법률세무(308)

펼쳐보기목록보기요약보기

일시2주택자, '공매'로 稅걱정 덜어봐? |법률세무

2007-06-17 11:41

http://blog.drapt.com/manam/2041182048080302 주소복사

일시2주택자, '공매'로 稅걱정 덜어봐?

집도 팔고 양도세중과 제외… 수수료·낙찰후 취소불가 등 주의

지난해9월 서울 동작구 대방동 30평형대 아파트로 이사온 회사원 김 모씨(42)는 요즘 집때문에 걱정이다. 대방동으로 이사오면서 그동안 살던 20평형대 아파트를 매물로 내놨으나 아직도 팔리지 않고 있기 때문이다.

대출 2억원을 끼고 집을 구입한 것이어서 대출이자 내기도 벅찬데, 8월까지 이전 집을 팔지면 양도세 50%를 내야 할 판이다. 김 씨는 현재 일시적 2주택자이지만 9월까지 집을 팔지못하면 2주택자로 분류돼 양도세가 중과된다.

올들어 부동산거래가 사실상 실종되면서 김 씨처럼 일시적2주택자인 사람들의 고민이 깊다. 유예 기간은 다가오는데 매물을 찾는 사람이 없기 때문이다.

전문가들은 김 씨와 같은 일시적2주택자들의 경우 '공매'신청을 통해 양도세 중과를 피하라고 조언한다. 한국자산관리공사(캠코)에 공매 신청을 하면 집도 팔고, 양도소득세 공포에서도 벗어날 수 있는 일석이조의 효과를 거둘 수 있다는 것이다.

캠코에서는 지난 96년부터 일시적 2주택자를 대상으로 공매대행 서비스를 하고 있다. 지난 10년여동안은 신청이 단 2건에 불과했지만 올들어 양도세가 중과됨에 따라 신청자들이 급증하고 있다.

올들어 12일 현재 신청된 공매건수는 총 136건. 지난 1월 5건이던 공매신청은 지난 3월 25건, 5월 54건으로 급증한데 이어 6월 들어서도 14건이나 접수됐다.

업계에서는 부동산시장이 아직 회복될 기미를 보이지 않고 있어 공매신청이 앞으로 더 늘어날 것으로 예상했다.

◇ 공매신청 순간부터 2주택자 유예〓 일시적 2주택자가 캠코에 공매신청을 하면 일단 매도의사가 있는 것으로 인정받아 2주택자 대상에서 제외된다. 새 집을 산지 1년안에 매각을 의뢰하기만 하면 양도세 중과 대상에서 제외된다는 것이다. 실제로 팔린 시기는 따지지 않는다. 따라서 양도세 50%가 아닌 보유기간에 따라 9~36%로 매겨진다.

image
공매 신청은 자산관리공사 본사 및 지사를 직접 방문해 접수해야 한다. 매각 의뢰를 위해서는 몇가지 서류가 필요하다. 우선 종전 주택의 등기필증 원본과 2주택의 등기부등본을 준비해야 한다. 또 토지 및 건축대장 등본, 지적도 및 토지이용계획 확인서, 매각의뢰자의 주민등록등본, 당해 주택에 대한 세무서 또는 세무사가 확인한 양도소득세 계산명세서 등도 필요하다.

공사를 방문해서는 소정의 양식에 따라 부동산 매각의뢰 신청서와 점유·임대차 현황신고서를 작성해야 한다.

공매신청한 재산은 압류재산이 아닌 수탁자산으로 분류돼 1~2개월에 한 번씩 공매절차에 들어간다. 공매에 들어가기까지는 한달에서 한달 반정도의 시간이 걸린다.

캠코 관계자는 "공매신청이 접수되면 감정평가를 실시한다"며 "신청인이 최초 매각예정 가격의 기준이 되는 감정가에 동의하면 공매절차에 들어간다"고 설명했다.

감정평가 수수료는 별도 납부해야 하며, 집합건물(다세대주택,아파트 등)에 한해 5억원이하일 경우 27만5000원(부가세 포함), 10억원이하일 경우 38만5000원이 부과된다.

