재건축.재개발(12)

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부천소사뉴타운 역세권 개발 박차 |재건축.재개발

2006-12-04 20:13

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                부천소사뉴타운 역세권 개발 박차
 
                                                                     자료출처:부동산써브
 
경기도 부천시 소사동 일대가 뉴타운으로 개발된다. 경기도는 총 9개의 시와 10개의 지역을 뉴타운으로 지정 발표했다. 이중 주목이 되는 곳은 ‘부천소사뉴타운’으로 이미 뉴타운 지정발표 이전부터 재개발이 추진되고 있었는데 정비예정구역으로 발표되면서 뉴타운이 확실시 되었던 곳이다.

발 빠른 투자자들은 이미 한차례 거래를 끝낸 상태이며 이로 인한 호가가 계속 상승하고 있다. 특히 서울과 비교했을 때 아직까지는 초기 투자비용이 적게 들고, 사업 규모 및 입지 등으로 볼 때 투자금 대비 수익 실현도 가능할 것으로 기대된다.

■ 입지여건

소사뉴타운은 1호선 소사역과 역곡역 사이에 위치한 소사동, 괴안동 일대이다. 개발부지가 지구 전체는 아니지만 지구 내 일부는 역세권으로 볼 수 있으며 차량을 이용해야 하는 구역도 전철 접근성은 비교적 좋은 편이다.

현재 경인선 외에도 소사~원시(안산)간 전철이 2013년 개통으로 계획돼 있어 철도망은 보다 발달하게 된다. 단, 소사~원시 철은 아직 계획단계로 착공을 하지 않은 상태인 만큼 실제 개통은 보다 늦어질 수 있다. 하지만 뉴타운 개발 자체도 빠르게 진행되지는 않을 것으로 뉴타운 개발 완료시기와 소사~원시 간 전철 개통 시기는 비슷할 것으로 예상해 볼 수 있다. 서울로 바로 진입하는 철도가 아니라는 점에서 영향력이 크지는 않겠지만 7호선과 연결될 경우 간접 호재로 작용할 것으로 보인다.

소사~원시 간 전철이 개통될 경우 소사역이 환승역이 되며 7호선(가칭 당아래역)과도 연결될 것으로 대중교통 이용이 보다 수월해질 예상된다.
특히 7호선과 연결되면서 서울 강남권 생활권자까지 일정 수요를 끌어들일 수 있을 것으로 기대되며 아울러 소사역세권에 상업 편의시설이 집중, 중심지 역할을 할 것으로 부천의 새로운 중심지가 될 전망이다.

경인 국도 등 기존의 도로 기반시설을 이용 부천 상동 및 중동으로 이어지고 외곽순환도로 이용이 비교적 편리한 위치이다. 또한 서울 서부권 까지 차량 10여분 거리로 비교적 접근성은 좋은 편임.

■ 개발계획

소사뉴타운은 소사본동과 괴안동 일대 경인선 소사역, 역곡역사이로 약 72만평 규모로써 인근에 위치한 원미구나 고강지구에 비해 개발면적이 큰 편에 속한다. 또한 소사역과 역곡역 역세권이며, 중심지형으로 2020년까지 개발될 계획이다.

현재 소사지구에 대한 기본계획은 아직 수립되지 않았고 경기도로부터 뉴타운으로 지정되었을 뿐이다. 때문에 아직까지는 개발 방식 및 형태를 정확히 파악하기는 힘드나, 기존 재개발지역을 중심으로 기본계획이 세워질 것으로 점쳐지고 있다.



■ 뉴타운 개발 수혜단지 주목

소사지구는 올 초부터 시세가 움직이기 시작했다. 연초 평당 5백만~6백만원 선이던 빌라가 정비예정지구로 발표되면서 평당 1천3백만원, 뉴타운으로 지정된 요즘에는 평당 1천8백만원까지 호가하고 있으며 매물도 귀해 거래가 쉽지 않다.

소사동 공인중개사는 “뉴타운으로 지정되면서 매도자들이 매물을 거둬들여 호가는 계속 상승하고 있다”며 “매물만 나오면 바로바로 거래되는 실정”이라고 밝혔다.

이는 서울 뉴타운지역 시세가 평당 3천만~5천만원까지도 형성되는 점을 감안해 아직까지는 상승여력이 있다는 판단에 매수세력이 커진다는 분석이다.

하지만 서울에 비해 입지여건과 지역 선호도 등에 있어 다소 떨어진다는 점을 고려하면 시세 상승에는 한계가 나타날 전망이다.

