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[스크랩] ★출력해서 보관할 핵심 지침서★ |부동산노트

2008-01-21 18:03

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

★출력해서 보관할 핵심 지침서

A공증제도

1. 공증의 의의
공증은 우리의 중요한 거래에 관하여 증거를 보전하고 권리자의 권리 실행을 용이하게 하기 위하여 사실을 증명하여 주는 제도로서, 이를 이용하면 생활주변에서 생기는 여러 가지 거래나 분쟁을 예방하거나 분쟁 발생시 유력한 증거로 활용할 수 있고 나아가 재판절차를 거치지 않고 간편하게 권리를 실행할 수도 있다.

2. 공증기관
공증은 공증인가를 받은 합동법률사무소와 법무법인 또는 임명된 공증인의 사무실에서 할 수 있고, 위와 같은 곳이 전혀 없는 지역에서는 지방검찰청의 지청에서 공증을 할 수 있다.

3. 공증의 필요성
강력한 증거 확보 및 분쟁의 사전 방지 공증서류는 민사재판이나 형사재판에서 강력한 증거력이 있으므로 분쟁발생시 그 해결에 유리할 뿐만 아니라 이로 인하여 공증을 한 경우 분쟁이 발생하지 않게 되는 효과마저 생긴다. 신속한 강제집행 가능 일정한 금전, 대체물, 유가증권의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성하면 지급이 이행되지 않을 경우 복잡하고 번거로운 재판절차를 거치지 않고 공정증서를 작성한 공증사무소에서 집행문을 부여받아 바로 강제집행을 할 수 있어 편리하다.
 
4. 공증의 종류
․공정증서의 작성
공증인이 당사자의 의사 등을 확인하여 그에 관한 서류를 직접 작성하는 것을 말한다. 앞에서 기술한 것처럼 일정한 금전 등의 지급을 목적으로 하는 법률행위에 관하여 공정증서를 작성할 경우 강제집행을 인락하는 문구를 기재하면 약정대로 지급되지 않을 경우 바로 강제집행을 할 수 있게된다.

․사서증서의 인증
당사자가 작성한 서류상의 서명날인이 본인의 의사에 의한 것이 틀림없다는 것을 공증인이 확인하고 그 사실을 기재하는 것을 말한다. 인증의 경우는 강력한 증거력이 있다는 효과만 있고 공정증서를 작성한 경우처럼 간편하게 강제집행을 할 수 있는 효력은 없다.

․정관 및 의사록 인증
상법의 규정에 의하여 주식회사 등 일정한 법인은 정관을 인증 받아야 하고 법인등기절차에 소요되는 의사록도 인증받도록 되어 있다. 이것은 사서증서 인증의 특별한 형태로서 정관이나 의사록이 적법한 절차에 의하여 작성되고 그 내용도 사실과 같다는 것을 공증인이 확인하여 주는 것이다.

․확정일자의 압날
당사자가 작성한 서류에 공증인이 일자인을 찍어 그날에 그 문서가 존재하였다는 사실을 증명해 주는 것이다. 주택임대차의 경우 입주한 임차인이 주민등록을 마치고 임대계약서에 확정일자를 받으면 그때부터 등기한 것과 동일하게 대항력을 갖게되어 임차보증금에 대하여 사후에 우선 변제를 받을 수 있게 된다. 이러한 확정일자는 일반 공증사무소외에 법원에서도 받을 수 있다.

5. 공증시 준비사항
공증을 촉탁하러 가는 사람의 주민등록증이나 운전면허증등 사진이 붙어 있어 신원을 확인할 수 있는 관공서 발생의 신분증명서와 인장을 지참해야 한다.(법인이 촉탁인인 경우는 대표자의 법인 인감증명서와 법인 등기부등본 또는 초본도 지참) 대리인에 의하여 공증을 하는 경우는 대리인의 신분증명서와 인장외에 본인의 인감증명서(발행일부터 6개월이내의 것)와 위임장 1통을 지참해야 한다. 유언공증의 경우는 증인이 2인 필요하므로 유언할 사람과 증인이 같이 공증사무소에 가야하고, 이때 일정한 사람은 증인이 될 수 없으므로 사전에 공증사무소에 문의하여 알아보고 가는 것이 번거로움을 피할 수 있게 될 것이다.
 
B.공탁제도

공탁이란 법령의 규정에 따른 원인에 의하여 금전․유가증권․물품을 법원의 공탁소에 임치하여 법령에 정한 일정한 목적을 달성하는 제도로, 반드시 해당법령에 따른 공탁사유가 있어야 하며, 공탁을 하는 원인에 따라 여러 종류로 분류된다.

1. 변제공탁
채무자가 변제를 하려고 하여도 채권자가 변제를 받지 아니하거나 변제를 받을 수 없는 경우 또는 과실없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자는 채무이행에 갈음하여 채무의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있는 공탁을 말한다. 변제공탁의 효과 변제공탁을 하면 채무가 소멸하므로 채무자는 채무를 면하게 되고, 채권자는 채무자에게 채무이행을 청구하지 못하고 대신 공탁소에 대하여 공탁물(채무의 목적물)의 지급을 청구할 수 있다.

2. 변제공탁의 신청 절차
법원의 공탁소에 비치된 공탁서와 공탁통지서를 받아 일정한 서류와 함께 제출하면 공탁공무원이 이를 심사하여 공탁을 수리하게 되고 그 후 공탁자가 공탁물을 공탁물보관은행에 납입하면 되며, 지정한 납입기일까지 납입하지 않으면 공탁수리결정은 그 효력이 상실된다.

3. 변제공탁물 출급청구
변제공탁을 하면 공탁서상 공탁물을 수령할 자로 기재된 채권자(피공탁자)가 공탁물을 수령할 수 있는 권리를 공탁물출급청구권이라고 하며, 피공탁자로부터 상속․양도․전부 등으로 인하여 공탁물출급청구권을 승계받은 자도 공탁물출급청구권이 있으며, 피공탁자(채권자)가 공탁을 수락하는 경우에는 일정한 서류를 갖추어 공탁물을 출급청구할 수 있다.

4. 변제공탁물 회수청구
변제 공탁자가 민법 제489조의 사유(채권자의 공탁수락 전, 공탁 유효의 판결이 확정되기 전)나 착오로 공탁을 한 때 또는 공탁의 원인이 소멸한 때에는 자신이 공탁한 공탁물을 회수할 수 있는 권리를 공탁물 회수청구권이라고 하며, 공탁자로부터 상속․양도․전부 등으로 인하여 공탁물 회수청구권을 승계받은 자도 공탁물 회수청구권을 갖는다.

5. 보증공탁
특정의 상대방이 받을 수 있는 손해를 담보하기 위한 공탁을 말하는 것이며 손해담보공탁이라고 하기도 한다. 실무상으로는 주로 재판상보증공탁이 가장 많이 행해지고 있다.

6. 재판상보증공탁의 공탁원인사실
재판상보증공탁의 공탁원인사실은 보통 가압류보증, 가처분보증, 가압류취소보증, 가처분취소보증, 강제집행정지의 보증, 강제집행취소의 보증, 강제집행속행의 보증, 소송비용담보, 가집행담보, 가집행을 면하기 위한 담보 등이 있으며, 보증공탁을 신청하는 절차는 변제공탁과 동일하다.

7. 공탁신청
재판상 보증공탁을 하여야 할 경우중 가압류보증, 가처분보증, 소송비용담보 등의 경우는 법원의 허가를 얻어 금융기관 또는 보험회사와 지급보증계약을 체결한 문서(보증서)를 공탁서에 갈음하여 집행법원에 제출할 수 있다.

