부동산노트(31)

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3.30 대책을 바라보며 |부동산노트

2006-04-03 00:42

http://blog.drapt.com/hate1009/91143992520763 주소복사

8.31 후속조치의 일환으로 지난 30일 새로운 대책 하나가 또나왔읍니다

금번 대책의 주요내용은 8.31대책이후 잠잠하던 강남권 집값이 다시 상승세로 돌아서자 이러한 불안요인을 제거하기위한 강남권 재건축 대상 주택 규제와
강남권및 기타지역의 6억이상 주택의 수요억제 정책인 대출 규제 라할것입니다

이러한 정부의 대책을 바라보며 전 근본적인 처방이아닌 임시방편의 눈가림식 대책이 아닌지 하는 생각을 합니다

최근의 강남권 집값 불안요인에대하여 다시 생각해보았읍니다
지난 8.31 이후 정부의 의도 에 반하여 가격이오른이유는 수요대비 공급부족이 절대적 이유라고 생각합니다
강남권의 공급부족과 수요 에대하여 정부 정책 담당자는 8.31 대책의 효과가 06년 하반기이후부터 가시화 될것이기에 그때까지 수요자에게 체감지되지않음 때문이라고 합니다
하반기이후 많은 물량이 매물로 나올것이고 수요역시 줄어들것이라고 예상하고 있읍니다

현강남권의 매물부족으로인한 공급 부족 원인을 생각해보았읍니다
지난 2003년10.29 대책의 일환인 세금 정책이 그원인의 하나가아닌가 생각합니다
10.29 대책은 1주택 소유자라해도 2년 거주 3년 보유 년한을 채우지 않을 경우 양도세 비과세 혜택을 받지 못하며 또한 다주택자의경우 과거보다 많은 양도세가 부과토록하는것이 주요 내용이었읍니다

이런한 10.29대책은 이후 2년의 시간이 흐르며 상승률이높은 지역의 선호주택을 제외한 주택의 매도를 유발하여 비인기지역의 집값은 오르지 않는 약세시장을 유발하였고 반대로 그간상승률이 높은지역의 주택으로 수요를 증대시켰고 이미 보유한 소유자역시 거주및 보유 요건을 충족 후 비과세 매도하기 위한 어쩔수없는 장기 보유자가 되는 상황이 연출되고 있읍니다
강남권의 주택 보유자중 1가구 1주택 소유자 비중은 다른 지역에비해 적을것으로 필자는 생각합니다
기존 다주택 소유자의 많은분들이 비강남권의 작은 주택은 매도하고 강남권 중대형 1주택 보유로 세금정책을 피해가려 하고있읍니다
정부담당자는 보유세정책이 체감되는시기가되면 많은 가수요 투기목적의 소유자들이 매도세로 돌아갈것이라 생각하고있읍니다
과연그럴지 의문스럽습니다
과거의주택 가격 역사는 세금, 금리,수요및 공급부족 등의 가격 반영요인 발생시
대부분 가격상승이라는 요인으로 반영되어왔읍니다
또한 강남권 보유자의 대부분은 현 보유세 정책의 세금 부담감을 정부의 생각보다 적게 체감하고있다고 필자는 생각합니다
다시말해 강남권 거주자의 대붑ㄴ은 정부세금정도는 충분히 소화할 할것이며
보유세 부담에 따른 매도 물량은 적을 것이라 생각합니다

또한 과거2000년이전의 강남권주택시장은 강남지역주민에의한 수요와 공급시장이었다면2000년이후부터 최근의 강남권주택 시장은 전국적인 수요시장이 된듯 합니다
과거와달리 지역간 간격을좁힌 편리한 교통, 자녀의 학업, 장기적투자목적, 이러한 여러이유로 강남권 주택 수요는 강남 주민만의 일이아닌 전국적인 수요 시장으로 떠올랐읍니다
최근의 강남권 집값 불안요인은 이러한 여러 상황의 연속적 종합적 현상이라 생각합니다
이러한 문제점 해결책은 현제와같은 실소유 실거주 정책을 지속해나가며
공급을 확대해야 할것으로 생각합니다
실소유 실거주정책을 통한 가수요 투가수요를 차단하는한편 양질의 강남내 주택 공급을통한 수요 충족을 통한 매물 부족으로인한 가격상승을 억제 해야 할것입니다

정부는 이러한 문제점 해결을위해 택지개발 방식의 공급정책을 펴고 있읍니다
판교와 송파미니신도시등이 그것입니다
지금 판교 청약이 시작되었읍니다
전국민의 투기장이라는 오명을 가진 판교가 과연 강남집값을 안정시키고 있읍니까?
오히려 판교 분양가격이 발표된이후 판교 주변의 주택 가격만 상승하였고 이는다시 강남권으로 피드백 되었읍니다
2009년이후의 송파미니신도시는 어찌 될지 자못 기대됩니다

