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[스크랩] 주택임대사업 "하라는거야, 말라는거야" |부동산노트

2009-03-27 16:57

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출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk


         주택임대사업 "하라는거야, 말라는거야"



다주택자 양도세 중과 폐지로 '세제 메리트' 사라져
다주택자에 대한 양도소득세 중과제도 폐지 방안이 발표되면서 기존 주택을 사들여서 운영하는 주택임대사업(법률상 매입임대사업)의 매력이 크게 떨어졌다. 임대사업을 통해 얻는 메리트가 대부분 사라지고 재산권 제약이라는 단점만 두드러지기 때문이다.

17일 주택업계에 따르면 기획재정부가 내놓은 3 · 15 세제개편안으로 매입임대사업이 사실상 막을 내릴 것이라는 목소리까지 나오고 있다. 2007년 말 현재 주택임대사업자는 3만1380명이며 이들이 임대한 가구수는 28만711채(국토해양부 집계)에 이른다.

주택임대사업의 최대 장점은 일정 임대기간(5~10년)을 채우면 보유 주택수와 상관없이 양도세를 일반세율인 6~35%(2010년부터 6~33%)로 부과한다는 것이다. 지금까지는 집을 세 채 이상 보유한 사람에게 60%의 세율로 양도세를 중과해온 터라 세제상 매력이 상당히 컸다.


하지만 앞으로는 임대사업을 하지 않더라도 주택수와 상관없이 2년 동안만 보유하면 양도세를 일반세율로 내게 된다. 굳이 오랫동안 임대사업을 하면서 일반세율로 과세받으려 기다릴 까닭이 없어졌다는 얘기다.
 
임대사업용 주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외해 주는 혜택도 있었지만 종부세 자체가 위헌결정을 받아 유명무실해지면서 이런 혜택도 빛이 바랬다. 임대사업을 했을 때 일반 다주택자에 비해 좋은 점이라고는 재산세를 일부 깎아주는 것과 취득 · 등록세 면제가 고작이다.


반면 임대사업자로서 지켜야 할 의무는 하나도 변하지 않았다. 임대사업등록을 하고 전 · 월세를 줬다면 5년 동안 의무적으로 사업을 해야 한다.

부도가 나거나 2년 연속 적자가 발생한 경우 등이 아니라면 사업등록을 취소할 수 없다. 일반인에 대한 매각도 금지돼 집을 팔고 싶으면 또 다른 임대사업자를 찾아나서야 한다.

임대주택법(41조)에 따르면 의무임대기간 동안 임대사업자가 아닌 사람에게 주택을 처분할 경우 2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금에 처해진다.

부동산컨설팅회사인 투모컨설팅 김정용 팀장은 "임대사업을 하면 혜택은 없고 재산권만 묶이는 상황이니 누가 하려고 나서겠냐"며 "이미 임대사업을 시작한 사람들은 상대적 박탈감을 느낄 수 있을 것"이라고 말했다.


임대사업자들은 주택경기를 부양하고 미분양 아파트를 해소하겠다며 임대사업을 권장해놓고 이제와서 모른 척 하는 태도에 실망스럽다는 반응이다.

모 시중은행 PB 세무사는 "주택 임대사업의 순기능이 있는 만큼 어느 정도 혜택을 줘야 한다"며 "현재 임대사업자의 기존 주택 한 채에 대해서 양도세 비과세 혜택이 주어지지 않고 장기보유특별공제도 80%가 아니라 30%까지밖에 적용되지 않는데 이를 완화해 주는 것도 검토할 만하다"고 말했다.

박종서 기자
cosmos@hankyung.com
이달부터 주택임차료(월세)를 국세청에 신고하면 현금영수증을 발급받아 연말정산시 소득공제에 쓸 수 있다.

현금영수증 발급을 거부당했을 때 신고 가능 기간은 거래일부터 현행 15일 이내에서 1개월 이내로 확대된다.

국세청은 3일 이 같은 내용의 `생활공감정책`을 시행한다고 밝혔다.

이에 따라 근로소득자는 현금거래확인신청 신고서와 임대차계약서를 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)나 일선 세무서에 제출하면 주택임차료에 대한 현금영수증을 발급받아 `신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제` 혜택을 받을 수 있다.

소득공제는 2월 임차료 지급분부터 적용되며 2009년분 귀속 연말정산 때 활용할 수 있다.

