부동산노트(73)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 발상의 전환이 요구되는 시점이다 |부동산노트

2006-05-17 11:04

http://blog.drapt.com/mee7608/81147831477503 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28369

 
1. 대세는 타워형아파트이다. 
  강남권과 부촌으로 자리매김한 아파트단지의 기존 판상형아파트는 평당가 2천만원에서 
3천만원인데 비해 최근 건축되고 있는 타워형아파트의 평당가는 4천만원까지 치솟고 있으
며 일부는 5천만원대를 초과하고 있는 바, 판상형아파트와 타워형아파트의 확연한 차별화
양상이 눈에 띄게 두드러지고 있다.
 이러한 현상은 시간이 지날수록 그 차이가 더욱 커질거라 예상되어지는 바, 최근 건립되는
타워형아파트를 주목하자.  

2. 아파트도 대형화되어야 한다. 
 최근들어 임대아파트의 공급이 늘고있는 반면 아파트가 대형화되고 있고, 대형화하려는
움직임이 두드러지게 나타나고 있다.
단적인 면만을 바라보면 양극화의 더욱 악화시키는 모양새로 비춰질수도 있으나 조금더
가까이 심도있게 들여다보면 오히려 서민에게도 이익이라는 것을 인지할 필요가 있다.   
 기존구시가지의 임대가 어려운 상황이라는 것과 아파트시장을 수익성측면으로 볼때 
대형평에 비해 소형평의 수익성이 떨어진다는 측면에서 접근하면 그 해답을 찾을 수 있다. 
 
3. 전세를 살아라.
 40평대 아파트의 가격은 약 10억선인 반면 전세금액은 3억5천만원 내외이다.
10억원을 금융비용과 세금을 발생시키며 주거하는 것은 비경제적이라 할 수 있고,
주거는 '세'를 살고 나머지 가용금액을 성장성 있는 부동산에 투자하는 지혜가 필요하다.
여기서 말하는 성장성 있는 부동산이란 미래의 가치가 상식적으로 드러나있는 입지조건에
개개인의 취향과 부합하는 가용금액별 희망실거주지역을 말한다.
열보 전진을 위해 한걸음 뒤로 물러설 줄 아는 센스를 발휘하자.

4. 성장이 정지된 아파트에 대한 투자는 피하라.
 단순주거형아파트는 입주3년을 기준하여 감가상각이 발생하는데 재건축이나 각종이벤트
(재개발, 도로망구축, 환경프리미엄형성 등)에 의해 상승하는 것은 또 다른 2차 성장기로
보아야 한다. 즉, 기본적인 1차성장이 끝난 후 2차성장 기미가 보이지 않거나 입지적으로
제한적인 지역의 투자는 삼가하는 것이 좋다.
 말을 바꾸면 리스크와 비교하여 잠재적 수익성이 큰 지역을 1차적으로 선별하여 발품을
팔아 입지 및 교통, 환경프리미엄까지 섬세히 분석하여 2차선별 후 최종투자처를 결정하여
이벤트발생 이전인 기초단계에 투자하라.
   
5. 대출가용금액을 최대한 활용하라.
 가용대출폭을 가능한한 크게 잡아 대출금리와 투자수익성을 면밀히 분석 후 투자하라.
대출에 대한 부담때문에 행하게 되는 '눈높이식 제한적인 투자'보다는 저금리시대의 메리트
를 최대한 이용한  '높이날아 멀리보는 투자'를 하자.
 대출은 부담감을 가중시키는 위험요소가 아니라 나의 믿음직한 투자 동반자라는 역발상의
원리를 알아두자. 

6. 재개발, 분양가산정방식의 변화가 필요하다. 
  재개발의 주인공은 주무관청도 아니고 시공사도 아닌 바로 조합원이다.
조합원이라 함은 단순히 입주권을 받기 위한 집단이 아닌 사업의 주체가 되어 모든 과정을
주도하며 결정하는 사업단체라는 것을 명심하자. 
 이와같은 맥락에서, 조합원 분양가를 높이고 동시에 평가금액도 높여주는 방법이 사업성을 증가시키는 길이다. 또한 일반분양가는 평당 4천만원에서 5천만원으로 유지되어야 하며
일반청약으로 누수되는 금액을 차단하려면 일반분양을 줄이고 초대형화에 포커스를 맞추
어야 한다. 

