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[스크랩] 재개발지역 33평형아파트 배정받는법 |부동산노트

2006-08-23 00:54

http://blog.drapt.com/mee7608/81156262073736 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28937

상담을 하다보면 가장 많이 받는 질문은 단연 해당 재개발 지분 매입시
30평형대 진입이 가능한지에 대하여 묻는 질문이다.
실수요자들에게 어느새 '소액으로 내집마련하기'의 척도가 되어버린...
재개발지역의 '30평형대 아파트진입하기의 모든 것'을 자세히 들여다봄으로서
내집마련의 벗, 뉴타운/재개발 현장에 한걸음 가까이 다가가보자.
 
'이 지분을 매입하면 30평형대 아파트를 배정받을 수 있나요?'
 
이 질의사항을 해결하기 위해서 필요한 것은 전환다세대의 정확한 개념파악,
전환다세대 정관의 이해, 전환다세대 숫자와 조합원 숫자, 평형배정비율 및 방식의 이해,
예측권리가액 분포도 분석 등이다.
 
해당 항목을 하나하나 살펴보아 30평대 진입의 안정성여부를 가늠해보자.
 
 
step1. 전환다세대의 개념 파악하기
전환다세대(분리다세대, 쪼갠지분)란 건축준공 당시에는 다가구(소유권자 1인)였지만
분양자격을 여러개를 확보하여 수익을 늘리려는 취지로 다세대(소유권자를 각호수로 변경,
소유권자 수인)로 구분등기한 다세대주택형태를 말한다.
등기부등본의 비고란에 '구분으로 인하여', '분할하여'등의 표기된 사항을 통해 알 수 있고
등기부등본의 최초 소유권자수와 현재 소유권자수의 비교를 통해 전환다세대인지를
발견할 수 있다.
 
 
step2. 전환다세대 해당 정관의 이해
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서울특별시 도시및주거환경정비조례 부칙<2003.12.30>
 제5조(분양대상기준의 경과조치)
제24조제2항제1호의 규정에 불구하고 이 조례 시행 전에 단독 또는 다가구주택을
다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택에 대하여는 전용면적 60제곱미터 이하의
주택을 공급하거나 정비구역안의 임대주택을 공급할 수 있으며,
다세대주택의 주거전용면적이 60제곱미터를 초과하는 경우에는 종전 관련조례의 규정에 의한다.
 
서울특별시 도시및주거환경정비조례
제24조제2항제1호
단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우에는
수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
======================================================================================
이 정관을 알기 쉽게 해석하자면 2003년 까지의 건평 60제곱미터 이하(18평 이하)의
전환다세대는 30평형아파트를 배정받지 못하며 최소평수(20평대아파트)나 임대아파트에 배정된다는 것이다. 또한 2004년 이후의 전환다세대는 다가구의 형태로 인식되므로
분양자격조차 주어지지 않는다.
 
이 정관은 30평형대를 진입여부의 키를 쥐고 있는 것으로서 꼭 명시해 두길 바란다.
 
 
step3. 전환다세대수와 조합원수 데이터 확보에 따른 전환다세대수치 계산하기
정확한 30평형대 진입을 예측하려면 필수적인 요소로 전환다세대수와 조합원수의
데이터가 필요하다. 이 데이터를 이용해 전환다세대수치를 알아야 하기 때문이다.
예를 들어 조합원수가 1000명이고 전환다세대수가 300명이라면 전환다세대수치는
30%인 것이다.
 
 
step4. 가장 안정적인 분석을 위한 현행평형배정비율의 이해
================================================================================
재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과
(85제곱미터 이상 115제곱미터 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, 국민주택규모(전용면적 85평방미터
이상) 이상은 건립세대수의 20%이내 -> 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의
주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있슴.
- 국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 이하 : 40%
- 국민주택규모 이하 중 전용면적 60제곱미터 이하 : 40%
* 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 4%범위 내에서
조정할 수 있음.
=============================================================================== 
이 정관을 알기 쉽게 풀이하면 20평형대 40%, 30평형대 40%, 40평형이상 20%이다.
여기서 재개발 평형배정비율을 적용할때는 일반적으로 4%의 탄력을 적용할 수 있는 바,
실제적인 평형배정비율은 20평형 36%, 30평형 36%, 40평형이상 28%로 책정된다.
 