국세청은 2005년 기준 월세 가구(305만7000가구) 평균 월세가 21만원인 점을 감안할 때 연간 주택임차료는 7조7000억원, 소득공제 효과는 1조5000억원에 달할 것으로 추정했다. 또 이번 조치로 인해 주택임대인의 월세 소득이 드러나는 효과도 있다.

[강계만 기자]


           부동산으로 준비하는 노후준비


최근 고령화 사회로 접어들면서 노령인구의 급격한 증가로 노후대책이 사회적인 이슈가 되는 가운데 노후대책과 관련된 리서치가 발표되면서 관심을 끌고 있다.
 
삼성생명 라이프케어연구소의 남녀 5천명을 대상으로 설문조사를 한 결과를 살펴보면 “ 인생에서 가장 중요한 문제가 무엇인가?”라는 질문에 노후준비가 55%를 차지하면 1위를 차지했다. 반면, “노후준비를 하고 있는가?” 라는 질문에 30%는 노후대책이 전혀 없다고 답변했다.

이렇듯 노후준비가 꼭 필요하다는 인식은 하고 있으나, 하루하루 살아가기 바쁘다는 이유로 소홀히 하며 특별한 준비나 대책을 마련하지 못하는 경우를 많이 볼 수 있다. 노후준비는 하루라도 빨리 시작하는 것이 바람직한데 노후준비 방법으로는 예금, 적금, 부동산 운용, 국민연금 등이 일반적으로 사용되고 있다.

한 컨설팅업체의 조사에 따르면 일본은 노후대책으로 주식을 선호하고, 한국은 부동산을 선호하는 것으로 나타났다. 그럼, 대한민국 국민이 가장 선호하는 부동산으로 노후준비를 할 때 어떤 점에 중점을 두고 어떻게 준비를 해야 할지 알아보도록 하자.
먼저, 은퇴 이후의 소비패턴을 예측해서 고려해야 한다.

일반적으로 은퇴를 하면 수입이 줄어든 만큼 지출도 함께 줄어들 것으로 생각하지만, 품위유지비, 경조사비, 여가비, 생활비 등 기존의 지출패턴은 줄어들지 않으면서 의료비, 자녀 결혼비 등의 추가되는 비용으로 인해 지출이 더 늘어날 수 있음을 감안해야 한다. 기존의 생활수준을 유지하면서 사망 시까지 안정적인 수입원을 확보하는 방안을 부동산적인 측면에서 구체적으로 살펴보자.


1. 임대수익용 부동산을 확보하라.
임대수익을 목적으로 하는 부동산상품으로는 상가와 오피스텔이 대표적이다. 상가는 안정적인 임대수익을 바라볼 수 있으며 향후 부동산가격상승으로 인해 투자수익까지 노려 볼 수 있는 일거양득의 상품일 수 있으나, 초기 투자비용이 과다하다는 점 때문에 일반인이 쉽게 접근하기 어려운 단점이 크다. 
소액으로 투자할 수 있고 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 부동산상품으로는 도심권에 위치한 소형 오피스텔, 다가구, 다세대 등의 소형부동산을 들 수 있다.

특히, 오피스텔의 경우 풍부한 수요층을 바탕으로 하는 강남대로, 테헤란로, 마포, 여의도 주변의 중심상업지 및 역세권을 중심으로 물색하고, 다가구 및 다세대는 재개발지역 및 임대수요가 높은 지역을 중심으로 물색하는 것이 바람직하다.

소형부동산에 투자하면 최소 은행이자수익보다 높은 임대수익과 향후 시세차익까지 기대할 수 있어 안정된 노후를 대비 할 여력이 생긴다. 

2. 거주 부동산을 임대수익용으로 전환하라.
임대수익용 부동산을 확보 할 여력이 없는 경우에는 현재 거주하고 있는 주택을 임대수익용으로 전환하는 것도 생각해 볼 수 있다. 현재 주거하고 있는 주택을 다세대, 다가구 주택으로 전환하여 일정수준의 고정수입을 확보하는 방안도 바람직하다.

거주용 부동산이 아파트일 경우 평형을 줄여 작은 평형의 아파트로 이전하고 남은 차액부분을 재투자 하거나 노후준비비용으로 활용하는 것도 노부부만 생활하는 가정에서는 바람직하다. 작은 평형으로 이사하면 관리비 등 매월 고정비용은 줄어들게 되며, 주택가격의 차익만큼은 여러 방면으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.  


