[PB들이 들려주는 강남 아줌마 따라잡기]

(13) 공동투자도 契하듯?

서울 서초구의 한 PB센터와 거래하고 있는 L씨가 대표적인 사례다.

그는 1996년 친구인 강남아줌마 4명과 함께 경기도 용인 수지 지역에 약 3300㎡(1000평)짜리

 토지를 8억원에 공동 명의로 매입했다.

그런데 얼마 전 이곳에 아파트 건설을 하려는 한 주택건설 업체가 '땅을 팔아줄 것'을

 요청해왔다.

땅값으로 총 85억원 정도를 제안했으니 1명당 15억원의 시세차익을 올릴 수 있는

 '대박'을 쳤는데도,L씨는 요즘 마음이 편치 않다.

바로 양도세 중과 규정 때문이다.

L씨와 친구들은 수지 지역에 살고 있지 않아 부재지주에 대한 양도세 중과(양도차익의

60% 적용) 대상이다.

부재지주에 대한 양도세 중과는 땅값 급등을 막기 위해 정부가 도입한 것으로 L씨가 이

땅에 투자할 당시에는 전혀 예상치 못했다.

더구나 L씨는 2001년 공동 투자자 중 한 친구가 사업에 어려움을 겪는 것을 보고 '이번

기회에 땅을 매각하는 게 어떻겠느냐'고 제안했던 적이 있어 더욱 억울해 하고 있다.

'그때 내말대로 팔았으면,지금같이 난감한 일은 없지 않으냐'며 쏘아붙이고 싶은

마음이 굴뚝 같지만,친구 사이가 나빠지는 일은 피하고 싶어 속으로 삭히고 있다.

여러 사람이 투자금을 모아 투자하는 공동 투자는 소액으로도 고가의 부동산을

구입할 수 있는 장점이 있어 '큰손'은 물론 '개미' 투자자들에게도 인기가 높다.

전문적인 지식이 다소 부족하더라도 정보와 투자 노하우를 공유해 리스크를 줄일

 수 있는 것도 장점이다.

그러나 투자자 간에 분쟁이 발생할 수 있는 소지가 많아 역설적으로 가장 하기

어려운 방법이기도 하다.

이 때문에 공동 투자를 할 때는 투자 이전에 안전장치를 확실히 마련하는 게

무엇보다 중요하다.

투자기간 수익배분 방법은 물론 투자기간이 끝나기 전에 지분을 처분하려는

사람이 생길 때 해당 지분을 누가 인수할 것인지 등 구체적인 내용을 협약서에

 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없다.

공동 투자 참여 인원은 적을수록 좋다.

투자자가 너무 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않아서다.

투자 대상을 주도적으로 관리하는 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도

좋은 방법이다.

다만 등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼 명의는

반드시 공동으로 하는 게 안전하다.

최근 세금 규제가 강화돼 투자의 '복병'으로 떠오른 점도 감안해야 한다.

주택의 경우를 예로 들어보면,취득 단계에서는 공동 투자를 한다고 해서 절세

효과가 발생하는 것은 아니다.

나누어 계산하나 합쳐서 계산하나 세금 액수는 똑같다는 점에 유의해야 한다.

보유 단계에서도 재산세의 경우 절세 효과가 없다.

주택별로 계산해 지분 비율대로 분배하기 때문이다.

종부세는 세대별로 묶어 세금을 계산하므로 동일 세대원과 공동 투자할 때는 절세

 효과가 없고,별도 세대원과 공동 투자를 할 때는 세금이 줄어든다.

문제는 처분 단계에서 발생한다.

지분 형태로 보유한 주택도 주택 수에 포함돼 양도세 부담이 늘어날 수 있다.

예컨대 기존에 집이 한 채 있는 사람이 아파트에 공동 투자한 뒤 처분할 경우

2주택자 양도세 중과 세율(50%)이 적용된다.

이런 식으로 공동 투자를 진행하는 각 과정에 따라 내가 부담할 세금이 어느

정도인지를 투자하기 전에 면밀히 파악해 나서는 게 좋다.

한 외국계 투자은행에 근무했던 K씨는 초등학교 시절부터 절친하게 지내던 친구

7명과 투자모임을 결성해 수도권 택지지구의 상가에 전문적으로 투자하다 최근에는

아예 회사를 때려치우고 전업 투자자로 나섰다.