8. 보증공탁물 지급
재판상보증공탁의 경우에는 손해담보를 위하여 공탁한 것이므로 통상 담보취소결정으로 공탁원인이 소멸되기 전에는 회수할 수 없고, 다만 착오로 공탁한 경우에는 담보취소 결정 없이도 회수할 수 있으며, 지급청구절차는 변제공탁의 경우와 동일하다.

9. 집행공탁
강제집행절차의 어느 단계에 있어서 집행의 목적물(가압류금전이나 압류물건의 환가대금 또는 채권집행의 경우에 있어서의 변제제공금)을 집행기관이나 집행당사자 또는 제3채무자가 공탁소에 공탁하여 그 목적물의 관리와 집행당사자에의 교부를 공탁절차에 따라 행하도록 하기 위하여 하는 공탁을 말한다.

10. 보관공탁
목적물을 단순히 보관하기 위하여 하는 공탁을 말한다. 예를 들어 사채권자 집회의 소집청구 및 의결권 행사를 위하여 무기명식 채권을 가진 자가 그 채권을 공탁하는 경우(상법 제491조제4항, 제492조 제2항)등이 있다.

11. 몰취공탁
일정한 사유가 발생하였을 때에는 공탁물을 몰취할 수 있도록 하기 위하여 인정된 공탁이고, 이는 상대방의 손해를 담보하기 위해서가 아니라 국가에 대하여 자기의 주장이 허위인 때에는 몰취의 제재를 당하여도 이를 감수한다는 취지의 공탁이다. 예컨대 법원은 당사자 또는 법정대리인으로 하여금 보증금을 공탁하게 하여 소명에 갈음할 수 있는데 보증금을 공탁한 당사자 또는 법정대리인이 허위진술을 한 때에는 법원은 보증금을 몰취한다.
 
C.어음․수표 거래에 있어서 유의할 사항

1. 어음․수표의 기능
금전이나 물품을 거래하면서 많은 경우 어음이나 수표를 주고받고 있다. 어음이란 일정한 금액을 지급함을 목적으로 하여 발행되는 유가증권을 말하고, 수표란 발행하는 사람이 은행에 대하여 그 수표를 가지고 오는 사람에게 일정한 금액의 지급을 부탁하는 형식의 유가증권을 말한다. 수표의 지급인은 은행이기 때문에 그 발행전에 은행에다 자금을 맡겨놓아야 하는데 이를 위해 당좌예금이라는 것을 하여야 하나 어음은 당좌예금을 이용할 수도 있지만 당좌예금이 없이도 발행할 수 있다. 참고로 은행도어음은 지급장소가 은행이므로 할인 등 유통이 비교적 용이하다는 점은 있으나 채무불이행사태가 발생하면 차용증서나 현금보관증과 하등 다를 바 없으므로 은행도어음 거래시에도 개인어음 거래시와 같이 상대방의 자력을 미리 알아보아야 한다. 실제로 어음사기단은 개인어음이 아니라 은행도어음을 이용한 경우가 대부분이다.

2. 어음․수표 발행시 유의사항
어음․수표를 발행할 때에는 일정한 형식요건을 갖추어야 한다. 어음․수표를 발행함으로써 새로운 채권․채무관계가 생기며, 더욱이 발행된 어음․수표는 계속 유통될 것이 예상되는 것이므로 반드시 기재하여야 할 사항이 법으로 엄격히 규정되어 있다. 기재사항을 누락하면 어음․수표 자체가 무효로 되거나 발행인이 생각했던 바와는 전혀 다른 결과를 초래하는 수도 있다.

3. 어음․수표 취득시 유의사항
필요한 기재사항과 배서연속을 확인하고, 해당은행에 어음․수표에 대한 사고계가 나와 있는가를 확인하여야 한다. 배서가 연속되어 있다 하여도 안심하고 취득하는 것은 금물이다. 가공의 회사를 내세워 어음을 발행하고 부도내는 경우가 있으므로 거래 상대방의 신용상태를 믿을 수 없다면 취득하지 말거나 재산있는 사람의 배서를 받아 취득하여야 한다. 특히 법인이 기명날인한 증권인 경우에는 상법상 자기 거래에 해당되지 않는가를 잘 조사해 보아야 한다. 이미 기재한 사항이 정정된 경우 위조․변조가 되어 생각지도 못했던 손해가 생길 수 있으므로 정정․말소가 정당한 권한이 있는 자에 의하여 이루어진 것인가를 확인해야 한다. 수표가 부도나는 경우에는 수표의 발행인은 어음의 경우와는 달리 민사책임 외에 은행의 거래정지 처분과 부정수표단속법에 의한 형사적인 제재까지도 받게 되므로 어음보다는 수표를 취득하는 것이 그 대금지급을 보다 확실히 하는 방법이라고 할 수 있다. 참고로 어음에 대하여 공증인이나 법무법인 또는 공증인가합동법률사무소에 가서 미리 공증을 받아두면, 굳이 소송을 하여 판결을 받지 않더라도 공증인이나 공증인가합동법률사무소등으로부터 공증한 어음에 집행문을 부여받아 곧바로 강제집행을 할 수 있으므로 편리하다.

4. 어음․수표 양도시 유의사항
어음을 양도할 때는 배서에 의하게 된다. 배서란 어음의 유통을 증진시키기 위하여 법이 인정하고 있는 간편한 양도방법을 말한다. 어음을 가지고 있는 사람이 보통 어음의 뒷면에 어음의 권리를 특정인에게 양도한다는 취지를 쓰고, 자기이름과 도장을 찍어 그 특정인에게 주는 것이다. 어음을 받을 자(피배서인)는 배서인에 의해 지정될 수도 있고, 지정되지 않고 백지인 상태로 그냥 양도(백지식 배서)될 수도 있다. 어음에 배서한다는 것은 마치 어음발행인의 채무를 보증하는 것과 같은 효과를 가져온다. 따라서 비록 발행인에게 신용이 없거나 돈이 없다 하여도 유력자가 배서하면 그 어음의 신용은 높아지는 것이다. 수표도 어음에서와 같은 배서가 인정되고 있다. 그러나 수표는 지급만을 목적으로 하는 특성 때문에 어음의 배서와는 다른 점이 있다. 즉, 수표배서인은 지급담보책임만을 부담하므로 지급인(보통은행)은 배서할 수 없고, 지급인에 대한 배서는 영수증의 효력만이 있다. 소지인 출급식 수표 또는 무기명식 수표(수표에 위 수표금액을 수표소지인에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 양도함에 있어 배서할 필요가 없고 수표를 인도하면 된다. 보통 은행에서 이들 수표에도 전화번호 또는 주소와 이름을 쓰라고 요구하는데 이것은 수표의 입금경로를 명확히 하려는 것이지 법률상 필요에서 하는 것은 아니다. 기명식 수표 또는 지시식 수표(수표에 위 수표금액을 ○○○에게 또는 ○○○가 지시하는 사람에게 지급하라는 뜻의 문구가 있는 수표)는 어음과 같이 배서에 의하여 양도된다.

