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[스크랩] 청약통장 200% 활용을 위한 10문 10답. |부동산노트

2006-10-25 14:51

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출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ossaio

33살 박철씨는 은행에 다니면서 재테크에 성공한 한 사람이다. 보통 은행원은 재테크 잘 할 것이라고 생각하지만 은행업무에 바빠(?) 재테크에 관심도가 낮거나 직원에게 해 주는 1억 정도의 저렴한 전세대출 때문에 집 사려는 생각을 잘 하지 못한다.

그런 박철씨가 빠짐없이 하는 게 하나 있었다. 바로 온 가족 명의로 된 청약통장이다. 한번씩 분양 공고가 뜨면 가족 명의로 청약을 했었는데, 2년 만에 당첨되었다고 한다. 그 동안 분양대금 내느라 쓰는 것도 제대로 쓰지 못했는데, 아파트 당첨 덕분에 집값 올라서 좋고 분양대금 모으느라 절약해서 좋았다고 한다. 
많은 사람들이 좋은 상품이라고 하면 무조건 가입만 해 두고 제대로 활용 못하는 단점을 안고 있다. 2006년에는 판교를 비롯한 경기도 지역에 알짜 분양 물건이 많다고 하니 2006년 만큼은 청약통장을 잘 활용하여 모두 부자 되길 바란다.

      청약통장 200% 활용을 위한 10문 10답
 
Q1. 청약통장이 뭐죠? 궁금해요.

우리나라는 새 아파트를 분양 받으려면 청약통장이 있어야 한다. 따라서 새 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장에 반드시 가입해야 한다. 청약통장에는 청약저축, 청약부금, 청약예금이 있어 3가지 중에 하나를 선택해서 가입하면 된다.

Q2. 세가지 상품이 있다고 했는데, 모두 다 가입할 수 있나요?

아니다. 한 사람이 하나만 가입할 수 있다. 먼저 청약저축은 임대아파트, 주공아파트 위주로 청약할 수 있는 적금, 청약부금은 삼성, 현대, 대림 등 민간건설사에서 분양하는 25.7평 이하의 아파트(통상 33평)를 구입할 수 있는 적금이다. 청약예금은 적금과 달리 정기예금처럼 한꺼번에 돈을 넣어 두는 예금으로 다른 상품과 달리 금액에 따라 큰 평수를 청약할 자격이 주어진다.

단, 청약저축은 아무나 가입하지 못한다. 무주택 세대주만 가입할 수 있으며 다른통장은 어디 은행에서나 들 수 있지만 청약저축은 우리, 농협, 국민은행에서만 가입할 수 있다.

Q3. 청약통장 중 어떤 것을 가입해야 하나요? 헷갈려요.

이 부분이 처음 청약통장을 가입하는 사람에게 가장 고민스런 부분이다. 사람마다 처한 상황과 목적이 다르기 때문에 콕 집어서 설명하기 어렵다. 만약 미혼인 경우와 갓 결혼하거나 당분간 집 계획이 없는 분들은 청약저축이 유리하다. 금리도 6%대(확정금리)로 높고 임대아파트나 주택공사에서 분양하는 아파트를 청약할 수 있기 때문.

또 민영아파트 구입하고 싶은 경우 청약예금으로 변경도 가능하다. 청약부금과 예금은 청약할 평수와 갖고 있는 돈(가계자금상황)에 따라 결정하면 된다. 청약예금은 예금이니 서울인 경우 최소 300만원이상 목돈이 있어야 한다.

Q4. 청약통장에 가입한 후 바로 청약할 수 있나요?

그렇지 않다. 불입한 금액과 기간에 따라 순위가 달라진다. 청약저축과 청약부금은 매달 꾸준히 불입한다면 2년 정도 있으면 1순위 자격을 가진다. 청약부금의 경우 2년 동안 서울•부산은 300만원, 기타 광역시는 250만원, 기타 시•군은 200만원까지 넣으면 된다.

청약예금은 가입할 때 이미 원하는 평수에 따라 예치금을 한꺼번에 넣어 두므로 가입하고 2년만 기다리면 1순위가 된다. 단, 청약저축과 청약부금의 경우 연체에 주의해야 한다. 연체가 있는 경우 기간이 더 길어질 수 있기 때문이다.