3. 전원주택은 실속형으로 꾸며라. 
공무원이었던 권모씨가 정년퇴임을 했을 때 그 동안 생각했었던 어릴적 전원생활을 생각하며 고향으로 내려가 살고 싶은 마음도 있고 소일거리와 생활비를 충당하기 위해 팬션 사업을 하기기로 마음먹었다. 권모씨는 팬션사업이 적합한 지역을 찾다가 팬션사업이 가장 유망하다는 컨설팅업체의 소개로 강원도 횡성에 팬션을 구입하고 전원생활에 들어갔다.
 
하지만, 불과 몇 달도 안되어 권모씨는 전원생활에 회의를 느끼며 뒤늦은 후회를 했다. 팬션을 방문하는 고객수가 턱없이 적어 생활비에도 못 미쳤으며 그나마 팬션사업에 투자한 대출금 이자를 내고 나면 몇 푼 손에 쥐지도 못했다.

또한, 넓은 집청소 및 침구 빨래, 집주변 가꾸기가 끝도 없이 이어졌고, 인터넷 홍보를 하는 작업도 쉽지 않았다. 은퇴 후 전원생활을 고려하시는 분들께는 농가를 활용한 실속형 전원주택 위주로 접근하는 것이 바람직하다.
 
1~2억원 이하 금액으로 구입할 수 있는 소형농가를 대상으로 하는 것이 좋으며, 찾다 보면 텃밭까지 딸려 있는 경우도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 또한, 빈농가를 구입한 후 건물을 리모델링 하는 사례도 늘어나고 있다. 전원주택을 선정할 때는 교통이 용이하고 도심과 멀지 않은 도심 인근의 저가형 농가를 대상으로 하는 것이 바람직하다.


4. 역모기지론를 이용하라. 
역모기지론은 장기주택저당대출이라고 한다. 특별한 수입원이 없는 65세 이상의 고령자들이 본인소유의 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 이 제도를 활용하면 안정적으로 종신생활자금을 받을 수 있다.

가입자 본인과 배우자는 사망시까지 월정액의 지급금을 받을 수 있어 종신생활자금으로 활용 할 수 있으며, 이사를 가지 않아도 된다는 장점이 있다. 다만, 역모기지론은 현재 거주중인 주택을 줄여 이사를 하고 남은 차액으로 금융기관에 예치해 이자수익을 취하는 방식과 비교해 이해득실을 꼼꼼히 따져보고 판단하는 지혜가 필요하다.


그 외, 은퇴 후 해외투자이민을 생각하는 경우도 있는데 해외투자이민은 신중에 신중을 거듭해서 검토해야 한다. 과거이민형태가 미국 등 해외에서 3D업종에 종사하는 생계형 취업이민이었다면, 점차로 투자 및 사업이민으로 빠르게 확대되었고, 은퇴 후 해외투자이민도 증가하고 있는 추세이다.
 
특히, 은퇴 후 해외투자이민의 경우 풍토 및 향수병, 생활고 등으로 실패를 하고 후회하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있으므로, 사전에 국가별 특성 및 적응 여부를 장기간에 걸쳐 검토해야 후회가 없을 것이다.


생활모습과 살아가는 방식을 모두 달라도 노후에 경제적인 걱정 없이 행복한 노후생활을 하는 것은 모든 사람들의 바람일 것이다. 그것의 일환으로 실물자산인 부동산을 이용하여 다양한 형태로 노후대비를 하는 노력을 하루라도 빨리 시작해서 충분한 대비를 해야 할 것이다. 

은퇴 후 부동산 운용의 원칙은 “지키는 투자”를 원칙으로 해야 한다. 기존의 공격적인 투자방식으로 다소 위험을 감수했다면 은퇴 후에는 다소 수동적인 자산 지키기라는 기준을 중심으로 운용하는 것이 바람직하다. 평생 동안 축적한 주택 등 부동산을 활용해서 더 큰 부를 축적하기 위해 재투자하기 보다는 노후대책을 위해 어떻게 활용할 것인가를 고민해야 할 것이다.  

<기업은행 조현수 차장>


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[스크랩] '주택임대사업 = 카페 마스타의 아이콘' |부동산노트

2009-03-27 16:50

http://blog.drapt.com/mee7608/614121238140222929 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk


        '주택임대사업 = 카페 마스타의 아이콘'



다음은 나의 부동산 투자 원칙이다. 나의 원칙은 궁극적으로 부동산에 투자하고자 하는 사람들에게 주택임대사업을 해볼 것을 권장한다.