K씨는 '공동 투자의 경우 조달비용을 크게 낮출 수 있는 데다 잘만 하면 친구들끼리

우정을 돈독하게 유지하는 데도 도움이 된다'며 '그러나 실패할 경우 평생 의리에

 금이 갈 수도 있는 만큼 투자 이전에 확실한 룰을 정해 놓는 게 가장 중요하다'고
조언했다.

공동 투자를 꿈꾸는 개미 투자자들이 한번쯤 새겨 들어야 할 얘기가 아닌가 싶다.

< 김재한 국민은행 방배PB센터 팀장>

슈퍼부자들의 관심사 해외부동산 … 말레이·필리핀 등 인기

해외부동산 투자규모가 매월 상승곡선을 그리고 있다.

투자대상 지역도 전통적 선호지역인 북미권을 벗어나 말레이시아,필리핀,싱가포르

등 영어가 통하는 동남아 지역으로 빠르게 확대되는 추세다.

실제 지난 3분기 필리핀 투자액은 2600만달러로 전분기(1200만달러)의 두 배를

넘었고,말레이시아 투자액도 2분기 1600만달러에서 3분기엔 2000만달러로 증가했다.

투자자들이 영어권 동남아 국가를 선호하는 첫 번째 이유는 언어적 접근성이다.

은퇴이민이나 자녀 영어연수교육 대상지로 인기가 높다.

북미권과 마찬가지로 모기지론 등 대출 제도가 비교적 잘 발달돼 있는 것도 또

다른 매력이다.

고가 주택 구입 시에도 총분양가의 30~40%에 해당하는 초기 투자금으로 취득이

가능하다는 얘기다.

동남아 투자는 실거주 목적이 많지만 직접 거주하지 않고 현지 임대를 통해 정기적인

 수익을 올릴 수도 있다.

전문가들은 연간 7~8% 안팎의 임대수익률을 적정 수준으로 보고 있다.

때문에 국내외 유명 건설업체들이 현지의 다양한 주택상품을 선보이며 투자자들을

모집하고 있다.

팬아시아네트웍스는 필리핀 마닐라 마카티지역 인근 글로벌시티에 개발 중인 43층짜리

주상복합 아파트 '보니파시오 글로벌시티 모듈타워'를 분양 중이다.

전체 371가구에 63~307㎡형(19~93평)으로 구성됐고 분양가는 3.3㎡당 평균

 550만원 선이다.

전체 가구 중 66㎡(20평) 안팎의 소형 아파트가 314가구로 대부분이며 분양가는

 1억원 안팎이다.

국내 유명 학원들과 연계한 영어·수학·논술 등의 학원 시설을 단지 내에 유치,필리핀으로 어학연수를 떠나는 학생들이 국내에서와 똑같은 학원교육을 받을 수 있도록 조성한 게 장점이다.

국내 리조트 전문개발업체인 BXT리조트개발은 대한전선과 손잡고 필리핀 세부에서 '임페리얼 팰리스리조트'를 건설 중이다.

객실 규모는 총 524실 규모다.

분양받을 경우 연중 60일 무료 사용할 수 있고 나머지 기간은 임대할 수 있다.

99㎡(30평)형과 132㎡(42평)형 호텔객실 분양가는 1억9000만~3억5000만원 선이다.

해외부동산 전문업체 루티즈코리아는 말레이시아 수도인 쿠알라룸푸르 암팡대사고나 지역에서 '마이 해비타트 서비스드 레지던스'를 분양 중이다.

106~130㎡형 168가구로 분양가는 3.3㎡당 900만원대다.

페트로나스 타워가 가깝고 대형 쇼핑센터가 단지 인근에 있다.

루티즈코리아는 또 싱가포르 부킷티마로드 지역에 지어지는 최고급 아파트

'부킷티마 자딘'을 분양하고 있다.

하지만 해외부동산 투자에 대한 신중론도 만만치 않다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 '여윳돈이 있는 자산가들도 환(換)

리스크에다 해외 현지의 관련 법규도 잘 모르는 탓에 섣불리 투자에 나서지

못하고 있는 상황'이라며 '일반 투자자들이 외화송금 확대 조치를 호재로 받아들여

아무 준비 없이 투자에 나설 경우 낭패를 볼 수 있다'고 경고했다.

따라서 직접 발품을 팔아 투자대상 물건과 주변 부동산시장 전망 등을 꼼꼼히

살펴보는 노력이 필요하다는 게 전문가들의 공통된 조언이다.

해외 현장 방문 시에는 업체 말만 믿지 말고 한인 단체 등을 통해 정확한 현지

실정을 파악해 보는 것도 좋은 방법이다.

