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[스크랩] 빈사 상태의 주택시장,추가 폭락 가능성은? |부동산노트

2007-12-12 11:04

http://blog.drapt.com/lhk9408/81197425075252 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31325

올해들어 주택 미분양 물량이  건설교통부 공식집계로 9월말  9만가구,10~11월 말까지 합하면 10만가구를 훌쩍 넘어선 것으로 추정하고 그것도 소비심리 위축을 염려한 건설업계에서 축소보고한 것이 그렇다고 하니 실질적으로는 올 연말까지15~20만 가구로 추정하고 있다는 것이다


이러한 미분양의 진정한 원인은 뭘까?


첫째로서는 IMF 환란직후 국내경기 급냉으로 주택공급이 2~3년동안 거의 올스톱이 되어

결국 주택 품귀현상으로 주택가격이 상승하자  건설사들이 주택을 지을수있는 땅들은 모조리 사들여 주택공급을  20001~2003년 집중적으로 쏟아냈다는 것이다 그러자 다시 미분양이 고개를 들자 건설경기 진작책으로 『조세제한 특례법상』특례주택을 두어 미분양 신축주택 취득자에게는 양도소득세를 감면해주는등 많은 세제상 혜택을 주기도 하였으나,그럼에도 불구하고


그 무렵 주택경기 활성화 정책으로 사들인 건설사 땅들이 공급과잉으로 정리단계에 들어가기 직전 정부의 규제가 강해지면서 수요가 위축된 것에서 부터 미분양의 발단이 되어 왔다는 것이다.


 

다음으로 주지하다시피  분양가 상한제도를 피하기 위하여 밀어내기 식으로 분양을 하다보니까

단기에 공급이 집중되었고  특히  분양가 상한제로 인한 향후 건설사 마진이 대폭 줄어 들 것을

염려하여 고분양가로 분양을 서둘렀다는 것이다.


그 다음으로 금융사상 초유의 DTI(소득대비 총부채 상환비율) 의한 대출 규제이다  사적으로 필자 재직당시에는 주택담보 대출은 채무자의 소득과 관계없시 물적담보에 의한 대출만으로(LTV:주택담보인정비율)도 얼마든지 대출이 가능했던 것이 금융역사상 계속되어 왔던 일이 였지만 현정부 들

어서 부동산을 잡겠다고 사적인 금융기관을 금융감독원을 동원하여 관치금융를 해온 것이 금융역사상 금융자율화에 정면 역행하는 오점을 또 한번 남기게 된 것이다.


마지막으로 양도소득세등 강도높은 세제상 규제탓이다 현 정부들어서 1세대2주택 중과세

(주민세포함 55%),투기지역 1세대3주택(주민세포함66%)이상은 탄력세율 15%까지 부과규정이 있어 이론상 최대 주민세 포함하여 82.5%까지 부과할수있는 사상초유의  규정으로 혹세무민의

서민들에게 헌법에서 보장된 사적 재산권을 침해하고 있다는 것이며,또한 부재지주 (전.답,과수원,목장용지,임야,나대지등)비사업용 토지애 대해서도 주민세포함한 66% 양도소득세를 부과하고

있어 매각하고 싶어도 매각할수 없고 특히 미분양 사유중 하나가 이른바 "세금폭탄"으로 기존 주택매매가 안되어 입주하고 싶어도 입주를 할수없는 것이 미분양의 큰 원인중에 하나일 것이다.

 

그렇다면 향후  미분양 물량 급증으로 주택가격이 추가 폭락할 것인가 ?


수요자인 소비자 입장에서 본다면 주택가격이 떨어지면 떨어질수록 구매력 만족도가 증가하

하겠지만 공급자인 건설사 입장에서 본다면 특히 중소 건설사들은 미분양 물량증가로 인한 경영 수지악화 또는 파산으로 안그래도 분양가 상한제로 인한 건설사 마진 하락 예상으로 공급 위축이 염려되는 상태에서 중견 건설업체의 파산은(올들어 102개업체)향후 주택공급 시장의 절대적인 위축을 가져와 공금 품귀로 다시 주택가격이 상승하는 악순환이 되므로 거시적인 측면에서는 미분양은 바람직하지 않다는 것이다.