* 청약예금 지역별 예치금
     평수                         서울, 부산        기타광역시         기타 시,군
85㎡(약25.7평 ) 이하            300                   250                   200
102㎡(약30.8평) 이하           600                   400                   300
102㎡초과 ~ 135㎡이하       1,000                  700                   400
135㎡(약40.8평) 초과         1,500                 1,000                  600

Q5. 큰 평수 청약을 위해 예금으로 전환할 수 있나요?
 
청약부금과 청약저축은 청약평수가 25.7평 이하지만 그 이상을 청약하고자 한다면 청약예금으로 가입해야 한다. 청약저축과 청약부금의 경우 청약예금으로 변경하고자 하는 경우 납입인정금액 범위내에서 해당 청약예금으로 전환은 가능하다. 단, 1순위가 된 다음에만 변경이 가능하다.

예를들면, 청약부금에서 600만원 청약예금으로 가입한 경우 1년후에 25.7평~30.8평 이하에 청약할 수 있다. 1년이 지나기 전에는 25.7평 이하에 청약할 수 있으며 큰 평형은 전환 후 1년 후부터 가능하다.

Q6. 지방에 살다가 서울로 올라온 경우 지역변경이 가능한가요?

언제든 가능하다. 청약통장 가입 후 다른 지역으로 주소지를 옮긴 경우 주택공급(분양공고) 전까지 최종 주소지로 변경하고 해당지역의 예치금액으로 정정하면 된다. 기존 순위는 그대로 유지된다.

Q7. 청약 당첨된 후 계약을 하지 않으면 계속 1순위가 유지되나요?

당첨되면 계약 여부와 관계없이 당첨되었다고 판명되므로 통장을 해지해야 한다. 한번 당첨은 청약통장은 수명을 다하게 한다. 필요하다면 다시 가입해야 한다. 요즘은 재당첨 금지로 인해 청약통장 사용을 신중하게 해야 한다. 한번 쓰고 나면 5년 동안 다시 쓸 수 없게 되기 때문에 다시 가입해도 5년 동안은 쓸 수는 없다.

Q8. 청약통장 현시점에서 가입하는 게 의미가 있나요?

결혼을 왜 하냐? 라고 묻는 것과 같다. 무조건 가입하는 것이 왕도. 목돈을 한꺼번에 내지 않고 내 집을 마련할 수 있는 기회이며 새집을 마련할 수 있는 유일한 기회이다.

TIP : 청약 통장은 왜 좋은 거죠?
보통 아파트를 새로 지을 때 건설사에서는 분양공고를 내어서 사람을 모아(청약통장 가입자 중) 당첨된 사람들에게 돈을 받아서 아파트를 짓게 된다. 이게 선분양제도이다. 이 청약제도의 가장 큰 특징은 당첨된 후 입주까지(3년 정도) 분양대금을 6번 정도 나눠서 내게 되므로 서민들에게 큰 부담을 주지 않아 내 집 마련의 좋은 방법인 것이다.

Q9. 결혼하면서 제가 가진 통장을 명의변경하고 싶은데, 가능한가요?

가입시기와 상품에 따라 조금씩 다르다. 부금과 예금의 명의변경은 가입자 사망의 경우에 한( 2000. 3. 26 이전 가입자는 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계존•비속으로 세대주가 변경된 경우에도 가능)하며, 청약저축 가입자의 명의변경은 사망, 결혼 및 배우자 또는 세대원인 직계존•비속으로 세대주가 변경된 경우등에 가능하다.

Q10. 요즘 청약통장 1순위가 바뀌었다고 하던데, 뭐가 바뀐 거죠?

요즘 많은 사람들이 "청약통장 세대주만 가입할 수 있나요?" “청약할 때 세대주만 청약할 수 있나요?” “집 있으면 청약 못하나요?” 라는 3가지 질문을 가장 많이 한다.

예전과 별로 달라진 것 없고 몇 가지 바뀐 제도만 알아 두면 된다.

[투기과열지구에서 1순위 청약제한]  (2002년 11월부터 시행)
투기과열지구에서 주택을 청약할 경우 청약 1순위 자격이 제한된다. 물론 투기과열지구가 아닌 지역은 적용되지 않는다.

1. 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 세대에 속한 자
2. 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자

▶ 위 두 가지는 부부의 경우 무조건 안 된다. 하지만 부모님, 자식 같은 직계존비속의 경우 세대를 분리하면 1순위 자격이 생긴다.
3. 2002년 9월 5일 이후에 청약예금, 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 자
▶ 청약통장 가입은 누구나 가입할 수 있다. 그러나 2002년 9월 5일 이후에 가입한 경우 1순위가 되더라도 청약할 때는 단독세대주로 분리한 후 청약해야 한다.