7. 여름철에 보일러를 사고, 겨울철에 에어컨을 장만하자.
  어떠한 시장이든 간에 틈새시장은 있는 법이다. 틈새시장이론은 부동산시장에도 대입할
수 있다. 매도붐이 있을때 매수하고 매수붐이 있을때 매도하는 것이 흔히 말하는 '고수'들의 공통된 시각이다.
 대다수의 시선이 한지역으로 몰려있는 경우 상대적으로 저평가되는 지역에 눈을 돌려
선점하는 경우, 추후에 제 철을 맞이하여 크나큰 수익률을 발생시킬 수가 있다.
언론보도와 여론반응에 민감하게 반응하되 수집한 자료를 통해 나만의 투자이론을 정립
하여 틈새시장을 두드리는 것 또한 고수들의 공통점이다. 
  
8. 다수의 소형아파트보다 한 채의 대형아파트가 낫다.
  과거에는 소형아파트를 매매한 후, 세를 놓는 임대사업이 유행처럼 행하여졌으나
현재는 임대아파트가 공급이 많아지고 대형화됨에 따라 소형아파트를 다수로 가지고 있는
경우보다 초대형아파트 한 채의 프리미엄 자체가 높게 형성되는 바, 추세에 따른 투자의
발상전환이 요구되는 시점이다.
 
9. 발상 전환의 중심지 - 용산구
  서울시의 체계적인 지원을 등에 없고 서울의 정중심에 위치한 용산의 잠재적 가치가
점점 가시화 되고 있다. 강남의 포화속에 강북재개발에 열을 올리는 현 시점에서 특히,
타고난 입지나 서울시청 이전을 들먹이며 강남의 대체지는 용산밖에 없다는 보도가 나오고 있다. 그러나 용산을 바라볼때 단순히 강남의 대체지로서만 판단하는 것은 저평가된 가치
분석이다.
 단순한 개념의 '강남대체지'로서의 역할 뿐만아니라 서울의 정중앙에 위치하여 서울의
모든 것을 총괄하는 수도속의 수도로서 오랫동안 발휘하지 못한 내재된 가치를 마음껏
뽐낼 그날이 멀지 않았다.
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기


[스크랩] 급등, 폭락, 기회가 온다...조선 |부동산노트

2006-05-15 12:46

http://blog.drapt.com/mee7608/614121147664798695 주소복사

출처 : 나도 할 수 있을까...^^

원문 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

[기요사키의 재테크 훈수] 급등, 폭락, 기회가 온다

부동산·주가 급등 대박 놓쳤다면 막차 타지말고 다음을 기다려라
[조선일보 조형래기자]
 
“부동산은 거품인가요?” 내가 여러 차례 받아왔던 질문이다. “그렇다”라고 대답했을 때 질문자는 두려움 때문에 화를 내곤 했다. 나는 전에 내 칼럼과 책에서 급등, 폭락 그리고 거품과 같은 주제를 다뤘다. 여러 급등과 폭락의 직전에 처한 것처럼 보일 때가 다시 관심을 가져볼 수 있는 좋은 타이밍이라고 생각한다. 수년간 급등과 폭락을 주제로 한 서적 중 가장 좋은 서적이 민스키(Nobel Laureate Hyman Minsky)의 “Can It Happen Again?”이라는 책이다. 이 책에서는 금융 버블의 7단계에 대해 설명하고 있다.
 
▶1단계:금융쇼크 파장 금융시장의 혼란이 경제 안정을 흔들면서 위기가 시작된다. 위기의 원인은 전쟁, 저금리, 또는 과거의 ‘닷컴’ 버블처럼 신기술이 될 수 있다.
 