5. 어음․수표 사고시의 조치
어음의 위조란 권한없는 자가 다른 사람의 이름과 도장을 위조하여 마치 그 사람이 어음 을 발행한 것처럼 하는 것이다. 명의를 도용당한 사람은 어떤 사람이 청구해 오든지 어음이 위조되었음을 내세워 이 청구를 배척할 수 있다. 어음의 변조란 권한없는 자가 기명 날인 이외의 어음의 기재사항을 변경․삭제하거나 새로운 내용을 추가하는 것을 말한다. 백지어음의 경우 소지인이 보충권을 남용하여 미리 합의한 바와 다른 내용을 보충한다 하여도 변조가 되는 것은 아니다. 어음이 변조된 경우 변조전에 기명날인한 사람은 원래의 내용대로 책임을 지고, 변조후에 배서한 사람은 변조후의 내용에 따른 책임을 진다. 어음․수표를 분실하거나 도난당한 경우 소지인은 먼저 경찰서에 분실․도난신고를 하고 발행인 및 은행에 그 사실을 알림과 동시에 지급위탁을 취소하여 지급정지를 시켜야 한다.그 후 새로운 취득자와 합의를 보거나 법원에 공시최고절차에 의한 어음․수표의 제권판결을 받아야 한다. 제권판결이 있으면 분실․도난된 어음과 수표는 무효가 되며 제권판결 신청인은 어음이나 수표가 없어도 위 판결문으로 권리를 행사하여 돈을 지급받을 수 있다. 어음․수표가 훼손되거나 불에 타는 등 멸실된 경우에도 제권판결을 받아 권리를 행사할 수 있다. 어음․수표의 부도란 어음․수표의 지급기일에 어음․수표금이 지급되지 아니하는 것을 말한다. 부도사유로는 예금부족, 무거래, 형식불비(인감누락, 서명․기명 누락, 인감불분명, 정정인 누락․상이, 지시금지, 횡선조건 위배, 금액․발행일자 오기, 배서 위배), 사고계접수(분실․도난․피사취), 위조․변조, 제시기일 경과 또는 미달(제시기일 미달은 수표의 경우는 제외), 인감․서명 상이, 지급지 상이, 법에 의한 지급제한 등이 있다.어음․수표의 소지인이 액면금액을 회수하려면 발행인이나 배서인등 부도어음․수표의 채무자와 그 지급을 교섭하고 최종적으로는 민사소송을 하여야 한다. 주채무자인 약속어음의 발행인과 환어음의 인수인은 물론 배서인이나 보증인을 상대로 어음․수표의 소지인은 순서에 관계없이 그 중 누구에게도 청구할 수 있고 또 모두에 대하여 동시에 전액을 청구할 수도 있다. 이때 어음․수표에 관한 청구는 일반채권에 비하여 시효기간이 짧으므로 주의하여야 한다. 어음의 경우 발행인에 대하여는 지급기일로부터 3년이내에, 배서인에 대하여는 지급기일로부터 6개월이내에 청구하지 않으면 시효가 완성되어 어음채권을 상실한다.
 
D. 금전거래에 있어서 유의할 사항

1. 거래는 명확히 하여야 한다
금전거래는 불화의 근원이란 말이 있다. 가까운 친구나 친척사이에 불명확한 돈 거래로 인하여 사이가 나빠지는 경우가 많기 때문이다. 거래관계는 명확해야만 분쟁을 예방할 수 있는 것이다. 상세한 문서를 작성하여 교환하는 것이 거래관계를 명확히 하는 가장 좋은 방법이다. 계 약시에는 계약서를, 돈을 주고 받을 때에는 영수증을 반드시 작성하고 즉석에서 확인하는 관행은 부끄러운 일이 아니라 문화인의 자랑이다.

2. 상대방을 잘 확인하자
모르는 사람끼리 돈 거래가 이루어질 때 상대방의 직업, 주소, 성명 등을 주민등록증 등 에 의하여 확인하여야 한다.
상대방의 재력과 신용은 스스로 확인하여야 한다. 은행에 거래상황을 조회해 보는 것도 한 방법이 될 수 있으나 지능적인 사기범은 이를 이용하기도 한다. 미성년자에게 돈을 빌려줄 때는 보호자(부모)의 동의가 있어야 하고 동의가 없으면 미성년자의 보호자가 계약을 취소할 수 있으므로 손해를 볼 경우가 생긴다. 법인 즉 회사 등과 거래할 경우에는 상대방이 그 회사를 대표하는 정당한 권한이 있는지 를 확인하여야 하며 단지 그 회사의 임직원과 개인적으로 돈거래하는 형식의 계약서를 만들 면 손해를 보는 경우가 생긴다.

3. 돈을 빌려줄 때 유의할 점
돈을 빌려줄 때는 상대방의 재력과 신용을 확인하는 것이 특히 중요하다. 상대방의 신용 과 재력이 의심스러울 때는 회수확보를 위한 담보를 취득하여야 한다. 담보에는 인적담보와 물적담보가 있다. 인적담보는 제3자로 하여금 보증이나 연대보증을 서도록 하는 것인데 제3자의 재력 등도 확인하여야 한다. 물적담보로는 흔히 부동산에 저당권이나 가등기를 설정하는 방법, 소유권이전등기를 받 는 방법 등이 있고 동산이나 유가증권을 담보로 받아두는 경우도 있다. 흔히 전세보증금을 담보로 하는 경우가 있는데 이때는 반드시 전세보증금 반환채권의 양도계약을 체결하고 집주인을 만나 승낙을 얻거나 채무자로 하여금 집주인에게 내용 증명 우편으로 통지를 하도록 조치하여야 효력이 있는 것이고 단지 채무자의 전세계약서를 받아 놓는 것만으로는 아무런 효력이 없음을 유의하여야 한다. 가정주부에게 돈을 빌려줄 때는 그 돈이 자녀들의 학비나 식비등 일상 가사비용으로 사 용된다면 그 남편에게도 변제책임이 있으나 일상가사와 관계없이 주부가 계를 한다든지 사 치나 유흥비로 쓴다든지 하는 경우는 남편이 별도로 보증을 서지 않는 한 단지 그러한 사실 을 알고 있었다는 것만으로는 남편에게 변제책임이 없음을 유의하여야 한다. 약속어음을 할인하는 형식으로 돈을 빌려줄 때에는 약속어음의 배서가 연속되는가를 확 인하여야 하고 배서인이나 발행인이 아니면 어음상의 책임을 지지 아니하므로 반드시 채무자의 배서를 받아야 한다. 수표는 부도를 내는 경우에 형사처벌까지 받게 되므로 백지수표(주로 발행일자)를 담보로 돈을 빌려줄 때가 많은데 발행일자를 기재하지 않고 제시를 하거나 기재한 발행일자보다 10일이 넘은 후에 제시하여 부도가 난 경우는 발행인의 형사책임이 면제되므로 이에 유의하 여야 한다. 도박이나 강도와 같은 범죄에 제공될 자금인 줄 알면서 돈을 빌려준 경우는 상대방이 임의로 갚아주면 좋으나 갚지 않으면 법률상 청구할 수가 없는 것이므로 나쁜일에 돈을 빌려 주지 말아야 한다.

4. 돈을 빌릴 때 유의할 점
일반적으로 돈을 빌리는 사람은 다급하기 때문에 이자나 담보관계 등에 있어서 채권자 (전주)의 요구에 따라 가혹한 조건을 강요당하는 경우가 많으므로 계약서의 내용을 상세히 파악하여야 한다. 원금이나 이자를 갚으면 반드시 영수증을 받아야 하고 원리금을 완전히 변제한 경우는 미리 교부해 주었던 차용증서나 어음, 수표 등을 회수하지 않으면 나쁜 채권자에게 이중으로 변제하여야 할 위험성이 크다. 악덕 사채업자 중에는 비싼 담보물을 헐값에 취득할 목적으로 변제기일에 일부러 만나주 지 않거나 변제기일을 연기해 주겠다고 속여 안심시킨 후 변제기일을 넘겨 담보물을 처분하는 경우가 있으므로 이럴 때에는 지체없이 공탁절차를 밟아야 한다. 이자는 약정이 없는 한 이를 지급할 필요가 없으나 변제기가 경과된 경우에는 연 5푼의 지연손해금을 지급하여야 한다. 연 2할 5푼을 초과하는 높은 이자의 약정은 무효이므로 초과분은 물지 않아도 된다.