여기서 세대의 당첨사실이나 주택소유 여부는 청약통장 가입자의 주민등록등본 상 세대주 및 세대원 전원을 대상으로 판단한다. 투기과열지구의 제한은 1순위 자격에 한한다. 현재 투기과열지구는 서울과 경기도, 광역시는 모두 해당되며 일부 시 지역이 포함된다.

청약당첨 확률을 올려주는 [무주택우선공급제도]
투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡이하의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 75%를 우선으로 청약할 수 있다. 무주택자의 경우 아래의 3가지 조건이 모두 만족되어야 한다.
1. 입주자 모집 공고일 현재 1순위 자 
2. 만35(40세)세 이상이고 5년(10년)이상 무주택세대주
3. 입주자 모집공고일로 부터 과거 5년 동안 주택을 소유한 사실이 없는 사람

혹 일시적으로 주택을 소유한 경우에도 무주택우선공급대상에서 제외된다.

가장 헷갈리는 것이 만 35세와 만 40세의 무주택 우선공급일 것이다. 전용 면적 25.7평 이하 주택 공급 중 75% 중에서 40세 이상 10년 이상 무주택 세대주에게 40%, 만 35세 이상 무주택 세대주에게는 35%를 공급한다고 한다. 

청약제도는 항상 바뀌기 마련이므로 변경된 제도를 잘 알아야 청약에 유리하다. 우리나라 청약제도는 부동산 경기와 밀접하다. 정부의 부동산 정책은 계속 바뀌므로 무조건 청약통장을 마련해 두어야 한다.

예전 IMF때를 생각해 보자. 부동산 경기가 좋지 않을 때 경기부양을 위해 청약통장 가입도 세대주에서 개인으로 풀어주고, 분양권 전매도 풀어주었고 부동산 과열을 보이면 다시 분양권 전매를 막고 청약도 제한하는 등 이렇게 쉽게 바뀔 수 있다.

누구든 보험처럼 장기적인 안목으로 청약통장에 가입해 두는 전략이 필요하다

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[스크랩] 대형아파트 강세 계속될 것인가 ? |부동산노트

2006-10-25 00:21

http://blog.drapt.com/lhk9408/1049511161703271102 주소복사

출처 : ssw님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sswlsy

최근 부동산시장 특히 주거용 부동산시장의 두드러진 현상은 양극화이다. 양극화 현상이란 동일부문 내에서도 경제현상이 동조화되지 않고 차별화되는 것을 말하는데 주거용 부동산시장에 있어서는 지역별, 상품별, 규모별로 이러한 현상이 나타나고 있다.
이중에서 규모별 양극화 현상은 대형평형에 대한 수요가 증가하면서 가격상승률이 중소형평형에 비해 높게 나타나는 현상을 이른다. 2003년부터 2006년 8월말 현재까지 전국 아파트 평당 매매가격의 상승률을 살펴보면 30평형대 이하의 경우 32.75%에 그치는 반면 40평형대 이상의 경우 75.33%에 이른다. 가장 가격 상승률이 낮은 20평형 초반대의 경우 동일기간의 매매가격상승률은 18.38%이나 55평형 이상의 경우 97.87%로 상대적 가격상승률이 5배를 넘는다.



왜 이렇게 대형아파트의 평당 매매가격이 강한 상승세를 보이는가? 그 이유로 세 가지 점을 지적할 수 있다. 첫째는 대형평형 아파트의 평당 분양가가 중소형평형 아파트에 비해 높았기 때문이다. 2006년 8월말 현재 전국 아파트의 평당 분양가를 살펴보면 20평형 초반대 이하를 제외하고는 대형평형으로 갈수록 평당 분양가가 상승하고 있음을 알 수 있다. 30평형대 이하의 경우 6백만원에서 7백만원대의 평당 분양가를 보이고 있지만 40평형대 이상의 경우 8백만원에서 9백만원대의 평당 분양가를 보이고 있다.



