부동산노트(73)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 웃어라! 주택 임대사업 기회는 왔다 |부동산노트

2009-01-21 11:53

http://blog.drapt.com/mee7608/614121232506424106 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige



웃어라! 주택 임대사업 기회는 왔다


서울에서 중소형 아파트 4채를 갖고 있는 김모씨(52)는 양도소득세와 종합부동산세 부담으로 고민하다가 얼마 전 정부의 미분양 주택 대책 발표를 보고 주택 임대사업을 시작하기로 마음을 먹었다.

김씨는 집만한 재테크 수단이 없다는 믿음으로 여유자금이 마련될 때마다 전세를 끼고 주택을 구입해 왔다.

하지만 종합부동산세 부담이 급속하게 늘어나면서 더 이상 집을 갖고 있기가 어려워졌다.

팔아버릴까도 생각해봤지만 양도세 또한 만만치 않아 고민하고 있었다.

3주택 이상부터는 보유기간과 상관없이 양도차익의 많은 부분을 세금으로 내야 한다.

김씨도 주택 임대사업을 하면 종부세와 양도세가 중과되지 않는다는 사실을 알았지만 집값이 임대용 기준을 초과해 어려웠다.

그러던 차에 임대주택 사업 활성화 방안이 나온 것이다.

김씨는 평소 알고 지내던 부동산 컨설턴트와 상의한 끝에 서울에 집을 두 채 더 마련해서 조만간 주택 임대사업에 나설 예정이다.









































주택 임대사업 기회 '활짝'

정부는 임대주택사업을 장려하기 위해 세금 혜택을 줘왔다.

전용면적 85㎡(32평형 안팎) 이하 주택 5가구를 10년 이상 장기 임대하면 양도세를 물지 않도록 하고 종부세 합산 과세에서도 배제시켰다.

자산가들을 유혹할 만하지만 숨겨진 장벽이 있었다.

바로 집값이다.

임대용 주택은 5가구 중 어느 하나라도 공시가격 3억원을 넘어서는 안 된다.

만약 공시가격이 3억원을 넘는 주택이 발생하면 나머지 집들이 모두 양도세와 종부세 중과대상에 포함된다.

문제는 물가상승률과 주택가격 상승률을 감안할 때 임대를 마치고 10년 뒤에 되팔 때 공시가격 3억원을 넘지 않도록 하는 게 쉽지 않다는 점이다.

이 때문에 임대주택은 구입가격이 1억원대를 넘으면 '그림의 떡'이 되기 십상이었다.

하지만 이번 정부 대책에 따라 임대사업은 위험보다는 메리트가 부각됐다는 평가다.

정부는 공시가격 3억원 기준을 파는 시점이 아니라 사는 시점으로 변경할 것이라고 밝혔다.

공시가격은 보통 실제 거래가의 70~80% 수준에서 정해지기 때문에 정부 발표대로라면 4억원 미만 주택까지 임대사업을 할 수 있게 된다.

임대용 주택을 구입할 수 있는 범위가 대폭 늘어난다는 얘기다.

임대주택 사업은 '일석이조'

주택 임대사업은 임대수입은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

전세를 끼고 사면 초기 부담을 줄일 수 있고 여유자금으로 대출없이 집을 샀다면 월세로 전환해 고정적인 임대수익을 얻을 수도 있다.

월세 수익은 은행금리보다 높은 5~7%대로 짭짤한 편이다.

투모컨설팅 김정용 팀장은 '최근 강북 집값이 큰 폭으로 오른 이유 중 하나가 임대사업자들이 주택을 대량으로 매입했기 때문'이라며 '집값이 저렴한 강북권은 매력이 컸다'고 말했다.

더군다나 이제는 의무 임대기간을 마치고 매각할 때 집값이 얼마나 오르든지 상관없이 집을 한 채 가진 사람처럼 양도세를 9~36%만 납부하고 시세차익을 남기게 됐다.

