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[스크랩] 특별분양권이란? |부동산노트

2006-06-06 12:41

http://blog.drapt.com/mee7608/614121149565316203 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

특별분양권이란?
 
 서울시 주택공급에 관한 규칙 제29조 1항 3,4호에 의하여 서울시(자치구 포함)가 시행하는
각종 공급사업(도로개설 및 확장, 공원녹지사업, 주차장사업 등)과 재해로 인한 이재민의 주거
안정과 원만한 이주대책과 사업수행을 지원키 위한 국민주택 특별공급의 기준과 절차를 규정함.
 
1) 위에 언급한 기준과 절차에 해당하는 주택의 소유지로써 사업시행인가일부터 보상 공공일
까지 소유자(가옥주) 자.
2) 무허가 건물소유자 중 82.4.8 이전 무허가 건물대장에 등재된 주택의 소유자.
3) 위 항의 도시계획사업을 수행하기 위하여 철거되는 주택의 소유자로써 보상협의에 응한 자. 
 
상기 부여 대상자가 사업시행에 협의 보상에 순응하고 보상금 수령 후 해당구청에 희망지구를
선정하여 특별 분양 신청을 한다. (신청 후 7~8일 후 도시개발공사 분양과에 등록됨.)
 
 규정지어서 입주권거래 불법이란 말은 대한민국 헌법상 어디에도 나와있지 않습니다.
다만 '주택촉진법(임대주택법)'에 보면 '국가에서 공급하는 아파트나 주택은 매매, 양수, 중개
를 해서는 아니된다'라는 조항을 적용하는 겁니다.
이 내용도 국가에서 임대주택으로 공급하는 아파트나 주택에 적용되는 내용입니다.
그렇다면 제가 하나 묻죠... 정상적인 입주권을 거래한 중개자나 매매, 매도한 자가 구속되었다
는 얘기를 들어본 적이 있습니까?
 
 
입주권매매는 불법? 
 
결론적으로 입주권 거래는 법에서도 그 범위를 상당부분 인정하고 (가처분, 재산권인정)
분양권과 마찬가지로 동,호수 발표 후 정상적인 매매로 인정하고 소유권 등기를 해주고 있습
니다. 서울시에서 저렴한 분양가로 도시 정비계획상 철거된 가옥소유주에게 아파트를 준다고
는 하지만 결코 완벽한 보상은 아닙니다. 입주권 소유자들 중 대부분은 아파트가 완공되기전
까지 전세를 구하지도 못하는 사람들이 많습니다. 이런 사람들에게 입주권매매까지 못하게
한다면 길거리로 내 쫓는 결과밖에는 안되죠...
실제로 상암동을 제외한 도개공아파트의 대부분은 입주권에 웃돈을 주고도 구하지 못할 정도
로 빠르게 거래가 이루어지고 있습니다.
뉴스나 언론매체의 입주권 불법거래란을 보면 상담동 이외의 지역에 대해서는 한번도 언급
된적이 없습니다.
일부 악덕 부동산업자들이 입주권이 구하기 힘들어지자 문서를 위조하여 확인절차를 모르는
구매고객들에게 팔아넘기고 그 이득을 챙겨서 말썽이 되고 있을 뿐, 상암동 입주권 역시도
현재 구하질 못할 정도로 거래는 활발하게 이루어지고 있습니다. 프리미엄만도 6~7천만원을
호가하며 팔리고 있는 실정입니다.
전문업체를 통하여 정확한 확인을 거친 후 법적절차만을 충실히 이행해 놓으면 재테크 및
내집마련의 가장 빠른 지름길이 될겁니다.

 
특별분양 vs 일반분양
 
특별분양의 경우 일반분양과의 가장 큰 차이는 분양가이다.
특별분양의 수익의 포인트도 안전한 후분양을 통한 저렴한 분양가에 있다.
일반분양과는 달리 공영방식개발에 의한 대단지라는 프리미엄도 안고간다.
입주권을 받은 철거민들은 100%입주가 보장되며 지구선택도 1번의 기회가 주어진다.
 
