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다시 떠오르는 용산 |부동산노트

2006-01-18 20:58

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제목 : 다시 떠오르는 용산



1)용산의 과거


조선시대부터 용산은 한강을 끼고 있다는 지리학적인 이점으로 전국의 조운선(화물선 일종)이 몰려드는 포구로 발전하였으며 한강에서 활약하는 대규모 경강상인의 본거지가 됨으로써 자본주의적 경제활동의 시발지이고  남도로 내려가는 주요한 위치한 곳이였습니다

따라서 용산은 마포 포구로 대표되는 해운 상업의 근거지이며 지금의 동호대교 남단에 이르는 육상 교통의 요지 였습니다

용산의 이러한 지리적 이점으로 조선시대부터 도성수비군의 주둔지로서도 군사적 요충지 였던점이 이후 청일 전쟁당시엔 청군의 주둔지로 청일 전쟁 이후로 일본군의 주둔지가 되었고 이는 해방이후 미군의 주둔지로 이어진 질곡의 역사를 가지고 있는 지역입니다

해방이후 군부대 주둔지라는 이유로 소외되어왔던 용산이 미군기지이전과 공원화라

그리고 낙후된 주거환경지역의 뉴타운재개발이라는 이유로 새로이 주목받고 있습니다.


2)용산의 현재


용산지역은  그간 미군기지와 그 인근이라는 이유로 강북과 강남지역을 중간지역에 위치한 지리적 잇점에 비하여 큰 주목을 받지 못하여 왔읍니다   

군부대주변이라는 약점이 마군부대의 이전과 그에따른 공원화 인근지역의 낙후된 구시가지의 재개발 그리고 남산과 한강 조망이라는 지리적잇점이 새롭게 주목되면서 지난해 세계일보 자리에 분양된 시티파크 열풍으로 표출 되었습니다

용산지역은 크게 용산역사 주변 개발, 용산 철도 기지창의 국제업지구로의 개발 ,용산공원개발과,한남동과 보광동에 이르는 뉴타운개발등으로 볼 수 있습니다.


3)용산의미래


1.용산공원

71만평 규모의 용산 미군기지가 평택 등으로 옮겨가고 이 중 2만4000여평에 미 대사관 청사와 직원 숙소 등이 이전하는 협상이 마무리됨에 따라 용산 지역이 서울의 새로운 축으로 '용틀임'할 전망이다.

이 지역은 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선.경의선 철도에 지난해부터는 고속전철(KTX)까지 지나는 등 사통팔달의 교통망을 갖췄음에도 그동안 미군기지 때문에 발전이 상대적으로 느렸다. 하지만 미군기지가 떠나고 그 부지의 대부분이 뉴욕의 센트럴파크에 버금가는 쾌적한 도심공원으로 변신하게 되면 각종 업무.편의시설을 새롭게 갖춘 서울의 신 중심지로 거듭나게 된다.

공원화=서울시는 1991년 ' 용산 군 이적지 공원조성 기본계획'을 수립한 데 이어 97년 건교부의 승인을 받은 '2011년 서울도시기본계획'에도 용산기지 자리를 공원화하는 방침을 담았다.

용산구 권혁모 부구청장은 용산공원의 개념을 ▶민족공원 ▶평화공원 ▶자연생태공원 ▶문화공원으로 정리했다. 그는 "북한산.남산과 관악산을 잇는 남북 녹지축의 중심이 되면서 주변의 리움미술관.국립박물관.전쟁기념관을 연결하는 문화벨트 역할을 하게 될 것"이라고 설명했다.


2.한남 뉴타운



위치 : 용산구 이태원·보광·한남동 일대

면적 : 1,095,800㎡(331,478평)  도시계획 :일반주거지역(일부 준주거지역) 역사문화지구, 방화지구

지역여건

      - 인구 : 39,098명(16,528세대)

      - 토지 : 9,005필지 1,095,800㎡(일반주거지역 98.6%, 준주거지역 1.4%)

      - 주택 : 5,064동(단독 20%, 다가구·다세대 61%, 아파트 6%, 기타 13%)

      - 노후·불량주택(27년 이상 경과) 비율 22.1%, 주택접도율 26.8%


사업유형 : 주거중심형 뉴타운사업


현시세 : 대지지분 10평대  3000~3500  20평대 2000 ~2500 40평대 1600만원

  한남뉴타운지역은 소형평형일수록 높은 가격이 형성되어있음으로 

철저하게 실수요적으로 접근해 가능한 30평대 이상을 받을 수 있는 지분에(20평대 이상) 투자하길 권한다.

재개발지역 투자는 대지지분이 쪼개기가 되지 않아 향후 청산될위험이적은  일정평수 이상의 것이 좋고 같은 지분이라도 건물의 노후도, 위치 등을 따져 평가금액이 높은 물건을 고르는게 바람직하다



3.국제업무단지


용산 기지창 부지에 들어설 국제업무단지는 총 13만여평의 부지로이 곳을 6~7개 블록으로 나눠 1~2개 건물은 주상복합아파트를 짓고 나머지는 업무용 빌딩을 지을 예정이다.