김 팀장은 '공시가격 3억원 제한 탓에 집값이 너무 올라도 부담스러웠지만 앞으로는 집값 상승분을 고스란히 수익으로 챙길 수 있고 대상 주택도 확대돼 다주택자나 여유계층의 임대사업 참여가 활발할 것으로 예상된다'고 덧붙였다.

임대 대상 주택은 단일 행정구역에서

임대사업을 하기 전에 가장 먼저 고려해야 할 사항은 주택의 위치다.

서울에서 2가구,부산에서 3가구를 임대했다면 양도세와 종부세의 중과를 피할 수 없다.

기본적으로 임대주택은 같은 행정구역 안에 있어야 한다.

양도세와 종부세 기준에 약간의 차이가 있다.

국세와 지방세로 세입 주체가 다르기 때문이다.

양도세 감면 기준은 서울시와 지방 광역시를 포함한 시단위다.

반면 종부세는 시단위가 아니라 경기도 제주도 강원도 등 광역행정구역을 기준으로 한다.

임대사업을 시작하려는 김씨의 경우를 예로 들면 추가로 매입해야하는 주택은 모두 서울에 소재한 것들이어야 양도세와 종부세 중과를 피할 수 있다.

주택 임대사업을 하기 위해서는 임대주택 사업자로 등록을 해야 한다.

그래야 각종 세제 혜택을 볼 수 있다.

신고를 해야 하는 기관은 2곳.시ㆍ군ㆍ구청 등 지방자치단체와 관할세무서다.

먼저 주택을 사기 전,다시 말해서 등기나 잔금납부를 하기 전에는 사업자 등록을 마쳐야 한다.

그래야 취득ㆍ등록세 혜택을 볼 수 있다.

집을 산 다음에는 30일 안에 취득ㆍ등록세 감면 신청을 한다.

다음에는 전세나 월세를 주고 계약서에 명기된 임대조건도 시ㆍ군ㆍ구청에 신고한다.

세입자가 들어오기 10일 전에는 마쳐야 한다.

입주 후 20일 안에는 거주지의 세무서에 가서 다시 사업자 등록을 한다.

양도세와 종부세 혜택을 받기 위해서다.

임대주택사업자등록증과 사업자 등록신청서 주민등록원본 임대차계약서 등이 필요하다.

그런 뒤 석 달 안에 임대를 했다고 신고하면 사업 절차가 마무리 된다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기


[스크랩] 부동산재테크와 자금출처조사 |부동산노트

2007-10-03 19:40

http://blog.drapt.com/mee7608/3984271191408029180 주소복사

출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

부동산재테크와 자금출처조사
 
최근 교육,문화적 요인과 재건축에 따른 주택수급불균형으로 강남등 일부지역의 아파트가격이 급상승하고 각 금융기관이 경쟁적으로 가계대출을 취급함에 따라 시중유동자금이 어느 때보다 도 넘쳐있다. 특히 강남과 서초지역의 아파트가 가격상한가를 기록하면서 매매가 활발해지자 부동산보유로 여유자금을 갖게된 고객들이 미혼자녀를 위한 주택구입에 관심을 갖고 부동산재테크에 대한 상담이 늘고있다.

그중에서도 만 20세이상의 자녀명의로 청약예금에 가입하여 이미 1순위가 된경우 아파트당첨과 관련된 자금출처조사문의가 많아지고 있다. 따라서 부동산구입과 관련해서 발생할 수 있는 자금출처조사에 대한 기본적인 내용을 살펴보고자 한다.

자금출처 대상자

부동산을 취득하는 경우 소유권이전등기신청을 하게 되는데 등기신청을 받은 등기소에서는 등기를 마친후 세무서에 소유권이전사실을 통보하게 되며 이때 부동산을 취득한 사람의 직업이나 성별, 연령, 소득 및 재산상태를 검토하여 그 부동산을 스스로 취득했다고 보기 어려울 경우 자금출처대상자로 분류하게 된다. 따라서 고액의 부동산을 취득해도 소득과 기본재산이 충분한 경우에는 대상에서 제외된다.