5. 기 타
채무자가 사망한 경우 채무도 상속되므로 채권자는 그 상속인에게 변제를 청구할 수 있다. 상속인이 채무를 면하려면 상속을 포기하거나 상속의 한정승인을 하여야 한다. 채무자가 약속대로 변제를 하지 아니한다면 채권자는 결국 법적절차에 따라 재판과 강제 집행의 방법으로 변제를 받을 수밖에 없다. 그러한 경우에 앞서 설명한 대로 충분한 변제 확보 방법을 강구해 놓지 못한 채권자는 손해를 볼 가능성이 많다. 그리고 실제로 불성실한 채무자가 재산도피 등의 방법으로 강제집행을 면탈하는 경우에 도 증거가 부족하여 채무자의 형사처벌이 불가능한 때가 대부분이다. 그러나 그렇다고 하여 합법적 수단을 포기하고 속칭 해결사를 동원한다든지 하는 폭력수 단으로 돈을 받아내려고 시도하는 것은 그 자체가 더 큰 범죄라는 사실을 명심하여야 할 것이다.
 
 
E.가압류(仮押留)․가처분(仮处分)

1. 보전(保全)절차의 필요성
사회생활을 하다보면 가령 채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 있는 재산을 전부 처분한 후 빚을 갚지 않으려고 하거나 주택을 매수하여 잔금까지 지불했는데도 집을 판 사람이 다 시 그 집을 다른 사람에게 판 후 도망가려고 하는 경우가 있을 수 있다. 이러한 경우 채권자 가 소송을 제기하여 승소한 뒤에 그 판결의 확정을 기다려 집행을 하기까지는 많은 시간이 걸리게 되고 그 사이에 채무자가 그가 가진 재산을 모두 처분하는 경우에는 채권자가 재판 에 이기고도 집행을 하지 못하여 많은 손해를 입게 된다. 이와같이 채권자의 권리를 확보하기 위하여 재판확정전에 채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 채무자가 재산을 묶어두는 절차가 가압류․가처분이다.

2. 가압류와 가처분의 의의
가압류란 금전채권이나 장차 금전채권으로 될 수 있는 청구권에 관하여 후일의 강제집행을 보전하기 위한 임시조치이고, 가처분이란 분쟁의 대상이 되고 있는 물건에 대하여 후일의 강제집행을 보전하기 위하여 임시로 행하는 처분을 말한다(그 외에 임시의 지위를 정하는 처분도 있다). 가압류․가처분은 종국적인 판결 즉 승패가 날 때까지의 임시조치이므로 앞에 󰡐���가󰡑���자를 붙인 것이고, 채권자의 신청만을 가지고 법원이 단시일 내에 결정을 내리는 것이 보통이다. 대부분의 경우 가압류, 가처분에 앞서 담보를 제공하게 하는데, 신청인은 법원의 허가를 받 아 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 담보로 제공할 수 있다.

3. 가압류․가처분의 종류
․부동산 가압류 : 채무자의 특정부동산(토지, 건물)을 함부로 처분할 수 없도록 가압류 한다.
․유체동산 가압류 : 채무자의 유체동산(냉장고, 텔레비젼 등)을 함부로 처분할 수 없도록 가압류 한다.
․채권 가압류 : 채무자가 다른 사람으로부터 받을 돈을 받지 못하도록 채권을 가압류한다.
․부동산점유이전금지 가처분 : 채무자가 분쟁의 대상이 된 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 한다.
․부동산처분금지 가처분 : 채무자가 분쟁의 대상이 된 부동산을 매매, 양도하는 등의 처분을 못하도록 한다.

4. 유의사항
이와 같은 가압류․가처분은 신속히 처리되므로 많이 이용되고 있으며 가압류․가처분만으 로도 소송까지 가지 않고 분쟁이 해결되어 버리는 일이 자주 있어 많이 이용되고 있다. 그러나 그 신청방법이나 신청 후의 조치, 상대방 채무자의 이의 등으로 법률상 어려운 일이 많이 있으므로 가압류․가처분은 대단히 좋은 제도이기는 하나 전문가인 변호사에게 의뢰하 여 처리되도록 하는 것이 바람직하다.

5. 공무상표시무효죄
형법은 공무원이 그 직무에 관하여 실시한 강제처분을 보호하기 위하여 이를 침해하는 행위를 처벌하고 있다. 예를 들면 집행관이 가압류한 물건을 처분한 경우 또는 물건에 붙여놓은 가압류표시가 기재 된 종이쪽지를 찢어버린 경우, 출입이 금지된 압류표지를 무시하고 토지에 들어가서 경작을 한 경우 등이 이에 해당된다. 또한 당구장을 압류하되 채무자로 하여금 현상을 유지하는 것을 조건으로 그 사용이 허용되었는데 채무자가 이를 무시하고 음식점으로 개조하여 사용하는 경우 등도 처벌을 받게 된다.

자료출처: 내집마련의 꿈 도와주는 富로그
 

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2008-01-20 23:08

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출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

세브란스병원 등 진출 용인시 투자가치 상승

건설업계 투자 일색·병원계도 주목

연세대학교의료원이 용인시 진출을 확정하면서 병원건립 인근지역 투자가치는 연일 계속 올라갈 전망이다.

용인시는 최근 연세의료원이 신청한 도시계획시설(종합의료시설 및 사회복지시설)에 대한 도시관리계획을 결정, 적극적인 행정 지원을 할 방침이라고 밝혔다.

병원건립 등의 이유로 용인시는 동백지구를 비롯해 흥덕지구 등 택지개발지역에 건설업의 새바람을 몰고 온 것.

15일 건설업계에 따르면 대우건설, 롯데건설, LIG건영 등 건설업체들은 올해 25곳에서 총 1416가구에 단지형고급단독주택을 공급할 예정으로 이 가운데 절반가량인 685가구가 경기 용인지역에 몰려 있다.

이는 용인시에 대형병원의 건립은 물론 교통과 편의시설 등의 편리함과 급격한 인구성장률 등에 기인한 것이라는 게 건설업계관계자들의 분석이다.  

실제로 중견 건설업체인 ‘대헌건설’은 용인 동백지구에 유럽풍 최고급 빌라 ‘레데보르’를 분양 및 시공 중에 있고, 동일하이빌은 용인 동백지구에 처음으로 오피스텔 전용시설인 ‘동일하이빌 오피스텔’ 75실을 선보인다는 계획이다.

이 외에도 롯데건설은 용인시 흥덕지구에 4월 500∼507㎡ 17가구를 공급하고 우남건설과 모아건설도 이곳에서 각각 5월과 하반기에 426㎡ 19가구와 24가구(주택형은 미정)를 선보인다.

동일하이빌 관계자는 “향후 용인시는 급격한 인구성장률과 병원건립 등 발전 가능성이 많기 때문에 주택 공급이 많은 것”이라며 “건설부지 부근에 2010년까지 1200병상 규모의 연세세브란스병원이 들어설 예정이어서 더욱 용인시 투자가치는 계속 올라갈 전망”이라고 내다봤다.

이 같은 변화는 인근 병원에 수요를 창출해내는 주요 원인으로 작용하기 때문에 병원계에서도 이목을 집중하고 있다.