정부의 강남권 주택공급정책이 현제와같이 일률적으로 비강남지역 택지개발 방식을고수한다면 제2 제3의 판교만 생산할지도 모릅니다

진정한 대책은 수요자가 원하는지역에 합리적으로 공급하는 정책일것입니다
현 강남권 재건축의 현실화 합리화입니다
강남외부에 위치하였으나 강남보다 양질의 주택 공급(택지개발방식)과 강남내부의 주택 공급정책이(재건축 현실화를 통한 공급확대) 병행된다면 향후 일정시기이후 강남 집값은 사회적 문제가 되지않을것이라 생각합니다

정부는 3.30 대책을 통해 재건축 개발이익환수를 통하여 강남권 재건축 현실화
하겠다고 발표하였읍니다
다음은 3.30 대책의 주요내용입니다

## 3.30 대책 주요내용
1.서민주거복지 증진
.도심내 다가구주택 매입 임대용 다가구주택 화보(공급)
.영세민 전세자금 대출
.아파트 분양가 인하 방안 추진

2 재건축 제도 합리화를 통한 개발이익을 최대 50% 환수
. 재건축 사업 관련 부조리 척결
.재건축 안전진단 객관성및 신뢰성 확보
.재건축 개발 이익환수
- 준공시점과 착수시점(추진위원회 승인일)의 집값의 차액에서 개발비용과
정상집값상승률을 공제하여 산정한 개발이익의 일정비율에 해당하는 부담금을
조합에 부과한다.
- 부담률은 개발이익의 규모를 기준으로 누진하여 0~50%로 정할 예정이다

◈ 개발부담금 = 〔종료시점 주택가격- (착수시점 주택가격
개발비용 정상 집값상승분)] × 부담률

ㅇ 종료시점 : 준공시점

ㅇ 착수시점 : 최초의 재건축 추진위원회 승인일
* 舊 주택건설촉진법 등에 의한 재건축사업은 조합설립인가일 기준

ㅇ 착수 및 준공시점 주택가격 : 주택공시가격(기준시가)

ㅇ 정상집값 상승분 : 구별 집값상승률(통계청승인 국민은행통계) 이용
* 구별 통계가 없는 ‘02.12월 이전은 기준시가상승률 등 이용 산정

ㅇ 개발비용
- ‘도시및주거환경정비법’상 ‘재건축임대주택’ 대지지분 감소 상당액
- 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 기 납부한 부담금
- 당해 사업에 소요된 건축․분양비용 및 제세공과금 등

ㅇ 부담률 : ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준, 누진율(0~50%) 부과

◈ 부과지역 : 전국
* 그러나, 개발이익 규모에 따른 누진율이 적용되므로 서울 강북,
수도권 외곽, 지방 등의 실제 부담은 미미하거나 없을 것으로 예상

◈ 부과대상자 : 조합에게 부과하되, 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 있는 내용에 따라 해산당시의 조합원에게 부과

◈ 부과시점 : 준공시점 (분납 및 물납 허용)
* 매도시점에서 양도세 부과시 재건축 부담금을 필요경비로 공제

◈ 징수금 활용 : 국가와 지방자치단체가 일정비율로 배분하여 서민주택건설, 도시재정비사업 등에 활용

◈ 부담금 부과대상 단지 : 관리처분계획 인가신청 이전단계 사업장

* 착수~종료시점까지의 全 사업기간에 대해 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과

3.지속적인 주택공급
4.주택거래신고제 내실화
5.균형발전촉진지구를 통한 수요분산

6억이상의 주택 구입시 구입자의 다른 대출 내역과 연간 수입을 근거로 대출금액을
제한 한다는 내용이 주요 골자입니다


위 내용을본 재건축 소유자라면 누구라도 재건축을 통한 이득의 상당부분이 세금으로 환수될것이라 생각할것입니다
다시말해 대다수 재건축 단지는 사업보류혹은 포기하고 재건축이 아닌 리모델링등으로 전환할지도 모릅니다
또는 일부는 정책이 바뀌거나 위헌소송등을 통한 해결방안을 모색할것입니다

다시말해 강남권 주택 공급의 주요 공급원인 재건축이 상당기간 지연됨으로인해
향후 강남권 주택 가격은 더오를지도 모릅니다
이미 이러한 3.30 규제를 피해갈 재건축 단지의 가격상승은 더 가파라질것이고 이는 다른 강남권 주택으로 피드 백 될것입니다