따라서 향후 미분양 물량은  어떤 형태로든지 떨어내야 하고 불해중 다행히도 저번 일부 지방

투기과열지구 해제후 이번에도 해제 조치를 취하는등과 미분양 해소책으로 양도세 인하와 대출규체등이 최근에 전문가들에 의하여 많이 회자되고 공론화되는 듯싶고 또한  향후 대선 이후 차기정권의 미분양 물량에 대한  정책 기대감이 있어 미분양 물량이 내년중 으로 어느 정도는 소진 될

것으로 예상하고 있다.


그렇다면 향후  분양가상한제 적용으로 인한 공급위축과 체증된 미분양 물량으로 인한 건설사 공급위축이 향후 다시 주택공급 부족으로 다시 주택가격이  경기 싸이클처럼 상승할수도 있는 순환기가 온다는 것이 필자의 견해이고 혹자는 노령화 인구가 늘어나는 2015년 이후부터는 주택수요가 감소될 것이라는 것은 인구통계에만 근거한 것이고 주택 수요 변화중에는 소득,금리등이 중요하므로 중요한 것은 현재 소득이나,금리 증가율이 주택가격 상승율과 동시상승 되어가고  있어 이 세가지 요소가 한방향(동일방향)으로 일치하여 나간다는 것은 향후 주택가격이 IMF때의 살인적인 고금리(12~18%),소득감소에 의한 실질구매력 감소와는 달리 현재 금리와 소득이(1인당 국민소득증가율) 동시 상승되는 추세에 있고 주택가격도 국지적으로 차이는 있으나,서울.수도권은 소폭(소수점  단위) 상승되는 추세로 보아 향후 주택가격이 정반대로 곤두박질하지 않는 것으로 분석되므로 미분양 물량이 어떤 형태로든지 내년중에는 어느정도 소진 된다고 보았을때 2009년도 이후 부터는 그 동안 공급위축에서 비롯된  분양물량 부족으로  주택가격이  본격적으로 다시 상승할수도 있다는 것에 강한 무게를 두고싶다.(통상 주택공급은 공공부문 40%,민간부문60%인데,이중 민간 공급부문 절반 정도인 20~30%가 부도등으로 인한 공급부족이 예상되어 향후 주택수급 불균형이 불가피할 것으로 본다는 것이다)



감사합니다.   written by  '우종성' http://www.return114.com/

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[스크랩] 침체기 주택시장에 성공 투자요령 |부동산노트

2007-12-11 10:12

http://blog.drapt.com/lhk9408/81197335556537 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31399

 
과연 집을 사야하나? 기다려야하나?

이맘 때 경기도 광주 한국냉장 앞 고갯길에서 이천사이의 이른 아침의 3번 국도는 도로 사정도 열악하거니와 안개가 자주 잔득 끼어 운전하기가 보통 긴장되는 것이 아니다. 안개가 끼었다고 자동차가 필요 없게 되거나 운전을 못하게 되는 것도 아니지만, 앞에 갤로퍼 정도의 후미등을 보고 적당한 거리를 두고 따라가면 훨씬 운전이 수월하다. 필자처럼 안일하게 목적지로 향하는 간선도로로 우회전해야 되는 것을 놓치지만 않으면 성공적이다. 또한 안개는 해가 떠오르면 거짓말처럼 사라진다.