자금출처조사가 면제되는 기준

취득한 부동산이 주택인 경우는 40세이상의 세대주가 4억원미만의 주택을 구입했다면 자금출처조사가 면제된다. 그리고 30세이상의 세대주가 2억원미만의 주택을 구입한 경우도 역시 면제되며 30세미만의 세대주는 5천만원미만의 주택을 구입해야 면제된다. 만약 세대주가 아닌 경우는 40세 이상일 때 2억원미만 30세이상일 때 1억원미만 그리고 30세미만일 때는 5천만원미만의 주택을 구입할 때 자금출처조사가 면제된다. 따라서 30세미만인 경우는 세대주와 관련없이 5천만원미만의 주택을 구입해야 면제대상이 된다.

이때 주택취득가격은 시가를 원칙으로 하되 거래가격이 불분명할 때는 공시지가로 한다.
그리고 주택외의 재산을 취득한 경우는 세대주와 상관없이 40세이상은 1억원미만, 30세이상은 5천만원미만, 30세미만은 3천만원미만인 경우 조사대상에서 면제된다.

자금출처조사에 대비(대출)시 유의사항

주택구입시 자금출처면제대상이 되지 않으면 일단 자금출처조사에 대비하여야 한다. 이때 가장 바람직한 방법은 부족자금을 금융기관으로부터 대출을 받는 것이다. 다만 부동산을 취득하기 전에 대출을 받아야 한다는 점에 유의해야 한다. 만약 부동산을 구입한 후에 대출을 받으면 자금출처로 인정되지 않기 때문이다. 또한 대출금의 규모가 커서 부동산을 취득한 사람의 소득으로 원리금을 상환하는데 문제가 되는 경우는 세무서에서 사후관리대상으로 분류하여 지속적으로 관리한다는 사실에 유의해야 한 다.

자금출처조사를 위한 준비서류

자금출처조사가 면제되지 않는 부동산을 구입한 경우에는 구입한 금액의 80%를 입증하여야 한다. 예를들어 2억원의 주택을 구입했다면 160백만원에 대한 자금내역을 증명하여야 한다. 이러한 자금출처를 증명하는 서류로는 본인소유재산 처분증빙서류와 부동산취득이전에 차용한 부채 증명서류,본인의 소득금액중 소득세와 공과금을 차감한 증빙서류,전세계약서등 기타 자금출처가 명백히 입증될 수 있는 서류면 된다.

끝으로 자금출처조사에서 실제증여혐의를 발견하지 못했다하더라도 자금출처에 대한 증명을 못한 경우는 증명하지 못한 금액에 대하여는 증여로 추정하여 증여세를 부과하게 된다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 광교, 송파신도시를 기다리십니까? |부동산노트

2007-05-15 20:27

http://blog.drapt.com/mee7608/81179228434891 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30488

제가 좋아하는 선배가 한분 계시는데 아직도 무주택이십니다.

왜 집을 안사냐고 물어보면 지금은 너무 많이 올라서 못 사겠다고 합니다.
그러면서 항상 하는 마지막 멘트가 ‘판교나 청약해보지’ 였습니다.

판교잔치가 끝나니 레파토리가 바뀌었습니다.
이제는 ‘송파, 광교나 해보지 뭐~’입니다.

광교,송파신도시 분양이 끝나면 다음에는 어디로 바뀔지 궁금하기도 합니다.
다행히 주택청약가점제가 2007년 9월부터 시행 예정이라고 하니 무주택이고 자녀 3명인 그 선배한테 좋은 기회가 아닐까 저도 내심 기대 됩니다.

오늘은 2007년 9월부터 시행예정인 주택청약가점제와 송파신도시, 광교신도시에 대하여 이야기한번 해보려고 합니다.

▣ 송파신도시

▶ 평형
 
총 4만9천가구 분양으로 전용면적 25.7평 초과 중·대형 아파트가 40% 이상 입니다.
- 전용면적 25.7평 이하 : 24,820가구(연립 포함)
- 전용면적 25.7평 이상 : 23,328가구(주상복합 포함)

▶ 분양가
 
시간이 많이 남았고 변수가 많아서 정확한 예상은 어렵지만 현재까지의 상황으로 예측하겠습니다.
전용면적 25.7평이하 중소형 아파트는 판교와 비슷한 1100~1200정도 예상됩니다.

