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2기 신도시 8곳 특징은 … 분양가 800만원대 '친환경 도시' |♥ 코리아땅땅펀드

2007-06-26 09:21

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분양 예정 2기 신도시 8곳 특징은 … 분양가 800만원대 '친환경 도시'
중앙일보 2007-06-21 10:56:00

[중앙일보 황정일.김영태.함종선] 그래픽 크게보기
송파 중소형은 청약저축 가입자용
 송파신도시는 서울 송파구 거여동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대 205만평 규모로 조성된다. 한국토지공사의 송파신도시 개발계획안에 따르면 송파신도시 중심부는 초고층 주상복합아파트가 배치돼 고밀도로, 주변부는 저밀도로 조성된다.
 휴식·문화공간도 대거 조성된다. 장지천·창곡천 등 주변의 수변공간을 활용해 생태역사공원과 문화광장이 만들어진다. 송파신도시에는 2013년까지 주택 4만9437가구가 건립된다. 공동주택 가운데 52%가 중대형 평형이다. 아파트 분양은 2009년 9월로 예정돼 있다. 후분양제(공정률 40%)가 적용되고 2011년 12월 첫 입주한다.
 송파신도시는 100% 공영개발이다. 따라서 중소형 아파트는 전량 청약저축 가입자에게 돌아간다. 청약부금과 청약예금 중소형 가입자(서울 기준 300만원)는 기회조차 얻지 못한다. 중대형 아파트는 청약예금(서울 기준 600만원 이상)만 신청할 수 있고, 청약가점제와 함께 채권입찰제가 적용된다. 분양가는 중소형은 평당 900만원대, 중대형은 분양 당시 주변 아파트값의 80% 선이 될 전망이다.  
황정일 기자
광교 강남서 25㎞ … 행정법조타운 조성
 광교신도시는 경기도 수원시 이의동·용인시 상현동 일대 340만평에 들어설 예정이다. 경기도와 경기지방공사는 이곳을 친환경·웰빙·첨단 기능을 가진 주거단지로 개발해 2011년까지 7만8000명의 인구를 수용할 수 있는 3만1000가구를 공급한다는 계획이다. 광교신도시는 서울 강남에서 25㎞ 거리다. 경기도는 지구 내에 첨단연구단지, 행정·법조·비즈니스 타운을 들일 예정이다.
 경기도는 신도시 교통대책의 일환으로 북수원∼상현(7.9㎞), 흥덕∼하동(2.1㎞), 동수원∼성복나들목(3.3㎞), 용인∼서울고속도로(2.3㎞) 등 6개 광역도로를 확충할 계획이다. 이와는 별도로 건교부는 신분당선(23㎞) 건설을 추진 중이다. 아파트 분양은 내년 9월께 시작된다.
공급 물량의 18%인 5600가구가 중대형(전용면적 25.7?초과)으로 지어질 예정이다. 전체 가구 수의 30%인 9400가구는 임대주택이다. 중심상업지역에서는 2951가구의 고급 주상복합아파트도 공급될 예정이다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 대략 평당 900만원대로 책정될 것으로 전문가들은 본다. 특히 경기지방공사가 공급하는 ‘자연앤’ 분양가는 인근 흥덕지구(1월 분양)와 비슷한 평당 800만원선으로 주변보다 30% 가량 싼 가격에 공급이 예상된다.
김영태 기자
김포 서울 가까운 장점 … 경전철 건설
 경기도 김포시 장기동 일대 354만평의 김포신도시는 산으로 둘러싸인 쾌적한 주거환경과 서울과 비교적 가깝다는 점이 장점으로 꼽힌다. 토지공사와 김포시는 김포신도시를 친환경 여성친화도시로 건설할 방침이다. 이를 위해 토공과 김포시는 한강변 철새 도래지를 활용, 조류생태공간을 조성하고 방범시설과 여성전용주차장 등을 마련할 계획이다.
 교통망도 확충된다. 토공은 경전철을 새로 놓고 도로를 신설 또는 확장할 예정이다. 올림픽대로∼제방도로∼김포신도시를 잇는 도시고속도로는 2009년께 2차선에서 6차선으로 확장 개통된다. 김포공항∼김포신도시를 잇는 총 연장 23㎞의 경전철도 2007년 착공돼 2012년 12월 완공될 예정이다.
 김포신도시에는 이 신도시에 포함된 장지지구의 4700여 가구 외에 2012년까지 아파트 등 주택 5만4000여 가구가 추가로 건립된다. 이 중 아파트는 4만4100여 가구로 전용면적 25.7평 이하 중소형이 70% 가량이다.
 아파트는 내년 6월부터 단계적으로 분양된다. 분양가는 평당 800만원대가 될 전망이다. 이들 아파트는 평형에 관계 없이 모두 분양가상한제가 적용돼 계약 후 최장 10년간 팔 수 없게 된다.
황정일 기자
양주 강남까지 30분대 교통망 구축
 수도권 동북부권에서 첫 신도시로 개발되는 양주신도시의 아파트분양은 내년 3월부터 본격화된다. 경기도 양주시 옥정동·회정동 일대 340만평에 조성 중인 양주신도시에서는 2013년까지 주택 4만9000가구가 공급될 예정이다.