1·11대책발표이후 주택시장은 급매 외에는 거래를 동반하지 않는 상황이 11개월째 지속되고 있고 언제까지 지속될지 모르는 안개국면이다. 이런 때에 꼭 등장하는 것이 97년 말(末) 외환위기 때나 2003년10·29 대책발표 때 처럼 ‘이제 부동산은 끝났다.’‘버블이 끼어 폭락할 것이다’‘미국 서브프라임 모기지론 위험으로 엔-케리트레이드 청산 움직임이 있다’는 등의 말이 나오지 않은 적이 없었으나 14~ 20개월 정도의 조정 기간이 지나면 회복되지 않은 적이 없었다.

침체기가 왔다고 해서 주택을 필요로 하지 않는 것도 아니고 매수세가 ‘더 내리지 않을까?’라는 심리적 불안으로 관망하는 것일 뿐, 움직이지 않는 것도 아니고 그만큼 대내외적 변수에 따라 언제든지 변화가 가능한 것이 현 주택시장의 상황이다.

이럴 때일수록 ‘갤로퍼의 후미등’처럼 전문가의 도움을 받아 매수세나 매도세는 ‘주택 투자에도 위기와 기회는 공존한다’는 것을 알아 현재 주택시장의 상황 분석과 투자환경의 변화와 앞으로의 전망을 통해 현명하게 대처해야한다. 너무 전문가(갤로퍼의 후미등)만을 믿고 ‘오버-슈팅(over-shooting)되지 않도록 직접 발품을 팔고 직접 확인해야 하는 것은 물론이다.(야탑에사는 이:박상용)

★인구구조의 변화와 주택시장

1.“10년 후 무엇을 먹고 살 것인가?”“10년 후의 주택시장은 어떻게 될 것인가?” 이는 오늘을 살고 있는 우리시대의 가장 시급한 화두다. 개방을 요구하는 신자유주의 세계화의 충격을 흡수할 “미래변화 트렌드에 맞는 신(新)성장동력분야”를 추진할 힘을 ‘온 국민의 미래지향적 협력’에서 구하는 ‘새로운 리더십의 조건’에서 경제를 살리고 부동산문제, 비정규직문제, 가계부채의 증가 등 서민경제를 살릴 ‘참된 세력’의 등장을 요구하는 것이다.

2.07년 현재, 주택 구매수요가 왕성한 40~50대 인구는 10년 전보다 40%가 늘어나 있고, 이는 앞으로 2016년에 가서야 정점을 이루고 그 2세들인 에코세대수의 증가도 최대를 이룬다고 한다. 주택시장에서 ‘질적 요구 충족’을 바라는 중대형 수요의 증가와 새로운 세대수의 증가는 많은 공급을 필요로 한다.

3.강한 정책이 나오면 이에 맞설 수는 없지만 이를 적극 활용할 수는 있다. 시장이 상승기에는 한 없이 오를 것 같지만 투기억제책 등으로 반드시 조정을 받는다. 지금의 주택시장도

06년에 오버슈팅(over-shooting) 되었다가 대출억제,분양가상한제 영향으로 조정을 받는다. 그러면 좋은 입지를 가진 건설사들은 미분양을 감수하고 분양가 상한제를 피해 밀어내기식 분양을 서슴치 않는다. 이들은 미분양이 나더라도 그 후속으로 좋은 입지에 지을 택지가 부족하여 공급이 모자랄 것을 미리 아는지라, 구태여 분양을 미뤘다가 10~15%다운된 가격으로 분양하기를 원하지 않는 것이다.

4.모두 침체기라고 심리적으로 관망세인 지금이 골라서 구입할 수 있는 적기이고 전매제한기간의 연장으로 투자수요가 주춤한 지금이, 실수요자에게는 입지만 잘 고른다면 좋은 조건으로 질 좋은 주택을 싸게 공급받을 수 있는 적기가 되는 것이다.