병원계 한 관계자는 “경기 중·남부 지역에 대형병원들이 건립의사를 밝히면서 용인시와 밀집해 있다는 이유로 유례없는 영역 확보 싸움이 벌어질 것”이라며 “이렇게 되면 고객 확보를 위한 여러 전략이 모색될 것”이라고 전망했다.

이는 경쟁에서 살아남기 위해 서로 윈윈하는 전략이 돼 용인의 투자가치를 높이는 데 일조하게 될 것이라는 게 그의 전언이다.

이처럼 연세의료원이 용인으로 진출한다는 계획을 공식 표명한 가운데 용인시가 병원건립 등의 이유로 투자가치 상승이 얼마나 높아질 지 주목된다.

노은지기자 (nej331@dailymedi.com) (노은지기자 블로그)  

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[스크랩] 재테크 시대의 흐름을 타라 ! |부동산노트

2008-01-20 23:08

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출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

재테크시대의 흐름을 타라

 

재테크에 대한 실질적인 도움이 될 이야기를 연재의 형식으로 올려볼까 합니다.

그 첫 글로 재테크의 기본 사항인 시장분석과 흐름을 파악하기 위한 현실인식의 여러 방법에 대한 이야기를 해볼까합니다

 

재테크 특히 부동산을 통한 재테크 방법에 대한 이야기를 하려면 참 쉬운듯 하지만 어련운 이야기임을 여러분과 같이 저 역시 잘 알고 있습니다

 

무언가 투자를 하고나서 남들은 잘 오르는데, 성공했다 하는데, 내가 산 무엇인가는 오르지 않을 때 그때의 기분은 참 묘하고 난 왜 이리 운이 없을까 합니다

또 어디 무엇이 혹은 어느 지역이 오른다하여 매입하면 매입한 이후 상승률이 떨어지는 뒷북 고점 매입일 때 역시 참 마음이 아프지요...

 

이러한 실수를 최소화 하는 방법에 대해 지난 과거를 돌아보며 이야기하려 합니다.

 

제가 처음으로 부동산에 관심을 가지기 시작한 시기는 1986년 전후 사회생활을 시작하면서 였습니다. 당시가 아시안게임과 올림픽에 대한 기대감으로 부동산이 폭등(?)하기 시작하는 시기였지요.

 

올림픽을 전후하여 부동산가격은 전반적인 상승과 서울 및 수도권으로 지속적인 인구유입의 증가와 실질소득이 급속히 증가하던 시기였습니다

일반 생산직 노동자뿐만 아니라 근로자 관리직 할 것 없이 일반 상업에 종사하는 자영업자까지 모두 전반적인 경기호조로 유동성이 극대화 하던 시기였습니다.

 

당시엔 빌라 연립 아파트등 대다수 지역 모든 품목에서 집이라 할 수 있는 모든 부동산이 상승곡선을 그리기 시작했습니다.

 

전반적인 경기 상승(자금의 유동성증가)과 인구 증가로 인하여(부족한 주택란 야기) 실제로 입주할 집이 부족하게 되었고 이는 부동산가격으로 반영되었던 시기입니다.

 

이후 노태우정권은 급히 1기신도시란 이름의 대규모 택지개발사업에 착수하여 1992년엔 집값이 안정화되는 시기를 맞게 되었지요.

 

이후 막대한 1기 신도시의 주택 공급은 95년까지 주택가격안정을 불러왔읍니다.

그러나 당시에도 90~95년에도 부동산 투자의 틈새는 있었읍니다

1기 신도시가 공급된 분당 일산 등을 제외한 수도권 위성도시에서 분양되는 택지개발 지구 아파트는 저렴한 가격에 손쉽게 매입 청약할 기회가 있었습니다.

 

당시에 서울이란 이름만 고집하지 않았다면 서울보다 저렴한 돈으로 특히 초기 자금으로 계약금과 일부 중도금(6회중 약 2회정도 불입금)만 있으면 아파트 내집마련을 실현할 수 있었고, 상대적으로 저렴한 분양가는 입주시기에 도달하여 서울 집값과 비교되며 뜀박질했고, 공사기간이 지나서 입주시세와 비교하자면 분양가가 저렴했었기에 입주와 함께 상당히 올라주는 재테크가 되었읍니다.

 

1996년 1997년 전후에 분양받은 아파트중 일부는 IMF로 힘든 시기였지만, 이후1999~2000년 이후 분양받은 아파트는 경기의 호전과 함께 훌륭한 재테크 방법중 하나가 되는 시기였기도 합니다

 

우리는 1990년대 전반기를 지켜보며 부동산투자 품목을 선정할 때, 다시 말해 1989년 이후 신도시 입주 시기까지 부동산시장에 큰 변화가 왔음을 감지해야 했읍니다.

 

아파트 선호, 단독주택 및 빌라 비선호 현상입니다.

이러한 아파트 선호 현상은 최근 재개발 붐이 일 때까지 지속되었고 아파트 중에서도 평형별 차별화가 일어나기도 하였읍니다.

 

1980년대 도시 소시민의 주거 형태, 다시 말해 30대 4인가정의 주거형태중 상당수는 전용면적 20평 미만의 방2개 정도였음을 상기해야 합니다.

 

이러한 주거형태는 아이가 성장하고 소득도 오르는 시기가 온 이유로 인해 좀더 넓고 방이 많은 집을 원하게 되었고, 이는 2000년대 중대형 평형의 인기 현상으로 반영 되었읍니다.

 

1999년 이후 새천년 밀레니엄(2000년) 이라는 구호와 함께 우리는 재건축이란 상품에 눈을 돌리게 되었읍니다.

과거 택지개발지구로 공급된 (1970~80년 초에) 서울 외곽의 변두리 소형아파트가, 도시 연담화와 도로교통망 구비 및 수도권지역으로의 도시전이로 인하여 과거에는 서울의 변두리였던 지역이 상대적으로 주요 입지로 변모하게 되었고, 또한 낡은 아파트를 새아파트로 리모델링 및 재건축 필요성이 대두 되었읍니다.

 

서울에서 시작된 재건축바람은 경기도 수도권 전 지역으로 까지 확대되었지요.

우리는 재건축 바람을 보며 부동산의 중요한 요인인 <입지> 라는 말의 위력을 실감하게 되었읍니다.

우리나라와 같은 (수도권지역으로 집중되는) 인구밀집 국가는 미국과 같이 넓은 국토를 가진 나라와 비교할 수 없을 정도로, 땅의 효율적 활용을 위해 도시 슬럼화 까지 기다리지 못하고 리사이클 기간이 짧게 재생될 수 밖에 없다는 점을 우리는 배웠읍니다.

 

또한 재건축의 다른 형태인 재개발 역시 1990년대부터 오르지 않은 낙후된 빌라 단독 위주의 구도심 역시 낙후지역이 도시 빈민촌 개발의 한 방법 이였던 재개발이 불합리한 법적 요건을 정비하며 과거와 같이 불법적인 특정세력의 개입을 최대한 차단하고 기타 법적 헤택이 지원되면서 입지와 가격적 매력으로 많은 사람에게 각광받게 되었읍니다.

부동산에 있어 오르지 않는 것은 없다 란 말을 다시 알려주는 계기가 되었읍니다

 

1990년대 후반 외환위기와 더불어 시작된 부동산 불경기는 이후 급속히 경제가 회복되며 과거시세를 회복하고 오히려 급속히 반등하였읍니다.

다시 말해 외환위기로 눌렸던 가격은 스프링처럼 회복했고 외환위기로인해 건설사와 정부에 의해 공급이 중단된 주택시장은 이후 공급부족을 불러와 가격상승의 요인이 되었읍니다.