가장 최근에 분양된 상암지구는 향후에 나올 택지지구를 예측하는데 좋은 사례가 될 수 있다.
사실 상암지구 일반분양에 적용된 평당분양가는 인근시세를 감안할 때 저렴하게 나온
가격이다. 하지만 특별공급가와의 차이는 여전히 크다.
 
장지, 발산, 강일, 문정, 세곡, 우면, 마천 등을 기다리는분들은 나름대로 시세를 비교하여
단순한 내집마련이 아닌 수익성을 바라보는 재테크관점에서 향후 지구별 인근주변시세를
유심히 살펴볼 필요가 있다.

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[스크랩] 정보의 홍수 속에 냉정찾기 |부동산노트

2006-06-01 17:00

http://blog.drapt.com/mee7608/81149148838524 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28418

모두들 판교 청약이후에는 속된 말로 벌떼같이 탈락자들이 분당 용인지역에 몰릴 것이라고 하면서 매수를 부추키면서, 올해 1~3월은 강한 선취매 시장이 되어 또 다시 급등을 하였다. 나를 포함하여 일부는 이미 호재로서의 가치를 상실하고 있는 판교 기대감에 대해 위험성을 강조하였지만 대세와 심리에 밀려 어필하지 못하게 된 것은 아쉬움으로 남는다.
 
물론 3월아니 3.30대책 이후에도 매수를 하였던 분들조차도 그 매수가격에서 보합수준으로 머물러 있으니 손해는 보지 않았다고 할 수 있으나 최근 버블론과 정부의 강력한 의지로 인해 상당히 불안한 마음을 가지고 있을 것이다. 3월 이후에 매수를 하셨던 분들 중에서 위와같은 판교 기대감으로 매수를 하셨던 분들이라면 더욱 더 불안한 마음을 가질 수밖에 없다. 지금 판교 청약이후에 언론뿐만아니라 그 어디에도 판교 이야기는 주류가 되지 못하고 있기 때문이다. 주식시장에서처럼 부동산 시장에서도 호재가 실현될 때면 호재는 그야말로 악재가 될 수도 있는 것이다.
 
이제 가격은 떨어질 것이라고 정부와 전문가들은 대세론을 내세우지만 실제 시장은 전문가들의 반대 방향으로 움직인 것이 더욱 많았는데 이번에도 과연 전문가들을 부끄럽게 만들 것인지는 불투명하기에 섣부른 예단은 할 수 없지만 과거와 같이 시장이 이번의 재충전 기간을 지나 상승으로 방향을 타기에는 시장을 이끌 호재가 빈곤하며, 가격을 내리려는 정부의 정책의지가 너무도 강하기만 한 것 같다.
 
결국 3월 이후의 매수자들에게는 지금 이 시기만으로도 감당하기 힘든 고통을 당하고 있는 것인지도 모른다. 이런 상태로 보합이 유지될지라도 힘겨운 것인데, 정부나 전문가들이 예견하는데로 하락으로 방향을 튼다면 시장을 주도하며 매수심리를 부추켰던 언론이나 사람들의 말을 액면 그대로 믿고 시장에 진출했던 사람들에게는 참으로 크나 큰 고통의 전주곡이 되는 것이다.
 
나도 공인중개사이지만 특히 지역 중개업자들에게는 계약을 이루기 위해서는 필연적으로 매수심리를 자극할 수밖에 없는데, 그 이론적 근거를 주고 있는 것이 메이져 언론과 부동산 관련 포털 사이트의 오피니언리더들이다. 중개업자는 참여정부의 가장 큰 피해자이기 때문에 정부 정책에 대해 일방적으로 반감을 가지고 있다. 정부가 행해왔던 일련의 정책들이 나로서는 방향은 맞다고 인정하지만 그 시행 방법에서 원활한 거래를 막게됨으로써 중개업자들에게 타격을 주었으며, 시장에 하락 신호를 줄 수 있는 상황에서 거래두절로 인한 매물품귀 현상으로 재상승하게 되는 국면을 안겨주었기 때문이다.
 
