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[스크랩] 2억원대로 투자하는 용인 유망아파트(3) |우리동네이야기

2006-09-16 15:02

http://blog.drapt.com/manam/2041158386575349 주소복사

출처 : 시냇가에 심기운 가정

원문 : http://blog.drapt.com/middlej

2억원대로 투자하는 용인 유망아파트(3)

아파트를 대신 골라주러 많은 곳을 돌아다니다 보니, 간혹 저평가된 아파트를 보곤 한다.(저가메리트와는 다름)  2006년6월, 용인에서 ‘실거주와 재테크를 겸비한’ 3억원대나 4억원대의 유망아파트를 추천해 달라고 하면 금액대별로 20군데 이상을 List-up(목록 제시) 해서 건낸다. 하지만, 1억초/중반의 자금을 보유하고 있어 대출을 포함해 2억원대를 추천해 달라고 하면 현재로서는 꽤 고민스런 질문이다.

앞서 두 글에서 언급했듯이 아파트를 고르는 가장 중요한 요소는 ‘입지’이다. 지금 당장 살고 편하고 모든 것이 갖춰진 곳은 가격 또한 꽤 높아져 있다는 점을 기억해야 한다.

언젠가 신갈동 택지지구에 위치한 ‘인성마을 현대아파트(신갈현대아파트)’를 가보았을 때, 3년전 분당의 아파트가 연상되었다. 아래에 간략하게만 열거해보자.
----지역----------아파트명---------입주년도-----세대수-----------평형구성----------
분당 야탑동---목련마을 영남아파트---1995.10월---294세대---32평(계단식), 22평(복도식)
분당 야탑동---목련마을 한일아파트---1995.11월---278세대---33평(계단식), 21평(복도식)
용인 신갈동---인성마을 현대아파트---1997.6월----293세대---32평(계단식), 24평(복도식)
-----------------------------------------------------------------------------------

그 당시 야탑동 아파트들중에서 영남과 한일은 상대적으로 가격이 저렴한 아파트들에 속했으나, 3년전인 2003년6월 시점에서도 가격은 2억후반대를 형성하고 있었다. 당시 주위의 많은 사람들은 “서울의 32평형 아파트들도 3억원이 안되는 아파트들이 수두룩한데, 어떻게 새 아파트도 아닌 경기도의 8년이나 된 아파트들이 3년후에 4억도 아닌 5억원대를 간다는 겁니까?”하고 조소어린 비웃음을 쳤다. 

그리고 3년이라는 시간이 흘렀다. 과거 야탑동은 분당내에도 뒤떨어진다는 곳으로 인식되었었지만, 많은 변화속에 기반시설이 들어왔고 지하철역 주변의 상권은 활성화 되었으며 CGV도 하나 들어왔다.
(국민은행 아파트시세 2006.6.16 상한가 기준)
-----아파트명-----평형---2003.6 시세---2006.6 시세----상승률--
야탑동 영남아파트--32평---28,000만원----50,000만원----78.6%
야탑동 한일아파트--33평---29,500만원----53,500만원----81.4%
야탑동 영남아파트--22평---17,250만원----22,750만원----31.9%
야탑동 한일아파트--21평---16,750만원----21,750만원----29.9%
-------------------------------------------------------------

야탑동 32~33평형은 3년간 약80%의 상승률을 보였고 21~22평형은 약30%를 상승하였다. (왜 필자가 취락지구가 아닌 택지지구에 30평 이상을 구입하라고 지속적으로 강조하는지 귀가 열린 사람은 알아들을 것이다)

신갈동 인성마을 현대아파트 역시, 위에서 거론한 분당 야탑동 아파트들의 3년전 상황과 공통점이 많다. (32평형의 경우는 지도상에는 동남향으로 표기되어 있으나 실제 확인결과 거의 정남향에 가까운 조향으로 설계가 되어 있고 주위에 나무숲울타리가 방음벽형태로 조성되어 있고 내구성있는 자재의 사용으로 ‘현대’라는 브랜드답게 튼튼하게 지어졌으며, 대중교통이 용이한 택지지구내 위치를 차지하고 있다.) 앞으로 4년후에는 전철역이 2~3분 거리에 들어서고 도서관을 포함한 많은 기반시설이 추가되며, 인근에는 제2기 신도시중 판교 다음으로 주목을 끄는 이의동 광교신도시가 지척에 들어설 것이다. 그러면서 살기 편해지는 만큼 아파트 가격은 서서히 상승을 할 것이다.

