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[스크랩] 2009년까지는 필히 아파트를 구입해야 한다. |부동산노트

2006-10-19 21:19

http://blog.drapt.com/mee7608/614121161260351577 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

[변화의 대세에 순응하라]

부동산 투자로 성공한 이들에게는 비슷한 구석이 있다.
시장 변화에 유연하고 능동적으로 대처한다는 점이다. 이들은 시장을 거스르지 않는다.
시장을 부인하지도 않는다. 시장의 현실을 있는 그대로 받아들인다.
그렇다고 아무 것도 모르고 순응하는 것은 아니다.
시장의 문제점과 불합리성을 알지만 이를 극복하는 방법이
시장에 맞서는 것이 아니라는 사실을 안다.

반면 실패를 거듭하는 이들은 시장을 역행한다. 시장을 가벼이 여긴다. 시장을 부정한다.
아는 것이 없어서 실패하는 것이 아니다. 시장을 보는 눈과 시각이 고정되어 있다보니,
시장의 변화에 자연스럽게 대응하지 못한다.

생각대로 되지 않으면 “시장이 왜 이 모양이야”라며 모든 것을 시장 탓으로 돌린다.
투자에 성공하는 것과 실패하는 것은 백지 한 장 차이다.
하지만 생각을 바꾸지 않으면 그 차이는 영원히 극복하기 어려운 것으로 남는다.

글머리를 길게 꺼낸 것은 시장 변화에 순응하는 것이 얼마나 중요한가를 강조하기 위함이다.
그렇다. 우리가 부동산시장에 관심을 가진 뒤 결코 잊지 말아야 할 것은 시장에 대한 순응이다.
시장이 바뀌었는데도 머리와 눈과 가슴은 과거에 매달아 두면 성공은 기약하기 힘들다.

많은 것이 달라졌지만, 그 중 주거의 축이 새 아파트로 이동하고 있다는 것도 시장의 중대한 변화다. 주택시장의 중심축이 새 아파트로 빠르게 바뀌고 있다는 것을 인식하고 이를 있는 그대로 수용해야 남보다 한발 앞설 수 있다.

투자 가치를 조금이라도 염두에 둔다면 값이 비싸더라도 새 아파트로 눈을 돌리는 것이 유리하다. 값이 싸다고 성장 가치가 낮은 기존 주택에만 매달리면 가격 상승기에 상대적 박탈감에 빠질 수 있다. 내가 사는 기존 주택은 도무지 요지부동인데 바로 옆에 붙은 새 아파트는 하루가 다르게 오르는 것을 보면 마음이 편치 않는 것이 평범한 사람들의 인지상정이다.

주변을 둘러보자. 같은 입지여건을 가졌고, 교통도 학군도 같은데 이제 갓 입주한 아파트단지가 바로 옆의 기존 아파트단지보다 수억 원까지 차가 나는 것을 볼 수 있다. 실제 살아보면 주거만족도에 있어서는 가격차만큼의 차이는 나지 않는데도 말이다.

부동산의 가치는 ‘붙일 말’이 많을수록 높아진다. 이런저런 구실과 이유를 붙일 수 있거나,
그러한 기대감이 있어야 값이 움직인다. 기존 주택은 학군이 좋은 몇몇 랜드마크 단지 이외에는 특별한 재료가 없다. 시장 평균치 이상의 등락을 기대하기 힘들다.

반면 새 아파트는 붙일 말이 많다. 빌트인(built-in) 주방가구와 수납공간을 갖췄다느니, 브랜드가 좋다느니, 단지 안에 휘트니스센터가 있다느니, 첨단 인터넷망을 갖췄다느니 등등….

실제로 입지가 아주 좋은 곳을 빼고는 대부분의 기존 주택은 집값 상승기에도 덜 오르고. 내릴 때는 더 많이 내린다. 특별한 재료가 없기 때문이다. 집이 부족했던 시절에는 집값이 오르면 기존 주택, 새 아파트 할 것 없이 고루 올랐다. 등락 폭도 비슷했다.

