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[스크랩] 부동산으로 자산 순위 5% 안에 들기 |부동산노트

2008-03-01 19:28

http://blog.drapt.com/lhk9408/81204367311777 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=485

 
최근 국내 소득 및 자산 불평등에 관한 통계 및 연구 자료가 잇따라 발표됐습니다. 일본에서는 한때 하류(下流) 열풍이 분 적이 있습니다. 국내에서도 2006년에 관련 책들이 번역, 출간됐구요. 글로벌화로 양극화가 심화돼 정신 차리지 않으면 일본 국민의 90%가 하류로 전락할 것이라는 주장입니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 소득 및 자산 불평등 심각성을 들여다보고 자산 순위로 상위 5% 이내가 되기 위해선 어떻게 행동해야 하는가를 소개하겠습니다.

국내 불평등 현황

통계청이 발표한 2007년 가계수지 동향에 따르면 지난해 전국 가구 중 상위 20%의 평균 소득을 하위 20% 가구의 평균 소득으로 나눈 소득 5분위 배율은 7.66으로 전년(7.64)보다 0.02포인트 상승해 사상 최고치를 경신했습니다. 7.66이란 2007년에 상위 20% 계층의 연간 소득이 하위 20% 계층보다 7.66배 많았다는 것을 의미합니다.

소득 5분위 배율은 △2003년 7.23 △2004년 7.35 △2005년 7.56 등으로 5년째 상승세를 보여 소득 분배가 악화되고 있습니다.

소득 불평등 정도를 보여주는 소득 지니계수 역시 전국 가구 기준으로 0.352로 통계 작성 이래 가장 높았습니다. 2003년 0.341 이후 △2004년 0.344 △2005년 0.348 △2006년 0.351 등으로 지속적으로 올라가고 있습니다. 지니계수가 0.4를 넘으면 불평등이 심한 것으로 봅니다.

소득 불평등보다 더 심각한 것이 자산 불평등입니다. 불평등 정도가 소득보다 7배 이상 높은 것으로 조사됐습니다.

전승훈 국회예산정책처 경제분석관과 임병인 충북대 교수가 발표한 ‘2000년 이후 가구 자산 구성 및 자산 불평등도의 변화 분석’이라는 논문에 따르면 2006년 총자산(순자산 부채)의 5분위 배율은 46.6으로 나타났습니다. 특히 부채를 뺀 순자산의 5분위 배율은 96.6에 달합니다.

2006년 지니계수도 총자산은 0.617, 순자산은 0.644로 소득 지니계수보다 2배 가까이 높습니다. 자산 중에는 특히 부동산 지니계수가 0.693로 불평등도가 더 심한 것을 알 수 있습니다. 이중 주택 지니계수는 0.665, 토지 지니계수는 0.848에 달하는 것으로 추정하고 있습니다.

자산 순위 상위 5% 안에 드는 법

위 통계에서 보듯 가구별 소득, 순자산, 부동산 분배는 부익부 빈익빈 현상이 가속화되고 있습니다. 개인적으로도 이 같은 양극화 심화 현상은 전 세계 돈이 자유롭게 왔다 갔다 하는 글로벌화가 커다란 영향을 미쳤다고 판단니다.

또 자산 중 부동산 편중(偏重)이 심한 국내에서 2000년 이후 부동산 가격이 지속적으로 상승한 것도 일조했구요.

글로벌 경제, 신자유주의 체제에서 벗어나 혼자 산속에 들어가 살아갈 사람이 아니라면 자산 불평등 악화에 대해 부자노트 독자들도 적극적으로 대처해야 한다고 생각합니다.

자산 분배에서 하위 20%는 물론 중간 계층(60%)도 하위 계층으로 떨어지지 않고 나아가 상위 계층 20%, 아니 상위 5%에 진입하려고 한다면 적극적으로 자산을 늘리는 실행력을 발휘해야 할 것입니다.

