법률세무(308)

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1주택자, 동탄2신도시 투자가치는? |법률세무

2007-06-06 09:24

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[부동산 세금 궁금합니다]

(68) 1주택자, 동탄2신도시 투자가치는?

Q) 안양에 25평 아파트를 보유하고 있는데 동탄신도시에 분양신청을 하려고 합니다.

전세로 임대할 생각입니다.

향후 매매차익을 기대하고 투자를 하려고 하는데 세금이 걱정입니다.

세금을 감안해볼 때 투자가치가 있는지 궁금합니다.


A) 최근 발표된 동탄 제2신도시는 강남 수요 유인이라는 점 외에도 평당 분양가가 800만원이라는 사실이 시선을 끕니다.

정부 계획대로 분양이 된다면 실제 거주목적이 아닌 사람도 투자를 생각해 볼만 합니다.

하지만 세무적으로 봤을 때 매력적인 투자는 아닌 것으로 보입니다.

일단 판교의 경우와 동일하게 분양아파트는 입주 이후 몇 년간 매각이 금지될 가능성이 있습니다.

기존에 주택을 계속 보유하고자 하는 사람은 다주택을 감수할 수밖에 없는 상황입니다.

2007년부터 2주택 이상 보유자는 양도소득세가 50%의 세율로 과세되고 장기보유특별공제가 불가능하다는 것을 고려해야 합니다.

분양 취득 이후 매각제한이 없더라도 세무상 불이익은 존재합니다.

분양받은 아파트를 완공 즉시 팔 경우 양도소득세가 부과됩니다.

완공 후 즉시 매각하는 경우에는 50%(2년 이내에 매각하는 경우는 40%) 세율의 양도소득세를 피할 수 없습니다.

결국 기존 주택을 정리할 생각이 없다면 양도소득세가 중과세될 수 있고,무주택자라도 완공 후 바로 매각하면 단기 매매로 판단해서 50% 또는 40%의 세율로 양도소득세를 물 수 있습니다.

하지만 분양권 상태의 아파트는 재건축·재개발아파트의 입주권과는 달리 완공될 때까지 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주택을 정리할 충분한 시간이 있다는 점에서는 유리한 면도 있습니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사

입력: 2007-06-04 17:47 / 수정: 2007-06-05 17:38

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토지보상금 양도세 초과 납부 많다는데… |법률세무

2007-05-26 10:10

http://blog.drapt.com/manam/2041180141812431 주소복사

[아하! 그렇군요]토지보상금 양도세 초과 납부 많다는데…

부동산 세제(稅制)가 수시로 바뀌는 데다 종전보다 크게 강화되면서 세법에서 정한 세액보다 세금을 더 많이 내는 일도 종종 일어나고 있다.
토지보상금에 붙는 양도소득세가 대표적인 사례다.
올해부터는 모든 부동산에 대해 실거래가를 기준으로 과세(課稅)하고 있지만 작년까지는 비(非)투기지역에 갖고 있는 땅이 수용되면 보상금에 대한 양도세를 기준시가에 맞춰 내면 됐다. 일반적으로 기준시가는 보상금 책정의 기준이 되는 감정가보다 낮기 때문에 양도세도 그만큼 줄어드는 것이다.
하지만 비투기지역이라고 해도 △나대지 등 비사업용 토지 △1년 이내 단기 양도 △부재(不在)지주 △직접 농사를 짓지 않은 농지 △1가구 2주택 이상 보유자 △미등기 토지 등에 대해서는 작년에도 실거래가 과세를 했다.
이 때문에 토지를 수용당한 사람 중 상당수가 관련 규정을 오해해 무작정 실거래가를 기준으로 양도세를 신고·납부했던 것이다. 초과 납부한 양도세를 돌려받으려면 이달 말까지인 ‘양도소득세 확정 신고’ 기간 안에 관할 세무서에 정정신고를 하면 구제받을 수 있다.
단, 땅이 수용되기 1년 전에 해당 토지를 본인 명의로 샀어야 하며, 산이나 임야도 소유자가 해당 지역에 거주해야 기준시가에 따른 양도세 과세 요건에 해당된다.
고기정 기자 koh@donga.com

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2007-05-25 17:50

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[서경 부동산교실] 매입한 땅에 묘지가 있다면?
땅 소유자 승인없이 묘지설치 20년 안지났다면…
분묘기지권 성립안돼 절차따라 이장 가능


정현철 신한은행 PB·부동산 전문가

A씨(40대)는 2년 전 경기도 여주에 임야 1,500평을 매입했다. 올해 5월께 방문했을 때 묘지 2기가 있다는 것을 알게 됐다. 매입할 당시에는 없었는데 누군가 몰래 묘지를 설치한 것이다. 친구의 얘기로는 분묘기지권(墳墓基地權)이 있으면 함부로 이장을 못한다고 하는데 정말 묘지를 이장할 방법이 없는지 궁금하다.
분묘기지권이 형성된 묘지는 강제로 이장을 할 수 없다. 분묘기지권이란 다른 사람의 토지에 묘지를 설치한 자가 그 묘지를 소유하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 묘지의 수호와 봉사를 계속하는 한 분묘기지권도 계속 지속된다.
다만 지난 2001년 1월13일 이후에 설치된 묘지의 경우 ‘장사 등에 관한 법률 제17조’에 의해 분묘기지권이 최대 60년으로 제한된다(장사 등에 관한 법률 시행부칙 제2조).
분묘기지권이 성립되기 위해서는 다음과 같은 세가지 경우 중 하나에 속해야 한다.
첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 그 토지에 묘지를 설치한 때이다. 둘째, 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 묘지를 설치한 때에는 20년간 평온ㆍ공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효취득한 경우이다. 셋째, 매도인이 자기 땅에 묘지를 설치한 후에 이장한다는 조건 없이 그 토지를 매수인에게 팔았을 때에 해당한다.
A씨의 경우 임야 매입시점에 묘지가 없었고 묘지가 설치된 지 20년이 되지 않았기 때문에 분묘기지권은 성립되지 않는다. 그러나 분묘기지권이 없는 다른 사람의 묘지라도 임의대로 옮길 수는 없다. 묘지이장을 위해서는 ‘장사 등에 관한 법률’에 따라 이장절차를 진행해야 한다. 따라서 A씨는 당해 묘지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 묘지에 매장된 시체 또는 유골을 개장해야 한다(장사 등에 관한 법률 제23조 참조).
연고자를 알 수 있으면 개장하기 3개월 전에 묘지 장소, 개장사유, 개장 후 안치장소 등을 문서로 표시, 당해 묘지의 연고자에게 통보해야 하고 연고자를 모른다면 개장하기 3개월 전에 중앙일간신문을 포함한 2개 이상의 일간신문에 개장사항 등을 공고하고, 공고일부터 1개월이 지난 다음 재공고하는 절차를 거친 후 묘지개장을 진행하면 된다(장사 등에 관한 법률 시행규칙 제14조 참조).
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입력시간 : 2007/05/24 16:03
수정시간 : 2007/05/24 16:15

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