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아파트 지역우선 전량공급의 기준은… |법률세무

2007-07-07 12:41

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[아하! 그렇군요]아파트 지역우선 전량공급의 기준은…

삼성물산 건설부문이 경기 용인시 동천동에서 분양을 준비 중인 ‘동천 래미안’(2394채)은
분양물량 전체가 용인시에 사는 사람들에게만 공급된다.
서울 등 다른 지역에 살고 있는 사람들은 이 아파트에 청약하고 싶어도 할 수 없다는 얘기다.
반면 지난해 경기 성남시 판교신도시 분양 때는 상황이 좀 달랐다. 전체 분양물량의 30%가
성남시 거주자에게 우선 공급됐고, 나머지 70%는 성남시를 제외한 수도권 거주자에게 청약 기회가 돌아갔다. 같은 아파트 분양인데 왜 지역 거주민에 대한 우선 공급량에 차이가 나는 것일까.
이는 아파트 공급기준을 정한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 때문이다.
규칙에 따르면 전국의 아파트 분양물량은 입주자 모집 공고 때 해당 지역에 살고 있는 사람에게 전량을 공급하는 게 큰 원칙이다. 하지만 예외가 있다.
경기, 인천지역에서 택지개발촉진법의 적용을 받는 대규모 택지개발지구 (66만 m² 이상)의
아파트를 분양할 때는 해당 광역시나 시군 지역 거주자에게 청약물량의 30%가 우선 배정되고,
나머지 70%는 해당 지역 이외의 수도권 거주자에게 공급된다.
지난해 분양된 판교신도시는 경기, 인천지역의 대규모 택지개발지구에 해당되기 때문에 청약
기회가 성남시 거주자(30%) 외에 성남시를 뺀 수도권 거주자(70%)에게도 돌아갈 수 있었다.
해당 지역에 산다고 해서 모두 청약우선권을 갖는 것도 아니다. 입주자 모집 공고일 전 그 지역에서
1년 또는 6개월 이상을 산 사람에게 청약자격이 주어지도록 자치단체장이 제한하기도 한다.
그렇다면 왜 지역 우선 공급제도를 두고 거주지역에 따라 청약기회를 제한하는 걸까. 이유는 다른 지역에서 넘어 오는 투기 수요를 막고 해당 지역에 사는 무주택 실수요자의 청약 기회를 넓혀 주기 위해서다.
따라서 수도권의 유망지역에서 분양받고 싶은 아파트가 있다면 분양하기 1년 전쯤부터
그 지역으로 이사하고 주소를 옮기는 등 사전 준비를 해야 한다.이태훈 기자 jefflee@donga.com

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2007-07-07 12:28

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[서경 부동산 교실] 주택 수용당하는 경우에도 양도세 내야하나?
보상금 받기 전까지 1주택자 인정되면 비과세

