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[스크랩] 40대, 재테크의 마지막 기회 |부동산노트

2008-04-14 17:26

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
40대, 재테크의 마지막 기회
 
30대는 아파트 대출이자 갚느라 정신없이 지나가고, 40대는 자녀교육 뒷바라지하느라 돈 모을 여유가 없다. 50대는 여전히 자녀학비 조달이나 하거나 직장에서 은퇴선언을 받아야 한다. 미리미리 노후자금을 마련하지 못하면 자녀들에게 천대받으면서 지내는 노년만 있을 뿐이다. 기억하라. 40대가 노후 자금을 모을 수 있는 마지막 기회임을.

 
지금 가지고 있는 돈은
무덤까지 가지고 가라!


  Part 1   

대한민국 40대의 90% 이상이 노후 대비를 제대로 못하고 있다
여성조선  우리나라 40대의 노후 대비가 그렇게 잘못됐나?
이기수 ‘노후 대비’나 ‘행복’을 ‘내 집 마련’과 ‘자녀교육’으로 맞바꾼 상황이다. 지금까지 400가정 넘게 재무 컨설팅 해줬는데, 이중에 노후 대비를 제대로 하고 있는 가정은 10가정밖에 안 된다.
여성조선  대부분 성실하지 못하다는 말인가?
이기수  아니다. 아주 치열하게 살고 있다. 그런데 대부분 노후를 아파트와 맞바꿨고, 여유가 조금 더 있는 사람들은 자녀교육비에 올인했다. 그러다 보니 본인들의 노후 대비는 전혀 못한 것이다.
여성조선  그렇다면, 어딘가 밸런스가 무너졌다는 말인데.
이기수  주변에 재산이 10억원 정도 된다고 말하는 사람들이 꽤 있다. 그런데 자세히 들여다보면 9억원 정도 되는 아파트 시세를 자랑하는 말이고, 금융자산은 7,000만원에서 1억원밖에 안 된다. 이런 경우라면 실제 재산은 1억원이다. 아파트는 팔아야 돈이니까. 거기에다 그 아파트는 팔지 않고 놔뒀다가 자식에게 물려줄 생각까지 하고 있다. 
여성조선  이런 식으로 50대를 맞으면 어떻게 될까?
이기수  결론부터 말해서, 지금 당장 노후 준비를 시작하지 않으면 앞으로 자녀들에게 큰 짐이 될 수밖에 없다. ‘저출산 노령화’가 심화되는 상황이고, 우리나라가 버틸 수 있는 힘은 경제인구로부터 세금을 더 걷는 방법밖에 없는데 그것도 한계가 있다. 세금을 많이 내는 자식들이 아파트 한 채 물려줬다고 부모가 죽을 때까지 먹여 살리라고 한다면, 그건 시대에 맞지 않는 말이다.
여성조선  노인 문제가 앞으로 심각해질 거라는 예상이 많은 게 사실이다.
이기수  그건 벌써부터 조짐이 보이고 있다. 사회면 기사를 봐라, 수년 전에는 가끔씩 보이던 ‘비정한 아들’과 ‘학대받는 노인’에 관한 기사가 하루가 멀다 하고 지면을 차지하고 있다. 그 노인들이 자식들에게 푸대접을 받을 만큼 인생을 못 산 사람들이 아니다. 대부분 굉장히 열심히 산 사람들이다. 그런데도 자식들에게 버림받고, 밥도 굶고, 매까지 맞아가면서 사는 것이다. 미래는 지금보다 더할 것이다.
여성조선  그렇다면 무엇을 어떻게 준비해야 하는가? 방법은 있나?
이기수  방법은 분명히 있다. 비록 풍족하지는 못할지라도.
 