 이곳은 서울 도심으로부터는 30km, 서울시계로부터 10km 거리다. 서울 도심과의 거리만 놓고 본다면 김포신도시(26㎞)보다 멀고, 동탄신도시(40㎞)보다는 가깝다.  
<2003>교통망도 대거 확충된다. 2008년 개통 예정인 경원선 복선전철 덕계역이 신도시(회천지구) 안에 신설될 예정이다. 이어 국도 3호선(4차선)이 6차선으로 확장되고, 옥정우회도로 등 도로 7개 노선이 2010년까지 건설될 계획이다. 내년 1월 서울외곽순환도로가 완전 개통되면 양주에서 강남까지 30분대 교통여건이 갖춰진다.
 아파트 분양의 경우 옥정지구(3만가구)가 2008년 3월, 회천지구(1만9000가구)는 2008년 12월부터 시작된다. 분양가는 인근 고읍지구와 비슷한 평당 700만원대 초반 수준에서 결정될 가능성이 크다.
 공공 분양 물량은 전용 25.7평 이하는 청약저축, 25.7평 초과는 청약예금 가입자만 청약할 수 있다.
김영태 기자
동탄2 모든 평형 분양가 상한제 적용
 동탄2신도시는 경기도 화성시 동탄면 영천·청계·방교·신리 일대에 660만평 규모로 조성된다. 현재 개발 중인 수도권 2기 신도시 중 규모가 가장 크다.
 ‘분양 고속도로’라 불리는 수도권 남부 경부고속도로 축상에 들어서 입지여건은 괜찮은 편으로 전문가들은 본다. 경부고속도로를 타면 서울 강남 진입이 쉽다는 점이 실수요자의 구미를 당긴다.
 건교부는 이곳을 자족형 주거단지로 개발해 2012년까지 26만명의 인구를 수용할 수 있는 주택 10만5000가구를 공급한다는 계획이다. 건교부의 개발계획에 따르면 동탄2신도시의 ha당 인구밀도는 120명이다. 이는 수도권 2기 신도시 중 광교신도시(ha당 69명) 다음으로 낮다. 녹지율을 30% 내외로 계획해 쾌적한 주거단지가 될 전망이다.
  전체 면적의 15%에 해당하는 100만평을 첨단 비즈니스단지로 조성하기로 했다. 분양가는 주변 시세보다 30% 이상 저렴한 평당 800만원대 수준으로 책정된다. 아파트 첫 분양은 2010년 2월 . 동탄2신도시 아파트는 평형에 관계없이 모두 분양가상한제가 적용돼 계약 후 5~10년 동안 전매가 금지된다. 청약저축 가입자는 주공 등이 공급하는 전용 25.7평 이하의 중소형 공공물량에만 청약할 수 있다. 25.7평을 초과하는 물량은 청약예금 가입자 몫이다.
김영태 기자
평택 국제화 기능 강화
 경기 평택에도 분당만한 신도시가 생긴다. 평택시 서정동 일대 528만평에 조성되는 평택신도시에는 주택 6만3000가구가 들어선다. 평택신도시는 수도권 내 다른 신도시와는 달리 산업·국제교류·평택항 배후지원 등 자족기능이 한층 강화된다. 수도권 남부지역의 자족형 거점도시로 만들어 서울과 거리가 멀다는 단점을 뛰어 넘는다는 계획이다.
 평택신도시는 분당(594만평)보다는 조금 작고 일산(487만평)보다는 크다. 서울에서 55, 대전과는 94 떨어져 있다. 국제화 기능도 강화된다. 국제무역업무센터가 중심지구에 들어설 예정이고 외국어마을, 외국인 전용주거단지, 국제화대학 등의 조성도 검토 중이다. 경기도는 평택항이 국제교역 중심항이 될 것으로 보고 각종 자족기능을 평택항과 연계해 배치할 계획이다. 아파트는 2009년 6월부터 분양되고 2011년 6월부터 입주가 시작될 예정이다. 동탄2신도시의 분양가를 평당 800만원대로 책정하겠다는 정부의 발표를 감안할 때 평택신도시의 분양가는 그 이하가 될 가능성이 크다. 교통여건도 개선된다.
함종선 기자
파주 이달 말부터 분양
 지난해 신도시 후보지로 지정된 검단신도시는 인천시 서구 검단·당하·원당동 일대 340만평 규모로 서울 도심과 20km 가량 떨어져 있다.
 인천시는 6월 중으로 택지개발지구 지정과 함께 사업시행자 선정 등을 마무리 짓고 본격적으로 개발에 나설 방침이다. 인천시는 지구지정이 끝나면 개발계획을 수립해 내년 2월께 개발계획 승인을 마칠 계획이다. 아파트 분양은 2009년 6월로 예정돼 있다. 입주는 2011년 말에 이뤄진다.
 정부는 검단신도시를 행정·문화·교육기능을 갖춘 친환경적인 수도권 서북부 거점도시로 만들 방침이다.
 산업단지 조성으로 자족기능도 확보된다. 정부와 인천시는 이를 위해 검단신도시와 인접한 강화도 해안에 120만평 규모의 검단산업단지를 조성할 방침이다.
 교통대책으로는 인천지하철 1호선이 검단신도시까지 연장되고, 김포∼원당간 도로 등이 신설된다. 현재 검단신도시 예정지 남쪽으로는 인천국제공항고속도로와 3월 개통된 인천국제공항철도가 지난다.
 검단신도시에는 2014년까지 아파트 등 주택 총 6만6000여 가구가 건설된다. 평형별, 주택 유형별 구체적인 가구 수 등은 개발계획이 나와야 알 수 있다. 아파트는 모두 분양가상한제가 적용돼 계약 후 최고 10년간 팔 수 없다.