5.수능이 끝나고 겨울방학이 닥아 오자 분당 등 역세권지역의 중소형 급매는 소진되는 것 같고 중대형은 문의만 좀 늘고 있다. 지금까지 묻지도 찾지도 않는 것과는 조금 차이가 있다. 도보 5분이내의 역세권 대단지, 내재가치가 풍부하다고 여겨지는 곳의 급매는 지금 구입이 적기인 듯하다.(야탑에사는 이:박상용)

★시장을 보는 안목과 입지 선택

1.‘지난 5년간의 학습효과’는 10여 차례의 정부 대책 발표에도 불구하고 국민의 신뢰를 잃었었고 늦게서야‘종합부동산세 공제한도 9억원에서 6억원으로 하향’‘대출한도에서 총부채상환비율40%로 하향’하는 등 초강경 수를 씀으로서 중대형시장 자체를 마비시켰고 ‘분양가 상한제’‘전매제한기간의 연장’은 청약자들을 우수 입지에만 청약자들을 몰리게 하는 결과를 낳았다.

2.정부의 정책이 공급의 큰 틀의 흐름은 서울을 중심으로 양주,남양주,송파,동동탄,광교,판교,김포,파주로 이어지는 신도시 개발과 더불어 사회간접자본 등 86조의 막대한 자금을 쏟아 붇는‘인천 경제자유구역’등과 강남의 재건축규제를 강화시켜 강남의 발전을 더디게 하고 강북의 한강변(용산-뚝섬)을 시작으로 용산-아현동-은평구“ ”뚝섬-청량리-도봉구. 미아동“으로 이어지는 “뉴 타운” “도촉지구‘로 명명되는 재개발을 지원하는 U턴-프로젝트에 있다.

강북에도 소형주택 위주의 공급정책을 지향하고 용산과 뚝섬을 핵심으로 용산 민족공원과 115만 m²의 도시공원(서울숲)이 정원처럼 돼 있고 한강을 내려다볼 수 있는 고급커뮤니티를 구성할 중대형위주의 아파트를 짓고 용산 국제업무지구와 성수 초대형주상복합건물을 지어 지역 랜드마크화 하겠다는 것이다.

3.청약자들이 우수 입지에 몰리는 이유는 전매제한기간의 연장에도 있지만, 오늘의 강남이 있기까지 ‘강남 영동개발, 강변로 개통’을 시작으로 40여년이 걸렸고 오늘의 분당이 있기까지 ‘주택 200만호 건설발표’이래 20년의 시간이 걸렸지만

용산과 뚝섬을 축으로 하는 강북의 유턴프로젝트가 ‘용산~강남~분당,판교’를 잇는 신분당선이 그 축이 되어 있고 9호선이 한강을 따라 이어지므로 ‘강남,분당’개발을 학습효과로 향후 10~15년간이나 그 이상의 기간이더라도 10배에서 수십배의 주택가 차익에 대한 기대심리로 투자가 우수입지로 몰리는 것이다.

4.부동산의 속성은 지리적 위치의 고정성(固定性)과 부증성(不增性)에 있고 강남이 명품지역이 되는 것은 평지이고 올림픽대로를 따라 여의도로, 잠실로, 분당으로 뻗기 때문이고 분당이 명품지역이 되는 것은 평지이고 용인, 수원, 광교, 동탄으로 뻗기 때문이다. 정부의 유턴프로젝트에서도 용산, 뚝섬을 핵심으로 흑석, 아현, 길음, 미아뉴타운으로 뻗어난다.

5.부동산투자의 기본은 ‘쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것’이 기본이다. 부동산가격 결정 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 가격이 왜곡되는 것인데 이들 명품지역은 실수요에다 외부에서 유입되는 투자수요까지 겹치게 되어 돈이 모이게 되고 돈이 많이 모이는 지역의 부동산가격은 오르기 마련이다.