두 번째는 인구구조의 변화에서 찾을 수 있다. 2000년 초 국내 부동산시장의 강한 상승세는 저금리 등 다양한 요인에서 찾을 수 있으나 1956~1965년 사이의 태어난 베이비부머들이 주도하였다는 인구구조의 변화에서도 찾을 수 있다. 이러한 베이비부머들은 현재 40~50대의 자녀수가 많은 연령층으로서 대형 고급주택에 대한 수요가 늘어나면서 중소형평형에서 대형평형으로 이동하는 경향을 보이고 있다. 이에 반해 시장진입세대라고 할 수 있는 15세에서 35세까지의 연령대는 지속적으로 감소하고 있어 중소형평형에 대한 수요 역시 감소할 수밖에 없는 것이다.
세 번째는 세금측면을 들 수 있다. 과거에는 기준시가에 의해 보유세가 매겨지고 세율 또한 낮아 대형평형의 고가주택을 보유하더라도 세금부담이 그리 높지 않았다. 이렇게 고가주택을 보유함에 따른 낮은 부담은 주택구매 선택에 있어 합리적인 기준을 약화시켜 대형평형에 대한 매수세를 자극할 우려가 있었다.

그러면 이러한 요인에 의해 강한 상승세를 보였던 대형평형의 아파트가 계속적으로 지금의 강세를 이어갈 수 있는가? 한 채의 아파트가 자산의 대부분을 차지하는 실수요자의 경우 장단기적으로 이러한 예측의 정확성은 은퇴 후 여유자산을 얼마만큼 보유할 수 있는가와 직결되기 때문에 관심 있는 예측이 필요하다. 결론적으로 이야기하자면 이러한 대형평형의 강세는 짧게는 2015년, 길게 봐야 2020년이면 위기를 경험하게 될 것으로 추정된다. 따라서 지금부터 이러한 점에 유의해서 장기적인 자산구성 전략을 재구축하여야 할 것이다.

대형평형의 아파트 강세가 지금부터 10년을 지나면서 위기를 경험하게 되는 이유는 대형평형이 강세를 보였던 요인에서 역으로 그 이유를 찾을 수 있다. 먼저 베이비부머로 지칭되는 40~50대 연령층이 지속적으로 감소하면서 대형평형에 대한 수요는 감소할 것으로 예상된다. 이러한 예는 우리보다 베이비부머 연령층이 각각 10년, 15년 앞선 미국과 일본의 사례에서 볼 수 있듯이 베이비부머가 50대 후반의 은퇴 연령층으로 이전하면서 부동산을 비롯한 자산가격이 하락하는 양상을 보였다. 최근 이러한 현상이 서서히 나타나고 있는 미국의 경우는 그래도 다행스럽게 75세 이상의 가구조차 77%의 높은 주택보급률을 보이고 있기 때문에 일본과 같이 부동산을 투매하는 현상보다는 고급주택에서 합리적인 주택으로 이전하는 현상이 두드러질 것으로 예상하고 있다. 최근 미국 부동산시장에서 노인인구가 선호하는 대도시 인근의 교외 지역이 베이비부머의 은퇴와 함께 강세를 보이고 있다.

둘째 주택보유에 대한 부담이 지속적으로 증가하기 때문에 대형평형의 고가주택을 장기간 보유한다는 것이 상당한 부담으로 작용할 것이다. 참여정부의 부동산정책 목표에 의하면 종합부동산세 대상자에 대한 평균 실효세 부담률을 2009년까지 1%수준에 맞출 것으로 예상되며, 재산세의 경우에도 2017년에 과표적용률을 공시지가의 100%에 맞추는 등 보유세가 지속적으로 상승하기 때문이다. 상당한 현금유입이 없이는 주거선호지역이나 대형평형의 아파트를 보유하기가 쉽지 않을 전망이다. 공교로운 점은 이러한 재산세의 과표적용률이 100%에 이르고 베이비부머가 은퇴하여 고령화사회에서 고령사회로 이전하는 시점이 2010년대 후반으로 맞물려 있기 때문에 그 시점에 이르면 이러한 자산보유의 합리적인 경향은 더욱 가속화될 것으로 보인다.

이러한 때 우리들은 어떻게 하여야 하는가? 베이비부머가 지속적으로 증가하는 향후 10년동안은 강남과 같은 주거 선호지의 대형평형을 보유하는 것이 바람직하며 베이비부머의 은퇴가 본격화되는 2010년대 후반이 되기 전에는 보유자산을 합리적으로 새롭게 구성할 필요가 있다. 물론 지역별로 대형평형의 강세가 지속되는 기간은 달라질 것이다. 2010년에 이르러서도 입주물량에서 대형평형이 차지하는 비중이 25%내외에 그치는 서울의 경우는 대형평형의 강세가 지속될 것이나 지방의 경우는 그 시기가 더 앞당겨질 수도 있음에 유의해야 할 것이다.

영산대학교 부동산대학원 심형석 교수

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