다음은 시기별 인성마을 현대아파트 32평의 가격을 예측해 보기로 하겠다.
▶ 2006년6월 현재 : 국민은행 시세 24,000만원 (실제 확인결과 25,000만원 정도) 
▶ 2006년10월 판교 중대형평형 청약발표 이후 : 29,000~30,000만원 
▶ 2007년 상반기 광교신도시 청약발표 이후 : 33,000~34,000만원
▶ 2007년12월 대선 직후 : 36,000~37,000만원
▶ 2010년 전철역 개통 직후 : 48,000~49,000만원

여기서 한가지 주의할 사항은 결코 인성마을 현대아파트만 오르는 것이 아니라, 궁국적으로는 용인시의  유망지역 아파트 전체가 오르면서 신갈동 택지지구의 아파트들이 동반 상승할 것이며 인근의 도현현대나 새릉골풍림, 새천년그린빌 32~34평형은 5~6억원대를 형성할 것으로 본다.(다만 주변의 이런 아파트들은 취득세와 같은 이전비용을 포함해서 3억중/후반대의 자금이 준비되어야 할 것이다)    

얼마전 게시판에 40대 가장으로서 내집마련을 고민하고 계시는 분의 사연을 읽었다. 어쩌면 우리와 전혀 관계없는 남의 이야기가 아니라, 우리의 과거 몇년전 혹은 십몇년전의 이야기일 수도 있는 것이다.
‘사십대’라는 아이디를 쓰시는 그분의 예를 들어, 향후 4년간의 재산형성과정을 살펴보기로 하겠다.

◈ 현재 재산 = 17,000만원, 월여유자금 = 50만원, 현재 전세 거주중이며 분당으로 출퇴근
☞ 현재와 같은 자금상황에서, 수입이 여유가 있는 경우라면 필자는 3억~3억2천만원 정도의 아파트를 추천하곤 한다. 그러나 월여유자금이 빡빡한 경우라면 적극적인 Risk Management(위험감수방안)를 고려해 2억중반대 아파트 구입을 권하기도 한다.

향후 4년간 계속 전세를 살았을 경우와 자금시제에 맞도록 유망지역에 아파트를 구입했을 경우를 비교해 보자.
▶ 아파트 총구입금액 = 25,000만원 = 현재자금 17,000만원   아파트잔금 대출 8,000만원
- 대출(가정) 9,200만원 = 아파트잔금 대출 8,000만   취득/등록세,수리비,이사비 1,200만원
- 이 경우 15년 상환시(소득세 감면 및 최소이자비용상)에 원금과 이자비를 포함한 월상환액이 월여유자금인 50만원을 초과한 대략 72만원 정도를 납입해야 하므로 부족분 만큼만 추가대출을 더 받는 전략이 필요하다.
- 대출(실제) = 10,600만원 = (8,000만원   1,200만원)   이자추가분 대출 1,400만원       
▶ 4년간 아파트 상승금액 = (48,000 – 25,000) = 23,000만원 예상
▶ 4년간 대출금에 대한 이자비용(원리금 균등상환 기준시) = 약 1,100만원 (조건에 따라 조금 달라짐)
▶ 4년 이후의 재산형성금액
  [Case 1] 계속 전세를 살았을 경우
    = 17,000만원   (50만원 * 48개월) = 19,400만원
    (은행이자는 감안하지 않았으며, 실제 2년마다 부동산복비와 이사비용이 지출됨)
  [Case 2] 유망지역에 아파트를 구입했을 경우
    = 48,000만원 – [ 대출원금 10,600만원 - 원금상환액(51만원*48개월) ] = 약 39,800만원
   (참고) 유망지역 아파트가 4년이후 50%만 상승했을 경우 = 재산형성 약 27,800만원
▶ 대출이자대비 아파트 변동차액의 상승률
    - 아파트가 48,000만원으로 상승시 = 은행이자의 20.7배
    - 아파트가 36,000만원으로 상승시 = 은행이자의 9.8배

일반직장인들의 경우, 연봉을 받아 교육비를 포함한 월생활비를 제외하고나면 년간 1,000~2,000만원을 저축하기가 빠듯하다고 한다. 즉 단순히 은행이나 펀드등의 상품에 저축만 해서는, 그 저축한 금액이 좋은 지역의 아파트 상승금액을 도저히 따라가지 못하는 것이다. 