6.어느 지역이 개발되면 ‘개발발표-착공-완공’ 단계별로 가격이 오르게 되는데, 요즈음  질의응답란에 올라오는 질문에 ‘지하철이 들어온다는데 지역부동산에서 많이 오를 것 같다고 빨리 계약해야 한다’며 ‘지금 매수하는 것이 좋겠느냐?’고 묻는 질문이 많이 올라온다. 요즘은 웬만한 곳은 지하철이 다 들어가 있으므로 이런류의 상승은 저평가된 가격에서 10~20%정도 오르면 이미 그 가치가 가격에 반영되어 막상 완공 시에는 보합되는 경우가 많다.

환승역이라든지 ‘역세권에 지역의 인지도를 높여줄 대형건물이 들어선다’든지 해야 계속 발전되는 것이고 외부자금의 유입 없이 지역 수요만으로는 한계가 있는 것으로 사료된다.

7.경기도 인구를 2016년까지 1,450만명으로 유지하겠다는 보도가 있었다. 전 국민의 절반이상이 수도권에 모여 살게 된 현재의 주택시장에서 전 국민이 부동산투자에 관심을 가지고 있고 주택시장도 일반 상품처럼 지역브랜드나 지역 내에서도 ‘시범단지’‘유명 건설사브랜드’가 붙은 인지도가 있는 지역이나 단지가 더 가치가 있는 세상이 되었다.

즉 ‘용산 국제업무지구’‘인천 경제자유구역’‘시범단지’‘분당시범삼성’‘판교’‘일산’‘광교신도시’‘도곡동 타워팰리스’등 등의 표현이다.

8.대출억제,분양가상한제 등으로 중대형이 침체되고 이전과는 사뭇 다르게 중소형이 10~20%올랐으나 뉴타운 등 개발호재가 있는 것을 제외하고는 저평가되어 있다가 따라 오른 가격에서, 장기적으로는 ‘작은 호재로만 계속 오르는 소형의 추가상승여력’을 의심해 봐야하고 03년10·29대책이후 다주택보유보다는 우수입지에 똑바른 집 한 채가 부자 되게 하는 시대에 살고 있으므로, 한번 선택을 잘하여  똑바른 집 한채에 투자하면, 실시간으로 전해지는 정보들에 일희일비(一喜一悲)하지 않게 되고 마음이 편한 것이다.

9.강남이라고 모두 강남아파트가 아니다. 강남역 앞 나 홀로 단지나 300가구 미만의 단지 등은 외곽지 브랜드아파트 가격보다 싼 경우가 많다. 또한 평지가 아닌 구릉지에 위치하고 비역세권에 위치한 단지는 입지가 우수하다고 볼 수 없다.

10.내가 장만하는 아파트는 살기에도 좋지만 투자를 겸해야한다. 매수자들은 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것이고 중장기적인 면에서 입지여건의 내재가치와 미래가치를 파악하여 최대의 투자수익을 올리기 위해 침체기를 적극 활용해야 한다.(야탑에사는 이: 박상용)

위치·위치·위치

• 핵심지역으로의 접근성이 좋아야한다.

• 지하철역, 정류장에서 도보 5분~도보 10분 이내 거리에 있어야 한다.

• 환경친화적이어야 한다.(Wellbeing. Life Of Health And Sustainability)

  조망, 공원, 도보 30분이내의 자연환경입구.

커뮤니티의 구성이 고급 주거지로 차별화될 수 있는 입지

학교, 병원, 관공서, 대형할인점, 도로 등 인프라가 충분한 지역.

  학원가주변이면 비학원가보다 향후 배 이상 차이가 난다.

• 반경 4 Km이내에 평수가 다양하여야한다.

  주변단지에 20평대, 30평형대, 40평형대가 고루 섞인 지역.

주변에 신규 개발소식이 들리고 내가 사는 아파트 인근이나

  남쪽으로 계속 개발이 일어난다.

• 도로망은 주도로 16m이상에 8m이상 이면도로에 접해야한다.

단지

• 마음씨 좋게 주거의 목적으로만 아파트를 매수해서는 안된다.

