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입주도 안했는데 보유세 내라고? |법률세무

2007-05-13 22:50

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입주도 안했는데 보유세 내라고?

재산세 종합부동산세 등 보유세 부과기준일인 6월1일 직전에 입주를 시작하는 새 아파트의 보유세 납부를 둘러싸고 입주자들과 건설사 간 갈등이 커지고 있다.

세법에는 보유세 납부의무자가 '6월1일 현재 주택소유자'로 명문화돼 있는 반면 아파트 표준약관(공급계약서)에는 '입주지정일 이후에 발생하는 세금이나 공과금은 입주자가 낸다'고 명시돼 있기 때문이다.

이에 따라 이달에 입주예정인 1만9000여 가구는 6월1일 이후로 상당수가 입주를 늦추고 있으나 건설사가 입주 여부와 무관하게 보유세를 입주자에게 떠넘기고 있어 입주자들이 거세게 반발하고 있다.


◆잔금 미뤄도 입주자에 부담

세법만 놓고 본다면 아파트 분양계약자들은 6월1일 이후에 잔금을 치르고 입주하면 보유세를 내지 않아도 된다.

지방세법(183조)에는 '과세기준일(6월1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다'고 규정돼 있기 때문이다.

종부세도 5월31일까지 잔금을 내지 않으면 과세되지 않는다.

다만 건설사가 재산세를 내야 하며 잔금 미납주택은 미분양주택으로 간주돼 종부세 자체가 입주예정자나 건설사에 부과되지 않는다.

이에 따라 5월에 완공되는 아파트 입주자들이 세금을 회피하려고 입주(잔금납부) 시기를 6월로 미루고 있다.

하지만 대부분의 건설사가 계약 조건을 내세워 '선납 후 정산' 방식으로 입주자에게 재산세를 떠넘기고 있다.

실제 입주일이 이달 15일부터 다음 달 17일까지로 잡혀 있는 인천 논현동 S아파트 입주자들은 6월1일 이후에 잔금을 내도 재산세는 입주자가 내야 한다는 통보를 받고 거세게 항의하고 있다.

오는 31일부터 입주하는 동탄신도시 W·B아파트 건설사는 재산세를 낸 뒤 입주자들에게 청구할 방침이다.

◆법과 계약서 중 우선순위 논란

건설사들은 재산세 납부액을 입주자로부터 되받아내는 근거로 공정거래위원회가 2002년 승인한 '아파트 표준공급계약서'를 제시한다.

표준계약서 11조(제세공과금 부담)에는 '입주지정일 이후 발생하는 제세공과금은 입주 및 잔금 완납이나 소유권 이전 유무에 관계없이 '을'(입주자)이 부담한다'고 돼 있다.

반면 입주자들은 "지방세법과 상충되는 계약 조건은 효력이 없다"고 주장했다.

행정자치부도 지난해 6월 "과세기준일인 6월1일 이전에 건물이 준공되고 입주자가 잔금을 과세기준일 이후에 냈다면 건물소유자인 건설사가 세금을 내야 한다"고 해석했다.

◆입주지정일 놓고도 줄다리기

입주지정일을 보는 시각도 건설사와 입주자가 다르다.

입주자들은 '입주지정 만료일이나 실제 입주(잔금납부)일'이라는 입장이나 건설사들은 '사용승인일 또는 입주개시일'이라고 주장한다.

한 입주 예정자는 "약관규제법에서도 다툼의 소지가 있으면 고객에게 유리하게 해석한다는 원칙이 있는 만큼 입주지정일은 개시일이 아니라 종료일"이라고 주장했다.

업계 관계자는 "입주 지정 기간을 1~2개월씩 두는 것은 이사 폭주 등에 따른 입주자들의 불편을 줄여주기 위한 조치일 뿐 법적 구속력은 없다"고 반박했다.

부동산 전문인 최광석 변호사는 "아파트 관리비는 입주지정 기간 만료일 또는 실입주일 이후에는 입주자가 내야 한다"며 "제세공과금 부담 기준도 지방세법의 취지를 살리면서 입주지정일 기준을 명확히 해 불필요한 다툼을 줄여야 한다"고 해법을 제시했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com


입력: 2007-05-13 18:51 / 수정: 2007-05-13 18:51

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6월 1일까지 잔금 20% 남아야 종부세 부과 대상서 빠진다 |법률세무

2007-05-11 09:37

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6월 1일까지 잔금 20% 남아야 종부세 부과 대상서 빠진다 [중앙일보]
미등록 신규분양 아파트
요즘 종합부동산세를 피하려고 아파트 입주를 미루는 계약자가 늘고 있다. 종부세 등 보유세 부과 기준일이 6월 1일이어서 새 아파트의 잔금 납부 시기를 6월 2일 이후로 미뤄야 올해분 종부세를 피해갈 수 있기 때문이다. 그러나 전체 분양가에 비해 너무 낮은 금액만 잔금으로 남겨뒀다가 6월 1일이 지난 다음 잔금을 치렀다가는 종부세가 부과될 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 한다.

