법률세무(308)

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납부할 양도세를 나눠 낼 수 있나요? |법률세무

2007-05-22 15:56

http://blog.drapt.com/manam/2041179817002888 주소복사

부동산 관련 세금
[양도소득세 신고~ Q&A: 2편]
1. 양도세를 확정신고ㆍ납부할 때 주민세 소득세할도 함께
   신고ㆍ 납부해야 하나요?
   주민세 소득세할은 양도소득세 납부 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고ㆍ납부해야  합니다.
주민세는 세무서장이 양도소득세를 고지할 때 함께 고지하고 있습니다.

2.  부동산ㆍ주식 등 양소세과세대상자산을 팔고 양도차손이
      생긴 때
와 여러 자산을 양도해 각 자산별로 양도차익과 차손이
      발생한 경우에는
어떻게 신고해야 하나요?
부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 해야 하며 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산 등은 부동산대로, 주식 등은 주식대로 세율이 같은 것끼리 먼저 通算하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 通算합니다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않습니다.

3. 납부할 양도세를 나눠 낼 수 있나요?
 납부해야 할 양도세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과후 45일 이내 (이번 확정신고ㆍ납부의 경우에는 7월 16일까지)에 아래와 같이 분할 납부할 수 있습니다.
▶ 납부할 세액이 1천만원 초과~2천만원 이하인 경우 1천만원  이상은 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다.
▶납부할세액이2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있습니다. 
 분납을 원하는 경우에는「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」에 나누어 낼 세액을 기재해 신고기한(5월 31일)까지 주소지 관할세무서에 신청해야 합니다. 
   ※ 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 합니다.

4. 토지 등이 공익사업을 위해 수용됐을 때도 양도세를내야 하나요?
양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게 되는 것이며 이것은 양도세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당되므로 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 합니다.
다만, 조세특례제한법 제77조의 규정에 따라 대금을 채권으로 수령시 양도세의 10%에 상당하는 세액을 감면(연간 1억원 한도)받을 수 있습니다. 
 공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면 신청은
▶ 공익사업 또는 정비사업의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할세무서장에게 신청해야 되며,
▶ 수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 됩니다.

5. 실지거래가액으로 양도세를 신고ㆍ납부해야 하는경우가
   궁금합니다.
2006년도에 양도한 부동산이
고가주택에 해당하거나,
▶ 취득 후 1년 이내 양도한 부동산,
투기지역에 소재하는 부동산,
1세대 2주택 이상에 해당하는 주택,
비사업용 토지,
미등기양도자산,
▶ 허위계약서의 작성ㆍ주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 법소정의 요건에 해당하는 경우에는
양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.

5. 고가주택이란?
지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이면 실지거래가액으로 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 합니다.
특히, 고가주택의 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다고 하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서는 실지거래가액으로 양도세가 과세됩니다.

6. 양도세를 감면받으려면어떻게 해야 하나요?
「양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서」와 「세액감면신청서」를 작성하고 감면요건을 증명하는 서류를 첨부, 관할세무서에 신고해야 합니다.

특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한   농지를 양도한 경우에는 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다. 

   ※ 8년이상 자경농지에 대한 감면신청시 증빙서류(예시) 
      등기부등본, 주민등록초본(주소지변동상황 확인), 농지원부등본,
     기
타 자경을 입증할 수 있는 서류 등
그리고 공익사업용 토지가 수용되어 채권으로 보상받우에는 조세특례제한법에 의해 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면하고 있습니다.

게시일 2007-05-21 15:30:00.0
 

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공시지가와 세금 |법률세무

2007-05-20 09:06

http://blog.drapt.com/manam/2041179619602415 주소복사

부동산 稅테크]<32>공시지가와 세금

올해 적용될 공시지가가 이달 말일자로 공표될 예정이라고 한다. 공시지가는 부동산 관련 세금의 산정 근거가 되는 만큼 잘 숙지해 두는 게 절세(節稅)의 첫걸음이다.
공시지가와 관련해 알아 둘 사항으로는 공고되는 바로 그날부터 효력이 발생한다는 점이다.
 
 
공고된 다음 날이 아니기 때문에 토지 등 부동산을 파는 사람이 오른 공시지가를 보고 서둘러 그날 잔금을 정리하고 등기를 했다고 해도 이미 새 공시지가를 기준으로 각종 세금이 계산된다는 것이다.
공시지가는 우선 재산을 갖고 있을 때 내는 보유세에 직접적인 영향을 미친다. 토지에 대한 보유세는 시세에 상관없이 공시지가를 기준으로 세금을 매긴다.
증여세나 상속세도 마찬가지다. 증여나 상속 재산에 대한 시가(증여일 전후 3개월 내 혹은 상속일 전후 6개월 내 매매가)가 없으면 공시지가를 기준으로 세금을 계산한다.
그렇다면 실거래가를 기준으로 부과되고 있는 양도소득세는 공시지가와는 관련이 없을까? 그렇지는 않다.
양도세를 계산할 때 1985년 전에 취득한 부동산은 일괄적으로 1985년 1월 1일에 산 것으로 보고 세액을 산출한다. 또 1985년 이후에 취득했더라도 정확한 가격을 알지 못할 때에는 국가에서 정한 일정한 공식에 따라 취득가액을 산정하게 되는데 이를 ‘환산 취득가액’이라 한다.
바로 이 환산 취득가액을 계산하는 과정에서 분모는 부동산을 되파는 시점의 공시지가가 된다. 즉, 양도 시점의 공시지가가 오르면 분모가 커지게 돼 환산 취득가액이 줄어든다. 환산 취득가액이 적어지면 해당 부동산을 싸게 산 것으로 간주돼 양도세는 그만큼 늘어난다.
이 때문에 취득가액을 모르는 부동산을 팔 때는 공시지가가 오르기 전에 소유권 이전등기를 하거나 잔금을 청산하는 게 좋다.
물론 이런 계산은 취득가액을 실제로 확인할 수 없는 때에만 적용할 수 있다. 세무서가 거래 상대방을 확인해 취득가액을 알 수 있다면 실제 거래금액을 기준으로 양도세를 계산한다는 점을 잊지 말아야 한다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장

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2007-05-20 09:04

http://blog.drapt.com/manam/2041179619478286 주소복사

1.11부동산대책 후속입법 마무리

주택법·택지개발촉진법·주택공급에 관한 규칙 등

원정호 기자 | 05/17 11:49
 
 
1.11부동산대책의 하위법령이 잇따라 정비되는 등 후속 조치들이 마무리되고 있다.

