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계약서-등기면적 차이날 땐 |법률세무

2007-05-14 22:42

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[부동산과 법률]계약서-등기면적 차이날 땐

Q : 최근 아파트와 상가를 1개씩 분양받았는데, 둘 다 등기된 전용면적과 공용면적이 분양계약서에 적힌 것보다 작았습니다. 저뿐만 아니라 분양받은 사람 모두 같은 상황이었는데, 이럴 때 작게 등기된 부분만큼 돈을 되돌려 받을 수 있는지요.
A : 아파트나 상가를 분양받았을 때 계약서에 적힌 평수보다 작게 등기되면 판 사람에게 줄어든 평수에 해당하는 금액만큼 깎아달라고 요구할 수 있고, 실제 등기된 평수만으로 계약 목적을 달성할 수 없다면 매매계약 전체를 해제할 수 있습니다. 평수가 줄어 영업을 할 수 없게 되는 등의 피해를 봤다면 손해배상 청구도 가능합니다.
민법에 따르면 ‘수량을 지정한 매매’의 목적물이 부족한 경우와 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 없어진 경우 사들인 사람이 부족 또는 멸실(滅失) 여부를 알지 못한 때에는 계약 해제, 감액 청구, 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이때 수량을 지정한 매매는 당사자가 매매의 목적물이 일정한 수량을 갖고 있다는 데 주목해 대금도 그 수량을 기준으로 정하는 것을 말하기 때문에 평당 분양가로 분양을 받는 아파트와 상가는 민법이 정하는 ‘수량을 지정한 매매’에 해당됩니다.
따라서 전용면적이나 공용면적이 계약서에 기재된 것보다 작게 등기됐다면 작게 등기된 부분만큼 대금을 줄여 달라고 (감액)청구할 수 있습니다. 매도인이 응하지 않으면 소송을 통해 청구할 수 있습니다.
법원 판례도 아파트 분양 때 공유 대지면적을 지정한 아파트 분양계약을 수량지정 매매로 보고 공유 대지면적을 부족하게 이전해 준 경우 민법 제574조에 의한 대금감액 청구권을 인정한 사례가 있습니다.
아파트나 상가를 산 사람이 선의(善意)인 때, 즉 평수가 작다는 등의 사실을 몰랐던 때는 그 사실을 안 날로부터 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 그런 사실을 알았다면 청구할 수 없습니다.
김조영 변호사·www.r119.co.kr

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2007-05-14 22:39

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부동산 세금 궁금합니다]

(67) 집 살때 부가세 부과기준은…

Q) 최근에 45평형 아파트 한 채를 부가가치세를 포함한 가격으로 분양받았습니다.

4년 전에도 아파트를 구입한 적이 있지만 당시에는 부가가치세를 낸 기억이 없습니다.

어떤 기준으로 아파트에 부가가치세를 물리는지요.

또 아파트 취득 시 부담한 부가가치세는 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 인정돼 공제를 받을 수 있는지요.



A) 부가가치세는 상품이나 서비스를 공급하는 사업자가 창출하는 부가가치에 물리는 세금입니다.

세금은 거래금액의 10%(단일세율)를 최종소비자가 내는 형태로 과세됩니다.

부동산을 거래할 때도 부가가치세가 과세됩니다.

부동산을 구입하는 사람은 부동산가격의 10%를 부가가치세로 추가 부담해야 합니다.

하지만 최종소비자에게 전가되는 부가가치세는 '면세' 항목이 있습니다.

부동산을 공급하는 경우도 마찬가지입니다.

국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하의 주택을 공급하거나 전·월세처럼 주택을 임대할 때는 부가가치세를 내지 않아도 됩니다.

따라서 아파트를 취득할 때 전용면적 25.7평 이하의 주택은 부가가치세가 과세되지 않고,25.7평을 초과하면 건물부분에 대해 부가가치세를 부담하게 됩니다.

토지를 거래할 때도 부가가치세는 부과되지 않습니다.

국민주택규모를 초과하는 주택거래도 개인과 개인이 거래하는 주택은 면적에 상관없이 부가가치세를 내지 않습니다.

신규분양 형태로 주택을 취득할 때만 국민주택규모를 초과하는 부분에 대해 부가가치세가 과세된다는 얘기입니다.

