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[스크랩] 부동산 노하우 3. 3. 3. 전술(戰術)의 묘미 |부동산노트

2008-03-30 09:54

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
- 부동산 노하우 3. 3. 3. 전술(戰術)의 묘미 -
 
부동산 재테크의 가장 큰 밑천은 노하우라고 봐야지요. 요즘은 세상이 좀 복잡해져서 부동산에 관련된 법률도 좀 알아야 하고 부동산 대책에 따른 정책도 잘 판단할 줄 알아야 합니다.
 
본인이 이런 분야에 전혀 자신이 없으면 공부를 해야하고 전문가의 조언을 받아야 합니다. 인터넷사이트 고수 분들이나 전문가 분들은 철저히 검증된 분들로서 두터운 지식을 가지고 있고 양심에 따라 조언을 해드리고 있으므로 이 분들의 도움을 받는 게 우선은 좋은 방법이라 생각 됩니다.
 
지난 12월부터 내 집 마련에 대한 지름길을 묻는 질문에 "지금이 매수시기입니다" 라는 글을 많이 올려 드렸습니다. "움츠리는 건 뛰기 위한 준비자세" 라는 글을 올려 드렸었는데 회원들 중 몇 분들은 "절대로 부동산 값은 오르지 않는다. 교수가 무슨 투기꾼이냐?" 라고 쓴 소리를 하기도 했던가요.
 
그러나 결과는 그대로 나타나고 있습니다. 서울 북부에서부터 전세품귀현상이 빚어지자 전세세력이 매수세력으로 바뀌어 중, 소형아파트는 매물이 없다고 합니다. 따라서 값은 오르고 있고 수도권 미분양 중 중, 소형은 벌써 씨가 말랐으니 곧 중, 대형 고깃배가 그물을 던지지 않을지 걱정되기도 합니다.
 
거래는 숨통을 트더라도 값은 오르지 않아야 하는데 이미 주택값이 올랐거나 오르고 있다면 되돌릴 수 없는 일이 돼 버린 것입니다. 그렇다고 한숨만 쉬고 있을 수도 없는 일이지요. 떠나버린 버스의 뒷모습만 바라보고 있음은 무의미한 일이 될 것이므로 다음 도착 할 차를 타기 위하여 준비를 해야 되겠습니다.
 
아무리 집을 사고 싶어도 가진 게 없으면 희망사항일 뿐입니다. 우선 하늘을 봐야 별을 딸 수 있는 것이고 뽕밭에 가야, 임을 볼 수 있는 것입니다. 저승길 가는 상여도 노자(路資)돈을 놓거늘 하물며 내 집 마련하는 길을 거저 갈 수 있겠는지요.
 
내 집 마련할 때 무임승차 하는 사람은 없습니다. 따라서 계약할 때에는 돈을 놓고 해야지 손가락만 빼놓고 계약하는 사람은 없습니다. 그렇다면 돈이 문제인데 그 밑천 만드는 법과 그 사용법을 짚어  봐야 하겠네요. 그리고 요령껏 갈아타기 하는 법도 알게 된다면 크게 실망하실 일도 아니라고 봅니다. 자, 힘을 내십시오.
 
* 3. 3. 3. 전술 1단계 - 3천만 원을 만들어라 *
 
내 집 마련의 첫 티켓은 3천만 원입니다. 서울에서는 약 66제곱미터(20평)정도 아파트의 계약금이고, 수도권에서는 79제곱미터(24평)정도 아파트의 계약금이며 지방에서는 106제곱미터(32평형)정도 아파트의 계약금입니다.
 
내 집 마련을 하려면 피를 뽑아서라도 이 돈을 만들어야 합니다. 이 돈을 마련 할 길이 없다면 다른 길을 택해야 하는데 그 길에 대해서는 다음 시간이 허락하는 대로 다시 글을 올려 드리겠습니다.
 
3천만 원을 마련하는 길은 큰 부담이 없어야 합니다. 1년이나 2년의 기간을 정해놓고 적금이나 펀드 등을 이용하되 적금대출 또는 신용대출을 무시해서는 안 됩니다. 결혼 때 들어 온 축의금은 돈이 많건 적건 꼭 내 집 마련의 종자돈으로 써야 합니다.
 
첫 집 계약금 3천만 원은 웬만하면 부모님이나 형제, 자매간에 신세를 짓지 않은 게 좋습니다. 그 돈을 자신의 힘으로 해내야 곁에서 대견스럽게 봐 줍니다. 계약금 3천만 원도 만들지 못하고 옆 사람들에게 사정하면 다음 기회를 잃게 되는 것입니다.
 
결혼패물은 아무 필요 없습니다. 첫 집 마련 계약금에 보태는 것이 당연하다고 봅니다. 그리고 집 마련하기 전에 생명보험부터 가입한 후 매달 많은 돈을 떼어내는 일은 온당하지 못한 일이라고 봅니다. 생명보험, 질병보험 통장 열 개 있어도 집 사는데 영양가 없습니다.
 
그래도 돈이 3천만 원에 이르지 못한다면 차를 팔아야 합니다. 그리고 11열차를 타고 다녀야 합니다. 11열차가 뭐냐고요? 걸어 다니는 게 11열차입니다. 아무리 어려운 처지라도 이렇게 하면 돈 3천만 원을 모을 수 있게 됩니다.
 