참고로 통계청의 2006년 가계자산 보고서 분석에 따르면 자산에서 부채를 뺀 순자산을 기준으로 상위 1%에 속하려면 가구별 23억원을 보유해야 하는 것으로 조사됐습니다. 상위 5%는 9억4천만원, 10%는 5억3천만원이라고 합니다.

부동산 투자를 통해 ‘자산 불평등 서바이벌’에서 살아남기 위해선 우선순위와 선택과 집중이라는 투자원칙을 실행해야 합니다.

먼저 우선순위는 투자 대상으로 삼으려는 부동산 상품에 대한 우선순위를 말합니다. 무주택자라면 우선순위 1단계는 내집마련이 0순위입니다. 내집마련은 청약통장을 쓰는 게 가장 바람직하며 시기를 앞당긴다면 블루칩 또는 옐로칩 단지의 새 아파트로 내집마련하는 게 좋습니다.

1차 내집마련에 성공했다면 2차 내집마련을 시도해야 합니다. 1차 내집마련이 100% 만족하지 못하고 60~70% 선에서 만족을 했다면 2차 내집마련은 90% 이상 만족하는 것을 고를 것을 추천합니다. 2차 내집마련이 90% 이상 만족하지 못한 독자는 3차 내집마련을 시도해야 할 것입니다.

2차 또는 3차를 통해 내집마련 세팅이 끝났다면 본격적으로 부동산 투자에 나설 차례입니다.

2단계로 미분양 또는 청약통장으로 투자를 하세요. 특히 미분양이 많은 시기에 청약통장으로 당첨받을 경우 입주 시점 이후 주택시장이 활성화돼 높은 투자수익을 올릴 가능성이 높습니다. 미분양은 유효수요가 많은 지역을 매입, 3년 이상 보유해야 합니다.

3년 안팎 기간 동안 1~2차례의 미분양 또는 청약통장으로 투자 경험을 쌓아 수익을 올렸다면 3단계로 뉴타운 재개발로 투자 상품을 옮기도록 하세요.

관련 법률, 사업속도, 매입타이밍, 희망 평형 배정, 적정 매물 등에 대한 사전 공부가 필수입니다. 투자 대상 지역에서 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾는 것이 중요합니다. 해당 관청(구청 또는 시청)을 방문하는 것도 사업속도를 가늠하는데 중요하구요.

2~3단계를 거쳐 여유자금이 2억원 이상 확보됐다면 재건축 투자를 할 시기입니다. 주택 투자의 하이라이트는 재건축이라 생각합니다. 그중에서 서울 강남권이구요. 초기투자비가 많이 들고 사업속도가 더뎌 장기 보유해야 하는 어려움이 있지만 그만큼 진입장벽이 높아 투자수익도 높습니다.

상가와 토지 투자는 개인적으로 자유롭게 활용할 수 있는 여유자금이 최소한 5억원 이상 되기 전까지는 자제할 것을 권합니다.

우선순위에 따라 부동산 상품을 선정했다면 선택과 집중으로 투자 대상을 고르세요. ‘계란을 한 바구니에 담는 게’ 중요합니다. 특히 여유 자금이 10억원 이상이 되기전까지는 말입니다.

여유자금 규모 및 내집마련 유무가 변수겠지만 이런 투자원칙을 지켜 투자를 행동에 옮긴다면 10년 이후 자산 순위 상위 5%에는 포함될 수 있을 것입니다.

추신: 어색했지만 뜻깊은 저녁식사를 지난주 목요일 저녁 이태원 이탈리아 레스토랑 비스테까에서 했습니다. 참석하신 세분 고맙습니다.

 

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[스크랩] 내가 아는 부동산부자들 |부동산노트

2008-03-01 19:18

http://blog.drapt.com/lhk9408/81204366699191 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31609

최근 인터넷의 부동산관련 칼럼을 읽으면서 많은것들을 배우고 있는데 간혹가다가 관련칼럼의 악성댓글중에서 특히 부동산투자를 나라를 망치는 투기행위로 몰아부치는며 맹비난 하는것을 보면서 한편 마음이 씁쓸하다.
 
