부동산노트(73)

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[스크랩] 부동산 포인트 (아자아자씀) |부동산노트

2006-10-19 21:34

http://blog.drapt.com/mee7608/614121161261263886 주소복사

출처 : 손민기님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/son31

1. 부동산의 가치를 알아야 한다.

이 물건의 가치가 100원이라는 것이 확실하다면 과감하게 80원에 사도 된다. 그것이 부동산으로 돈 버는 방법이다. 즉, 분당 아파트가 33평 기준으로 평당 1천만원 이내면 무조건 사라. 돈을 벌 수 있다.

서울 강남, 서초, 송파의 괜찮은 단지 아파트가 평당 1,500만원 이내면 사도 괜찮다. 기다리면 돈 번다. 상가도 토지도 마찬가지이다. 감정 평가 능력이 가장 중요하다. 부동산의 Valuation… 그것이 돈을 버는 척도이다. 부동산의 가치를 알려면 상당한 경험과 공부가 필요하다.

그렇다고 감정평가사, 건축사, 공인중개사는 돈을 벌지 못한다. 보는 시야가 좁기 때문이다. 부동산의 가치를 보는 눈은 배우고, 연구하고, 깨우치고, 결국은 타고 나는 것이다. 부동산으로 돈을 버는 것은 예술이고, 본능이며, 거시 경제이다.

2. 부동산은 장기전이다.

부동산은 치고 빠지는 주식과는 속성이 완전히 다르다. 부동산은 일정 기간 투자해야 한다. 따라서, 여유 자금으로 신중하게 투자해야 한다. 일반적으로 주택은 2년 6개월, 상가는 5년, 토지는 10년 이상 장기 투자해야 한다. 그 정도의 기간을 투자해야 당신의 투자 방향이 적중했을 때 큰 돈을 벌 수 있는 기회가 온다.

부동산은 일정한 사이클을 그린다. 공급이 밀리고 수요가 성할 때, 그리고 일정 지역이 급하게 뜰 때에 돈을 벌 수 있다. 그 주기는 당연히 자주 오지 않는다.


3. 부동산의 방향을 알아야 한다.

부동산이 오르는 곳은 어느 쪽일까? 부동산의 트렌드는 어느 방향일까?

부동산은 한 지역이 집중적으로 오른다. 기타 지역이 오를 때는 이미 상투다. 핵심 지역이 300% 오르면, 기타 지역은 30% 오른다. 기타 지역을 소유한 경우, 나는 이미 핵심 지역 소유자에 비하여 270% 손해를 본 경우이다.

부동산의 대표 상승 지역은 80년대 강남에서 90년대 신도시로, 2000년대 다시 강남으로 유턴했다. 앞으로 유망한 지역은, 강북의 경우, 오직 한 곳, 용산 뿐이며, 강남은 잠실 주변, 신도시는 판교, 분당 지역이다. 확실히 가는 방향의 길목을 지켜라. 그러면 돈을 벌 수 있다. 토지는 오산, 평택, 천안, 아산, 조치원, 대전까지 수도권의 큰 다이아그램을 그린다.

다음은 부동산의 트렌드이다. 부동산은 80년대 일반 아파트에서 90년대 재건축 아파트, 2000년대 주상복합과 초고층 아파트 등으로 트렌드를 형성했다. 대형 주상 복합은 주인공이었고, 오피스텔은 엑스트라였다. 오피스텔이 간다는 것은 역시 막차를 의미한다.

타워팰리스, 아이파크, 갤러리아팰리스, 시티파크, 스타시티, 분당 파크뷰, 대치동 동부센트레빌… 그것이 대세다. 거기에 평형은 50평형대 이상이 강세다.

트렌드를 분석하라. 형태와 평형, 위치 및 조망권, 학교 등에 대한 철저한 분석은 돈을 벌어준다. 앞으로 10년간은 일반 아파트보다 초고층 주상 복합 또는 주상 복합형 아파트가 강세다. 일단은 큰 단지의 주상 복합형 아파트에 투자하라고 권하고 싶다.