* 3. 3. 3. 전술 2단계 - 3억 원짜리 신규분양 아파트를 공략하라 *
 
현금 5천만 원 내지 7천만 원을 가지고 계신분들은 전세나 월세를 피하려고 소형 빌라를 매입하여 거주하고 있지요. 특히 요즘은 재개발의 바람이 불어 나중에 아파트를 배정빋을 희망으로 수요가 많아져 그 값도 많이 올랐습니다.
 
그러나 이 분들은 꼭 한 가지 주의할 사항이 있습니다. 빌라나 다세대, 연립을 보유하면서 거주하시는 것도 좋지만 재개발은 7-10년이라는 오랜 시일을 기다려야 하고 부담금이나 용적률 등에서도 문제가 있기 때문에 그게 순조롭게 진행되지 못할 때에는 나중에 세월만 보내고 헛 다리를 짚을 수도 있다는 사실도 염두에 둬야 하는 것입니다.
 
따라서 이 분들에게도 3천만 원의 종자돈은 꼭 필요하다고 볼 것이고 재개발에만 미련을 둘 게 아니라 다른 방향도 모색하는 지혜를 가지셔야 합니다. 필자가 강조하는 점은 무주택자나 빌라 등 소유자나 결국은 아파트로 가는 걸 희망하고 있을 것이므로 신규분양을 주목하라는 뜻이 되겠습니다.
 
3억 원짜리 아파트 계약금 10%는 3천만 원입니다. 계약금이 10%라는 규정은 어느 법에도 없습니다만, 우리나라는 관행으로 이어져 오고 있고 대부분의 신규아파트 분양에도 10%의 계약금을 받고 있습니다.
 
요즘 3억 원짜리 아파트는 매도와 매수의 빈도가 높게 이루어지고 있습니다. 젊은 세대가 주종을 이루는 규모이기 때문에 갈아타기도 쉽고 현금화하기도 좋습니다. 그리고 이런 규모의 아파트는 이익은 있어도 손해가 없는 것이 특징이기도 하지요.
 
*3. 3. 3. 전술 3단계 - 3년 후 입주가 좋다 *
 
대부분 신규 아파트는 분양 때부터 2년 6월에서 3년이라는 세월이 흘러야 입주가 됩니다. 더러 빠른 아파트도 있지만, 분양에서부터 입주기간이 너무 짧으면 잔금마련이 바쁘기 때문에 넉넉한 게 좋다고 봅니다.
 
분양에서부터 잔금지급 때까지 약 3년이라는 세월은 잔금마련에 총력을 기우려야 합니다. 이 기간 동안은 오직 밥만 먹고 살아야 한다는 각오가 있어야 합니다. 쓸 것 다 쓰고 나면 잔금 준비하기 어렵게 되겠지요.
 
이 3이라는 숫자는 운을 부르는 숫자이기도 합니다. 나라에 따라서 3을 꺼려하는 나라도 있지만 우리나라는 예로부터 살자, 살자 하는 숫자가 3이 되기도 하여 좋은 숫자이기도 하고 삼 세 판을 비롯하여 3을 상징하는 숫자들이 많기도 합니다.
 
부동산은 운이 따라줘야 합니다. 받을 복이 있어야 운이 열리게 되는데 그 운이라는 놈이 어찌나 눈치가 빠른지 잡힐듯 하다가 놓치기도 하고 쥘 듯 하는데 빠져 나가기도 하여 우리들의 애를 태우곤 하지요.
 
* 3. 3. 3. 전술 4단계 - 300세대 이상의 단지라야 *
 
첫 집 마련할 때 직장에 가깝고 역세권이라는 이뮤만으로 300세대 이하의 아파트를 매수하게 되면 나중에 환경이 열악해지기도 하고 나 홀로 아파트가 되는 수가 있습니다. 특히 이런 곳은 소란하고 공기도 나빠서 기피하는 경향도 있게 됩니다.
 
앞으로는 점점 친환경을 선호하는 추세에 있게 되므로 상가 속에 묻혀있는 아파트나 세대수가 적은 아파트는 시세에서 뒤 떨어지게 되는 것입니다. 300세대 이하의 아파트는 단지가 차별화 되지도 아니하고 커뮤니티시설 등 여러시설도 부족하거나 없어서 불편이 따르게 됩니다.
 
단지가 작다고 해서 꼭 가격이 싸다는 보장은 없지만 약간 브랜드가 낮아도 단지가 크면 그만한 값을 하게 되는 것입니다. 단지가 작을 때에는 터줏대감단지라야 됩니다. 즉, 옆에 같은 브랜드의 아파트가 많이 있어야 한다는 의미입니다.
 
* 3. 3. 3. 전술 5단계 - 3 x 3 = 9천만 원을 모아라.
 
9천만 원은 3억 원에 대한 30%라는 뜻이 됩니다. 잔금은 최소한 30%를 준비해야 한다는 의미입니다. 3년 동안 9천만 원을 준비하기에 힘이 들거든 그때 부모님과 형제, 자매들의 도움을 받아야 합니다.
 
부모님과 형제, 자매들로부터는 일생 딱 한 번의 부탁임을 명심해야 합니다. 딱 한번이라야 도와 줍니다. 늘 평소에도 돈 노래를 부르면 도와주지 않습니다. 이런 문제는 입장 바꿔 생각해야 되는 일이기도 하지요.
 