그러나 집이 많이 공급된 지금은 기존 주택은 새 아파트와의 경쟁에서 이길 수 없는 상황이 되었다. 바야흐로 주택시장은 새 아파트로의 대이동이 본격화하고 있는 것이다.

[새 아파트로의 대이동이 본격화하고 있다]

새 아파트로의 이동은 대세다. 대세를 거슬러서 성공하는 예는 드물다.
시장의 대세에 몸을 싣고 파도를 타야 한다. 자연스럽고 유연하게.
그러면 결과는 미소로써 우리들에게 다가설 것이다.

주택보급률이 높아지면 주거의 질을 찾는 것이 사람의 욕구다. 이를 충족시키는 것이 새 아파트다. 우리나라의 새 아파트 실험은 1998년 분양가자율화 이후 닻을 올렸다. 그 이전에 짓는 새 아파트는 분양가 규제를 받아 품질이 그리 좋지 않았다. 건설업체들은 가격을 마음대로 받을 수 있게 되자 값을 대폭 올린 대신 품질 고급화에 열을 올렸다.

질 높은 새 아파트로의 이동을 경험한 지 이제 6년에 불과하다. 그 사이 완공된 새 아파트에 입주해 사는 이들도 많지만 아직 새 아파트로의 이동을 꿈꾸는 이들이 더 많다. 친구 따라 모델하우스에 들렀다가 화려한 마감재에 눈이 휘둘려 아파트를 계약하는 이들이 생겨난 것도 분양가 자율화가 낳은 산물이다. 분양시장이 좋을 때는 모델하우스마다 발 디딜 틈이 없다. 대부분은 주부들이다.

빌트인 가구와 가전제품으로 꾸민 주방, 대리석을 깔고 샤워부스를 갖춘 욕실, 수납공간이 가득한 침실, 세련된 평면과 구조를 보고 새 아파트를 사고 싶은 충동을 느끼지 않는 이들이 얼마나 될까.

이제 막 입주한 친구의 새 아파트를 방문했는데 내 집과는 비교가 되지 않을 정도로 화려하다면 부러움을 갖는 것은 당연하지 않을까. 남편에게 새 아파트로 이사 가자고 졸라대는 것도 주부들이라면 누구나 할 수 있는 소박한 타령이 아닐까. 건설업체들이 소비자, 특히 주부들의 이러한 욕구를 겨냥해 아파트 구조와 평면, 품질을 맞추는 것은 당연한 이치다.

새 아파트의 수준은 내부 인테리어를 넘어 외부 시설과 조경, 편의시설로 확대되고 있다. 단지 안에 실개천과 연못, 휘트니스센터와 골프연습장, 테니스장, 베드민턴장, 농구장, 독서실, 수영장, 무인경비시스템 등을 갖춘 단지가 흔하다.
요즘 분양되는 아파트의 주거 환경을 보면 입이 다물어 지지 않는다. 과연 아파트인지? 공원인지?

기존 주택과 새 아파트와의 가격차는 언제까지 벌어질까. 많은 소비자들이 새 아파트를 경험한 뒤다. 기존 주택을 팔고 새 아파트로 옮기는 수요도 충족되어야 한다. 그래야 새 아파트의 희소성이 줄어들 것이다. 그 때까지는 주택시장을 바라보는 마인드를 새 아파트에 맞추어야 한다.
 
[우리나라 아파트가 결코 비싸지 않다]
 
현재 우리나라  최고가 아파트 수준은 평당 4500만원 정도 이다.
그러나 내장제나 단지내 시설이 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억정도 이며,
홍콩도 평당 1억 수준, 중국 상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천 수준이다.
최근에는 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있다.
우리나라는 세계무역 경제대국이며, OECD회원국이며,신성장 에너지가  넘쳐나고 있다.
그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 얼마든지 충분할 수 있다.
 