 

1. 작은 물건을 최대한 많이 사라.
2. 미래 가치가 있는 곳에 투자하라.
3. 초기 투자금을 최소화하라.
4. 투자 원금을 빨리 회수하라.
5. 현금 흐름을 중시하라.
6. 마음의 힘을 강화하라.
7. 자산과 부채를 정확히 구분하라.
8. 영원히 보유하라.
9. 위의 원칙을 죽을 때까지 고수하라.

 

지금은 어느 나라건 부자들은 보호를 받고 있는 반면, 중산층은 보호를 받지 못하고 있다. 가난한 사람들은 어차피 정부에서 보호를 해주어야할 대상이다. 매일 예측할 수 없는 주식 시세는 우리의 마음을 병들게 하고 있다. 남은 것은 부동산 뿐이다. 소형 주택은 가장 수요가 많으면서도 가장 불황에 강한 종목이다. 또한 투자금도 가장 적게 들어간다.

큰 물건을 많은 투자금을 들여 사 놓고 오르길 기도하는 시대는 지났다. 가격은 오를 수도 있고 내릴 수도 있는 것이다. 막연한 미래는 거짓말이다. 해당 지역의 미래 가치는 중시하되 해당 종목의 미래 가격에 대해서는 관심을 가질 뿐 믿지는 말아야 한다. 그렇기 때문에 나는 돈이 많이 들어가는 큰 물건에 대해서는 투자하지 않는다.

큰 아파트에 들어갈 돈이면 다량의 소형 아파트를 많이 살 수 있는데 뭤때문에 비싼 은행이자 물어가며 가격이 오르길 눈빠지게 기다리며 애태우며 살겠는가? 나는 통제할 수 없는 미래와 통제할 수 없는 종목에 대해서는 절대로 믿거나 투자하지 않는다. 이것이 바로 나의 투자 원칙의 핵심이다.

주택임대사업은 내가 특히 중요하게 여기는 사업으로 특별히 카페 마스타 목록 아래로 옮겨 놓았다. 그만큼 관심을 가지고 집중하겠다는 나의 강력한 의지의 표명인 셈이다. 이곳에 스크랩된 많은 글들을 읽어보라. 그런 다음 생각하라. 그리고 깨달아라. 깨달았으면 행동하라.



                 주택임대사업자
등록

1. 임대주택의 구분

 
 '賃貸住宅'이라 함은 賃貸目的에 제공되는 建設賃貸住宅 및 買入賃貸住宅을 말한다.(임대주택법 제2조제1호)
 
가. 건설임대주택
 
 1) 건설임대주택(임대주택법 제2조제2호) 
   ㅇ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
   ㅇ 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않은 주택으로서 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 임대하는 주택
 
 2) 건설임대주택의 종류(임대주택법 시행령 제2조)
  정부 또는 지방자치단체의 지원 여부에 따라 공공건설임대주택과 순수 민간건설임대주택으로 구분          
 
  가) 공공건설 임대주택
   ㅇ 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설․임대하는 주택
   ㅇ 「주택법」 제60조의 규정에 의한 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택
   ㅇ 공공사업에 의하여 조성된 택지(공공택지)에 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택
 
  ♣ 분납임대주택(시행령 제22조제3항 신설·시행 2008.11.26)
   국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택.
 
  나) 민간건설 임대주택
   ㅇ 공공사업에 의하여 조성된 택지외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택
 
나. 매입임대주택(법 제2조제3호)
  
 ㅇ 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택
 
   2. 주택임대사업자 등록
 
가. 임대사업자 등록(법 제6조제1항)
 
  대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 등록을 신청할 수 있다.
 
나. 임대사업자로 등록할 수 있는 자(시행령 제7조제2항)
 
  임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음과 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다.
 
  1) 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자
  2) 「주택법」제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
  3) 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 「건축법」제11조의 규정에 의한 허가를 받은 자
  4) 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
  5) 「임대주택법 시행령」제14조제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사(임대주택사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위해 설립된 법인) 등 - 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 등
 
 <참고> 임대사업자등록이 제한되는 경우
  등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택 사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자, 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.
 