분양가 상한제가 적용되며 변경된 택지비 공급체계에 따르기 때문입니다. 이미 공급된 판교신도시 주공아파트 분양가를 환산하면 평당 1099만원에서 평당 972만원 정도 되지만 물가등 변수도 고려해야 합니다.

전용면적 25.7평이상 중대형 아파트는 2100만-2200만원(2600-2700만×80%·채권입찰액 포함) 정도 될 것으로 예상합니다.

개정된 주택법에 따라 채권입찰제 상한선이 주변 시세의 90%가 아닌 80%로 적용됩니다.
송파/문정/거여동 일대 평당 가격이 2600만-2700만원임을 감안한 예상 금액입니다.

▶ 분석결과
 
전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트
 
청약저축 대상임으로 판교신도시 06년 3월 분양을 참고하면 청약저축 1600~2000만원 선이었기 때문에 유사한 수준이 되지않을까 싶습니다. 아쉽게도 전용면적 25.7평이하 청약예금,부금은 대상이 안됩니다.

전용면적 25.7평 이상 중대형 아파트
 
전용면적 25.7평 이상 무주택 예금자는 613,364명이며 물량은 총 23,328가구로 가점물량50%를 적용, 11,664가구가 대상입니다.
 
- 65~70 : 1.1% = 613,364명 x 0.011 = 6,747명
- 60~65 : 0.666% = 613,364 x 0.00666 = 4,085명
- 55~60 : 1.76% = 613,364 x 0.0176 = 10,795명
- 50~55 : 2.86% = 613,364 x 0.0286 = 17,542명

위의 수치는 100% 청약했다는 가정이며 현실에서 100%청약은 불가능하며 분양가와 청약률에 에 따라 상당한 차이 날 수 있습니다.

송파신도시보다 더 유망한 청약물건이 향후 없어 보이고 추첨제인 판교중대형이 6,780가구에 155,805명 정도 청약해서 중대형통장가입자의 10%정도가 청약한 것으로 미루어 60점 이상 확률이 높은 가점통장대상 판교보다 몇 배 높은 높은 집중도를 보이지 않을까 싶습니다.

- 60점이상 : 안정권으로 보여집니다.
- 55점이상 : 통장대상자중 청약자가 50%이상은 되긴 힘들기때문에 가능성은 높다고 보여집니다.
- 50점이상 : 안정권은 아니지만 청약률에 따라서 기대를 해볼수도 있으니 적극적인 청약도전이 필요하다 하겠습니다.
- 40점이상 : 큰 기대를 하기는 어려우나 복권도 사는 사람한테 기회가 오고 또한 가점제에서 탈락하더라도 자동으로 추첨제에서 다시 한번 운에 맞길 수 있는 만큼 청약은 무조건 해보시기 바랍니다.


▣ 광교신도시

▶ 평형 분석
 
총 3만1천가구 분양으로 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트가 44%이상 입니다.
- 전용면적 25.7평 이하 : 17,500가구
- 전용면적 25.7평 이상 : 13,500가구(주상복합 포함)

▶ 분양가 분석

전용면적 25.7평이하 중소형 평형은 분양가상한제가 적용되나 물가상승률과 다른변수도 고려한다면 흥덕지구보다 다소 비싼 평당 1000~1100만원로 예상합니다.

전용면적 25.7평이상 중대형 아파트는 평당 1,400만-1600만원정도 될것으로 예상합니다.
개정된 주택법에 따라 채권입찰제 상한선이 주변 시세의 90%가 아닌 80%로 적용됨으로 우만동, 상현동 일대 평당 가격이 1600만-1800만원 정도이고 물가상승률과 다른변수도 고려하면 실제 분양가는

▶ 분석결과

전용면적 25.7평이하 공공주택
 
아직 구체적인 발표가 없었기에 공공, 민영물량 모두 있다는 가정하에서 청약저축 물량은로 판교신도시 06년 3월 분양을 참고하면 청약저축1600~2000만원 보다 조금 낮은 저축1200~1400만원정도 되지않을까 싶습니다.