그렇다면 우리들은 언제까지 새아파트를 구입해야 하며,
아파트 가격의 미래예상은 어떻게 예견할수 있을까?
이러한 질문에서는 모두가 서로의 눈치를 본다. 
소위 그분야에서 전문가라는 분들의 보고서를 읽어보면 한결같이 결론이 없다.
주식이나 아파트 가격이나 미래가격 예상 질문에서는 모두가 보편타탕하게 이야기 한다.
 
그러나 나는 전문가가 아니니까, 부담없이 미래를 예상 하여 본다.
앞으로 2년후에는 시장 친화적인 정권이 들어설 가능성이 점점 높아지고 있다.
그러니까 적어도 2007년 대선때까지는 현재 아파트를 보유하든지,
아니면 2008년 일시적으로 새아파트 입주물량이 넘쳐날때 필히 새아파트를 구입해야 한다.
그러면 결론을 내려보자. 예상시나리오는 2007년까지는 꾸준히 오르다가,
2008년 일시적 입주물량 증가로 추춤하면서 2010년까지는 보합세,
2013년이후 판교 중대형평형 매매제한이 풀리면서 급등하기 시작하여 2018년까지 급등한다.
 
그리고 급등의 진원지는 판교가 될것이다.
판교 중대형평형은 평당 5,000만원 이상은 충분히 받을 수 있을 것이다. 
뛰어난 환경에다가 웰빙문화, IT 와 BT(바이오테크놀러지)가 어우러진 U-city,
판교 에듀파크에 위치한 해외 사립고 분교, 생명공학연구소 등이 자리잡으면서,
‘강남 8학군’의 바통을 ‘판교 학군’이 이어받을 예정인데 학부모들은 가만히 있겠는가?
에듀파크에서 방학 때마다 해외 유명 교수진들한테 특강 들으려고 학생들은 줄을 설 것이다.
대단지 아파트 이면서,웰빙문화 와 조망권,IT,BT, U-city,외국 유명사립학교와 어우러진 학군,
주변 환경의 시너지효과가 아파트 가격상승을 주도하리라 예상해 본다.
 
벌써부터 부동산 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라지고 있고,
우리나라의 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 수요는 넘쳐날 것이다.
우리는 지금 현재의 아파트 가격을 메모해 놓고 2016년쯤에 한번 비교해 보자.
 
지금은 아파트의 매수타임이다.
2009년까지는 필히 아파트를 구입해야 한다.

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[스크랩] 리모델링후 가치가 최대화 될 수 있는 아파트 고르는 법 |부동산노트

2006-10-14 16:32

http://blog.drapt.com/mee7608/614121160811149819 주소복사

출처 : 포물선님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/gk0586

[2006-09-19] 전미경[pl7592] 조회 : 2334 추천 : 4 댓글 : 3 평점 :    
 
오늘은 리모델링 4번째 이야기로 리모델링에 유리한 단지 배치 및 아파트 세대 구조에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
 
먼저 리모델링은 현행법상 신축 후 20년이 되면 할 수 있게 되어 있습니다. 그러나 20년이 넘었다해도 주민들이 리모델링을 추진하지 않는다면 당연히 리모델링은 진행될 수 없습니다. 아무리 평양 감사라 해도 본인이 하기 싫으면 못 하는 것과 같습니다.
 
이에 반해 건물이 20년이 되자마자 바로 리모델링을 실제 추진할 수 있도록  주민들이 뜻을 모아 미리미리 준비하는 단지도 있습니다. 당연히 이런 단지들이 리모델링이 제대로 적정 시기에 이루어질 가능성이 높을 것이고 그에 따라 현재 아파트 가격 상승도 조기에 힘차게 일어나기 마련입니다.
 
좋은 예가 제가 지난 글에서 언급했던 평촌 신도시 내의 대우, 선경 2단지인 것입니다.
대우, 선경 2단지는 제가 앞서 글을 썼던 7월 말 이후로도 추가로 수 천 만원이 상승하였다는 소식입니다.
 
