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[스크랩] 숨은 고수들의 돈 버는 기술 |부동산노트

2008-07-24 06:51

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출처 : 행복한투자 36.5도 부동산 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

숨은 고수들의 돈 버는 기술
 
두 사람만 모이면 남녀노소 불문하고 대화주제가 부동산으로 바뀐 것은 불과 몇 년 전부터다. 4~5년 전에 주변 사람이 부동산에 돈을 묻는다면 투기를 의심하고 짭짤한 시세차익을 거뒀다면 혹시 운이 좋거나 탈·불법투자를 동원한 게 아닌지 곱지 않은 시선으로 바라봤다. 그러나 세상이 달라졌다. 이제 ‘대한민국은 부동산 공화국이다’라는 말에 딴죽을 걸 사람은 많지 않다.
 
사회 분위기가 이제는 좀 더 일찍 부동산에 눈을 뜨지 못한 것을 후회하는 사람이 늘었다. 부동산 가치가 급상승하면서 투자에 성공한 사람들의 실전 사례가 무용담처럼 떠돌아다닌다. 부동산 투자를 냉소적으로 바라보던 서민들마저 고수의 비법을 배우겠다며 책과 언론으로 유명한 고수들을 찾아 투자기술을 배우려 한다.
 
내가 가끔 부동산 거래현장과 경공매 투자 현장에서 만나는 숨은 고수들은 그들만의 투자기술을 남들에게 공개하는 것을 극히 꺼린다. 동종업계 선후배나 동료들과 긴밀하게 업무연락할 때를 제외하곤 특별히 만나는 사람들이 많지 않다. 여러 사람과 접하거나 노하우가 많이 알려질수록 경쟁자가 늘어 남는 장사가 아니라는 것을 알고 있기 때문이다

이번 글에서는 필자와 교류하는 부동산 투자업계 몇 안 되는 실전 최고수들의 돈 버는 틈새 투자사례를 소개하려 한다. 아파트와 재개발 투자 같은 대중적인 종목으로 성공한 사례들은 흔한 경우임으로 시중에 잘 알려지지 않은 고수들의 틈새시장 공략법을 소개하면 투자현장에서 참고가 되리라 믿는다.
 
■ 택지지구 안에서 자산불리기 - K씨는 40대 중반의 자영업자로 수년째 택지지구 내의 돈 되는 땅만 공략해 엄청난 자산을 불린 숨은 고수이다. K씨는 공사에서 분양하는 단독주택용지와 근린시설용지의 공개매각 공고를 꾸준히 추적해 미분양이나 추첨, 저가분양 물량만을 집중 공략한다. 경쟁자가 몰리는 인기지역보다 광역시와 중소도시 일대의 숨은 알짜매물을 고르고 3순위 일반 실수요자 매물을 주요 타깃으로 한다.

A급지 거주자 우선공급 물량보다 경쟁률이 낮은 C~D급지 물건 중 저평가된 값싼 물량을 고르되 가치분석을 철저히 해 투자수익성을 확보한 매물만 공략한다. 또 민간택지 내 체비지 ․ 산업단지 같은 지역호재 안의 저평가 물건이 먹잇감이다. 사업지 소속 조합사무실 직원들로부터 정통한 정보를 선점해 분양, 지역정보를 취합한 후에 조합원 매물이나 초기매물을 매입해 자산을 불렸다.

 
■ 빈틈 채우고 화장해 되팔기 - 50대의 S씨는 수도권 부동산만 투자하는 실전 고수다. 가격상승폭이 적고 장기투자해야 하는 지방보다 수도권 매물이 실속있다고 판단한다. 법무사 사무장 출신답게 법과 제도의 틈새를 체크해 다소 볼품없는 땅과 집에 투자한다. 현황 상 맹지거나 모양이 안 좋은 땅, 허름한 주택을 값싸게 매입했다가 전용과 형질과 용도변경 또는 개보수, 합필과 분필을 통해 부동산가치를 높인 후 고가에 되판다.

최근에는 P시에 소재한 부동산을 되팔아 엄청난 시세차익을 거둬들였다. 매입 전 누가 봐도 볼품없는 비탈진 농지를 사들여 주변 땅과 비슷하게 성토와 복토의 방법으로 화장(?)한 다음 지역여건에 맞게 공장용지로 바꿔 실수요자에게 시세대로 매각했다. 특별한 점은 S씨 승용차 안에는 늘 지자체 건축조례 관련 자료가 수북하다는 점이다. 건축 인허가, 지자체 행정자료에 돈 되는 정보가 있다고 믿는다.