  Part 2   

노후 대비를 방해하는 두 가지 적,
아파트와  자녀교육
여성조선  가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가?
이기수  먼저 노후 대비에 대한 관심을 높여야 한다. 예전에는 먹고살기에 급급해서 노후 설계에 관심을 가질 여유가 없었고, 지금도 먹고살기에 급급한 것은 마찬가지지만 관심은 많이 늘었다. 두 번째로 노후 대비를 방해하는 요인을 제거하거나 약화시켜야 한다. 그것은 아파트와 자녀교육 두 가지다. 
여성조선  아파트 문제를 먼저 따져보자. 어떤 부분을 지적하고 싶은가?
이기수  평범한 직장인 40대들은 대체로 3억~4억원 정도 아파트에 살고, 은행에 1억원 정도 갚아야 할 처지에 놓은 경우가 제일 많다. 이러면 한달에 이자로만 60만~70만원 정도 나간다. 원금은 상환할 생각도 못한다. 이들에게 60만원짜리 월세 사시겠습니까, 라고 물으면 절대 안 산다고 한다. 하지만 실제 그렇게 살고 있는 것이나 마찬가지다. 
여성조선  그래도 아파트 가격이 많이 오른 것 아닌가?
이기수  2억원(본인 돈은 1억원, 대출 1억원)주고 산 아파트가 3억~4억원이 됐으니 가격은 많이 오른 거다. 하지만 그 사이 정신적으로 많이 피폐해 있다. 이런 가정의 40대 가장은 행복이 뭔지 느끼지 못한다. 직장생활을 오래할 것 같지 않고, 3억~4억원짜리 아파트는 한 채 있는데 대출은 남아 있으며, 자식들은 커가고 들어갈 돈은 첩첩산중이다. 언제 한번 풍족하게 써본 기억도 없다. 우리나라 40대 가장의 정신을 피폐하게 만든 가장 큰 요인은 아파트다. 이자로 들어간 60만원이면 자녀교육을 조금 더 시키거나 노후 준비를 할 수 있었다.
여성조선  그렇다면 계속 전세로 살라는 이야기인가?
이기수  그건 아니다. 30대 중반부터 무리해서 아파트를 사지 말라는 거다. 부채는 최대 30%를 넘어서면 안 된다. 2억원짜리 아파트를 사려면 6,000만원 정도 대출이 적당한데 50% 이상 대출 받는 게 문제다. 그래서 30대는 이자 지불로 은행 좋은 일만 시키면서 보낸다. 또 집을 재산 증식용으로 여겼다면 3년 정도 보유하고 팔아야 하는데 현실에서는 이걸 실천하는 사람이 많지 않다. 시장에 내놔도 제대로 팔릴지도 의문이고, 가격이 더 오를 때까지 기다리지만 그게 생각처럼 되는 일이 아니다. 거기에다가 은행 이자 내며 보낸 ‘퍽퍽한’ 3년을 보상받을 수도 없다. 모든 게 다 때가 있는 법이다. 집 장만은 결혼 후 10년 이상 장기저축이 끝난 이후에 실천해도 늦지 않다. 
여성조선  이미 산 집은 어쩔 수 없다. 자녀교육은 어떻게 접근해야 하는가?
이기수  40대에 가장 많이 들어가는 것은 교육비다. 하지만 교육비에 올인해서는 안 된다. 우선 아파트 매입 때 생긴 대출을 모두 상환한 이후에 공격적으로 나가는 게 현명하다. 두 마리 토끼를 다 잡을 수는 없는 일이니까. 행복이라는 측면에서도 과다한 교육비는 부작용이 많다. 주변에 연봉 1억원 받으면서 힘들어 죽겠다는 사람들이 많은데 대부분 기러기 아빠들이다. 반면에 연봉 3,000만원 받으면서 행복하게 잘사는 사람들이 있다. 후자가 현명한 사람들이다.
여성조선  이미 자녀교육에 올인한 기러기 가족, 주택 마련에 올인한 가족들은 어떻게 하는가?
이기수  가능하다면 지금 당장이라도 고칠 것을 권하고 싶다.
 
  Part 3  

통장을 분리하고, 주택마련·
자녀교육·노후대비에 고르게 투자하라
 
여성조선  40대가 실천해야 할 재테크 방법을 추천해 달라.
이기수  ‘현재보다 돈을 더 많이 벌어라’, 이것은 현실적으로 어려운 일이다. 현재 벌고 있는 범위 안에서 소비패턴을 정리하는 게 현명하다. 우선 통장을 분리하라. 생활비는 소비성 통장에 넣어서 그 범위 안에서 쓰고, 나머지 돈은 비소비성 통장에 넣어라. 이게 가장 먼저 해야 할 일이다. 그러고 나서 비소비성 예금통장에 들어 있는 돈으로 주택 마련, 자녀교육, 노후 대비를 우선적 과제로 삼고 목적에 맞게 상품을 우선 배치하라.
여성조선  구체적인 예를 들어 달라.
이기수  통장을 분리하는 것은 어렵지 않다. 4인 가족에 월수입이 400만원이라면, 250만원은 생활비로 소비성 통장에 넣고, 150만원을 가지고 상품들을 준비해야 한다. 그러나 무턱대고 상품에 가입하기보다는 우선 CMA나 MMF처럼 초단기 상품에 몇 달 넣어서 목돈을 만들고, 그 이후에 상품에 가입해야 한다. 예를 들어 소비성 통장에 들어오는 150만원을 3개월 넣으면 450만원이 된다. 이 돈으로 상품을 배치하는 것이다. 자녀 대학 등록금처럼 3년 이후에 쓸 돈은 중기상품인 증권사 적립식 펀드나 거치식펀드, 노후자금처럼 10년 이후에 쓸 돈은 보험사 상품에 가입하는 게 좋다.  
여성조선  이것을 실천할 때 반드시 지켜야 할 원칙이 있다면?
이기수  흔한 말이지만, 분산투자가 중요하다. 앞서 말했듯이, 주택 마련, 자녀교육, 노후 이렇게 세 가지로 이벤트를 압축시킬 수 있어야 한다. 자동차 마련 저축처럼 하나 둘 목록이 늘어나면 나중에 흐지부지 될 수 있다.
여성조선  개인이 포트폴리오를 구성하려면 쉽지 않을 것 같다.
이기수  금융상품을 선택할 때 은행, 보험사, 증권사를 구분하는 게 필요하다. 목적에 맞는 돈이 필요한 시기를 명확하게 하는 게 가장 중요하기 때문이다. 하지만 개인이 포토폴리오를 구성하면 원칙에서 많이 어긋나 있기 십상이다. 한쪽에 올인돼 있거나, 장기로 돈을 모아야 하는 목적인데 단기상품에 들어가 있는 경우가 많다. 요즘엔 정보가 많다 보니 오히려 상품을 더 못 고르는 것 같다. 전문가의 손을 빌리는 것도 방법이다. 
여성조선  이제 부동산은 투자 대상이 못 되는가?  
이기수  우리나라 국민의 재산 구조는 부동산 78%, 금융재산이 22%다. 이제는 서서히 금융재산 쪽으로 옮겨가는 상황이다. 그래도 부동산에 미련을 두고 있는 사람들이 많다. 사람 생각의 80%는 과거가 좌우한다고 한다. 과거에 부동산이 좋았기 때문에 계속 좋을 거라고 생각하는 것이다. 그러나 자본이 부동산에서 금융상품 쪽으로 흐르고 있는 게 현실이다. 옳다고 생각하면 실천하는 게 재테크에서 성공할 수 있는 가장 쉬운 방법이다.  