10일 국세청에 따르면 6월 1일까지 새 아파트의 잔금을 내지 않아 소유권이 입주민에게 넘어가지 않은 주택은 종부세 과세 대상에서 제외하기로 했다. 지금까지는 준공 후 미분양 주택만 종부세 대상에서 제외해 왔는데, 과세기준일인 6월 1일까지 소유권 이전 등기를 하지 않은 주택도 미분양 주택으로 간주한다는 재정경제부의 해석에 따른 것이다.

국세청은 다만 이를 악용하는 사례가 늘어나는 것을 막기 위해 잔금의 범위를 분양계약서상 잔금으로 제한하기로 내부 방침을 정했다. 분양계약서상의 잔금은 보통 분양가의 20%인데 이를 전부 내지 않은 경우에만 종부세 과세 대상에서 제외한다는 것이다. 예를 들어 아파트 분양가가 10억원이고 잔금이 2억원 남았는데 이 가운데 1억9000만원은 납부하고 1000만원만 내지 않는 식의 편법을 쓸 경우 종부세가 부과될 수 있다는 얘기다. 다만 사용 승인이 난 아파트의 경우 잔금 납부와 상관없이 재산세는 내야 한다.

잔금을 내지 않아 6월 1일까지 소유권 이전등기를 하지 못한 주택은 건설업체 측에서 종부세 신고기간 동안 미분양 주택으로 신고하면 종부세 대상에서 제외된다.

부동산 업계에 따르면 서울 자양동 주상복합아파트 포스코 더샾 스타시티(1177가구)는 3월 1일~4월 3일인 입주 지정 기간이 이미 지났지만 현재 잔금 납부율은 43%에 불과하다. 경기도 성남시 주상복합 스타파크(378가구)도 입주 지정 기간(3월 2일~4월 16일)이 지났지만 잔금 납부율은 57% 선에 머물러 있다.


김창규 기자
2007.05.10 18:59 입력

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새 아파트 잔금 6월 1일 이후에 내면 무조건 종부세 안 내도 되나요 |법률세무

2007-05-08 22:48

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[부동산도우미] 새 아파트 잔금 6월 1일 이후에 내면 무조건 종부세 안 내도 되나요 [중앙일보]
관련링크
Q: 살고 있는 집은 팔리지 않고 분양받은 아파트는 이달부터 입주합니다. 두 집을 합치면 가격이 10억원이 넘어 재산세와 종합부동산세가 적지 않게 나올 것 같습니다. 새 아파트의 경우 잔금을 6월 1일 이후 내면 올해 보유세를 내지 않아도 된다는 말을 들었는데 세금을 줄일 방법이 없을까요.



A: 보유세는 6월 1일 기준 소유자에게 과세됩니다. 기존 집의 경우 이날까지 팔지 못하면 보유세를 내야 합니다.

올 상반기에 완공되는 아파트도 올해 보유세 대상입니다. 6월 1일까지 잔금을 내지 않으면 업체 측에 납세의무가 있기 때문에 잔금을 6월 2일 이후 내면 보유세를 피하게 됩니다. 잔금 납부일이 취득일로, 이날 소유권이 업체 측에서 입주민에게 넘어옵니다.

그런데 업체 측이 정한 잔금 납부기간(입주기간과 같음)이 언제냐에 따라 사정이 다릅니다. 6월 1일 이전이라면 잔금 납부를 늦추더라도 보유세를 피하기 어렵습니다. 업체 측이 낸 보유세를 입주민에게 내놓으라고 할 것이기 때문입니다. 분양계약서에 대개 입주기간 뒤의 제세공과금은 입주민이 내도록 돼 있습니다. 거기에다 잔금 납부 연체이자(연 10% 정도)도 물어야 합니다. 입주기간이 6월 2일 이후까지라면 잔금을 굳이 이날 이전에 낼 필요가 없겠죠. 잔금을 6월 2일 이후 내면 잔금 연체이자나 업체 측의 압박 걱정 없이 올해 보유세를 면제받을 수 있습니다. 입주기간이 6월 2일 이후까지인 단지들이 적지 않습니다. 서울 구로구 신구로자이와 성북구 정릉힐스테이트, 경기도 광주시 초월e편한세상, 대구 수성구 대우트럼프월드 등이 그렇습니다.

한편 상반기에 완공된 단지의 공시가격이 9월 말 발표되기 때문에 자치단체들은 건교부에 의뢰해 정하는 임시가격을 기준으로 재산세를 매깁니다. 종합부동산세 부과 기준도 이 가격입니다.


도움말=박정현 세무사
자세한 내용은 조인스랜드(www.joinsland.com) 상담.투자 코너 참조
2007.05.08 18:30 입력 / 2007.05.08 19:47 수정

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