 
■ 값싼 자투리땅 활용하기 - 30대 후반 K씨는 전업 부동산투자자다. 대학과 대학원에서 건축을 전공해 자투리토지와 개발 ․ 활용에 관한 한 타의 추종을 불허한다. 실전경험과 투자감각이 뛰어나 건물을 짓다가 남은 땅이나 도심 공터를 보면 곧 바로 개발가능성과 활용방안, 매각 가능성을 판단한다. 개발지 주변이나 배후인구의 발생 잠재력이 예상되는 입지 내 중소 규모 자투리 물건을 활용해 상가나 주택을 개보수, 개발해 되파는 전략이다.

매입가격이 비싸더라도 최고 입지만 고집하는 특별함이 있다. 주변 상권의 특성을 감안해 미니 상가나 업무시설로 지은 다음 구분 시설로 구획해 분양하거나 되판다. 매입가가 비싼 만큼 분양가가 비싸 초기분양률이 저조하다. 그러나 지역이 개발되거나 상권성숙이 이루어지는 시점에는 어김없이 분양률은 100%에 달한다. 목 좋은 곳만 고르기 때문에 실수요자들이 언젠가 찾는다는 경험과 투자실무를 꿰뚫고 있는 고수다.

 
■ 수용지역 선점해 보상받기 - S씨는 한 때 잘나가는 무역업체 사장이었다. 그러나 외환위기 때 부도를 맞고 지방으로 이주하면서 보상토지에 눈을 떴다. 살고 있던 지방 주택이 우연찮게 택지지구로 편입돼 거액의 보상비를 챙긴 이후로 한발 앞서 보상토지와 농가주택만 집중 공략해 차익을 챙긴다. S씨는 택지지구로 편입될 토지나 주택을 급매물로 사들인 후 오를 때를 기다린 다음 보상시점에 수용보상금을 받는 방법을 이용한다.

 
초기에는 수용 보상가를 예측하지 못해 투자금보다 적게 보상금이 나와 손해를 입기도 했지만 사전에 철저한 보상가 예측과 분석 경험이 붙으면서 이제는 고르는 부동산마다 투자금의 40~50% 고수익을 올린다. 위험을 줄이기 위해 공유지분이나 공동투자에 나서고 분산투자를 철칙으로 한다. 양도세를 제외하고 1년에 꾸준히 수 천 만원의 수익을 꾸준히 거두는 잘 알려지지 않은 고수 중 한명이다.

 
■ 지하 매물 싸게 산 후 되팔기 - H씨는 지하매물 전문 투자자다. 주변에는 ‘지하의 달인’이라 부른다. 아케이드 ․ 택지지구 근린상가, 다세대와 연립의 저평가된 지하 매물을 전략적으로 고른다. 지하 매물은 환금성과 유동성이 결여돼 초저가 매물이 많고 감정가 대비 절반값 수준에 경매와 공매물건만을 매집해 큰돈을 벌었다.

 
H씨가 얼마 전 투자한 사례로는 경매에 부쳐진 도심 집적상가 내 지하상가 165㎡를 감정가의 50%선에 낙찰 받았다. 이 상가는 얼마 전 대기업 유통회사가 지하상가 전체를 할인점으로 개발하면서 지분소유권자들로부터 감정가대로 매입하는 과정을 거치며 불과 수개월 만에 30% 이상의 시세차익을 거뒀다. 이외에도 미리 재개발 ․ 재건축 추진 정보를 얻은 다음 흠집 있는 지하매물을 헐값에 인수해 차익을 챙기는 마이더스의 손이다. 10여 만에 소액투자로 수십억 자산가의 반열에 오른 틈새투자의 고수다.

 
■ 경매․공매 특수물건 공략하기 - 공립학교 교사 출신의 47세 J씨는 부동산 고수들만이 모인다는 경매시장, 그 중에서 고난도의 특수권리 경매물건 만을 전문적으로 투자해 5년 남짓 기간에 수도권에 건물을 사들인 자산가로 변신했다. J씨는 주로 유치권 있는 경매물건을 감정가의 절반 값 수준에 낙찰 받고 일정 임대수익을 올려 되파는 방법으로 거액을 벌어들였다.