1. 리모델링에 유리한 동배치 구조
 
(1) 한 단지 내에 여러 가지 평형이 섞여 있는 경우 아무래도 평형 간 이견이 노출될 가능성이 커지고 따라서 리모델링 추진에 불리하다고 봅니다.
재건축 추진의 경우에도 단지 내에 여러 가지 평형이 섞여 있는 경우 평형간 이해 타산이 맞지 않는 경우가 발생하는 것을 생각하시면 이해가 쉬울 것 같습니다.
 
(2) ㄱ 자형 동
ㄱ 자형 동은 아무래도 일자형 동 보다는 실제 리모델링을 통한 증축 과정에서 기술적으로 문제가 발생할 것으로 예상해 볼 수 있습니다. 리모델링은 건물을 앞뒤로 증축하는 방식이 된다는 사실을 생각해 보면 이해가 되시리라 믿습니다.
 
 
2. 세대 구조의 전면 폭 너비
 
리모델링은 건물을 앞뒤로 증축하는 방식이 되는 경우가 대부분일 수 밖에 없으므로 기존 아파트의 전면 폭, 즉 거실과 안방의 폭이 중요합니다. 따라서 전면 폭이  좁은 아파트의 경우, 리모델링을 하게 되면 새 아파트의 구조가 앞뒤로만 길어지게 되므로 공간 효용성이 조금 떨어질 것으로 예상됩니다. (리모델링이 불가능한 것은 아닙니다)
 
이런 이유로 기존 아파트의 거실과 안방의 폭이 넓어야 리모델링에 유리한데 24평을 기준으로 할 때 안방의 폭이 3.6 미터, 거실의 폭도 3.6 미터 라면 현실적으로 전면 폭이 넓은 아파트에 해당되므로 이 정도 (7.2미터)의  전면 폭을 가진 아파트라면 리모델링에 유리한 조건을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 기존 아파트의 전면 폭 너비는 현실적으로 볼때 상당히 중요한 의미를 가지며 따라서 꼼꼼히 챙겨 보아야 할 관심사라고 생각됩니다.
 
3. 이상의 내용을 실제 아파트 단지에 적용시켜 보도록 하겠습니다.
  
앞서서와 마찬가지로 여러 분들은 자신이 잘 아는 아파트 단지에 적용시켜 보십시오. 저는 수지 1지구 SPD 아파트,  S 4차 아파트,  B 아파트,  H 아파트에 적용시켜 보겠습니다.
 
(1) 먼저 H 아파트는 복도식 소형아파트로서 리모델링 대상인 22평의 세대수가 적고 다른 세대는 이미 계단식이어서 리모델링 추진에 애로가 있을 가능성이 있습니다. 또 안방 폭은 3.6미터인데 거실 폭이 3.3미터로 좁습니다. 거실과 주방 사이에 있는 지지 기둥도 문제가 될 가능성이 있습니다.
 
(2) B 아파트는 안방 폭은 3.6미터인데 거실 폭이 3.0미터로 상당히 좁습니다. 따라서 리모델링 후 새 아파트의 구조가 예쁘게 나오는데 애로 사항이 있을 것 같습니다. 단지 내 동향 건물이 있는 것도 불리하게 작용할 수 있습니다. 욕실 옆 지지 기둥도 신경이 쓰일 것 같습니다
 
(3) S 4차 아파트의 경우에는 안방 폭이 3.6미터, 거실 폭이 3.6미터로 좋습니다. 단지 내 동 배치도 리모델링하는데 문제 없는데 단지 작은 방에 벽장 양쪽에 있는 지지 기둥의 처리 문제에서 리모델링 설계자의 묘안이 기대되어야 할 것 같습니다.
 
(4) SPD 아파트의 경우에도 안방 폭이 3.6미터, 거실 폭이 3.6미터로 리모델링에 좋은 조건을 갖추고 있으며. 단지 내 동 배치도 리모델링하는데 문제 없어 보입니다.
 
(5) 위 네 단지는 모두 신분당선 예비 역세권이라고 할 수 있으며 공사가 진행되어 개통되는 날까지 꾸준히 호재가 시세에 반영이 될 것으로 예상해 볼 수 있습니다.
 
