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10년후를 생각해보면 (2) - 인구감소가 부동산에 미치는 영향 |부동산노트

2009-07-20 21:33

http://blog.drapt.com/hate1009/91248093192182 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33916

오늘은 지난글에 이어 두번 째글입니다

 

최근 언론보도등을 통하여 향후 주택문제에 대한 여러문 제점중 하나가 베이비붐 세대의 은퇴문제일것이다

과거 50년대이후 70~80년대의고도 성장기에 젊은 피로서 우리나라성자의주요 동력이며 힘을 제공한것이 바로 이들세대이기때문이다

이들세대는 인구면에서 상당부분을 차지하고있어 소비와 생산에있어 많은 영향을 주었으며 이들이 사회로나와 생산에 힘쓰고 이후 결혼후 내집마련을 시작하며 어떤면에서는 이들의 수요에따라 급격히 주택문제가 야기되었다고 보아도 과언이 아니다 60년대이후 이리나라의고도성장기에 사회생활을 시작한 이들은 고향을 떠나 수도권으로 몰려오며 이들에의해 생산 그리고 소비 나아가 주택 부족 문제를 야기한 세대이기도 하다

 이들은 전통적 유교적 가치과에따라 공동체우선이란 가치관을 (가진)  배운세대이기도하지만 현대적 삶인 개인주의적 사고방식에도 적응하여야 하는 모순된 가치관과 삶을 살아온 세대이기도하다

 

1.베이비붐세대의은퇴 영향

 

전통적 가친관에따라 가족을위하고 그에따라 내집마련을 해야 하는 것이 중요한 가치관이었으며 개인의 행복을위하여 아니 가족의 행복을 위하여 일정부분의 개인의 삶은 희생하는 삶을 살온세대이다

오늘날의 경제발전에 있어서도 이들의 사호와 국가에대한 희생속에서 이루어다하여도 과언이 아니다

 

이러한 희생적이며 나라와 사회를위한 공동체 의식이 투철한 이들은 개인과 가족을위해서 어느세대보다 내집이란 안정적인 행복의 근간을 마련하고자 노력하였던 세대이기에 집에대한 가치관은 어느세대보다 남다른 가치부여를 하는 세대라고 필자는 생각한다

 

이러한 세대가 몇년후면 은퇴를 시작한다

다시말해 58년생전후로 부터 시작된 베이비붐세대는 72년 까지 태어난 세대이다

이들1차베이붐세대는 55년~64년생 까지이며 2차베이붐은 65~72년 출생자들이다

2009 년 현제 이들의 나이는  54~46세  45~39세대이기도 하다

 

현제 사회적 문제화할것으로 보는 세대가 이들 1차 베이비붐 세대이다

또한 중장기적으로1차세대의은퇴이후  바로 2차 베이비 붐세대가 은퇴기로 접어들기에 우리나라의 인구 감소와함께 소비역시 감소하고 주택수요역시 감소 할것이라 는 견해이다

 

이러한 1차 베이비붐세대는 현제 약 713만명이며 인구의 14.8%를 차지하고 있다

2차베이비 붐세대의인구는 약 580만명이며 인구의 약12%이다

 

 

 

 

이러한 1차베이비붐세대의 은퇴는 소비감소와 주택수요 감소 나아가 수택 매도로인한 주택문제를 야기할것이라고보는 시각이 일반적이다 그러한 시각이 과연 현실적리까 필자는 생가해보았다

먼저 이들의 은퇴는 분명 추가적인 주택수요는 아니란것에 필자도 동의한다

하지만 이들세대의은퇴와 함께 주택매도로인한 주택 공급효과에 의한 주택 공급 효과는 어떻게볼것인가?

2.베이붐 세대의 은퇴에따른 주택 공급효과

 

이들은 부모세대의봉양과 자식세대의 양육으로 자신들의노후 준비는 많이 하지못하였기에 상대적으로 노후 준비비가 미비한점은 필자여시 인정한다

하지만 이들세대의 주택(보유주택)매도를 한다면 이들역시 일정한 거처는 필요하다는것은 분명하다

다시말해 자가보유에서 임대 수요로 세롭게 전환될 가능성은 있다는 것이다

그리고 은퇴이후 이들이 보유 주택을 매도할것인가 란물음에 일정부분 가능한 시나리오지만 꼭 그렇다라고 보기어렵다는 점이다

이들의삶이 은퇴이후 급격히 (수입 감소에따라서) 경제적 압박에의해 필요자금(노후자금) 확보를 위하여 보유한 재산이라할수있는 주택을 매도할것이가?

만약 필요노후 자그믕ㄹ 확보하지못하였다면 그렇게 할것이다

현제 30~40평형대의주택을 보유한 그것도 1주택을 많은 보유 하였다면 이들은 보유주택의 평수를 줄이거나 세입자로 전환할것이다

필요자금 확보를 위해 어쩔수없는 선택인것은 분명하다

하지만 2주택이상보유 하였거나 노후자금을 일정부분 확보하였거나 2주택이상보유한 주택을 통하여 임대소득으로 생활하고있다면 그들은 주택을 매도할까?

 

또한 이들세대는 어느세대에 비히여 집이라는 부동산에 아주 강한 집착을 가진 세대이기도하다 평생일하며 이룬 작은 성취익도 한 주택의매도는 어떻면에서 삶의 결과물에대한 부정이기도 하기때문이다

따라서 이들의 주택 매도는 마지막 선택의하나일 것으로 보이다

 

만약 경제적 필요에의하여 이들세대 보유 주택이 매도를통하여 시장에 방출된다면

베이비붐 세대중 보유주택을 매도하는 분들은 어느부류일지고민해보자

우선 이들은 보유 주택이외의 별다른 (연금또는 저축) 자산을 구축하지못한 세대일것이다

따라서 이들의 보유 주택은 30~40평형대의일반적인 주택이 대다수일것으로보이며

이러한 주택 매도 세력은 상대적으로 다주택자보다 1주택자일 확률이높다

만약 다주택자중 매도를 하는경우라면 상대적으로 경제적 매력이 떨어지는 주택을 우선하여 매도할 가능성이 높다

이렇듯 상대적으로 경제적 효과가 적은 주택은 어떤주택일까?