이러한 정책집행의 실패로 부동산 시장의 투명화와 불로소득을 근절하려는 옳은 방향으로 가고자 하는 정부의 정책은 딴지가 걸릴 수밖에 없는 것이다. 그런데 그것을 메이져 언론이 항상 앞장서고 있는데 일부는 옳은 이야기이지만 또 일부는 많은 사람들에게 피해를 줄 수도 있는 왜곡된 기사라는데 문제가 있다. 더욱 안타까운 때는 그 언론에 영향을 받는 중개업자나 인터넷 포털사이트의 참여자들이 일방적으로 메이져 언론의 입장을 자기 생각인양 나타낼 때이다. 이러하면 대부분의 사람들은 언론/중개업자/부동산 포털사이트 모두가 한 목소리를 내기 때문에 그것이 진실인양 믿게 되어버린다는 것이다.
 
그 한 예가 판교기대감으로 인한 이번 상황이다. 이 삼박자가 모두 어떤 이해관계를 가지고 있던지 그렇지 않던지 간에 판교 이후에 폭등을 예견하였지만 판교 이후에는 그야말로 판교 이야기 보다는 버블세븐이 더 시장의 이슈가 되고 있고, 판교 후폭풍은 찻잔 속의 회오리로 꼬리를 내리고 있는 것이다.
 
최근 또 흔히 나오는 이야기 중에 몇가지 예를 들면 이렇다.
물론 정부정책에 희생을 당했다고 생각하는 사람들에게는 심정적으로 이해가 되는 부분이나 사실이 그렇게 일방적으로 왜곡되면 많은 사람들에게 판단착오를 일으킬 수도 있기에 언급해 본다.
 
"지금의 부동산 정책은 정부가 바뀌면 전면적으로 바뀔 것이니 그때까지 참고 기다리자"라는 기대감이다.
 
물론 맞는 가정일 수도 있지만 꼭 그렇지만도 않은 것이다. 실제 지금의 정부여당이나 한나라당이 추구하는 부동산 정책의 방향은 상반되지 않는다. 다만 그 적용방법에 따라 조금은 달라질 수 있으나 종부세 등의 보유세 강화나 부동산 시장의 투명성 제고를 통한 불로소득의 근절은 모두 다 하고자 하는 내용들이다. 유독 이 정부가 고집을 세우는 '강남 잡기'의 경우에는 완화된 조치가 나올 수 있다고 보는데 나로서는 강남 재건축 완화라든가 용적율 완화는 장기적으로 보면 강남의 가격을 떨어뜨리는 현상을 나타낼 것이기 때문에 누구에게 실익이 될런지는 쉽게 판단할 수 없다고 본다.
근본적으로 부동산 가격이 폭등과 폭락을 하는 것은 그 어느 정부도 원하지 않는 것이다. 어느 정권이든 부동산 가격은 조용히 있기만 하면 되는 것이다. 일방적으로 가진 자의 편을 들 수도 무주택자의 편을 들 수도 없는 것이다. 그렇다면 결국 정권이 바뀐다고 지금의 부동산 정책의 방향은 쉽게 수정되지 않을 것이라는 생각이다. 게다가 꼭 정권이 바뀐다고 확신하며 위험부담을 안고 기다리는 것도 얼마나 우스운 이야기인가?
 
"정부정책이 서민들만 울렸다"라는 내용도 참으로 생각하기 나름이다.
 