40:40:20의 비율을 택한 것은 가장 안정적인 분석을 위함이다. 
하지만 뉴타운/재개발사업을 더욱 체계적으로 지원하기 위하여 정부에서 재개발지역에서
40평형이상의 대형평수를 40%이상 짓도록 완화해줄 것을 건의하였고
담당기관 또한 긍정적으로 검토 중이라는 것을 토대로 할때 재개발조합원의
매력은 더욱 높아질 것이다.
 
 
step5. 평형배정비율에 전환다세대수치 대입하기
36%, 36%, 28%라는 평형배정비율에 30%의 전환다세대수치를 대입해보자.
정관을 정확히 이해했다면 30%의 전환다세대수치가 나타나는 곳은 원다세대형태의
지분을 매입할 경우 30평형진입이 확정적이란 결과를 확인할 수 있을 것이다.
재개발지역의 20평형 건립비율인 36%중 30%가 전환다세대배정비율을 빼면 6%가
남는데 일반분양분과 임대아파트 배정 비율까지 가만하면 20평형 건립비율 36%가
모두 채워지기 때문이다. 대체적으로 전환다세대수치가 20~30%정도로 나타나는
재개발지역에서 원다세대 지분을 매입할 경우 30평형배정 안정성은 매우 안정적이다.
 
 
step6. 예측권리가액 분포도 조사
전환다세대수치가 20~30% 미만인 지역은 추가적으로 해당 재개발지역의 예측권리가액
분포도를 조사해보아야 한다.
20평형대 건립비율인 36%중 전환다세대수치를 빼고도 많은 퍼센테이지가 남기때문에
예측권리가액이 낮은 원다세대는 20평형대로 배정되는 불상사(?)가 발생할 수 있다.
 

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[스크랩] 14년된 복도식 소형아파트가 백조가 되어 가고 있는 실제 사례 |부동산노트

2006-08-21 19:11

http://blog.drapt.com/mee7608/81156155090154 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28934

제가 쓰는 세 번째 리모델링에 관한 글입니다.


 



 



1. 신축하고 20년이 경과해야 리모델링이 가능하므로 그 전까지는 리모델링의 메리트가 없다는 일부 주장은 설득력이 부족합니다. 재건축 아파트가 재건축 허용 연한이 도래하기 훨씬 전부터 가격상승이 이루어지듯이 리모델링 아파트도 리모델링 연한이 되기 훨신 전부터 가격이 오릅니다.
 그 실제 사례중 한 곳이 신축한지 14년 된 평촌 신도시 범계동 목련 대우, 선경아파트입니다.



 



2. 오늘은 대우, 선경 2단지라는 실제 사례를 분석해 보고 그 결과를 몇 아파트에 적용시켜 보고자 합니다.



 



3. 평촌 대우, 선경 2단지는 1992년 7월에 입주하여 현재 14년이 경과되었으며 14, 24평으로 구성된 994세대의 단지입니다. 전 단지가 복도식으로 이루어져 있으며 이 중 60%는 방 2개, 전용면적 17.67평인 24평형이고 나머지 40 %는 14평형으로 구성되어 있습니다.



  금년 4월 입주자 대표회의에서 리모델링을 미리 준비해서 건축 20년이 되는 시점에 바로 실행에 옮길 수 있도록 하자는 논의가 있은 후 매매가가 급등하여 지금 24평이 3.5 ~3.7억에 이르렀습니다. 아파트 관리소에서도 리모델링 자료를 널리 홍보하는 등 리모델링에 적극 협조하고 있습니다.
 복도식, 방 2개인 24평을 계단식, 방 3개인 31평으로 리모델링 계획중입니다.