◇ 1회 유찰시 5%씩 가격인하〓 감정 과정을 거쳐 최초 매각예정 가격이 결정되면 공매가 시행된다. 하지만 공매가 실시되더라도 실제로 집이 팔리기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다

실제로 지난달 15~17일 공매로 나온 24건은 모두 유찰됐다. 올들어 공매를 통해 매각된 건수는 4건 12억4000만원에 불과하다.

캠코 관계자는 "입찰가가 더 떨어질 때까지 기다리는 사람들이 많아 실제 매각까지는 시간이 걸린다"고 말했다.

유찰시에는 매각예정 가격보다 5% 인하된 가격으로 재공매가 이뤄지는데, 최초 공매예정가격의 50%가 한도액이 된다. 다만 최초 가격에서 양도소득세 추정세액 차감금액이 최초 가격의 50%보다 높을 경우는 그 금액에 따른다.

예를 들어 최초 공매예정가격이 3억원인 주택의 경우 유찰 회수가 아무리 많더라도 1억 5000만원 이하로는 팔리지 않는다. 또 이 주택의 양도소득세 추정세액 차감금액이 2억원이라면 1억 5000만원이 아닌 2억이 한도액이 된다.

공매로 집이 넘어가게 되면 3개월내 입찰보증금 10%를 제외한 90%의 매각 대금을 일시불로 받게 된다. 이때 납부 기한은 집주인과 낙찰자가 별도로 합의할 수도 있다.

◇ 공매 알아둬야 할 것〓 공매는 양도세 중과 위기에 처해 있는 일시적 2주택자에게 구원투수와 같은 제도이지만 모든 2주택자들에게 중과 제외 혜택이 돌아가는 것은 아니다. 재건축이나 재개발로 인한 일시적인 2주택자는 공매신청을 통해 구제받을 수 없다.

현행 세법에서는 기존 집을 양도하기 전 다른 주택을 취득한 경우 1년간을, 혼인 및 직계존속의 봉양을 위해 합가한 경우 2년간을 일시적인 2주택자로 보고 있다. 따라서 일시적인 1세대2주택자의 팔려는 주택이 3년 이상 보유(서울, 5대신도시, 과천의 경우 2년 거주)요건을 갖춰 비과세 대상이라면 비과세 혜택을, 보유 요건을 갖추지 못했다면 중과 제외 대상 혜택을 받을 수 있다.

일단 공매로 낙찰이 된 후에는 낙찰대금이 마음에 들지 않거나 집을 사려는 다른 사람이 나타났다는 등의 이유로 취소나 철회 요청을 할 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다. 이런 경우 공매 공고 전 미리 매각 의뢰를 철회하거나 집을 사겠다는 사람을 공매에 참여토록 해야 한다.

매각이 완료된 후 캠코에 지불해야 하는 수수료도 체크해봐야 한다. 수수료는 매각 대금의 1%로 계약시 0.5%, 잔금납부시 0.5%씩 나눠 납부한다.

<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(4)

