부동산노트(442)

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[스크랩] 부동산 시장분석 - 갈아타기 비용 |부동산노트

2007-12-10 21:30

http://blog.drapt.com/mk3506/272111197289801423 주소복사

출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

부동산 평형에 대한 우리 회원님들의 심리 부분을 보면 대략 40~50평형대를 가장 선호하고 50평형 이상도 상당히 선호하는 즉 40~60평 까지를 분양/갈아타기를 원하는 것으로 나타나고 있다.
 
대략 수도권에서 30평형대에서 40평형대로 갈아타려면,소요되는 비용과, 40평형대에서 50평형대로 갈아타기 위한 차이를 랜덤 샘플링으로 비교하여 보았다.
 
비교분석의 전제 조건은 32평형 : 45평형 , 32평형: 55평형 , 45평형:55평형 을 가지고 소요되는 비용을 정리하였다. 여기서 지역은 일산서구, 분당 서현,분당동, 강남압구정동을 비교대상 지역으로 선정 하였다.
 
가격 기준은 국민은행 현재 매매가 기준의 중간을 선택하였다.
 
1. 32평형(105.6㎡)에서 45평형(148.5㎡),55평형 (181.5㎡) 갈아타기
▶ 일산서구 : 5억 : 8.8억 : 12억
▶ 분당지역 : 7억 : 9.5억 : 12억
▶ 강남지역 : 9억 : 17 억 : 20억
 
2. 지역별 갈아타기에 필요한 비용
▶ 일산에서 강남 32평 : 4억
▶ 분당에서 강남 32평 : 2억
▶ 일산에서 강남 45평 : 9억
▶ 분당에서 강남 45평 : 7.5억
▶ 일산에서 강남 55평 : 15억
▶ 분당에서 강남 55평 : 8억
 
3. 년봉 1억원을 가진 사람이 갈아타기에 필요한 준비금 마련에 필요한 소요 Lead time
▶ 년봉 1억 : 세후 7천3백만원 정도 수령가능 월 600만원 수준
▶ 월 50% 저축을 기준으로 평가 : 300만원 * 12개월= 36,000,000원 (이자없음)
▶ 5년간 저축 가능 금액 : 1억8천만원
 
4. 년봉 5천만원 가진 사람이 갈아타기에 필요한 준비금 마련에 필요한 소요 Lead time
▶ 년봉 5천 : 세후 4천만원 정도 수령가능 월 330만원 수준
▶ 월 50% 저축을 기준으로 평가 : 170만원 * 12개월= 20,000,000원 (이자없음)
▶ 5년간 저축 가능 금액 : 1억원
 
상기 2개의 alt.비교하여 보면 자기의 자기자본 조달로 년 1억의 연봉자가 일산에서 강남을 가기 위해서 5년간 년봉의 실 수령액 절반을 저축 하더라도 강남 32평으로 갈아타기에는 1억원이 모자란다. 대출로 해결하거야 가능하다 (물론 펀드나 주식등의 수익등은 배제, 아파트 가격이 오르지 않는다는 전제.세금은 제외)
 
연봉 5천만원은 20년을 모아야 일산 32평에서 강남 32평이 가능하다.
분당에서는 32평 소유자가 년봉 1억을 받는 사람 기준으로 5년간 저축하면 강남 입성이 가능하다. 대출금액은 2천만원 정도 수준이다. 단 세금은 제외다.
그러나 분당에서 32평에 사는 사람이 강남 45평으로 갈아 탈려면, 무려 10억을 모아야 한다.
이 경우에도 1억 연봉자가 저축하는 금액으로 20년을 모아야 가능하다.
 
나는 이 갭을 보면서 생각하는 바가 너무나 크다.
돈의 가치는 하락하고 ,물가는 오르고 돈을 쓸 곳은 더 많아지는 세상에서 대형평수로 내가 원하는 지역으로 갈아타기란 여간 어려운게 아니다.
 
따라서 수도권의 웬만한 지역은 그냥 그 자리에서 살 수 밖에 없는 구조속에 우리가 있음을 알 수 있다. 재테크를 열심히 해서 대박나기 이전에는 어쩌면 이제 32평은 32평으로 굳어지고, 45평은 45평으로 굳어질 확률이 크다. 그러다 보니 신규 분양이 대세로 굳어질 수 밖에 없다고 보는 것이다.
 
그러나 신규 분양은 위치가 어디인가를 잘 보아야 하고 갈아타기를 하는 사람들도 강북이나 선택이 가능한 상황이 연출되는 것이다. 자신이 희망하고 원하는 지역과 자신이 살고 있는 지역과의 갭은 생각보다 커 보인다. 물론 랜덤 샘플링 하여 체크 한 것 자체가 문제일 수 있으나 대략 지역의 랜드마크 지역을 중심으로 비교하여 보았다.
 