• 평면 설계에 대한 질적욕구 충족

• 지역인지도, 건설사 브랜드 지명도.

평지에 있는 동간거리가 넓고 조망이 가능한 대형 단지일수록 유리하다.

• 지하주차장등 주차공간이 넓어야한다.

• 난방이 중앙집중,지역난방(열병합)등 난방조건이 우수하여야한다.

• 로얄동 로얄층 남향 전망 라인등 따질것은 다 갖출수록 향후 유리하다.

• 27평 32평 37평 42평 47평은 가장 선호 되는 부루칩 평형이다.

• 내부수리는 되어 있는 것보다 자기가 하는 것이 질적이나 가격면에서 유리.

투자시점

부동산도 시장상품--고르는 안목을 키워야

시중 통화량과 물가상승률, 금리의 향배.

• 미분양 물량, 신규주택 공급량(분양주택)

• 바닥이 아닌 무릎에서 사고 상투가 아닌 어깨에서 판다.

• 전세 융자 등 지렛대효과는 최대한 이용한다.

• 내 관심지역의 물가 부동산시황 부동산사이클 등 흐름은 항상 파악해 두어야한다

• 부자가 된 사람은 거의 경기가 나쁠 때 사고 경기가 좋을 때 판 사람이다.

• 살 때나 팔 때 상대가 취할 부분도 좀 남겨 주는 것이 부자가 되는 비결.

• 향후 실버시대를 대비한 주택의 질적 향상을 항상 염두에 두고 포트폴리오구성

  을 잘 해야 한다.

절세

• 보유세·상속세·증여세·취득세·등록세·양도소득세 등 

  자기 자신과 관계있는 세금의 절세는 아는 만큼 이루어진다.

[작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이:박상용]

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[스크랩] 향후 집값 향방을 분석해 본다. |부동산노트

2007-12-03 11:49

http://blog.drapt.com/lhk9408/2413571196650182328 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

향후 집값 향방을 분석해 본다.

 

얼마전까지만 하더라도 낙관론자들이 약방의 감초처럼 제시했던 상승론의 근거는 공급부족이었는데 지금은 공급 부족론은 슬그머니 사라지고, 그 대신에 풍부한 유동성과 대선이후의 규제완화만 들고 나오고 있다. 여지껏 집값이 올랐던 메커니즘을 살펴보면, 컨설턴트들이 상승에 대한 논리를 개발해 내고, 이것을 부동산 투자카페나 지역아파트 동호회에서 확대 재생산시켜 퍼지게 했으며, 여기에 편승해서 대출을 받아 뛰어들었던게 일반적 형태였다.

아직도 이런 매커니즘을 통해서 집값을 올려 보려는 시도는 끊임없이 이어지고 있으나, 메아리 없는 외침으로 변해가고 있다. 메뚜기도 한철이라 했다. 전세계 모든 나라들의 부동산 거품이 꺼져가고 있는 판에, 제아무리 부동산 엽전들이라 해도 이런 선동구호에 쉽게 귀기울이진 않을 것이다. 거품을 일으키는 일등 공신은 한국의 가정주부들이었다. 그중에서도 30대 주부들이 앞뒤 안가리고 뛰어들도록 했다. 이들은 유동성이 뭔지도 모르는 사람들이다. 언론이나 인터넷에 휩쓸린 사람들일 뿐이었다.

이자는 가파르게 상승하는데도 불구하고 주택담보대출에 따른 유동성은 계속 증가하고 있다고 한다. 매매건수는 반으로 줄고 집값도 하락하고 있는데 왜 유동성이 증가 한다고 하는 것일까? 이에 대한 정확한 분석은 아직 나오지 않고 있다. 하지만, 추측건데 주택담보대출을 통한 유동성이 증시로 들어갔을 거라는 예상이다.