소사뉴타운 개발 뿐만 아니라 일대에서 분양중인 단지도 주목 대상이다. 역곡동 한양수자인과 괴안동 부천금광포란재가 대표적인 단지.

한양은 부천시 역곡동 일대에서 한양수자인을 총 3개 단지로 구분해 공급한다.
1차는 총 73가구 중 24~32평형 25가구, 2차는 총 54가구 중 29~31평형 28가구, 3차 총 79가구 중 23~32평형 22가구 이다. 모두 걸어서 경인선 역곡역을 이용할 수 있는 단지이다. 아직 일부 미분양 물량이 남아 있으며, 중도금 60%를 무이자로 대출해 준다.

금광건업은 괴안동 진흥타운을 재건축해 총 99가구 중 28~34평형 51가구를 11월부터 분양하고 있다. 경인선 역곡역이 걸어서 8~9분 거리인 역세권 단지로 향후 일대가 뉴타운으로 개발될 경우 이로 인한 편의시설 확충 등 보다 가치가 상승할 것으로 기대되는 곳이다.

[소사본동 도시주거환경정비기본계]

 

 

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수도권 뉴타운 투자전략 |재건축.재개발

2006-12-04 16:21

http://blog.drapt.com/mee7608/614121165216883433 주소복사

                  수도권 뉴타운 투자전략
 
                                           자료출처:부동산뱅크
 
‘올해 1~10월간 서울 지역 지가가 뉴타운 개발 등의 호재에 힘입어 7.35%올라 4년만에 최고치를 나타냈다’고 한다. 또한‘수도권 집값이 크게 뛴 지난달 전국 주거용지 거래량은 지난해 같은 기간에 비해 41.4% 증가했고, 특히 아파트 거래는 63.3%나 급증했다’는 뉴스 보도가 있었다.

최근의 서울을 비롯한 수도권 일대 주택가격 상승은 유래를 보기 어려울 정도의 상승세를 보여왔다. 정부의 부동산대책의 실패를 여지없이 보여주는 통계치이다. 정부는 부동산 가격 안정을 핵심적인 정책으로 내세워 왔으나, 최근 이같은 상승세가 아파트와 주택을 가리지 않고 상승한 점, 아파트 또한 평형대를 가리지 않고 상승한 점은 정부가 서민들의 희망 ‘내집마련에 대한 실수요적 관점’을 무조건적인 투기 수요로 오인한 데 있다.

어떤 특정 지역, 특정 매개체의 상승이 아닌 전반적인 상승은 전 국민 중 일부에 지나지 않는 투기 수요에 의해 움직일 수 있는 것이 아니라 우리나라 대다수 서민들의 부동산에 대한 인식인 노후대비용, 자녀상속용 ‘부동산 선호심리’, 실물 자산 선호로 인한 당연한 권리인 ‘부동산을 통한 재테크’, 부의 축적을 통한‘내집 마련’을 위해 움직이기 때문인 것이다. 이렇게 저변에 깔려있는 부동산 실물 자산 선호 사상과 당연한 권리인 부동산을 통한 재테크를 무조건적인 투기 수요로 치부하면 안 되는 것이다.

이번 통계치에서 보여주는 서울을 비롯한 수도권 전지역 지가 상승은 수도권 도시들이 앞다투어 발표한 [도시및주거환경정비기본계획]과 뉴타운 발표도 큰 몫을 하였다.

이번 가을 전세물량 부족으로 인한 주택 매수 수요 증가, 수요 증가에 비해 부족한 주택 공급, 공급 부족으로 인한 신규 분양가 상승, 분양가 상승으로 인한 기존 아파트 시세 상승, 인근 기존 아파트 시세 상승에 따른 재개발지역 예상 투자수익률 상승으로 이어져 개발계획이 발표 또는 발표 예정 지역들을 쫓아 수개월 전부터 매도자, 매수자 모두 발빠르게 움직였기 때문이다.

지금까지 서울의 베드타운화 되어 있던 수도권 도시들이 자족적인 도시기반 마련을 위한 구시가지 정비를 위해 앞다투어 도시및주거환경정비기본계획을 발표하였으며, 신∙구도심간 균형발전을 도모하고, 민간 위주의 소규모 재건축, 재개발 사업으로 인해 빚어지는 도시기반시설 부족 등의 문제를 해결하기 위해 뉴타운지구를 발표하여 이제 뉴타운은 서울만의 ‘New-Town’ 이 아니라 수도권 전지역으로 확대되어 추진하게 되었다.