 
유치권 뿐 아니라 법정지상권 ․ 분묘기지권 등 경매 선수들도 함부로 뛰어들지 못하는 고난도 경매물건만 취급한다. 초기에는 법률전문가로부터 고액 자문을 받으며 지식을 터득한 이후로 탄탄한 법 지식을 바탕으로 이제는 나 홀로 소송과 합의 및 조정방안을 찾아내 권리를 푸는 방법으로 고수익을 거둔다. 골치 아픈 경매물건이 J씨에게는 돈 벌어주는 틈새인 셈이다. 종자돈 5000만원으로 시작해 현재는 주택임대사업자로 탈바꿈했다. 

 
숨은 고수들의 틈새투자처는 이외에도 농어촌주택, 신설 도로 개통지 정보를 한발 앞서 얻은 다음 수익률 높이기, 산지 ․ 묘지 등 임야를 헐값 매입했다 개발 차익을 챙기는 사례 등이다. 누구나 할 수는 있지만 누구나 성공하기는 어려운 부동산시장에서 투자의 틈새를 활용해 자산을 일군 실전 투자 고수들은 여럿이다. 숨은 고수들은 무리를 쫓으며 돈을 버는 행운을 얻은 게 아니고 무리 반대편에서 철저하게 수익성을 극대화하는 지식 쌓기에 전념하여 그 분야 전문가의 경지에 올랐다. 운과 요행을 바라지 않고 투자의 전문지식을 쌓아 주특기 투자종목 만들기에 노력하고, 그 결과는 하늘에 맡긴다는 점에서 고수는 그냥 만들어지는 것이 아니라는 것을 현장에서 늘 느끼며 배우게 된다.

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[스크랩] [김경우] 2008 하반기 이후 집값판세 전망 |부동산노트

2008-05-21 15:00

http://blog.drapt.com/lhk9408/2894141211349634696 주소복사

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

2008 하반기 이후 집값판세 전망
 
현재 18대 총선(08.04.09)이 끝난 지 한달이 넘어가고 있지만, 아직 부동산 시장에는 전반적으로 봄기운이 제대로 돌고 있지는 않는 상황이다. 서울과 수도권은 강북일대 뉴타운이나 재개발호재가 있는 지역의 연립, 다세대 및 노원구일대 소형아파트를 제외하면 총선전보다는 다소 나아지긴 했지만 서울강남과 과천, 분당, 용인, 수도권 2기 신도시 등은 아직까지는 큰 변화의 조짐은 없는 상태다.

그도 그럴 것이 현재까지 규제완화에 대한 말만 많았지 정부가 실질적으로 규제를 완화한 것은 1가구 1주택 고가주택 장기보유자 양도세 완화 1가지만 확정적으로 발표했고 다른 규제완화에 대해서는 이렇다 할 가시적인 결과가 나오지 않는 상태가 지속되고 있기 때문이다.

또한 일부 상승하는 지역의 경우 극히 일부지역 위주로만 국지적 상승을 보이는 것인데, 전체적으로 보면 12만가구에 달하는 미분양물량이 여전히 적체되어있는 등 사실상 외환위기 이후 사상 최악의 침체국면이라고 볼 수 있다.

그렇다면 올 하반기 이후에는 현재의 부동산 침체국면이 타개될 활로가 마련될수 있을까?

일단 MB정부의 부동산 공약중 상당수가 규제완화에 초점이 맞춰져 있는 상태다. 따라서 총선이 끝난 상황에서 더 이상 일시적인 부동산시장 불안을 염려하여 당초 이명박 대통령의 주요 공약이었던 부동산규제완화를 더 이상 눈치만 보며 미룰수는 없을것으로 전망된다. 고가주택 양도세기준 상향 및 종부세 손질, 대규모 미분양사태에 대한 다양한 조치들이 하반기부터는 계속 쏟아져 나올것으로 보인다.

전매제한완화나 1가구 2주택 중과, 대출규제 등 각종 규제들에 대한 재검토 및 부분적 손질이 불가피한 상황이므로 올 하반기 이후부터는 이들 규제완화정책이 점차 가시화되면서 부동산시장의 판세는 차츰차츰 변화될 가능성이 높다.