근거없이 과도한 보장 수익률을 앞세워 분양에 나서거나 현지 분양가에 높은

 수수료를 얹어 국내 분양가를 책정하는 업체도 많아 투자 대상을

정할 때 유의해야 한다.

이정호 기자 dolph@hankyung.com

[PB들이 들려주는 강남 아줌마 따라잡기]

(12) 증권사 큰손, 은행 PB고객보다 과감한 걸~

2003년 처음으로 프라이빗 뱅커(PB)가 되고 나서 PB로만 5년을 근무하다가 최근에 개인적인 사정으로 한 증권사로 자리를 옮기게 됐다.

은행에 근무하면서 고객들에게 '예금보다는 투자를 하라'고 권유해 왔다는 점에서 '증권사 지점장이라는 자리가 내 몸에 더 잘 맞는 옷이 아닌가'하는 생각도 해보게 된다.

'도대체 증권사 점포를 이용하는 큰손 고객들은 은행의 PB고객들과 투자 성향에서

어떤 차이가 있을까.'

증권사 지점장으로 새로운 삶을 시작한 필자에게 이 질문은 가장 궁금한 사안

가운데 하나였다.

무엇보다 이 질문에 대한 정답을 찾을 수 있어야만,좀 더 좋은 '증권맨'이 될 수

있지 않겠는가.

우선 증권사 점포를 찾는 고객들이 굴리는 돈의 단위는 PB센터를 주로 이용하는

 강남 아줌마들에 비해 비교적 작은 편이다.

한 지점에 5억∼10억원 정도의 금융자산을 보유한 고객 정도면 최상위 고객에

해당하는데,PB센터 고객의 경우 최소 10억원 이상을 굴린다.

하지만 굴리는 돈의 규모가 작다는 사실을 재테크 실력의 차이로 곧바로 연결시키면

안된다.

은행 PB센터에서 얻을 수 없는 보다 차별화된 서비스를 제공받기 위해 증권사를 찾는

사람들인 만큼 투자환경 변화라던가,최신 투자 트렌드에 대해서는 은행 고객들보다

민감한 성향을 보이기 때문이다.

당연한 얘기겠지만,증권사 큰손 고객들의 경우 금융상품의 비중이 은행고객들보다

높은 게 일반적인 특징이다.

PB센터를 찾는 고객들의 관심사가 부동산에서 펀드로 넘어온 지 1년 정도밖에 안된

반면 이들은 그보다 훨씬 오래 전부터 자산 포트폴리오쪽에서 금융자산의 비중을

서서히 높여왔다.

서울 서초동의 주상복합아파트에 사는 A씨의 사례를 보자.매매가가 20억원 수준인

 사는 집을 제외한 나머지 자산을 모두 펀드 등 금융자산으로 굴리는 그는 통상

총자산의 80% 이상을 부동산으로 보유하고 있는 한국의 일반적인 거부들과

비교하면 '극단적이다' 싶을 정도로 금융자산 비중이 높다.

2000년대 초반부터 펀드 등 간접투자에 관심을 가져와 2005년에는 국내 주식형펀드

,2006년에는 중국펀드 등에 주로 투자하면서 연 50% 이상의 수익률을 꾸준히 올려왔다.

물론 A씨가 부동산에 전혀 관심이 없는 것은 아니다.

꽤 오랜 기간 아파트나 토지 등을 보유하고 있었지만,정부의 부동산시장 안정대책의

강도가 세지려는 조짐을 보이자 미련 없이 털고 금융자산으로 갈아탔다.

재테크 환경을 면밀하게 분석해 과감하게 행동에 나선 것이다.

이 같은 투자방식은 무거운 세금을 감내하면서까지 부동산에 대한 애착을 버리지

못하고 있는 전통적인 강남아줌마들과는 차이가 난다.

물론 PB센터 고객 가운데도 최근 들어서는 과거에 비해 상당한 수준의 금융상품

지식을 뽐내는 사람들이 많아지고 있다.

과거에는 PB들이 침을 튀겨가며 열심히 특정 금융상품을 소개해도 심드렁한 표정만

짓고 있다가 '주식은 믿을 수가 없어서…'라며 끝까지 부정적인 반응을 보이는

경우가 많았다.

그러나 요즘에는 자신이 투자하기를 원하는 지역의 다양한 상품들을 면밀하게

 비교 분석해 PB들을 당혹스럽게 만드는 경우가 많다.