다른말로 하여 향후 가치가 떨어지는 향후 임대소득 또는 자산가치가 할가하거나 인플래 상승률보다 떠러지는 가격 상승이 우려되는 주택일 것이다

 

주택가격 상승률이 떨어질것으로 우려되는 지역은 어느지역일까?

우선은 주택보급이 충분히 이루어지고있는 지역이 그곳일것이다

신규 주택 공급이 원활히 이루어지면 수요가 감소하기에 기존 주택의추가 수요가 줄어든다 이는 기존 주택의가격 상승률을 낮추는 효과를 가져올것으로보인다

 

현제 대다수지역에서이루어지는 뉴타운 재건축등의 주택리모델링이 이루어지는 지역의 아파트에대한 수요를 충족 시키는 효과를 가져올것으로 보인다 

다시말해 현제는 노후되어 신규주택(새집)에대한 수요 또는 상대적으로 인기를 끌고있는 아파트 의수요가 현재는 유발되고 있지만 이러한지역에 신규 주택이 공급된다면 이러한 수요는 중장기적으로 감소할것으로 보인 

더불어 이러한 시기에 기존 보유주택을  베이비붐세대가 경제적 이유로 매도를 할경우 이러한 추가 공급 효과가 나타날 우려가있는 것이 사실이다

노후주택의리모델링( 뉴타운 재개발과 재건축)에따른 공급 물량과 기존 주택 의매도로인한 공급은 상대적으로 20평형대의수요는 축발될것이지만 중대현평형의수요는 감소 시키는 요소가 될 가능성이 있다

** 배이비붐세대의 보유 주택 매도이후 교외지역 또는 시내지역의중소형 평형대로 주거 공감을 이동할것은 분명하다

 

3. 베이비붐세대의 은퇴는 주택 수요의 감소가아닌 필요 주택 평형의 변화이다

 

위리나라의 노령화가 급속히 이루어지고있다고 한다

이러한이유는 크게 베이붐세대의노령화와 기존 인구의 장수인구의증가이기때문일것이다

전통적으로 과거에는 부모 또는 조부모세대와 부모세대 그리고 손자세대의 3세대의 동거가 일반적이었으나 산업화와함께 부모와 지식세대로이루어진 2세대 가족이 기본이되었고 1990년대이후 핵가족화를 뛰어넘어 1~2인가구가 급속히 증가하고있다

이러한 추세는 앞으로도 지속될것으로 통계청은 발표하고있다

 

 

 
 

 

 

이러한 베이비붐 세대에서 보유 주택을 매도한다하여도 이들은 일정 주택에서 거주해야한다는 딜레마가 있다

다시말하여 임대수요의증가로 전환될 가능성이다 이러한 임대수요의전화능 ㄴ중장기적으로 증가하고있는 1~2인가구증가와함께 새로은 주택 수요 계층으로 자리할가능성이 있다

 

4.임대 시장의활성화

 

최근 급격한 주택가격 상승과 저소득층의증가 그리고 중산층의 상대적 수입 감소는 중장기적으로 신규주택 매수 세력의감소를 의미한다

과거와달리 정규직의감소로인한 소득의감소 그리고 평생직장이 사라짐에따라 자산축적기간의감소는 신규 주택 매수세력이 감소 한다는 의미이다 나아가 이들역시 일정 거주 주택이 필요함에따라 과거에 주택을 매수하였선 계층이 점진적으로 주택임대 세력으로 전환하고 지금까지느 다주택 보유자들의상당부분은 임대소득보다  주택 가격 상승에따른 가격 상승 마진을 기대한 투자자엿으나 앞으로는 이러한 주택 가격 상승보다 순수한 임대소득에 중점을 둔 투자로 전환할지도 모른다

 

구  분

전 국

수도권

지방

 

千인당 주택수(‘05)

279.7호

254.0호

303.6호

 

자가점유율(‘05)

55.6%

50.1%

59.9%

 

청약통장 가입자(‘08.6)

669만

485만

184만

이러한 면은 현제 주택보급률대비 낮은 자가점유율을 보아도 알수있다

지금 까지 정부는 주기적인 주택 건설을 통하여 주택 보급률을 증가에 힘써왔으나 주택보급률대비 자가점율을 크게 증가하지못하였다

경제적 위기와 자본가들에 의한 자본 집적도가 증가하며 상당수 주택은 일부 계층의 소유로 전환돤것이 현제의 주택 시장의모습이다

이러한 주택임대시장은 앞으로 더욱 활성화도리것이다

이러한 측면은 과거 내집마련 세대였던 베이붐세대의 내집마련에 대한 집착이 강하였던 것에비하여 최근의 신세대는 이러한 집에대한 집착이 많이 약화되었다고 보여지며 내집 마련역시 상대적으로 어려워진 것으로 보이기 때문이다 

 

5,새로운 주택 수요 계층 에코세대

 

우리는 지금 까지 우리는 우리나라인구의 상당수를 차지하고있는 베이비붐세대의은퇴에 따른 문제만을 언급하여 왔다

그러나 베이비 붐세대이후의세대인 에코세대의 등장은 언급하지않고있다

이들 베이비에코 세대는 497만명으로 전체인구의 10.3%이다

 

