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大法 `무주택 서민 보증금 보호` 판례 변경 |법률세무

2007-06-21 19:04

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大法 `무주택 서민 보증금 보호` 판례 변경 [연합]
`미등기주택 땅만 경매해도 임차인 보증금 우선 돌려받아`
무주택 서민이 집을 임차해 확정일까지 받는 등 법적 요건을 갖춘 경우 건물 대지가 경매됐을 때 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

이번 판결은 '미등기 주택의 토지가 양도된 경우 임차인은 우선적으로 보증금을 변제받을 수 없다'는 기존 판례를 바꾼 것으로, 무주택 서민이 법적으로 보호받는 범위를 확대했다는 의미가 있다.

대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 21일 전모(39)씨 등 2명이 K은행을 상대로 낸 배당이의 청구소송 상고심에서 "피고는 원고들에게 부동산경매 배당액을 주라"며 원고 승소 판결한 원심을 확정했다.

원고들은 다세대주택 주인 임모씨와 1997년 임대차계약을 맺고 임차한 뒤 보증금을 내고 확정일자까지 받았다.

이로써 원고들은 주택임대차보호법상 법률행위의 효력을 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 갖게 됐다.

그러나 주택과 부지의 소유자였던 임씨가 미등기 상태인 주택과 대지를 처에게 증여했고, 처는 K은행을 근저당권자로 삼아 2억4천만원 규모의 근저당권 설정등기를 마쳤다.

채무담보 대지에 대해 일정 시기까지 채무변제가 안 되면 우선 변제받는 권한을 갖게 된 K은행은 이후 토지를 경매에 부쳤다.

원고들은 낙찰대금 일부를 배당해 달라고 주장했지만 은행측은 "미등기 주택 임차인은 배당받을 권리가 없다"며 거부했다.

재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 대항요건(제3자에게 권리를 주장할 수 있는 요건) 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 주택과 토지가 함께 경매될 경우 뿐만 아니라 주택과 별도로 대지만 경매될 경우에도 대지를 현금으로 바꾼 금액에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다"고 밝혔다.

재판부는 "주거용 주택에 해당하는 이상 등기를 마치지 않았다고 해도 다른 규정이 없는 한 임대차보호법의 적용대상이 된다. 피고가 근저당권을 설정받기 전에 원고들이 확정일자 등을 갖췄으므로 보증금을 배당받을 수 있다고 본 원심은 정당하다"고 판시했다.

대법원 관계자는 "임대차가 성립된 후 임대인의 소유를 벗어난 대지에 대해서도 보증금을 변제받을 수 있다고 판단해 임대차보호법 취지에 맞게 무주택 서민을 더 보호하는 판결"이라고 말했다. (서울=연합뉴스)
2007.06.21 15:51 입력

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아파트 건설업체 부도났을때 `발코니트기`는 보상 못받아 |법률세무

2007-06-21 18:55

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아파트 건설업체 부도났을때 `발코니트기`는 보상 못받아

부도난 건설업체의 아파트 현장은 나중에 공사가 진행되더라도 기존 계약자들이 보호받을 수 없는 비용이 의외로 많아 주의가 요구된다.

대표적인 게 요즘 신규 아파트 계약에서 수요자들이 흔히 선택하는 발코니 트기,마이너스 옵션 관련 비용이다.

이들 비용은 분양보증 대상이 아니어서 건설업체가 부도나면 자칫 떼일 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다.

특히 발코니 트기 합법화 이후 건설사와 일괄계약을 하는 사례가 느는 데다 9월부터는 '마이너스 옵션제도'가 의무화되는 등 주택계약이 크게 바뀔 예정이어서 이 같은 피해 가능성이 커지고 있다.

이에 따라 제도적 보완이 뒤따라야 한다는 목소리가 높다.

◆계약자 발코니 트기 공사비 보상 못받아


20일 대한주택보증에 따르면 부도 아파트 계약자들이 보호받을 수 있는 분양보증 범위는 현재 계약금과 중도금 정도다.

주택보증은 '주택분양보증약관'에 따라 사업주체인 건설사가 부도(보증사고)가 나더라도 계약금과 중도금을 보호해 주고 있어 계약자 피해를 최소화하는 역할을 맡고 있다.

하지만 분양계약서에 명시하지 않고 건설사와 계약자가 별도계약을 맺는 발코니 트기 비용이나 입주자 모집공고에 명시되지 않은 홈 오토,마이너스 옵션 품목 등에 대한 보호 장치는 없는 상태다.

특히 발코니 트기 공사는 대부분 분양계약서에 포함되지 않고 별도로 계약하는 사례가 많아 건설사가 부도날 경우 계약자 피해가 예상된다.

