재건축.재개발(12)

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[스크랩] 지역조합 / 재개발 / 재건축 핵심사항 요약 |재건축.재개발

2007-11-21 19:40

http://blog.drapt.com/mee7608/22751195641634960 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

지역조합

재 개 발

단독주택재건축

적용법규

주택법

도정법

도정법

기반시설

상관없슴

열악 철거 재설치

양호 주택만철거

조합설립

지주작업

추진위뒤 토지등소유자

추진위뒤 토지등소유자

조합원

동일한시군거주자 조합설립인가신청일부터 입주시까지 무주택자 or 전용18평이하 소유한 20세 이상 세대주(바뀔예정)*(현행)무주택기간-1년(2008년9월1일시행)

사업예정지가투기과열지구인 경우에는 1년이상의 무주택기간을 도입하고, 공시가격이 5천만원 이하인

소형주택(전용면적 60㎡)소유자만조합가입을 허용 청약당첨자는 조합원안됨(재당첨기간10년후는 가능)

토지 또는 건물소유자 지상권자등

토지 및 건물소유자

대법원판례:건물만소유해도조합원으로인정(무허가건물소유자의 인정여부-사실상의 소유자임을감안)

조합정관(조합원자격)-무허가건물주택에부속되는대지가타인의사유토지이거나국공유지인경우당해무허가주택소유자가매입수용한다는조건으로조합원자격을취득한다.단,무허가건물주택소유자가운데재산세세금납부자는 매입수용의조건이 없이도 조합원의 자격을 가진다.

사업절차

별첨

기본계획

기본계획

구역지정요건

노후도충족해야 사업출발

호수밀도: 60호/ha

접도율 : 30%이하

과소필지 : 50%이상

노후불량건축물2/3이상

노후불량건축물1/2이상이고15년이상 다세대다가구 30%

분양가상한제적용

해당없슴

적용

적용

임대주택건립의무

없슴

전체가구수의 17% 전체세입자의 35%중 많은수

늘어나는 용적률의 25%

미동의자

무조건 토지매입(알박기)

사업시행인가후(도정법38조 40조와 공취법) 토지수용가능(지방토지수용위원회의 재결-시간단축) *수용대상자에게는 사업의이익을 포함하지않도록하여 시행자에게는 유리

*토지등소유자는 동의여부와 상관 없이 모두 조합원이기 때문에 사업시행인가 후 분양신청을 하지 않은 사람에 대해서 현금청산하는 방법

집소법48조매도청구가능법원의 판결

대상:조합설립에 동의하지 아니한 자(건축물 또는 토지소유자 포함)

절차:사업지 관할 법원에 소유권이전등기소와 명도단행가처분을 신청하여 법원의 판결

평가

조합대행사(시행사)의 대물보상방식 또는 매입-즉정확한기준이 없슴

사업시행인가시감정평가

1.표준지공시지가-사업시행인가시의 공시지가를적용 이때부터지가상승시작 개발이익은배제

감정평가

거래

조합설립인가후 전매제한 5.23치이전에 조합설립인가 받은 경우 1회에 한해 전매허용

조합설립인가후

분담금

확정분담금도 총회의결하면 추가분담금된다.조합원의의지가 중요(시공사와 담판)

관리처분시 결정

관리처분시 결정

자금소요

초기계약금 및 피 토지대가분담금으로 초기에 많이 들어감

전세끼고 투자 실입주

피가 높을 경우 부담

전세끼고 투자 실입주 피가 높을 경우 부담

평형배정

건립가구수의 80%조합원배정(국민주택규모 전25.7평)20%는 일반분양(대형평수가능)

4(20평대):4(30평대):2(40평대) 4%범위내에서 조정가능

*조합원수와 쪼각지분(분리다세대)의 비율확인

1. 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 60제곱미터 이하 규모의 주택을 20퍼센트 이상 건설하고, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 규모의 주택을 40퍼센트 이상 건설하되, 85제곱미터 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상이어야 한다.

2.건설하는 주택 전체 세대수가 20세대 이상 300세대 미만인 경우에는85제곱미터 이하 규모의 주택을 60퍼센트 이상 건설하되, 85제곱미터 이하동일

시공사선정

시행사와 시공사의 결탁가능성 윈칙은부지확보후(관련규정미비)

조합설립인가후(도정법11조1항) 도심재개발도 같다.