  Part 4   

40대 이후에 들어온 돈은
절대 내보내서는 안 된다
여성조선  40대면 샐러리맨 생활을 정리하고 사업을 시작하는 사람들도 적지 않다.
이기수  사업을 시작하려는 주체나 주변 사람들 모두 성공을 확신하는 경우라면 모를까, 사업은 권하고 싶은 재테크 방법이 아니다. 샐러리맨 출신이 사업을 시작해서 1년 이상 지속할 확률은 7%에 불과하다. 93%는 망한다는 말이다. 그렇게 다시 직장을 구하는 사람들이 태반이다. 
여성조선  많은 돈을 벌고 싶은 사람도 분명 있을 텐데.
이기수  욕심을 부리는 사람들의 말로는 거의 다 좋지 않다. 얼마 전 ‘40대에 10억 만들기’ ‘10년 내 10억 만들기’ ‘나는 500만원으로 15억 벌었다’ 등의 책이 베스트셀러가 되고, 이런 재테크가 유행한 적이 있다. 하지만 500만원으로 15억원 번 사람은 그 사람 하나이고, 그 사람 주변에는 돈을 잃은 사람이 훨씬 많을 것이다. 나머지 사람들이 투자한 돈을 그 사람이 운 좋게 가져갔을 뿐이다. 40대에 10억원을 만드는 방법은 투기밖에는 없다. 이런 식의 과장된 문구가 유행하는 사회는 성숙한 사회라고 볼 수 없다. 적어도 40대라면 확률 낮은 게임에 승부를 걸어서는 안 된다.
여성조선  결국 그나마 안정적이고 돈을 많이 벌 수 있는 방법은 펀드인가?
이기수  그렇다. 적립식이나 거치식 펀드를 통해 하루에 200억원 정도 주식시장으로 흘러들어가고 있다. 만기가 돌아올 시기, 적어도 향후 5~6년은 주식시장이 좋을 수밖에 없다. 또 연기금도 기금고갈 문제 때문에 주식에 투자하지 않을 수 없다. 또 앞으로 금리가 획기적으로 상승할 가능성이 없다. 요컨대 3~5년 정도 계획을 하고 주식에, 가급적이면 펀드에 투자하는 게 노후 대비 등 목적자금 마련을 늦게 시작한 사람이 잃어버린 시간을 만회할 수 있는 가장 현명한 방법이라고 생각한다. 한달에 300만~400만원 버는 사람이 몇 십억 벌 수 있는 방법은 이제 대한민국 현실에선 없다.
여성조선  그 말은 로또의 꿈을 꾸고 사는 서민들에게 절망적인 말처럼 들린다.
이기수  한미 FTA가 체결되는 바람에 우리 사회가 사회주의로 갈 가능성이 거의 없어진 상황에서, 또 양극화가 극도로 심화되는 상황에서 어차피 투기는 돈 많은 사람들의 몫이라고 보는 게 속 편하다. 아주 젊어서부터 돈 버는 연구를 했다면 모를까, 40대에 일확천금을 꿈꿔서는 결코 행복한 삶을 살 수 없다. 로또라는 것도 궁극적으로는 서민들이 돈 많은 기업을 도와주는 게임이다. 분수에 맞게 한발 한발 나아가는 게 서민들이 행복을 찾을 수 있는 유일한 방법이다.
여성조선  얼마 전 한국주택금융공사에서 역모기지론인 ‘주택연금’을 내놓았다. 이게 성공적으로 정착할 수 있을까?
이기수  많은 사람들이 의구심을 갖고 있다. 우리나라 사람들은 자신의 집에 대한 애착이 강하고, 자식에게 물려줄 생각을 많이 하는데, 전 재산과 다름없는 집을 연금으로 타 쓸 수 있는 사람이 몇 명이나 될까 싶은 것이다. 그러나 이제는 이런 의식을 바꿔야한다. 나이 든 사람들의 힘은 ‘돈’이다. 자식에게 손 벌리지 않고 사는 것이다. 가지고 있는 집으로 노년생활을 해나가는 게 자식들에게 덜 부담 주는 것이라고 생각해야 한다.
여성조선  노후자금에 대해 어떻게 생각해야 할까?
이기수  자신의 생명과 직결된 아주 절박한 돈이라고 생각해야 한다. 40대에 조금이라도 여유자금이 생겼다면 자식들에게 돈 이야기는 꺼내지도 말라. 지금 가지고 있는 돈은 무덤까지 가지고 간다는 생각을 하는 게 좋을 것이다. 
여성조선  마지막으로 하고 싶은 말이 있는가?
이기수  네잎클로버의 꽃말은 ‘행운’이다. 사람들은 네잎클로버 따려고 세잎클로버를 지근지근 밟는다. 세잎클로버의 꽃말은 ‘행복’이다. 행운을 찾으려고 행복을 버리는 것이다. 행운보다는 행복이 더 소중하다. 40대가 바라 봐야 할 행복은 노후의 행복이다.
 