 



4. 평촌 대우, 선경  2단지는
   1) 바로 옆에 위치해 입지 여건이 대동소이한 3, 5단지보다 월등히 높은 가격 상승률을 보이고 있다는 사실과
   2) 3, 5단지에 비해 단지 내 동 배치 아파트 세대 구조면에서 리모델링에 유리한 구조를 가지고 있다는 사실을 생각해 볼 때
   2단지의 가격 상승은 평촌의 전반적인 상승세 이외에 리모델링 기대에 따른 시세 상승분이 분명히 존재하는 것으로 판단을 할 수 있습니다.



 



5. 대우, 선경 2단지는 리모델링 조건이 좋습니다.



  앞선 글에서도 제가 적었듯이 현재 가격이 싼 복도식 소형아파트를 가격이 비싼 계단식 30평대의 아파트로 변신시킬 때 투자 수익이 가장 커집니다. 이런 관점에서 볼 때 2단지는 복도식 24평을 계단식 31평으로 리모델링하기에 여건이 좋습니다. 전세대가 복도식으로 구성되어 추진 중 동의 문제 등에서 잡음의 소지가 적고 이미 기반 시설이 다 갖추어진 택지지구 내의 입지도 그러하며 세대 전면 거실과 안방의 폭이 각각 3.6 m 로서 넓은 편에 속한다는 점도 리모델링에 유리한 점입니다.



6. 목이 말라야 우물을 파는 법입니다.



  현재 대우, 선경 2단지는 복도식, 방 2개, 지하 주차장이 없다라는 단점을 가지고 있는데 역설적으로 이런 문제 때문에라도 리모델링이 조기에 추진 될 수밖에 없어 리모델링 추진에 동력이 되고 있습니다. 즉 2단지는 현재 상태로 마르고 닳도록 살기에는 불편이 따르므로, 즉 목이 말라 있는 상태이므로 리모델링 추진이 잘 될 것으로 예상되며 따라서 아파트 가격 상승에도 유리한 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.



 



7. 2단지 24평의 시세는 3.5 ~3.7억원




  이 시세는 인근 32평 아파트 시세인 6.5억의 50%를 상회하는 55% 수준입니다.
  24평 아파트를 31평으로 변신시키는 리모델링을 할 경우 공사비가 소요되어야 하므로 평촌 2단지의 경우를 참고해서 보수적으로 잡아보면 24평의 경우 주변 32평 시세의 50% 를 1차 목표가로 잡으면 무난하리라 생각됩니다. 리모델링 후 생겨나는 것과 같은 크기의 주변 아파트 시세의 절반을 1차 목표가로 삼는다는 의미입니다. 실제로 평촌 2단지의 24평은 주변 32평 시세의 50 %를 이미 넘어섰으니  이 방법은 사실 보수적인 계산인 셈입니다.



 



8. 여러분께서는 이상의 자료를 자신이 관심있는 복도식 소형아파트에 적용시켜 보십시오. 저는 제가 알고 있는 두 단지에 적용시켜 보도록 하겠습니다.
 
(1) 용인 수지 1지구 초입마을 삼익, 풍림, 동아아파트(약칭 삼풍동)



  삼풍동 아파트는 하나의 관리사무소를 두고 있는 한 개의 단지로서 1620세대 모두가 24평 복도식 아파트로만 구성되어 있는  대단지입니다. 평촌 2단지와는 공통점이 많은데 대규모 택지개발지구 안에 위치하고 있고 복도식이며 아파트 구조에 있어서 전면 거실과 안방의 폭이 각각 3.6m인 점이 같고 방이 2개이며 지하주차장이 없어 현재 목이 말라 있다는 점도 동일합니다.



 



  이런 점 때문에 현재는 삼풍동 아파트가 주변 아파트들에 비해 상당히 저렴한 시세를 보이고 있는 것이므로 리모델링을 통하여 이런 문제가 해결된다면 매매 가격 상승 면에 있어서 더욱 뛰어날 것으로 예상 할 수 있으며 따라서 투자가치가 있는 아파트라고 할 수 있을 것입니다.