집값 상승론을 펼치는 사람들이 말하는 유동성이란 무엇인가? 유동성이란, 어떤 자산에서 또다른 자산으로 얼마나 쉽게 가치가 전환될 수 있는가를 나태내는 척도다. 따라서 유동성=화폐가 아니다. 싯가 총액이 1천조인 주가가 2000에서 1800으로 떨어졌다고 가정했을때 공중으로 100조원이 날아갔다고 이야기 한다. 화폐 그자체가 날아간게 아니다. 단지 장부상으로 사라졌다고 이야기 한다.

부동산도 마찬가지다. 따라서, 주가가 떨어지면 갈곳없는 돈이 부동산으로 간다는 말은 정확한 말이 아니다. 투자에 객체에 대한 관심이 바뀔순 있어도 유동성이 감소하게 되면 바뀐 관심 대상의 자산이 상승한다고 말할 수 있는 것은 아니다. 풍부한 유동자금이라는게 장부상의 유동자금이지, 금본위제도하에서의 절대 화폐가 아니라는 사실이다. 따라서, 유동성이란 신기루와 같아서 팽창해 있을때 현금화시키면 내돈이 되지만, 그 기회를 놓치면 새장에서 날아간 새와 같은 것이다.

유동성은 신용경색과 반대 개념으로서, 신용경색이 일시에 오게되면 풍부한 유동성은 순식간에 사라지게 된다. 지금의 미국을 보면 이해가 쉽게 될것이다. 유동성 증가의 요체는 신용=대출이다. 그런데, 지금 실세 금리가 치솟고 있다. 이것은 우리나라만의 현상이 아니다. 지난주 유럽나라들의 은행간 유로금리는 4.7%로 한주간에만 0.1% 치솟았다. 유럽 금융시스템에서는 전례없는 급상승이다. 실세금리가 치솟는 이유는 신용경색이 나나타고 있기 때문이다. 중앙 은행에서 유동성을 쏟아봐야 언발에 오줌누기일 뿐이다.

시간이 가면 갈수록 유동성은 점점 축소되어 갈것임을 예고하는 현상들이다. 엎친데 덮친격으로 부동산 가격에 가장 중요한 요소인 경기가 둔화될 것임을 예고하고 있는 상황에서는 우리나라의 주택시장은 시차를 두고서 본격적인 하향세를 나타내게 될것이다. 내년도 미국의 성장율은 0.6%~1.9%사이다. 2006년 3%선과 비교하면 얼마나 심각한지 알수 있다. 미국 경기둔화는 중국과 우리나라의 수출에 결정적 영향을 미치게 된다.

대선 이후에 부동산에 대한 규제가 완화될것이라는 기대감은 대한민국의 현재 부동산에서 상존하는 가장 강력한 상승 동력일 것이다. 하지만, 이것 역시 어디까지나 뜬구름 잡기식의 희망일 뿐이다. 어느 정파가 정권을 잡던지 간에 국민들의 주거 안정이란 큰명제를 거역할 수는 없기 때문이다. 노무현 정권이 밑에서부터 붕괴된 원인중의 하나가 바로 부동산 폭등이었음을 상기해보면 명확해진다.

유동성이 점점 축소되어 가고 있는 과정에서, 미분양의 증가와 계속되는 수도권에서의 분양가 상한제에 의한 연간 30만가구의 막대한 신규물량은 집값을 더이상 상승시킬수 없는 요인이 될 것이다. 여기에 웬만한 샐러리맨들은 2006년 이전에 대출을 통해서 내집마련을 한 상태다. 수도권에 내집을 갖고 있는 가계의 평균 주택담보대출액이 1억 3천만원이다. 경기가 둔화되어 갈것이라는 예상이 나오는데 어떻게 저 막대한 가계빚을 떠받혀 줄수 있을까? 한국의 집값도 미국처럼 거품이 붕괴되지 않는다면 천우신조일 것이다.

출처:모네타/評論家(xnrlqkrtkf)
등록일: 2007/11/26

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