주상 복합은 양면형 환풍 시설이 없고, 기억자형 통풍이며, 중복도, 다세대 거주식이어서 일반 아파트보다 통풍과 환기, 채광, 주거의 쾌적성 면에서 뒤떨어진다. 그러나 신축 고층 아파트의 인프라는 당분간 일반 아파트를 훨씬 앞설 것이다.

결국 향후 얼마 동안은 일반 아파트 보다 고층형 신축 아파트 또는 대단지의 주상 복합 아파트가 운동시설, 대형슈퍼, 보안 시스템, 독서실, 정보 통신망 등의 부대 시설면에서 강세일 듯하다. 그 다음은 가는 때인가 쉬는 때인가를 알아야 한다. 부동산은 5년에서 10년에 한 번 세게 간다. 지금이 어떤 시점인가를 파악해야 한다.

4. 부동산이 가는 때를 알아야 한다.

부동산은 매일 조금씩 오르지 않는다. 주식과 같이 큰 장이 와야 급격히 오르기 시작한다. 큰 장이 서는 것은 언제일까? 부동산도 장이 서면 보통 순발력으로는 따라잡기 어려울 정도로 빨리 오른다.

◆ 토지는 개발 정보가 있을 때이다. 예컨데, 백화점이나 전철역이나 철도역이 들어 서기로 확정되었을 때 한 번 오르고, 공사를 시작하면 또 한 번 오르고, 그 역이 개통되면 또 오른다. 즉, 모티베이션의 진행도에 따라 토지의 가치가 달라지고 탄력을 받는다.

◆ 아파트는 수급의 영향을 받는다. 수요보다 공급이 적을 때 오른다. 그러니까 현재 대비 3년전 공급 물량이 적을 때이다. 1998년은 IMF로 아파트 공급 물량이 적었다. 분양이 되지 않았기 때문이다. 년 평균 50만호의 아파트가 적정 공급 수요인데 그 절반인 26만호 밖에 공급되지 못했다. 따라서, 그 아파트가 입주되는 시점인 2001년에는 공급이 딸리게 된다. 그럼 아파트 값은 오른다. 아파트 미분양으로 건설사들이 줄줄히 부도난 후에, 3년 이후가 아파트가 오르는 시점이다. 그렇다면, 일반인이 수요보다 공급이 적은 것을 어떻게 알 수 있을까?

① 33평형 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘기 시작한다.
2000년에 서울 변두리 33평형 전세가가 55%를 넘기 시작하더니, 2001년은 서울 전체 아파트의 매매가 대비 전세가가 60%를 넘어서 70%, 80%까지 육박했다. 이것은 곧 아파트 값이 오르기 시작한다는 신호탄이다.

② 소형 아파트가 오른다.
18평형, 15평형 등의 소형 아파트가 가장 먼저 오른다. 금액이 적어서 전세가가 쉽게 오르고 가장 구입층이 넓기 때문이다.

③ 중형아파트가 오른다.
소형 아파트에 밀려서 33평, 44평 등의 중형 아파트가 오르기 시작한다. 일반인들이 움직이기 시작하고, 물건이 귀해서 내 놓으면 즉시 나간다.

④ 대형 아파트가 오른다.
50평, 60평, 70평대가 오르기 시작하면 상승기가 본격적으로 도래한 것이다. 모든 분양 아파트는 소진되고 청약율이 피크에 달하면서 무주택자들이 쫓기기 시작한다.

⑤ 오피스텔, 단독주택, 다가구, 다세대가 오른다.
오피스텔 등 대체재가 오르면 이제 장이 상투에 왔음을 뜻한다. 빨리 오른 아파트를 처분하고 전세 살면서 잠복기에 들어가야 한다.

이상의 과정을 잘 감지하면 짧은 시간에 많은 돈을 벌 수 있다. 거꾸로 공급이 과잉되면, 3년 후에는 아파트 값이 떨어진다고 보면 된다.

◆ 상가나 빌딩은 금리 대비 수익율이 높을 때 오른다. 임대료는 그대로인데 금리가 떨어져 금리보다 임대 수익이 훨씬 높을 때, 그 만큼의 Gap만큼 쉽게 오른다. 장사가 잘 되어서 상가 임차인의 수익이 높거나 빌딩 임차인의 수요가 많을 때 부동산이 오른다. 청담동 클리닉이나 식당가가 잘 되면서 청담동 빌딩이나 상가가 2 ∼ 3배 올랐고, 테헤란 밸리에 벤처 열풍이 불면서 테헤란로 빌딩 값이 많이 올랐다. 철저하게 수익성 모멘텀에 따라 결정되는 것이 상업용 부동산이다.