과거정권의 가장 큰 실정중에 하나는 온통 규제일변도 정책으로 부자들이 지갑을 열지 않음으로인해 선순환되어야할 자본의 흐름이 왜곡되고 더욱더 음지로 스며들면서 심각한 외부불경제가 초래된것이다.
 
이나라의 건실한 중소사업가들은 총량규제등으로 수도권에 공장을 짓지 못하자 중국등으로 몰려가서 공장을 지었으나 자본주의의 돈맛을 본 중국정부는 최근에들어 임대료인상등을 요구하면서 국내기업체들의 숨통을 조이고 있다.
 
이나라 경제의 대들보인 중소기업을 다른 나라로 내몬 위정자들은 전부 어디로가고 그런 무거운 짐을 짊어진채 이러지도 못하고 저러지도 못하는 중소기업인들을 보면서 안타까움에 가슴이 답답하다.
 
이렇든 과거정권은 "부동산=투기"라는 등식을 만들고 언론플레이를 하면서 많은분들이 "부자"들을 미워하였고 그들에 대해 마녀사냥하듯이 돌을 던지는 것 같아 필자가 아는 부동산부자들 이야기를 하고자한다.
 
일간지 경제면을 열독하라.
 
필자가 알고 있는 부동산 부자들은 그렇게 화려하지를 않다.
 
부자들은 화려한 밍크코트를 입고 비싼 외제차만을 몰고 다니는것으로 착각하는 것 같은데 필자가 알고 있는 부동산 부자들은 굉장히 검소하고 소탈하다.
 
그중에 기억에 남는 수산시장 아줌마 “ㄱ씨”.
 
벌써 환갑을 바라보는 그녀는 매일 새벽4시면 일어나서 어김없이 수산시장으로 출근한다.
보유 건물매각을 위해 맨처음 그녀를 만났을 때 남루한 행색에 그정도의 재력가라는 사실에 그저 놀라웠다.
그녀의 보유재산은 건물,땅,아파트 포함해서 약 50억정도 되었다.
 
그녀는 취미는 일간지 경제면 열독.
새벽장사를 끝내고 아침식사까지 마치면 한두시간정도 손님도 뜸하고 약간 한가한 시간에 그녀는 어김없이 신문을 펼쳐들고  경제면을 빠짐없이 읽는다.
하루도 거르지 않고 경제면을 읽기에 주위 상인들에게 놀림도 받지만 그녀는 가끔 필자를 만나면 어려운 경제용어를 질문하여 필자를 당황하게 한다.
 
필자역시 금융,주식,부동산,환률,유가,금값등 많은 정보를 경제면을 통해서 취득하고 하루라도 신문을 읽지 않은 날이면 입안에 가시가 돋는것 같다.
 
부자가 되려면 무엇보다도 경제동향에 밝아야 한다.
그러러면 일간지의 경제면은 반드시 열독하라.
출근시간 지하철에서 시시콜콜한 스포츠신문을 읽지 말고 경제신문을 꼼꼼히 읽어보라.
전철이 만원이라 신문을 읽지 못했으면 회사에 출근해서 화장실 갈때 경제면을 꼭 챙겨가라.
화장실로 간 부하직원까지 호출하는 상사는 없을 테니까 되도록이면 느긋하게 이것저것 다 확인해보고 체크해보라.
 
세상은 광속같이 빠르게 변하고 있다.
시대에 뒤 떨어지고 정보가 약한 사람들은 부자가 될 자격이 없으니 일간지 경제신문을 끼고 살아라.
 
선한부자를 꿈꿔라
 
또 한명의 부동산 부자는 석유 유통업자 “ㅇ씨”
 
50대 중반인 그는 약 15년전 인천에서 유통업을 하다가 어려워지자 동두천으로 야반도주를 하였다고 했다. 그때 온 가족을 데리고 낯선 타지로 오면서 흘렸던 눈물을 그는 평생을 잊지 못한다고 한다.
 