또한 현3.30 재건축 개발이익환수 대책은 기존의 재개발 주택 소유자 모두를 선량한 서민 이아닌 투기꾼으로 보고있지않나 의심스럽습니다
어렵게 마련한 돈으로 작은 서민아파트를 매입한 중년의 30~40대의 부부
10여전에 매입하여 좁은집에서 두아이와 혹은 늙은노모와 함께 생활하는중,장년의부부
신혼에 분양받아 아이가 장성하도록 거주해오다 이제 노후를대비하는 노부부
정부 정책 담당자는 3.30대책을 입안하며 이러한 투기꾼이 아닌 서민의 입장에서 현정책을 고민하였는지 의심스럽습니다
투기적 목적의 소유자는 차제하고 실소유 위주의 재건축 소유자는 향후 개발이익환수에의해 세금이 부과된다면 과연 그 부과세금을 납부할 여력이 몇이나있을지 의심스럽습니다
원소유재건축 소유 서민은 현행 재건축시에도 많은분들이 추가부담금이 버거워 중도에 매도 하는경우가 적지않은 현실에서 향후의 개발이익 환수정책에따른 세금부담은 원천적으로 정든고향 정든 마을에서 떠나가도록 만드는 정책이될것입니다
이는 서민을 위한정책이아니라 세금 규제를 소화할 진정한 투기세력에게만 기회를주는 정책이될것입니다

필자가 생각하는 현실적인 재건축 규제는주택 공급과 개발이익 환수모두 병행할수있는 방법의 모색입니다
다시말해 재건축이 가능하도록 일정비율의 용적률과 층고를 승인하여 재건축 조합원의 내집마련의 기회를주고 정부는 개발이익환수 물량정도의 용적률과 층고를 완화하여세금를 현물환수하여 서민 주거안정위한 주택으로 활용하는방법이 그하나일것입니다

spatha@paran.com


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지금 할수있는 재테크 |부동산노트

2006-01-18 21:35

http://blog.drapt.com/hate1009/91137587724656 주소복사

제목 : 지금 할수있는 재테크

가끔 상담 매일을 받아보면 이제 대학을 졸업한 사회생활을 시작하거나 갓 결혼한 분들로부터 재테크를 어떻게 시작 해야할지에 대한 문의를 받습니다

오늘은 그러한 분들을 위한 글을 적어 보겠읍니다

재테크란 재무 테크놀로지라는 한자와 영어가 결합한 신조어입니다

풀이해보면 개인 혹은 기업이 본연의 업무이외의 행위를 함으로써 통하여 추가적인 이익을 얻는 활동’을 뜻한다.

현대인이라면 누구나 주식, 부동산 예금, 적금, 보험가입 등을 통해 개인의 가계 수익을 높이는 행위라 할 것이다.

이러한 재테크의 정으는 대부분 누구나 알고 있을것입니다

그 방법으로 주식 혹은 부동산투자등을 머리에 떠올리며 어느 종목 어느 부동산을 취득할것인지에 대해 고민하고 특정 부동산을 취득하기위해 매입자금을 고민하다보면 현재 보유한 자금의 부족등으로 절망감으로 지레 재테크를 포기하기도합니다

이제 새롭게 삶을 시작하는 젊은 부부들이나 재테크를 시작하려는 분들에게 꼭 하고싶은 말은 그러한 재테크를 위한 투자이전에 종자돈을 만들기 위한 개개인의 현재의 습관과 상황을 점검해 보기를 권합니다.

흔히 종자돈 마련이 재테크의 시작이라고 합니다

그러한 종자돈마련을 위하여 무조건 저축해서 돈 모을 수밖에 없다는 걸까.

저는 무조건적인 저축보다 저축 하나도 따지며 하시기를 권합니다

많은 분들이 자신의 목적과 전혀 맞지 않는 예·적금에 가입해 아까운 돈을 단순히 모으고 있는 경우가 많다고 생각합니다.

작은 지출항목 물건값하나는 아끼면서 작은 차이라 할지라도 은행에 따른 이자차이는 따지지 않는 경우가 허다합니다

나이에 따라 돈을 모으는 목적이 있고 여기에 따라 적금 선택과 적금 비율도 달라져야 합니다.

먼저 본인의 자산 상태를 냉철히 판단한 뒤에 예·적금, 보험, 대출 상환 계획 등을 세우시기바랍니다.

*종자돈을 모으기 위한 3가지 제안

1.자기 진단

현재의 정확한 수입과 지출금액 점검입니다(불필요한 지출사항점검)

많은 분들과 상담을 하며 수입이 얼마인지 질문해보면 대부분의분들은 00 얼마정도라는 대답을 하십니다.