 

이후 정부의 각종 규제로 재건축등이 많은 심리적 압박을 받았고 이는 가격에 반영되었읍니다.

정부의 직접적인 법적 규제 대상은 그 가치에 비해 상승이 둔화됨을 우리는 알게된 시기였읍니다.

재건축 규제가 시작된 시기와 재개발 바람이 불기 시작한시기는 유사합니다.

다시 말해 재건축억제 재개발 완화란 법적 신호를 누가 먼저알고 했는가에 따라 투자수익에서 큰 차이를 불러 왔읍니다.

 

이러한 재개발시장의 저렴한 서민 투자 는 이후 2003년부터 2006년 까지 서울을 포함한 대부분의 수도권 도시의 가격폭등을 불러왔고 이러한 가격보정 효과는 앞으로 1~2년 정도는 지속될것으로 보입니다.

 

2000년대 들어 다시 말해 2001년~2003년 사이에 우리는 강남 고가, 강북 저가, 대형 고가, 소형 저가라는 아파트 시장 내에서의 차별화를 경험하였읍니다.

1990년대 빌라나 연립이 아닌 아파트 선호현상은 이후 아파트 내에서 좁은 아파트보다 큰 아파트 선호현상을 불러왔고 지역적 편의시설에 해당 한다고 할 수 있는 학군과 도로교통 조망 등의 부수적 요인이 집값에 반영되는 시기를 경험하였습니다.

 

이제 집은 집이라는 단순한 거주의 개념에서 삶의 중요한 거주와 환경요소 편의요소 (교통)그리고 프라이드 가 함께 반영되었읍니다.

단순히 아파트에 살기보다 어느 지역 몇 평대의 아파트에 거주한다는 사실로 그사람의 생활수준과 능력을 대변하게 까지 된 점이 현실입니다.

 

2000년대 전반기 상대적으로 저평가된 소형 아파트는 2006년 현실적인 투자자와 날로 상승하는 분양가, 공급되는 택지개발지구의 별따기식 청약 경쟁률을 경험한 무주택자 와 소시민의 눈을 현실로 돌리는 요인이 되었고 이는 2006년 하반기 소형아파트의 상승 이란 현상으로 나타났읍니다.

 

수도권의 확장은 오히려 기존 도심의 주택에 대한 가치를 올리는 요인이 되었습니다. 또한 지속적인 도심 재개발은 과거보다 좋은 주거여건이 될 수 있다는 희망과 출퇴근이 유리한 지리적 요인이 투자자와 실수요자에게 그 가치가 반영되었다 할 것입니다.

 

지금까지의 글을 통해 저는 80년대 주택(아파트, 빌라, 연립, 단독)이란 품목 다시 말해 주변 환경보다 집이란 부동산이 절대적으로 부족한 당시의 상황 이후 1기신도시로 상대적으로 여유로워진 시기에 집중에서 선호되는 품목 아파트란 트랜드가 각광받은 1990년대 2000년대 전반기에 우리는 과거 낙후된 지역의 주거품목이 재평가 받고 집중에서 살기편한 중대형이 인기 있었음을 경험했습니다.

 

또한 중대형 아파트가 서민 중산층의 주요 주거 수단이 되며 상류층만의 차별화된 주거상품이 기업과 특권 의식적인 상류층의 수요로 고가 주상복합과 타운하우스의 (타운하우스는 정부의 아파트 건설의 각종 법적 재제를 피하기 위한 업계의 자구책과 마케팅에 의해) 등장을 불러 왔읍니다.

 

기존 아파트 중에서 앞으로도 (소형과 중대형 모두) 교통요인과 지리적요인 사회 환경(학군) 자연적 환경(조망권)이 뛰어난 곳은 지속적으로 사람들의 인기를 끌 것입니다. 도시가 확장 될수록(수도권) 기존도심의 중요성도 각광받을 것입니다.

 

2008년부터 2010년의 시기는 2000년대 부동산을 통해 수익을 올린 많은 분들, 2005년이후 각종 펀드와 주식등을 통해 수익을 올린 분들, 해외에 투자했든 국내에 투자했든 세계적인 저금리와 부동산 호황으로 투자에 성공 하신 분들의 자금은 이제 이익실현차원의 일정한 정리기에 들어 섯다 할 시기입니다.

 

 

2008년이후 어떠한 품목이 각광받을지 생각해 보았읍니다.

 

투자 상품은 과거를 돌아보아도 일정한 시기를 거치며 돌고 돈다는 사실을 알 것입니다

2000년 이후 다시말해 외환위기 이후 우리는 2~3년을 주기로 아파트 시장에서 새로운 현상이 일어나고 있음을 주목해야 할 것입니다.

저는 외환위기로인한 정부와 기업에 의해 시장논리에 의해 자율적 공급시장이 어긋난 점을 주목 합니다

 

2001년을 전후하여 다시 2004년전후하여 수도권 각 지역 대규모 공급 된 아파트가 미분양 되었던 점 을 주목 합니다

다시말해 고가의 분양가와 일시적으로 대규모로 공급된점은 시장에서 공급 과잉현상처럼 판단 착오를 불러왔고(수요자에게) 이는 이후 2년여의 기간 동안 공급 중단현상을 불러 왔읍니다.

 

특정지역의 분양시기에 고가분양이란 이름의 정부의 각종 언론 우민화 정책이 펼쳐지고 차후 서민이 입주할 저가의 택지개발지구를 분양 한다고 주택 보급률 등의 통계자료를 통해 호도하는 정책적 제제를 실시하거나 특정지역의 대규모 입주시기와 중복되어 분양될 때 그분양아파트의 가치와 달리 미분양이 발생되며 수요자의 관심을 끌지 못한다는 점입니다.

 

이러한 점은 이후 분양아파트의 가격상승효과로 나타났읍니다.

정부와 언론의 보도 발표내용이 얼마나 현실적이고 타당한지 분석 해 보아야한다는 점입니다.

정부에서 주택공급이 충분하기에 주택이 부족하지 않다는 홍보에 몇가지 통계자료만 확인해 보신 분이라면 정부의 보도를 신뢰하지 않았을 것입니다.

다음 표를 보아주시기 바랍니다.

 

 

[2인 이상 가구 주택보급율]

 

(연도) (2인이상가구수) (전국주택)-- (아파트) (주택보급율) (아파트보급율)

1985년    891.04만---   610.42만----  82.16만---- 68.5%-----  9.2%

1990년--- 1033.31만--- 716.04만--- 162.81만--- 69.3%----- 15.8%

1995년--- 1131.58만--- 920.49만--- 345.45만--- 81.3%----- 30.5%

2000년--- 1208.74만-- 1095.93만--- 523.13만--- 90.7%----- 43.3%

2005년--- 1271.65만-- 1249.48만--- 662.70만---98.3%----- 52.1%

 

[1인 가구 포함 전체가구 주택보급율]

(연도)---(1인이상가구)-(전국주택)--(1인가구)-(주택보급율)--(아파트보급율)

1985년--957.13만---- 610.42만--- 66.09만--- 63.8%-------  8.6%

1990년---1,135.46만--716.04만--- 102.15만---63.1%-----  14.3%

1995년---1,295.82만--920.49만--- 164.24만--- 71.0%-----  26.7%

2000년---1,431.18만--1,095.93만-- 222.44만-- 76.6%-       36.6%

2005년---1,588.72만--1,249.48만-  317.07만--  78.6%----  41.7%

(위의자료는 2005년 통계자료에 의해 작성 되었읍니다.)