소위 버블세븐이 폭등함으로써 그곳에 집이 없는 사람들에게는 상대적 박탈감을 안겨주었기 때문에 서민들을 울렸다라는 말이 맞는 것이라고 할 수도 있지만 그것은 대다수 무주택자들에게는 적용되는 이야기가 아니다. 물론 이곳에 매수 능력이 있는데 정부만 믿고 매수를 보류했다가 가격이 폭등하여 박탈감을 가진 분들은 분통터지는 일이고, 또 상대적으로 다른 지역에 내집을 가지고 있는데 버블세븐 지역 잡으려다 자신들의 집은 오르지도 못하고 되려 하락한 것을 지켜보는 입장에서는 울렸다라는 표현이 맞을 수도 있지만, 엄밀히 말하자면 진짜 서민은 지금 당장 내집마련을 할 수 없는 사람들이다.
최근에는 서민들이 집은 폭등하여 매수할 엄두도 못내고 오르는 전세보증금으로 인해 허리만 휜다는 기사를 본 적도 있다. 버블세븐 지역이라면 그럴 수도 있다.(사실상 버블세븐지역에 억대의 전세를 사는 사람들을 서민으로 보기도 어렵다) 그러나 다른 지역을 보면 그 이야기는 맞는 것이 못된다. 특히 전세보증금으로 인해 허리가 휜다는 이야기는 그야말로 왜곡된 이야기이다. 소위 버블세븐이라고 하는 지역도 아파트 가격은 최근 3년동안 2배이상 뛰었지만 전세금은 고작 25% 정도 상승하였다. 특히 서민들이 사는 지역은 매매가격도 오르지 않았지만 전세금은 3년 전보다 되려 하락한 지역도 많다(의심나면 국민은행 시세를 참조해보시라)
정부정책이 진짜 서민들에게는 주거안정을 기하는데 어느 정도 기여했다고 보아야 하는 것이다.
 
또한 정부가 중소형에만 치중하여 공급정책을 펴나갔기 때문에 평형별 양극화 현상이 더 나타나서 중소형을 가진 서민들에게 피해를 주고 있다라는 내용도 참으로 신빙성이 없는 이야기이다. 최근 판교만 보더라도 20평형대 아파트가 임대아파트를 제외하고는 거의 전무하다시피 하다. 1기 신도시의 경우에는 20평형대 이하가 상당한 비율을 차지하였지만 이젠 기본이 30평형대 이고 40평형대도 상당히 많이 건축되는 것이 현실이다. 특히 최근에 개발된 용인 죽전이나 동백택지개발지구에서 20평형대는 그야말로 보물같은 존재처럼 희귀해졌고, 용인 신봉,성복 등지에서는 주 평형이 50평형이 되는 추세이다. 강남 재건축의 대부분의 아파트는 또 40평형대가 아닌가? 무슨 근거로 중소형에만 치중했다고 하는지?
물론 사람들이 선호하는 지역에 중대형 수요가 아직 초과되는 상황인지라 이들 지역에 중대형 공급이 부족한 것은 사실이지만 이런 현상을 서민을 거론하며 일반화시키는 것은 잘못되어도 크게 잘못된 것이다.
 
모두가 옳다라고 믿게 되는 정보들이 관점을 바꾸어 보면 꼭 옳지만은 않을 때가 많다. 정부가 최근 언급하는 버블도 그렇고, 위에 언급한 호도된 내용들도 그렇다. 그런 혼란된 정보 속에서 자신만의 정보를 습득하고 활용하려는 노력이 없이는 자칫 자기 함정에 빠질 수가 있다. 보다 객관적이고 냉철한 정보제공자가 절실히 요구되는 때이다.

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[스크랩] 부동산 시장 전망 - 계속 오르기는 어렵다 |부동산노트

2006-05-23 17:58

http://blog.drapt.com/mee7608/614121148374735413 주소복사

출처 : 시우빠의 아름다운 아빠뜨 만들기

원문 : http://blog.drapt.com/iam2508

부동산을 둘러싼 논란이 뜨겁다. 수많은 정보와 주장이 쏟아지고 있지만 결국 부동산 가격이 앞으로도 계속 오를 것이냐 잡힐 것이냐, 이게 핵심이다.

정부 당국과 국내외 기관에서는 물론이고 시장에서도 비정상적인 부동산 가격을 걱정하는 목소리가 부쩍 높아지고 있다. 일부 지역의 부동산 가격이 거품이라는 사실에 대해선 이견이 별로 없다. 문제는, ‘거품이든 아니든’ ‘현재의 관망 분위기가 가라앉으면 강남의 부동산 가격은 다시 오를 것이다’, ‘다른 지역은 몰라도 강남만은 계속 오를 것이다’라는 잘못된 기대 심리다. 심지어는 최근 정부의 부동산 거품 가능성 우려에 대해 ‘구두개입으로 심리전을 펼치는 것’이라는 기발한 해석까지 내놓으며 부동산 불패에 대한 미련을 놓지 않고 있다.

