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새 아파트라고 재산세 더 내라니… |법률세무

2007-07-28 17:26

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새 아파트라고 재산세 더 내라니…
50% 상한선 적용받는 기존 아파트보다 불이익

서울 영등포구 문래동 금호어울림 아파트 주민들은 최근 반상회를 열고 9월분 재산세 부과 통지서를 일괄 수집해 구청에 반납하는 방안에 대해 논의했다. 이 아파트 주민들이 화가 난 이유는 이달 말까지 납부해야 할 7월분 재산세 부과액이 시세와 옆단지 아파트에 비해 터무니없다고 느꼈기 때문. 아파트 재산세는 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 50%씩 부과된다.

지난해 10월 입주한 이 아파트는 112㎡(34평형) 기준 분양가가 3억9000만원, 현재 시세는 4억9000만~5억6000만원 선. 올해 부과된 건물분 재산세는 59만원이었다.

바로 옆에 있는 문래자이 아파트는 단지 규모가 크고 지역을 대표하는 랜드마크 아파트이다 보니 2001년 입주한 아파트임에도 시세가 7억원(115㎡ㆍ35평형)을 웃돈다. 문제는 올해 7월분 문래자이 아파트 재산세는 20만원대에 머물렀다는 것.

◆ 새 아파트와 기존 아파트 간 불균형 심각

= 재산세 불균형에 대한 문제는 수차례 지적됐다. 과거 면적을 기준으로 한 재산세 부과 방식에서 시세를 기준으로 한 재산세 부과 방식으로 큰 틀이 바뀌긴 했지만 재산세 상한선 제도, 구청별 탄력세율 적용 등으로 여전히 불합리한 점들이 남아 있기 때문.

금호어울림처럼 지난해 입주한 새 아파트 문제가 올해도 불거지고 있다.

새 아파트는 전년에 이 아파트가 존재했다면 냈을 재산세액을 역산해 계산한 다음 상한 규정을 적용해 올해 재산세액을 계산하지만 기존 아파트보다 재산세액이 높게 산정될 가능성이 크다. 새 아파트는 전년 추정 세액 대비 한 차례 상한을 적용받지만 기존 아파트는 해마다 상한 규정을 적용받아 재산세가 낮게 계산되기 때문이다.

영등포구청 관계자는 "신규 아파트는 아무래도 기존 아파트보다 재산세가 높게 나올 가능성이 크다"며 "금호어울림이 문래자이보다 재산세 부담이 높은 것도 그 때문"이라고 설명했다.

◆ 재산세 상한선이 과세불평등 심화시켜

= 절친한 직장동료인 은행원 A씨와 B씨는 지난해에 이어 올해에도 재산세 고지서를 같이 비교해 봤다.

지난해 B씨 소유 서울 마포구 도화동 아파트는 공시가격이 3억1600만원으로 A씨 소유 서울 서초구 방배동 아파트(5억3100만원)보다 2억1500만원이나 낮게 나왔지만 재산세는 36만9600원, 37만1910원으로 A씨와 거의 차이가 없었다.

6억원 이하 아파트는 재산세를 10% 이상 올리지 못한다는 재산세 상한 규정 때문이었다.

그러나 올해는 A씨 아파트 공시가격이 고가주택 기준인 6억원을 넘어서면서 재산세가 50% 오르게 됐다. 6억원은 재산세 상한선이 50%로 확대되기 때문이다.

A씨는 "재산세는 시세나 공시가격과 상관없이 과거 납세액과 상한규정에 따라 결정되는 것 같다"고 말했다.

◆ 강남북 아파트 재산세 차별

= 2004년까지만 해도 건물가격 외에도 면적ㆍ건축연도 등 조건을 따져서 재산세를 물렸다. 그 결과 강북 지역 값싼 아파트가 강남 지역 고가 아파트에 비해 재산세가 높은 역전현상이 계속됐다.

정부도 이를 감안해 2005년부터 공시가격을 기준으로 재산세를 매기되 재산세 부담이 갑자기 높아지지 않도록 인상폭을 50% 이내로 제한했다.

몇 년 내에 재산세 역전현상이 크게 완화될 것이라는 게 당시 정부 생각이었다.

그러나 정부가 올해 재산세 인상 상한선을 10%로 크게 낮추면서 재산세 역전현상은 앞으로도 오랫동안 계속되게 됐다.

이신규 하나은행 전문가팀장(세무)은 "다양한 기준을 조합해 계산한 2004년 재산세를 기준으로 지난해 상한선 50%, 올해 상한선 10% 이내에서 재산세가 매겨지다 보니 재산세 역전현상이 계속해서 나타날 수밖에 없다"고 했다.



[채경옥 기자 / 김인수 기자 / 문일호 기자]


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2007.07.27 16:58:38 입력

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[부동산레이더]아파트 선납금의 함정 |법률세무

2007-07-16 19:06

http://blog.drapt.com/manam/2041184580383906 주소복사

[부동산레이더]아파트 선납금의 함정

업체 부도시 미리 낸 중도금 떼일 수 있어

 
'선납'은 말 그대로 내야 할 돈을 미리 지불하는 것으로, 그만큼 할인을 받을 수 있다. 자동차세도 선납제도가 있어 연간 상·하반기 두 차례 납부하는 세금을 그해 1월 중 전액 미리 납부하면 세액의 10%를 할인해 준다.