이에 따라 오는 7월부터 민간-공공 공동사업제도가 실시돼 민간기업의 택지 확보가 쉬워진다. 또 9월부터는 분양가상한제와 분양가격 공시 확대, 청약가점제 등이 실시되는 등 분양시장 환경이 크게 달라진다.

지난 4월2일 국회에서 1.11대책 제도화를 위한 관련 법령 개정안이 통과함에 따라 하위법령이 한달반 만에 신속히 정비된 것이다.

각종 부동산 후속 입법 시행이 가시화되면서 기존 주택시장이 거래공백에 빠진 가운데 당분간 주택시장의 안정기조가 이어질 것으로 전망된다. 주요 개정 내용과 시행 시기를 관련 법령별로 알아본다.

◇주택법
건설교통부는 분양가 상한제와 분양원가 공개가 올 9월부터 민간택지로 확대되는 것에 맞춰 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 17일 입법예고했다.

하위법령은 규제개혁 심사와 법제처 심의 를 거쳐 7월 중 확정. 공포된 뒤 9월1일부터 시행된다.

개정안은 택지비를 현실화해 민간업체가 주택법 공포일(4월20일) 이전에 매입한 땅은 증빙서류를 제출할 경우 매입가 전액을 택지비로 인정하도록 했다. 주택법 공포일 이후 매입한 땅은 택지비가 감정가(감정평가액 가산비)의 120%까지만 인정된다.
개정안은 또 마이너스 옵션제를 의무화하고,플러스 옵션은 '발코니 트기'만 허용해 분양가 인상을 억제키로 했다.

기본형 건축비는 정부가 오는 7월 발표할 고시가의 상하 5% 범위내에서 지방자치단체가 탄력적으로 조정할 수 있게 했다. 분양가심사위원회는 10명 이내로 구성하며 6명 이상은 민간인으로 하도록 했다.

분양원가 공개는 수도권 투기과열지구에는 전면 적용하고 지방은 별도 기준을 둬 주택정책심의위를 거쳐 지정하기로 했다. 이른바 '반값 아파트'인 토지임대부 및 환매조건부 주택은 오는 10월에 경기도 안산신길과 군포부곡 가운데 한 곳에서 각각 200가구씩 시범공급된다.

◇택지개발촉진법
민간-공공 공동택지개발사업을 위한 최소 면적기준, 민간의 택지확보비율 등을 정한 택지개발촉진법 시행령 개정안이 지난 14일 입법예고됐다. 개정안은 의견 수렴을 거쳐 7월21일부터 시행된다

민간-공공 공동사업제는 민간이 일정 정도의 택지를 확보하고도 알박기.매도거부 등으로 인해 차질을 빚는 문제를 해결하기 위해 도입되는 제도다.

공동사업을 민간이 제안할 경우에는 해당지역 토지를 50% 이상 확보해야 하며 공공이 제안할 경우에는 민간이 20% 이상만 확보한 상태에서 가능하다. 개정안은 공동사업을 할 경우에는 토지 수용은 공공시행자만이 할 수 있도록 했으며 전체 토지의 최소 30%는 공공택지로 활용하도록 했다.

◇주택공급에 관한 규칙
9월 청약가점제 도입을 주요 내용으로 하는 '주택공급에 관한 규칙 개정안'도 지난 16일 입법예고됐다. 개정안은 국민 의견수렴을 거쳐 7월 확정된다.

청약예금.부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 85㎡ 이하 민영주택(공공택지 포함)은 현행 추첨방식으로 25%를 뽑고 나머지 75%는 가점제로 뽑도록 했다.

전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선적용해 입찰금액이 큰 사람에게 우선권을 주되 금액이 같을 경우에는 가점제와 추첨제로 절반씩 뽑도록 했다.

청약저축 가입자를 대상으로 하는 85㎡이하 공공주택은 현행 방식이 유지된다.

가입자의 점수는 최대 84점으로 무주택기간(2~32점), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점)에 따라 산정된다.

유주택자는 가점제 공급 주택의 청약순위가 2순위 이하로 밀리게 되며 2주택 이상인 경우에는 한채당 5점씩 감점된다. 무주택 인정 범위는 '전용 60㎡이하이고 공시가격이 5천만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한' 경우로 규정됐다.

그러나 60세이상 부모나 조부모 등 직계 존속이 2주택이상을 소유한 경우에는 1주택당 5점 감점(2주택인 경우 -5점, 3주택인 경우 -10점)을 적용하도록 했다.

30세이상 미혼자녀도 '최근 1년이상 동거'해야 부양가족으로 인정해 주도록 한 것은 공청회때와 달라진 내용이다.

개정안은 이와 함께 85㎡초과 주택에 적용되는 채권입찰제와 관련, 현재 주변시세의 90%수준에서 책정되는 채권매입예정액을 80%로 낮춰 적용하도록 했다.

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>

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