김포 도시기본계획 엿보기 |♥ 코리아땅땅펀드

2007-06-20 17:20

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시가화예정용지 1221만평 지정…그린벨트도 해제돼 관심
도시기본계획 뜯어보기① 김포시
김영태 기자   2007/06/17 11:38 입력 프린트

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용인, 고양, 파주, 남양주 등과 함께 수도권 최대 주택 공급처 중의 하나로 꼽히는 경기도 김포시가 인구 72만명의 중견 도시로 거듭날 전망이다.

부족한 교통망을 확충하기 위한 전철도 도입된다.

김포시는 이 같은 내용을 담은 ‘2020년 도시기본계획’을 작성, 현재 경기도의 최종 심의를 받고 있다.

이 계획은 경기도의 승인만으로 확정된다. ‘2016년 기본계획’을 일부 변경하는 것으로 건교부의 별도 심의는 받지 않는다.

김포시 도시계획과 김영대씨는 “2020년 도시기본계획이 빠르면 8월께 결정날 것”이라고 말했다.

시가화예정용지 신규 지정은 11곳 426만7045평

‘2020년 김포 도시기본계획’에 따르면 고촌면 전호리 등 총 16곳 1221만평이 시가화 예정용지로 지정될 계획이다.

시가화 예정용지란 녹지지역 등을 주거지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 것이다.

계획에 따르면 시가화 예정용지로 새로 지정될 곳은 ▶고촌면 태리 일대 8만4700평 ▶고촌면 신곡리 일대 3만3275평 ▶고촌면 풍곡리 일대 3만3275평 ▶고촌면 향산리 일대 33만26평 ▶사우동 일대 3만7812평 ▶감정동 일대 4만3257평 ▶걸포동 일대 41만7146평 ▶대곶면 율생리 일대 234만7389평 ▶통진읍 서암리 일대 77만9841평 ▶통진읍 옹정리 일대 4만4770평 ▶월곶면 고양리 일대 11만5554평 등이다.