이 30%는 최소한의 돈으로  봐야하고 사실상 40-50%의 돈이 준비돼야 하는 것입니다. 계약금 10%를 제외한 나머지 돈 중 일부는 중도금 대출금을 잔금으로 이월해야 하는 돈이기 때문에 현금으로 지급할 돈이 적게 되면 잔금융자가 많아 이자 부담이 크게 됩니다.
 
* 3. 3. 3. 전술 6단계 - 3 x 6 = 18, 1억8천만 원은 잔금대출로
 
1억 8천 만 원은 매수금 3억 원에 대한 60%입니다. 1억 8천만 원에 대한 이자는 요즘 금리로 따져서 매월 약 100만 원이 될 겁니다. 이자부분에 부담이 너무 크다고 하시겠지요? 1년이면 1천 2백만 원 정도 되고 5년이면 6천만 원이 되니까,
 
이 아파트가 5년 후의 시세는 어느 정도 될까요? 인프레와 화폐가치를 견주어 본다면 적게 잡아도 5억 원을 넘을 겁니다. 그럼 2억 원의 시세차익이 발생했다고 볼 것이고 은행이자 6천만 원을 공제하더라도 1억 4천만 원의 이익을 본 셈이 되는 군요.
 
잔금대출은 개인수입에 따라서 그 대출액이 40%가 되기도 하고 60%가 되기도 하지만 3억 이하의 아파트는 대부분 60%까지 대출을 하고 있어 별로 어려움은 없다고 봅니다. 월수입이 적을 수록 융자금의 이자불입에 부담을 느끼기도 하지만 첫 집 마련에 있어서는 이자불입액을 적금으로 봐야 편하게 생각되기도 하는 것입니다.
 
* 3. 3. 3. 전술 7단계 - 3년이면 갈아타야
 
눈덩이는 굴려야 커진다고 하던가요. 3년이 넘어 갈아타는 것은 좋지만 언제나 부동산과 정책은 대결의 위치에 있기 때문에 권투링에 올라있는 두 선수처럼 승패를 가늠하기 힘들다는 걸 알고 있어야 합니다.
 
3년 후 갈아타라는 취지에는 특별한 의미가 있습니다. 입주 1-2년이 지난 후 다시 2-3년 후에 입주 할 아파트를 분양받게 되면 재수 좋을 때는 살고 있는 아파트와 새로 분양받은 아파트가 모두 오르는 일도 있게 됩니다. 이게 도랑치고 가재 잡는다는 겁니다. 즉 꿩 먹고 알 먹고,
 
경기의 흐름이 원만할 때 갈아타기를 해야 하는데 모든 사람들은 꼭짓점에서 매도하기를 기다리다 아차, 하는 순간 기회를 놓치기도 하는 걸 볼 수 있습니다. 무릎에서 사고 가슴에서 판다는 마음과, 순리대로 움직인다는 자세를 가지면 순조롭게 해결되기도 하지요.
 
하지만 뜀박질 잘 하는 놈은 미리 알아봐야 합니다. 입주 때부터 프리미엄이 형성되고 주위에 개발호재가 터지면 그 아파트는 날이 갈수록 시세가 상승합니다. 어려서부터 잘 뛰는 놈은 늙어서도 잘 뛰게 됩니다.
 
이런 놈은 바꿔 타면 안 됩니다. 그냥 10년 이상 거주하는 걸로 마음을 굳히고 해마다 융자금 변제에 노력을 해야 합니다. 좋은 말을 버리고 나쁜 말로 바꿔 타지 말라는 뜻이지요. 갈아타다 보면 아파트에 대한 안목이 생깁니다. 첫 집을 마련하고 나면 그 다음 할 일은 갈아타는 시기를 견주어햐 하는 것입니다. 즉 미래를 바라보라는 취지입니다. 미래는 언제나 준비하는 자의 몫이니까,
 
* 당부 말씀 *
 
옛날 속담에 "집과 마누라는 작아도 좋다" 고 했습니다. 첫 집 마련은 너무 무리할 필요가 없는 것이고 일단 형편에 맞도록 장만 해 놓으면 그 다음은 갈아타기를 잘 해야 하는 것입니다. 꼭 큰 집만 구하려다 자꾸 시일만 보내고, 그러는 사이에 또 값은 오르는 것이 일반적인 사례이니까요.
 
돈을 집에 맞추려고 하면 끝이 없습니다. 집을 돈에 맞춰야 하는 것입니다. 간단하면서도 어려운 이치라고 봐야지요. 20평 사려고 모델하우스에 갔다가 40평 구경하게 되면 절대로 분양 받을 수 없게 되지요.
 
사람의 눈은 높은 것만 좋아 합니다. 내려 보기를 꺼려 하지요. 그러나 늘 내려보면서 마음 편하게 사는 우리들이 돼야 합니다. 어서 여러분들의 뜻이 이루어졌으면 좋겠습니다. 감사 합니다.
 
[윤정웅 - 수원대 교수]
 

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[스크랩] ☆ (한경비지니스) 아기곰 리포트 요약 |부동산노트

2008-03-30 08:07

http://blog.drapt.com/lhk9408/1544971206832066614 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

아기곰 리포트 요약

1. 미국의 서브프라임 모기지 부실 사태는 대출 업체의 과당경쟁에서 기인했다. 대출해 주지 말아야 할 신용 불량자들에게까지 안전장치 없이 대출을 해준 게 화근이 됐다.

2. 미국 주택 시장 과열로 인한 인플레이션을 막기 위해 단행됐던 금리 인상은 주택 시장을 안정화시키기는 했어도 이로 인해 미국 경제 전체를 침체로 빠뜨렸다.