가능한 년간 총수입과 각 월별수입 특정월의 상여금액등의 수입과 기본적인 의료보험 국민연금등의 기본지출비와 차량보험료 관리비 전화료등의 기본지출비등은 알고 있어야 할 것입니다 이러한 정확한 기본 정보를 확인을 통하여 개개인의 정확한 수입과 지출을 파악하여 정확한 개인 재무 재표를 설계 할수있읍니다

2.재무 설계

자기진단을 통하여 현재의 수입과 지출에 대한 문제점을 파악하였다면 종자돈이 없다면 종자돈 마련을 위한 장기적인 계획을 수립해야 할 것입니다

이러한 초기계획과 실천을 하시며 많은 분들이 초기의 목표와달리 중도에 실패하는 경우는

의욕에 앞선 무리한 목표를 세워 스스로 따라가지 못하는 경우입니다

다시말해 기존 지출과 습과를 무시한 과도한 허리띠 졸라메기는 오히려 역 효과 일 수도있습니다

따라서 초기 자기분석을 통해 계획이전과 이후의 지출규모 통제는 30% 초과하지마시기를 권합니다 일정기간 이러한 기본적인 습관 화를통해 실행 가능한 정도까지 지속적으로 지출규모를 통제하여 적절한 한계까지 지출 통제로 종자돈 마련의 기틀을 마련하시기를 권합니다

이러한 재무설계 단계에서 기본적인 목표금액과 기간을 설정하였다면 최선을 다해 노력해야할것입니다 또한 이러한 계획은 6개월 혹은 1년단위로 지속적으로 자기진단을 통해 금액과 기간 수정하여 현실감있는 계획이 되도록 노력해야 할것입니다

3 지속적인 기본 금융 지식을 습득하여 최상의 예·적금 보험금등의 상태, 대출 상환 방식 점검 하여

초기의 준비기간을 최소화 할 수 있는 노력이 필요합니다

*돈을 통제하자

상담을 하다보면 연봉이 3천만원인 사람이나 5천만원인 사람이나 고민은 한결같다.

돈이 모이지 않고 빚이 줄어들지 않는다는 것이다.

수입이 지금보다 많아지면 나아질 것 같지만 그만큼 지출금액역시 늘어난다는 뜻이다.

이것은 수입보다는 소비 습관의 문제다. 그래서 제일 먼저 자기의 수입과 지출을 진단해봐야 하는 것이다.

매달 자신의 월급 중 얼마가 세금으로 떼어져 나가는지, 그래서 실 수령액이 정확히 얼마인지 모르는 사람이 대다수다.

실 수령액을 파악하고 정확한 기본 지출금액을 파악 한 후 불필요한 지출을 통제해야한다

그러한 불필요한 지출 금액중대표적인 사항이 대부분의 사람들이 하나둘 가입한 보험이다

보험은 필요한 한두 가지만 남겨두고 남는돈은 저축금액으로 불입하자

보험은 어디까지나 가정의 건강과 자산을 지켜주는 초소한의 대비책이다.

그래서 일정기일이후 은행이자보다 낮은 환급금을 돌려받는 적축형보다 일정한 보험 고유의기능을 가진 소멸성 보험 한두가지로 최소한의 안전장치기능으로 보험을가입하고 불필요한 보험은 정리하자 20~30대 초반부터 대출에 적금까지 부으면서 월 몇십만원씩 내는 보험금은 엄연히 새는 돈이요, 낭비다.

많은분들의 고민은 저축할 돈이 없다는 말이다

소비를 한후 저축할 돈이 남은 경우는 극소수일것이다

선저축 후소비’를 실천해야 한다.

선저축 후소비의 방법중하나는 수입과 지출 항목에 따라 통장을 분리하자

지출항목통장을 정하여 일정금액을 월급에서 이체 되도록 한 후 고정적인 지출금액이 일정시기에 일괄 지출 되도록 하고 저축역시 일정통장에 강제 이체하여 인출 하지않도록 하여야 할것이다

이러한 행위를 통해서 목표를 세웠다면 일단 지정한 돈을 적금에 부어버리고 남은 돈으로 생활을 맞추는 일정 노력이 필요하다.

그러한 적금 항목으로 대출 상환금, 장기 적금은 물론 단기 적금도 적절히 활용해야 한다. 또한 불가항력적인 지출을위해 예비비성격의 적금과 특정시기에 사용할 비용 예를 들어 여름휴가 비용, 가전제품 교체’ 같은 항목까지도 미리 계획해 소액 1년 적금을 모아 실행하길 권한다.

이러한 철저한 준비를 통해서 생각지 못한 지출상황발생으로 기존의 목돈을 깨지 않아도 되면서 계획적으로 돈 쓰는 법을 익히게 된다.

가능한 모든 것도 1년 계획단위로 세심하게 모으고 써야 한다.

이러한 행위가 때로는 치사하게 보일수도 있으나 1년 2년 시간과 함께 돈 다루는 힘도 생기게 되고 이러한 힘은 부자로가는 초석이 된다.