다. 임대주택등록 기준 호수(시행령 제7조제1항)
 
  임대사업자로 등록하기 위한 임대주택 수의 기준은 다음과 같다.
 
 1) 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
 2) 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
  
  ♣ 매입임대사업자 등록을 위한 임대주택 등록호수 기준을 5호에서 1호 이상으로 완화
    (시행령 제7조제1항제2호 개정·시행 2008.11.26)
  ※ 주택시장 정상화를 위한 「주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안」(2008.8.21대책)
 
 <참고> 임대사업자로 등록이 가능한 주택인지 여부
 
  ① 주거용 오피스텔을 매입하여 매입임대사업자로 등록 가능 여부
   임대주택법 제6조 및 동법 시행령 제7조의 규정에 의하여 임대사업자 등록은 단독주택과 공동주택을 합하여 2호(세대) 이상이면 가능한 바, 오피스텔은 건축법상 업무시설로서 주택이 아니므로 임대주택법령상 임대사업자로 등록할 수가 없음.(공공주택과-371, 2004.2.10)
※ 오피스텔 임대의 경우 주택임대와 같은 세제상의 혜택을 받을 수 없다. 오피스텔 임대사업은 주택임대사업과는 달리 일반임대사업자로 분류된다.
 
  ② 본인 거주 주택을 임대주택으로 등록할 수 있는지 여부
【질의요지】
  본인이 거주하는 다가구주택(건축물대장상 5가구 거주)과 공동주택 4세대를 소유하고 있을 경우 임대주택법 시행령 제6조제1항제2호의 매입임대주택 등록기준에 따라 임대사업자로 등록이 가능한지 여부 
【회신내용】
  다가구주택은 건축법 시행령 제3조의4 별표 1에 따라 단독주택에 해당되므로 동 주택에 본인이 거주하는 경우에는 임대사업자 등록대상의 임대주택에 해당되지 않는 것임.
따라서 임대사업자로 등록하기 위해서는 임대주택법 시행령 제6조제1항제2호에 의거 매입임대주택의 경우 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 이상을 임대하여야 하므로 귀 질의의 경우에는 임대사업자로 등록될 수 없음. (공공주택팀-6291,2007.5.25)
 
  ③ 유료노인복지주택의 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록 가능 여부
【질의요지】
  노인복지법 제32조제1항제5호의 규정에 의한 유료노인복지주택의 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록 가능한지 여부
【회신내용】
  임대주택법의 임대주택으로 등록 가능한 주택은 주택법에 의한 공동주택 또는 단독주택이며, 노인복지법에 의한 유료노인복지주택은 임대주택으로 등록할 수 없음.(공공주택팀-1477, 2005.12.28)
 
  ④ 미등기 건축물을 임대주택으로 등록할 수 있는지 여부
【질의요지】
  ‘75.1.7 사용승인된 주택으로 현재 11가구가 거주하고 있는 미등기 건축물로 건축물대장상 연립주택으로 등재되어 있으나 집합건축물대장으로 등재되어 있지 않고 일반건축물대장으로 등재되어 있을 경우 임대주택법에 의한 임대주택으로 등록가능 여부
【회신내용】
  임대주택법 시행령 제6조제2항제4호에 해당하는 자가 임대사업자로 등록할 경우 같은 법 시행규칙 제2조에 따라 임대하려는 주택의 등기부등본을 담당 공무원이 확인하여야 하므로 미등기건물의 소유권보존등기 이후 임대주택으로 등록할 수 있음. 또, 당해 주택은 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있으므로 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 기존 건축물공부(가옥대장·건축물관리대장 등 이와 유사한 공부) 및 건축물현황 도면 등을 확인하여 건축물대장을 정정하여야 할 것임. (공공주택팀-7078, 2007.6.11)
 
라. 임대사업자등록 절차
 
 1) 임대사업자 등록신청(시행령 제8조제1항, 시행규칙 제3조제1항)
 
  가) 임대사업사자등록 신청서류
   임대사업자로 등록하고자 하는 자는 ‘임대사업자등록신청서’에 다음의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.
   ➀ 임대사업자등록 신청인에 관한 서류
    ㉠ 개인인 경우에는 주민등록증사본
    ㉡ 법인인 경우에는 법인등기부등본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.
   ➁ 임대주택 취득에 관한 서류. 다만, 「주택법」제9조의 규정에 의하여 등록을 한 주택건설사업자를 제외한다.
   ㉠「주택법」제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 건설에 관한 사업계획승인서사본
   ㉡ 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여「건축법」제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자인 경우에는 건축허가서사본
   ㉢ 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 등기부등본이나 매입에 관한 계약서(분양계약서를 포함한다)사본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.
 