이외에 부동산은 '때'가 되면 오르고, 어둠이 짙을수록 새벽이 가깝다는 것을 이해할 줄 알아야 한다.

5. 청약 통장을 사용하라.

평생동안 아파트에 청약 통장으로 10번 당첨되라. 자신의 통장으로 5번, 가족의 통장으로 5번 당첨될 수 있다. 당신의 방향과 트렌드를 정확히 잡아서 10번 당첨됐다면 당신은 무조건 부자가 된다. 강남의 웬만한 아파트의 당첨 이익은 수 억원을 호가한다. 청약 통장은 수 백대 일 또는 수 십대 일의 경쟁에서 뽑힌 경우이기 때문에 무조건 부가가치가 있다.

청약 통장을 확보하라. 그리고, 센 곳에 지원하라. 경쟁률이 높을수록 고수익을 보장한다. 그리고 사고 팔라. 당첨될수록 당신의 재산은 늘어 간다. 3순위라도 당신의 당첨 커리어가 많으면 많을수록 부동산으로 돈 버는 방법에 접근하는 것이다. 10번 당첨되려면, 아파트 모델하우스를 1천 군데는 다녀봐야 할 것이다.

6. 가장 중요한 것은 ‘누구를 만나는가?’이다.

부동산으로 돈을 버는 가장 중요한 것은 누구를 만나는가 하는 것이다. 당신에게 정보를 주고 방향을 제시해주며 컨설팅 해줄 수 있는 누구를 만나는가가 부동산으로 돈을 버는 하이라이트이다. 좋은 파트너를 만나서 같이 모델하우스에 다니고, 땅 보러 다니고, 집 보러 다니라고 권하고 싶다. 둘이 보면 확률은 2배가 더 높아진다. 좋은 파트너는 서로를 키워준다. 부동산은 특히 그렇다. 같이 사고 같이 팔아라.

훌륭한 전문가에게 비싸게 컨설팅 받아라. 전문가는 현재의 시장 상황과 수요와 공급을 정확히 체크해 준다. 돈이 없으면 밥을 사고, 선물을 하고, 비서 역할을 하고, 환심을 사라. 좋은 사람을 만나면 공부도 하게 되고 돈도 벌게 되고, 생활도 즐거워진다. 더하면 더할수록 가치를 키울 수 있는 대표 상품이 부동산이기 때문이다.

요즈음은 머리 좋고 많이 배운 인재들이 부동산으로 몰린다. 부동산 투자와 부동산 개발만큼 고수익을 보장하는 비즈니스가 없는 것이 세계적인 추세이다.

꼭 기억하라. 부동산으로 돈 버는 방법의 최고 난이도는 어떤 좋은 사람을 만나는가 하는 것이다. 그 대신 사기꾼을 만나거나 나쁜 사람을 만나면 정반대의 결과를 얻게 될 것이다

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[스크랩] 북핵/부동산,동천/동백,판교/분당/용인 |부동산노트

2006-10-19 21:28

http://blog.drapt.com/mee7608/614121161260937996 주소복사

출처 : 정민식님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/minsiky

[북핵과 부동산]
 
실제 북한과 총격전, 사상자가 발생했던 서해교전때를 생각해 보시지요.

주식시장이 일시 폭락했고,부동산 시장은 잠시 주춤했을뿐 아무 영향이 없었습니다. 특히 주식시장 폭락시에 분할매수를 한 사람들은 모두 대박을 맞았지요.

북핵실험이 전쟁으로 이어지지 않는한 아무런 영향도 없다고 감히 말씀드릴 수 있습니다.


북한정권이 바보가 아닌 이상 공멸을 바라지 않는다면 전쟁은 일으키지 않을 것이며, 만약 전쟁이 난다면 북한이 가지고 있는 핵무기 1개만 수도권에 떨어져도 수도권 주민들은 당장 죽거나 매우 심각한 핵 후유증을 앓게 될 것이니 그땐 돈이 문제가 아니게 됩니다. 적어도 남쪽으로는 수원지역까지 후유증이 미칠 정도로 피해는 광범위합니다.