PB들이 권유해서 구입한다던가,아무개 엄마가 했으니 나도 하겠다는 식의

'모르쇠'형 투자는 이제 거의 찾아볼 수 없다.

때문에 필자는 멀지 않은 기간에 PB센터와 증권사 객장이 거의 비슷한 모습으로

변모해가지 않을까하는 예상을 해본다.

좀 더 보수적인 성향을 보이는 PB고객들의 경우 지금보다는 좀 더 공격적인 스타일로

금융상품 투자를 강화해 나갈테고,증권사에서 종합자산관리를 받기를 원하는 큰손들의

경우 부동산 사모펀드 등에 투자하는 방식 등을 통해 포트폴리오 상에서 부동산 비중을

조금씩 높여나갈 가능성이 높다.

하지만 '개미'투자자 입장에서 이점은 반드시 기억해두는 게 좋다.

좋아하는 투자대상에 차이가 날지는 모르겠지만,돈 버는데 '귀신'인 강남아줌마들의

기본적인 투자마인드라던가,투자방식에는 통하는 구석이 많다는 점을….

앞서 예로 들었던 A씨의 경우 금융상품의 투자비중이 높은 게 사실이지만,금융상품

투자자 치고는 꽤나 장기적인 호흡으로 투자를 하고 있다는 점은 PB센터 고객들과

일맥상통하는 점이다.

실제 A씨는 6개월에 한 번 정도 상품별로 심도깊게 수익률 체크를 하지만,기본적으로

 한 상품에 투자를 하면 2년 정도는 들고간다고 한다.

한번 투자를 하면 자식세대에 물려줄 생각까지 할 정도로 초장기 투자를 하는 성향을

 보이는 '땅부자'들과 어찌보면 비슷한 셈이다.

확실히 시대가 변하고 있는 것 같다.

예금과 부동산밖에 모르던 시절과는 비교할 수 없을 정도로 많은 상품들이 하루가

멀다하고 쏟아져 나오고 있다.

이제는 전문가에게 맡기기만 하는 투자는 위험하다.

스스로 전문가가 돼 적극적으로 투자관리에 나서야 한다.

성장 가능성있는 지역에 대한 꾸준한 장기투자와 분산투자는 은행을 이용하는

고객이건,증권사를 선호하는 사람이건 간에 모든 투자자의 기본자세임을 염두에

 둘 필요가 있다.