▶2단계:가속 모든 금융 쇼크가 (가치의) 급등으로 연결되지는 않는다. 급등으로 가기 위해선 무언가가 필요하다. 9·11사태 이후에 부동산 시장이 붐을 이루게 된 것은 주식시장이 붕괴되고 이자율이 하락했기 때문이다. 이로 인해 역사상 가장 큰 부동산 붐이 발생하게 되었다.
 
▶3단계:착각 급등을 놓쳤을 때 현명한 투자자는 다음 번 급등을 기다린다. 그러나 초보자들은 기다리지 않고 이때 뛰어든다. 2003년에도 초보자들은 부동산을 사들이기 시작했다. 어디서건 부동산이 대화의 주제가 되었고 주택담보 대출 광고가 판을 쳤다. 솔깃한 사람들은 더 많은 돈을 빌려 부동산을 샀다. 초보자들은 자신이 부동산의 귀재라 믿었다.
 
▶4단계:재정곤란 가장 어리석은 사람이 이 단계에서 들어가는 사람들이다. 이들은 부동산 가격이 계속 오르는 것을 그저 몇 년 동안 지켜만 보던 사람들이었다. 부동산으로 성공했다는 이웃과 친구의 이야기가 마침내 이들을 부동산 시장에 끌어들인다. 그러나 이 ‘막차 탄’ 사람들은 돈 욕심과 조급함, 그리고 현금 부족으로 실패하게 된다.
 
▶5단계:급등이 폭락으로 사람들은 이제서야 부동산이 계속 오르기만 하지는 않는다는 것을 깨닫는다. 프로들은 이미 부동산을 팔았고 더 이상 사지 않았다는 것도 알게 된다. 어리석은 사람들은 이제 사들였던 부동산을 다시 내놓기 시작하고 가격은 떨어지기 시작한다
 
▶6단계: 공황의 시작 부동산 가격의 하락과 은행 대출의 중지, 흘러나오는 매물로 공황은 가속된다. 부동산 붐은 폭락으로 변하였다. 그러나 좋은 소식은 이 단계에 있다. 진정한 투자자들은 이때를 주목해야 한다.
 
▶7단계: 구원투수 폭락이 확산되면 정부가 관여하기 시작하지만 별로 도움이 안 된다. 1991년에 아내와 나는 애리조나주 피닉스로 이사했다. 아무도 부동산에 관심을 갖지 않던 그때, 아내와 나는 부동산을 사들이기 시작했고, 많은 돈을 벌었다. 내가 시장의 추락을 좋아하고 오히려 급등이 끝나는 시점을 더 기다리는 이유가 바로 이것 때문이다. “지금이 거품인가?” 라는 질문을 하기보다는 “지금이 어떤 단계의 거품에 있는가?”라는 질문을 하라. 이것이 더 현명한 투자자의 질문이다.

 
(제공=재테크포털 모네타 moneta.co.kr)
(조형래기자 [ hrcho.chosun.com])

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 신도시, 택지개발지구의 시세 수렴과정을 알고 있다면... |부동산노트

2006-05-05 08:09

http://blog.drapt.com/mee7608/614121146784148649 주소복사

출처 : 런점핑

원문 : http://blog.drapt.com/runjump

제목: 신도시, 택지개발지구의 시세 수렴과정을 알고 있다면...
  글쓴이   임복영 (runjump)   등록일   2006/05/05 01:24
인사부터 합니다
정말 오랜만에 뵙게됩니다 모든 분들 가내 편안하시온지요

일년 남짓 정신없이 꾸려왔던 모터사이클 차세대 개발 프로젝트도 이제 양산 시점을 목전에 맞이하는 일정까지 와 있습니다 뭐람되나 한마디로 선진기술국들의 높은 장벽을 넘나드는 기분으로 거의 성공적으로 평가됩니다만 그래도 할일은 태산 같습니다

정치꾼들의 얄팍한 책략에 노리개 희생양되어 이리터지고 저리 멍드는 작금의 부동산시장을 보며 그들이 걱정하는 시장의 위태를 위해서가 아니라 정치 입지 디딤돌로 다지고자하는 처세술에 왜곡되어가는 시장 모습에 안타까움이 앞섭니다

신도시, 택지개발지구의 시세 수렴과정을 알고 있다면...