1차 베이비붐세대는 현제 약 713만명이며 (인구의 14.8%)  2차베이비 붐세대인구는 약 580만명(인구의 약12%)이다

이들 1.2차 베이비붐 세대보다는 분명 적은 수치의인구이다

하지만 이제 사회생활을 사작하는 이들세대는 1차베이비비붐세대가 은퇴를 시작하는 시기와 더불어 내집마련을 시작하는 나이가 되어 간다는 점을 주목할필요가 있다

 

이들역시 해가족화 나아가 부부세대로이루어지거나 혼자 거주하는 1~2인세대의중심 세대이기도하다

일정한 소득에따라 내집마련을 하거나 임대주택 수요계층의하나란점이다

과거 세대의 은퇴이후 세로운 주택수요의 중심 축이 될 가능성은 완전히 배제할수없으며 은퇴세대의 공백을 매꿀 세대가 될것으로 보인다

 

 

6. 외국인 인구 증가

 

우리나라의주택수요등의 통계또는 전망을 이야기할때 인구 감소와 증가 수요계층의 변화를 이야기하지만 외국인 인구 증가에따른 주택 수요등은 발표되고 있지않다

우리나라는 이제 세계경제규모 12위권의 경제 대국이되었다

이러한 변화는 외국인의 한국내진출이 급속하게 증가하고있는 이유이기도하다

이들 외국인의인구유입 역시 일정부분 주택의새로운 수요계층임을 부인할수없을 것이다

과거 2003년 십만명 내외의 외국인이 2008년들어 급속히 증가하여  25만명에 이르고 있다

이들 외국인의 상당수는 주기적인 귀국에따라  장기적인 체루인구로 볼수는 없겠지만 주기적인 유입과 유출은 이제 일반적인 상황이될것으로 보인다

나아가 우리나라의경제 규모가 커질수록 이들 인구역시 증가할것으로 보인다

따라서 이들 수요의주택역시 일정부분 필요한것이 현실이다

이들인구의증가는 중장기적인 주택수요이며 이들역시 임대수요의한 축으로 보아야 할것으로 보인다

 

 

 

 

 연도 및 분기별 등록외국인 인구 추이(천명)


  ○ 주요 국적별 외국인 증감률

국    적

2007년

(명)

2008년

(명)

증감률

(%)

국    적

2007년

(명)

2008년

(명)

증감률

(%)

한국계 중국인

150,270 

169,385 

12.7

캐  나  다

2,447 

2,445 

-0.1

중      국

19,144 

23,233 

21.4

우즈베키스탄

852

1,459 

71.2

미      국

12,376 

12,821 

3.6

인      도

1,443 

1,421 

-1.5

타  이  완

8,914 

8,818 

-1.1

러시아(연방)

1,110 

1,279

15.2

일      본

6,904 

6,840 

-0.9

타      이

1,245 

1,225 

-1.6

베  트  남

3,782

4,652 

23.0

영      국

1,221 

1,182 

-3.2

필  리  핀

3,921 

3,775 

-3.7

프  랑  스

1,064 

1,128 

6.0

몽      골

3,234 

3,747 

15.9

파 키 스 탄

1,005 

964 

-4.1

 

7. 결언
우리나라의 인구는 중장기적으로 감소하며 머지않아 산업 발전과 소비의 축인었던 베이비붐세대의 은퇴에따라 주택 수요가 감소하거나 이들 보유 주택이 시장ㅇ[나올가능성에대하여 필자역시 일정 부분 동의한다

하지만 이들의 은퇴가 매매수요에는 영향을 줄가능성은 있지만 시장전반의임대시장에까지 감소할것으로 보지는 않는다

나아가 지금 세로은 사회생활을 시작한 87년생 이후의세로운 수요계층은 증가역시 주택 수요의한축이며 인구 감소에도불구하고 1~2인가구의 증가에따른 주택 수요는 중장기적으로 증가할것으로보이기에 이들수요의 주택 이 필요할것으로 보인다

 

   * ‘17년 가구(939만) - ‘07년 주택수(746만) = 193만(1가구 1주택 개념)

< 수도권 주택·인구·가구 추이 및 전망(통계청) >

구  분

‘05

‘07

‘08

‘12

‘17

주 택

7,165천

7,465

-

-

-

인 구

22,766천

23,668

23,909

24,714

25,574

가 구

7,462천

7,840

8,022

8,687

9,393

 

나아가 최근 급속히 증가한 외국인 수요와 상대적으로 자본을 축적한 일부 계층 또는 임대 수요를 통하여 노후를 준비한 세대의 임대용 주택 수요는 지속적으로 유지될 것으로 보인다

 

 현제의 인구 감소와 은퇴세대의 증가의문제는 향후 5년이후 나아가 10~20년 전후에 이들세대의 사망에다른 주택 공실의증가와

인구 감소가 본격적으로 나타나는 2018년 전후의시기 까지는 주기적인 주택 문제가 야기될것으로 보인다

 

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10년수 부동산을 생각해보다 (1) -주거용 부동산의 향후 10년간의 수요 측면분석 |부동산노트

2009-07-19 19:21

http://blog.drapt.com/hate1009/91247998902760 주소복사

출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/?page_name=column_view&menu_key=10&uid=33915

 

부동산 시장에 대한 10년후란 주제로 생각을 해 보았다

향후 주택 변화에대한 발표된 통계를 기준으로 필자의 개인적인 생각을 적어보았다

 

필자의 글이 통계수치의 해석에 있어  오류가 있거나 판단에에있어 일부 오류가 있을수도 있는점 감안하여 읽어주시길바랍니다

또한 필자가 바라보는  10년후 전망이 꼭 그렇게 될것이다라 단정할순 없겠지만 일정부분 참고는 될것이라 생각합니다  

** 10년이란 길어보이지만 불과 얼마 남지않은 시간이란 점은 분명하다

 