 



 앞서 살펴본 바와 같이 보수적인 잣대에 따라 가격을 예상해 보겠습니다. 길하나 사이의 동천지구 33평이 5.35억, 28평이 4.25억(국민은행 D아파트 시세)이고 수지 1지구 내 10년 넘은 31평이 4억이므로 삼풍동 아파트 24평의 1차 목표가는 이들 시세의 50 %인 2억 ~2.67 억을 예상합니다.




** 평촌 대우, 선경 2단지와 수지 삼풍동 아파트의 비교 표



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             대우, 선경                                        삼익, 풍림, 동아
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          전용면적 17.67 평                      전용 18.077평으로 약간 더 크므로 유리
                                                      (현행법 상으로는 전용의 30%까지 증축 가능)
                                                   



        주변 시세가 높아 유리                   신분당선 역세권 프리미엄을 공사 진행에
                                                          따라 반영 예상, / 용인 전체 교통망
                                                          개선사항--도로 등의 개통 때마다
                                                          프리미엄 반영 예상



 



     총 994 세대로 상대적으로 작음                       1620 세대 대단지



 



   세대중 40 %는 14평으로 평형간                  단지 전체가 24평 단일 평형이므로 의견 
  의견 차이 가능성(14평의 전면 폭이                 차이 가능성 적어 리모델링 추진에 유리
  좁아 리모델링시 남북으로 긴 기형
  구조가 될 가능성이 높음)



 



     1992. 입주이므로 유리                          1994년 입주로 2년 덜 낡아 불리, 역으로
                                                            보면 리모델링에 따른 상승이 이루어지기
                                                            전이라 상승분을 고스란히 챙길 수 있음
                                    
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(2) 고양시 화정택지개발지구 별빛마을 8단지



   이 단지는 지하철 일산선 화정역 역세권의 1232세대 단지로서 단지 전체가 복도식 아파트로 구성되어 있으며 25, 21평으로 구성되어 있습니다. 25평형은 방이 3개이고 전용면적은 18.15평이며 전면 거실 과 안방의 폭이 각각 3.6m로서 31평으로 리모델링이 예상됩니다. 21평형은 방이 2개, (거실 별도), 전용면적이 15.125평이므로 리모델링 후 전용면적은 30%가 증가된 19.6625평이 되어 28평형 아파트가 될 것으로 예상됩니다.



  작은 길 하나 사이의  31평과 28평형 기존 아파트 시세가 평당 천 만원을 상회하고 있으므로 별빛마을 8단지의 1차 목표가는 앞서서와 같은 보수적인 방법으로 계산하여 이들 시세의 절반인 1.9~1.95억(25평의 경우), 1.5억(21평형)을 예상합니다.
                                     



** 평촌 대우, 선경 2단지와 고양 화정 별빛 8단지의 비교표



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        평촌 대우, 선경                               화정 별빛 8단지
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     전용면적 17.67평                         전용 15.125평(21평형의 경우)
                                                     전용 18.15평(25평형)




    주변 시세가 높아 유리                    절대 저평가 지역으로 최근 27 ~32평 까지



                                                      강한 시세 상승이 있었고 21~25평형이 그 뒤를  



                                                      따라 오르고 있는 양상임. 화정 인근 일산신도시도



                                                      21~25평형이 최근 상당한 상승세  시현 중임.



 



    총 994 세대 단지                              총  1232 세대 단지




    1992년 입주                                   1995년 입주, 역으로  보면 리모델링에 따른 



                                                       상승이 이루어지기 전이라 상승분을 고스란히



                                                        챙길 수 있음



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9. 결론



오늘 얻은 결론을 정리하면 다음과 같습니다.



 



1)  리모델링을 기대한 시세 상승은 건축 후 20 년이 되기 훨씬 전부터 일어나기 때문에 리모델링 가능성이 있는 단지는 리모델링 바람이 일어나기 전에 약간 앞서서 투자해야 투자수익이 커진다..



 



2) 리모델링은 재건축의 경우와 마찬가지로 주변 시세가 높은 곳이 유리하다.



 



3) 비슷한 입지 여건일 경우에도 단지 내 동 배치나 세대 구조(특히 세대 전면부 폭이 넓어야 유리)가 리모델링에 유리한지 여부에 따라 가격 상승에 차이가 날 수 있다.