그러나 강남을 비롯한 일부 지역의 부동산 거품 가능성에 대한 우려 표명은 심리전도 아니고 협박도 아니다. 거품 붕괴에 따른 경제적 파장을 우려해 객관적 사실을 냉정하게 받아들이고 이에 대비하자는 것이다. 부동산 시장에 영향을 미치는 각종 요인을 종합적으로 분석해보면 앞으로 부동산 가격이 마냥 오르기는 어렵기 때문이다.

단기적 등락보다 중장기 전망 중요

강남 주택시장의 불안정 요인으로 여러 가지를 들 수 있겠지만 주택수급 불균형에 대한 우려가 가장 큰 원인 중 하나일 것이다. 강남지역을 선호하는 수요는 꾸준히 증가하는 데 비해 강남 주택시장의 공급부족은 상당기간 동안 해결되기 어렵다는 인식이 있었다. 이에 따라 강남지역의 아파트는 장기간 보유하면 언젠가는 높은 수익을 얻을 수 있다는 기대심리가 확산되어 왔다.

결국 주택시장 안정을 위한 관건은 강남지역의 수급 불균형이 계속될 것인가에 달려 있다. 따라서 사람들이 막연히 생각하는 것처럼 공급은 한정된 반면 수요는 계속 늘어날 것인가를 정확하게 살펴볼 필요가 있다. 특히 단기적 등락보다는 중장기 시장 전망을 냉정하게 분석하는 것이 중요하다.

올 6월 이전과 연말, 선택이 필요한 시점

[부동산 세제 강화] 앞으로 부동산 시장의 수급에 영향을 미칠 요인 중 대표적인 것은 새로 시행될 부동산 세제다. 투기성 수요를 줄이고 매물을 늘리는 요인이 될 것이다. 일부에서는 세금은 이미 시장에 반영되었기 때문에 앞으로 별 영향을 주지 못할 것이라면서 애써 무시하려 하지만 새로운 제도를 체감하게 되면 시장이 움직이지 않을 수 없다.

우선 6월 1일부터 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어난다. 주택의 경우 과세기준인 공시가격이 지난해 9억 원 초과에서 6억 원 초과로 낮아져 종부세 대상자가 크게 확대된다. 과세대상도 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 여러 채의 집을 여러 명의 가족 명의로 각각 등기해 세금을 피하는 일이 불가능해지는 것이다.

또, 내년부터는 1세대 2주택에 대한 양도세율이 현재의 9~36%에서 50%로 무거워진다. 특히 앞으로는 실거래가를 등기부에 기재하도록 법으로 못 박아 양도세 과세 역시 실거래가 기준으로 전환된다. 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전과 양도세 중과가 시작되기 전인 올 연말은 고가주택 또는 다주택 보유자에게 선택이 필요한 시점이다.

앞으로 집값이 계속 오를 것이기 때문에 세금부담은 큰 문제가 안 될 것이라는 막연한 기대심리도 있다. 그러나 이미 가격이 오를 대로 오른 상황에서 과연 타당성이 있는지 짚어 보아야 할 대목이다.

지난 4월 삼성증권이 분석한 결과를 인용해 본다. 먼저 지금 투기지역 내 10억짜리 아파트(공시가격 8억 원)를 구입, 5년 뒤 판다고 가정해 보자. 연 평균 10%씩 가격이 오른다면 5년 뒤 가격은 16억 1,000만 원이 된다. 만약 1가구 2주택자라면 양도세율이 50%가 적용돼 투자수익률은 연 4.26%이다.

1주택자라면 7.63%로 다소 높아진다. 2주택자가 투자수익률을 10%로 높이려면 5년 동안 연 평균 20%씩 상승해야 한다. 이는 현재 10억 원인 아파트가 5년 뒤 25억 원이 돼야 한다는 뜻이다. 또 2주택자가 7% 가량의 수익률을 거두려면 연 평균 15% 상승해야 하고, 5년 뒤 가격이 20억 원을 넘어야 한다.