부동산 가격에 영향을 미치는요소는 참으로 많다

그중 절대적으로 미치는 요소는 수요와 공급 그리고 경제상황이란점은 자신한다

그외의 다른 변수는 이러한 주요 변수에 따르는 부가적 용인이라 유발되는  생각한다

오늘 글은 먼저 인구 와 주택 수요변화와 따른  향후 10년후의 주택필요량이란 주제로 글를 적어봅니다

 

1.수요(향후 10년후의 주택 필요량)

 부동산(주택)의 수요

주택에 대한 수요 관련하여 최근의언론보도와 통계청의 여러발표가 있었다

결론은 향후 인구 감소가 예상되기에 주택수요역시 감소할것이란 전망의  내용과

2000년이후 지속적으로 1~2인가구가 증가하고있어 2030년까지 주택수요에있어 이러한 1~2인수요가 지속적으로 증가 할것이란 이야기 두가지 전망이 주택 수요변화에 대한 내용이 그것이다

 

이러한 전망에대하여 필자가 생각하는 주택 수요는 어느정도가 될것인지 변화모습을 2018~2020년이란 약 10년후의 기준으로  필자의 생각을  적어보겠다

 

현재 전국의 주택은 약 1400 만호 또는  다가구다세대를 포함한 오피스텔등을 포함한 업무용 주거시설등을 포함할경우 1700 만 가구정도로 추산하고있다

 

전국 인구및 가구수 변화 추이

       

    구   분      2008년기준      2018년기준      비고

    총 인 구     4,861 만명      4,934만명    73만명증가

    총 가구수    1,667만가구    1,871만가구  204만가구 증가

 가구 원수변화    2.8명          2.5명        - 0.3명  
1~2인 가구수변화  582만명       717만명      135만명 증가


 

*서울은 2027년까지 지속적으로 가구수 증가예상

**경기도는 2030년까지 지속적으로 가구수 증가 예상

 

***2007년기준 수도권은 784만 가구로 전국 가구의 47.8% (서울342만7천 가구, 20.9%) 에서2020년 976만가구 51.3%(서울388.4만가구 20.4%)로 증가 예상

 

****우리나라의 인구는 2007년 4,845.6만명에서 2018년 4,934만명으로 정점을 이룬 후 감소할 것로 전망되지만, 가구는적어도 2008년 1,667.3만가구에서 2030년까지는1,987.1가구로 지속적으로 증가(증가율은 매년 감소)할 것으로 전망

(자료:통계청 2007년 11월  2005~2030 장래가구추계 결과 발표자료 )   

 


현 국내총 주택수 1,400 만호 이며 주택통계미포함돤 주거용 건물읖 포함할경우
 약 1,736만호이다

(오피스텔,다가구등 주택수 통계에서 제외된 주거처를 주택수로 포함 주택수)

 

따라서  통계청에서 발표한 향후인구와 가구수변화자료를 기준으로 2018년우리나라 인구4,934만명으로 증가하고  1,871만가구 증가할것으로 예측자료를  기준으로볼때 우리나라에 2018년 필요 주택수는1,973만호 이며 2008년 인구 4,861명기준으로  2018년전후 까지 추가 건축 필요주택수는 237만호이다

또한 주택 보급률를107% 목표로 했을시에는 2,111만호의주택이 필요하게되어 추가로 건설되어야할  주택은 약375만호 전후로 보여진다

 

인구 4934명 * 가구당 인구 2.5명 = 1,973만호

주택보급률 107% 적용시 2,111만호

현주택수1,400만호*주택수 제외 거주지를 주택으로 환산시1,736만호 - 2,111만호 = 375만호

# 237만호~375만호 주택 공급 필요함

 

 

서울시의 인구및 주택 현황(가구수)이 2008년기준 서울시 인구가 약1,003만명이며 가구수는 347.8만호 서울 주택수는 317만호(2007년 기준 다가구 오피스텔등 포함) 이며 가구당 인구수 2.8명으로 환산한 적정주택수는 약 358만호 추정된다

따라서  2007년 현재 서울내 주택은 약 41만호 부족한 것으로 생각된다

 

 

수도권(경기도/인천)의 인구는(2007년기준) 1,365.1만명이며 가구수는 436.2만호  주택수는 429.5만호( 다가구 오피스텔 주택수미포한 주거용도 사용처 포함) 이며 가구당 인구수 2.8명으로 환산한 적정주택수는 약 487.5만호로 추정된다

따라서  2007년 현재 수도권(경기도/인천) 주택은 약 58만호 부족한 것으로 생각된다

 

 

향후 수도권 인구 변화와 필요 주택수 

 

통계청자료에 따르면 향후 10년후인 2018년 수도권인구는  서울시 994.9만명 ,인천시 276.2만명, 경기도1,286.2만명으로 총 2,557.3만명으로 증가 할 것으로 발표되었다

이러한 인구증가는 필요주택이 서울시 397.3만호  경기/인천시 625만호 로 총 1,022.3 만호의 주택이 필요하며 이는 현재 (2007년기준) 수도권주택수가 746.5만호인점을 고려하여보면 약 275.8만호의 추가적인 주택 건설이 필요하다는 결론이다

 

또한 정부의 안정적인 주택 정책을위한 중장기적인 주택보급률게획이 107% 인점을 감안하면 총1,093.6만호의 주택 공급이 필요하다( 서울시 425만호 경기/인천 668.6만호)

 

 

이러한 주택 수요에 대비한 정부(서울시)의 주택공급 대책을 살표보면  2008년 9월19일 발표한 9.19주택공급대책 발표에서 향후 수도권에 약 300 만호의(2018년)주택공급을 계획하고있는 것으로 나와있다