확장하기


재건축 주택의 보유-거주기간 |법률세무

2007-06-11 08:40

http://blog.drapt.com/manam/2041181518811599 주소복사

부동산 稅테크]<35> 재건축 주택의 보유-거주기간

주택에 대한 양도소득세를 계산할 때 거주기간과 보유기간은 매우 중요하다. 보유기간에 따라 비과세 혜택과 세율, 장기보유 특별공제 적용 여부가 결정되기 때문이다.
일반적으로는 거주하면서 보유하고 있던 주택이 붕괴되거나 낡아 다시 지은 때에는 기존 주택과 새로 지은 주택의 보유기간과 거주기간을 합산해 양도소득세를 계산하는 것이 원칙이다.
예를 들어 살고 있던 집이 재해로 붕괴돼 새집을 짓게 된 때는 나중에 새집을 팔더라도 종전에 무너진 집의 보유기간과 거주기간을 합산해 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했는지 여부를 판정하게 된다.
그런데 재건축이나 재개발 주택은 재건축이나 재개발 추진 과정의 어느 단계에서 취득했는가에 따라 보유기간 산정이 달라진다.
재건축 주택을 관리처분계획 인가일(2005년 5월 30일 이전은 사업시행 인가일) 이후에 사면 입주권을 승계·취득한 것으로 보기 때문에 재건축 주택이 완공(사용검사필증 교부일 또는 사용일, 사용승인일 중 이른 날)된 이후부터 주택의 보유기간을 계산한다.
반면 관리처분계획 인가일 전에 취득하면 종전 주택을 사들인 시점부터 보유기간을 계산한다.
실제 사례를 들어 보면 보다 명확하다.
A 씨와 B 씨는 현재 집이 없는 무주택자다. 두 사람은 비슷한 시기에 재건축 주택을 취득했는데 A 씨는 관리처분계획 인가를 받은 직후 입주권을 샀다. B 씨는 관리처분계획 인가를 받기 바로 직전, 즉 재건축 아파트가 세법상 입주권으로 바뀌기 직전에 집을 샀다.
취득일 이후 약 2년간의 공사기간을 거쳐 새집이 완공됐고 두 사람 모두 2년간 거주한 뒤에 새집을 팔았다.
이때 A 씨는 새집이 지어진 뒤부터 보유기간을 계산하기 때문에 비과세 요건 중 3년 보유 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 내야 한다. 새집이 완공된 이후부터 보유기간을 계산하기 때문이다.
반면 B 씨는 공사기간까지 보유기간에 산입돼 거주기간 2년, 보유기간 4년으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
무주택자라면 가급적 관리처분계획 인가를 받기 전에 재건축 아파트를 사는 게 좋다는 얘기다.
안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장

ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지

0


2007-06-11 08:35

http://blog.drapt.com/manam/2041181518523163 주소복사

[부동산과 법률]아파트 과장광고 시행사 배상 판결

실제보다 과장된 아파트 분양 광고 때문에 실수요자가 피해를 본 사안에 대해 대법원이 이달 1일 분양을 한 시행사가 손해를 배상해야 한다는 취지의 확정 판결을 내렸습니다.
분양회사는 광고와 분양 안내 책자에 △거실 바닥재 원목 시공 △단지 안에 과일나무 심은 테마공원과 온천 개발 △콘도 이용권 제공 △아파트 주변으로 서울대 이전 △주변 철도 복선 전철화 등을 홍보했습니다. 물론 이런 내용은 분양계약서에는 들어 있지 않았습니다.
이에 대해 대법원은 광고 내용 가운데 아파트의 외형 및 재질과 관계가 있고, 사회통념상 분양회사가 이행할 수 있다고 보이는 바닥재, 온천, 테마공원 광고는 분양계약서에 적혀 있지 않았더라도 분양계약의 내용이 된다고 판단했습니다.
더 나아가 아파트와 가까운 곳에 4300여 기 규모의 공동묘지가 있는데도 분양회사가 이런 사실을 알리지 않은 것은 수요자를 속이는 행위라고 판결했습니다.
그동안 과장된 분양 광고로 소비자가 피해를 보는 사례가 적지 않았다는 점에서 이번 판결은 실수요자의 권익을 보호할 수 있는 획기적인 판결로 보입니다.
하지만 이번 판결의 영향으로 과장 광고가 근절되거나 소비자 피해가 온전히 회복될 수 있을지에 대해서는 여전히 의문이 남습니다.
앞으로 분양회사들은 과장 광고로 인한 손해배상 가능성을 의식하고 홍보하겠지만, 큰돈이 걸린 분양을 앞두고 유혹을 완전히 떨치기가 쉽지 않을 것이기 때문입니다.
또 이번 소송에서 분양회사가 원목마루를 시공하지 않아서 발생한 손해배상액은 실제 설치된 합판마루의 원가와 원목마루로 시공할 때 드는 원가와의 차액만큼만 인정됐습니다. 합판마루를 철거하고 원목마루를 다시 시공할 수 있는 금액이 아닌 것입니다.
주변에 공동묘지가 있다는 사실을 알리지 않은 부분에 대한 손해배상액 산정도 쉽지 않습니다.
이 같은 현실적인 어려움 때문에 대법원도 위자료를 올리는 쪽으로 갈 수밖에 없다는 취지로 판결했습니다.
따라서 앞으로 법원이 분양 광고 피해자에 대한 위자료 액수를 파격적으로 높여 주거나 공정거래위원회가 과장 광고를 더 엄격하게 제재하지 않는 한 과장 광고로 인한 소비자 피해가 계속 나타날 우려가 있습니다.
김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr

ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지

0




맨위로