외국인 투자가 허용된 1992년∼최근까지인 14년 동안 연 평균 주가수익률은 5.6%를 기록하고 있다. 배당까지 감안하면 약 7.6%의 수익률이다. 향후 5년간 연 주가상승률이 5% 수준만 돼도 배당을 고려한 투자수익률은 연 평균 6.9%에 달한다.

새로운 부동산 세제 하에서 부동산투자로 이 정도의 수익률을 얻으려면 앞으로 수년 동안 부동산가격이 연평균 15% 이상 상승해야 한다. 쉽지 않은 일이다.

대출규제와 금리요인으로 과잉유동성 줄어들 것

[대출규제와 금리요인] 금리나 과잉유동성이 주택수요를 유발하는 요인으로 작용하는 상황도 오래가기 어려울 전망이다. 우선, 3·30 부동산 대책으로 투기지역 내 6억 원 이상 주택에 대한 대출기준이 종전 담보가액(LTV)에다 총부채상환비율(DTI)까지 추가되었기 때문에 앞으로는 예전처럼 대출을 끼고 아파트를 사는 일이 힘들어졌다. 대체로 강남·서초·송파구 등 서울 강남권 아파트 10채 중 7채 정도가 6억 원 이상 고가아파트여서 웬만한 강남권 아파트는 새로운 대출규정을 적용받게 된다.

3·30 부동산대책으로 투기지역 내 6억원 이상 주택에 대한 대출기준이 종전 담보가액(LTV)에다 총부채상환비율(DTI)까지 추가되었기 때문에 앞으로는 예전처럼 대출을 끼고 아파트를 사는 일이 힘들어졌다.(사진=연합뉴스)

주택시장을 둘러싼 거시경제 측면의 하락압력도 큰 상황이다. 특히 금리는 부동산 가격 상승에 부정적인 요인이 될 전망이다. 2004년 말 3.3%까지 낮아졌던 시중금리(국공채 3년)는 최근 5% 수준으로 높아졌다. 주택가격 상승기에는 대출경쟁이 완만하게 나타나지만 가격 전망이 불투명해지면 회수경쟁은 치열하게 나타나는 것이 일반적 원칙이다. 그렇기 때문에 가격 하락기에는 가격 하락 속도를 더욱 빠르게 하는 것이 금융의 원리다(소위 금융가속도 원리). 미국을 위시하여 전 세계적인 금리인상기조로 인해 우리나라도 금리인상의 압력이 높은 상황이다. 금리가 오른다면 대출상환부담을 증가시키고, 주택투자의 상대수익률을 떨어뜨려 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용한다.

엘런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 지난 4월12일 우리나라를 방문한 자리에서 “현재 벌어지는 (초저금리와 유동성과잉) 상황은 한 세대에 한 번 일어날까 말까한 비정상적인 현상”이라고 지적하고 “이같은 상황이 무한히 지속될 수는 없다”고 밝혔다
엘런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 지난 4월 12일 우리나라를 방문한 자리에서 “전세계적으로 자산가격이 GDP 증가속도보다 빠르게 올랐다”며, “현재 벌어지는 (초저금리와 유동성과잉) 상황은 한 세대에 한 번 일어날까 말까한 비정상적인 현상”이라고 지적하고 “이같은 상황이 무한히 지속될 수는 없다”고 밝혔다. 즉, 세계적인 유동성과잉이 해소되면서 자산가격이 하락할 수 있다는 경고다.

수요에 영향 미치는 중장기 요인

[수도권 인구 증가율 감소] 중장기적 요인도 지금까지와 같은 비정상적인 주택 수요를 떠받치기는 어렵다. 우선, 인구 증가에 따른 주택수요는 점차 줄어들 것으로 전망된다. <그림>에서 보는 것처럼 수도권 인구증가율이 2005년 1.2%에서 2015년 0.6%로 크게 둔화되고, 특히 새로 가구를 형성하는 30세 전후의 인구는 2007년부터 본격적인 감소세로 접어들게 된다. 경제성장으로 소득이 증가하면 보다 좋은 주택을 원하는 대체수요가 늘어나지만, 인구요인에 의한 수요 감소까지 상쇄할 수는 없다.