지난 11월 17일 경기도는 그동안 낙후되어 계획적인 개발이 필요하다고 판단된 9개시 10곳을 1차 뉴타운 사업지구로 선정하여 2008년까지 개발계획을 완료한 뒤 빠르면 2009년에 착공해 2015년부터 2020년 사이에 완공을 목표로 뉴타운 사업을 발표한 것이다.

발표된 뉴타운 10개지구를 살펴보면 부천시 소사지구(소사구 소사본동∙괴안동 2,375,075㎡), 고강지구(오정구 고강동 1,775,385㎡), 고양시 원당지구(덕양구 주교∙성사동 1,300,000㎡), 광명시 광명지구(광명4~6동∙철산4동 874,990㎡), 남양주시 덕소지구(515,000㎡), 의정부시 금의지구 (의정부1동∙금오동 1,088,740㎡), 안양시 안양지구(만안구 안양1~3동∙석수2동∙박달1동 1,762,000㎡), 구리시 수택∙인창지구(수택∙인창동 1,862,770㎡), 시흥시 은행지구(619,800㎡), 군포시 금정역세권지구(금정역∙산본1~3동∙금정동 576,970㎡)이다. 이중 부천시 소사지구와 군포시 금정역세권지구는 역세권 개발방식의 중심지형으로 개발되며 나머지는 모두 주거지형 뉴타운이다.

이에 앞서 11월 15일에는 1차 지구로 선정된 지역과 탈락한 지역 등 모두 15개지구가 18일부터 토지거래허가구역으로 지정되어 면적 20㎡이상의 토지를 거래할 경우에는 반드시 허가를 받게 되었다.

아이러니 한 것은 정부가 투기 심리를 위축하기 위하여 발표한 토지거래허가구역 지정 발표에 의해 18일 전 이들 수도권 뉴타운 사업지구들의 지가는 급등하고, 이들 지역에 위치한 경매 물건들은 감정가액의 2배 이상으로 낙찰되어 낙찰가율은 300%를 형성하였으며, 며칠 사이 2배이상 급격하게 오른 시세에도 투자자들이 몰려 북새통을 이루었다는 것이다.

그 중 눈여겨볼 현상은 광명, 안양 등 수도권 중에서도 서울과 인접한 동일생활권을 형성하고 있어 입지적으로 보다 나은 가치를 인정받고 있는 지역은 개발계획 발표 전부터 이미 기본 시세가 형성되어 있어 정작 15일 전・후로는 과연 뉴타운 발표 지역인지 의심이 갈 정도로 각 중개업소 마다 한산한 모습을 형성하고 있는 반면, 그간 서울 동북 외곽지역으로서 전혀 투자자들의 관심 밖이었던 의정부 일대가 가장 들썩였다는 것이다.

토지거래허가구역 발표 전인 15일 이전까지만 해도 10평미만 소형 지분의 경우 평당 500~600만원에도 거래되었던 것이 불과 3~4일 사이 900만원대까지 치솟았어도 매물이 없어 매수자가 대기상태로, 의정부시 지역 중개업자들도 의아해하였던 것이다.

오히려 이러한 정부 정책 발표가 일명 ‘되는 지역’임을 투자자들에게 알려주는 결과를 가져오는 것이다. 따라서, 그간 지켜보고만 있던 투자자들은 허가구역으로 지정되기 전 계약을 서두르게 되고, 그러한 심리를 아는 매도자들은 호가를 높이게 되어 실거래가액이 상승하여 지가 상승을 가져오고, 그러한 현상들을 단순한 투기 수요로 치부하던 일부 서민들도 나날이 오르는 집값을 바라보며 상대적 박탈감과 조바심에서 하루라도 빨리 내집 장만을 해야겠다는 생각에 무조건 ‘싼’지역을 찾아 무리한 선투자까지 감행하게 되었던 것이다.

이들 지역에 주로 거래를 한 서민들을 살펴보면 알 수 있다. 집을 몇 개씩 갖고 있는 투기 수요들이 아니라 고양,용인,성남,서울 강북 지역 등 지역을 불문하고 전세, 월세로 살고 있는 내집마련 수요자들이었다. 의정부 지역에 살기 위한 실입주자도 포함되어 있지만, 실입주가 아니라 단지 현재 타 지역, 본인이 살고 있는 용인,안양 등지에 비해 싸기 때문에 구체적인 지역 분석, 입지 평가 없이 막연히 더 오를 것이라는 기대감에 부동산 투자로 현재 가진 재산보다 조금 더 재산 축적을 하여 보다 나은 곳에 내집 장만을 꿈꾸는 수요자들이었던 것이다.