 

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[스크랩] ■ 오 - 용산이여 ! |부동산노트

2008-03-22 11:41

http://blog.drapt.com/mk3506/3104061206153662225 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

용산이 강북의 강남으로 떠오르고 있다.

서울시 낙후 지역으로 손꼽히는 용산구가 새로운 도시로의 변모를 꾀하고 있다.

용산구는 쾌적하고 다양한 주거문화 창출과 친환경적인 도시로 개발하기 위해 미군기지를 녹지 공원으로 조성하고 이와 더불어 한남뉴타운, 용산역 주변 개발을 비롯해 인근 재건축은 물론 재개발로 개발열기가 뜨겁다.

여기에 용산이 금융과 IT, 관광을 주요 테마로 국제적인 복합단지로 거듭날 계획이어서 세간의 이목이 집중되고 있기도 하다. 또, 그동안 노후·불량한 주택이 밀집돼 있거나 공공시설 정비와 주민 주거환경이 열악해 개선이 시급했던 효창동, 용문동, 청파동 등이 쾌적한 환경 조성을 위한 작업이 함께 진행되면서 이에 대한 시너지 효과로 용산의 가치가 급부상하고 있다.

개발로 가치가 재조명되고 있는 곳은 효창3·4·5·6구역과 용문구역, 신계구역, 청파2가구역 등 7개 구역. 각 단지별 주민편의시설과 녹지 공원 등을 친환경 조성을 위한 작업이 진행 중이다. 현재 7개 구역 중 효창3구역, 용문구역, 신계구역은 분양가 상한제를 피하기 위해 관리처분계획을 수립을 마치고 일부 철거 및 공사가 한창 진행 중에 있다.

용산구 재개발 담당자는 “재건축, 재개발, 뉴타운 등 각 과별로 순차적 사업을 진행하고 있다”면서 “서울시 최고 도시를 만들기 위해 구도 최선을 다하고 있다”고 말했다.


∥신계구역, 분양가 상한제 피했다

신계구역 주택재개발조합(조합장=강효원)이 지난 달 28일 관리처분계획 인가 신청을 마쳐 한동안의 이슈로 떠오르던 분양가 상한제를 피해 사업을 추진 중이다. 관리처분계획을 수립함에 따라 현재 이주 및 철거가 한창 진행 중이다.

총 대지면적 5만8599.2㎡로 인근 단지 중 제일 큰 단지를 구성하게 될 신계구역은 재개발 사업을 통해 지하2층, 지상25층 아파트 13개 동 총 867세대를 신축할 계획이다.

신계구역은 2003년 12월 추진위원회를 설립해 2005년 7월 조합설립, 2006년 7월 사업시행인가 등 단계를 거쳐 사업을 진행하고 있다.
 
☞ 참고 : 신계구역 관리처분 내용 
         조합원 분양가       일반 분양가
24평A      1385                   1859
24평B       0                       1757
33평A      1457                    2000
33평B      1544                    2067
46평A      1653                    2199
46평B      1689                    2246
56평        1732                    2295
(시행사 : 대림산업)
 


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
■ 신계지구 분양계획 단위 : 천원 / 평
평형 세대수 분양가(기준층) 평당분양가(기준층)
조합원 보류시설 일반 조합원 일반 조합원 일반
24A 72  37   35 332,450 446,241 13,852 18,593
24B 84 37   47 314,200 421,744 13,092 17,573
33A 168 34   134 494,050 661,378 14,971 20,042
33B 277 196 1 80 509,550 682,128 15,441 20,671
46A 80 30 1 49 760,600 1,011,436 16,535 21,988
46B 124 62 1 61 777,050 1,033,311 16,892 22,463
56 46 23 1 22 970,350 1,285,231 17,328 22,951
총계 699 350 3 346     15,444 20,611
임대(15평) 168
 
 ∥용문구역, 우리도 분양가 상한제 피했다

용문구역 주택재개발조합(조합장=허용섭)이 철거작업을 한창 진행 중이다.