또한 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 및 공공기관 지방이전 등으로 수도권 인구의 지방분산이 진행되면 강남을 비롯한 수도권의 주택수요는 둔화될 것이다. 수도권 인구분산 효과가 큰 행정복합도시와 공공기관이전사업을 통해 앞으로 약 28만 명이 수도권을 빠져나갈 것으로 추정된다.

행정중심복합도시는 2007년 착공하여 2012년부터 행정기관 이전이 본격화될 계획이다. 현재 총인구 50만 명 규모로 계획되어 있으며, 이중 17만 명은 수도권에서 이주할 것으로 추정되고 있다.


게다가 공공기관 지방이전사업으로 인해 총 175개 기관이 2007년 착공, 2010년부터 지방으로 이전할 예정이다. 이전기관 종사자 약 3만여 명에 부양가족, 관련산업 종사자 등을 고려할 경우 약 11만 명 정도가 수도권에서 빠져나갈 것으로 보인다.


[균형발전 본격화] 참여정부가 중점적으로 추진하고 있는 지역균형발전 정책도 중장기적으로 주택시장 안정을 뒷받침하는 데 중요한 역할을 할 것이다. 지역균형발전과 부동산시장은 동전의 앞뒷면과 같은 기능을 가지면서 서로 긍정적인 영향을 미친다. 지역균형발전은 수도권 집중에 따른 수급불균형 문제를 완화해 부동산시장의 안정에 기여하고 이는 다시 지역균형발전정책의 추진을 원활하게 만들어준다.

공급 부족은 기우, 향후 5년간 강남권 공급 40% 늘어

[공급 확대] 강남 불패론을 떠받치는 핵심 논리는 공급부족론이다. 강남지역에서 주택공급이 부족해 수급불안이 장기간 지속될 것이라는 주장인데 냉정하게 따져보면 근거가 희박하다. 주택공급의 여력이 별로 없다고 주장하지만 판교, 송파 등지에서 강남수요를 대체할 수 있는 주택이 상당부분 공급될 계획이다. 서울에서 매년 10만 호의 주택이 건설될 예정이며, 강남권에서도 세곡·우면지구 2만 2,000호, 판교 2만 9,000호, 송파 4만 6,000호 등 신규택지에서만 향후 5년간 강남3구 전체 아파트 재고의 40% 수준인 약 10만 호가 공급된다.


뉴타운 개발을 통해 강북지역의 주거환경이 개선되고 주택공급이 늘어나는 것도 강남 진입 수요를 분산시키는 데 영향을 미치게 된다. 지난해 제정된 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’이 금년 7월 시행되며, 정부는 9월까지 시범지구를 지정하고, 용도지역규제 완화, 용적률 인센티브 등을 통해 개발을 촉진할 계획이다.

이 정도 공급물량은 실수요를 충족시킬 수 있는 수준이다. 투기적 성격의 수요만 차단된다면 강남지역에서 심각한 공급부족현상이 계속될 가능성은 매우 낮다. 따라서 공급부족이 투기를 유발하고, 이 때문에 수급불안이 더욱 심화하면서 가격이 상승하는 악순환이 지속되기는 어렵다.

주택공급의 여력이 별로 없다고 주장하지만 판교, 송파 등지에서 강남수요를 대체할 수 있는 주택이 상당부분 공급될 계획이다. (사진=연합뉴스)

부동산은 장기투자 상품이며 지금은 세금부담도 적지 않기 때문에 5~10년 이후의 상황을 신중히 고려하여 투자해야 한다. 위와 같은 제반요인을 고려할 때, 현재의 가격급등 추세가 앞으로 계속될 것이라는 가정이 과연 현실적인지 투자자 스스로 냉정히 판단해야 할 시점이다.