 

2004년 국민은행 통계조사에 의하면 국민들 중 76%가 아파트를 선호한다.

라고 발표 되었습니다.

 

그런데 2005년 현재 2인 이상 가구 아파트 보급율은 52.1%이고

전체 가구 아파트 보급율은 41.7%이다

이러한 수치는 42~52%가 75%에 근접하지 않은 이상 아파트에 대한 지속적인 수요는 상존할 것이다 라고 생각됩니다.

 

위 표에서 언급하지 않은 또 다른 사실은 사람들이 원하는 주택규모입니다 다시말해 단순히 주택수 뿐만 아니라 선진국대비 주거수준역시 기대 이하임을 고려해야합니다.

 

다음 표는 1인기준 주거면적입니다.

지    표            한국(05)    일본(03)    미국(03)   영국(02)    독일(02)

주택보급률        105.9       109.3       108.5        105.2       100.6

1000명당주택수 282      422        416        426        473

주택당 면적(M2) 63.1 (00)  94.9(00)  148(01)     87(01)      95

1인당 주거면적 23.0       33.8      65.3        44.0      41.6

자가보유율        62.9(04)     61.2       68.3         70.4(03)   42.6

연소득대비 주택가격 5.5       4.9         3.7           3.8           6.3

 

위표의 주요 선진국 주택가격이 2002~3년 기준임을 고려하시고 선진국역시 2003년 전후로 급속히 주택가격이 상승했음을 고려해서 다음의 자료를 보아 주시기 바랍니다.

  선진국의 주택가격 상승률과 한국의 비교로서1995년 100을 기준으로 2005년 현재의가격 상승률입니다.

1995년 기준 100  대비 2005년 가격 : 한국 140   미국 170  호주 230   영국 260

자료출처:Datastrean

 

지금까지 제가 제시한 여러 통계자료는 우리에게 많은 시사점을 제시합니다.

단순히 주택보급률을 믿지 마시기바랍니다

인구 1000 명당 필요한 주택은 선진국에 비해 부족하며(선진국은 1인 2인가구 등 실질적 수요 주택이 통계에 반영되나 우리나라는 단순히 총가구로만 통계치를 작성하기 때문입니다 다시말해 1인가구 혹은 비 혈연 가구는 통계에 반영 되지 않고 있읍니다)

 

많은  국민이 원하는 아파트형태의 주택 보급은 아직도 부족합니다.

 

 

 

국민들 중 76%가 아파트를 선호하며(04년 국민은행 통계)

 

 

2인 이상 가구 아파트보급율은 52.1%(05년 기준)

1인 가구 포함 아파트 보급율은 41.7% (05년 기준) 입니다

 

많은 국민이 원하는 넓고 쾌적한 주택은 아직도 부족합니다

1인당 주거면적  23.0 제곱미터는 주요선진국에 비해 아직도 좁은 상황임을 고려

하면 향후의 중대형 수요역시 꾸준 할 것으로 보며 현제 주택의 상당부분은 1인당 주거면적이 좁은 80년대형 주거형태라는 반증입니다. 

 

좁은 집의 대명사인 일본에 비해 우리의1인당 주거면적인 적은 점을 골혀해 보면

각종정부와  언론의 보도 통계의 허구성을 반증한다 할 것입니다.

현제 진행형인 뉴타운등의 재개발지의 상당수가 아파트형의 주거형태로 전환 될때까지 아파트의 인기는 지속될 것으로 보입니다.

 

과거 시기적으로 오른 주거용 부동산은 다음과 같은 순환의 시기 였읍니다

1980년대 주택 -- 1990년대 아파트 -- 2002년이후 중대형 아파트 -- 2001~3전후 재건축아파트  --  2004~5 전후 재개발지역 빌라및 연립(미분양 아파트)  -- 2005~6년이후 역세권 및 중심지의 중 소형아파트 및 주상복합아파트 

    

재건축 재개발에 따른 이주 수요 는 인근지역의 가격 상승으로 나타난다.

강남권 잠실단지및 강동 강서권 등의 재건축단지 이주수요 (이주비지급시기)가

발생했을 당시 인근의 아파트가격이 일시적으로 상승 했던점을 고려하시기 바랍니다.

 

2008년 강남권에 입주해야할 신규 완공 아파트가 23,000호 정도로 추산 됩니다.

그러나 송파 가락 시영아파트의 이주가 예정된점은 감남권및 그영향권지역의 중대형에비해  소형주택에 대한 가격 불안요인이 될 것이고 또한 강북지역의 재개발 지역의 이주수요역시 중소형 주택시장에 영향을 줄것입니다.

 참고 : 2008년 서울시 입주 물량 48,000호

 (강남권 23,000 강북 16,000이중 소형66평방미터이하는 5300호 기타지역 9,000)

2008년 서울시 이주 수요 (멸실 예상) 54,000 호 

 

미분양 아파트는 2008년 에도 지속될 것입니다.

제가 미분양 아파트에 대한 이야기를 시작하기 전에 여러분은 혹시 최근 언론보도를 통해 접한 다음과 같은 비슷한 논조의 기사를 한번쯤 읽어 보았을 것입니다.

 

다음글은

최근에 보도되고있는 여러 신문기사에 통계수치를 추가하여 제가 재구성하여 보았읍니다.

 

미분양 아파트 가구수는 1995년 9월(10만9천995가구) 이후 가장 많은 것으로 최근 보도되었다.

이는 분양가 상한제가 본격시행되면 더 저렴한 가격에 주택을 분양받을 수 있다는 기대감과 2000년이후 지속적으로 오른 주택가격과 고분양가 등으로인해 소비자들의 하락 기심리등이 반영 된 것으로 보인다.

 

 과거 1995년을 최고정점으로(10만9천995가구) 미분양 아파트가 증가한후 이후 01년(3,1512호) 까지 감소하였으나 이후 다시 증가하기 시작하여 2007년 12년만에 10만호이상의 미분양 아파트가 기록되었다.

 

과거미분양 아파트 추이(자료 건설교통부)

98년 102,701호/ 99년 73,733호/ 00년58,550호 /01년3,1512호/ 02년 24,923호/03년  41,137 /04년 69,133호/05년57,215호/06년73,772호/2007년 10월말 현재 전국의 미분양 주택은 10만887가구로 발표되었다.

(2007년 10월 미분양 세부 현황 : 85㎡초과 주택   4만5천625가구로 전체의

45.2% / 60㎡초과 - 85㎡이하 4만9천796가구 / 60㎡이하 5천466가구)

 

위의 수치와 글은 요 근래 언론을 통해 발표 되고있는 단순 미분양 아파트에 대한 통계와 기사 입니다.

단순히 기사 혹은 통계수치를 본 분이라면 향후에 주택가격이 많이 떨어지거나 오르지 않을 것이라 생각 할 수 있을 것입니다.

전국 평균 혹은 지방의주택시장만을 본다면 그렇다고 할 것입니다.

 

그러나 서울과 수도권 지역 혹은 특정한 지방 일부지역만을 생각한다면 주거용 부동산이 그렇게 안정적이지 않을수도 있다고  생각합니다.

과거의 경험을 비추어보아도 미분양아파트의 증가는 건설업계의 경영악화로 전반적인 경영축소로 신규 주택공급을 감소시키는 요인이며 이는 일정시기이후 주택 공급부족현상을 불러오는 요인이되었읍니다.

 

또한 과거 1995년에비해 2007년 11월기준  10만호의 미분양중 대부분 90%이상이수도권지역이 아닌 비 수도권 지역인점을 감안 한다면  과거 12년전과 달리 지역적인 주택 공급부족지역인 수도권지역의 주택이 향후 일정시기이후 가격변화가 올확률이 높다 할 것이다.