우리는 온라인을 통해 혹은 실전의 매매행위에 학습되어 신도시와 택지개발 지구에서의 시세 배렵 과정을 배워왔고 몸소 느껴왔을 겁니다 다시 한번 되새겨보며 작금의 무절제된 악법 졸속행정의 산물에 대해 점검해 보고자 합니다

분양후 10년 전매금지 조항에 대하여...

주식 속담에 소문에 사고 뉴스에 팔아라 라는 격언이 있습니다 부동산에도 이러한 아리까리한 공식이 적용되는데 단지 차이가 있다면 단기냐 장기냐에 따라 구분되어 진다라는데 있다고 생각됩니다

즉,

신도시 택지개발지구의 시세에는 생활 편의성의 확충과 생활인프라 구축에 대한 시세 배렵과정을 걸치며 주택 가격 형성됨을 알수 있습니다 단계별로 정리해 본다면 이런 수순으로 진행됨을 알수 있습니다

[입주시~2년차의 특징]
1. 낮은 전세가
2. 상권의 낮은 활성도에 의한 또는 미흡으로 인한 생활 불편(약 30~40% 수준)
3. 접근성 특히 버스 노선의 선행 조정이 않되는 점에서 오는 불편..주로 택시를 타야되는...
4. 학교는 사전 계획 시공되어 장거리 통학의 염려는 적지만(중고생은 동일 학군에선 그도 전학이 않되죠) 보습정도의 학원만 형성되는 교육 환경 열악화
5. 입주 1년차로 매매율 극히 적어 시세 향상의 기회 적음

이 시기엔 팽이의 자리 안착 과정처럼 낮은 거래 성사율과 생활권 즉 상권과 접근성 학군의 자리 안착 과정으로 급격한 시세 상승이나 전세가 상승의 기회가 아주 낮은 시기입니다 또한 유동 인구가 적고 주변 부동산 시장은 입주전 1년 전부터 입주 6개월까지 극심한 옮겨타기 매도 물량 공세로 좀처럼 상승 에너지가 역부족한 상태로 고전을 면치 못하는 시기입니다

[입주 3~4년차의 특징]
1. 일단 전세 만기되어 교채되는 시기로 입주 1년 6개월전부터 전세 품귀현상으로 인한 전세가 상승이 진행되며 이러한 전세가 상승은 매매가 상승의 중요한 에너지로 작용되기에 전세에서 매매로 전환되는 시기로 볼수 있음

2. 상권의 발달이 가시화되는 시기로 지구내 상가의 40~70% 수준의 상권 발달로 볼수 있음 특히 상권은 집약된 중심 상가 형식으로 초기에는 먹거리와 생필품 상권 , 학원은 보습학원 수준으로 진행되다가 점차 대형 브랜드 학원으로의 출현으로 볼수 있는데 상권 주변으로 학교가 많이 밀집되어 있다면 그 형성 과정이 좀더 빠를수 있으나 대체적으로 먹거리 상권에 2~3년차까진 주도권을 빼앗기게 되는게 현실로 파악됩니다 그래도 확충과 고급화로 진행되는 시기라 볼수 있습니다

3. 접근성도 점차 개선되어 버스 노선이 다 방면으로 확충 또는 신설되고 인근 주변 도시로의 출퇴근 회사 버스 노선의 확충등 두드러지게 접근성이 개선되는 시기라 볼수 있습니다 이때 유심히 봐야하는건 타 도시로 연결된 도로의 교통량인데 출퇴근시 유동 차량의 방향을 보고 향후 시세에 영향도를 미리 예측해 볼수 있습니다 즉 강남권 방향에서의 이동이냐 여부가 향후 시세에 긍정적 요소로 작용됨을 알수 있습니다 또 이색적인건 교통량 조사 요원들이 모니터링하는 경우인데 이는 향후 2~3년후 도로 확충으로의 인프라 구축의 가능성을 미리 예측해 볼수 있습니다