<최철민 미래에셋증권 지점장>

(10) 미술품 투자 관심 뜨거워 조회 : 184

[PB들이 들려주는 강남 아줌마 따라잡기] (10) 미술품 투자 관심 뜨거워 2003년 프라이빗 뱅커(PB)가 됐으니,PB생활만 5년째다. 그런데 시간이 지날수록 '도대체 내가 은행원 맞아'라는 생각이 들 때가 많다. 일단 PB의 기본인 자산관리 영역부터 크게 확장되고 있어서다. 한국에 PB의 개념이 도입된 지 얼마 지나지 않은 시기였던 2000년대 초반에는 주목표가 거액 정기예금 유치에 있었다. 그러나 시간이 흐를수록 투자 대상의 영역이 넓어지면서 국내외 펀드는 물론이고 실물자산 등에 대한 투자 컨설팅도 담당해야 한다. 중견기업 오너 등을 대상으로 한 소규모 기업 인수.합병(M&A) 컨설팅과 자금 흐름 관리 등 작은 의미에서의 인베스트먼트 뱅킹(IB) 분야도 관여하는 추세다. 더 나아가 고객들의 자녀 결혼,골프장 예약,건강관리에까지 신경을 써야 하니 바야흐로 유럽이나 미국에서 일반화돼 있는 '집사형 PB' 시대가 우리에게도 성큼 다가온 듯하다. 이처럼 끝도 없이 확장되고 있는 PB들의 업무 중 요즘 가장 신경이 쓰이는 분야가 바로 미술품 투자와 관련한 전문지식 확보다. 강남 아줌마들의 미술품에 대한 관심이 최근 들어 크게 높아졌기 때문이다. 오죽하면 '아트테크'라는 말까지 나왔을까. 물론 한국의 미술품 투자 시장은 아직 활성화된 것은 아니다. 시장이 성장하기 시작하는 초기 단계 정도로 보는 게 정확하겠다. 때문에 PB센터를 찾는 강남 아줌마들 가운데 전문가 수준의 식견을 자랑하는 경우는 많지 않다. 하지만 스스로에게 품격을 더하고 거기에 덤으로 수익까지 얻을 수 있으니 미술품 투자에 대한 관심도는 빠른 속도로 뜨거워지고 있다. 실제로 아이들을 학교에 보낸 뒤 주변에 친한 사람들과 함께 미술품 투자에 대한 기초지식을 쌓기 위해 삼삼오오 백화점 문화센터를 찾는 고객들이 요즘 들어 부쩍 늘었다. 유명 백화점 문화센터 미술품 강좌가 조기에 마감된다는 것도 이런 분위기의 반영이다. 강남 아줌마들의 미술품에 대한 이 같은 관심은 실제 투자로도 이어지고 있다. 예술작품을 매입해 되팔고 남은 수익을 배분하는 아트펀드의 경우 지난해 국내 금융권에서 175억원치가 설정됐는데,올해는 그 규모가 260억원으로 크게 늘었다. 상황이 이렇다 보니 미술품 투자에 대한 고객들의 니즈를 PB 입장에서도 손놓고 바라볼 수만은 없는 처지다. 국내 유명 대학 사회교육원 등에서 미술시장에 대한 강좌를 듣고 주말을 이용해 중국 미술품 시장에 대한 현장답사를 떠나는 PB들을 주변에 손쉽게 찾아볼 수 있다. 재테크 상담이 주를 이루던 PB센터의 역할도 바뀌고 있다. PB센터에 국내 유명 작가의 미술작품 전시는 이제 기본이다. PB센터에 새 작품이 들어올 때는 PB팀장 및 고객들을 대상으로 그림강좌를 열기도 한다. PB센터 자체가 미술품이 거래되는 미술품 시장으로 변신하고 있는 셈이다. 그렇다면 미술품 투자에 대한 강남 아줌마들의 관심이 이처럼 높아지고 있는 이유는 어디에 있을까. 물론 미술품 자체에 대한 관심이 가장 큰 요소일터이지만,투자 대상으로서 세금에 대한 부담을 줄일 수 있다는 것 역시 부자들로 하여금 미술품으로 눈을 돌리게 만드는 주요한 이유 중 하나일 것이다. 모든 투자가 그러하듯 미술품 투자 역시 장기 투자가 기본이다. 마음에 드는 작품을 사 오래 감상하면서 행복감을 느끼다 보면 그게 돈이 될 수도 있고,돈이 안 돼도 그만이다. 정해원 신한은행 잠실PB센터 팀장 도움말=김윤섭 한국미술경영연구소장 < 구입비, 연봉의 10%선 정도가 적당 > 시간이 흐르면 가치가 상승하는 미술품을 고르면 투자자들에게는 더 큰 행복. 프로컬렉터를 꿈꾸는 독자들을 위해 김윤섭 한국미술경영연구소장이 전한 프로콜렉터가 되기 위한 미술투자법 10계명을 소개한다. ◆작품 구입에 앞서 가족과 협의하라 미술품 구입을 통해 가정의 화목을 돈독하게 할 수 있다면,이보다 더 좋은 일은 없다. ◆집안 분위기를 바꿔라 미술작품을 잘 활용하면 다양하고 새로운 공간 연출로 가정에 활기를 찾을 수 있다. ◆처음부터 무리한 투자는 금물 작품 구입에 앞서 예산을 미리 점검해야 한다. 직장인의 경우 연봉의 10% 선 정도가 적당하다. ◆미술시장 동향에 주목하라 국내 화랑가나 미술품 경매의 가격 변동 추이를 예의 주시해야 정확한 투자 시기를 정할 수 있다. ◆작품의 개성을 살핀다 작가의 명성에 함몰되어서는 안 된다. 작품의 개성에 주목하라. ◆희소성이 중요하다 유명 작가의 작품이라도 질적 수준이 모두 같지는 않다. 대표작이나,희소성있는 작품을 공략하라. ◆조언자를 활용하라 컬렉션 단계에 맞게 조언해 줄 수 있는 전문가를 적극 활용하는 게 좋다. ◆공개된 경로를 통해 작품을 구입한다 투자 목적일수록 객관성이 보장된 유통경로를 이용하는 게 좋다. ◆나만의 컬렉션을 만들어라 나의 취향에 맞는 특정 주제나 소재,작가 등에 집중해 '나만의 컬렉션'을 만들어도 좋다. ◆장기간 작가를 관찰 분석한다 확신이 선 작가는 정기적으로 정보를 수집한 뒤 작품을 구매하는 게 좋다.