 ◈ 주택수요 30만 = 가구증가 12만 멸실대체 10만 소득증가 5만
                주택보급률 제고 등 주거안정을 위한 추가소요 3만

 

정부의이러한 년 30만호의주택공급정책은 향후 10년간 필요주택이 약 275만호라는 점을 들면 통계상으로 필요주택을 일정 수준 충족 할수잇다고 판단할수있다 하지만 상기의자료에서 30만호 건설 부분내역중  주택수요를 재개발 재건축에따른 멸실주택수요 10만호를 포함하여 년 30만호로 책정되어 있는 점을 주목할필요가 있다

 

2018년까진 인구증가에따른 순수한 주택 수요가 약275만호인점을 감안하면 매년 멸실에따른 주택수요분 10만호는 실질 공급 수량이 아니므로 정부의 년간 30만호 주택 공급 게획은 20만호 공급 계획이라고 보아야 타당할것이다

 

 

9.19주택공급대책

9.19 주택 공급대책 (2009~2018년 주택공급계획)

구분

공급내용

비고

주택

공급

강화

수도권

 

(300만

가구)

 

30만/년

비고

방식

기존

계획

추가

계획

보금

자리

※보금자리주택(중소형주택, 85m2이하, 150만가구 공급예정)

 

-분양 70만 공급

 

-임대 80만 공급

(공공임대 20만

 장기전세 10만

 장기임대 50만)

도심내

 

(180만

가구)

 

60%

①광역재정비(뉴타운추가)

35만

25만

60만

20만

②재개발.재건축

22만

15만

37만

③역세권 고밀개발

-

16만

16만

④다세대.다가구

20만

10만

30만

⑤주상복합

3만

5만

8만

⑥준공업지 활용

-

3만

3만

⑦기숙사형 주택

-

6만

6만

* 기존 단독.민간주택

20만

-

20만

도심외

(120만

가구)

40%

* 기존 2기 신도시 등

80만

-

80만

50만

⑧GB해제, 산지.구릉지 등

-

40만

40만

30만

지방

(200만

가구)

20만/년

도시

도시내 주거지역 활용

120만

120만

50만

외곽

일정수준 공공택지 개발

80만

80만

9.19 주택 공급대책 (세부사항)

구분

내용

파급효과

2018년

주거미래상

.주택보급율 현 99.3 → 107%

.천명당 주택수(다가구 구분거처 반영) 현 336 → 406호

.자가보유율 현 60 → 65%

.공공임대주택비율 현 6 → 12%

.공급을 확대하여 주택가격 안정 도모(수요억제정책 완화될 것으로 예상)

①광역재정비

.광역 재정비촉진사업 확대 및 활성화

-지구지정 면적기준 완화(주거형 50→25만m2, 중심지형 25→12.5만m2 예정)

-2011년까지 15곳(서울 약10곳 2009년부터)신규지정

.서울.인천.경기도 노후도시지역 부동산가격 상승요인

②재개발.재건축

.재건축 공급규제 완화

-안전진단, 시공사선정시기, 후분양의무, 층수제한 등 완화

-소형주택 및 임대주택 의무건설 추가완화검토

.단독주택재건축(예정)구역 부동산가격 상승요인

.아파트재건축 매물축소요인

③역세권

  고밀개발

.서울시 추진 중소규모 역세권 고밀개발로 4만가구

-139개 지구 면적 10km2(300만평)

.광역적개발 가능(역세권.철도부지, 약 15곳) 별도의 재정비촉진지구지정 12만가구(도시 재정비촉진 특별법 일부개정 예정)

-서울 용산 서빙고역 철도부지(30162m2), 남양주 도농역(18953m2), 고양 행신역(9687m2)등 2000,700,400가구 등 소형.임대주택공급 우선시행

-국철 1호선 구로역, 오류역 등 수도권 철도부지 14곳(총 70만m2, 211만평) 차후시행

-코레일 독자개발(용산역세권,성북역,수색역)는 제외

.서울 노후역세권인근 부동산가격 상승요인

 

.서울.수도권 철도부지 인근지역 부동산가격 상승요인

④다세대.다가구

.단지형 다세대.다가구(전용 85m2이하) 주택 ‘준사업제도’도입

*일정규모(20~149호)로 집단화, 시설.건축기준(놀이터,관리사무소 등)을 완화하여 적용

 

⑤주상복합

.주상복합의 분양가 가산비 개선

.오피스텔 바닥난방 허용규모 확대(50m2→60m2이하)

 

⑥준공업지 활용

.서울 노후 준공업지역을 도시환경정비계획 또는 지구단위계획을 수립해 사업구역내 20~40%이상만 산업부지로 활용하면 나머지는 공동주택건설 허용 3만가구공급

.서울 노후 준공업지역 부동산가격 상승요인

⑦기숙사형 주택

.도심권 1인가구 위한 기숙사형 주택(기숙사형,소형원룸,셰어하우스 등)

.열악한 고시원 대체주택 유형

⑧GB해제, 산지.구릉지 등

.도심 접근성우수 GB 조정가능지나 산지.구릉지 등 우선적활용(100km2, 약 3000만평 GB해제 2009년초 예정)

-은평구,강남.서초.송파구,과천시,고양시,하남시 일대 예상

-과천시,시흥시,의왕시,고양시,성남시,광명시 등 거론

.서울 근접성이 좋은 개발제한구역(훼손이 많은지역) 토지가격 상승요인

※보금자리주택

.현 무주택 저소득 가구 약 292만세대의 절반정도인 150만가구(2018년까지) 건설 공급

-국민주택규모(85m2)이하의 분양주택 70만호

-국민주택규모(85m2)이하의 임대주택 80만호

 [공공임대     20만호(일부 지분형 10년 임대주택),

  장기전세임대 10만호(도심위주로 장기 전세형),

  장기임대     50만호(국민임대 40만, 영구임대 10만)]

.사전예약제 방식공급(수요자 선호도 반영, 先先분양)

-청약저축 통장가입자만 가능

.중소형위주 서민주택을 다량공급하여 장기적으로는 중소형주택 가격 안정 예상됨.