  나) 임대사업자등록 신청기관
   임대사업자로 등록하고자 하는 자는 주소지(법인인 경우에는 주된 사무소의 소재지를 말한다)를 관할하는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장)에게 신청하여야 한다.
 
 2) 임대사업자 등록 및 등록증 교부(시행령 제8조제2항)
  시장·군수 또는 구청장은 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이「임대주택법 시행령」제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.
 
 3) 등록사항의 변경 신고(법 제6조제2항, 시행령 제8조제3항, 시행규칙 제3조제4항)
  임대사업자 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내에 ‘임대사업자등록사항변경신고서’에 등록사항변경을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 주소지 관할 시장·군수 또는 구청장(등록변경사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다.
다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 않아도 된다.

   3. 임대주택의 임대의무기간
 
  임대주택은 다음의 기간('임대의무기간')이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.
 
가. 건설임대주택(법 제16조제1항, 시행령 제13조제1항)
 
 1) 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년
 2) 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년
 3) 1)항 및 2)항 외의 건설임대주택 중 「임대주택법」 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년
 4) 1)항부터 3)항까지 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
 
나. 매입임대주택 (시행령 제13조제1항)
 
 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
 
 ♣ 매입임대주택의 임대의무기간 연장 : 3년 → 5년(시행령 제9조제1항 개정․시행 2005.9.16)
  * 임대의무기간에 관한 경과조치(2005.9.16 대통령령 제19051호 임대주택법 시행령 일부개정령 부칙 제3항) :  2005.9.15 이전에 임대사업자의 임대주택으로 등록된 임대주택에 대하여는 제9조제1항제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정(3년)에 의한다.
 
<참고> 임대사업자의 등록 유형별 분양전환을 위한 임대의무기간 산정 방법   
  ㅇ 분양(매매)계약서 등에 의해 등록한 경우 : 실입주일로부터 계산
  ㅇ 보유주택(입주한 주택)으로 등록한 경우 : 사업자등록일부터 계산
  ㅇ 건축허가받은 건설임대 경우 : 임대개시일(실입주일)로부터 계산
  ㅇ 사업계획승인받은 경우 : 입주지정기간 종료일부터 계산(단지 개념)
  ㅇ 임대사업자등록 이후에 임대주택으로 추가 신고한 매입임대주택의 임대개시일
    보유주택(입주한 주택)으로 주택임대사업자등록 후 임대주택을 추가했을 경우 임대의무기간 계산은 당초 임대개시일부터인지 아니면 추가 등록한 임대주택의 임대개시일부터인지? 
    - 임대사업자등록 이후에 임대주택으로 추가 신고한 매입임대주택인 경우 당해 임대주택의 임차인에게 임대하기 시작한 날로서 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 임대개시일로 보아야 할 것으로 사료됨. (건교부 민원마당>유사민원검색, 2007.10.16)
ㅇ 임대주택이 재건축 되는 경우
    - 재건축으로 인하여 멸실되는 임대주택의 임대기간은 재건축으로 인하여 '도시 및 주거환경 정비법' 제44조제1항에 의해 임대차계약이 해지되는 시점에서 종료되는 것임.
    - 재건축으로 인하여 새로이 건축되는 주택의 분양권(분양계약서)으로 등록하는 임대주택의 임대기간은 해당 임대주택의 준공 후 임대개시하는 시점부터 기산되며, 과거 멸실된 주택의 임대기간은 승계되는 것이 아님.


기존주택구입
에 의한 소형아파트 임대사업 세금의 모든 것

 

  

우선 세금의 종류에서 국세에 양도속세. 부가세. 사업소득세. 농어촌특별세 지방세에서는 취득세. 등록세. 재산세. 종부세로 분류 할 수 있다.


1. 양도소득세(양도시점의 기준시가/동일한 시, 군 소재).