체르노빌 발전소의 폭발과 방사선 누출로 주변지역 주민들이 얼마나 끔찍한 핵 후유증에 시달리는지 인터넷 검색을 통해 보시길 바랍니다. 차라리 죽는게 낫겠다 싶은 후유증들이 많습니다. 따라서 전쟁시에는 돈은 아무것도 아니라는 것을 잘 알 수 있게 됩니다.


[전쟁은 없다]라는 가정하에서 다음과 같은 생각을 해볼 수 있습니다.

북한의 핵실험은 북한내부의 어려운 경제사정과 여러가지 문제들을 외부적 갈등으로 해소시키고자 하는 북한정권의 자구책중 일환입니다.

그런데도 현정권은 북한에 시멘트를 계속 공급하겠다고 합니다.

그저 부동산적인 관점에서 본다면, 차기 정권은 햇볕정책의 공과에 대해 어떻게 생각할 것인가? 햇볕정책은 계속될 것인가를 따져봐야 합니다.

제 사견으로는 'NO'입니다.

다음으로 남북관계가 지금보다 호전될 것인가, 혹은 경색될 것인가입니다.

'제 사견으로는 경색될 것이다'입니다.

그렇다면 경기이북권의 아파트값은 지금처럼 오르기는 힘들 것입니다.

이번엔 거꾸로 질문을 던져 봅시다. 현 정권하에서 남북통일의 교두보격인 파주에 LG가 LCD공장을 만든다고 신청하지 않고 경기 이남권에 공장을 새로 만들겠다고 하였다면 정부가 과연 허락하였을까요? 한번 생각해볼 문제입니다.

지난번 우리나라 전방 초소에 북한군의 총격사건이후 개성공단에 입주하려던 기업들이 계획을 줄줄이 취소하는 사태가 일어난 적이 있습니다.

이런 일련의 생각들을 한 후에, 차기정권에서는 경색된 남북관계하에서 기업들이 어느 곳에 투자를 하려 하겠습니까? 이것이 부동산적인 관점의 글이 됩니다.

경기이북권? 경기이남권? 어디겠습니까?

김문수 경기지사는 수도권규제를 풀자고 줄기차게 말하고 있습니다. 손학규지사때부터 말하던 내용입니다. 특히 팔당 상수원 보호구역의 개발제한도 풀 수 있다는 말을 하고 있습니다.

또한 차기 정권에서는 수도권 규제책이 풀릴 것이라고 생각하십니까? 혹은 아니라고 생각하십니까?

이상 결론을 내려본다면 차기정권에서 가장 발전할 지역은 어디라고 생각하십니까?

최소한 수도권 이남이란 것은 분명해집니다.

현정권하에서도 판교,분당,광교를 잇는 최첨단 기업들,벤처기업들의 집중이 이어지고, 이는 삼성이란 거대한 기업과 연계됩니다.

부동산을 생각하신다면, 그저 앞으로 5년후에 크게 발전해 있고 주목을 받을 지역은 어디인지를 생각해 보면 됩니다.

북한은 핵무기 말고도 각종 생화학무기 비축량만도 엄청납니다. 적 후방 깊숙히 침투하는 특공요원만도 10만명입니다. 북한의 장사정포 사거리만 해도 수원까지 도달합니다. 다시말해 전쟁이 나면 한국의 수도권은 폐허가 되고 살아남는자도 별로 없을뿐더러, 살아남는다해도 전쟁의 심각한 후유증을 앓게 됩니다.

북핵과 전쟁을 연계시킨다면, 이미 아무런 걱정이 필요없는 죽음의 단계로 넘어가는 것이고, 북핵과 전쟁은 아무 관련없다고 생각하신다면 이렇게 또다른 기회가 있는 것입니다.
 
경기 이남권을 생각한다는 의미에서 글 하나를 더 올립니다.
 
[동백VS동천,동백지구 밖,판교-분당-용인을 본다]
 
동백,동천 모두 좋은 곳입니다.