정비사업의 시공사선정기준부칙2조

2006. 8. 25. 이후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다.

사업시행인가후

일반분양

20가구이상시 선분양(사업승인과 분양승인후) 일반분양물량이 없을수도 있다

관리처분후(선분양)

공정의 80%(후분양)

재정비촉진지구인센티브

없슴

용도지역상향 구역지정요건20%완화 용적률층고제한 인센티브적용

없슴

주민동의률

필요없슴 지주작업80%후 조합설립인가

추진위:50% 구역지정:67% 조합설립:80%

추진위:80% 구역지정:67% 조합설립:80%

세입자이주비

세입자대책없슴

지원

지원없슴

다세대신축

조합설립인가나기전 관련규정없슴

건축허가제한(기본계획예정지도 구청별)

건축허가제한(기본계획예정지도 포함)서울시 도시계획도참조

기반시설

시행자부담

시행자부담(기반시설열악)

*서울시뉴타운(서울시균형발전지원에관한조례)-서울시부담 도촉지구-시행자부담

시행자부담(기반시설양호)

취등록세면제시점(2008년1월시행예정)

현재:사업시행인가일기준(구역지정일로변경)으로부동산소유조합원이 85㎡ 이하의 주택을분양받을경우

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[스크랩] 재개발 수익률 계산 이렇게 하세요 |재건축.재개발

2007-10-01 22:55

http://blog.drapt.com/mee7608/2894141191246934243 주소복사

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

주택시장의 장기불황에도 불구하고 재개발 사업은 투자와 내집장만이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 큰 인기를 얻고 있다. 그러나 아무리 호재가 많은 재개발 지역이라도 조합원수, 일반분양 물량, 지분가격, 개발면적, 권리가액 등에 따라 수익이 각각 다르기 때문에 투자 전 수익률을 꼼꼼히 계산해보지 않으면 큰 손실을 볼 수가 있다. 이에 부동산표준 부동산뱅크에서는 재개발 사업에서 가장 중요한 재개발 수익률 계산법에 대해 알아봤다.

비례율 높을수록 사업성 ‘高高’
조합원수, 사업비↓ 수익률↑


재개발 지역에 투자하고 싶다면 우선 조합원이 돼야 한다. 조합원은 재개발 사업의 주체로 개발에 필요한 일정비용을 투자하고 이에 따른 수익을 차후에 배분 받을 수 있기 때문이다. 이때 조합원에게 나눠지는 수익률은 비례율과 감정평가액을 통한 권리가액, 추가부담금 등으로 계산할 수 있다.

우선 재개발 수익을 계산하기 위해서는 조합원들이 가진 부동산(지분 건물)에 대한 감정평가가 이뤄져야 한다. 감정평가란 감정평가사가 조합원들의 부동산을 감정해 평가금액을 책정하는 것을 말한다. 감정평가액이 정해지면 이를 통해 추가부담금과 보상액, 분양순위, 수익률 등을 알 수 있다.

감정평가액이 결정되면 개발이익율(이하 비례율)을 산정해 재개발 구역의 사업성을 저울질할 수 있게 된다. 비례율이란 재개발을 통해 구역 내 토지 및 건축물 소유자가 얻게 되는 손익의 비율을 말하는 것으로 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역의 총 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.



예를 들어, 조합원수가 1,000명인 A 재개발 구역의 총 감정평가액과 사업비가 각각 100억 원이고 일반분양을 포함한 총 개발수익이 200억 원이 나왔다면 100%의 비례율이 나오게 된다. 이는 조합원들 입장에서 수익도, 손해도 보지 않는 것이다. 그러나 같은 조건에서 공사지연으로 사업비가 120억 원이 된다면 비례율이 80%로 줄어 수익성이 떨어지게 된다. 반면 용적률을 높여 일반분양이 늘어나게 돼 총 수입금이 250억 원으로 증가했다면 비례율은 150%로 높아져 사업성은 더 좋아지게 된다.