오늘은 그동안 공부했던 것을 기초로 실제 리모델링 과정까지 미리 염두에 두고서 리모델링하기에 좋은 여건을 갖춘, 그래서 더욱 많은 투자 가치가 기대되는 아파트 고르는 법을 일부 알아 보았습니다.
 
최근 전세대란이 일어나면서, 또 소형아파트가 중대형 아파트에 비해 현저히 저평가 되었다는 인식이 공감대를 얻으면서 거의 모든 지역에서 소형아파트의 매매가가 꿈틀거리고 있습니다. 시세를 선도하고 있는 지역에서는 이미 매매가가 상당 폭 오른 지역도 속속 나타나고 있습니다.
 
  세상 만사는 돌고 도는 것이므로 현 정권에서 많은 속알이를 하신 소형아파트 소유자들에게도 볕들 날이 곧 올 것 같습니다. 어쩌면 이미 시작되었는지도 모릅니다. 서민 여러분 힘 내세요 !!!!
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무작정 따라하는 내집마련 필승전략 5가지 |부동산노트

2006-09-09 10:56

http://blog.drapt.com/mee7608/614121157766964266 주소복사

      
         무작정 따라하는 내집마련 필승전략 5가지 
 
                                                                                             [ 자료원 : 부동산114 ]
 
30~40대, 지금부터 노후대비를 위한 내집마련 전략을 세워야 성공할 수 있다. 최근 설문조사에 의하면 직장인 가운데 절반 가량이 현재 노후대비 자금을 준비하고 있지 않고 있다고 한다. 현재 하루하루를 살아가는 것도 벅차 노후를 위한 대책을 세울 여유가 없기 때문이다. 이와 더불어 매년 주택가격 상승률은 서민들 월급 상승분보다 더 높아 내집마련 하기는 점점 어려워 지고 있다. 지금부터 노후를 위한 내집마련 계획을 세우지 않으면 집장만은 점점 늦어지고, 전세집만 전전하게 된다.

1. 청약통장에 당장 가입해라

청약통장에 아직도 가입하지 않은 30~40대가 있다면 당장 청약통장에 가입하자. 앞으로 청약제도가 가점제로 바뀌게 되는데 불리한 대상이 30대 이다. 가입기간도 짧고, 자녀수도 기껏해야 2명 등 부여되는 점수가 낮기 때문이다. 그러므로 현재는 통장 활용도가 줄어들겠지만 가점 점수를 높이기 위해서는 지금부터 가입해 장기간 보유해야 한다.

20대에 가입해 오랜 기간 보유한 30대라면 신규분양에 꾸준히 관심을 갖고 적극적으로 청약을 해보는 것이 좋다. 분양시기를 늦출수록 분양가격은 올라가고, 신규 공급물량은 감소하기 때문에 그만큼 청약기회는 줄어든다. 특히 공공택지에서 원가연동제를 적용 받는 25.7평 이하는 주변 시세의 90% 수준으로 기존아파트를 구입하는 것보다 이익이다. 하지만 25.7평 초과는 채권입찰제 적용으로 채권을 구입을 해야 하므로 그 부담액은 더 늘어났다.
단, 청약에서 주의할 것은 과거 5년 이내 당첨된 사실이 있는 당첨자나 배우자, 세대원(직계비속)은 1순위 재당첨 금지 조항에 걸린다. 계약을 하지 않아도 제한되므로 청약시에는 자금계획을 갖고 신중해야 한다.

2. 소규모 부동산 재테크를 통해 시세차익을 누려라

30~40대는 부동산 재테크를 잘 활용해 주택마련을 위한 자금을 확보하는 것이 중요하다 서울, 수도권에서 30평형대 아파트를 마련하기 위한 자금으로 적어도 3~4억원은 갖고 있어야 왠만한 지역에 들어갈 수 있다. 하지만 일반 직장인들에게 현금 3~4억원은 큰 부담이다. 이렇다 보니 1~2억원 정도는 대출을 통해 아파트를 구입한다. 하지만 최근 대출 금리 인상으로 이자 부담도 커지고 있다.

