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상가주택 투자요령은? |재테크뉴스

2005-12-14 11:04

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작년 서울 송파구의 아파트를 팔고 노원구 공릉동에 있는 상가주택을 8억5000만원에 매입한 신범구씨(52).신씨는 요즘 싱글벙글이다.

이 상가주택에서 매달 330만원의 고정수입(임대료)이 발생하고 있는 데다 최근 들어 주변 시세도 많이 올랐기 때문이다.

신씨가 분석한 연 수익률은 7.5% 선.대지 75평,연면적 80평의 상가주택(3종 일반주거지역) 꼭대기층에 직접 살고 있어 아래층 상가들을 관리하기도 편하다.

상가와 주택 기능을 동시에 갖춘 상가주택을 구입할 경우엔 특히 상가와 주택 비중을 잘 따져야 절세효과를 얻을 수 있다.

양도소득세를 계산할 때 상가부분과 주택부분 중 많은 쪽에 세금을 부과하고 있기 때문이다.

예컨대 5층짜리 상가주택에서 주택부분 비율이 많을 경우 단독주택으로 간주된다.

가구별로 구분등기가 돼 있지 않은 탓이다.

따라서 무주택자라면 주택부분 비율이 높은 곳을 골라 매입하는 게 좋다.

서울 등을 기준으로 3년 보유,2년 거주하면 양도세 비과세 대상이 된다.

반면 가구원이 주택을 한 채라도 보유하고 있다면 상가 비중이 높은 매물을 사는 게 훨씬 유리하다.

기존 주택에 대해선 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있다.

이때 유의할 점은 주택부분 면적이 클 경우 시가가 6억원을 넘지 않는 소규모 주택을 골라야 한다는 점이다.

주택면적이 상가보다 크고 상가와 주택을 합한 시가가 6억원 이상이면 고급주택으로 간주돼 더 많은 세금을 물어야 한다.

상가주택을 매입할 땐 굳이 강남권을 고집할 필요가 없다는 게 전문가들의 지적이다.

강남권엔 거품이 형성된 곳이 적지 않아서다.

대학가 주변이나 상권이 약한 낙후지역의 상가주택에서 오히려 수익률이 높게 나오는 경우가 허다하다.

특히 오래된 상가주택은 땅값만 쳐서 살 수도 있기 때문에 향후 건물을 리모델링하면 투자가치를 크게 높일 수 있다.

상가주택의 매매가는 천차만별이지만 이면도로에 위치한 연면적 100평 안팎의 3층 건물을 기준으로 5억~10억원 선이다.

이 정도 상가주택이라면 1층의 20여평 상가 2곳에서 총 보증금 1억5000만원ㆍ총 월세 100만원,또 2층의 20여평 투룸 2채를 총 보증금 5000만원ㆍ총 월세 80만원 정도에 임대할 수 있다.

보증금에 대해 연 4.5%의 금리를 가정한다면,연 수입이 3000여만원에 달하는 셈이다.

상가주택에 투자할 땐 일단 가장 큰 경쟁시설인 근린상가가 적은 곳을 택해야 한다.

재개발ㆍ재건축 계획이 서 있는 곳은 시세차익도 높다.

대한주택공사 등이 공급하는 상가주택 용지를 낙찰받는 것도 한 방법이다.

필지당 규모는 대략 60∼80평이며,연면적의 40%까지 상가로 지을 수 있다.

용적률은 100∼150%대로 대부분 3층으로 지어진다.

무주택자만 신청할 수 있다.

조재길 기자 road@hankyung.com
입력시각 12/12 18:05

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수요 확장이 공급 우려 잠재운다 (주식) |재테크뉴스

2005-12-13 09:56

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내년 주식/주식관련 펀드로부터 15조원이상의 주식 매수가 기대되는 등 국내 기관을 둘러싼 긍정적 수급구조가 장기 상승의 밑바탕이 될 것으로 분석됐다.

13일 대신증권은 미국 FOMC를 앞두고 불확실성이 높아지는 시점에서 전 고점을 강하게 돌파한 것은 긍정적 수급변수가 여전히 유효함을 반증한 것으로 판단했다.

외국인이 현물 매도와 달리 선물시장에서 매수포지션 쌓기를 지속하는 데 이어 12월로 접어들면서 주식형 수익증권으로의 자금유입도 재차 강화되고 있다고 설명.

이와관련 한국투자증권은 설비투자 증가에 따른 기업 증자나 정부지분 매각 등 공급물량 우려감을 앞서는 수요 확장세로 평가했다.

내년 간접투자시장규모는 240조원으로 11월말대비 38조원이 확장되는 등 국내 주식/주식관련펀드로 부터 총 15조원이상의 주식매수를 기대하고 있다고 밝혔다.
 