*부부는 함께가는 동지이다

앞의 이야기들을 제대로 지킨다 해도 부부 사이에 경제적 비밀이 있으면 그 가정은

절반의 성공이하일 것이다.

좋은 의도의 비자금 정도야 때론 필요하겠지만 통장 자체를 따로 관리한다든가 서로에게 숨기는 빚이 있다면 그 가정의 앞날은 뻔하다.

따라서 철저히 외벌이부부이든 맞벌이 부부이든 함께 공동의 목표를 이루기 위해서는 수입과 지출을 투명히 해야할 것이다

부부간에 남편을 위한혹은 부인을 위한 재테크는 아닐 것이다 가족 공동체의 필요에 의한 공동의 목표의식과 목표를 이루기 위한 자발적인 협동이 되어야 할 것이다

그러기위해선 부부간에 재테크를 위해 진솔한 대화가 필요할 것이다

너무 돈, 돈 하는 건 좋지 않지만 어느 정도 돈의 흐름에 민감해질 필요는 있다.

이제 우리는 70세 수명의 시대가 아닌 멀지 않아 90세 100세의시대가 오고 있다

은퇴 후 30~50년은 더 살아야 하는 시대가 온 것이다.

미래는 준비하는 자를 위한 시대이다 따라서 지금의 계획과 습관이 필요하다.

6개월 혹은1년 2년 단위로 경제 계획을 짜서 철저하게 수입과 지출을 관리한 부부와 적당히 모으고 적당히 쓰고 살다 뒤늦게 교육비나 노후 자금 문제에 맞닥뜨린 부부의 미래는 다를 수밖에 없을 것이다.

*사소한 이자하나도 따져보자

재무 설계의 기본은 절세다. 절세 상품의 실질금리를 따져보면 웬만한 실적 배당 상품과도 맞먹는 수준이다. 그러니 가입 조건만 만족한다면 최대한 활용해보자.

-생계형저축

상품특징
이자, 소득에 대해 비과세

가입대상
- 거주자인 60세 이상의 노인

- 장애인복지법에 의한 장애인

- 독립유공자예우에관한법률에 의한 국가유공자와 유족, 가족

- 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의한 상이자

- 고엽제후유의증환자 및 5.18민주화운동부상자

비과세혜택
예치기간에 불구하고 만기해지, 중도해지 이자지급시 비과세

저축한도
1인당 저축원금을 기준으로 3,000만원

예금보호
1인당 5,000만원 이내


-장기마련주택저축

상품특징
- 2006년 12월 31일까지 가입한 경우 비과세

- 20년 이내 (주택임차자금은 3년이내)의 장기주택자금 대출 수혜, 비과세 및 소득공제 혜택, 전 금융기관을 통해 거래 가능

가입대상
만 18세 이상 세대주로 무주택자 또는 전용면적 85㎡(25.7) 이하의 1주택 소유자

계약기간
7년 이상 10년 범위내에서 연단위로 정함

적립방법
분기당 300만원(월100만원)이내에서 1만원 이상 자유롭게 납입

예금보호
1인당 5,000만원이내

주택자금대출
- 자금용도 : 주택신축, 구입, 개량, 임차지급

- 상환방법 : 원리금 균등분할상환, 원금균등분할상환, 원금일시상환


세금우대 종합저축

상품특징
저율과세, 전 금융기관과 거래 가능

가입대상
세법상 거주자

예치기간
1년 이상

저축한도
1인당 저축원금을 기준으로 4,000만원 (미성년자는 1,500만원, 노인 및 장애인은 6,000만원 이내)

예금보호
1인당 5,000만원 이내

참고사항
1년이내 중도해지시 일반과세

그 외로 상호저축은행의 1년 정기예금 금리가 6.3% 전후로 운용되고 있어 시중은해보다 높은금리이다

또한 신협과 새마을금고의 예탁금의 경우 1인당 2000만원까지 이자에대한 소득중 1.5%의농어촌 특별세만 부과되고 있어 적절히 횔용할 절세상품이다


*적은목돈도 최대한 횔용하자

적금 만기로 몇천만원을 찾았는데 보름혹은 1달후 그 돈을 쓸 일이 있다. 그래서 일반 통장에 넣어둔다? 이래서야 돈을 모을 수 없다. 이 돈을 보름 동안 투자증권회사의 MMF에 두면 6만여원의 이자가 지급되고 은행 MMDA에 넣어두면 4만여원의이자가 발생한다 , 특정투자증권 CMA에 가입하면 6만7천여원의 이자가 붙는다(2006년1월기준). 물론 모두 예금자 보호도 된다. 금액이나 기간이 늘어날수록 이자도 더 늘어난다.