3. 이로 인해 차압 매물이 증가하고 서브프라임 대출 업체를 중심으로 금융회사의 피해가 연속적으로 늘어나게 됐다.

4. 다급해진 미국 금융 당국은 금리를 급격히 내리고 1680억 달러에 이르는 긴급 자금을 소비 시장에 지원하기로 결정했으나 이미 식어가는 경기 침체를 막기에는 역부족으로 판단된다. 금융회사가 보수적으로 담보 기준을 강화하면서 소비의 재원이었던 대출이 더 이상 어렵기 때문이다. 과거 수준의 대출이 재개되려면 서브프라임 사태가 터지기 직전의 부동산 가격보다 미국 부동산 담보 가치가 20~30% 정도 상승해야 하는데 현재로서는 요원하다.

5. 세계 최대 소비 시장인 미국의 침체는 중국 등 세계 여러 나라에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 한국 수출 기업에도 악영향을 줄 것이다.

6. 새 정부가 공약으로 내걸었던 7% 경제 성장이나 인수위가 목표로 내걸었던 6% 경제 성장을 달성하기는 아주 어려운 여건이 됐다. 마지노선인 5%의 경제 성장이라도 달성하려면 내수 시장을 활성화하는 방법밖에 없다.

7. 4월 총선이 끝나고 새 정부 구성이 마무리되면 내수 시장 부양을 위한 여러 경기 활성화 조치가 예상된다.

8. 부동산 시장과 증시의 내수주가 경기 부양 조치의 긍정적 영향을 받을 가능성이 높다.

9. 한국 부동산 시장은 미국과 전혀 다른 체제를 갖고 있다. 따라서 서브프라임 사태와 비슷한 일이 벌어질 가능성은 없다.

요즘 미국에서는 주택 차압 매물이 늘어나면서 주택 시장 전체도 극심한 침체 상태로 빠져들고 있다. 이 때문에 한국 주택 시장도 조만간 침체 일로에 들어갈 것이니 지금이라도 집을 팔아야 한다는 의견이 제기되고 있다.

결론부터 말한다면 그런 생각은 기우에 불과하다. 무주택자에겐 오히려 지금이 기회라고 단언하고 싶다. 앞서 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 사태의 발생 원인과 영향에 대해 길게 설명한 이유도 미국과 우리나라의 차이를 인식함으로써 서브프라임 부실 사태가 한국에 미칠 영향을 정확하게 파악하기 위해서였다.

미국 vs 한국 ‘근본적으로 달라’

우선 미국 주택 시장과 한국 주택 시장의 차이점에 대해 알아보자. 서브프라임 부실 사태가 발생한 미국과 한국의 주택시장은 근본적으로 다른 몇 가지 차이점이 있다.

첫째, 주택 가격 대비 대출금의 비율을 나타내는 LTV(주택 담보대출 비율)에서 차이가 난다. 미국은 서브프라임 사태가 발생하기 전까지는 감정가의 100%까지 대출이 가능했다. 사정이 이렇다 보니 주택 가격이 조금만 하락해도 주택 가격이 대출 잔액 아래로 떨어지기 일쑤다. 집을 팔아도 대출금을 다 갚을 수 없는 상태가 되면 자신의 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 마련한 주택 소유주의 입장에서는 집을 포기하고 싶은 유혹에 쉽게 빠질 수 있다. 당장 집을 포기하면 상당액의 채무로부터 해방되고 떨어진 신용도는 7년 후면 회복이 가능하기 때문이다.

이에 반해 한국의 LTV는 40~60% 선에 불과하다. 2007년 말 국민은행의 조사에 따르면 한국 주택 담보 대출의 평균 LTV는 37%다. 다시 말해 우리나라에서는 통상적으로 자기 돈 63%가 있어야 주택을 구입한다는 의미다. 그러므로 아무리 대출 이자가 올라가고 금융 환경이 열악해져도 37%의 대출 때문에 63%인 자신의 돈을 포기하는 사람은 나오지 않을 것이다.

대출금 부담 때문에 63%나 되는 자신의 돈을 포기하는 사태가 오려면 집값이 지금의 3분의 1 수준으로 폭락해야 한다. 그런 일이 벌어질 가능성이 있을까. 국민은행 조사에 따르면 주택 가격 추세를 조사하기 시작한 1986년 1월 이후 22년 동안 전년 대비 10% 이상 주택 가격이 하락한 경우는 외환위기 때밖에 없었다. 그 시기에도 가장 많이 하락했던 때가 13.1%에 불과했다.

서브프라임 사태의 피해자인 미국 금융회사들조차 서브프라임 사태 해결책으로 LTV를 기존의 100%에서 80%로 하향 조정하는 데 그치고 있다. 80% 정도 대출을 해줘도 본인의 돈이 20% 정도 들어갔으므로 안전하다고 판단하는 것이다. 이에 비하면 대출 비중이 37%에 불과한 한국은 쓰나미로부터 피하는 정도가 아니라 산꼭대기로 피난한 셈이다.

둘째, 주택 보유 비용에 대한 민감도에서도 차이가 있다. 미국에선 주택 보유 비용이 증가하면 아주 민감하게 반응한다. 그 이유는 당장에 모아둔 돈이 적다는 면도 있지만, 그보다는 렌트를 했을 때의 비용과 직접 비교가 가능하기 때문이다.