 



4) 복도식 소형아파트도 돈이 될 수 있고 투자가치도 있다.



 



10. 부연
위에 예를 든 아파트 단지는 단순히 제가 알고 있는 일부 단지에 적용한 것 일뿐이고 리모델링에 관한 지식을 적용할 수 있는 아파트는 매우 많을 것입니다. 그것은 이 글을 읽으시는 여러분의 몫입니다.
  또 제가 아는 바로도 평촌이나 분당 등지에서는 소형 아파트 리모델링에 대한 온라인, 오프라인모



임도 많이 있어 그에 대한 논의가 상당히 활발하게 이루어지고 있는 것으로 알고 있습니다.



 



  그동안 정권의 잘못된 정책으로 인하여 특히 가격 상승에서 소외되었던 진짜 서민 아파트인 소형아파트 소유자들은 마음 고생이 심했을 것입니다. 자신이 소유한 소형아파트의 가격 상승은 없고 중대형은 많이 올라 박탈감도 심했고 더욱이 은행 융자는 막혀 계단식 30평대 이상의 아파트로 이사하는 것은 어려워져 더더욱 마음이 무거웠을 것입니다. 그렇다고 이제와서 소유한 소형아파트를 헐값에 팔아버리지 말고 이상의 리모델링 조건에 부합하는 소형아파트는 조금 더 인내하면서 기다린다면 상당한 수익이 발생하거나 또는 리모델링을 통해 원하는 30평대 계단식 아파트로 재탄생이 가능할 것입니다.



  예전에도 강남의 연탄 때는 소형아파트가 오늘날 황금알을 낳을 것으로 예견한 사람은 그리 많지 않았다는 사실을 다시 한번 되새겨 봅니다.



 



이상입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

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[스크랩] 부동산 침체기에 아파트 투자론 |부동산노트

2006-07-03 11:10

http://blog.drapt.com/mee7608/81151892650256 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=28609

버블세븐 논쟁이후 전국적으로 부동산 시장이 침체기에 들어갔습니다
 
부동산시장은 심리적인 요소가 강합니다
 
언론에서 가격이 오른다고 할때 매매가 일어나는 반면에, 언론에서 가격이 약보합 또는 하락의 조짐이 보인다고 하면 매매가 거의 일어나지 않습니다
 
현재 시장의 흐름을 볼때 최소 3개월(판교 청약 8월 이전)에서 최대 1년6월까지(대통령 선거) 비수기를 예측할수 있습니다
 
매물 무, 매수 무, 거래 무 소위 3무 현상이 지속되고 있습니다
 
버블세븐의 논쟁이 의도하는 가격 하락의 조짐은 없습니다만, 매수세의 급격한 위축은 3무현상을 더욱 가속시키면서 일부 급매물들을 출회시키고 있습니다
 
열심히 발품 파는 사람들은 급매물건을 잡으면 시장의 분위기가 바뀔때 큰 수익을 내리라 예상합니다.
 
그러나 시장의 흐름에 자신이 없는 일반사람들은 이러한 침체기에 아파트 분양권에 투자하는것도 좋은 방법이라 생각합니다
 
왜냐하면, 지금과 같은 비수기 상황에선 일반 사람들이 부동산 시장을 관심을 갖지 않게되고 이러한 무관심으로 인하여 미래가치로 볼때 충분한 투자가치 있는 아파트 마져도 미분양될수 있기 떄문입니다
 
부동산 활황기에 아파트를 분양받으면 최근에 짧아진 부동산 경기 싸이클상 입주시기에 부동산 시장이 침체기가 올수 있읍니다
 
간단한 예로 2001년 ~ 2003년초 부동산 호황기에 분양하였던 아파트들중 일부 아파트는 입주시기 2003~2005년에 부동산 침체기에 들면서 수많은 깡통아파트를 만들었던 과거가 있습니다.
 