이수건설을 시공사로 선정해 사업을 추진 중인 용문구역은 1월 조합원 동·호수 추첨을 마치고 3월 착공과 함께 일반분양을 계획하고 있다.

총 대지면적 12,852.70㎡에 지하1층 지상 10층 아파트 4개동 195세대를 신축하는 용문구역은 지난 10월 관리처분인가를 받아 원만한 사업을 추진하고 있다.

2001년 9월 재개발 구역으로 지정된 용문구역은 2002년 5월 조합설립인가, 2006년 3월 사업시행인가를 받은 바 있다.


∥청파2구역, 재개발 준비합니다

청파2구역 재개발추진위원회(위원장=박용호)도 재개발 사업을 위한 준비 작업이 한창이다.

청파2가 106번지 일대를 대지면적 총 2만6973.13㎡에 토지등소유자 324명이 거주하고 있다. 2005년 추진위원회를 승인 받고 현재 구역지정을 위한 작업을 진행하고 있다. 


☞ 청파2가 주택재개발 정비예정구역 구역도
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
∥효창3구역, 공정률 4.55%로 터파기 한창

효창3구역 주택재개발조합(조합장=오태완)은 공정률 4.55%를 보이며 터파기 공사가 한창 진행 중이다. 효창동 5번지과 도원동 1번지 일대를 사업구역으로 하는 효창3구역은 총 대지면적 1만5702㎡에 용적률 240%를 적용해 지하2층 지상 17∼24층 아파트 7개 동을 신축한다.

대우건설을 시공회사로 선정해 사업을 추진 중이며 2010년 5월 입주를 계획하고 있다.

효창3구역은 인근 지역 중 가장 먼저 사업을 시작해 1999년 9월 조합설립인가, 2003년 5월 사업시행인가를 받았으며 작년 8월 관리처분계획 인가를 받았다. 이 후 철거를 진행해 작년 12월 12일 철거를 마치고 6월 8일 공사를 시작했다.
 
☞ 참고 : 효창 파크푸르지오 - 76~145㎡(23~44평형), 302가구로 이뤄져 있다. 이중 조합원분을 제외한 161가구가 일반분양된다. 지하철 6호선 효창공원역이 걸어서 7분 가량 소요되며, 금양초, 선린중, 신광여중·고가 통학권 내 있다. 인근 생활편의시설은 부족한 편이지만, 용산역이나 서울역으로 이동해 아이파크백화점, 롯데마트, 콩코스 등을 이용할 수 있다. 국제업무단지 개발에 따른 수혜가 예상되며, 내년 2월로 분양일정이 잡혀 있다.

 
∥효창4구역, 사업인가 신청합니다

효창4구역 주택재개발조합(조합장=권정걸)은 건축심의를 진행 중에 있다.

효창동 117-1번지 일대에 위치한 효창4구역은 총 대지면적 9,901㎡에 104세대가 거주하고 있으며 용적률 222.16%를 적용해 지하2층 지상 17층 아파트 3개 동 총 172세대를 신축하기 위한 사업계획을 작성 중이다. 효창4구역은 조만간 이에 대한 사업시행인가를 신청할 계획이다.

2005년 3월 추진위원회를 구성한 효창4구역은 작년 10월 정비구역으로 지정 받고 12월 26일 조합설립인가를 받아 사업을 추진 중이다.


∥효창5구역, 동의서 징구 한창

효창5구역 주택재개발추진위원회(위원장=한태봉)가 본격적인 사업을 진행한다.

효창5구역은 지난달 15일 구역지정을 받고 현재 동의서 징구 작업이 한창이다. 현재 동의서 접수 작업이 순조롭게 진행되고 있으며 2월 경 추진위 창립총회도 계획하고 있다. 추진위 관계자는 “구역지정 신청 후 15개월만에 구역지정이 됐다”면서 “좋은 단지를 조성하기 위해 최선을 다할 것”이라는 각오를 밝혔다.

효창동 13번지 일대를 사업구역으로 하는 효창5구역은 대지면적 22,933㎡에 용적률 229.87%를 적용해 지하1층 지상 18층 아파트 7개동 총 446세대를 신축할 계획이다.
 
☞ 참고 : 구역지정 내용(서울시 고시 2007.11.15) 
- 건축시설계획 : 건폐율 39% 이하, 용적율 230% 이하, 평균 16층(최고 18층)
- 임대주택 : 1동 76가구 (40㎡ 이하 31세대, 40~50㎡ 38가구, 50 ~60㎡ 9가구)



 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
∥효창6구역, 재개발 추진합니다

효창6구역 주택재개발추진위원회(위원장=강덕재)는 효창동 3번지 일대를 사업구역으로 하고 있다. 총 대지면적 1만5천㎡를 사업부지로 하고있으며 지난 10월 말 추진위원회 승인을 받아 본격적이 사업을 추진 중이다.
 