그렇다면 2008년 하반기 이후의 집값판세는 과연 어떻게 될것인가? 주택시장을 전망하는데 주로 고려되는 변수는 대체로 수급, 정부정책, 금리와 유동성, 경기상황, (투자)심리등으로 나누어 분석하는데 최근 들어 정부의 적극적인 시장개입과 참여로 인해 정부정책의 비중은 그 어느때보다 커졌다고 볼수 있으며, 특히 MB정부의 출범으로 부동산 정책의 변화양상에 따라 다른 변수들보다 정책적변수가 훨씬 강력한 영향력을 발휘할것으로 전망된다.


1. 수요와 공급
현재 국내 주택시장에서 지방 대도시권역 주택보급률은 2006년을 기준으로 126%에 달하는 반면, 서울과 수도권의 경우에는 각각 89.2%와 95.8%로 아직 수요가 공급을 훨씬 상회하고 있는 상태다. 따라서 수급만으로 볼때 MB정부가 지금 당장(=2008년 상반기) 주택시장 부양을 위해 특단의 파격적인 대책을 내놓지 않는 이상 지방 주택시장은 한동안 침체기에서 벗어나긴 힘들것으로 보인다. 다만, 투기과열지구가 전면 해제되고 행정중심복합도시(세종도시)와 아산신도시및 대전 서남부신도시등의 대규모 신도시건설이 예정돼있거나 추진중인 대전,충남권역을 중심으로 일부 수도권 인구유입과 투기적 가수요가 진입한다면 타 지방권역과는 달리 소폭의 상승흐름을 탈 가능성도 있다. 반면 서울및 수도권의 경우 향후 5~6년간은 만성적인 공급부족 상황인데다 분양가상한제로 인한 공급물량 감소까지 겹친다면 다른 어떤 변수들의 영향과 무관하게 하반기 이후부터는 가격이 보합세내지 강보합세로 돌아설 가능성이 항상 존재한다.
     
2. 정부정책
2008년 하반기부터는 참여정부 이후 고강도 위주로 펼쳐왔던 부동산 규제정책들이 어떤 방법을 통해서든 이전과는 다른 양상으로 적어도 부분적으로나마 서서히 완화되는 쪽으로 변화가 불가피할것으로 본다. 따라서 주택시장은 점진적인 규제완화움직임이 가시화될때마다 정상적인 시장기능이 작동하면서 과거처럼 급등은 아니더라도 2008년 하반기 이후~2009년상반기부터는 미분양이 차츰 소진되면서 완만한 상승세가 이어질것으로 전망된다.


3. 금리와 유동성
현재는 저금리 기조가 유지되고 있다. 미국의 연방준비제도이사회(FRB)나 한국은행에서 추가 금리인하를 검토하고 있는 등 당분간은 저금리 기조가 지속될것으로 전망된다. 이와 맞물려 시중에는 약 450조에 달하는 막대한 ‘부동자금(浮動資金)’이 투자처를 찾지 못해 배회하고 있다. 급격한 금리인상조치가 단행되지 않는 이상 갈곳잃은 풍부한 유동자금은 부동산시장으로 어떤 경로를 통해서든 계속해서 유입될수밖에 없다. 여기에 더해 ‘토지보상공화국’이라는 타이틀에 걸맞게 2008년 상반기부터 2009년까지 전국의 신도시 토지보상비만 8조원에 달하는데다 신도시뿐만 아니라 기업도시, 혁신도시등의 보상금도 천문학적인 규모로 풀릴 예정이다. 이처럼 토지보상비가 전국 방방곡곡에서 대규모로 풀리면, 시중 부동자금과 함께 부동산 시장에 상당부분 유입될 가능성이 높고, 이는 다시 부동산 가격을 끌어올리는 견인차 역할을 하는것이 자연스런 흐름인만큼 금리와 유동성 변수만 놓고 보면 하반기 이후에는 토지와 주택가격이 상승할 가능성을 어느정도 점쳐볼 수 있다.   