한국증권의 김세중 전략가는 "특히 2년반 이상의 강세장 지속으로 국내 기관의 자산내 주식비중도 점차 높아지면서 이래저래 공급우려를 잠재울 수 있는 수요 확장이 가능할 것"으로 진단했다.

다만 단기적으로 부담스런 지수대에 진입한 것으로 평가하고 오름폭이 적었던 대형주나 업종내 전기가스-철강, 테마로는 자산주 등이 순환상승해 시장내 위험선호도 하락을 시사하고 있다고 해석했다.

대신도 FOMC 등 아직까지 변수가 많아 현 시점에서 공격적으로 매수에 가담하는 것은 다소 조심스럽다며 중장기 낙관론과 다르게 적절한 수준의 리스크관리도 필요하다고 조언했다.

한경닷컴 박병우기자 parkbw@hankyung.com
입력시각 12/13 07:05

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[스크랩] 내년 철판 대란 가능성... |재테크뉴스

2005-12-13 09:41

http://blog.drapt.com/jy5222/1485511134434465516 주소복사

출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문 : http://blog.drapt.com/dragon59

내년 ‘고부가 철판’ 대란 가능성
2005. 12. 12, pm 9:44 (KST) 기사전달 기사프린트 기사저장


내년도 국내외 플랜트 공사가 늘어나면서 열처리용 후판 등 고부가 철판 수요가 급증하는 반면 국내 생산량은 크게 부족, 고부가 철판 대란 가능성이 점쳐지고 있다.

플랜트 업계에서는 유럽 등에서 높은 가격을 주고 고부가 철판 수입을 늘리고 있으나 공급부족을 메우기에는 역부족이다.

11일 플랜트 및 철강업계에 따르면 내년부터 GS칼텍스가 1조3000억원, SK가 2조원 규모를 투입해 수첨분해시설(HCR)과 유동상촉매분해공정(FCC) 등 이른바 고도화 설비 등 플랜트 건설에 나선다.

S오일과 현대오일뱅크도 각각 2조원 규모를 투입해 대규모로 플랜트를 짓는 것을 검토 중이다.
 
향후 1∼2년 사이에 모두 7조∼8조원이 국내 신규 플랜트 건설에 투자되는 것이다. 아울러 해외 플랜트 수주도 올해 140억달러를 돌파하는 등 향후 수년간 플랜트 건립이 확대될 전망이다.

이에 따라 플랜트를 건설하기 위한 고급강용 후판 및 박판 수요가 급증할 것으로 분석되고 있다.

국내 최대 규모의 HCR 플랜트를 건설하고 있는 GS칼텍스의 경우 4만t의 고급강용 철판 수요가 예측된다.
 
SK도 3만5000∼4만t 정도가 필요하고 가스공사가 건설하고 있는 평택 LNG인수기지의 탱크만도 5000t 이상의 열처리용 후판 등 고급 철판이 필요할 것으로 전망된다.

아직 확정되지 않은 플랜트 공사까지 합치면 수십만t 규모의 고급강용 철판 신규 수요가 형성될 것으로 업계는 내다보고 있다. 여기에 해외에서 수주한 플랜트까지 합치면 수요는 기하급수적으로 늘어날 전망이다.

문제는 고도화 설비 등에 쓰이는 고급강용 후판 등 고부가 철판을 생산할 수 있는 기업이 국내에는 포스코 등으로 한정돼 있다는 것이다.

특히 포스코의 고급강용 후판 생산량은 주로 조선용 등에 집중돼 있어 플랜트 업계는 대부분을 해외에서 수입해 쓸 수밖에 없는 실정이다.

포스코 관계자는 “현재 포스코는 대부분의 후판을 조선업계에 주고 있다”면서 “이 때문에 석유 플랜트 업계에서 필요한 수준의 30%밖에 맞출 수 없는 실정”이라고 설명했다.

그는 “열처리용 후판의 연간 생산능력이 21만t에 불과한데 이 마저도 건설 등 여러 곳에 나눠서 유통시킬 수밖에 없는 상황”이라고 덧붙였다.

이에 따라 유통업계 관계자들은 벌써부터 내년에 ‘고급강용 후판 대란’이 올 것으로 전망하고 있다.

유통업계 관계자는 “플랜트용 열처리 후판 수요는 늘어나는 데 비해 공급이 부족해 고급강용 후판 부족은 더욱 심화될 것”이라면서 “이러한 영향은 조선용·플랜트용 후판공급에 악영향을 미칠 것”이라고 전망했다.

플랜트업계 한 관계자는 “국내외에서 플랜트를 수주함에 따라 점점 더 많은 양의 고급 강종을 독일, 이탈리아 등으로부터 수입하고 있다”면서 “고급강종의 경우 국내 물량이 한정돼 있기 때문에 3년 전에 비해 3배 이상 오르는 등 이젠 거의 부르는 게 값일 만큼 비싸졌다”고 말했다.

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