또 ‘2016년 기본계획’보다 시가화 예정용지 지정면적이 늘어나는 곳은 ▶고촌면 전호리 일대 57만4747평(기존 39만1061평) ▶양촌면 학운리 일대 142만7794평(기존 108만3853평) ▶운양동 일대 487만6278평(기존 458만3157평) ▶통진읍 고정리 일대 104만3318평(기존 104만3025평) 등이다.

그린벨트구역 15만1250평 해제 계획도

김포시에 따르면 고촌면 태리ㆍ신곡리ㆍ풍곡리 일대 15만1250평은 주거용지로 개발하기 위해 그린벨트구역을 해제, 시가화 예정용지로 지정하려는 것이다.

또 고촌면 향산리 33만26평은 산업단지 개발을 위해 개발 예정용지 지정을 추진하고 있다. 사우동 일대 3만7812평은 제1종 지구단위계획을 통해 주거단지 등으로 개발될 예정이다.

감정동 4만3257평은 낙후된 기존 마을을 재정비하기 위해 이번에 시가화 예정용지 지정을 준비 중이다. 걸포동 일대 41만7146평은 김포 경량전철 역세권과 연계해 종합운동장, 주거ㆍ업무 단지로 개발된다.

대곶면 율생리 일대 234만7389평은 김포신도시와 연계된 산업ㆍ주거ㆍ유통 단지로 조성된다. 통진읍 서암리 일대 77만9841평은 이 지역 부도심 기능을 수행할 주거ㆍ상업 용지로, 옹정리 일대 4만4770평은 팬택단지와 함께 묶어 첨단 산업단지로 개발된다.

월곶면 고양리 일대 11만5554평은 상마 지방산업단지와 연계된 첨단 산업단지로 거듭난다.

대대적인 교통망 확충 계획도 반영돼 관심

또 김포시는 고촌면 전호리 일대 57만4747평은 경인운하 김포터미널로, 양촌면 학운리 일대 142만7794평은 첨단지식산업단지로 개발하기 위해 이번에 시가화 예정용지를 확대하기로 했다.

운양동 일대 487만6278평은 김포신도시 면적 확대에 따라 이번에 지정면적이 29만3121평 가량 늘어날 것으로 보인다. 통진읍 고정리 일대 104만3318평은 남북 물류 거점 및 산업유통단지 부지로 계획돼 있다.

‘2020년 김포 도시기본계획’에는 교통망 확충계획도 담겨 있다. 계획에 따르면 김포시는 동서 4축, 남북 6축, 순환 1축의 교통체계를 갖추게 된다.

동서 4축은 김포고속화도로, 국도 48호선, R&D단지~서울간도로, 김포∼관산간 지방도 356호선 등이 상호 연계된다. 남북 6축은 김포~개성간, 국지도 84ㆍ56호선, 제2외곽순환도로, 국지도 98호선, 구양~인천공항간 도로, 제1외관순환도로 등으로 짜여진다.

또 해강안도로를 연장해 순환 1축을 이룰 계획이다. 김포시는 해강안 일주도로인 국지도 78호선 연장되면 도심 통행량이 완화되고, 해안지역과의 연계체계를 강화할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
 
교통망 확충 계획에는 전철 계획도 반영돼 있다. 전철 계획은 노설별로 김포신도시~서울 개화동 간 경량전철, 수도권 내부순환전철, 대곡역~김포공항간 전철, 인천~강화선를 포함해 모두 4개 노선이다.
 
그린벨트 해제지역 등은 투자가치 높아

김포시는 이런 계획을 주요 내용으로 하는 ‘2020년 도시기본계획’을 작성, 3월 경기도에 제출했다.

현지 부동산업계에 따르면 경기도 인구배분계획에 따라 애초 수립했던 계획인구(72만명)가 심의 과정에서 60만명 수준으로 축소될 가능성도 있다. 현재 수도권 30여개 지자체가 수립을 완료했거나 수립 중인 ‘2020∼2025 도시기본계획’ 상의 경기도 인구는 총 2000만명에 달하는 것으로 전문가들은 보고 있다.

하지만 경기도에서는 이를 과도한 것으로 보고 계획인구를 1500만명 수준으로 조정한다는 방침이다. 이에 따라 김포시가 ‘2020년 도시기본계획’을 통해 경기도에 제출한 계획인구가 줄어들 수도 있는 것.