그러나, 18일 이후 뉴타운 개발 수혜로 인한 인근 아파트 단지들의 상승세는 지속되고 있으나, 이들 뉴타운 지역들의 지분 상승세는 현재 다소 주춤하다. 따라서 막연한 기대감에 ‘원정 투자’까지 나선 투자자들은 현재 불안한 심리를 떨치기 힘들것이며, 앞으로 내집 장만을 위해 수도권 뉴타운 지역 투자 희망자들도 집을 사야할 시기인지 결정을 못내리고 있는 상황이다. 따라서 수도권 뉴타운 투자를 생각할 시는 몇가지 주의사항이 필요하다.

첫째, 구체적인 지역 여건과 해당 지역의 개발계획과 미래 가치 등을 고려하지 않은 투자는 나중에 발이 묶여 낭패를 볼 수 있다. 의정부 지역의 경우도 수개월 전 뉴타운 발표를 예상하고 미리 투자한 투자자들은 최근 18일전 몰려드는 수요자들에 의해 높은 가격에 매도가 가능하였겠으나, 18일 전 높은 가격에 지분을 구입한 투자자들은 토지거래허가에 의해 거래가 소멸되고, 지분가 상승이 주춤한 지금 현 상황에서 보았을 시 무리한 대출을 감행하여 투자하였다면 현재 불안한 상황일 것이다.

따라서, 향후 5년이상을 여유를 갖고 묻어둔다는 마음가짐으로 차분하게 진행상황을 살펴보아야 구체적인 사업 진행에 따라 적정한 가격에 매도할 수 있을 것이다. 수도권 중 서울에서 다소 외곽지역에 위치한 도시들의 경우에는 현재 지분가가 아무리 저렴하고, 향후 제반 교통여건이 양호하게 개편되더라도 서울과의 접근성 면에서 베드타운으로서의 기능마저 하기 어려울 수 있으니 반드시 실입주를 고려해서 접근할 것을 권유하는 바이다.

둘째, 토지거래허가를 피하기 위한 목적으로 소형의 다가구에서 다세대로 전환된 주택을 고려한다면 신중하게 판단하길 권유한다. 현재 서울시 [도시및주거환경정비조례]에서는 조례시행일을 기준으로 전환 다세대주택의 분양자격에 대하여 경과규정이 명시되어 있지만, 경기도 [도시및주거환경정비 조례]에서는 이에 대한 경과규정이 없고 조합정관에서 정할 사항으로 명시되어 있어, 각 조합마다 다른 규정을 적용할 수 있다. 따라서, 지분 구입 전 해당 지역의 사업이 진행되어 가는 상황과 추진위 및 조합의 활동을 유심히 살펴보아야 한다.

또한, 촉진지구의 경우 [재정비촉진을위한 특별법 제33조]에서는 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리에 대하여 ‘지구지정일’을 기준으로 명시되어 있다. 이 지구지정일에 대해 서울시와 건교부의 유권해석이 분분하다. 같은 촉진지구 내에 있더라도 재개발,재건축,도시개발사업 등 사업진행방식이 명확하게 제시가 되었다면 각 사업의 개별법에 따라야 할 것이나, 구체적인 개발방식이 정해져있지 않은 촉진지구 내 지분 투자는 명확하지 않은 해석으로 촉진지구의 지구지정일을 기준으로 그 이전 전환된 다섿주택을 매입하게 되었다면 향후 개별법에 의해 분양자격이 주어지지 않을 수도 있으니, 신중하게 접근하여야 된다. 수도권 및 촉진지구의 전환 다세대주택의 경우는 투자 자체를 고려해야만 향후 분양자격이 주어지지 않는 낭패를 사전에 예방할 수 있다.

수도권 뉴타운 발표가 서민들에게 얼마나 큰 반향을 일으키고 있는지 본사에 문의하는 많은 투자자들에 의해서 확연하게 알 수 있다. 서울과 달리 수도권 각 지역들에 대한 정보가 많지 않고, 경기도 관계자들 또한 뉴타운 사업에 대한 명확한 정의가 내려져 있지 않은 상황이라 각 의견이 분분해 투자자들은 많은 혼란을 겪고 있어 문의가 끊이질 않는다.

보다 성공적인 투자가 되기 위해선 관련 지역에 대한 실수요적 관점과 많은 지역분석이 선행되어야 할 것이며, 각 시청 홈페이지 및 온라인 상의 모든 정보에도 귀 기울이고, 현장 답습 및 관련 전문가의 조언에 반드시 귀기울이기 바란다.