앞으로 국민임대주택 공급이 대폭 늘어나는 것도 주택 수요에 영향을 미친다. 현재 정부가 서민주거복지를 위한 핵심대책으로 추진하고 있는 국민임대주택은 지난 2003년부터 연간 건설물량이 8만~10만 호 수준에 달하고 있으며, 2008년부터는 본격적으로 입주가 시작된다.

특히 국민임대주택 공급 확대는 전세시장을 안정시키는 역할을 할 것이다. 전세시장이 안정되면 무주택자들이 주택을 무리하게 구입할 필요성이 크게 줄어들고, 임대료 수입 감소로 인해 주택투자에 따른 수익성이 떨어져 신규주택수요를 감소시킨다. 장기적으로 전세가격의 안정은 매매가격을 안정시키는 요인으로 작용하게 되는 것이다.

최근 전세가격이 안정되고 있는 것도 주택공급이 거주차원에서는 어느 정도 충족되었다는 것을 의미한다. 2000년대 초반까지만 해도 연평균 10% 이상의 급등세를 보이던 서울 아파트 전세가격은 2003년 -3.2%, 2004년 -4.4%, 2005년 6.2%의 하향 안정세를 보이고 있다.

시스템으로 이룬 시장 안정, 오래 지속될 것

지역균형발전은 수도권 집중에 따른 수급불균형 문제를 완화해 부동산시장의 안정에 기여하고 이는 다시 지역균형발전정책의 추진을 원활하게 만들어준다.
주택시장의 수급여건 및 가격거품 가능성 등을 감안할 때 강남 주택시장은 점차 안정 국면에 접어들 것이다. 단기적으로는 기대심리가 남아 있는 만큼 불안양상을 띨 수 있으나, 공급이 가시화되고 금리 상승이나 보유과세 중과에 따른 부담이 현실적으로 나타나면 주택시장은 안정을 찾을 수밖에 없다.

특히 참여정부의 부동산정책은 부동산을 통한 불로소득 차단, 시장의 투명화 및 합리화 등 부동산시장 정상화를 위한 시스템 구축에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 일단 시장이 진정되고 시스템이 뿌리내리면 이전과는 달리 주택시장은 상당기간 동안 안정을 유지할 수 있을 것이다.

강남 부동산시장, 90년대 말 벤처 거품 닮았다

거품은 꺼지기 마련이다. 1990년 후반 ‘코스닥열풍’을 타고 황제주로 불렸던 새롬기술은 한 때 주가가 300만 원을 넘어서면서 시가총액이 무려 2조 원에 달했지만 지금은 주식시세표에서 이름마저 사라졌다. 코스닥열풍이 계속될 줄 알고 은행대출에 사채까지 빌려 주식투자에 올인했던 많은 사람들은 말 그대로 ‘쪽박신세’를 면치 못했다.

비슷한 시기 미국 증시도 ‘기술주 열풍’이 불면서 인터넷, 정보기술주(IT) 등이 천정부지로 치솟았다. 당시 로버트 실러 예일대 교수는 이런 거품이 붕괴될 가능성을 ‘폰지게임’에 비유해 경고했다. 그의 경고는 결국 현실이 됐다. 폰지게임이란 미국에서 개발붐이 한창이던 1925년 플로리다에서 찰스 폰지라는 사람이 막대한 배당금을 약속하고 투자자를 모집해 늦게 투자한 사람의 투자금으로 먼저 투자한 투자자의 배당금을 지불하다가 투자가 끊기면서 들통 난 사기극을 말한다.

현재 서울 강남의 집값도 폰지게임 같은 상황에 처해 있다. 아무리 비싼 가격에 집을 사더라도 더 비싸게 팔 수 있는 가능성이 있으면 게임은 지속된다. 그러나 더 이상 높은 가격에 사겠다는 사람이 나타나지 않으면 최후에 구입한 사람은 이른바 ‘상투’를 잡게 되고, 게임은 아웃되는 것이다.

강남 등 일부 지역의 부동산 시장이 비정상이라는 사실을 부인하는 사람은 없다. 현재와 같은 비정상적 상황에도 불구하고 앞으로도 더 높은 가격에 부동산을 사겠다는 사람들이 계속 늘어날지, 냉정한 판단이 필요한 시점이다

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