4. 국내 경기상황
현재 국내경기는 상승국면을 타고 있고 소비심리도 회복되는 양상을 보이고 있다. 소비자 기대지수가  작년 9월에 103.4를 기록하여 지난 2006년 12월을 기점으로 이미 바닥을 친 후 2008년 상반기 현재까지도 상승세를 유지하고 있고 주요 주택구매층(유효수요)인 40대와 50대의 소비자 기대지수가 동시에 100을 돌파한 것으로 나타났다. 실물경기에 후행하는 부동산시장의 특성상, 실물경기가 바닥을 친 후 회복되기 시작하면 짧게는 6개월~길게는 1년정도 뒤에 부동산 시장, 특히 주택시장은 활성화된다는점까지 감안하면 국내경기상황 변수역시 하반기 이후 주택가격의 제한적, 완만한 상승요인으로 간주할수 있다는 점을 주목해야한다.


5.투자심리
투자자의 심리는 2007년 초반부터 절대적인 매수우위상태로 대략 1년이 넘는 기간을 지속하여 오면서 주택가격 추가하락을 기대하고 다급한 매도자를 비웃으면서 주택구입을 자제해왔던게 사실이다. 그러나 투자심리라는것이 정책변수나 시장의 미묘한 변화에도 쉽게 방향을 바꾸는 특성이 있다는점을 유의해야 한다. 그러나 분양가 상한제의 본격적인 시행과 12만가구에 달하는 미분양물량의 적체, 그리고 신혼부부용 특별공급제도에 대한 기대감으로 상당수의 신혼부부들이 섣불리 기존 재고주택매입에 나서지 않을것으로 보여, 투자심리만큼은 올 하반기 이후에도 쉽게 활성화되지는 않을것으로 보인다. 결국 올 하반기를 지나 내년 상반기무렵에 가서야 매도자와 매수자간 팽팽한 기싸움이 어느쪽의 승리로 끝나게 될것인지 그 윤곽이 드러나게 될것으로 보인다.

                    <결론 및 투자전략>

이상으로 2008년 하반기 이후 국내 주택시장에 미칠 변수들을 수급과 정책, 금리 및 유동성, 경기상황, 투자심리 등으로 나누어 살펴보았다. 위에서 살펴본 여러 변수들을 종합해보면, 현재 과도한 규제위주의 정책으로 인한 극심한 거래부진과 가격하락 장세는 2008년도 하반기를 1차 기점으로 하여 서서히 변화될것으로 전망되며, 이에 따라 재작년 고점대비 1년이상 상당폭 조정된 시세를 보이고 있는 강남권 및 범강남권 일대의 물량들의 경우 현재시점이 부동산과 주택을 바닥권에서 매수할 좋은 기회가 될수 있다고 볼수 있을 것이다.

특히 서울 및 수도권 중심의 전통적 블루칩단지의 급매물 위주로 2008년 여름 무렵까지 선별(選別)매수한다면 바닥권 저가매수에 의한 수익률 극대화가 가능할것으로 보인다. 다만, 분양가 상한제로 인해 신규 분양시장의 메리트는 계속 지속될것으로 보이는만큼 만약, 가점이 높은 실수요자와 투자자들이라면 주택가격이 상승하더라도 기존 재고주택물량을 추격매수하기보다는 청약시장으로 계속 접근하는것이 바람직하다.

 
-글: 김 경우/베스트셀러 [부동산투자, 마지막 5년을 잡아라] 저자-

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[스크랩] 남들이 안 보는 곳에 투자하라 |부동산노트

2008-04-29 10:47

http://blog.drapt.com/lhk9408/2413571209433679839 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
 
남들이 안 보는 곳에 투자하라
 
 
그린벨트·군사보호구역 등 ‘무관심 지역’이 투자 적지
 

그린벨트는 통상 금단의 투자영역으로 인식되곤 하지만 정부의 해제 계획 발표만 나오면 투자자들의 관심 1

8·31 대책 이후 한동안 잠잠하던 고강도 부동산 대책이 연이어 발표되고 있다. 3·30 조치가 바로 그 대표적인 사례다. 그런데 이번 대책이 끝이 아닌 것 같다. 노무현 정권이 끝날 때까지 부동산 대책은 끊임없이 발표될 것으로 알려진다.