 

 

것이다그러나 필자가 위의 정책과 정부의30만호 주택건설과 관련하여 이해를 잘못하여  정부 정책대로 실질적인 주택공급이 년간 30만호공급이 이루어지는 것이거나 필자가 추산한 향후 10년후의 주택수요가 275만호라는 필요주택 수치를 를 잘못 해석하였다고 가정 하고 다시 생각해보았다

 

정부의 년간 30만호 주택 공급의 실효성(진정성)을 고민하여 보기위하여 과거 발표자료와  주택 공급 실적을 확인 하여보았다

정부의 주택공급정책과 관련한 정부 계확중 필자가 기억하는 가장 오래된 기억이 1기 신도시 공급과 관련한 1980년대말 발표된 주택건설 200만호 정책이라 생각된다

이러한 1기 신도시 정책에 의하여 수도권은 1990년대는 년간 30만호 공급을 이루어 상대적으로 1990년대는 외환위기(imf)시기를 제외하고 안정적이었다

그러나 이후 2000년~2003년간 년 30만호 가까이 공급되던 주택이 2004년 이후 주택 건설이 감소하는 것으로 나타나고있다

 

 

 

 

1995년이후 2008년간 주택건설 실적

 

구분 년도 주택건설호수  단독 아파트 연립 다세대
전국 1995년 619,057 55,710 497,273 17,212 48,862
서울특별시   103,617 10,375 76,988 7,499 8,755
인천광역시   36,683 1,982 27,149 0 7,552
경기도   127,811 9,437 101,426 4,848 12,100
수도권 총계   268,111        
전국 1996년 592,132 61,263 462,548 18,210 50,111
서울특별시   104,801 13,041 72,443 8,732 10,585
인천광역시   27,232 1,847 20,702 31 4,652
경기도   139,894 10,428 112,229 4,494 12,743
수도권 총계   271,927        
전국 1997년 596,435 52,948 484,949 19,219 39,319
서울특별시   70,446 4,800 52,023 6,997 6,626
인천광역시   19,671 1,665 14,156 175 3,675
경기도   139,253 8,765 112,599 6,508 11,381
수도권 총계   229,370        
전국 1998 306,031 23,773 265,701 7,418 9,139
서울특별시   28,994 946 24,619 1,602 1,827
인천광역시   9,042 711 6,868 40 1,423
경기도   110,633 3,217 102,588 2,180 2,648
수도권 총계   148,669        
전국 1999 404,715 33,772 345,345 7,640 17,958
서울특별시   61,460 1,082 54,146 1,416 4,816
인천광역시   9,253 634 6,935 31 1,653
경기도   166,741 3,720 156,507 2,096 4,418
수도권 총계   237,454        
전국 2000 433,488 34,777 331,579 10,242 56,890
서울특별시   96,936 2,478 72,149 2,763 19,546
인천광역시   20,471 687 8,956 82 10,746
경기도   123,578 6,478 100,415 3,039 13,646
수도권 총계   240,985        
전국 2001 529,854 49,454 267,401 8,592 204,407
서울특별시   116,590 3,598 39,420 2,971 70,601
인천광역시   54,547 1,844 9,472 168 43,063
경기도   133,259 9,367 71,526 1,085 51,281
수도권 총계   304,396        
전국 2002 666,541 53,323 384,692 7,963 220,563
서울특별시   159,767 4,707 51,815 2,827 100,418
인천광역시   55,008 542 42,292 51 12,123
경기도   161,473 10,470 94,670 1,038 55,295
수도권 총계   376,248        
전국 2003 585,382 42,173 468,763 6,265 68,181
서울특별시   115,755 2,068 83,611 924 29,152
인천광역시   29,392 705 26,426 48 2,213
경기도   152,142 7,747 127,242 1,046 16,107
수도권 총계   297,289        
전국 2004 463,800 34,237 404,878 3,697 20,988
서울특별시   58,122 983 49,587 294 7,258
인천광역시   22,440 716 21,406 12 306
경기도   125,157 6,245 113,924 550 4,438
수도권 총계   205,719        
전국 2005 463,641 27,799 415,511 4,613 15,718
서울특별시   51,797 812 44,084 270 6,631
인천광역시   17,588 547 16,748 162 131
경기도   128,516 4,446 120,797 1,361 1,912
수도권 총계   197,901        
전국 2006년 469,503 37,711 412,891 4,678 14,223
서울특별시   39,694 896 30,351 513 7,934
인천광역시   15,876 510 15,105 75 186
경기도   116,488 7,492 104,399 2,180 2,417
수도권 총계   172,058        
전국 2007년 555,792 51,450 476,462 4,696 23,184
서울특별시   62,842 774 50,028 455 11,585
인천광역시   41,571 1,165 38,357 217 1,832
경기도   198,138 12,730 177,069 1,651 6,688
수도권 총계   302,551        
전국 2008년 371,285 40057 263,153 4044 64,031
서울특별시   48,417 619 21,938 705 25,155
인천광역시   48,393 1267 21,344 627 25,155
경기도   115,531 10133 87,139 1798 16,461
수도권 총계   212,341        

 

 자료:통계청  2009년

 