미국에는 전세라는 제도가 없다. 임대(렌트)의 경우 100% 월세다. 월세도 비싼 편이어서 학군이 좋은 곳의 경우 방 1개짜리 아파트는 월 150만 원, 방 3개짜리 주택은 월 300만 원 정도다.

이에 비해 주택을 보유하는 경우 모기지 이자와 재산세, 보험 등 부대 비용이 나가게 되므로 이자가 높은 경우 주택 보유 비용이 월 임대료보다 비싸게 된다. 그럼에도 불구하고 주택을 보유하는 이유는 소득세 감면 혜택도 있고 자산 증가(capital gain)의 기회도 있기 때문이다. 지역별로 다른 재산세율과 집값의 수준에 따라 차이는 있지만, 보통 대출 이자가 4%대 이하로 내려가면 임대료와 주택 보유 비용이 비슷해지기 때문에 주택 구입 수요가 급격하게 늘어난다. 집값이 오르지 않더라도 이익이 되기 때문이다.

이에 비해 한국의 임대 제도는 월세보다 전세가 주류를 이루고 있기 때문에 임대 시 주거 비용 산정에 모호한 면이 있다. 물론 전세에 살더라도 시중 금리에다 전세금을 곱하면 주거 비용을 계산할 수 있을 것이다. 집을 사는 경우는 명시되는 대출금리로 주택 보유 비용을 계산할 수 있다. 그러나 매달 이렇게 계산해 집을 살까 말까를 고려하지는 않는다.

한국 사람이 미국 사람보다 계산에 어두워서가 아니라, 그것은 월세와 전세의 심리적 차이 때문이다. 월세의 경우 매달 자신의 주머니에서 현금이 나가므로 민감할 수밖에 없지만 전세는 입주할 때 돈을 맡겨놓고 나갈 때 원금 전부를 찾아가는 것이니 상대적으로 덜 민감한 것이다. 미국에선 집을 보유하고 있는 것과 월세로 사는 것에 대해 언제나 일대일 비교가 가능하기 때문에 집을 보유하는 것이 손해가 크다고 생각하면 이번 서브프라임 사태 후폭풍과 같은 일이 벌어지는 것이다.
서브프라임 사태의 ‘긍정적 요소’

서브프라임 모기지 부실 사태가 우리나라 부동산 시장에는 유리하게 작용할 가능성도 있다. 저금리 시대가 다시 도래할 것이라는 전망 때문이다. 미국은 서브프라임 사태의 해결책으로 지속적인 금리 인하를 단행하고 있다. 주택 보유 비용을 낮춰서 채무 불이행을 막고, 더 나아가 주택 보유를 늘리려는 의도다.

이에 따라 연방준비제도이사회(FRB)는 정책 금리를 3%까지 내렸고 3월 18일 금리를 2.5%로 낮췄다. 보통 미국의 금리가 내려가거나 올라가면 다른 나라들이 시차를 두고 조정하는 것이 상례다. 이런 금리 동조화 현상은 국제 협약이나 미국의 압력 때문이 아니라 자국의 이익을 위해서다.

만약 연 4%의 이자를 주는 은행과 연 6%의 이자를 주는 은행이 있다면 어느 은행에 저축을 하겠는가. 국제 자금 흐름도 이와 다르지 않다. 국제 자본도 금리가 낮은 나라에서 높은 나라로 흐르게 된다. 이에 따라 금리가 높은 나라는 유동성이 증가되거나 자국 통화가 강세를 띤다. 이처럼 자국 통화가 강세를 띠면 수입 업체로서는 이익이 되지만 수출 업체로서는 손해가 발생한다. 쉽게 말해 환율이 1000원일 때 100만 달러어치를 수출하면 10억 원의 돈이 들어오지만, 환율이 900원일 때 100만 달러어치를 수출한다면 9억 원밖에 돈이 들어오지 않는다.

이런 이유로 환율이 급격하게 변한다면 자국 기업의 경쟁력에 문제가 생기기 때문에 대부분의 나라가 울며 겨자 먹기 식으로 금리 동조화에 동참할 수밖에 없는 것이다.

한국도 금리 동조화에서 예외가 아닐 것으로 예상되지만, 그 시기는 유동적이다. 금리를 내리면 가뜩이나 불안한 물가를 더 자극할 수 있기 때문이다. 그렇다고 물가 관리 차원에서 금리를 올리자니 환율 하락(원화 강세)으로 인해 수출 산업에 직접적 타격이 되고, 반대로 금리를 내리자니 물가가 걱정되는 딜레마에 빠지는 것이다. 한국은행의 콜금리 동결 조치는 이런 배경 때문이다.

한국은행에서 당장 금리를 내리지 않더라도 다른 나라와의 금리 차가 벌어지므로 국제 자본의 유입으로 인한 유동성 증가 효과가 나타난다. 이는 주식이나 부동산 시장에는 긍정적인 효과를 가져 올 것이다.

‘아기곰’은 금리가 인하될 것이라는 쪽에 무게를 더 둔다. 하반기로 갈수록 세계적 경기 침체로 인해 수출 시장의 환경이 나빠질 것으로 예상되는데, 환율마저 불리하게 전개된다면 수출 기업이 설 자리를 잃게 되기 때문이다. 기업의 발언권이 강화되고, 정부에서도 문제의 심각성을 깨닫게 될 것이기 때문에 금리 인하는 ‘시간문제’라고 예상한다.