알고 있는 이들도 있겠지만, 아파트 분양시장에도 선납이 있다. 선납은 통상 전체 대금의 60% 선인 중도금이나 10~20%인 잔금을 대상으로 한다.

할인율은 다소 차이가 있지만, 역시 10% 안팎이다. 분양가격이 4억원이고 중도금이 2억4000만원이라면 선납시 2400만원 정도 저렴하게 살 수 있는 것이다. 미분양 정도가 심한 단지의 경우 비공식적으로 20% 이상 깎아주는 사례도 있다고 한다.

이런 부분만 감안할 때 정상적이라면 여유자금이 있어 선납하는 것도 나쁘지 않다. 문제는 사고시 대책이 없다는 것이다. 즉 아파트 공급 주체가 부도 등의 사고가 났을 경우 정상적인 중도금 외에 미리 납입한 금액은 보호받을 근거나 규정이 없다.

지난달 13일 시행겸 시공사가 부도를 낸 시흥 능곡지구 한 아파트가 대표적인 사례다. 이 아파트는 지난해 11월 분양한 이후 계약금 외에 한 차례 중도금 납부가 이뤄진 상태다. 315가구인 아파트 계약자 가운데 6명이 1차 중도금 외에 나머지 중도금을 선납했다. 일부 선납자 중에는 전액을 납부한 경우도 있다.

불행히도 이들은 대체 시공사를 통해 공사가 재개돼도 선납금을 인정받기 어렵다. 중도금을 선납한 계약자로선 억울할 따름이다. 분양보증기관인 대한주택보증에 따르면 업체가 단독으로 중도금 등 계약자 납부계좌를 관리하는 경우 사고시 보호받을 방법이 없다.

만일 주택보증과 계좌를 공동관리한다면 보호받을 수 있다. 다만, 공동관리계좌라도 지난 3월6일 이후에 입금하는 선납금만 보호가 가능하다. 주택보증이 이날 이후 공동관리계좌에 대해 보호조치를 취했기 때문이다. 결국 능곡지구 선납 계약자들은 분양보증 대상에서 제외되는 것이다.

이는 중도금 만이 아니다. 베란다 확장비용을 미리 냈거나 입주자모집공고에 명시하지 않은 옵션 품목을 선택해 필요비용을 미리 지불한 계약자도 돈을 찾기 곤란하다.

이밖에도 공급주체가 부도를 내면 중도금 무이자나 이자후불제 등의 분양 조건도 부도 날짜로 끝이다. 계약자 입장에선 이래저래 본인의 자금 사정을 고민하지 않을 수 없다.

계약자 스스로의 주의도 필요하지만, 선의의 피해자 구제를 위해서라도 이런 부분에 대해 관계당국의 해결 노력과 그에 따른 방안 마련도 필요하지 않을까.

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베란다 확장 `불법` … 발코니는 `합법` |법률세무

2007-07-11 22:05

http://blog.drapt.com/manam/2041184159133959 주소복사

베란다 확장 `불법` … 발코니는 `합법`

발코니와 베란다는 명백하게 다른 건축 구조물이므로 정부의 발코니 확장 합법화 조치가 있었어도 베란다를 확장하는 것은 위법하다는 법원의 판결이 나왔다.

이는 정부의 발코니 확장 합법화 조치를 확대 해석해 건축물을 개조해서는 안 된다는 점을 명확히 한 판결이다.

서울행정법원 행정6단독 권창영 판사는 11일 공동주택 베란다에 패널 지붕 및 알루미늄 새시를 설치했다가 이를 시정하라는 행정 당국의 명령에 불복,130여만원의 이행강제금을 물게 된 김모씨가 "베란다 확장 합법화 조치 이후 집을 개조했는데 과태료를 내는 것은 부당하다"며 영등포구청장을 상대로 낸 이행강제금 부과처분 취소 소송에서 원고 패소 판결했다고 밝혔다.

재판부는 판결문에서 "정부가 일정한 범위 내에서 발코니 확장을 합법화한 것은 맞지만 베란다 확장을 합법화한 것은 아니므로 김씨는 건축법에서 정한 절차를 위반해 건물을 무단 증축했다고 봐야 한다"고 밝혔다.

발코니(왼쪽 그림 참조)는 가구별 면적이 똑같은 직육면체 모양의 아파트 등에서 주거공간 연장을 위해 집집마다 동일하게 건물 외벽으로부터 1.5m가량씩 튀어나오게 만든 공간을 의미하며 아랫집과 윗집의 끝 부분을 연결하면 직선이 된다.

반면 베란다(오른쪽 그림 참조)는 공동주택에서 위층이 아래층보다 면적이 작아 아래층 지붕 위에 생긴 공간을 지칭하며 아랫집과 윗집의 끝 부분을 연결하면 사선 형태가 된다.

2005년 12월 건축법 시행령 개정령이 발효되면서 일정 크기 이상의 대피 공간 및 스프링클러 구비,불연성 바닥재 사용 등 안전 조건을 갖춘 발코니는 새시를 설치하는 등의 방법으로 주거공간에 끌어들여 쓸 수 있게 됐지만 베란다는 이런 조치에서 배제됐다.

박민제 기자 pmj53@hankyung.com

입력: 2007-07-11 18:16 / 수정: 2007-07-11 18:16

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