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달라지는 부동산제도 |법률세무

2007-06-26 18:53

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달라지는 부동산제도
2007/06/26  15:53:34  헤럴드경제
분양가상한제 부활
청약가점제 도입
현물보상 확대시행
비축용 임대주택 공급
올 하반기 부동산 시장에 대변혁이 예고되고 있다.

지난 1999년 폐지된 민간주택에 대한 분양가상한제가 오는 9월부터 부활되고, 30년간 유지됐던 추첨방식의 청약제도도 가점제로 골격이 확 바뀐다.

오는 9월 상한제가 시행되면 분양가는 지금보다 20%정도 떨어질 전망이다. 기본형건축비는 7월중 확정된다. 상한제가 적용되는 주택은 최장 10년간 전매가 금지된다. 수도권 투기과열지구 등에서는 분양가 공시제도도 시행된다.

지난 30년간 추첨방식으로 아파트 당첨자를 가렸던 청약제도도 오는 9월부터는 무주택기간과 부양가족, 통장가입 기간에 따라 차등적인 점수를 부여하는 가점제로 변경된다. 전용 85㎡이하 민영주택은 현행 추첨방식으로는 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑는다. 85㎡초과 주택은 채권입찰제가 적용, 입찰금액이 큰 사람에게 우선권을 주되 금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑는다.

대토보상제 도입을 골자로 한 토지보상법개정안이 이번 국회를 통과하면 7월부터 현물 보상이 곧바로 시행된다. 정부는 채권보상을 늘리기 위해 양도세 감면비율을 현행 15%에서 20%확대하는 방안을 포함한 현물보상 확대 방안을 내달초 발표할 계획이다.

이와함께 10년간 임대한 뒤 일반에 매각하는 ‘비축용 임대주택’이 올 하반기 경기 김포 양촌, 남양주 별내, 수원 호매실, 고양 삼송 등 총 4곳에서 시범적으로 착공된다. 평균 30평형으로 지어지며 임대보증금은 2500만원, 월 임대료는 52만원 수준이다. 또 7월말부터는 민간주택업체가 일정규모(민간제안시 50%)의 택지를 확보하고도 알박기나 매도 거부 등으로 인해 차질을 빚는 경우 공공과 손잡고 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 하는 ‘민간.공공 공동사업제’도 도입된다. 10월부터는 부동산투자회사(리츠)의 차입규모가 자기자본의 10배까지 확대되는 등 간접투자가 활성화되고, 11월부터는 자본금 5억원이 안되면 부동산개발업자로 등록할 수 없다.

강주남 기자(namkang@heraldm.com)- '대중종합경제지' Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -

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2007-06-23 18:05

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[아하! 그렇군요]내달부터 ‘평’ 단위 못쓴다는데…

다음 달 1일부터 ‘평(坪)’이나 ‘근(斤)’ 등 비(非)법정단위를 사용하지 못하도록 한 ‘계량에 관한 법률’ 개정안이 시행된다.
건설업체들은 아파트를 분양할 때 모델하우스와 입주자 모집공고, 분양 카탈로그 등의 아파트 면적 표기에 그동안 익숙한 ‘평’ 또는 ‘평형’ 대신 제곱미터(m²) 단위만 써야 한다.
일부 업체는 수요자들의 혼란을 줄인다며 얼마 전부터 평이나 평형 대신 ‘형’ 또는 ‘타입(type)’을 사용하고 있지만 주무부처인 산업자원부는 “기이한 표기법일 뿐”이라며 강력한 단속을 공언했다.
제도를 정착시키겠다는 정부의 의지가 어느 때보다 강한 데다 세계적으로도 제곱미터를 많이 쓰는 추세여서 수요자들은 새 법정단위에 ‘저항’하기보다 빨리 적응하는 게 여러 모로 이득일 성싶다. 그렇다면 어떻게 빨리 적응할 수 있을까.
과거 평 또는 평형을 사용하면서 사람들의 머릿속에 많이 남아 있는 청약예금 금액기준인 85, 102, 135m² 등을 잣대로 활용하면 좋을 듯하다.
전용면적으로는 85m²가 25.7평, 102m²는 30.9평, 135m²는 40.8평이다.
이를 공유면적을 더한 평형으로 다시 환산하면 △85m² 이하는 32∼35평형 이하 △85m² 초과 102m² 이하는 38, 39평형 등 △102m² 초과 135m² 이하는 47, 48평형 등 △135m² 초과는 58, 68평형 등이 해당된다.
제곱미터를 소수점 끝자리까지 정확하게 평으로 알고 싶다면 휴대전화에 내장된 단위환산 기능 등을 이용해도 된다.
이태훈 기자 jefflee@donga.com

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2007-06-23 18:04

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[부동산 稅테크]<37>1가구 1주택 비과세 요건-下

수도권에 사는 김모 씨 형제는 부모가 물려준 땅에 각자 작은 상가주택을 지어 건물 일부를 임대했다. 이들은 최근 비슷한 시기에 비슷한 금액으로 건물을 팔았다. 그런데 형은 1가구 1주택자로 간주돼 양도소득세를 내지 않은 반면 동생은 꽤 많은 세금을 냈다. 왜 이런 일이 생겼을까.
둘 다 다른 집은 없었지만 상가주택의 면적 중에서 형은 주택 부분이 상가보다 조금 더 컸고, 동생은 그 반대였기 때문이다. 주택과 상가가 함께 들어서 있는 복합주택건물(상가주택)은 전체 면적에서 주거 부문이 차지하는 비중에 따라 집으로 볼 것인지 여부를 판정한다.
주택이 상가보다 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 반면 주택 면적이 상가와 같거나 작으면 주택 부분만 집으로 친다.
따라서 형은 상가주택 전체에 대해 비과세 혜택을 받았지만 동생은 주거용으로 쓰는 부분만 비과세 처리되고 상가는 9∼36% 세율을 적용받았다.
이 사례처럼 1가구 1주택 비과세 요건을 충족시킨 상태이고, 거래금액이 6억 원 이하면 주택 부분이 상가보다 커야 절세(節稅)할 수 있다. 건물 전체를 주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.
다른 집을 한 채라도 갖고 있다면 사정이 다르다. 상가건물에 주거 부분이 조금이라도 있으면 이를 집으로 간주해 다른 주택과 합쳐 2주택으로 본다. 따라서 상가건물을 팔 때 주택으로 사용하는 부분에 대해 중과세가 적용될 수 있어 주거 면적이 크면 불리하다. 이때는 아예 주택 부분을 상가로 용도 변경하는 것도 고려할 만하다.
다가구주택을 팔 때도 요령이 필요하다. 다가구주택은 가구별로 등기가 따로 나 있지 않으며 3층을 넘지 않는다. 다세대주택은 4층 이하이며 가구별 구분등기가 원칙이다.
다가구주택을 다세대주택처럼 구분 등기한 뒤 가구별로 팔면 각각을 개별 주택으로 보지만 한꺼번에 양도하면 전체를 집 한 채로 보고 세금을 계산한다.
만약 다른 집을 갖고 있지 않은 다가구주택 소유자가 이 집을 팔 때 매매가가 6억 원이 안 되면 통째로 파는 게 좋다. 따로 팔면 두 번째 가구부터는 다주택자 중과세가 적용되기 때문이다.
안만식 세무사

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