이미 시장의 가격은 우리가 순수하게 저축으로 움직일 수 가격이 아님을 간접적으로 알 수 있다. 무작정 내가 원하는 지역의 선택이 아니라, 이제는 자신의 인생의 뿌리를 어디에 두고 자식의 교육을 어떻게 하고 변화를 쉽게 할 수 있는 방법적 선택을 하는 것이 더 현명한 재테크 방법이 아닐까 생각해 본다.
 
움직임, 생각보다 훨씬 더 고민되고 어려운 부분이다.
 
 
(아기곰동호회.심송학)

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[스크랩] 9호선 골드라인(GOLD LINE) 수혜 부동산 |부동산노트

2007-12-01 22:54

http://blog.drapt.com/mk3506/387801196517247497 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

부동산 투자의 영원한 테마는 지하철이다. 지하철만 따라가면 실패하지 않는다는 소리다. 실제로 2006년 한 해 동안 서울 아파트값은 지하철 9호선 1단계 구간이 지나는 양천구(39.36%)와 강서구(31.45%)에서 큰 폭으로 올랐다. 이들 지역 상승률은 강남구(29.99%)나 용산구(26.85%)보다 높았다.

그래서 9호선 1단계 구간에서는 환승역이 있는 수혜 예상 아파트단지위주로 2단계 구간에서는 역세권 별로 수혜 예상아파트를 나열해 보았다.
 
9호선 1단계 환승역 수혜 단지

내년 말 서울 김포공항~교보문고 사거리 간 지하철 9호선의 개통을 앞두고 환승역이 있는 역세권 아파트에 수요자들의 관심이 모이고 있다. 9호선 환승역은 △당산역 △여의도역 △노량진역 △고속터미널역 등으로 지하철 1, 2, 5호선과 연계된다.

-당산역, 2호선 환승
당산역은 2호선 환승역으로 당산동 일대의 수혜가 예상된다. 당산동4가 현대5차(105㎡-32형)가 올 1월보다 4,500만원 올라 5억3,500만원 선에 거래되고 있으며 당산동5가 삼성래미안, 효성1차 상아아파트 등이 강세를 보이고 있다.

-노량진역, 1호선 환승
노량진역은 1호선 환승역으로 수혜 지역은 본동과 노량진동 일대로 본동 대표 단지는 2004년 입주한 본동래미안, 한신휴, 경동원츠리버 등 지역 랜드마크 아파트들이다. 한신휴(135㎡-41형)는 올해 1월 보다 5,500만원 오른 6억6,500만원 선이며, 경동원츠리버(99㎡-30형)는 2,500만원 오른 4억2,500만원에 거래되고 있다.

-여의도역, 5호선 환승
여의도역은 여의도 자이(580가구)가 내년 4월 입주 예정이다. 한성 재건축 아파트로 조합원 분양권은 입주 때까지 1회 전매할 수 있다. 155㎡(47형)의 프리미엄은 평균 8억원이다.

-고속터미널역, 지하철 3, 7, 9 트리플 환승
고속터미널역은 3·7·9 트리플 환승역으로 수혜 지역은 잠원동과 반포동이다. 반포동 주공2단지(700여가구)는 2008년 8월 후 분양으로 일반 분양되며 입주는 2009년 3월이다. 도보로 역까지 갈 수 있는 잠원동 아파트는 우성, 한신4차, 한신6차, 한신14차, 동아 등이다.
 
9호선 2단계 수혜단지

최근 서울지하철 9호선 2단계 사업구간이 최종 확정됐다. 1단계 구간이 끝나는 강남구 논현동에서 시작해 송파구 방이동까지 총 12.5㎞다. 그동안 지하철 수혜가 덜 했던 송파구 삼전동, 방이동 등은 개발효과를 볼 것으로 기대를 모으고 있다.

완전개통은 2016년이지만 올해 착공에 들어가는 논현동~종합운동장 구간은 이보다 2년 빠른 2014년 개통 예정이다. 아파트값이 다른 지역보다 높은 상황에서 지하철까지 지나게 되어 가격은 더욱 높아질 것이다.

2014년 개통되는 논현역(가칭)∼종합운동장 구간에서 역세권 수혜가 예상되는 아파트를 소개하면 아래와 같다.

-논현역(가칭)과 삼능역(가칭)
수혜 아파트는 경복, 동부센트레빌, 경남 논현아파트다. 경복아파트는 1978년에 입주해 현재 재건축이 진행 중이며, 총 가구수는 308가구다. 동부센트레빌은 2003년 입주해 가장 새아파트로 160가구에 주택형은 모두 3개다.