다만 동천은 공식적인 택지개발지구가 아니라는 점이 문제점이라, 삼성이 개발하는 래미안 2천여세대 단지와 주변단지와의 가격격차가 시간이 지날수록 점차 커지리라 예상합니다.

즉, 삼성래미안과 단독주택지로 이어지는 동천동의 삼성타운은 독자적 위치를 차지하게 되고, 주변 지역은 그 후광을 보다가 점차 가격격차가 크게 생기게 되리라 예상한다는 점입니다. (이곳은 목동과 목동 주변 단지만큼이나 차이가 나리라 예상해 봅니다. 삼성래미안 단지내 초등학교 2개교와 중학교 1개교는 래미안 단지내 주민들 자녀로만 거의 채워질 것으로 예상해 봅니다.)

동천동의 일정 자격이 있어야만 매입이 가능한 동문굿모닝힐이 올초보다 무려 1억5천만원이상 올랐습니다. 동백지구와 가격차가 별로 없습니다.

그렇다면 동천동 삼성래미안 분양에 참가하면 좋겠는데 용인1순위에서 끝날 가능성이 높다고 봅니다. 향후 동천동 삼성래미안은 동천동 주변지역에서는 매우 독보적인 위치를 차지하리라 봅니다.

따라서 봉준호씨가 말한 [향후 5년을 보면, 죽전-동백 라인을 보라]는 말을 언급하고 싶습니다. 요즘 부동산에서 5년이란 꽤 긴 시간입니다. 이 기간 정도면 부동산의 트렌드가 바뀌어 지기도 합니다.

예를 들자면 2000년대초 비관적으로 보았던 주상복합 타워팰리스의 화려한 등장이 그 한 예입니다. 5년도 안 지나서 이런 극적인 변화가 일어납니다.

봉준호씨가 5년간 죽전-동백 라인을 언급한 이유는 향후 5년간 죽전-동백에는 그만큼 호재가 많다는 말입니다.

특히 님께서 보시는 곳이 비록 택지지구밖이지만 동백이므로 묻고 답하기에서 [동백]을 검색하시고 동백지구의 호재에 대해서 실제로 알아보시기를 바랍니다.

반드시 직접 한번더 확인해 보십시오. 그런 호재가 실제로 있는지 없는지를 말입니다. 흥미로운 점은 그 호재들이 아직 하나도 실현되지 않았고, 앞으로 몇년 내에 차례로 실현된다는 사실을 아실 수 있습니다.

현대 아이파크는 택지지구밖이지만 호수공원을 조망할 수 있는 위치입니다. 아이파크 주변은 동원로얄듀크도 공사중이라 아직 어수선하고 정리되지 않은 분위기일 것입니다.

향후 동백지구의 상승에 따라 상승효과를 같이 누리겠으나, 아무래도 택지지구내 아파트보다야 못할 것으로 봐야 합니다. 따라서 동백지구 시세의 90% 정도를 형성할 것으로 보시는 것이 타당하겠습니다.

여기서 동백지구 시세의 90%란, 동백지구 전체를 평균해서 말씀드린 것이지 특정 아파트의 90% 선이라는 것은 아닙니다.

향후 어정지구의 개발과 발전계획 여부에 따라 아이파크의 가치는 또 달라질 수 있겠습니다.

아이파크는 동백지구의 발전과 떨어뜨려 생각할 수 없는 입장이므로, 동백지구에 대해 두가지만 더 언급한다면, 앞으로 지석역 앞의 '임광 그대가'의 분양가가 얼마일지도 관심거리입니다.

더 나아가서 어정지구의 분양가가 얼마일지도 관심사중 하나입니다.

결론적으로 님께서 동백지구의 각종 호재에 대해 확인하시고, 그 호재가 차례로 실현되었을때의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 매입여부를 결정하실 수 있겠습니다.

저는 매입을 권하는 입장입니다. 물론 가능하시다면 택지지구 안이 더 좋겠으나 님의 자금사정에 맞춰서 주택을 구입하시는 것이 맞습니다.

제가 보는 판교,분당,용인 의 가치는 이렇습니다.

전문가의 의견을 빌려 적어봅니다.