4. 다음은 쾌적성의 확충으로 봐야 할 것입니다 단순한 평가로 가로수의 성장입니다 또한 단지내 조경들의 성장등을 볼수 있습니다 지구내 공원의 조경이나 거리의 조경은 입주와 동시에 이루워지지만 고사된 나무들이 거의 다 교테되어 제대로된 쾌적성을 볼수 있는 시기이기도 하여 그 가치는 시세로 전환되는 촉매제 역활을 톡톡히 하는 것을 알수 있습니다

5. 학군의 발달도 또는 상권이 먹거리 상권이 아닌 주변에 학교가 밀집되어 있다면 학군 상권으로 변해간다는 현상으로 봐야 할 겁니다 학군의 발달은 시세에 민감한 부분으로 너무 학군이 좋아지면 매매 진행율이 지나치게 낮아지고
오히려 악영향도 주지만 대체로 들어 올려는 세대들이 많기에 시세는 큰폭으로 배렵되는 현상을 알수 있습니다 학원은 점차 대형화 전문화로 외지에서도 학생수송이 진행되기도 하지요

[입주 5~6년차의 특징]
시세가 올라가고 3년 비과세 시기가 넘어선 상태로 매매율이 사철 가리지 않고 빈번하게 진행되어 시세의 배렵과정은 활황장을 세우기 충분한 시기 입니다
또한 학군과 상권의 발달은 전체 시장의 90% 수준까지 이루워지며 이때에는 지구내 단지별 차별화가 진행되는 수순을 갖게 됩니다 또한 이시기에는 주변 인근지역으로의 새로운 아파트가 분양하게되며 우린 이런 지구를 확충형 지구라 말합니다 이는 새로운 시세 배렵 과장을 갖게 되는데 시세 배렵과정도 블루침단지와 엘로침 단지간의 배렵수순이 확연히 보여지는 시기로 봐야 할 것입니다 산으로 둘러 쌓인 지구라던가 시 경계에 있는 지구 혹은 인근 도시와의 접근성이 부족한 지구는 예외로 봐야 할 것입니다

개인적으로 택지개발 지구의 시세 배렵과정은 이정도에서 조정 또는 차별화,
확장성 주변 시장에 의한 2차 상승 모멘트 시기라고 평합니다 이 시기의 차별화는 철저히 학군 위주로 진행된다라는 것과 확장성 지구의 모습에서오는 추종 시세의 특징을 볼수 있습니다

투자와 실거주의 관점이 명확해지는 시기이기도 합니다

최근 법제화되는 10년 전매 금지... 이러한 특징속에서 볼때 투자해도 안전할까요 아니 투자의 효율성이 있는 걸까요 깊게 생각해야할 내용으로 판단됩니다

요즘 누구나 현시장을 차별화시장이고 불루침으로 가는 마지막 시기라고 말들 많이 하지만 개인적으론 그리 적절하지 못한 표현이라고 생각합니다 차별화라는 건 그 범주가 워낙 넓어 특정지역으로만의 차별화니 불루침이니 마지막 출구니 하는 호평 속엔 숨겨있는 피부속에 가시처럼 악평의 어마어마한 리스크 도 숨겨 있다라는 사실을 간과해선 곤란할 겁니다

아무리 고수에 달인이라하여도 자기 지역을 떠나 타지역에 가면 하수로 전락되기 십상입니다 다만 낮선 분위기 적응에 점더 익숙할 따름입니다 이왕지사 신도시나 택지개발지구에 분양 응시하실 요량이라면 5년 전매 가능한 단지를 선호하심이 더 유리하지 않을까도 생각됩니다 최근 수도권엔 엄청 많은 택지 개발 공사와 계획이 진행되고 있습니다 또한 서울 도심이나 수도권 시라는 시는 거의 모두 뉴타운이라는 명제 아래 새아파트 건설을 도모하고 있습니다

이러한 3~6년 후의 시장의 변화를 회원님들은 어떻게 받아 드리실런죠?

투자에 내집마련에 도움되셨으면 합니다




0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(2)

확장하기




맨위로

처음으로 이전11121314151617181920다음 맨끝으로