이러한 주택건설부진은 과거 외환위기에따른 주택건설 부진이 이후 2000대 초기 주택가격 불안을 초래 하엿던점을 고려할 필요가 있다

또한 상기의 주택건설 실적은 멸실주택을 감안하지않은 주택건설이란점을 고려하면

실질적인 주택공급은 더 줄어들것으로 보이며 실질적인 주택증가량은 감소 할것으로 보인다

 

향후 2~3년이내 수도권 전역의 수많은 지역은 재건축 재개발(뉴타운) 사업이 본격적으로 이루어질것으로 보인다

이러한 사업은 향후 2020년도에 이르기 까지 게획되어 있으며 그이후로도 주기적인 노후 불량주택의 건물 노후화에 따라 주기적인 멸실을 통한 재건축 재개발사업이 지속될것으로 보인다

따라서 계획된 주택공급이 이루어 지지않거나 재개발 재건축에따른 멸실주택의수가 이주수요를 감당할수없거나 계획되지않은 신규 주택 수요가 유발될경우 언제든 주택 가격불을 초래할 가능성이 있다고 보인다

 

2009년들어 일부지역으로부터 전세가격 상승이 이루어지고있는 것으로 보인다

이러한 이유는 2009년들이 일부 재건축 재개발 지역의 멸시에따른 이주가 유발되었으나 그에대비한 신구 주택 공급은 미미하기 때문이것으로 풀이된다

이러한 이주 주택 부족에따른 전세 가격인상으로 정부의 주택 정책 실현에 제약요소로 작용하고 있으며 이에따라 재개발 재건축 사업을 일정 부분 시기조절(지연)할 가능성이 잇다

하지만 이러한 사업 지연은 중장기적으로 철저한 향후 수급 게획을 검토한 연후에 합리적인 판단에따라 결정 해야 할것으로 보인다

만약 당장의일정부지역의전세가격 상승을 이유로 전반적인 재개발 재건축 사업을 또다시 지연할경우 서울및 수도권 전역의 노후주택에대한 주택 개량사업의 시기를 놓칠 우려와 오늘의작은 이득을위하여 내일의 큰 손해를 감수하는 우매한 조치가 될수도있다

지금의 주택문제의 상당부분은 과거 정부시절으니 과도한 주택 규제에따른 재개발 재건축사업의지연과 서울및수도권 지역의 신규주택공급이 원활하게 이루지지 않은 것이 그 원인으로 보이기 때문이다

 

일시적인 주택 수급불안에따른  전세가격및 수급 불균형에따른 불안요소는 한번을 격고 넘어가야할 필요악이라 보인다

 

현재의 주택공급에 있어 신규 택지개발을 통한 단기간내의 주택공급은 거의 불가능하기에 수도권및 서울내의 주택공급은 재건축 재개발을 통한 기존 도심지내 주택공급이 실질적인 최선의 방안이라 보이기 때문이다

 

* 서울시 2006년 이후 재건축 ,재개발에따른 유동인구 유발 밀 이를 감안한 실질 주택 공급 현황

 

2006년

주택건설
호수

주택재개발
멸실
 

재건축사업

사업 승인
(기준)

실질 주택

공급 호수

전국

469,503

182,668

289,387

-2,552

서울
특별시

39,694

141,931

121,415

-223,652

인천
광역시

15,876

1,832

21,921

-7,877

경기도

116,488

2,395

60,525

53,568

2007년

주택건설
호수

주택재개발
멸실

재건축사업

사업 승인
(기준)

실질 주택

 공급 호수

전국

555,792

232,459

304,332

19,001

서울
특별시

62,842

164,577

125,024

-226,759

인천
광역시

41,571

2,146

21,921

17,504

경기도

198,138

1,266

64,500

132,372

2008년

주택건설
호수

주택재개발
멸실

재건축사업

사업 승인
(기준)

실질 주택

공급 호수

전국

371,285

127,389

116,522

127,374

서울
특별시

48,417

124,343

11,341

-89,267

인천
광역시

48,393

46

16,355

31992

경기도

115,531

0

18,710

96,821

*주택 건설 호수는 통계청 발표 건설 호수 기준임

** 주택 재개발 호수는 국토해양부 발표 주택 재개발(사업승인) 철거대상주택 호수를 기준으로 하였음 *주택 재개발주택은 철거대상년도와 실질 철거 년도가 다를수있음

*** 실질 주택공급 호수산정은 =  주택건설호수 - (주택재개발 재건축 사업승인 호수)

 

 

 

 

 2009년과 2010년 재정비 사업에따른 주택 멸실과 공급량

 

서울시의 정비사업에따른 멸실주택수를보면 2009년 3만1061가구 2010년4만8689가구가 멸실되는 것으로 나타났고 주택공급은 2009년 1만1669가구  2010년 2만2539가구가 공급되는 것으로 나타났다



  재건축 사업에따른 주택공급 효과


 

 

 

  자료:2009년국통해양부

 

다음글은 베이비붐세대 은퇴와 인구감소에 따른 주택문제에 대하여 글을 적어보겠습니다.

http://joins.in


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2009년 그리고 돈은 어디로 갈까? |부동산노트

2009-03-14 23:43

http://blog.drapt.com/hate1009/755321237041806359 주소복사

설이후 그동안 하락하였던 부동산이 일부 회복하는등 긍정적 모습을 보이다다가

다시 꽃피는 봄과 함께 2차 하락기로 접어드는 모습을 보이려합니다

3월위기설과 동유럽위기 그리고 미국의 추가적인 금융위기의모습에 다시 움추려드는 모습을 보이고 있습니다

 

이러한때 돈은 어디로 흐를까 생각해 보았습니다 (국내편)

 (지난글   : 향후 자본의 흐름을 생각하다   는   국제편 ^^)

http://cafe.naver.com/joinsin/21620 

 