K(49)씨는 지난 2005년 초 성남시 분당구에 단독주택을 구입했다. 전원생활을 위해 서울의 집을 매도하고 가족들과 함께 현재 1주택 상태로 거주(2년 보유, 2년 거주)하고 있다.
그런데 주택이 소재하고 있는 지역이 2006년 중순 택지개발예정지구로 지정돼 토지공사에 수용을 당하게 됐다. 보상금 지급과 함께 관할세무서로부터 양도소득세를 내라는 통지를 받았다.
K씨는 본인의 의사에 반해 주택을 수용당하는 경우에도 양도세를 납부해야 하는 것이 불합리하다고 생각, 양도세 관련 사항을 문의했다.
수용은 본인 의사와 관계없는 처분이기 때문에 흔히 양도세를 면제받는 것으로 오해하기 쉽다. 하지만 소유자 의사와 관계없더라도 부동산의 소유권을 이전하는 대가로 보상금액을 수령하게 되므로 양도소득세 과세 대상이 된다. 물론 구입가격보다 보상액이 높게 산정된 경우만 해당한다.
하지만 주택이 수용당하는 경우에는 피수용자가 보유기간을 자유롭게 조절할 수 없으므로 보유기간의 판정과 관련해 혜택이 주어지고 있다. 사업인정고시일 이전에 취득한 주택에 한해 1가구 1주택이 수용되는 경우에 비과세 판정 기준인 3년 보유, 2년 거주(서울ㆍ과천 및 수도권 5대 신도시) 요건을 고려하지 않는다.
하지만 유의해야 할 사항이 있다. 주택이 수용된다고 해서 보상금을 수령받기 전에 신규 주택을 구입하는 것은 곤란하다.
일반적으로 이사, 결혼, 상속, 동거 봉양 등을 이유로 일시적으로 2주택이 돼 기존 주택을 매도하게 될 때는 양도세 부과 기준과 관련해 일정기간 동안 1주택으로 간주한다. 하지만 주택의 수용에 있어서는 보상금 수령 전에 대체주택을 구입했다면 기존의 수용되는 주택 소유자는 1주택 소유자로 인정되지 않고 2주택자로 인정돼 양도세 비과세 요건을 충족할 수 없다.
사례에서 K씨는 수용이라 하더라도 보상금이라는 대가를 받으므로 양도세를 납부해야 한다. 다만 현재까지의 보유기간과는 무관하게 1주택자로서 양도소득세 비과세 요건을 인정받을 수 있다. 이를 위해서는 보상금 수령시까지 신규 주택을 구입하지 않아야 한다는 점에 특히 유의해야 한다.
/권덕희 신한은행 감정평가사
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2007-07-07 12:24

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토지수용 보상금 줄어든다
산정기준일 6~7개월 앞당겨…보상채권 양도세 감면 확대

토지수용 때 채권으로 보상받아 만기까지 보유하는 경우 양도소득세 감면 폭이 현행 15%에서 20%로 높아진다. 채권으로 보상받아야 하는 부재지주의 범위가 확대되고 만기가 5년인 보상용 채권 발행도 추진된다.

이와 함께 택지개발 사업의 보상가 산정 기준 시점이 `예정지구 지정일`에서 `개발계획 발표`로 6∼7개월 정도 앞당겨진다.

정부는 6일 경제정책조정회의를 열고 토지보상금이 부동산 시장으로 유입돼 시장 불안 요소로 작용하는 것을 막기 위해 `토지보상제도 개선방안`을 발표했다.

이 방안에 따르면 토지보상금의 95% 가까이가 현찰로 지급되고 있는데 정부는 이 비율을 낮추기 위해 채권보상을 활성화하기로 했다.

우선 정부는 현재 채권으로 보상받은 지주가 이를 만기 때까지 보유할 경우 양도세를 15% 감면해 주고 있는데 이 감면 비율을 20%로 높여 6일부터 바로 적용하기로 했다. 채권으로 보상받는 부재지주의 범위도 `사업인정 고시일 현재 현지 거주 않는 지주`에서 이르면 내년께부터 `사업인정 고시일 1년 이전부터 현지 거주 않는 지주`로 확대할 계획이다.

현재 부재지주가 1억원이 넘는 보상금을 받으면 1억원 초과분에 대해서 채권보상이 의무화돼 있으며 현지인이거나 부재지주의 1억원 이하 금액에 대해서는 원하는 경우 채권보상을 한다. 정부는 또 현재 보상용 채권으로 만기 3년짜리를 발행하고 있으나 앞으로는 5년 이상의 장기채 발행도 추진할 예정이다.

보상금 규모를 축소하는 방안도 마련한다. 지금은 사업인정고시일(예정지구 지정일)을 기준으로 보상금을 산정하지만 이르면 하반기부터 이 시기를 개발계획 발표 때로 6∼7개월 정도 앞당길 계획이다.

정부는 국회에서 관련법이 통과되는 대로 토지로 보상하는 `대토보상제` 활성화 방안을 만들기로 했다.



[김규식 기자]


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2007.07.06 17:30:14 입력

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