권리가액에 따라 면적 배정
초기투자비용, 추가부담금 중요


감정평가액과 비례율에 대해 알게 되면 권리가액(감정평가액ⅹ비례율)도 쉽게 산출해 낼 수 있다. 권리가액이란 재개발 지분 투자자가 구역 내에서 갖고 있는 부동산(지분 건물)의 가치를 말한다. 따라서 권리가액을 알면 새로 지어지는 아파트 면적(㎡) 배정이나 개발 후 부동산 가치를 예측할 수 있게 된다.

재개발 사업에서는 조합원 분양가의 가까운 권리가액으로 면적(㎡) 배정을 한다. 예컨대 재개발 A구역에서 B조합원의 권리가액이 2억 원이고, 새 아파트 조합원 분양가가 105㎡ 2억 5,000만 원, 142㎡ 3억 5,000만 원 일 경우 B는 차액이 적은 105㎡를 배정받게 된다.

또 2개 이상 지분 면적의 총 합산이 전용면적 60㎡이상이면 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 아파트를 배정 받을 수 있다. 여기에 전용면적 85㎡ 이하 물량 중 분양신청 조합원에게 배정하고 남는 물량에 대해 전용면적 60㎡ 이하 배정 조합원이 상향 요청을 하면 추가로 분양 받을 수 있게 된다. 그러나 조합원수가 분양물량보다 많을 경우에는 권리가액이 적은 순으로 청산이 될 수 있기 때문에 주의해야 한다.

재개발 투자는 투자시기와 입지, 사업규모 등을 통해 수익성을 가늠해 볼 수 있다. 그러나 수익률을 좀 더 세밀한 분석을 하기 위해서는 감정평가액, 비례율, 투자금액, 권리가액, 인근 시세 등을 통해 개개인이 가진 부동산을 분석해 보는 것이 매우 중요하다.

예를 들어, B 재개발 구역에 투자하기로 마음먹은 K씨는 부동산에서 지분 49㎡만 가지고 있어도 105㎡를 들어갈 수 있다는 말을 듣고 다세대 연립 59㎡(건물 66㎡)를 2억 2,000만 원에 구입을 했다. 1년 후 B구역이 관리처분을 받아 K씨의 연립은 지분 3.3㎡당 650만 원, 건물 3.3㎡당 100만 원으로 감정평가를 받았다. 비례율은 130%가 나왔고 105㎡의 조합원 분양가는 2억 5,000만 원, 일반분양가는 4억 원으로 정해졌다.

이때 K씨에게 돌아오는 수익률을 계산해 보면 K씨의 권리가액(감정평가액ⅹ비례율)은 1억 7,810만 원으로 105㎡를 들어가기 위해선 7,190만 원을 추가분담금으로 내야 한다. K씨가 105㎡로 들어가기 위해 총 투자한 금액(연립매입비용 추가부담금)은 2억 9,190만 원이다. 105㎡의 일반분양가가 4억 원인 것을 감안하면 K씨는 1억 810만 원의 수익을 기대할 수 있게 되는 것이다.

이처럼 재개발 지역에서는 조합원의 부담에 따라 수익률이 달라지게 된다. 또 재개발 사업은 변수가 많이 작용하기 때문에 사업진행이 빠른 곳이 좋고 경사지보다는 평지가 사업비용이 적게 들어 수익률이 더 좋다고 전문가들은 조언한다.



부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr
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[스크랩] 재개발 투자요령 몇가지 |재건축.재개발

2007-10-01 22:55

http://blog.drapt.com/mee7608/272111191246905306 주소복사

출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문 : http://blog.drapt.com/leekkj

1. 사업추진속도가 빠른 곳이 투자 위험성이 적다.

재개발사업은 사업기간이 길고 여러 단계를 거쳐야 하므로 장기간에 자금이 묶일 염려가 있다. 또한 사업추진과정 중에 각종 돌발변수가 많기 때문에 그만큼 투자에 따른 위험성이 높다고 하겠다. 실제로 경우에 따라서는 10년이 넘게 재개발이 추진되는 경우도 허다하다. 사업기간이 길어지면 투자자 입장에서는 그 기간만큼 금융부담을 지게 되며, 해당 구역내에 거주하는 원주민들 역시 재산권 행사에 제약을 받게 된다. 따라서 사업시행인가 전후나 관리처분단계에 있는 구역 가운데 주변 아파트 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어 재개발에 따른 시세차익을 노릴 수 있는 곳에 투자하는 게 유리하다. 이러한 단계는 가격이 어느 선까지 올라 있어 수익성은 다소 떨어지지만 사업지연 등에 따른 위험성을 피할 수 있다. 한편 재개발사업이 원활히 추진되고 있는가를 살펴보기 위해서 추진위원회나 조합을 방문해 사업추진사항 등을 점검해보는 것도 재개발 투자의 좋은 방법 중에 하나이다.