(출처 : 주거환경신문, 2008.1.2) 
 
☞  추가자료
§§ 용산부도심 지구별 개발계획 §§
지구
용도
개발내용
용적율(%)
높이(m)
 ① 용산국제업무지구
일반상업
준주거
업무시설
도심주거
250~800
100~150
상징건물350
 ② 용산역사지구
일반상업
복합역사
300
150
 ③ 용산역 전면
일반상업
업무시설
800
150
 ④ 국제빌딩주변
일반상업
업무시설
600~800
150
 ⑤ 용산공원남측
준주거
복합용도
550
80~150
 ⑥ 신계주택재개발
일반주거
공동주택
250
20층
 ⑦ 문배동 지역
준주거
복합용도
500
100
 ⑧ 아세아아파트
일반주거
공동주택
250
20층
 ⑨ 태평양부지
일반상업
업무시설
800
150
 ⑩ 세계일보사부지
준주거
복합용도
500
150
 ⑪ 자동차정류장부지
일반상업
업무시설
800
100
  ※ '지구' 앞에 표시된 번호는 지도상의 번호의 지역과 동일

 

 
 
■ 한눈에 보는 용산 개발계획

 
 
철도정비창 부지 44만2천5백75㎡와 서부이촌동 12만4천2백25㎡를 통합해 총 56만6천8백㎡ 규모로 진행되는 대규모 프로젝트다. 2010년 1월에 착공에 들어갈 예정.
 
용적률 608%, 주거비율 29%(건축 연면적 기준 33%)가 적용된다. 중심부에는 150층의 랜드마크 빌딩이 건립되고 주변부에는 주상복합아파트가 세워진다. 사업대지 면적의 40%는 도로와 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성된다.
 
한강변에는 국제광역터미널이 건립되고 유람선 선착장과 경제·문화 기반시설이 들어선다. 서울시는 이 지역을 대표적인 '항구도시'로 키운다는 구상이다.
 
또 강변북로를 지하화해 상업·문화시설을 한강변에 배치함으로써 시민들이 한강에 걸어서 접근할 수 있도록 할 계획.
 
8월 30일에는 이주대책일을 공고했다. 8월 17일 서울시와 코레일이 서부이촌동을 국제업무지구와 통합개발하기로 하면서 서부이촌동에 집중될 투기세력 차단을 위한 조치였다. 이 날 이후 매수한 매수자들은 새 아파트 분양권을 받는 데에 상당히 불리해지게 됐다.
 
서울시 도시관리과 관계자는 “한강을 가로막고 있는 대림, 성원, 동원, 중산, 시범 등 서부이촌동 통합개발 부지 내에 위치한 단지들의 철거문제나 아파트 부지 개발에 대해서는 주민협의 후 구체적인 계획안을 수립해 결정할 예정이다.” 고 말했다.
 
용산 국제업무지구의 주상복합 아파트는 2013년 완공, 150층 랜드마크 빌딩은 2014년~2015년 건립될 계획이다.
 
- 한남재정비촉진지구

 
한남재정비촉진지구는 용산구 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 1백9만5천8백㎡ 규모로 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후·불량 주택 밀집지역이다.
 
재정비 사업을 통해 쾌적한 주거환경을 지닌 용산의 대표 주거단지로 거듭날 것으로 기대되는 지역이다. 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산공원 조망권이 확보돼 있고, 서쪽에 용산민족공원까지 조성되면 트리플 조망까지 가능한 입지가 뛰어난 곳이다.
 
여기에 인접한 단국대부지가 지난 2007년 8월 지구단위계획 통과로 6백가구 규모의 고급 주거단지로 거듭나게 되면서 한남재정비촉진지구 일대는 서울의 대표적인 고급 주거지로 자리 잡을 예정.
 
이 곳은 지난 2003년 2차뉴타운으로 지정됐고 3년 만인 2006년 10월 19일에 재정비촉진지구로 재지정됐다.
 
재정비촉진지구 지정에 따라 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 적용돼 개발행위 제한은 물론 20㎡ 이상 토지 거래에 대해서도 허가제한을 받게 됐지만 용적률 및 층고제한 완화에 대한 기대감은 여전히 높다.
 
현재 재정비촉진계획(안)을 수립 중으로 이르면 2008년 4월에 재정비촉진계획이 결정될 것으로 보인다.
 
- 용산민족공원

 
용산구 용산동1가 일대 용산미군 부지 2백70만㎡에 예정된 대규모 공원조성사업이다. 메인포스트와 사우스포스트, 유엔사수송단, 캠프킴부지 등이 모두 속한다.
 
2008년 1월 1일부터 용산공원특별법시행령 및 시행규칙제정안이 시행될 예정.
 
2008년부터 기초조사 및 기본계획 수립을 위한 국제공모를 실시하고 용산미군기지 이전이 완료되는 2012년까지 모든 준비를 마무리할 계획이다. 2015년부터 단계적으로 일반 시민에게 개방되며 2030년 완전 개방이 목표다.
 
- 청파·원효로 일대 재정비촉진지구 추진
 
서계동과 청파동은 전통적으로 주거지역으로는 열악한 환경을 갖고 있어 주변에 비해 상대적으로 선호도가 낮았던 곳이다.
 