 

다음 자료는 2007년9월기준  건설교통부의 년도별 지역별 미분양 현황이다.

 

구분(년도) 2002.12   2003.12   2004.12     2005.12    2006.12    2007.09

계(천호)    24.9         38.3        69.1           57.2        73.8          98.2

수도권      1.4           7.4         15.5           12.2          4.7            9.1

지방          23.5        30.9         58.7          45.0         69.1           89.1

 

또다른 참고 자료 2001년이후 주택공급 인허가 추이

*향후 일정기간 이후 공급 예상되는 단독주택 빌라 연립 아파트 등 주거용주택 인허가 호수

 

구분         2001년     2002     2003     2004    2005     2006

계  (만호)     52        68         60         46       46          47

수도권         30        39          30         20       20         19

지방            22        29          30         26       26          28

 

 

위의자료를 보면 수도권지역의미분양이 전체 미분양에서 10% 미만이며 수도권 미분양 9천호중  비인기 수도권지역의 미분양물이 적지 않음과 향후 공급될 신규 주택사업이 점점 줄어들고있다는 사실을 고려해 보면 인기지역의 대부분은 미분양이 없거나 극소수이고 현제 전국적인 미분양증가는 분명  건설업계의 경영에 영향을 주는 요인이고 이는 향후 전반적인 공급에 차질이 올 수 있읍니다

 

언론의 부분적인 통계만을 인용한 부정확한 언론기사는 일반 서민의 미래에대한 판단력을 흐리게하고 현제의  상황을 파악 하지못하게하는 원인이 되어 왔읍니다.

 

2008~2010년 사이  미분양 아파트중 수도권 혹은 지방 지역에서 분양이후 수요와 지리적 입지가 갖추어졌거나 소비자의 착시현상에 의해 수요대비 공급이 부족한 지역의 미분양은 입주시기에 충분히 적절한 가치가 있을것으로 본다.

 

다음 기사는 최근 모 신문사의 언론보도문을 그대로인용했다

 

건설교통부가 지자체로부터 잠정집계 결과, 수도권에서 10월 중 금년 들어 월간단위로 최대물량인 5만호이상이 인·허가된 것으로 추정됨에 따라,10월까지 최소 18만 5천호가 인·허가된 것으로 예상되어 이미 작년 전체 수준(17만 2천호)을 훨씬 넘어서고 있는 것으로 나타났다.

 

<2006, 2007년 수도권 건설 인허가 실적 비교>

구 분

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

10월

합 계

‘06년

15,396

8,142

7,125

7,683

6,191

13,634

16,410

11,458

9,153

7,257

102,449

‘07년

4,246

3,780

6,006

9,287

15,245

14,313

19,509

28,290

33,617

5만호

이상

185천호

(공공택지)

643

544

96

417

209

8,026

5,871

13,482

10,068

-

-

(민간택지)

3,603

3,236

5,910

8,870

15,036

6,287

13,638

14,808

23,547

-

-

    * 2007년10월 물량 및 합계는 지자체 등으로부터 확인한 추계치임

 

이에 따라, 금년 상반기까지 주택건설 실적이 다소 부진하여 그 동안 일부에서 제기되었던 금년 30만호 목표달성에 대한 의구심이 불식되었다.

이는 지난 8.14일 건설교통부장관이 주공·토공·SH공사 등 사장단과 ‘주택건설상황 점검회의’를 개최한

이후 밀착 관리해 온 효과가 나타나 목표달성이 확실하게 가시화되고 있는 것으로 보인다.

 

금년 들어 주택건설 실적이 예년에 비해 크게 증가하고 있는 사유는 참여정부이후 꾸준히 확보해 온공공택지 확대효과가 공급시차에 따라 금년부터 실제 주택건설로 이어져 건설이 크게 증가하고 있으며,작년 11.15대책에 따른 다세대·다가구 건축규제 합리화 등 민간주택 건설 촉진효과가 본격화되고 있는 것으로 판단된다.

<수도권 공공택지 지구지정 및 공급 추이, 단위 : ㎢>

구 분

‘98

‘99

‘00

‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

 

지구지정

7.6

5.3

4.9

26.5

8.9

10

45

23

36.7

공급

11.2

9

10

12.8

15.8

11.8

21.6

21.5

34.2

 

 (국민의 정부) 연평균 10.6㎢ 지구지정, 연평균 11.9㎢ 공급,        

(참여정부) 연평균 28.7㎢ 지구지정, 연평균 22.3㎢ 공급

 

 

  * 다세대·다가구·연립·단독 : ‘06.1~9월 16,485호→’07.1~9월 25,865(57.1%↑)

건설교통부는 앞으로도 남은 두달 동안 주택건설 인·허가가 꾸준히 되어 금년 수도권 30만호 목표달성이 차질없을 것으로 보고 있다.

건교부가 지자체·주공·토공 등에 확인한 결과, 월별로는 11월 중 5만호내외, 12월 중 6만호내외가 각각 인·허가될 것으로 파악되었다.

   * 수도권 공공택지 건설계획(80천호) : 11월 37천호 →12월 43천호

특히, 앞으로 공공택지에서 남은 물량은 수원 광교·인천 청라·파주신도시·김포신도시·고양삼송·서울신내·서울천왕 등 분양성이 양호한 단지가 많아서, 일부 우려와 달리 미분양 물량 증가로 연결되기 보다는 질 높은 신규 주택이 공급됨에 따라 수급심리를 한층 안정시킬 것으로 예상된다.

이러한 정부의 지속적인 주택공급 활성화 시책으로 향후 수년간 주택공급이 크게 늘어나 수급균형에 기반한 주택시장 안정기조가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되고 있다.

 

위기사를 보며 전 생각해봅니다

 

정부는 왜? 1995년이후 최대규모인 10만8000여호의 미분양이 발생되고있는 지금 지속적으로 택지를 공급하여 주택30만호 공급이 차질없도록 한다고 발표하고있는가?

- 다시말해 미분사태가 발생하는곳과 공급이 부족한곳이 일치하지 않는다는 말인가?

 

'질 높은 신규 주택이 공급됨에 따라 수급심리를 한층 안정시킬 것이다 '는 말은

기존 주택이 질낮은(?) 주택으로 이루어져 질높은 국민의요구가있음을 암묵적으로 인정한다는말인가?

 

정부는 보도를 통해 '다세대·다가구·연립·단독주택 건설이  : ‘06.1~9월 16,485호→’07.1~9월 25,865(57.1%↑) 대폭 늘었다' 고 말했다.

이는  국민이 원하는 아파트형 주택공급외에 상대적으로 비선호되는 빌라 연립 다세대 주택의 대폭적인 증가를 말하는것으로 단순히 몇만호 몇십만호 공급달성 혹은 이에따른 주택가격 안정유지라는 구호를 통해  국민의 우민화 정책이 아닌지 의심스럽다.

 

저는 지금까지의 여러 사례와 자료를 통해서 재테크를 통해 다른 이들보다

 

 

높은 수익을 창출하기위해선 최소한 다음과 같은 사실에 유념해야 한다고

 

 

 

생각합니다.

 

 일반적인 보도 홍보자료보다 본인의 세부적인 생각과 자료 조사로 좀더 현명한 판단을 내려야합니다.

누구나 알고있거나  이미 시작된 후 혹은 때늦은 투자 품목보다 새롭게 각광받을 품목을 선점하고 투자할 용기가 필요합니다.

투자의 성공은 생각하고 실천 할때 내것이 되기 때문입니다.

 

(하영수)

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