그때 그의 전재산은 700만원.
700만원을 가지고 지하셋방을 얻고 그는 이를 악물고 재기에 몸부림을 쳤다.
 
유통업 경험이 있던 그에게 주유소가 눈에 띠었고 여기저기에서 도움을 받아 임대로 주유소운영을 시작하였다.
자금부족으로 직원을 채용하지 못한 그는 주유소에서 하루 4시간씩 자면서 본인이 직접 주유하고 기름청소를 하면서 치열한 삶을 살았다고 한다.
 
임대로는 어렵다고 판단한 그는 자금만 모이면 주유소부지를 사기 시작하면서 부동산과 인연이 되었다고 했다.
그러면서 틈날때마다 경매공부를 하였다고 했다.
바쁜 와중에도 경매장을 제집 드나들 듯 드나들면서 내집마련에도 성공하였다고 했다.
 
일단 목이 괜찮으면 향후에 주유소를 운영하려고 사둔 땅을 다른 주유소업자 또는 건설업체에서 비싼값으로 되팔라고해 땅을 사고팔면서 부동산을 본격적으로 알게 되었다고 했다.
 
그렇게 그는 땅을 사들이기 시작했고 주위의 공장하는 친구들에게도 임차하지 말고 어렵더라도 자가공장을 운영하려고 권유했다.
그런 조언을 받은 친구가 그때 당시 2억주고 산 공장이 얼마전 40억으로 보상을 받았다고했다.
 
그렇게 재기에 성공한 그는 주유소를 4개까지 운영하면서 석유유통에까지 눈을 떴고 지금은 석유유통이 본업이며 주유소운영이 부업이다.
 
또한 땅에 재미를 느낀 그가 10년전 묻어둔다는 의미에서 사놓은 임야에 최근에 주변으로 터널이 뚫리면서 5분이내 거리에 신도시가 확정되었고 현재 보상이 진행중이라고 했다.
 
자기 인생에서 가장 크게 대박을 맞은것이 이땅이라고 하면서 너털웃음을 지었다.
 
그에게서는 항상 기름냄새가 난다.
기름냄새가 난다고 하자 직원들이 하는일이 시원치않아 직접 본인이 하다보니 기름냄새가 가시지를 않는다고 또 너털웃음을 짓는다.
 
얼마전 그가 보유하고 있는 다른 토지의 이용계획에 대한 상담을 하고 저녁식사를 하는데 간곳은 돼지껍데기집이었다. 돼지껍데기 한조각과 소주한잔을 기울이면서 이런 저런 이야기를했다.
 
그중 기억에 남는 이야기는 그의 꿈이 선한부자라는 이야기이다.
 
본인이 부동산 초보때 가장 가슴 아팠던 일이 주택의 명도부분을 몰라서 실제 집행관이 명도 진행을 어떻게 하는지 구경을 갔다고 했다.
끝까지 버티던 임차인의 가재도구들이 집밖으로 나오고 마지막으로 나온 것이 침대에 누워져서 침대와 함께 나오던 아버지 연배쯤 되어 보이는 어르신이었다고 했다.
추운 겨울날 길거리로 내몰리는 한가족과 아버지 같던 어르신의 얼굴은 아직도 기억에 생생하며 이때 경매에 대한 환멸도 느꼇다고 했다.
 
그 일은 그에게는 충격이었고 그 일이 있은후부터 비록 교회를 다니지는 않지만 수익이 생기면 반드시 수익의 10%를 아는 성당에 기부한다고 했다.
그는 내가 돈을 벌면 돈을 잃는 사람도 있기 때문에 잃은 사람을 직접 도와주지 못하지만 또 다른 사회환원을 통해서 돈이 돌고 돌아야 돈이라고 강조를 했다.
 
이번에 대박맞은 땅을 통해서 수익이 발생하더라고 그는 본인과의 약속을 꼭 지킬것이라 했다.