그러나 서울역에 경부고속철도(KTX)와 인천국제공항철도 개통을 앞두고 재정비촉진지구 사업 추진이 활성화되기 시작했다. 서울역세권 개발의 중심지인 동시에 국제업무지구 배후지로서 개발의 필요성이 대두되고 있기 때문이다.
 
재정비촉진지구로 추진되고 있는 지역은 서계동, 청파동, 원효로3,4가 일대 51만7천57㎡ 규모로 지난 3차뉴타운 선정시 균형발전촉진지구로 신청했지만 탈락한 곳이다.
 
하지만 현재는 용산구청이 기존 서계동에 청파동을 더해 중심지형 재정비촉진지구로 개발을 적극적으로 추진하면서 4차뉴타운 후보지로도 주목받고 있다. 지난 6월 29일 개발행위허가제한구역으로 지정됐다.
 
■ 용산 미래전철망

 
(자료출처 : Daum cafe - 부동산재테크)서울 용산구 효창동 용문동 청파동 일대 재개발 구역 땅값이 급등하면서 매물이 자취를 감췄다. 올 들어 용산 국제업무지구 개발이 본격화되면서 노후 다세대, 단독주택을 사려는 투자 수요가 몰렸기 때문이다.
 이로써 2년 전 3.3㎡당 1300만-1500만원 안팎이던 지분 가격도 3000만원, 일부 지역은 5000만원까지 치솟았다.
 현지 중개업계 관계자는 "가격이 지나치게 올랐지만 여전히 사려는 수요가 넘쳐나고 있다"라며 "그러나 새 정부 취임 이후 규제 완화가 예상되고 용산 개발에 대한 기대감이 커질 것으로 예상돼 가격은 더욱 오를 것"이라고 예상하고 있다.
 
 ◇ 효창 3구역, 용문구역, 신계지구 분양임박 = 현재 용산 국제업무지구 개발 예정지 주변에서 추진 중인 재개발 지역은 대략 6곳. 이중 분양이 임박한 곳은 효창 3구역, 용문구역, 신계구역 등 3곳이다.
효창역 인근 효창동 5번지 일대 효창 3구역은 용산 재개발 사업 중 사업 추진이 가장 빠르다. 대우건설이 시공사로 이르면 내년 2월경에 일반분양을 앞두고 있다. 지하 2층, 지상 24층 7개동 302가구 규모다. 78.3㎡ 138가구, 109.7㎡ 2가구, 147.7㎡ 21가구 등 총 161가구가 일반 분양된다.
 현재 조합원 분양가는 99㎡(30평형) 기준으로 3.3㎡당 1000만원 내외. 동일 평형대 일반분양가격이 3.3㎡당 1700만원선에서 책정될 것으로 보여, 현지 중개업자들은 조합원 지분을 매입하는 게 일반분양을 받는 것보다 유리하다고 밝히고 있다. 다만 이 경우 분양권 프리미엄이 부담이다. 로얄층은 전평형에 걸쳐 대략 7000만~1억원 안팎이 될 것으로 보인다.
 용문동 90번지 일대 1만3000여㎡를 재개발하는 용문구역은 지난해 3월 사업시행인가를 받았다. 10층 이하 4개동 195가구 규모다. 전체 195가구 중 79㎡형과 142㎡형에서 64가구가 일반 분양된다. 서울 지하철 6호선 효창공원역을 걸어서 이용할 수 있다.
 인근에 국제업무단지 예정지와 용산공원 등이 가까워 후광효과를 기대해볼 만하다는 주변 중개업소의 설명이다. 시공사는 이수건설로 내년 상반기 일반분양을 목표로 하고 있다. 분양가는 아직 미정이다.
 대림산업이 시공하는 신계구역도 최근 관리처분 총회를 열었다. 사실상 분양가 상한제를 피했다는 게 주변 중개업소의 설명이다. 이 지역은 신계동 1-1 일대 5만8599㎡를 재개발하는 것으로 단지규모가 13개동 860가구로 비교적 크다. 공급가구수는 80㎡ 84가구, 110㎡ 445가구, 153㎡ 124가구, 187㎡ 46가구다. 임대아파트 168가구도 함께 들어선다.
 관리처분계획안에 따르면 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 1250만-1700만원 일반분양가 3.3㎡당 1660만-2300만원 선이다.
 다만 조합은 내년 일반분양 시기에 부동산시장 상황을 지켜보고 현재 책정된 일반분양가보다 3.3㎡당 100만~200만원 정도 높일 것을 검토 중이다.
 
 이 경우 신계지구의 일반분양가는 3.3㎡당 1800만-2500만원에 달할 것으로 예상된다. 결국 이 지역도 효창 3구역과 마찬가지로 조합원 지분을 매입하는 게 일반분양을 받는 것보다 훨씬 유리할 것으로 보인다.
 