-차관사거리역(가칭)
역세권 수혜아파트는 현대2단지와 상아3차 아파트다. 현대2단지는 AID차관2차 재건축으로 2009년 1월 입주예정인 분양권이다. 상아3차는 1983년에 지어져 현재 재건축 진행 중이며 총 230가구 규모다.

-코엑스사거리역(가칭)
풍림1, 2차가 수혜아파트다. 2개 단지 모두 1998년 입주했으며 총가구수는 각각 252가구와 1백12가구다.

-종합운동장역
9호선이 개통되면 인근의 2호선을 이용할 수 있는 우성과 아시아선수촌은 더블역세권 아파트에 속한다. 2개 단지 모두 1천가구 넘는 대단지며 특히 우성아파트는 1981년에 지어져 현재 재건축이 진행 중이다.
-삼전동~방이동 구간 수혜아파트
이 구간은 2016년 개통될 예정이다. 기존역(8호선 석촌역, 5호선 올림픽공원역)을 포함해 모두 7개 역이 생기며 그동안 지하철 수혜를 받지 못했던 삼전동에서 수혜가 클 것으로 예상된다.

-삼전사거리역(가칭)
수혜를 가장 크게 볼 아파트는 현대, 우성4차, 잠실 포스코더샾이다. 3곳 모두 역을 걸어서 이용할 수 있다. 특히 잠실 포스코더샾은 초역세권이며 2004년 입주한 새 아파트다. 주상복합으로 총 86가구며 주택형은 109㎡ 단일로 구성됐다.

-석촌역
수혜 예상아파트는 잠실 한솔 뿐이다. 2000년 입주해 현재 입주 7년차 아파트로 총 가구수는 393가구다. 주택형은 76㎡와 109㎡ 2개 뿐이지만 역세권이면서 중소형 평형으로만 구성돼 있어 인기가 좋다.

-방이중고교역(가칭)
대표 수혜아파트는 금호어울림과 올림픽베어스를 들 수 있다. 금호어울림은 총 144가구로 규모는 작지만 주택형이 72㎡와 105㎡ 중소형으로만 돼 있어 인기가 좋다.

-올림픽공원역
서울지하철5호선이 통과하는 곳으로 수혜아파트는 올림픽선수촌이다. 5,540가구의 매머드급 단지로 1989년 입주했다. 규모가 큰 만큼 주택형도 82㎡부터 211㎡까지 다양하다.

-오륜역(가칭)
둔촌 주공의 수혜가 예상된다. 단지 규모가 큰 만큼 신설역과 가장 가까운 둔춘 주공2단지, 3단지, 1단지 순으로 수혜가 클 것이다.

9호선개통 수혜분양단지는 어디

지하철 9호선 개통이 내년 말로 다가옴에 따라. 올해 신규 분양되는 인근 수혜 아파트에 대한 관심이 지대하다.
반도건설은 영등포구 당산동에서 유보라 팰리스를 분양 중이다. 지하철 2, 9호선 환승 역세권이라는 입지뿐 아니라 한강 조망권까지 갖추고 있다. 현재 156~187㎡형을 중심으로 일부 부적격 당첨 물량에 대한 접수를 받고 있다.

금호건설도 서초구 방배동에 186~369㎡형 주상복합아파트 79가구를 12월초 분양한다. 9호선 개통 예정인 반포역에서 걸어서 8분 거리다. 지하 4층~지상 16층 총 79가구로 142~312㎡ 중대형 평형으로 구성된다.

강서구 염창동에서는 월드건설이 113~162㎡형 164가구도 같은 시기에 분양한다. 2009년 개통 예정인 9호선 증산역이 걸어서 5분 거리다. 지하 2층~지상 18층 3개동으로 분양가는 3.3㎡당 1700만원 대에 책정될 것으로 보인다. 올림픽대로에 인접해 있고 강변북로 이용도 편리하다.

쌍용건설도 노량진 뉴타운에 295가구를 지어 45가구를 일반 분양한다. 지하철 1·9호선 노량진역이 400m 이내인 환승 역세권에 들어서는 데다 노량진 학원가도 가깝다. 9호선을 이용하면 여의도와 강남권 이동이 훨씬 수월하다. 분양가는 인근 아파트 시세인 3.3㎡당 1500만원 선보다는 싸게 책정될 것으로 보인다.