2. 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다.
 
토지 및 건물의 감정평가액 크기에 따라 향후 재개발 아파트의 평형 배정에 있어 유리한 위치를 차지하게 된다. 일반적으로 재개발 구역내에서 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했다고 하더라도 주택의 상태나 입지상황 등에 따라 감정평가액이 상이하다. 따라서 저지대에 위치하고 있어 공사비용이 상대적으로 적게 들어가는 토지나 도로변에 위치하고 있어 차량진입이 양호한 곳, 정방형이나 장방형의 토지 등의 지분을 매입하는 것이 유리하다. 또한 감정평가액은 공시지가와 연동되기 때문에 공시지가가 높은 곳을 매입하는 것도 재개발 투자의 노하우라 하겠다.
 

3. 개발이익비례율이 높은 지역이 수익성도 좋다.
 
일반적으로 비례율이라고 줄여서 부르는 개발이익비례율은 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 재개발 구역내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 결과적으로 조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 되는 것이다. 따라서 비례율이 높으면 높을수록 조합원의 추가부담이 적어 조합원 입장에서는 이익이 높아지게 된다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에서 정확히 그 수치를 알 수 있는데, 일반적으로 볼 때는 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역, 재개발 구역면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 건축비가 상대적으로 적은 평지가 많은 지역 등이 비례율이 높게 나온다.
 

4. 대단지이면서 조합원수와 세입자 비율이 적은 곳이 수익성도 좋다.
 
조합원수와 세입자의 비율이 적은 곳은 일반분양분이 많기 때문에 조합원 추가부담이나 사업성 측면 등에서 볼 때 유리하다. 그리고 일반적으로 대단지라고 하면 세대수가 1,000세대를 넘는 곳을 말하는데, 이러한 대단지의 경우 자체적으로 단지내에 다양한 생활편의시설이 갖춰지고, 학교 등 기반시설도 풍부하게 설치되어 주거생활에 있어 편리한 점이 많다. 때문에 주거선호도가 높으며 향후 아파트 가격 상승면에서도 장점을 가지고 있어 투자에 따른 수익도 높다고 하겠다.
 

5. 이주비 금액이 높은 곳은 초기투자비용을 줄일 수 있다.
 
재개발 투자에 있어 필수적으로 고려하는 것 가운데 하나가 이주비 항목이다. 일반적으로 시공사가 선정된 구역에서는 시공사가 제시한 일정수준의 이주비가 있는데, 이주비가 높은 구역의 지분을 구입하면 이를 통해 기존 세입자와의 임대차 비용을 충당하는 등에 있어 초기투자비용을 상대적으로 저렴하게 할 수 있다는 장점이 있다. 특히 적당한 시기에 매각을 목적으로 하는 투자자의 입장이라면 이주비가 많을수록 유리하다고 할 수 있다. 다만 이주비라는 것 자체가 결국은 조합원이 부담해야 되는 것이니 만큼 향후 자금계획과 연동해서 고려해야 할 것이다.
 

6. 교통, 학군 등 입지여건이 양호한 곳이 투자수익도 높다.
 
모든 아파트에 있어서 공통적으로 적용되는 것이지만 특히 재개발 아파트의 경우는 더욱 입지여건이 중요하다. 이는 재개발 사업의 경우 입지여건이 좋으면 그만큼 일반분양에 따른 분양수익이 높게 되어 이를 통해 조합원들의 부담을 상쇄할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 또한 입주 후에도 교통, 환경, 교육 등 입지여건이 우수한 지역의 아파트 가격 상승폭이 상대적으로 크기 때문에 투자수익도 뛰어나다고 할 수 있다. 특히 최근 들어 지하철 접근성 등 교통여건이 주거선택에 있어 중요한 요인이 되고 있기 때문에 향후 도로계획이나 지하철 개통 등을 고려한 투자가 필요하다.
 