*내몸에 맞는 금융 상품을 선택하자

20대에는 결혼 자금이 중요하므로 지나친 장기 상품 가입은 결혼 자금 부족등으로 결국 해지해야 하는 경우가 대부분이다.

30대에는 적절한 초기 종자돈이 마련되는 시기이다 따라서 목돈 모두를 장기 상품에 넣어두면 마땅한 투자처를 발견했어도 막상 유동 금액이 없어 난처해지므로 장기와 단기를 적절히 분배하는 요령이 필요하다.

노후 대비를위한 자금계획은 20~30대 초반부터 지나치게 집중하는 경우 초기 종자돈 마련시기를 지연시킬 위험이 있다. 노후자금은 생에 최초 내집마련혹은 일정한 종자돈 마련이후부터 여유 있게 준비해 나가가는 것이 적절하다고 생각한다.


*전세자금 대출도 전략이다

이제 갖 결혼하는 신혼부부 혹은 무주택 가장이라면 무리한 월세보다 적절한 전세로 주거지를 마련하는것도 좋은방법일 것이다

다음과같은 전세자금대출 방법을 활용해보자


영세민 전세자금 대출 (샐러리맨도 가능) 이율 3%

#대출자격

만 20세이상의 무주택 세대주(단독세대주 제외) 또는 세대주로 인정되는 자로서 아래요건을 모두 구비한 고객

- 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 10%이상을 지불하신 분

- 지자체장의 추천을 받고 임차보증금이 아래의 지역별 전세금액 이하인 경우

* 지역별 전세금액 : 서울시 5,000만원, 광역시 및 수도권 과밀억제권역 4,000만원, 기타지역 3,000만원

* 주민등록표상 자녀수가 3명 이상인 경우 지역별 전세금액 : 서울시 6,000만원, 광역시 및 수도권 과밀억제권역 5,000만원, 기타지역 4,000만원

# 무주택세대주

세대주 및 세대원(분리된 배우자 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말함

#세대주로 인정되는 경우

1. 세대주의 세대원인 배우자

2. 본인 또는 배우자의 직계존속(60세이상 부모 또는 조부모)이 세대주로서 이들을 사실상 부양하며 동거하고 있는 경우(주민등록상 등재 및 부양)

3. 대출신청일로부터 1개월이내에 결혼으로 인하여 세대주가 예정된 경우

4. 만20세 미만의 형제·자매로 구성된 세대의 세대주

5. 대출신청일 현재 주민등록표상 세대주 인정기간이 1년이상 경과한 만35세 이상 단독세대주

6. 대출신청일 현재 이혼 등의 사유로 호주를 달리하는 자녀를 부양하고 있는 세대주
#대상주택 : 전용면적 25.7평(85㎡) 이하 주택




근로자전세자금대출

#대출 자격 : 연봉 3천만원 이하의 6개월 이상 무주택 세대주나, 1개월 이내에 세대주로 예정된 (결혼 예정자)자로써 임차 보증금액 중 10%를 계약금으로 지불한 경우(65살 이상 직계존속 부양시 0.5% 우대금리 적용)

상여금은 연소득에 포함 안되므로 실제로 대상 폭이 넓은 셈이다. 자신의 연소득이 3천 조금 넘는다고하면 원천징수영수증을 통해서 자격 재확인 바람

#대출기간 및 상환방법 : 2년씩 2회 연장 가능(만기 연장시 원금의 20% 상환이 전제조건), 최장 6년, 만기 일시상환

#신청 기간 : 입주 전이나 입주 후 3개월 이내에서 전세 계약서상이나 주민등록 전입 중 빠른 날로 부터 가능

#대출금액이 이율

주택금융공사 신용보증시: 6천만원 or 전세보증금의 70%금액으로 연5%이자

집주인 확약서 : 3천만원 연6%이자

#대상주택 : 전용면적 25.7평(85㎡) 이하 주택

그 외의 일반 전세자금 대출은 은행의 경우 8~9%, 저축은행은 13%의 이율로 운용되고 있

다.
부동산 재테크 전문가 하영수 spatha @ paran . com







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다시 떠오르는 용산 |부동산노트

2006-01-18 21:23

http://blog.drapt.com/hate1009/91137586996507 주소복사

용산 용적률.hwp
제목 : 다시 떠오르는 용산


1)용산의 과거

조선시대부터 용산은 한강을 끼고 있다는 지리학적인 이점으로 전국의 조운선(화물선 일종)이 몰려드는 포구로 발전하였으며 한강에서 활약하는 대규모 경강상인의 본거지가 됨으로써 자본주의적 경제활동의 시발지이고 남도로 내려가는 주요한 위치한 곳이였습니다
따라서 용산은 마포 포구로 대표되는 해운 상업의 근거지이며 지금의 동호대교 남단에 이르는 육상 교통의 요지 였습니다
용산의 이러한 지리적 이점으로 조선시대부터 도성수비군의 주둔지로서도 군사적 요충지 였던점이 이후 청일 전쟁당시엔 청군의 주둔지로 청일 전쟁 이후로 일본군의 주둔지가 되었고 이는 해방이후 미군의 주둔지로 이어진 질곡의 역사를 가지고 있는 지역입니다
해방이후 군부대 주둔지라는 이유로 소외되어왔던 용산이 미군기지이전과 공원화라
그리고 낙후된 주거환경지역의 뉴타운재개발이라는 이유로 새로이 주목받고 있습니다.