 

나눔의 경제를 몸으로 실천하는 기름냄새나는 그에게 진정한 선한부자(noblesse oblige)를 느낄수 있어서 그날의 돼지껍데기 저녁식사는 행복만땅한 저녁식사였다.

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[스크랩] 당신의 투자지수를 높여라 |부동산노트

2008-02-10 01:29

http://blog.drapt.com/lhk9408/81202574599946 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=31165

 이기는 투자는 단거리 경주가 아니라 마라톤과 같은 힘든 장기레이스다. 이기는 투자의 기본은 장기투자를 기본으로 삼아야한다. 한두번 성공했다고 그들을 이기는 투자자라고 하지 않는다. 몇 년간 한번쯤 투자에 성공하였다고 그들을 또한 이기는 투자자라고 하지 않는다. 단기간의 일회성 투자승자를 의미하는 것이 아니라 장기간 아니 영원히 승자로 남을수 있어야한다. 그런 투자자가 진정한 이기는 투자자다.

전쟁에서 한 두번은 누구든지 승리할 수 있다 그런 승자는 큰 의미가 없다 마치 고스톱게임에서 초중반에 아무리 좋은 끝발이 올라도 일어설때 올라주지 않으면 결국 패자가 되듯이 마지막에 웃는자가 승자가 되는 것이다.

필자인 나는 이 책을 쓰게 된 동기는 오직 하나다 그것은 개인이든 조직이든 국가든 누구가 되었던간에 투자세계에서 지는 투자자가 아니라 반드시 이길수 있는 투자자가 되길 바라는 마음에서 이책을 쓰게 된 것이다.
 
지금 이순간에도 수많은 사람들이나 조직에 집단에 이르기 까지 많은 투자를 시도하지만 사실 이기는 투자자들보다는 늘 지는 투자자가 훨씬 많다. 이런 상황에서 재테크에서 경제적인 자유에 이르기까지 다양한 조직의 투자세계에 이르기 까지 반드시 이기는 투자가 되기위해서는 이론과 실천을 겸하여 투자에 성공해야한다.
 
주식투자든 토지투자든 이론공부만 열심히 한다고 성공하는것은 아니다. 주식거래와 관련해서는 증권사 객장에도 가끔은 발걸음을 다녀보고 토지투자와 관련해서는 우량 토지 답사를 부지런히 다녀봐야 투자에 안목이 넓혀지는 것이다.

대다수사람들은 삶이 어렵고 힘들다고 한다. 그 이유는 투자지수가 형편없이 낮기 때문이다. 누구든지 투자지수를 높이기만하면 경제적인 자유를 누릴수 있다고 생각한다.

특히 젊은 사람들은 투자지수가  중요하다는 사실을 인식하지 못하고 가볍게 여기는 경향이 있는데 크게 잘못된 것이다. 젊다는 이유로 아직 투자할 시간가치가 많다고 방식하면 노후가 비참해질수있다는점을 명심해야한다.
 
젊을때부터 투자에 대한 투자지수 향상을 위해 노력해야만 투자습성이 생기게 된다. 어느날 갑자기 투자지수가 높아지는 일은 결코 없다. 몸에 밴 습성이 있어야만 가능한일이다.
 
그래서 투자지수가 중요하다는것이다. 누구든지 경제적인 위기는 언제든지 닥치게 되어있다. 특히 한국에서는 교통사고율이 세계최고다 이혼율 또한 수위를 달리고 있는 마당에 스스로 경제적인 능력을 배양하지 않고서는 어느날 갑자기 닥치는 경제적인 위기에 당황하지 않기 위해서 투자지수 향상에 노력을 게을리 해서는 안 된다.
 
남들이 저 사람은 돈만 밝히는 사람이라고 손가락질 한다고 크게 개의치 말고 자신의 생각과 판단에 맡겨 꾸준히 투자에 집중한다면 분명히 여러분의 인생은 만족감과 행복한 인생을 얻을수있을 것이다.