그러나,2003년 후반기와 2004년 부동산 침체기에 분양되었던 아파트들중 투자가치 있던 아파트들은  지금 입주시점이 가까워지면서 높은 프리미엄이 형성되고 있습니다
 
예를 들자면 2003년 5,23조치직후 7월에 분양했던 동백지구 아파트는 대부분 2순위 마감되면서
30평대 아파트중 일부와 지금 최고의 인기를 누리는 40~50평대 아파트들이 계약이 미달되어 선착순 분양을 한 선례가 있습니다
 
또한, 2004년 동탄신도시 시범단지 분양을 포함한 여러차례의 분양에서 부동산 시장이 냉각되면서 상당수의  미계약이 발생하여 선착순 분양을 하여 사람들을 줄 세어 놓고 아파트 분양물건을 나눠 준적이 있습니다
 
그러나, 침체기에 분양되었던 동백지구와 동탄신도시는  판교 열풍을 타고 2005년 봄부터 시세가 상승하여 동백지구는 입주 프리미엄으로 1억~3억까지 형성되었고
 
동탄신도시 아파트들도 12월 입주를 앞두고 비공식적으로는 프리미엄 가격만을 놓고 볼때는 동백지구와 비슷하게 형성되어 있습니다
 
많은 사람들이 부동산 경기가 끝났다, 더 이상의 아파트 투자는 소용이 없다고 할때
과감히 자신의 견해에 따라 투자하신 분들의 투자 성공사례로 볼수 있겠읍니다
 
태양의 생각은 부동산 시장이 이렇게 롤로코스터처럼 급변하는 이유가 부동산 정책에 있다고 생각합니다
 
과거 부동산 주기는 논자에 따라서는 10년주기 7년주기 5년주기등 큰 순환싸이클로 설명되어졌으나, 중개업계에서 일하는 태양의 현장경험으로는  현재의 부동산 경기 싸이클은 
 
경제적 순환 싸이클 보다는 정책적 변수(5.23조치,10.29대책,8.31대책,3.30대책등)에 의한 왜곡된 짧은 싸이클을 형성하고 있다고 생각 되어집니다
 
다른 말로 하면,  경기 싸이클상 침체되어야 할 부동산 시장이 부동산 정책에 의하여 조기 냉각되어지고 이러한 급격한 부동산 시장의 침체는 부동산 정책에 학습효과가 된 시장 참여자들의 인식에
의하여 V자 상승을 보이고 있습니다
 
따라서,짧아진 부동산 경기 싸이클을 볼때 부동산 경기가 침체된 2006년에 분양 받는 아파트들은 2008~2009년 입주시점에는 부동산 활황기에 들어갈 확률이 매우 높습니다
 
그러므로,지금과 같은 부동산 침체기에 발품을 팔아 급매물건을 잡을수 없는 사람들은 적극적으로 유망 청약단지에 청약을 하시길 바랍니다
 
더구나 현재같은 부동산 침체기에는 유망단지를 당첨 받을수 있는 기회는 더욱 높습니다.
 
현재 분양계획들 중 관심을 가질만한 청약유망단지들을 소개합니다.
 
1. 용인 성복동     --  수지자이 B단지, CJ 나무엔, GS 자이
2. 용인 신봉동     --  동일하이빌등
3. 성남 도촌지구  --  주공 뜨란채
4. 용인 동천동     --  삼성 래미안
5. 동탄신도시      --  메타폴리스
6. 은평뉴타운      --  A B 공구
7. 송도신도시      --  포스코 더샾
8. 청계천            --  황학동 롯데캐슬등
9. 흥덕지구         --  경남 아너스빌등
10. 서울 숲          --  대림, 한화
11. 용인 상현동    --  현대홈타운
12. 용인 서천지구 --  현대 아이파크등
13. 의왕 청계지구  -- 주공 뜨란채
 
시장 상황이 급변하더라도 자신만의 주관을 갖고 있어야만 부동산 투자에서 성공할수 있습니다
모르면 공부하시고, 답답하면 돌아다니면서 발품을 팔아 부동산을 배우시기를 바랍니다
 
철저한 분석을 통해서, 남들과 다른 길을 가는 분들이 오히려 투자수익율 높습니다.
 
남들이 멈출때, 한발 앞으로 나아가시기를 권해드립니다 

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