작년 여름에 한국리츠에셋의 박병호씨는 매일경제신문에서 용인이 평균적으로 평당 2천만원을 갈 것이라고 예상하였습니다. 실제로 박병호씨의 예상은 지금까지 그대로 적중하여서 용인 핵심지역의 리딩아파트 평당가는 2천만원을 넘어섰습니다.

그렇다면 여기서 우리는 용인 핵심지역은 평당 2500정도를 형성할 것이라고 예측할 수 있습니다.

다른 관점에서 보면, 고종완씨,박상언씨,김영진씨등은 판교가 평균적으로 평당 4,000만원을 할 것이라고 예측하였습니다.

이때 분당의 파크뷰도 평당 4,000만원을 한다고 보는 것이 맞고, 분당 핵심지역들은 평균적으로 3000만원이상, 용인 핵심지역은 2500만원이상으로 보는 것이 맞습니다. 용인의 일반적 평균가는 박병호씨 예측대로 평당 2000만원으로 보는 것이 적절합니다.

이러한 부동산에 대한 정보와 돈의 흐름을 연구하는 전문가들의 공통된 예측하에서 용인을 말하는 것이지, 일개 필부의 의견으로 용인을 말할 수는 없습니다.

부동산은 주식처럼 미인선발대회지, 내눈에만 예쁜 당신을 뽑는 것이 아니기 때문입니다.

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[스크랩] [펌]버블세븐중 용인,분당이 최고투자처 |부동산노트

2006-10-19 21:22

http://blog.drapt.com/mee7608/614121161260572727 주소복사

출처 : 정민식님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/minsiky

이 글은 매경이코노미의 머니&머니에 현직 감정평가사인 박병호씨가 기고한 글이다.
원제목은 "버블세븐 지역 이것이 약점" 이었다.
 
몇년내 시가총액 1위는 강남에서 용인으로 바뀌리라 본 점이 압권이며, 버블 세븐중 용인과 분당의 가능성을 높이 평가한 것이 매우 의미심장하다.
 
특히 버블 세븐중 용인,분당을 제외한 나머지 5개 지역은 거의 묵사발(?) 수준으로 평가받고 있는데, 나는 박병호씨의 직업이 감정평가사며, 감정평가 사무소 소장이라는 경험많은 분이라는데 주목할 뿐이다.
 
물론 최종판단은 각자의 몫임은 확실하다.
 
용인의 약점으로는 일부 비택지지구때문에 하향평준화될 수 있는 것을 지목하였다. 그러나 박병호씨는 결론적으로 시가총액 1위가 강남에서 용인으로 바뀔 것이라고 예측함으로써, 용인지역의 발전에 토를 달지 않았다.
 
또한 현재 용인을 [죽전,신봉,성복]의 3룡으로 분류하고, 향후 3년이내에 동백이 용으로 성장하여 용인4룡이 된다고 하였다. 즉, 향후 3년간 가장 발전성이 높을 지역으로 동백을 지목한 것이다.
 
이것은 향후 5년간 가장 발전할 지역으로 [분당-죽전-동백]라인을 지목한 봉준호씨의 견해나, 고종완씨의 신강남 투자론에서 신강남으로 지목받은 죽전,동백,성복,신봉 등지 추천과 일맥상통한다.
 
몇년후 시가 총액 1위로 등극할 용인시는 각종 교통호재가 진행형이다. 여기에 대한 글은 추후 써보기로 한다.
 
유은 감정평가소 소장이자 한국리츠에셋 대표인 박병호씨의 글을 소개한다.
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[머니 & 머니] 부동산 | 버블세븐 지역 이것이 약점



지난 5월 정부에 의해 거품이 있는 곳으로 지목된 7개 지역을 시가총액 크기로 나열하면 강남, 용인, 분당, 서초, 송파, 목동, 평촌 순이다. 강남은 마지막 순위인 평촌에 비해 대략 10배, 용인과 분당은 6배쯤 된다. 서초와 송파는 5.5배, 목동은 1.7배 정도여서 시가총액이 훨씬 뒤처지는 목동과 평촌을 버블세븐에 포함시킬 이유는 없었다.