전용면적 25.7평이하 민영주택
 
전용면적25.7평이하 무주택가입자는 1,353,929명 정도이며 물량은 총 17,500가구로 가점물량 75%이기 때문에 13,125가구이며 저축물량을 빼면 조금 더 줄어들어 10,000가구 정도 되지않을까 싶습니다.

- 65~70 : 1.1% = 1,353,929 x 0.011 = 14,893명
- 60~65 : 0.666% = 1,353,929 x 0.00666 = 9,017명
- 55~60 : 1.76% = 1,353,939 x 0.0176 = 23,829명
- 50~55 : 2.86% = 1,353,929 x 0.0286 = 38,722명

위의 수치는 100% 청약했다는 가정이며 현실에서 100%청약은 불가능하며 분양가와 청약률에에 따라 상당한 차이가 날 수 있습니다.
송파는 전용면적 25.7평이하 민영물량이 없기에 민영중소형물량은 광교신도시가 최고의 투자처가 될 것 같습니다.

가점제점수가 높은 60점 이상의 집중도가 특히 두드러질것으로 생각됩니다.

- 65점이상 : 안정권으로 보여집니다. 아무리 많아도 통장대상자의 30%를 넘기기는 힘들기에 안정권입니다.
- 60점이상 : 가능성이 있으니 적극적인 청약도전이 필요하다 하겠습니다.
- 55점이상 : 광교는 분양물량이 많지않고 중대형에 비하여 대상자는 많고 분양가까지 낮을경우 가능성이 높다고 볼수는 없으나 변수에 따라서 가능성이 있는만큼 최대한 가점점수 높일 필요가 있으며 청약도전은 필수입니다.
- 50점이상 : 가능성이 조금 낮아보이나 다른변수들이 있는만큼 청약도전을 해볼필요는 있겠습니다.
- 50점 이하 : 가능성이 거의 희박하다고 볼수있으나 가점제 탈락시 추첨제로 자동이월됨으로 청약은 꼭 하셔야하겠습니다.

전용면적 25.7평 이상 중대형

전용면적25.7평이상 무주택 예금자는 613,364명이며 물량은 총 13,500가구로 가점물량50%이기 때문에 6,750가구가 대상입니다.

- 65~70 : 1.1% = 613,364 x 0.011 = 6,747명
- 60~65 : 0.666% = 613,364 x 0.00666 = 4,085명
- 55~60 : 1.76% = 613,364 x 0.0176 = 10,795명
- 50~55 : 2.86% = 613,364 x 0.0286 = 17,542명

위의 수치는 100% 청약했다는 가정이며 현실에서 100%청약은 불가능하며 분양가와 청약률에 에 따라 상당한 차이가 날수있습니다.
송파신도시 중대형을 기다리는 청약대기자가 있을수 있으나 분양가가 송파신도시보다 다소 저렴하고 가점대상 분양물량이 송파보다는 훨씬 적기때문에 경쟁률은 송파와 비슷하거나 더 높을수 있습니다.

- 60점이상 : 안정권으로 보여집니다.
- 55점이상 : 가능성은 있으나 1점차이로 승부가 날 가능성이 큰 만큼 최대한 점수올리는것이 필요할거같습니다.
- 50점이상 : 가능성은 낮으나 청약률에 따라서 충분히 기대를 해볼수도 있으니 최대한 가점점수 높일 필요가 있으며 적극적인 청약도전은 필요하다 하겠습니다.
- 50점 이하 : 가능성이 거의 희박하다고 볼수있으나 가점제 탈락시 추첨제로 자동이월됨으로 청약은 꼭 하셔야하겠습니다.