현재 이 지역은 지난 2001년 7월 결정된 도시지구단위계획에 따라 용적률 600% , 150m 이하로 지을 수 있도록 규정돼 있다.

하지만 한 개 블록은 랜드마크적인 건물을 짓기 위해 고도제한이 350m로 돼 있 어 100층 규모도 지을 수 있도록 특별 계획돼 있다.

용산구는 용산이 강북의 랜드마크로 거듭나기 위해 인허가 과정에서 100층 이상 지을 수 있도록 추진 계획중이다

대규모 개발인 만큼 이전과 초고층 건물이 들어서려면 서울시뿐 아니라 건설교 통부 등 중앙 부처의 합의와 지원이 따라야 한다.

용산기지창에 주상복합과 업무용 빌딩이 들어설 경우 최근 도시정비구역 지정 을 받은 주변 지역과 함께 대규모 업무ㆍ주거 타운으로 거듭날 것으로 보인다.


4.용산역사 주변개발


2004년 개통된 고속철도 중앙역사로서 기능을 담당하는  용산역사는 영종도 공항과 연결되고 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망이다.


 용산역전면지구 300번지 일대 : 는 현재 슬럼화(사창가)된 용산역 앞쪽은 우선적인 도심재개발을 통해 용적률 900%를 적용받는 대형 빌딩단지로 탈바꿈하게 된다.

지난해 평당 6000만원 형성되어 거래되었으나 개발 가시화에 따라 이미 평당호가 7000 만원이상 형성되어있어 철저한 실소유자위주로 투자되어야 할것으로 보인다.


130번지일대: 지난해 평당2500선에 거래되었으나 용산역 전면지구와 동시 개발한다는 호재에 의해 현제 평당3000~3500 만원선까지 호가 형성되어 있으나 매물이 많지 않아 매입이 쉽지않다


100번지일대 :한국군 주둔지인근의 100번지일대는 현제 지역 조합 형태의 개발이 논의되고있으나 군부대 이전문제와 일부 청산 대상물건이 거래되고 있다는소식이있어 투자에 주의를요한다 거래가격은 평당 3000~3500 선에 거래되고있는 것으로 파악된다


400번지일대:400번지일대는 향후 국제업무단지로 이어지는 주요한 진입로가 될것으로 보이는지역으로 현재 2종일반주거지역이나 향후 개발과함께 종변경이 예상된다

지난해 평당 2100 선에 일부 매물이있었으나 현제 극소수로 평당 2500 선에 매물이 나와있다  이지역투자는 선용산역사앞개발과 국제업무단지의 개발등이 가시화되어야 개발 바람이 불것으로 보이나 선지점 투자자들이 지속적으로 유입되는 것으로 보여 가격은 안정적이못할것으로 보인다


##용산역사 주변 개발 계획에 따라 서울시에서 2001년 발표된 용도지역과 용적률등은 다음 표와 같다

### 일부 지역의 경우 용적률등이 상향되어 현 개발계획과  다를 수 있다

5.용산공원인근 청화아파트

청화아파트는 1982년 건축된 35,47,58평 3개 평형으로 총 가구수578가구

로 이루어진 단지이다

청화아파트는  재건축시 한강조망과 용산공원조망 이라는 장점과  기존 지하철 이태원역과 근접해있고 미군기지이전후 동작대교 직선화와 인접도로가 확장될것으로 예상되고 있으며

향후 선릉역서 시작되는 신분당선이 뚝섬과 한남동 그리고 청화아파트 인근을 경유하여 용산역에 이를 전망이어서 교통여건역시 좋아질것으로 보인다

앞으로 이지역은  기존도심과 강남접근이 지금보더 더욱 편리해질것으로 보인다


청화아파트는  2010년 재건축 기본계획'에 포함된 1983년 이전 건립 단지중 3종 일반주거지역에 속한 곳이다.

서울시가 지난주이 지역의 용적률을 기존210%에서 230% 높여주기로 발표했으나 다시 기존용적률 210%로는 환원하였다

청화 아파트와 같이 3종 일반주거지역에 속하면서 아파트지구가 아닌 서울시내 아파트는 강남구 대치동 은마아파트와 선경.쌍용, 강남구 도곡동 삼익, 송파구 잠실동 우성1-4차.송파동 반도 아파트 등이다. 

따라서 향후 정책에 따라 개발 가치등이 달라질 수 있어 지속적인 관심을 가져야할 지역이다


 용산지역은 지금까지의 개발 결고보다 향후개발에따른 가치상승이 더욱 커질것으로 보이는지역이다.

 국제업무단지건설 뉴타운지역선정  용산역사 주변지역의 상업지구로의 리모델링  전쟁기념관 ,국립박물관등이 이미이전 개관되었으며 현재  서울시청의 이전 논의되고 있다  

신분당선연장과 용산역과 인천공항 철도연개, 강남 북간 동작대교완 연개된 도로 확장등으로 서울도심의 주요한 상업,문화 교통의요지로 다시 태어날것으로 보인다


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