버블세븐 대신 ‘버블5’가 등장했더라면 목동, 평촌발 인근지역 가격상승은 없었을지 모른다.


재테크 기본 상식은 남들과 반대로 움직이는 것, 즉 남들이 팔 때 사들이고 남들이 살 때 파는 것이다. 총부채상환비율(DTI) 조건이 맞거나 현금을 충분히 갖고 있다면 시세보다 최대 10% 내려간 급매물이 나오는 때가 인기 지역에 보다 쉽게 진입할 수 있는 좋은 기회다. 매도 파워가 셀 때는 비싼 가격으로 서향 1층이나 대로변 1층밖에 잡을 수 없지만, 매도자의 힘이 약할 때는 원하는 동이나 층의 물건을 더 저렴하게 잡을 수 있기 때문이다.


그러나 아무리 소문난 인기 지역이라 해도 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 비인기 지역에서는 많은 부정적인 요인 중에서 긍정적인 점을 찾는게 우선이다. 반대로 공인 버블지역에서는 많은 긍정적인 요인 중에서 혹시 나와 내 가족에 맞지 않는 약점은 없는지, 혹은 투자흐름을 거꾸로 타는 게 아닌지를 살펴야 한다.


 


■1. 시가총액 1,2위 다툴 강남과 용인■


강남은 주거환경에 비해 가격이 꼭짓점 수준에 와있다. 도곡 주공을 재건축한 도곡렉슬 43평형은 18억원에서 22억원 수준이지만 같은 평형대의 용인 아파트에 비해 좋은 점이라고는 강남에 산다, 교통이 편리하다, 학교 편차가 작다, 직장이 가깝고 문화시설이 많다는 것 정도에 불과하다. 하지만 가격차는 용인의 가장 비싼 아파트 기준으로 3배가량 벌어진다. 용인 신봉자이 43평형은 6억5000만원에서 7억2000만원 정도지만 도곡렉슬보다 조망권이 뛰어난데다 미래 가치도 더 높다.


그럼에도 현재 가격차가 크게 벌어져 있는 것은 강남이 정상이 아니거나 용인이 저평가돼 있기 때문이다. 신봉, 성복, 죽전 등 용인 서북부 지역은 날이 갈수록 단점이 보완되고 있지만 강남은 시일이 흐를수록 단점이 더 커지며 조정을 받을 수밖에 없다.


강남의 장점은 사람이 통제 가능한 인문환경에 있는 반면, 용인의 장점은 사람이 통제 불가능한 자연환경에 있기 때문이다.


게다가 용인은 계속 커나갈 땅이 많은데 강남은 땅이 없다. 아마도 5년 안에 시가총액 최고 자리를 용인에 내줄 가능성이 높다. 용인 내에서는 지금도 3대 인기 지역인 신봉, 성복, 보정을 따라잡기 위한 내부 경쟁지역이 속속 탄생하고 있다. 아마도 3년 내에 동백지구가 정비돼 4대 인기 지역에 들어서고, 5년 내에는 흥덕, 상현, 동천, 공세지구가 용인 8대 인기 지역에 들기 위해 치열한 경쟁을 벌일 것으로 보인다.


이처럼 유망한 용인지역에도 커다란 암초가 있다. 너무 많은 소지역들이 군웅할거하면서 품질 평준화를 기하지 못할 가능성이 높다는 점이다. 과일의 품질이 균질한 것이 그렇지 않은 것에 비해 고평가를 받듯이 아파트도 마찬가지다. 자연환경이나 앞으로 개선될 인문환경으로 보아 강남보다 앞서야할 ‘용인 3대 지역’이 품격이 동일하지 못하게 된 인접 수지, 구성, 언남, 구갈 등에 의해 하향평준화로 끌어내려질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.


 


■2. 교육환경 라이벌, 분당과 목동■


투자와 자녀교육이라는 두 마리 토끼를 쫓는 ‘맹모’가 강남을 떠나면 갈 만한 곳은 분당과 목동뿐이다. 이곳 교육의 장점은 학교 간 우열 차이가 크지 않다는 점이다. 다른 곳이 하향평준화하는 데 비해 두 지역은 선의의 경쟁을 벌이면서 상향평준화 배를 타고 있기 때문이다. 게다가 전통 명문학군인 대치동 학원가의 실력 있는 학원들이 이곳으로 옮겨오면서 학원 간 경쟁이 치열해지고 학생과 학부모 선택권은 더욱 넓어지게 됐다.