2)용산의 현재

용산지역은 그간 미군기지와 그 인근이라는 이유로 강북과 강남지역을 중간지역에 위치한 지리적 잇점에 비하여 큰 주목을 받지 못하여 왔읍니다
군부대주변이라는 약점이 마군부대의 이전과 그에따른 공원화 인근지역의 낙후된 구시가지의 재개발 그리고 남산과 한강 조망이라는 지리적잇점이 새롭게 주목되면서 지난해 세계일보 자리에 분양된 시티파크 열풍으로 표출 되었습니다
용산지역은 크게 용산역사 주변 개발, 용산 철도 기지창의 국제업지구로의 개발 ,용산공원개발과,한남동과 보광동에 이르는 뉴타운개발등으로 볼 수 있습니다.

3)용산의미래

1.용산공원
71만평 규모의 용산 미군기지가 평택 등으로 옮겨가고 이 중 2만4000여평에 미 대사관 청사와 직원 숙소 등이 이전하는 협상이 마무리됨에 따라 용산 지역이 서울의 새로운 축으로 '용틀임'할 전망이다.
이 지역은 지하철 1.4.6호선이 지나고 경부선.경의선 철도에 지난해부터는 고속전철(KTX)까지 지나는 등 사통팔달의 교통망을 갖췄음에도 그동안 미군기지 때문에 발전이 상대적으로 느렸다. 하지만 미군기지가 떠나고 그 부지의 대부분이 뉴욕의 센트럴파크에 버금가는 쾌적한 도심공원으로 변신하게 되면 각종 업무.편의시설을 새롭게 갖춘 서울의 신 중심지로 거듭나게 된다.
공원화=서울시는 1991년 ' 용산 군 이적지 공원조성 기본계획'을 수립한 데 이어 97년 건교부의 승인을 받은 '2011년 서울도시기본계획'에도 용산기지 자리를 공원화하는 방침을 담았다.
용산구 권혁모 부구청장은 용산공원의 개념을 ▶민족공원 ▶평화공원 ▶자연생태공원 ▶문화공원으로 정리했다. 그는 '북한산.남산과 관악산을 잇는 남북 녹지축의 중심이 되면서 주변의 리움미술관.국립박물관.전쟁기념관을 연결하는 문화벨트 역할을 하게 될 것'이라고 설명했다.

2.한남 뉴타운


위치 : 용산구 이태원·보광·한남동 일대
면적 : 1,095,800㎡(331,478평) 도시계획 :일반주거지역(일부 준주거지역) 역사문화지구, 방화지구
지역여건
- 인구 : 39,098명(16,528세대)
- 토지 : 9,005필지 1,095,800㎡(일반주거지역 98.6%, 준주거지역 1.4%)
- 주택 : 5,064동(단독 20%, 다가구·다세대 61%, 아파트 6%, 기타 13%)
- 노후·불량주택(27년 이상 경과) 비율 22.1%, 주택접도율 26.8%

사업유형 : 주거중심형 뉴타운사업

현시세 : 대지지분 10평대 3000~3500 20평대 2000 ~2500 40평대 1600만원
한남뉴타운지역은 소형평형일수록 높은 가격이 형성되어있음으로
철저하게 실수요적으로 접근해 가능한 30평대 이상을 받을 수 있는 지분에(20평대 이상) 투자하길 권한다.
재개발지역 투자는 대지지분이 쪼개기가 되지 않아 향후 청산될위험이적은 일정평수 이상의 것이 좋고 같은 지분이라도 건물의 노후도, 위치 등을 따져 평가금액이 높은 물건을 고르는게 바람직하다