▣ 결론

청약가점제 시행으로 무주택자분들한테 정말 좋은 기회가 온 것 같습니다.
특히 60점이상 고점수가 되는 무주택자분들은 유망지역에 내집마련을 할 수 있는 절호의 기회가 아닐까 생각합니다.

물론 위의 계산이 수치적인 오류가 있을 수 있고 부양가족 변경에 따른 변수가 반영되지 않았고 여러 변수가 있어서 차이가 날수 있습니다.
하지만 충분히 참고할 만한 수치이며 특히 60점 이상 되시는 분들은 마지막 기회라 생각하시고 적극적인 청약도전 하셔야할 것 같습니다.

가점제 시행이 잠자는 사자의 콧털을 건드려서 내집마련의 수요가 아니지만 가점점수가 높은 분들까지도 내집마련시장에 나오게 하는 효과도 있을 것으로 판단됩니다.

내집마련 포기하고 살다가 가점점수가 65점 정도되면 빚을 내서라도 송파,광교신도시 청약시도할 수 있습니다.

또한 부모님께서 높은 가점대상이면 자제분들이 부모님을 앞장세워서 적극적인 청약도전 할 가능성도 높습니다.

따라서 50점이상 고가점수 대상에서는 추첨제때보다는 훨씬 높은 청약집중도를 보일거 같습니다. 반면 50점 이하는 송파, 광교 청약을 포기하고 다른 지역에 도전하는 분들도 많이 나올것 같습니다.

1) 60점 이상
우선순위를 정해서 알짜 유망지역위주로 접근하시는 것이 좋겠습니다.
송파신도시 > 판교주상복합 > 광교신도시 > 은평뉴타운 > 송도신도시 > 청라지구

2) 50점 이상
유망지역위주로 청약도전 하셔야하지만 송파,광교등 일부지역만 바라보지마시고 유망지역 후보군을 넓혀서 적극적인 청약도전 하시는것이 좋겠습니다.
송파신도시 > 판교주상복합 > 광교신도시 > 은평뉴타운 > 송도신도시 > 청라지구 > 동탄메타폴리스 > 운정신도시
 
3) 40점 이상
유망지역 당첨확률을 장담할수 없는 점수이기에 유망지역 후보군을 더 넓혀서 순차적이고 적극적인 청약도전 하시는것이 좋겠습니다.
송파신도시 > 판교주상복합 > 광교신도시 > 은평뉴타운 > 송도신도시 > 청라지구 > 동탄메타폴리스 > 운정신도시 > 영종지구 > 김포신도시 > 검단신도시 > 평택신도시
 
4) 40점 이하
유망지역에는 적극적인 청약도전 하셔야하지만 당첨가능성이 낮은만큼 유망지역청약과 더불어 신도시, 택지지구, 개발호재가 있는 곳, 부동산흐름 축(경부,경인), 1000세대 이상 단지위주의 청약도전이 필요하며 또한 부동산시장의 흐름이나 일시적 공급과잉등의 영향으로 미분양이 된 위의 조건에 해당되는 미분양아파트와 급매적위주의 기존주택 매입도 고려해보시는 것이 좋겠습니다.
 
추첨제물량은 유주택자분과 가점제에서 탈락한 무주택자분들이 같이 경쟁하는 만큼 기존보다 더 치열한 경쟁률을 기록하지 않을까 싶습니다.
결국 가점점수가 높은 50점이상인 분들은 2007년 9월이후 유망지역에 선별청약하시는 것이 좋겠습니다.

오른다, 내린다 말이 많지만 결국 작년급등에 따른 피로현상과 평균이상의 손바뀜, 정부규제정책에 다른 심리위축, 추가인하 기대감, 종부세/일시적2주택 급매물 등으로 인한 약세장이 당분간 지속될 것으로 보이며 갑자기 급등할 가능성은 적지만 가을부터 조금씩 정상흐름을 되찾지 않을까 조심스런 예측을 해봅니다.
 
내집마련은 투기가 아니라 내가족의 행복한 삶의 가장 기본적인 조건입니다.
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로