과거와는 다르게 초고속인터넷망이 활성화된 요즘엔, 부동산과 관련된 좋은 정보들이 넘쳐나고 있다. 아니 ‘정보의 홍수’ 그 속에서 살고 있다고 보아야 정확할 것이다. ‘미래에 부자가 될 수 있느냐, 그렇지 않느냐?’ 하는 문제는 고급정보의 소유여부가 아니라 바로 그 사람의 ‘결단력의 문제’인 것이다.

오늘도 필자에게 컨설팅을 요청하는 그들에게 나는 진심으로 묻는다. “정말 부자가 될 준비는 되어 있으신가요?”  

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[스크랩] 분당선 연장驛 주변 주목...서울 |우리동네이야기

2006-09-16 15:01

http://blog.drapt.com/manam/2041158386510550 주소복사

출처 : 나도 할 수 있을까...^^

원문 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

분당선 연장驛 주변 주목
‘분당선 연장 신설역을 주목하라’

분당 오리역에서 수원간 분당선 연장 전철구간에 지하철 3개역이 추가로 신설됨에 따라 이 인근 아파트가 주목 받고 있다. 새로 만들어지는 역은 죽전-신갈, 신갈-기흥, 기흥-영덕 사이에 있고, 기흥-영덕 사이에 있는 역은 ‘상갈역’으로 불린다. 부동산정보업체 닥터아파트는 3개 역이 2008년 분당선 연장 개통 시기에 동시에 개통할 경우 주변 아파트의 교통여건이 개선될 것으로 기대된다며 이들 역의 인근에 있는 단지를 소개했다.

죽전-신갈 사이에 짓는 역은 보정동 포스홈타운 앞에 만들어질 것으로 예상된다. 포스홈타운(1,307가구), 동아솔레시티(1,701가구) 등 현재 분당선 보정역을 이용하는 단지들은 역사가 개통할 경우 새 지하철역을 이용하게 된다. 현재 포스홈타운 49평형은 7억8,000만~9억5,000만원, 동아솔레시티 33평형은 4억5,000만~5억원 수준이다.

신갈-기흥 사이에 만들어지는 역은 기흥동 관곡초등학교 앞 사거리에 들어설 예정이다. 신갈동 새천년그린빌과 신안인스빌이 대표적인 수혜단지다. 특히 신갈동 새천년그린빌4단지, 새천년그린빌5단지는 2004년 입주단지인 데다 900가구 이상의 대단지를 이루고 있다. 현재 4단지 30평형이 2억6,000만~3억원, 5단지 36평형이 3억~3억8,000만원이다.

기흥-영덕 사이 상갈역은 상갈동 금화마을 입구와 태평양기술연구소 사이에 들어서서 지금까지 분당선 오리역을 이용하느라 불편했던 금화마을 상갈주공그린빌 2~5단지가 가장 큰 혜택을 볼 것으로 보인다. 3단지 25A평형이 1억5,000만~1억9,000만원, 4단지 34평형이 2억2,000만~2억9,000만원이다.

이연선 기자 bluedash@sed.co.kr

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[스크랩] 지하철개통 호재업고 용인 마북 분양 관심 |우리동네이야기

2006-09-16 15:01

http://blog.drapt.com/manam/2041158386480452 주소복사

출처 : 토토로의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/hongbr

지하철개통 호재업고 용인 마북 분양 관심
2006-09-10 02:47 | 부동산노트
▶ 2011년 개통예정인 분당선 연장구간 3개역 추가예정
▶ 수혜지인 용인 마북동 일대 5곳 1천4백여 가구 분양예정
▶ 용인 마북e-편한세상, 구성 자이3차 등 관심
지난 5월 24일 건교부가 분당선 연장구간 중 죽전과 신갈, 신갈과 기흥, 기흥과 영덕 사이에 3개역을 추가하는 방안을 발표하자 추가 신설 역 주변의 아파트에 관심이 높아지고 있다.