최근 부도 처리된 신일이 시행했던 시흥 능곡지구 11블록에서도 전체 315가구 가운데 312가구가 발코니 트기 옵션을 선택,신일에 계약금 100만원을 납부했으나 보호받기 어려운 상태다.

특히 평형별로 1740만~1950만원 정도인 발코니 트기 비용을 모두 선납한 계약자도 있어 피해가 클 전망이다.

이에 대해 주택보증 관계자는 "발코니 트기 공사를 계속하려면 계약금 등 공사비용을 다시 내야 한다"고 설명했다.

이외에 중도금 무이자 조건으로 분양받은 아파트도 건설사가 부도 처리되면 계약자가 매달 이자(통상 연 6~7%)를 납부해야 한다.

입주지연에 따른 지체보상금 역시 보증사고를 처리하는 데 걸리는 3~4개월 정도의 기간 분은 빠진다.

할인혜택을 위해 납부기일보다 먼저 낸 선납 중도금도 전혀 보호받지 못하므로 주의해야 한다.

◆협력업체 공사 미수금 40%만 보상

부도 건설사의 협력 하청업체들도 줄도산 위기를 맞고 있다.

협력업체는 시행자와 별도 계약을 맺은 것이어서 분양보증 대상에 포함되지 않기 때문이다.

주택보증은 다만 승계시공사를 선정하기에 앞서 보상차원에서 협력업체가 아직 받지 못한 공사대금의 40%를 지급하고 있으나,협력업체 입장에서는 나머지 60%는 날릴 수밖에 없어 반발이 커지고 있다.

신일이 추진했던 시흥 능곡지구 현장에서 굴착공사를 완료하고 10억원짜리 어음을 가지고 있는 협력업체 L사 관계자는 "아파트 현장 토지를 상대로 가압류를 하든지,유치권을 설정하는 등 대응책을 짜내고 있다"고 밝혔다.

이정선/정호진 기자 sunee@hankyung.com


입력: 2007-06-20 17:53 / 수정: 2007-06-21 11:56

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1가구 1주택 비과세 요건 |법률세무

2007-06-17 11:44

http://blog.drapt.com/manam/2041182048291306 주소복사

[부동산 稅테크]<36>1가구 1주택 비과세 요건<상>

경기도의 마당 넓은 전원주택에 살던 K 씨는 전원주택을 팔면서 세무신고를 하지 않았다. 1가구 1주택으로 3년을 보유하면 양도소득세 비과세에 해당한다고 생각했다.
그런데 집을 팔고 1년쯤 지나 세금고지서가 나왔다. 주택 면적에 비해 땅이 넓다는 이유였다. K 씨는 1가구 1주택 비과세 요건을 정확히 몰라 10% 세금공제도 못 받고 가산세까지 부담하게 됐다.
1가구 1주택 비과세에 관한 세법 규정은 의외로 복잡하다. 이와 관련한 내용을 2회에 걸쳐 알아본다.
단독주택, 특히 전원주택처럼 땅이 넓은 집은 딸린 토지의 면적 기준을 충족해야 비과세 된다. 이유는 다음과 같다.
땅이 없고 집이 있을 수 없다. 그래서 1가구 1주택 비과세 혜택은 건물뿐 아니라 주택에 딸린 땅에 대해서도 동일한 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.
그런데 주택 부수토지라고 무제한 비과세 혜택을 주면 넓은 땅에 아주 작은 주택을 지어 놓고 비과세 혜택을 주장할 수 있게 된다. 따라서 주택에 딸린 토지라 해도 도시지역 내 토지는 주택 바닥 면적의 5배까지, 도시지역 밖은 바닥면적의 10배까지만 비과세 혜택을 준다.
앞선 사례의 K 씨는 주택 부수토지의 면적 기준에 걸려 양도소득세를 내게 된 것이다.
주택에 딸린 것인지, 별도의 필지인지는 주택의 울타리나 담장 등 실제 이용 상황으로 판정한다. 부속필지가 2개 이상이라고 하더라도 실제로 주택의 마당이나 정원으로 이용하고 있다면 함께 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 한집에 같이 살고 있는 가족이 주택을 파는 시점에 집을 1채만 갖고 있어야 한다.
한집에 같이 사는 ‘가족’에는 배우자, 본인의 부모, 장인 장모, 조부모, 외조부모와 형제자매가 포함된다. 이런 가족이 따로 살면 관계없지만 함께 살고 있으면서 집을 2채 이상 보유하면 과세된다.
취학이나 요양, 직장과 사업 형편상 일시적으로 따로 살고 있는 때는 같이 사는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 요건을 따지므로 주의해야 한다.
자녀가 따로 살고 있어도 만 30세 미만이면서 최저생계비(월 43만5931원) 이상의 소득이 없거나, 결혼하지 않으면 독립된 가구로 보지 않는다.
안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장

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