일반적으로 경기가 침체되면 주식 시장이나 부동산 시장에는 악재로 작용한다. 미국발 경기 침체가 전 세계로 확대된다면 한국도 예외가 될 수 없다. 그러나 언제나 위기와 기회는 같이 따라다닌다. 경기 침체가 위기라면 정권 교체는 기회가 될 수 있다.

“위기는 또 다른 기회”

먼저 참여정부의 경제 성적표를 살펴보자. 미국 CIA(중앙정보국)에 따르면 2007년 한국의 국내총생산(GDP) 성장률은 4.8%로 추산된다. 이것은 세계 평균(5.0%)에는 물론 주요 경쟁국인 중국(11.4%) 인도(8.5%) 러시아(7.6%) 싱가포르(7.4%) 홍콩(5.8%) 브라질(4.9%)에는 뒤지고 대만(4.6%)에만 약간 앞서는 수준이다. 전 세계 217개 국가 중 중하위권인 113위에 머무르고 있다. 결코 자랑스러운 성적이 아니다. 다른 경쟁국은 달려가고 있는데 한국만 황소걸음을 하고 있었던 것이다.

더구나 이 성적은 경제 정책을 잘 수립해서 거둔 것이 아니라 세계적인 호경기에 힘입어 수출이 호조를 보였기 때문이다. 자신의 실력보다 점수가 높게 나온 것은 시험이 쉽게 출제됐기 때문인데 참여정부는 5년 내내 자신의 실력이 향상된 것이라고 착각을 해 왔다. 더구나 침체를 거듭한 내수 분야를 감안한다면 수출 시장의 호황이 어느 정도였는지 짐작할 만하다.

기업의 경우도 마찬가지다. 몇몇 수출 기업의 경우 지난 몇 년간 사상 최대의 매출과 이익을 거뒀다. 이를 두고 외환위기 이후 강력한 구조 조정의 결과라고 자화자찬하는 이들도 있다.

그러나 천만의 말씀이다. 꿈에서 깨라. 지난 몇 년간의 성공은 수출 시장의 활황과 기업 이익에 영향을 미치는 저금리, 그리고 국채를 발행하면서까지 수출 기업의 이익을 지켜준 환율 정책에 기인한다. 우리는 가끔 신문에서 자동차 수출이 역대 최고라는 기사와 미국에서의 점유율이 점차 줄고 있다는 모순된 기사를 보곤 한다. 시장점유율이 줄어드는데도 매출이 늘고 있다는 것은 시장의 규모가 늘었다는 의미다. 한마디로 지난 몇 년간은 ‘중간’만 해도 저절로 매출이 느는 시장 환경이었던 것이다.

그러나 앞으로 다가올 시대는 수출 기업들에 그렇게 녹록하지 않다. 앞으로 닥쳐올 추운 겨울에도 살아남을 기업이 진짜 경쟁력을 갖춘 기업들일 것이다.

미국발 경기 후퇴의 영향으로 세계 경제 상황이 점점 나빠질 것으로 예상되는 현실에서 이명박 정부의 첫해 경제 성적은 어떨까. 한국은행은 올해 경제성장률을 4.7%로 전망하는 반면 민간 연구소들은 5.0~5.1% 정도로 예상하고 있다. 이에 비해 세계의 주요 투자은행(IB)들은 한국의 경제성장률이 5%에 미치지 못한 4.7% 정도에 그칠 것으로 내다보고 있다. 한마디로 험난한 가시밭길을 예고하고 있는 것이다.

문제는 경제 현실은 이렇듯 암울한데, 국민의 기대치가 너무 높다는 데 있다. 국민들이 지난 대선 때 이명박 대통령을 압도적으로 지지한 것은 대운하를 건설해 달라거나 영어 몰입 교육을 시켜 달라는 것이 아니다. 연평균 7% 경제 성장을 실현해 국민 소득 4만 달러 시대를 열고 세계 7위권의 경제 대국을 이루겠다는 ‘약속’을 믿었기 때문이다.

물론 노무현 전 대통령도 7% 성장이라는 경제 공약을 내걸었던 적이 있다. 그러나 그 당시나 그 후에도 그 공약이 실현될 것이라고 믿는 사람은 거의 없었다. “북한과의 문제만 잘 해결되면 나머지 분야는 깽판 쳐도 된다”는 노무현 전 대통령의 말에도 함축돼 있듯이 그때의 시대정신은 ‘경제’가 아니었다. 그러나 지금의 시대정신은 바로 ‘경제’다. 여러 가지 의혹에도 불구하고 국민이 압도적인 지지를 보내준 것은 이명박 대통령이야말로 경제를 살릴 수 있다고 믿었기 때문이다.
하반기 주택 시장 ‘내수에 달렸다’

그런데 경제 대통령이라는 분이 거둔 성적이 ‘깽판 쳐도 된다’는 분이 거둔 성적보다 나쁘다면 국민들은 어떤 생각을 할까. 아무리 주변 여건이 나쁘다고 해도 그런 것까지 일반 국민들이 이해하려고 하지는 않는다. 경제를 살린다고 해서 뽑아준 대통령이 경제를 살리지 못한다면 그 실망감은 전임 대통령 때와는 또 다른 것이다.

이런 이유로 2008년도 우리나라 경제성장률의 마지노선은 5%가 될 것이다. 참여정부의 마지막 성적표가 4.8%였으므로 이보다는 조금이라도 높아야 체면이 서는 것이다. 만약 이 마지노선이 깨진다면 그것은 경제 문제가 아니라 정치 문제로 비화될 수 있다.