9호선 수혜 민자역사 주목

최근 경기지표가 호전되면서 소비가 살아날 조짐이 보이는 이때 각종 복합시설이 잘 갖춰진 9호선이 개통되면 수혜가 가능한 유망지역 민자역사 내 상가가 새롭게 조명을 받고 있다. 그 중에서도 9호선 개통 시 최대 수혜를 볼 수 있는 노량진 민자역사 내 상가가 투자유망하다. 노량진재정비촉진지구와 인접한 노량진 민자역사는 지하1층~지상17층 규모로 대지 3만8650㎡, 전체면적 12만1400㎡로 조성된다. 첨단 역무시설 외에 △백화점 △대형 할인점 △복합 영화관 △미술관 △컨벤션센터 △업무시설 등이 들어서 복합 역사로 활용된다.

또 노후화된 노량진역을 초현대식으로 개량, 철도 이용객과 지역주민에게 문화 및 편의시설
등을 제공할 예정이다. 김포공항에서 노량진을 거쳐 강남으로 연결되는 지하철 9호선 공사가 2008년 말까지 마무리되면 교통 여건이 더욱 좋아질 전망이다.

더불어 2008년부터 해양수산부와 수협중앙회는 최근 시설 노후화 문제가 불거진 노량진 수산시장을 2011년까지 말끔한 초현대식 건물로 바꾼다는 마스터플랜이 세워져 있어 노량진 민자역사는 겹호재를 가지게 됐다. 수산시장은 연면적 6만9421㎡, 상인과 경매인 등 종사인원 3400여명, 하루 유동인구가 3만여 명에 달한다. 현재 수협중앙회의 자회사인 노량진수산㈜이 운영하고 있다.

당초 재개발하는 동안 시장 자체를 옮기는 방안도 추진됐지만, 상인들과 동작구 등이 이견을 보여 현재 자리에서 그대로 영업하면서 훨씬 큰 현대식 건물로 ‘업그레이드’하는 방향으로 의견이 모아졌다. 하지만 민자역사 상가는 100% 임대분양 방식으로 토지소유권이 철도공사에 있고 상가활성화에 실패 시 자칫 잘못하면 장기간 거액을 묻어 둘 수도 있다.

[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr
) 대표]

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[스크랩] 서울숲과 한강이 앞마당 … 뚝섬이 명품 주거지로 |부동산노트

2007-12-01 22:52

http://blog.drapt.com/mk3506/2426711196517154310 주소복사

출처 : 원성원님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/taxwon50

자료출처: 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식
서울숲과 한강이 앞마당 … 뚝섬이 명품 주거지로
상업지구 1·3구역에 최대 333㎡ 고급 주택타운 들어서
삼표레미콘 터에는 110층 짜리 자동차 테마파크 추진
초고층·초대형 주상복합아파트가 들어서는 뚝섬 일대가 서울 강북권 핵심 주거타운으로 떠오를 것 같다. 뚝섬에 건설될 한화건설(左)과 대림산업 주상복합 조감도.
서울 성동구의 강남~뚝섬~왕십리로 이어지는 분당선 연장구간 세로축이 명품주거지로 탈바꿈할 전망이다. 이 일대에 뚝섬 상업지구 복합타운과 인근 한강변 신주거지, 왕십리뉴타운 등의 개발이 한창이어서다.

 특히 뚝섬 인근 성수동 일대는 한강 조망을 비롯해 대규모 녹지공간인 서울숲과 인접해 있는 데다 지리적으로 강남과 가까워 강남 대체 주거지가 될 것으로 업계는 보고 있다.

 여기에 분당선 연장구간이 개통되면 지하철로 강남 주요지역까지 10분 내에 도달할 수 있다. 2017년까지 총 지하철 5개 노선이 통과하는 왕십리역을 이용하면 서울은 물론 수도권 전역으로의 진·출입도 쉬워진다.

 ◆서울숲 옆에 초대형 고급주택 타운 조성=뚝섬 서울숲 일대는 국내 최대 규모의 대형면적 주거타운이 조성된다. 초고가 부지 낙찰로 관심을 끌었던 뚝섬 상업지구에 들어설 주상복합아파트들이 이르면 다음달부터 본격적인 분양에 들어간다.

 이곳에는 연면적 13만㎡ 규모의 아파트가 지어진다. 각각 15만㎡규모의 오피스와 호텔, 국내 최대 규모의 멀티플렉스 영화관을 포함한 문화공연시설과 컨벤션센터, 쇼핑몰 등이 함께 들어서는 ‘직주근접형 4세대 복합타운’으로 건설된다.

 뚝섬 상업지구 1,3구역에 공급되는 아파트의 경우는 1개 단지 전체가 국내 최초로 주택형 333㎡(100평형)의 대형면적으로 공급되는가 하면 최저 231㎡(70평형)에서 370㎡(112평형)까지 대형 고급 아파트 일색으로 공급되는 것이 특징이다.