나는 수백명을 대상으로 재테크 강연을 한적이 있었는데 강연도중 대박이 날만한 대박 주식이나 단기간에 폭등할만한 대박 토지나 추천해주길 원하는 눈빛을 느낀적이 있었다.

강연이 끝나고 여러 경로를 통해 그들은 여지없이 대박주식 대박 토지를 추천해줄 것을 요구하는 연락을 받곤 했다. 만약 당신도 그런 경험이 있다면 이제부터라도 그런 임시방편적이고 비생산적인 태도는 버리고 어떤 주식 종목 어떤 토지를 선택해야 투자의 효과가 발생할 것인가 고민해야한다.
 
누구든지 경제적인 자유 성공적인 삶을 누리기위해서는 반드시 이기는 투자를 해야 한다. 이기는 투자는 열정적으로 일을 하고 다양한 투자를 실천하는데 있어 장기투자를 고집하고 분산투자를 대원칙으로 삼아야 한다. 결국 이기는 투자는 비기거나 지는 투자를 거부한다.
 
투자지수를 높이기위해서는 매월 일정액만큼 저축을 고집하고 일정액만큼 투자(펀드, 주식 등)를 행해야한다. 사실 저축하라는 말은 저금리 시대에는 다소 맞지 않다. 왜냐하면 부자들은 투자차원에서 펀드 다음으로 저축을 선호하기때문이다.
 
경제적 자유를 누리기 위해서는 가장 적실히 필요한 것은 투자금이라고 생각하는 사람이 있는데 물론 투자금 마련은 역시 투자에 있어서 중요한 요소가 맞지만 사실 투자금마련 보다 몇 배 더 중요한 것은 투자지수를 높이는 것이다. 누구든지 투자지수를 높인다면 다소 부족한 투자금으로 얼마든지 이기는 투자자가 될수있다.
 
왜냐하면 누구든지 투자지수가 높지 않으면 거금의 투자금도 단기간에 모두 날리기 십상이기 때문이다. 그러나 투자지수가 높다면 다양한 투자수단에서 이기는 투자자가 될 수 있기 때문이다.
 
누구든지 스스로 판단해서 투자지수가 높지 않다면 여러방면으로 투자지수향상에 정열을 쏟을 필요가 있다. 사실 투자지수를  높인다는것은 하루아침에 달성되는것이 아니다. 스스로 멘토를 찾아나서고 부단한 노력이 동반되어야 가능하다.
 
<이런 사람들은 멀리하라>
1. 투기를 즐기는자
2. 투자자를 사기꾼정도로 취급하는 사람
3. 성공투자자를 증오하는 사람
4. 투자성공은 운이라고 말하는 사람
5. 부정적인 사고주의자

-투자성공의 비결은 투자신뢰다-
세계적인 리더십의 대가로 알려진 존 맥스웰(John C. Maxwell)
은 「신뢰의 법칙」이란 책에서 인간관계의 가장

중요한 요소로 '신뢰'를 꼽았다.
그가 제시한 신뢰의 5단계를  살펴보자.
<준비→교감→신뢰→투자→승리>의 5단계를 제시하며 스스로 만들어 나가야 할 인생관·가치관을 설정했다.

1단계_준비
 자기 자신의 처지를 잘알고 개인에 따라 상대방을 보는 관점이 달라지기에 일처리는 신중히 하라.
 
2단계_교감
 나보다 남을 먼저 생각하라 상대방의 입장에서 상황을 바라보라.
 만나는 사람 모두 우리의 스승이다 시련이 닥치면 피하지 말고 대면하라.
 
3단계_신뢰
신뢰는 인간관계의 초석이다.
4단계_투자
인간관계를 가꾸고 경작하라.
공감되는 1%를 찾아내어 100%의 노력을 투자하라.
5단계_승리
만족의 원칙 : 함께한다는 기쁨에 충실하라.
 

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