이 문제를 어떻게 타개해야 할까. 수출 업체를 아무리 독려한다고 해도 수출이 획기적으로 늘기는 어렵다. 수출이 늘지 않는 것은 기업의 의지 문제가 아니라 시장에서 수요가 늘지 않는 데 있기 때문이다. 더욱이 원유, 철광석 등 원자재 가격이 오르고 한국만 고금리를 유지하고 있는 상황에서 업체의 의지만으로 수출이 늘어난다는 것은 거의 불가능한 일이다.

그러나 다행히도 우리에게는 내수 시장이 있다. 시장 규모로 보아도 과거에 비해 점점 커지고 있기 때문에 침체된 내수 시장이 되살아난다면 올해 경제성장률을 5% 이상으로 끌어올리는 것이 불가능한 일만은 아니다. 그러므로 내수 시장 부양은 새 정부의 선택 사항이 아니고 필수 사항이다.

인수위의 몇몇 인사에 따르면 ‘인위적 경기 부양’은 없다고 한다. 한마디로 말장난에 불과하다. 아무것도 하지 않으면 경기가 부양되겠는가. ‘경기 부양’이라는 용어 자체가 ‘인위적’이라는 의미를 함축하고 있다. 시장이 저절로 살아나길 기다리는 것은 ‘부양’이 아니다. 차라리 인수위가 말한 ‘인위적 경기 부양’이라는 용어는 ‘단기적 극약 처방’이라는 의미로 해석돼야 할 것이다. 이런 측면에서 보면 총선이 끝나고 새 정부에서 일을 추진할 수 있는 구도가 마무리되는 하반기에는 내수 시장 활성화를 위한 경기 부양책이 ‘반드시 나온다’는 것이 ‘아기곰’의 전망이다.

내수 시장이 활성화되면 부동산 시장은 어떻게 될까. 이를 예상하는 것은 어려운 일이 아니다. 어느 정부도 주택 가격을 인위적으로 올리려고 하지는 않는다. 다만 경기가 활황을 보이면 자연적으로 주택 가격이 올라가는 것이다. 기업의 실적이 좋으면 주가가 올라가는 것과 같은 이치다.

‘부동산이 불패면, 대통령도 불패’라고 하면서 5년간 부동산 시장을 잡는다며 내수 시장 전체를 침체에 빠뜨렸던 참여정부의 전철을 다시 밟을 것인지, 아니면 다소의 부작용은 감수하더라도 경제를 다시 살리는 것이 우선이라고 생각했던 DJ정부의 뒤를 따를 것인지는 새 정부의 선택이다. 이렇건 저렇건 경제 살리기가 시대적 과제인 점을 생각하면 새 정부의 선택은 분명해 보인다.
 
* 원문출처 : 한경비지니스/아기곰 님, 2008.3.26

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[스크랩] ◆ 수익률 보다 더 중요한 재테크! |부동산노트

2008-03-02 23:08

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출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

누구나 부자를 꿈꾸지만 아쉽게도 누구나 부자가 되지는 못한다.

부자학 전문가인 한동철교수는 부자가 되는 방법에는 세 가지가 있다고 한다.

 

첫째는 부모를 잘 만나 유산을 상속 받아서 부자가 되는 경우로 한국 전체부자의 5%에 불과하며, 둘째는 의사, 변호사, 전문경영인과 같은 전문가 집단이 되어서 부자가 되는 경우는 35% 정도라고 한다. 세 번째 혼자 힘으로 이른바 자수성가 형 부자라고 할 수 있는 부자의 비율이 60%에 달하며, 우리는 인구/직업 구조상 세 번째 부자를 지향해야 할 것이다.

 

이쯤 되면 지금 나는 어떤 상황에 서있으며 어떻게 해야 부자가 될 수 있을지에 대한 판단과 함께 방향설정이 될 것이다.

 

“수수료 낮은 펀드가 어떤 거예요?”

“한푼 두 푼 어느 세월에 목돈을 모아요? 좋은 종목 좀 찍어주세요!”

 

2005년부터 거세게 불고 있는 펀드/재테크 열풍으로 국내에 설정된 펀드수만 하더라도 8,662개로 미국의 8,021개, 일본 2,925개를 앞질러 펀드수로 세계 1위 국가가 되었다. 한국인들의 펀드사랑과 돈 되는 것이라면 무엇이던 투자로 번역하는 국내 자산운용업계의 노력(?)의 결과물인 셈이다.

 

이처럼 하루가 멀다 하고 쏟아져나 오는 금융상품 때문에, 투자비용이 낮고 금리가 조금이라도 높은 금융상품을 찾아 인터넷에서 혹은 금융기관을 방문하면서 금융쇼핑에 많은 시간을 소비하는 투자자들을 많이 본다. 같은 조건에서 높은 수익의 금융상품을 선택하고 투자하는 것은 투자자가 자산을 운용하는데 있어 당연한 권리이자 의무인 것이다.

 

금융상품의 수익을 결정하는 것은 금융상품 자체 수익률 이외에도 세금과 수수료이기 때문에 절세혜택이 있고 수수료가 낮은 금융상품의 선택은 백 번 강조해도 지나치지 않다.

 

필자는 금융기관 현장에서 수많은 고객들과 상담을 한다.