특히 분당선 연장구간 추가 신설역 주변인 용인 마북동 일대에서는 올 하반기 분양예정인 단지가 집중돼 있어 청약자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 분당선 연장선의 추가역 주변인 용인 마북동 일대에서 올 하반기 분양예정인 단지는 총 5곳 1천4백35가구인 것으로 조사됐다.

현재는 교통체증이 심하고 편의시설 이용을 위해서는 용인 죽전지구나 분당 오리역까지 나가야하는 불편함이 있지만, 향후 지하철개통 등으로 주거여건이 크게 개선될 것으로 보여 마북동 일대의 발전가능성과 이 일대 분양예정단지를 살펴봤다.

용인 마북동의 발전 가능성

용인 마북동은 분당선 연장선 수혜와 더불어 죽전지구와 동백지구의 사이에 위치해 있어 두 택지지구 편의시설을 이용할 수 있는 장점을 갖는다.

현재로서는 죽전지구나 동백지구와는 달리 택지개발지구로 개발이 되는 지역이 아니기 때문에 주변이 다소 어수선하고 교통여건이 미흡한 것은 사실.

하지만 교동마을 인근으로 올 하반기에 분양예정인 단지가 5곳, 총 1천4백여 가구가 분양될 예정으로 기입주한 3천여 가구 포함, 총 5천여 가구의 대단지 아파트 타운이 형성돼 주변 환경은 점차 개선될 예정이다.

마북동은 지대가 높아 전망이 좋고 한성CC, 법화산 등 주변이 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적성이 뛰어나다는 것도 큰 메리트.

또 용인시는 용인시 기흥구 마북동 산36번지 일대 구성초등학교 뒤편으로 마북 근린공원을 2007년 12월까지 조성할 예정이기 때문에 좀더 나은 주변 환경개선을 기대해 볼 수 있다.

교통은 현재 경부고속국도, 영동고속국도 등을 차량 10분이면 이용 가능하며, 2007년 12월이면 용인~분당간 도로가 개통돼 마북교차로를 이용 서울 및 수도권 남부지역으로의 접근성이 수월해질 전망이다.

용인~분당간 도로는 분당~동백~영덕을 연결하는 도로로 2009년 완공예정인 용인~서울간 고속도로를 영덕인터체인지를 통해 쉽게 접근할 수도 있다.

또 구성자이3차 뒤편의 마북~죽전간 도로도 2008년 3월까지 20m로 확장할 예정.

- 용인-분당간도로 마북교차로(1개소) : 2007년 12월 완공예정
- 마북-죽전간확장도로(도로폭 20m) : 2008년 3월 개통예정
- 용인도시계획도로 대 3-6호개설공사(도로폭 20m) : 2008년 12월 개통예정

용인 마북동 분양 예정 단지

용인 마북 e-편한세상= 대림산업은 용인시 마북동 산10-1번지 일대에 34평형 2백18가구, 39평형 98가구, 49평형 1백8가구, 51평형 36가구 등 총 4백60가구를 오는 10월에 분양한다.

칼빈신학대학교 인근으로 들어서는 단지로 용인~분당간도로 마북교차로에 가까이 있어 분당접근성이 좋은 편이다.

현재는 차량으로 10분 이상을 가야 보정동 월마트, 이마트(죽점점) 등을 이용할 수 있지만 용인~분당간 도로가 개통되면 분당 오리역 일대의 편의시설도 가능할 것으로 보인다.

교통은 현재 마을버스 등을 통해 10분 정도 이동해야 분당선 임시역사인 보정역을 이용할 수 있지만, 분당선 연장선이 개통되면 신갈(구성)역과 추가1역을 차량으로 5~7분 정도면 이용할 수 있을 것으로 보인다.

또 단지 앞이 트여 있어 남향으로의 산조망권 프리미엄을 기대할 수 있다.

구성 자이3차= GS건설은 용인시 마북동 산28-8번지 일대에 15층 5개동, 총 3백22가구를 올 9월  분양할 예정이다. 평형별 가구수는 34평형 1백70가구, 40평형 30가구, 48평형 96가구, 55평형 26가구.