이런 와중에 부동산 시장의 양극화도 갈수록 심해지고 있다. 강남 집값은 부동산 대책과는 상관없이 계속 오르기만 한다. 앞으로도 더 오를 것 같다. 강남 집값은 수급 불균형이니, 중대형 평형 공급 부족이니, 학군 때문에 계속 오를 수밖에 없다느니 하는 논란 속에 있다. 별의별 이론과 논란도 강남에서는 다 소용없다. 그냥 오른다. 그러나 지방과 비인기지역 아파트 가격은 한풀 꺾였다.
오르는 곳은 계속 오르고 찬 바람 부는 곳은 썰렁하기만 하다. 우리 사회의 화두인 ‘양극화 현상’ 바람은 부동산 시장에서도 여지없이 매섭게 분다.

커피숍서 약식 투자설명회 열기도

노무현 정권 초기만 해도 부동산 업자들이 재미를 많이 봤다. 행정도시 이전이니, 신도시 개발이니, 지역경제 활성화니 해서 정부가 전국의 땅값을 엄청나게 올려놓았기 때문이다. 전국의 투기꾼들은 이미 한바퀴 다 훑고 지나갔다. 땅값 올릴 대로 올려놓고 이미 손털고 나왔다. 그 후유증이 곳곳에서 나타나고 있다.

요즘은 아파트 전매도 안 된다. 세금 왕창 올려놓아 이제는 투기꾼들조차 부동산에 손대지 않는다. 한동안 잘나가던 기획부동산 시장에도 찬 바람이 쌩쌩 분다. 한마디로 부동산에서 먹고 살게 없다고 아우성이다.
과연 그럴까. 나는 이런 부동산 시장에서 부동산 일을 25년째 하고 있다. 돈도 꽤 벌었다. 그래서 느낌이 온다. 이럴 때일수록 부동산에 투자해야 돈을 번다. 남들이 멈칫멈칫하고 있을 때 과감하게 베팅해야 나중에 큰 파이가 돼서 돌아오는 게 바로 부동산 투자다.
 
그럼 어디다 투자해야 할까. 남들이 좀처럼 쳐다보지 않는 물건이다. 외면하고 있는 물건이 무엇인지 살펴보자. 그린벨트지역이다. ‘무슨 미친 소리냐’고 할지 모른다. 그러나 원래 투자란 그런 것이다. 하이 리스크, 하이 리턴(위험이 따를수록 수익은 크다)이다. 남들이 다하는 곳에 뒷북치듯이 덤벼들었다가 흔한 말로 상투만 잡고 말 것인가. 남들이 안 하는 데 투자해야 돈을 번다. 이게 투자의 진리다.

요즘 강남 테헤란로를 중심으로 벤처투자 분위기가 상당히 좋다고 한다. 금리는 낮고 부동산은 온갖 규제로 틀어막으니 돈이 갈 곳이 없다. 요즘 돈 갈 곳이라곤 그나마 주식시장뿐이다. 그러나 돈 많은 투자자들의 갈증을 해소시켜주기에 주식시장은 아직은 미적지근한 상태다.

그래서 요즘 강남 부자들 사이에서는 괜찮은 벤처기업에 대한 투자가 인기라고 한다. 초기 단계에 주식 액면가의 5~10배수로 투자하는 사람들도 많다는 후문이다. 위험 부담이 큰 벤처 투자로서는 과감한 베팅이다. 투자 금액은 1억~5억원 사이가 가장 많다고 한다. 요즘 강남 일대 커피숍에 가보면 ‘부잣집 사모님들’이 삼삼오오 모여 약식 투자설명회를 듣는 장면도 자주 목격된다. 부자들은 돈이 될 것 같은 먹잇감은 절대 놓치지 않는다.

부동산 쪽은 어떤가. 부동산 고수들은 요즘 그린벨트 지역을 찾아다닌다. 평생 안 풀릴 것 같은 그린벨트도 때가 되면 풀린다. 이슈가 있고 건수가 있으면 풀린다. 그 이슈는 주로 선거철이다. 그린벨트는 지자체장 선거, 총선, 대선으로 이어지면서 조금씩 풀린다. 서울을 비롯한 수도권 그린벨트가 우선순위다. 인구는 계속 늘어나고 택지는 턱없이 부족하기 때문에 풀어줄 수밖에 없다. 박정희 정권 때부터 시작된 그린벨트는 군사정권 때까지 꿈쩍 안 하다가 DJ정권 이후 슬슬 풀리기 시작했다(도표 참조). 노무현 정권 들어서도 상당수 그린벨트가 풀렸고 풀릴 조짐이다.