 

그 중 나의 몸값을 올리고 몸담고 있는 분야에서 최고가 되어야 할 사회초년생들이 무리하게 마이너스 대출을 받아 직접투자를 한다거나 특정국가의 펀드에 올인하는 빚테크까지 마다하지 않는 한방 재테크를 노리는 경우를 보면 안타깝게 느낄 때가 많다.

 

사회생활을 갓 시작한 입장에서 하루빨리 멋진 자가용을 구입하고, 내 집을 마련하고자 하는 목표는 참으로 훌륭하고, 반드시 달성해야 하는 중요한 이벤트 중 하나이다. 물론 장기투자 차원에서의 주식투자는 바람직한 일이지만, 뻔한 급여를 받아 생활하고 저축하는 급여생활자들에게 주식장기투자는 현실적으로 요원한 표현에 지나지 않는다.

 

주식은 하루에도 상하 15%의 등락폭 내에서 움직이지만, 상한가( 15%)에서 매수하여 하한가(-15%)을 기록했다고 했을 때 하루 -30%의 손해를 볼 수도 있는 것이 주식이다. 여유자금으로 투자했을 때는 그냥 기다리면 되겠지만, 대출받아 투자했을 때의 심리적인 중압감과 스트레스는 어떠할까?

 

매달 대출금 이자는 고스란히 급여에서 빠져나갈 것이고 투자한 주식이 하락을 거듭한다면 대략 안습상황이 되는 것이다.

 

이러한 상황에서 직장에서 회의에 참석하고 상급자에게 결재를 받아야 한다면, 나의 생각과 주장을 회의 참석자들과 결재권자인 상사에게 논리적으로 설명할 수 있을까? 포커페이스이거나 마인드 컨트롤이 완벽히 되지 않은 사람이라면 무척이나 고통스러운 자리가 될 것이다. 직접투자나 고수익이 기대되는 펀드에 투자하는 것 자체가 잘못이 아니라 감내할 수 있는 위험수준을 뛰어넘은 투자는 부자는커녕 이내 부자와는 점차 멀어진다는 것이다.

 

필자가 만나는 대부분의 부자들의 공통점은 모두 자기가 몸담고 있는 분야에서 1인자였다.

 

물론 부동산과 주식으로 부자가 된 경우도 있었지만 재테크의 출발점이자 근원인 본업에 충실했을 때 부가가치를 창출하고 더 큰 기회를 가질 수가 있었다는 것이다. 우리 사회에는 2~3만여 개에 달할 만큼 수많은 직업이 생겨나고 없어지고 있다. 정보화 지식기반사회로 갈수록 직업은 세분화되고 복잡 다양해질 것이고, 전문가가 더 대우받는 사회로 가고 있다.

 

생각해 보자!

 

현재 나와 가족이 생활하는데 나오는 돈, 투자하고 있는 예금과 펀드의 재원은 어디일까? 바로 내가 소속된 직장과 직업에서 나오는 것이다. 연공서열보다는 능력이 더 중요시되는 현대사회, 같은 직장 내에서 직급 내에서도 연봉이나 급여의 차이는 천차만별이다. 연봉의 차이는 바로 각자의 노력과 부가가치의 차이이다.

 

부모로부터 받을 수 있는 유산이 없다고 신세한탄하고 있지는 않는가?

 

대한민국 부자의 60%는 혼자 힘으로 부자가 되었으며, ‘1인 기업시대’ ? ‘평생직업의 시대’에 부자가 될 수 있는 방법은 정해져 있다. 나의 능력과 노력에 따라 연봉이 결정되고, 그 연봉이 나의 가치이자 몸값으로, 나의 연봉이 3천만 원이라면 나의 몸값이 3천만 원이 되는 것이고, 연봉이 1억이라면 나의 몸값은 1억 원이라는 얘기다. 14년 전 필자가 회사에 갓 입사했을 때 한 상사는 ‘연봉은 자네가 결정하고, 승급이나 인사발령 또한 자네가 스스로 사령장을 만든다는 것을 잊지 말게!’라는 말로 최고의 전문가가 되라고 강조하던 문구를 마음속에 품어오고 있다.

 

몸값을 올리기 위해서는 현재의 자리에서 최고의 전문가가 되어야 하며, 전문가가 되는 방법은 명확한 목표설정과 그 목표를 달성하기 위해 식지 않는 열정이 있어야 한다.

 

돋보기로 빛을 모으면 강력한 에너지가 발생하여 불이 만들어 지듯이, 내가 가지고 있는 목표와 뜨거운 열정을 렌즈를 통해 부자라는 강력한 에너지로 만들고, 이제부터는 하루하루 펀드의 수익률에 일희일비 하기보다는, 전문가가 되기 위한 자기계발 진척도 그래프를 그려 매일매일 체크해 보자!

 

■ 좋은 말, 좋은 글: 자수성가형 부자들의 재테크 습관 7가지

(출처: 한국의 자수성가형 부자들 - 조희탁, 에이지21)

습관1: 투자를 반복한다.

습관2: 성실, 열정 그리고 남다른 기술이 있다.

습관3: 자신만의 전문 분야가 있다.

습관4: 돈 관리에 탁월하다.

습관5: 투자공부에 목숨을 건다.

습관6: ‘선 저축 후 소비’의 습관을 유지한다.

습관7: 철저한 부자마인드를 가지고 있다.

 

(김종석 우리투자증권 용산지점 차장 / ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’ 저자)

 

* 원문출처 : 모네타

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