단지 뒤쪽은 한성CC가 둘러싸고 있고 앞쪽은 트여있어 조망권이 확보된다.

학교는 도로맞은편으로 교동초등학교가 바로 위치해 있어 걸어서 3~4분이면 통학할 수 있으며, 구성중학교, 구성고등학교도 가깝게 위치하고 있는 편이다.

교통은 2011년 개통예정인 상갈(구성)역을 차량 3~4분이면 이용 가능하며 마북~죽전간 도로를 통해 차량 5분 정도면 분당선 연장선 추가1역 이용도 가능하다.

마북 1차 우림필유= 우림건설은 용인시 마북동 57-29번지 일대에 46평형 3개동, 총 1백91가구를 오는 9월 분양할 예정이다.

한국미술관 뒤편에 들어서는 단지로 용인~분당간 도로에 가깝게 위치하고 있는 단지.

2011년 개통예정인 분당선 연장선 신갈(구성)역과 추가1역을 차량 10분이면 이용가능하며, 용인~분당간 도로의 마북교차로와 접해 있어 마북교차로가 완공되면 마북동 일대 아파트 중에서는 용인~분당간 도로를 통해 분당, 서울 접근성이 가장 좋은 것으로 보인다.

인근 학교시설로는 교동초등학교, 구성중학교, 구성고등학교 등이 있다.

현재는 차량으로 10분 정도 가야 보정동 월마트, 이마트(죽전점) 등을 이용할 수 있지만 용인~분당간도로가 개통되면 분당 오리역 부근의 하나로마트, CGV(오리점), 까르푸(오리점) 등을 쉽게 이용할 수 있을 것으로 보인다.

마북 2차 우림필유= 우림건설은 1차와 함께 2차로 용인시 마북동 57-29번지 일대에 33~46평형 3개동, 총 1백55가구를 오는 9월에 분양한다.

교동마을 LG자이 단지 앞으로 들어서는 단지로 남서향으로는 조망이 트여있어 시야가 확보된다.

교동초등학교를 걸어서 3~4분, 구성중학교, 구성고등학교는 걸어서 10~11분 정도면 이용이 가능하며, 이마트(죽전점)와 보정동 월마트 등을 차량 5~6분 정도면 이용할 수 있다.

2011년 개통예정인 분당선 연장선 신갈(구성)역과 추가1역을 차량 5~6분 정도면 이용할 수 있다.

용인 마북 파라곤= 용인시 마북동 199-1번지 일대에서는 31,45평형 총 3백7가구를 오는 9월 분양할 예정이다. 시공사는 동양건설산업.

교동마을정광, 교동마을현대홈타운 뒤편으로 들어서는 단지는 남동향으로 조망은 막혀 있다.

하지만 교동초등학교를 걸어서 2~3분, 구성중학교, 구성고등학교를 걸어서 10분 정도면 이용 할 수 있어 비교적 통학은 편리한 편. 편의시설은 현재 이마트(죽전점)와 보정동 월마트 등을 차량 5~7분이면 이용할 수 있다.

2011년 개통예정인 분당선 연장선 상갈(구성)역을 차량 5분이면 이용할 수 있으며 마북~죽전간도로이용시 차량 5분이면 연장선 추가1역 이용도 가능하다.

[하반기 마북동 분양 예정 단지]
위치
아파트명
시공사
총가구
평형
일반분양
분양시기
문의
[용인시
마북동
산28-8]
구성
자이3차
GS건설
322
34~55
322
9월
02-
728-2453
[용인시
마북동
199-1]
용인마북
파라곤
동양
건설산업
307
31,45
307
9월
02-
3420-8028
[용인시
마북동
57-29]
마북1차
우림필유
우림건설
191
46
191
9월
080-
231-1000
[용인시
마북동
213-1]
마북2차
우림필유
우림건설
155
33,51
155
9월
080-
231-1000
용인시
마북동
산10-1]
용인마북
e-편한세상
대림산업
460
34~51
460
10월
080-
783-3000

※ 업체 사정에 따라 분양시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.


출처 : 연원마을  |  글쓴이 : 쿨쿨 원글보기

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