로 검토해 볼 만하다"고 말했다.
[탁상훈 기자
if@chosun.com]
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2008-09-12 21:43
http://blog.drapt.com/ossaio/1896001221223420142
구름 걷히는 부동산시장 내집마련 연말을 노려라!
정부가 지난 6월부터 부동산대책과 세제 개편안을 잇달아 내놓음에 따라 주택 수요자들
이 시장의 반응과 정책 효과,추가대책 여부 등에 관심이 집중되고 있다.당장 시장에선 부
동산 세제완화에 대한 반응이 나타나기 시작했다.매매 활성화가 될 것이란 정부의 설명과
는 반대로 매물이 회수되면서 거래가 아예 끊기는 ‘거래침체’가 더욱 심화되는 양상이다.
특시 세금 부담때문에 매도를 생각했던 사람들이 대거 ‘보유’쪽으로 방향을 잡고 있기때문
으로 풀이된다.정부가 최근 두 달새에 연이어 쏟아낸 6·11，8·21，9·1대책 등 정책변수에
따른 내집마련과 여유자금 투자전략을 어떻게 세워야 할 지 살펴본다.
#무주택자 내집마련 전략
◆매수시점,연말께로 잡아라
수도권에서 집을 사려고 마음먹은 사람은 9·1 세제 개편안에 따른 2년 거주요건(양도세 비
과세 요건)이 추가되기 전에 주택을 매입하는 게 낫다.관련 세법 시행령 개정(오는 10월
중순 예상) 이전에 매입해야 한다.급하지 않은 무주택자들도 연내에 내집마련에 나설 것
을 시장 전문가들은 권하고 있다.
곽창석 나비에셋 대표는 “규제 완화 파급효과가 크지 않을 것”이라며 “추석이후 연말까
지 부동산 시장에 혹독한 추위가 몰려올 수 있다”고 걱정했다.
이에 반해 무주택자의 내집마련,또는 갈아타기 수요자들에게 좋은 기회가 될 수 있다는
주장도 있다.고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장도 “급매물이나 유망 미분양 아파트
를 연말까지 장만하는 전략을 세울 것”을 조언했다.이영진 닥터아파트 리서치연구소장은
“중형 이상 주택을 원하는 사람은 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되고
매물이 본격적으로 나올 내년 초를 매수 타이밍으로 잡을 것”을 주문했다.
◆거주요건에 더 신경써라
정부는 8·21 부동산 대책을 통해 수도권 전매제한 기간을 완화했다.하지만 양도세를 피하
기 위해 거주요건을 맞추려다 보면 전매제한 완화효과를 체감하기 힘들 것으로 보인다.이
런 점에서 그동안 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 외지인 투자가 많았던 경기 용
인,고양,파주,화성 동탄,수원,인천 송도·청라 등 주택시장에는 악재가 될 전망이다.
이영진 소장은 “앞으로는 주택투자에 있어 교통과 학군,직장,생활편의시설 등 실거주 조
건이 뛰어난 지역을 골라야한다”고 말했다.박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “아주 장기간,
예컨데 10년동안 보유하면 양도세는 거의 안내도 된다”며 “판교나 광교신도시 같이 시세
차익 클 것으로 예상되는 지역은 거주를 못하더라도 내집마련 위한 투자처로 적극 노려볼
만 하다”고 말했다.
◆재건축은 당분간 피하라
지난 8·21 대책에서 재건축 규제가 상당폭 풀렸지만 내집마련(투자목적도 마찬가지) 대
상 물건에선 일단 제외해 놓는 게 안전해 보인다.중소형의무건축비율과 임대주택공급의
무제，개발부담금제 등 개발이익환수와 관련된 제도가 그대로 유지되기때문이다.또한 아
직도 대부분 단지의 가격에 거품 논란이 가시지않고 있어 당장 상승세를 타기는 쉽지않
은 것도 한 이유다.
#여유자금 투자전략
◆세금혜택만 고려해선 안된다
원론적으론 양도세 비과세 보유 및 거주요건을 갖춘 1주택자는 양도세 감면 혜택을 보려
면 세법 개정안 공포 이후인 내년으로 매도를 미루는 게 유리하다.하지만 개정법 시행 이
후 시세가 하락한다면 양도차익이 줄어들 수 있다.따라서 양도세 혜택분과 시세하락분 등
을 감안하여 유리한 조건을 선택해야 한다.고가주택 기준이 상향 조정돼 비과세 혜택을
보는 경우도 마찬가지다.다만 사정이 급한 경우 연말에 계약을 체결한 뒤,내년 이후 잔금
을 내면 개정법 적용 혜택을 볼 수 있다.
◆매도보다는 증여를 택하라
증여세율 인하로 대출금이나 전세 보증금을 끼고 증여하는 ‘부담부 증여’가 종전보다 불리
하다는 점을 염두에 두자.증여는 대개 살던 집 이외의 집을 자녀 등에 증여하는 경우가 많
다.이때 대출금이나 전세보증금을 함께 떠넘기는 증여를 하는데 대출금이나 전세보증금
은 ‘증여’가 아닌 ‘양도’로 보기 때문에 양도세 중과 세율(50~60%)를 적용받게 된다.따라
서 부담부 증여보다 단순증여를 선택하는 것이 유리할 수 있으므로 세금 부담내역을 비교
한 뒤 결정하도록 하자.
◆중·대형 아파트 투자도 검토하라
거주요건 강화로 여러 곳에 벌려놓기식 주택투자보다는 실거주가 가능한 ‘유망 주택 한
채’에 투자가 몰릴 것으로 보인다.이영진 리서치연구소장은 “이번 세제 개편안으로 고가
주택이 혜택받을 것으로 보이기 때문에 최근 가격이 하락한 수도권 중·대형 주택에 대한
적극적인 매수를 고려해볼만 하다”고 말했다.곽창석 대표는 “정책 시차가 3년 정도 있다
고 보면 지금이 강남 송파 등지 중·대형 주택에 대한 투자를 생각해야 할 때”라고 전했다.
지역 갈아타기,평수 갈아타기를 염두에 둬야 한다는 얘기다.
◆종부세 완화여부도 살피자
1주택자 이상 투자자들은 앞으로 나올 종합부동산세 완화시책까지 살펴봐야 한다.고준석
지점장은 “종부세를 세대별로 합산하느냐 않느냐가 아직 결정되지 않았다”며 “종부세가
개별 과세해야 수도권 미분양 유먕 아파트,강남 재건축,중·대형 주택에 대한 투자가 일어
날 것”이라며 좀더 기다려볼 것을 권했다.
장규호 기자 danielc@hankyung.com 자료출처: 애니용의 맛있는 걸 |
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