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[스크랩] [재개발 투자비법] minus P를 잡아라! |재건축.재개발

2006-11-07 14:29

http://blog.drapt.com/mee7608/614121162877386286 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

♣ 재개발투자 수익성분석의 중심축은 예측권리가액분석
 
온-오프라인 상담을 하면서 누누이 강조했던 점이 평형배정과 추가부담금을 산정할때
대지지분면적은 영향력을 행사할 수 없으며 권리가액이 가장 중요한 포인트라는 것이었습니다.
 
그 권리가액을 예측하는 기준으로는 나대지, 개별공시지가, 토지와 건물을 따로 등기부등본을
열람하여야하는 단독주택형태는 단독주택공시가격, 집합건물로 등기부등본을 열람할 수 있는
공동주택의 형태는 공동주택공시가격이라는 사실은 이제 다들 알고 계시겠죠?^-^
 
그리하여 30평형과 40평형이상의 대형평수를 접근할때 상대적으로 예측권리가액이 높고
초기지분매입비용이 적게 드는 빌라나 아파트형태의 공동주택을 추천해 드리는 것입니다.
 
 
♣ -P의 대명사, 신축빌라
 
공동주택은 일반적으로 다세대, 연립, 빌라, 아파트로 나눌 수 있습니다.
물론 대지지분면적과 주변여건이 똑같다면 다세대<연립<빌라<아파트 순으로 공시가격이
형성됩니다.
하지만 재개발지역의 특성상 아파트형태는 거의 찾아볼수가 없죠...
그렇다면 빌라를 매입하여야 한다는 결론이 나오는데 여기서 신축빌라의 매력을 쉽게 찾아볼 수
있습니다.
신축빌라의 경우 관리처분시 예측권리가액이 높게 나오는 것은 기본이고 준공과 동시에 매입할 경우 상대적으로 저렴한 매매가를 형성하기 때문에 일찍 선점할 경우,
지분매입비용과 관리처분시 권리가액이 같은 이른바 '-P 물건'이 될 수 있는 것입니다.
 
* -P (minus Premium) : 지분매입비용보다 관리처분 시점의 평가액이 더 높거나 같은 매물.
재개발 투자수익과 직결되는 황금매물 일컫는다.
 
 
♣ 과거사례에서도 드러나 있는 공동주택의 매력
 
공동주택의 매력은 과거 관리처분사례에도 드러나 있습니다.
몇해전 제가 중구 황학구역의 데이터를 확보한 직후 '삼일아파트를 잡아라'라는 글을 인터넷을
통하여 공개했던 적이 있었습니다.
대지지분 4평에 불과한 삼일아파트는 '20평대 가는 매물'로 분류되어 상대적으로
저평가되어있었고 매매가 또한 상대적으로 낮게 책정되어 있는 상태였습니다.
하지만 현장데이터를 확보한 후 예측권리가액을 분석해본 결과 삼일아파트는
'30평형대 진입 매물'이라는 결론을 도출했고 실제로 관리처분 시 삼일아파트 전세대는 30평형대로
진입하였습니다.
반면 대지지분 18평을 자랑하는 단독주택은 20평형을 배정받았습니다.
(토지,건물에 대한 종합평가액인 권리가액이 대지18평 단독주택보다 대지4평 아파트가
더 높게 평가되었다는 얘기입니다.)
이러한 현상은 금호/옥수 재개발지역의 관리처분시에도 나타났는데 대지지분6평의 빌라에 대한
권리가액이 대지지분18평의 단독주택의 그것보다 더욱 높게 책정되었던 사례도 있습니다.
 
 
♣ minus P를 잡아라!
 
한강변 재개발 지역의 두가지 투자메리트는 하락하지 않는 지분의 가격이라는 투자안정성을
바탕으로 함과 동시에 추후 아파트를 로얄층으로 배정받음으로서의 차별화된 시세차익을
누릴 수 있다는 것입니다.
여기서 '차별화된 시세차익'의 개념으로 접근했을때 -P매물을 잡는다는 것은 곧
성공투자를 향해 가는 지름길인 것이다.
 
* 재개발지역에서 평가액에 대한 메리트가 높은 주택의 형태는...
: -P의 가능성이 높은 순
아파트> 신축빌라> 빌라> 연립> 다세대> 단독주택> 무허가건물> 나대지
(재개발지역의 특성상 아파트형태의 주택을 거의 찾아볼 수 없기 때문에 실질적으로는
신축빌라가 -P의 가능성이 가장 높다.)
 
 
저작권자 ⓒ U-Turn Project 한강변 재개발 투자연구소 소장 민권식 
 
 

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