그러므로 대출을 부담을 줄일 수 있는 부동산 재테크를 통해 재산을 증식해둬야 한다. 30대가 할 수 있는 부동산 재테크 방법으로는 전세 끼고 아파트를 구입해 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(서울,1기신도시,과천 : 3년보유 2년 거주, 기타 : 3년 보유)을 갖춘 후 시세차익을 누리는 것이다. 취,등록세율이 9월부터 기존 주택은 2.5%에서 2%, 신규분양은 4%에서 2%로 낮아져 거래세 부담도 줄었다.

3. 적절한 자금 대출 활용으로 일단 아파트 구입하라

주택 자금이 부족한 30~40대는 정부에서 지원하는 저금리 대출 상품을 활용하는 것도 방법이다. 생애최초대출(2005년11월부터 1년간 한시적 운영), 모기지로 등을 적절히 활용해보자. 대출은 최대한 하지 않는 것이 좋지만 적절한 대출이용은 부동산 재테크의 중요한 방법이다. 또한 대출을 할 때에는 30대 30원칙을 지키는 것이 좋다. 대출 금액은 주택자금의 30%, 대출 이자는 월 소득의 30% 선을 넘지 않도록 해 앞으로 있을 위험 부담을 줄여야 한다. 30대는 앞으로 결혼비용, 자녀 교육비 등 들어가는 비용이 많이 들기 때문이다.

4. 10년 후에 좋아지는 지역에 들어가라

당장이 아닌 10년 이후에 좋아지는 지역에 미리 투자하는 것도 노후대비를 위한 방법이다. 현재는 맨땅에, 낡은 주택이 즐비하지만 10~20년 후에는 재개발, 신도시 건설로 새로운 주거지로 형성되는 곳을 찾아야 한다. 10년이 지난 1기신도시 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동은 초기 생활권은 힘들었지만 지금은 안정되어 편리한 주거생활을 누릴 수 있다. 하지만 10년, 20년을 생각한다면 앞으로 신규 공급되는 아파트와 내부 시설 및 단지 조성에서는 격차가 나타난다.

10년 후 좋아지는 지역은 서울 송파신도시와 뉴타운, 재개발 지역과 수도권 2기신도시 화성 동탄, 판교, 김포 장기, 파주 운정, 수원 광교신도시이다. 동탄신도시는 2006년 말부터 신규아파트들이 입주를 시작하며, 판교, 김포는 분양에 들어갔으며, 파주 운정, 수원 광교신도시는 2007년 분양할 예정이다. 그 외 국제도시로 건설되는 인천 송도지구, 영종지구, 청라지구이다. 20년 이후에는 국제학교, 인천국제공하철도 등 각종 기반시설들이 갖추어져 미래의 도시로 거듭나는 곳이다.

5. 부동산 정보 수집을 위한 노력, 게을리 하지 말아라

노후를 위한 내집마련은 열심히 부동산 정보 수집과 발품 파는 것을 게을리 하지 말아야 한다. 정부의 개발정책 발표와 분양소식, 가격 동향 등 각종 부동산 정보에 관심을 가지고 재테크 공부를 해야 한다. 이를 통해 부동산에 대한 통찰과 안목을 키워 적절한 부동산 재테크를 통해 노후를 위한 내집마련에 성공할 수 있다.

부동산은 열심히 발품을 팔아야 한다. 자리에 앉아 남에 말만 믿고 투자하는 것은 절대 금물! 관심 있는 지역은 직접 찾아가 보고, 조사를 통해 판단을 해야 한다. 최근에는 젊은 사람들을 주축으로 부동산 재테크 동호회를 결성해 다양한 정보를 공유하고 함께 모의 경매, 현장 방문 등을 통해 부동산에 대한 감을 키우고 있다. 혼자서 부동산에 대한 정보를 얻기 어렵다면 동호회 및 카페 활동을 통해 적극적인 발품을 팔아보도록 하자.

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