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[스크랩] 2기 신도시별 입주시점 예상시세분석(1) -동탄 1차물량- |부동산노트

2005-11-23 13:42

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출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27605

 

2기 신도시는 판교/동탄/김포/파주/이의동이며 첫 분양은 동탄에서 시작되어 동탄물량은 사실상 주상복합물량과 주공 국민임대물량을 제외하면 사실상 올해안에 마무리되어 내년초 판교에 분양바톤을 넘겨주게 된다.

필자는 먼저 첫 분양을 마무리해가고 있는 동탄의 각 단계별(1차~4차)입주시점과 입주 3년시점의

프리미엄과 가격예측을 통해 대규모 2기택지개발지구(신도시)에 청약한 당첨자와 청약예정자들에게 2기 신도시 투자에 대한 간략한 가이드라인을 제공하고자 한다.


내년부터 분양될 판교를 비롯 김포 파주 이의동등 2기 신도시의 모든 물량의 투자수익과 프리미엄을 예측해보고자 하며 우선 가장 먼저 분양된 동탄부터 시작하려고 한다. 


첫 분양물량인 동탄신도시는 총 4만여세대 12만가구 규모로 건설되며, 정부 8.31대책이전에 대부분의 분양이 마무리되어 정부규제를 피해가는 반사이익을 누린것이 사실이다.


동탄은 작년 6월 5천여세대의 시범단지를 분양하였는데, 일부 단지 경쟁률이 200:1까지 치솟았고

대부분 평균 10:1을 넘는 높은 경쟁률로 마감되어 당첨자들의 입주시 프리미엄에 대한 기대감은 다소 높을것으로 전망된다.


다음글에서 예측할 2기신도시(첫분양 동탄) 입주시점 프리미엄 수준과 입주 3년후 가격전망순서


1.동탄신도시 1차(시범단지) 입주시점 프리미엄 예측 (2005.11.22작성)

2.동탄신도시 2차(1단계)입주시점 프리미엄 예측(30평대/40평대/50평대이상)


3.동탄신도시 3차(2단계)입주시점 프리미엄 예측(20평대/30평대/40평대/50평대이상)


4.동탄신도시 4차 입주시점 프리미엄 예측(30평대/40평대/50평대이상)


5.판교신도시 1차(시범단지)입주시점 프리미엄 예측


6.판교신도시 2차 입주시점 프리미엄 예측


7.김포신도시 입주시점 프리미엄 예측


8.파주신도시 입주시점 프리미엄 예측


9.이의신도시 입주시점 프리미엄 예측........

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동탄신도시 1차(시범단지) 분양물량 입주시점 예상 프리미엄 略考 (탑층과 저층을 제외한 기준층과 로얄층의 평균치를 기준으로) -2005.11.22 작성-



*20평형대: 월드반도 24평형/현대아이파크24평형/우남퍼스트빌 27평형


*30평형대: 월드반도 30평형,35평형/삼성래미안 32평형,35평형/현대    아이파크 32평형/다숲캐슬33평형,39평형/포스코 더샾 33평형,37평형/    금호어울림 33평형/한화꿈에그린 33평형/금강스위첸 32평형/삼부르네상스 32평형/우남퍼스트빌 34평,35평형


*40평형대: 삼성래미안 42평형


*50평형대이상: 포스코 더샾 54평형(복층형)


*삼성래미안 35평형은 전용면적 25.7평 초과물량이며 전용면적 25.7평이하(33평기준)의 물량은 래미안 32평형이므로 이들 두 평형은 단순한 33평 기준으로 예상해서는 안됨.


*1차분양물량은 브랜드밸류가 가장 높은 업체들이 몰려있고 입지상 동탄신도시內에서 가장 양호한 입지를 접하고 있으며 분양가 또한 가장 저렴하였으므로 동급기준 프리미엄은 동탄신도시중 가장 높을수 밖엔 없는 물량임을 고려해야함.



<20평형대 개략>


-20평형대는 소위 24평형이 주를 이루고 있고 우남물량에서 27평이 분양되었으나 24평형의 프리미엄 상승률과 대동소이할것으로 전망됨.


-분양가는 현대아이파크물량 24평형이 1억 8천만원선 정도,월드반도 24평형이 1억7500만원, 우남 27평형이 1억 9천200만원선정도 책정되어 분양하였음.


-현재 동탄신도시인근 태안지구 24평 민영물량의 시세가 1억 8천만원선정도 시세형성되어있고 동탄분양당시에는 이보다 낮게 형성되어있었던바 1년 6개월이 지난 현재시점에서 다소 상승하였음.


-동탄보다 입지가 떨어지는 태안지구의 24평형물량이 1억8천만원선정도임을 놓고 볼경우,입지가 뛰어나다는 단순메리트외에 신도시 프리미엄과 평면의 차별화, 보다 더 양호한 브랜드 인지도등을 감안할 경우 동탄신도시 1차분양물량 24평형의 현재시점 시세는 대략 2억1000~2억2천만원선 내외로 추정됨.


-대략 입주 1년을 남겨둔 상태로 1년간의 물가상승률 4.5%정도 감안하고 동탄신도시 30~40평형대 프리미엄의 최소치를 반영하더라도 대략 입주시점에는 평당 900~1000만원선정도 시세형성될것으로 예상됨. 




<30평형대 개략>


-동탄신도시 30평형대는 평당 730만원 전후로, 32평~35평형으로 분양되었으며 실수요기반이 가장 탄탄한 평형으로 분양이후에도 꾸준한 분양권 매수세가 따라붙고 있는 선호 평형으로 프리미엄도 20평대와는 단순비교하기가 곤란한 특성을 보임.


-현재 합법적으로 거래되는 분양권매물은 대표성이 결여되어있는점을 감안해야하며, 인근 시세와 비교를 통한 간접추정이 사실상 중요시됨.


-간헐적으로 거래되는 1차 30평형대 물량의 프리미엄 수준은 6천만원~1억원정도로 다양하며 주로 합법매물이 거래되는경우가 대부분임.


-30평형대의 프리미엄은 주변 입지가 떨어지는 태안지구 30평대물량의 경우 평당 750~850만원선정도 시세형성된점을 감안하면 1차 분양가가 평당 730전후로 책정분양되어 현재 태안지구의 시세보다 저렴한 상태로 프리미엄은 최소 6천~7천만원선정도 형성되어있을것으로 보는 것이 합리적임.


-향후 입주시점까지의 물가상승률과 입주시점 등기비용의 매매가 전가, 30평대의 수요뒷받침, 신도시 핵심입지 선점에대한 심리적 매도우위등만을 감안하더라도 1년후 매매가(P포함)는 대략 평당 1000만원~1200만원선정도 형성가능할것으로 보임.



<40평대 개략>


-신도시내 가장 양호한 입지의 40평대 희소성과 브랜드 인지도 프리미엄, 실수요자 선호도등 감안하면 대략 입주시점 매매가가 삼성래미안 42평형의 경우 평당 1200~1400만원선정도 형성가능할것으로 보임.


-포스코 54평 복층의 경우 입주시점 매매가가 평당 1300~1400만원선정도 형성가능할것으로 보임.

   


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