한편 주택을 구입할 때 부담한 부가가치세는 환급이 불가능하지만 집을 팔 때 내는 양도소득세를 계산할 때 취득·등록세 등처럼 취득원가로 인정돼 그만큼 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사



입력: 2007-05-13 18:58 / 수정: 2007-05-14 09:49

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2007-05-14 22:38

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[일시적 2주택자 稅테크 노하우]

"양도세 내느니 공매로 파는게 좋죠"

관련기사
 
주택을 한 채 갖고 있었던 원모씨(48·경기 용인)는 큰 집으로 옮기려고 작년 3월 말 새 아파트를 매입했다가 올해 초까지 기존 주택을 팔지 못해 골머리를 앓았다.

새 주택을 매입한 후 1년 내에 종전 집을 매각하지 못하면 2주택자로 간주돼 양도세를 50%나 내야 하기 때문이다.

원씨를 구원해준 것이 공매제도다.

급매물로 내놓아도 팔리지 않던 주택을 공매를 통해 처분할 수 있게 돼 2주택자로 남아 있었다면 1억3000만원 이상을 고스란히 물었어야 했을 양도세를 한푼도 내지 않게 된 것이다.

한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공매가 일시적 2주택자들에게 유력한 절세수단으로 각광을 받고 있다.

부동산시장이 냉각돼 팔리지 않고 있는 기존 주택을 공매에 부치면 일단 '매각' 의사가 확실한 것으로 인정돼 2주택자에 대한 양도세 유예기간(이사 목적은 2주택이 된 날로부터 1년,혼인·노부모봉양 목적은 2년)이 지나도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

기존 주택이 비과세 요건(2년 거주·3년 보유)을 갖췄다면 공매 후 양도세가 면제되며,비과세 요건을 갖추지 못한 경우는 중과세(50%) 대신 일반과세(양도차익의 9~36%) 된다.


◆올 들어 공매이용 활성화

14일 캠코와 업계에 따르면 1996년에 도입된 공매서비스는 지난 10년간 유명무실했으나 올 들어서는 이용이 급증하는 추세다.

지난해에는 2건에 불과했던 이용건수는 올 들어서는 △1월 5건 △2월 11건 △3월 24건 △4월 28건 등으로 매달 늘고 있다.

금액 기준으로는 지난해 6억7000만원에서 올해는 4월 말 현재 총 326억3000여만원으로 48배 가까운 수준으로 급증했다.

캠코 김헌식 일반채권부 팀장은 "올 들어 2주택자 양도세가 50%로 중과되는 것을 계기로 공매해 달라는 의뢰가 크게 늘고 있다"며 "작년 4분기에 이사 목적의 주택거래가 많았던 점을 감안하면 올 가을에 공매 물건이 쏟아질 것"이라고 내다봤다.

◆양도세 유예기간 내에 신청해야

2주택자가 기존 주택을 공매로 처분하려면 우선 캠코의 본·지사를 방문해 등기부등본 주민등록등본 등 관련서류와 의뢰서를 직접 작성해 제출해야 한다.

양도세 유예기간(새 주택 매입 후 1~2년 내)이 지나지 않은 시점에서 공매를 의뢰해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

캠코는 매각의뢰한 해당 물건에 대한 감정평가를 받아 감정평가액을 의뢰인에게 송부한다.

의뢰인이 감정가격에 동의해야 공매가 개시된다.

의뢰인이 감정평가법인에서 6개월 이내에 받아놓은 감정서를 제출해도 된다.

매각 의뢰에서 입찰까지는 통상 30일에서 45일 정도 걸린다.

입찰은 공매 웹사이트인 '온비드(www.onbid.co.kr)'에서 이뤄진다.

감정가격을 최초 입찰가로 한 달에 한 번 입찰이 실시된다.

1회 입찰기간은 3일이다.

유찰될 때마다 5%씩 인하된 가격으로 재입찰된다.

입찰은 입찰가가 최초 가격의 50%로 떨어질 때까지 계속하되,하락폭은 양도세 추정액까지가 한도다.

공매를 이용하면 적어도 양도세 유예기간이 지나 시장에서 매각할 때보다는 손해보지 않는다는 얘기다.

다만 공매로 집이 팔리면 수수료로 매각액의 1%를 캠코에 내야 한다.

공매를 의뢰했다가 입찰에 부쳐지기 전 중도에 철회할 수도 있다.

하지만 이 경우 양도세 유예기간이 지난 시점이라면 비과세 내지 일반과세 부과 등의 혜택을 보지 못하며 관할 세무서에도 통보된다.

조재길 기자 road@hankyung.com


입력: 2007-05-14 17:47 / 수정: 2007-05-14 17:48

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