 
7. 마이너스 프리미엄 - 신축빌라를 주목하라.

재개발투자 수익성분석의 중심축은 예측권리가액분석

온-오프라인 상담을 하면서 누누이 강조했던 점이 평형배정과 추가부담금을 산정할때 대지지분면적은 영향력을 행사할 수 없으며 권리가액이 가장 중요한 포인트라는 것이었습니다.

그 권리가액을 예측하는 기준으로는 나대지, 개별공시지가, 토지와 건물을 따로 등기부등본을 열람하여야하는 단독주택형태는 단독주택공시가격, 집합건물로 등기부등본을 열람할 수 있는 공동주택의 형태는 공동주택공시
가격이라는 사실은 이제 다들 알고 계시겠죠?

그리하여 30평형과 40평형이상의 대형평수를 접근할때 상대적으로 예측권리가액이 높고 초기지분매입비용이 적게 드는 빌라나 아파트형태의 공동주택을 추천해 드리는 것입니다.

공동주택은 일반적으로 다세대, 연립, 빌라, 아파트로 나눌 수 있습니다. 물론 대지지분면적과 주변여건이 똑같다면 다세대<연립<빌라<아파트 순으로 공시가격이 형성됩니다.
 
하지만 재개발지역의 특성상 아파트형태는 거의 찾아볼수가 없죠.그렇다면 빌라를 매입하여야 한다는 결론이 나오는데 여기서 신축빌라의 매력을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 신축빌라의 경우 관리처분시 예측권리가액이 높게 나오는 것은 기본이고 준공과 동시에 매입할 경우 상대적으로 저렴한 매매가를 형성하기 때문에 일찍 선점할 경우, 지분매입비용과 관리처분시 권리가액이 같은 이른바 '-P 물건'이 될 수 있는 것입니다.
 
* 마이너스프리미엄(minus Premium)이란: 지분매입비용보다 관리처분 시점의 평가액이 더 높거나 같은 매물. 재개발 투자수익과 직결되는 황금매물 일컫는다. 과거사례에서도 드러나 있는 공동주택의 매력 공동주택의 매력은 과거 관리처분사례에도 드러나 있습니다.
 
몇해전 제가 중구 황학구역의 데이터를 확보한 직후 '삼일아파트를 잡아라'라는 글을 인터넷을 통하여 공개했던 적이 있었습니다. 대지지분 4평에 불과한 삼일아파트는 '20평대 가는 매물'로 분류되어 상대적으로 저평가되어있었고 매매가 또한 상대적으로 낮게 책정되어 있는 상태였습니다. 하지만 현장데이터를 확보한 후 예측권리가액을 분석해본 결과 삼일아파트는 '30평형대 진입 매물'이라는 결론을 도출했고 실제로 관리처분 시 삼일아파트 전세대는 30평형대로 진입하였습니다.
 
반면 대지지분 18평을 자랑하는 단독주택은 20평형을 배정받았습니다.(토지,건물에 대한 종합평가액인 권리가액이 대지18평 단독주택보다 대지4평 아파트가 더 높게 평가되었다는 얘기입니다.) 이러한 현상은 금호/옥수 재개발지역의 관리처분시에도 나타났는데 대지지분6평의 빌라에 대한 권리가액이 대지지분18평의 단독주택의 그것보다 더욱 높게 책정되었던 사례도 있습니다.
 
마이너스 프리미엄을 잡아라 한강변 재개발 지역의 두가지 투자메리트는 하락하지 않는 지분의 가격이라는 투자안정성을 바탕으로 함과 동시에 추후 아파트를 로얄층으로 배정받음으로서의 차별화된 시세차익을 누릴 수 있다는 것입니다. 여기서 '차별화된 시세차익'의 개념으로 접근했을때 -P매물을 잡는다는 것은 곧 성공투자를 향해 가는 지름길인 것입니다. -P의 가능성이 높은 순 아파트> 신축빌라> 빌라> 연립> 다세대> 단독주택> 무허가건물> 나대지

(재개발지역의 특성상 아파트형태의 주택을 거의 찾아볼 수 없기 때문에 실질적으로는 신축빌라가 -P의 가능성이 가장 높습니다.)

 
(민권식님 글 정리)

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