◇ 청파 2구역, 효창 4구역, 효창 5구역 = 청파 2구역, 효창 4구역, 효창 5구역은 지구지정을 받는 등 재개발사업이 시작단계인 곳들이다.
 청파2구역은 청파 2가 106번지 일대(2만6973㎡)로 지난 2005년 8월 조합설립추진위원회 승인을 받은 곳이다. 이 지역은 재개발 예정구역이면서 재정비 촉진지구에도 포함돼 있다.
 대지 6평 이상의 거래는 용산구청의 허가를 받아야 한다. 다만 워낙 매물이 없어 거래는 한 달에 1건도 힘들다는 게 중개업소의 설명이다. 시세는 6평 이하는 3.3㎡당 9000만 원 선. 10평 내외는 4000만원 선이다.
 롯데건설이 시공하는 효창 4구역은 효창동 117-1번지 일대 9900㎡를 재개발하는 사업이다. 지난해 12월 재개발조합 설립인가를 받았다. 효창 4구역은 3개동 170가구로 일반분양은 대략 70가구 안팎으로 예상되고 있다.
 올해 초만해도 3.3㎡당 10평형 기준으로 1800만-2000만원선이었지만 최근 가격이 급등하면서 현재는 2500만-3000만원까지 뛰었다.
 용산구청 바로 뒤편에 자리잡은 효창 5구역도 재개발이 추진 중이다. 롯데건설이 시공사로 대략 450가구, 일반분양 265가구가 공급될 예정이다. 지분시세는 3.3㎡당 3000만원 내외다.
 
◇재개발 지분 "추가 상승" VS "신중론" 교차 = 용산구 재개발 지분 투자는 추가 가격 상승과 신중론이 교차하고 있다. 다만 현재로선 추가 가격 상승론이 우세하다.
 효창 4구역 E공인 관계자는 “효창동 한신아파트 148㎡(45평형) 거래 시세는 7억-7억5000만원이지만 호가는 8억원에 달하는 상황”이라며 “이 같은 아파트 시세를 감안할 때 재개발 지분 가격은 현재 3.3㎡ 3000만원이 결코 비싼 게 아니라고 보고, 추가 가격 상승도 예상된다”고 말했다.
 반면 또 다른 S공인 관계자는 “10평짜리 연립을 3.3㎡당 3000만원에 사면 초기 투자비가 3억원이고, 여기에 추가 분담금을 1억원 정도 내고 24평형을 받는다면 3.3㎡당 2000만원 가까운 돈을 내고 집을 마련하는 셈”이라며 “사업추진 속도 등을 고려해 투자에 나서야 할 것”이라고 말했다

[출처] 용산 개발 구성내역|작성자 죽천-네이버블로그

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[스크랩] 죽전 대심도 고속전철로 분당 시세 추월하나 |부동산노트

2008-03-08 14:15

http://blog.drapt.com/mk3506/2413571204953316175 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

죽전 대심도 고속전철로 분당 시세 추월하나

 
내일신문 기사내용에 따르면 경기도가 생각하는 있는 지점은
죽전환승센터 인근 지역이 될 것이며,  용인쪽 정차역에는 광역교통환승센터가
설치되고 삼성역 코엑스몰 같은 지하상권이 들어선다.
(기사내용) 고 합니다.
교통학회 자료를 보더라도 대심도 고속지하철을 기존 지하철과 환승할 수 있는
지점으로  고려하고 있음을 알 수 있습니다.
 
따라서 대심도 지하철 죽전역은 동탄신도시나 경기 남부지역을 위한 광역환승센타 
개념이라 우선 넓은 부지가 선정될 가능성이 높고, 분당선 죽전역 까지 
무빙워크로 연결해서 환승이 가능한 지점 이 죽전 정차역이 될 것으로 보입니다.
 
우선 현재의 죽전휴게소 인근 지역은 죽전-수서간 지하도로가 공사중으로 현재도
너무 복잡하며,
죽전역 밑으로는 보정기지창이 위치해 있어 광역환승센타 자리로는 부적합해
보입니다.
 
그러나, 죽전역 아래 현 보정역은 분당연장선 신갈~수원 구간이 완전 개통되면 
폐쇄될 예정이고, 부지도 상당히 넓으며 죽전역과는 1정거장이면 환승이 가능하므로  
현 보정역 자리가 대심도 죽전역 0순위 지역 으로 제일 적합해 보입니다.
 
이렇게 되면, 대심도 죽전역 역세권 일대는 코엑스몰 규모의 지하 상권 개발으로
자연스레 주변 역세권(죽전~보정~연원마을)으로 이어지는 거대 상권을
 예측할 수 있으며, 앞으로 용인 보정동을 중심으로 수도권 거점지역으로
발전하게 될 것입니다.
 
결론적으로 현재의 보정역은 대심도 고속전철역으로 바뀝니다.
또한 보정역은 예정이 된대로 600미터 위로 이전하게 되는데 그 위치는 죽전의
랜드마크인 포스홈타운으로 확정이 된 상태입니다.
 
교통학회 자료(고속직행철도 정거장위치 및 환승계획)
 
 
 
대심도 고속지하철 죽전역 예상지점
 
 
자료출처: 여우사냥
 

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