물론 그린벨트는 해제 때까지 시간이 많이 걸린다. 예상보다 늦어질 수도 있다. 묶여있는 동안에는 재산가치가 전혀 없다. 땅으로 돈을 벌기 위해서는 그 땅에 집을 짓거나 공장을 짓는 등 용도를 변경해야 한다. 그린벨트로 묶여 있는 동안은 할 수가 없다. 그린벨트가 풀린다고 갑자기 개발되는 것도 아니다. 관할 구·시청에 형질변경을 신청, 대지나 공장용지 등으로 바꾸고 난 후에야 비로소 땅값이 오르기 시작한다.

최소 5~6년 묻어둘 생각해야

경기도 광주에서 부동산업을 하는 A씨(49). A씨는 나름대로 부동산 시장에서 돈 냄새를 맡을 줄 아는 업자였다. 아파트 전매 등을 통해 제법 큰 돈을 번 A씨는 8년 전 3억원을 투자해 경기도 의왕저수지 일대 전망 좋은 위치의 갈비집(대지 500평)을 인수했다. 이미 영업하고 있는 집을 인수했으나 그 지역이 그린벨트에 묶여있어 증축은 물론 보수조차 할 수 없었다. 3억원도 건물값보단 땅값이 전부였다. A씨는 갈비집을 직접 운영하지는 않고 세를 놓고 그냥 잊어버리고 있었다.

그런데 이 지역이 재작년 그린벨트에서 해제되면서 A씨는 대박을 터뜨렸다. 3억원에 사들인 이 갈비집은 현재 평당 1000만원이 훌쩍 넘어서 60억원에 달한다.

그린벨트 투자는 일단 묻어 둔다는 개념으로 접근해야 한다. 1~2년 새 환수를 생각한다면 아예 그만둬라. 그린벨트는 언제, 무슨 이슈로 풀릴지 모르기 때문이다. 전두환 전 대통령의 아들 전재국씨가 3년 전엔가 연천, 전곡 일대 15만여 평을 사들였다가 이 지역 땅값이 급등한 사례도 있다. 연천, 전곡 일대는 군사보호구역이다. 모든 개발이 제한되는 곳이다. 그런데 전재국씨가 땅을 사들이고 나서 이 일대 일부 지역이 군사보호구역에서 해제되었고, 전씨가 대박을 터뜨린 것이다.

요즘 경기도 파주시 일대로 부동산을 보러 오는 사람들의 발길이 끊이지 않는다. 내가 보기에는 그런 사람들은 부동산을 볼 줄 아는 ‘선수들(전문가들)’이다. 파주시도 북한과 맞닿아 있는 전방 지역이라 거의 모든 지역이 군사보호구역으로 묶여 있다. 언제 풀릴지 모른다.

그러나 남북 화해무드와 개성공단 활성화 등의 분위기를 타고 이 지역 땅값은 하루가 다르게 오른다. 현지 부동산 업자들은 지금 사두어도 충분히 오를 가치가 크다고 적극 추천한다. 심지어 어떤 부동산 업자는 ‘철책선 부근 땅도 사두면 나중에 톡톡한 효자 노릇을 할 것’이라고 말하기도 한다. 물론 부동산업자들 말을 전부 신뢰하기는 힘들다. 충분히 사전답사를 하고 여러 가지 변수를 다 감안한 다음에 투자하라는 얘기다.

그린벨트는 적어도 5~6년은 묻어둘 생각으로 투자해야 한다. 서울 강서구 마곡, 발산지구, 강동구 장지지구, 문정지구 등도 이전에는 전부 그린벨트 지역이었다. 그러나 지금 어떻게 변했는지 보라. 서울 안에서도 이처럼 여전히 눈여겨볼 지역이 있다는 걸 잊지 말자. 지하철이 닿는 곳에도, 이런 지역이 적지 않다.

그린벨트라도 박물관이나 미술관 등은 지을 수 있다. 개발이 전혀 불가능한 것은 아니다. 물론 시·군과의 협조(소장 자료 수, 최소 평수, 야외전시장 등이 기본요건임)를 전제로 도지사의 승인을 받으면 된다. 만약 미술에 관심이 많고, 또한 노후에 아담한 미술관을 지어 전원주택 생활을 하고 싶다면 그린벨트 투자도 괜찮을 것 같다. 이코노미스트 이기수 기획위원

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