 4구역에도 아파트를 포함해 여의도 63빌딩 높이(249m)와 비슷한 최고 250m의 복합타운이 조성될 계획이다. 아직 세부적인 내용은 나오지 않은 상태다.

 이 일대에는 115만㎡ 규모의 서울숲과 한강이 앞마당처럼 펼쳐져 있어 영국 런던의 하이드파크나 미국 뉴욕의 센트럴파크 주변의 최고급 주상복합 아파트들도 부럽지 않을 정도의 뛰어난 조망권과 주거 쾌적성이 있는 셈이다.

 뚝섬 상업지구 배후단지로 불리는 인근 약 43만㎡ 규모의 저밀도 주택지역도 현재 3종 주거지역으로 용도 변경돼 최고 130m 높이의 고급아파트 타운으로 변모할 준비가 한창 진행 중에 있다.

 이 지역 성수동 1가의 동아맨션과 장미아파트는 현재 구역지정이 완료돼 재건축 조합 설립이 진행 중에 있다. 같은 지역 656~1267번지 일대는 24층짜리 3개 동으로 재건축할 예정으로 정비사업 기본계획이 주민 공람 중에 있다. 이들 사업이 진행됨에 따라 정비사업기본계획 및 구역지정 신청을 하는 사례가 늘어날 전망이다.

 서울시가 야심 차게 준비하고 있는 한강 르네상스의 일환인 한강변 성수 재정비사업 예정지구에도 명품 주거단지가 들어선다. 이곳에는 두산중공업이 빠르면 오는 12월 주택형 198~350㎡(59~105평형)의 중대형 아파트를 공급할 예정이다. 최고 49층 4개 동 549가구 규모이다. 이후 순차적으로 한강변을 따라 고급 주거지가 속속 개발될 예정이다. 업계 관계자는 “성수동 전체가 강남을 대체할 만한 사실상 미니신도시로 변모하고 있다”며 “한강과 서울숲 등의 뛰어난 주거환경을 갖추고 있는 만큼 강남의 고급 수요를 충분히 끌어들일 수 있을 것”이라고 말했다.

 ◆주변 준공업지역 ‘미니신도시’=서울숲 동북쪽의 436만㎡의 준공업지대에는 2015년까지 자동차 관련 첨단 산업단지와 주거지가 공존하는 ‘도심형 신도시’가 조성된다. 성동구는 이를 위해 지난 7월 도시설계용역을 맡겼다. 대한주택공사는 올해 말까지 마스터플랜을 만들어 내년부터 본격적으로 추진한다는 방침이다.

 뚝섬의 노른자위 땅이라 불리는 삼표레미콘 공장 부지에는 성동구와 현대자동차가 110층짜리 초고층 빌딩의 자동차 테마파크 건설을 추진 중에 있다. 가칭 ‘서울 포레스트 워터프론트 타워’라 불리는 이 초대형 빌딩은 연면적 26만4000㎡에 컨벤션센터와 전자·정보기술분야의 연구개발센터, 대형 호텔 및 오피스가 들어설 예정이다.

 뚝섬 북쪽으로는 오세훈 서울시장이 ‘명품신도시’를 만들겠다고 공언한 왕십리뉴타운이 개발 중이다. 이곳은 시범뉴타운 세 곳 (길음·은평·왕십리) 중 가장 먼저 선정된 곳이다. 다른 시범뉴타운들에 개발속도는 다소 더디지만 입지적인 측면에서는 다른 지역에 비해 월등하다는 평가를 받고 있다.

 이곳은 성동구 하왕십리 440번지 일대에 33만7000여㎡ 규모로 5000여 가구의 아파트가 들어서며 총 1만4000여 명이 살게 된다. 주거단지를 둘러싸고 상업·업무시설이 복합된 도심형 주거단지로 개발되는 것이 특징이다.

 총 3개 구역으로 나눠 진행되고 있는데, 이 중 2구역은 2만 852평에 240%의 용적률이 적용되고 임대주택 211가구를 포함한 총 1136가구가 들어설 계획이다. 1구역은 하왕십리동 339~67 일대에 230%의 용적률이 적용되어 임대아파트 333가구를 포함하여 총 1842가구가 들어서며, 가장 큰 3구역은 임대주택 357가구를 포함한 총 2101가구가 들어설 계획이다. 1,2,3구역 모두 올 11월 중 관리처분인가 신청을 완료할 예정이다. 이들 구역 일반분양분은 빠르면 내년 4월께 나올 예정이다.

황정일 기자

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