                             임대 사업자 양도세, 종부세 비과세 요건

        구     분                   서울.인천.경기           서울.인천.경기제외지역

        임대 호수                       5호 이상                    1호 이상

        임대 기간                     10년 이상                    7년 이상

        주택 면적                   85m2 이하                 149m2 이하

       양도시기준가격          3억원 이하(매수시)       3억원 이하(매수시)     양도세

      임대개시기준시가        6억원 이하                    6억원 이하                종부세

           * 서울.인천.경기 제외 지역은 ‘08.6.11-’09.6 까지 한시적으로 완화

 

      서울.... 경우 a .마지막 5호를 임대 놓는 날을 기준으로 10년간 임대해야 함

                         b. 전용면적이 85제곱미터 이하여야 함.

                              - 이중 한 가지라도 어긋나면 일반과세 받지 못하고 중과세에 해당됨. 

2. 부가세

       면세 사업자

3. 사업 소득세

       월세는 세금이 있고, 보증금은 없음.

4. 농어촌특별세

     감면받은 양도소득세의 20%

5. 종부세

       임대사업 시작의 시점의 기준시가 6억원(9억원이 될 가능성 높음)/ 특별시, 광역시,

       도에 소재 85m2의 주택 5채 이상/ 10년 임대 시 /합산 배제

6. 취득세. 등록세

   원칙적으로 해당이 없지만 각시도 감면조례 확인필요

7. 재산세

     40m2 이하 2채 이상 5년 이상 임대 시 면제

     40-60m2 2채 이상 5년 이상. 50%  감면

     60-85m2 2채 이상   5년 이상 25% 감면

 

 

* 출처 : 본 카페 정회원 건강님

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[스크랩] 상가, 원룸으로 바꿀 수 있다 |부동산노트

2009-03-27 14:46

http://blog.drapt.com/mee7608/614121238132783928 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk


                상가, 원룸으로 바꿀 수 있다


5월부터 상가원룸으로 바꿀 수 있게 된다.
국토해양부는 상가 등 기존 건축물을 원룸도시형 생활주택으로 용도를 바꿀 수 있게 관련 규제를 완화키로 했다”고 23일 밝혔다.

도시형 생활주택 공급을 늘리기 위해 신축에 국한하지 않고 기존 건물도 활용토록 한 것이다. 도시형 생활주택은 정부가 늘어나는 1인 가구 등을 위해 도심에 공급하기로 한 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택을 말한다.

용도를 바꿀 수 있는 기존 건축물은 상가 등의 근린생활시설과 오피스텔·사무실을 포함하는 업무시설 등 건축허가를 받아 지어진 모든 건물이다. 국토부 임월시 사무관은 “도시형 주택 건설 지역이 제한되지 않듯 어떤 건물이든 요건(주택사업계획 승인 등)만 갖추면 용도를 바꿀 수 있다”고 말했다.

그동안은 주택의 건축 요건이 상가보다 훨씬 까다로워 새로 짓지 않고 기존 건물을 고쳐 주택으로 용도변경하기가 어려웠다. 이 때문에 정부는 용도변경을 쉽게 할 수 있도록 층간 소음과 계단 기준을 풀기로 했다.

상가 등은 주택보다 바닥 두께가 얇아 층간 소음이 심하고 계단의 폭이 좁고 높이도 낮다. 수목건축 서용식 사장은 “상권이 위축된 데다 소형 주택 임대 수요는 늘고 있어 도시형 생활주택으로 개조해 임대 수입을 얻으려는 소규모 상가가 많을 것”이라고 말했다.

하지만 모든 지역에서 용도변경을 하기는 어렵다. 층간 소음과 계단 기준이 풀리는 지역은 역세권·대학가·산업단지 주변 등으로 자치단체장이 지정하는 곳으로 제한되기 때문이다. 역세권 등이더라도 재개발·재건축 대상지에서는 자치단체에서 건축허가를 제한하고 있어 용도변경할 수 없다.

또 층간 소음 등 규제 완화는 원룸형과 기숙사형에만 해당된다. 주택 크기가 상대적으로 큰 단지형 다세대에는 가족이 많이 거주하기 때문에 층간 소음 보호가 필요하기 때문이다. 상가 등의 용도변경은 5월 4일부터 시행될 예정이다.

도시형 생활주택=150가구 미만의 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 등 세 종류가 있다. 단지형 다세대는 기존 다세대(4층 이하)보다 한 개 층을 더 높일 수 있다.

원룸형은 가구별로 욕실 등 주거시설을 갖춘 전용면적 12~30㎡, 기숙사형은 주거시설을 함께 쓰는 전용 7~20㎡의 주택이다.

http://blog.drapt.com/wlduswk
샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

안장원 기자

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