시 도시계획과 관계자는 “큰 틀은 변화가 없을 것”으로 내다봤다.

다산서비스 이종창 대표는 “고촌면 태리 등 그린벨트 해제가 예상되는 곳은 투자가치가 높다”고 말했다.
 
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2007-06-20 17:15

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송파신도시, 중대형 당첨 점수 낮다
물량은 많고 분양가는 비싸
안장원 기자   2007/06/18 17:19 입력 프린트

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• 송파신도시 공식 이름 '위례'
• 송파신도시 '압축개발'된다
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[아파트-매매] 38 평 51,000 만원
경기도 용인시 죽전동 031-897-8000
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강남 대체 주거지로 개발되는 송파신도시가 아주 고가의 주거단지로 꾸며질 것으로 보인다. 중대형 평형이 많고 분양가가 비싸 웬만한 주택수요자는 넘보기 어려울 것 같다. 이에 따라 중대형 당첨권의 청약점수는 높지 않을 것이란 전망이 나온다.
한국토지공사의 개발계획안에 따르면 송파신도시에 들어설 주택 수는 4만9437가구. 이중 단독주택(794가구)를 제외한 아파트ㆍ연립ㆍ주상복합 등 공동주택은 4만8643가구.

전용면적 25.7평을 넘는 중대형이 2만5274가구로 공동주택 2채 중 한 채(51%)다. 공동주택 중대형 비율이 50%를 넘기는 신도시 가운데 처음이다. 지금까지 중대형 비율이 가장 높은 신도시는 판교. 2만5950가구 중 8406가구로 전체의 47%다.

송파 공동주택 52%가 중대형 평형

송파신도시의 주택공급량은 지난해 11ㆍ15대책을 거치면서 늘어났다. 4만5200가구의 공동주택이 3443가구 증가했다. 증가한 물량의 대부분인 3174가구가 중대형이다.

중대형 중 아파트는 당초 2만1900가구에서 2만918가구로 1000가구 정도 줄어든 대신 연립이 200가구에서 772가구로 늘어났다. 당초 계획에는 없던 주상복합 3584가구도 추가됐다.

정부가 송파신도시 중소형을 평당 900만원대에 공급키로 했지만 이 같은 저렴한 분양가 효과를 볼 중소형 물량이 적어 송파신도시는 상당한 가격의 신도시가 될 것으로 예상된다. 중대형 평형이 주변 시세의 80%로 책정되더라도 송파구 시세가 워낙 비싸기 때문이다.

송파 중소형 2만3369가구 가운데서도 송파 시세(평당 2000만원)의 절반에도 미치지 못하는 평당 900만원대의 분양가가 적용될 분양 아파트는 5가구 중 한가구 꼴인 4649가구(20%)에 불과하다. 나머지는 국민임대 등 임대다. 판교의 경우 중소형 중 분양 아파트 비율이 44%인 점과 비교하면 송파신도시 임대가 중소형에 집중적으로 배치된다는 것을 알 수 있다.

중대형 중 전세형 임대 등 임대(6277가구) 비율은 25%에 불과하다.

중대형 분양가는 평당 2000만원 넘길 듯

송파 중대형은 중소형의 2배를 훨씬 넘길 것 같다. 40∼50평대의 시세가 평당 2500만원이 넘어 시세의 80%를 적용하는 채권입찰제에 따르면 분양가는 현재 시세 기준으로 평당 2000만원이 넘는다. 앞으로 2년 뒤 분양 때까지 집값이 많이 오르면 그만큼 더 오르게 된다.

그런데 연립은 아파트보다 저렴할 것으로 예상된다. 송파구 등 일대에 비교할 만한 연립주택이 별로 없어 분양가상한제에 따른 분양가만 적용될 것이기 때문이다. 분양가가 평당 1500만원 이하로 추산된다. 시세차익을 생각한다면 연립주택이 큰 폭을 기대할 수 있는 셈이다.

송파신도시 중대형 가격이 비싼 만큼 청약가점제 점수는 그렇게 높지 않을 것 같다. 40평대 이상에서 웬만해선 10억원 이상일 것으로 보이는데 무주택기간이 길어 청약점수가 높은 사람 가운데 이 정도의 경제력을 갖춘 사람이 많이 않을 것으로 보여서다.
 

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