3.국제업무단지

용산 기지창 부지에 들어설 국제업무단지는 총 13만여평의 부지로이 곳을 6~7개 블록으로 나눠 1~2개 건물은 주상복합아파트를 짓고 나머지는 업무용 빌딩을 지을 예정이다.
현재 이 지역은 지난 2001년 7월 결정된 도시지구단위계획에 따라 용적률 600% , 150m 이하로 지을 수 있도록 규정돼 있다.
하지만 한 개 블록은 랜드마크적인 건물을 짓기 위해 고도제한이 350m로 돼 있 어 100층 규모도 지을 수 있도록 특별 계획돼 있다.
용산구는 용산이 강북의 랜드마크로 거듭나기 위해 인허가 과정에서 100층 이상 지을 수 있도록 추진 계획중이다
대규모 개발인 만큼 이전과 초고층 건물이 들어서려면 서울시뿐 아니라 건설교 통부 등 중앙 부처의 합의와 지원이 따라야 한다.
용산기지창에 주상복합과 업무용 빌딩이 들어설 경우 최근 도시정비구역 지정 을 받은 주변 지역과 함께 대규모 업무ㆍ주거 타운으로 거듭날 것으로 보인다.

4.용산역사 주변개발

2004년 개통된 고속철도 중앙역사로서 기능을 담당하는 용산역사는 영종도 공항과 연결되고 북한과 관계개선에 따른 경의선 복구시 북한의 연결거점으로 이용될 수 있는 등 중요성이 앞으로도 더욱 커질 전망이다.

용산역전면지구 300번지 일대 : 는 현재 슬럼화(사창가)된 용산역 앞쪽은 우선적인 도심재개발을 통해 용적률 900%를 적용받는 대형 빌딩단지로 탈바꿈하게 된다.
지난해 평당 6000만원 형성되어 거래되었으나 개발 가시화에 따라 이미 평당호가 7000 만원이상 형성되어있어 철저한 실소유자위주로 투자되어야 할것으로 보인다.

130번지일대: 지난해 평당2500선에 거래되었으나 용산역 전면지구와 동시 개발한다는 호재에 의해 현제 평당3000~3500 만원선까지 호가 형성되어 있으나 매물이 많지 않아 매입이 쉽지않다

100번지일대 :한국군 주둔지인근의 100번지일대는 현제 지역 조합 형태의 개발이 논의되고있으나 군부대 이전문제와 일부 청산 대상물건이 거래되고 있다는소식이있어 투자에 주의를요한다 거래가격은 평당 3000~3500 선에 거래되고있는 것으로 파악된다

400번지일대:400번지일대는 향후 국제업무단지로 이어지는 주요한 진입로가 될것으로 보이는지역으로 현재 2종일반주거지역이나 향후 개발과함께 종변경이 예상된다
지난해 평당 2100 선에 일부 매물이있었으나 현제 극소수로 평당 2500 선에 매물이 나와있다 이지역투자는 선용산역사앞개발과 국제업무단지의 개발등이 가시화되어야 개발 바람이 불것으로 보이나 선지점 투자자들이 지속적으로 유입되는 것으로 보여 가격은 안정적이못할것으로 보인다



5.용산공원인근 청화아파트
청화아파트는 1982년 건축된 35,47,58평 3개 평형으로 총 가구수578가구
로 이루어진 단지이다
청화아파트는 재건축시 한강조망과 용산공원조망 이라는 장점과 기존 지하철 이태원역과 근접해있고 미군기지이전후 동작대교 직선화와 인접도로가 확장될것으로 예상되고 있으며
향후 선릉역서 시작되는 신분당선이 뚝섬과 한남동 그리고 청화아파트 인근을 경유하여 용산역에 이를 전망이어서 교통여건역시 좋아질것으로 보인다
앞으로 이지역은 기존도심과 강남접근이 지금보더 더욱 편리해질것으로 보인다

청화아파트는 2010년 재건축 기본계획'에 포함된 1983년 이전 건립 단지중 3종 일반주거지역에 속한 곳이다.
서울시가 지난주이 지역의 용적률을 기존210%에서 230% 높여주기로 발표했으나 다시 기존용적률 210%로는 환원하였다
청화 아파트와 같이 3종 일반주거지역에 속하면서 아파트지구가 아닌 서울시내 아파트는 강남구 대치동 은마아파트와 선경.쌍용, 강남구 도곡동 삼익, 송파구 잠실동 우성1-4차.송파동 반도 아파트 등이다.
따라서 향후 정책에 따라 개발 가치등이 달라질 수 있어 지속적인 관심을 가져야할 지역이다

용산지역은 지금까지의 개발 결고보다 향후개발에따른 가치상승이 더욱 커질것으로 보이는지역이다.
국제업무단지건설 뉴타운지역선정 용산역사 주변지역의 상업지구로의 리모델링 전쟁기념관 ,국립박물관등이 이미이전 개관되었으며 현재 서울시청의 이전 논의되고 있다
신분당선연장과 용산역과 인천공항 철도연개, 강남 북간 동작대교완 연개된 도로 확장등으로 서울도심의 주요한 상업,문화 교통의요지로 다시 태어날것으로 보인다

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