 

재테크를 하며 경제적 요소로 고려해 보아야할 사항들이 금리 환율 유동성 그리고 심리 라고 생각합니다

 

1.금리

금리니는 지난 년말 기점으로 점진적으로 내려가고 있어 서민의 부담을 줄여주고 있어 다행이라 생각합니다

금번 한은의 금리가 동결된것은 향후 경기가 더 나빠질경우 쓸 카드가 적어지기에 카드활용시기의 적절성을 그리고 효과를 고려한 조치라 생각합니다  

 

금리릴 고려할때 금리와 비교대상은 물가 상승률입니다

현재 물가 상승률이 4%(?) 라고 발표되고 있기에(?) 금리와 비교하여 낮은(?) 수준이지만 환률등으로 수입물가가 급속히 상승중이기에 이러한 물가 상승률이 지속될지  의문이 있기는 합니다

따라서 고환률로 인한 물가 상승을 고려할경우 현 재와같은 낮은 대출 금리는 긍정적이나 예금 금리로 본다면 부정적인 환경이 될가능성이 있습니다

** 하지만 아직까지는 저축은행등이 6%대 특판 예금이 운용되고 있기에 고려 할 필요는 있기는 합니다

 

2. 환률

2008년 말 까지 불안했던 환률이 2009년들어 안정세에 접어드는듯하다가 다시 1500~1600 수준으로 불안한 모습을 보였습니다

요근래 다시 1400 대를 형성하여 진정되는 듯한 양상이지만  국내적요인과 국제적요인에 의한  경기(금융권 악재 발생) 변동에 따라 환률은 언제라도 다시 불안한 모습을 보일 가능성이 너무 큰것이 현실입니다

 

이러한 고환률에따라 많은  분들이 금 또는 석유 등의 원자재 시장에 투자를 할것을 고려하시고 있을 것입니다

그러나 이러한 국제 원자재 시장에 일반인이 접근 할수 있는 투자 방법은  펀드 투자외에 특기할만한 것이 없는 것이 현실입니다

향후 경기 여건  또는 국제 원자재 시장 변화에 따라  현재의 낮은 가격의 석유 (원자재)또는 농산물등의 가격이 상승할 가능성은 매우 높다고 보지만  현재와 같은 1400~1500원대의 환률하에서의  펀드투자는 설사 국제원자재등이 상승하여도 국내 환률변화에따라서 실질수익이 줄어들 가능성이 높아 보입니다

 1500 원대 환률이 1000원 또는 1200 원대로 조정되기만 하여도 투자상품의 수익여부와 관계없이 30~20% 손실이 발생하기 때문입니다 그와 각종 수수료등을 감안한다면 그 수익이 생각보다 적어질 가능성이 있습니다

 

펀드(금 원자재 석유 농산물)는 환률과 연동 된다는 점을 필히 고려해야 합니다

 

3.유동성

현재 시중의 많은 자금이 CMA , MMF  등에 몰려있다고 보도 되고 있습니다

이러한 자금은 언제라도  필요시 입출금이 가능한 현금성이 높은 자금입니다

이러한 초 단기성  예금은 언제라도 시장 변화에따라( 부동산, 주식) 이동할 가능성이 높은 자금입니다

현재와 같은 불확실성으로 단시일내에 이동할 가능성은 적지만 시장의 호전 또는 어떠한 계기가 나타날경우 급속히 흘러 들어갈 것입니다

2009년 상반기이후 하반기 시장부터는 분명 일정부분 선투자적 성격의 자금으로 이동할 가능성이 있어 보입니다

 

현재 정부는 각종 대책을 통하여 경제 활성화를위하여 자본의유동성 회복을 위한 노력을 펼치고 있지만 뚜렸한 개번의 모습은 보이지않는것이 현실입니다

그러나 이러한 현정부의 조치가 일정시기이후 현재와 같은 돈맥경화가 해소될경우 필요이상의 유동성 장세가 연출될 가능성이 매우 높습니다

 

4. 심리

가장 어려우며 보이지않고 잡을수없는 앐없는 처녀 마음같은 것이 심리이지요^^

* 지금은 경제 여건에 따라서 심리변화에 가장 큰 영향을 주고있지만

* 정책 요소

* 자금 유동성

 

 

 

5.결언

일정 여유자금을 가진분들이라면 선재적으로 시장에 참여 하시라 권유 할수는 없지만  그 어느때보다 시장의 변화를 주목하여 야할 때임은 분명합니다

자본이 주식 또는 부동산(펀드) 등의 특정 상품으로 이동할 것이라 예단할수없으나 분명 일정시기 이후 이동할 것은 분명합니다

 

장기적 관점에서 선제적으로 싼 가격에 투자를 하시는 방안과 필요시 적절한 상품에 적시에 투자하는 방법 2가지 방법중 하나를 고려할 필요는 있다고 보여지는 것이 필자의 생각입니다

 

 

* 2009년 반등한 일부 부동산 시장이 3월이후  추가적인 2차 조정이 이루어질 가능성이 있지만

지역과 상품에따라 지난 하락가격이하로 하락할 가능성은 적어 보입니다

일부 투자수요가 극심하였던 지역을 제외하고 지난 하락기의 바닥가격의 저지선을 뚫을 가능성은 적어보입니다

 

** 최근 1~2년내 상승한 부동산 상품과 지역의경우 지난 2008년~2009년 2얼 시기까지 하락폭이 다른 지역대비  상대적으로 적은 것이 현실입니다  

따라서  3월이후 보동산 비수기와 하락기에 접어드는 2차하락이 진행된다면 분명 가격이   추가로 하락할 가능성이 높다고 생각합니다

 

 

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