학교와 학원이 모두 좋아지게 되면 주변지역, 나아가 전국에서 맹모들이 몰려들고 치맛바람이 세질수록 투자 수요 풍선이 커지면서 예비 수요자들을 끌어모으게 된다. 교육요인과 투자요인이 결합된 곳은 대개 아파트 가격 상승의 뇌관이 되며 연간 두 차례씩 정기적인 상승곡선을 그리게 된다.


하지만 목동이 갖고 있는 한계점은 쉽게 허물어지지 않는다. 공영아파트단지로 개발돼 개성이 없는 똑같은 아파트들, 주변지역에 오염원이 많아 깨끗하지 못한 공기, 막연한 재건축 기대감이 사라질 경우 새로운 대안이 없다는 점 때문에 목동은 절대 강남이 될 수 없다. 강남을 능가하는 장점은 없으면서 강남의 단점을 더 심하게 떠안고 있기 때문이다.


국내 최고의 주거환경을 갖춘 분당의 한계점은 목동에 비하면 아주 적은 편이다. 그럼에도 가격이 목동보다 저평가돼 있는 이유는 단기간에 분당 주변에서 신규아파트가 너무 많이 공급됐기 때문이다. 그것도 정자, 판교, 용인 서북부 등 대한민국 최고 동네가 아주 짧은 시간에 탄생한 결과다.


주변의 좋은 환경 속에 새롭게 디자인되고 살기 편한 최신식 아파트들이 앞으로도 대량으로 공급되기 때문이다. 분당은 용인권 인기 지역 새 아파트 공급이 모두 마무리되는 5년 후에는 목동을 뛰어넘고, 용인권 인기 지역이 성숙기에 이르는 10년 후에는 강남을 능가할 전망이다.


 


■3. 특색 없어 1등 못 하는 서초·송파■


버블 논쟁, 아파트 금융 규제, 구입자금 출처조사 실시 이후 1등만 살아남을 기미를 보이는 상황에서 재건축아파트를 제외하고 공인 버블지역 중 급매물 가격이 가장 큰 폭으로 떨어지고 있는 곳은 서초, 송파다. 인기 지역에서의 급매물은 보통 시세의 5~10% 사이에서 결정되지만 서초, 송파 지역 일반아파트는 시세보다 10% 이상, 2억원이나 싼 급매물이 나오고 있다.


정부가 버블세븐을 지목한 이후 ‘비버블5’인 용산, 동작, 성동, 상동, 과천 지역의 상승폭이 커지고 같은 버블지역 중에서도 분당, 용인, 평촌지역이 약보합세를 보이는 것과는 대조적인 모습이다.


서초와 송파는 강남 수준의 인문환경에는 미흡하고 분당 수준의 자연환경은 기대하기 힘들다. 뛰어난 특색이 없다는 뜻이다. 기댈 거라고는 잠실 재건축과 반포 재건축밖에 없는 상황에서 재건축이 직격탄을 맞고 마지막 녹지공간인 마천·거여동이 송파신도시로, 우면동이 임대아파트로 파괴될 위험까지 안고 있다.


 


■4. 진짜 거품 들어 조심해야 할 평촌■


버블지역 지정으로 강남, 분당과 같은 핵심지역도 맥을 못 추는 상황에서 평촌은 홀로 호황을 누렸다.


평촌 역사상 유래가 없는 짧은 기간 급상승은 순전히 버블세븐에 포함시킨 정부 탓이다. 원래 부자들이 선호하는 곳은 특색을 갖춘 1등이다. 이들 지역은 버블 논란이나 시장침체에도 지속적인 관심 대상이 되지만 2, 3등 지역 아파트는 추락할 가능성이 높다. 부동산 시장이 금융의 힘에 지배될 경우 돈 많은 은행이 VIP고객만을 우대하게 되므로 1등 지역 아파트만을 중심으로 돈이 돌기 때문이다.


[박병호 한국리츠에셋 대표 유은감정평가사무소 소장]

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