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[펌]''조건부 주택대출'' 금융불안 뇌관 ? |관심 뉴스

2007-09-13 10:29

http://blog.drapt.com/haony1/2343121189646943340 주소복사

하반기 금융시장에 조건부 주택담보대출 주의보가 내려지고 있다. 부동산시장이 얼어붙으면서 집이 팔리지 않아 이에 따른 상환 불능 사태가 빚어질 여지가 있기 때문이다. 조건부 주택담보대출 가운데 하반기에 만기를 맞는 대출금은 약 2조원에 달한다. 금융계에서는 “미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보채권) 부실과 비슷한 사태가 발생할지도 모른다”는 분석이 나오고 있다.
 
조건부 주택담보대출은 처분조건부와 축소조건부로 나뉜다. 처분조건부 대출은 이미 주택담보대출을 받은 사람이 투기지역 주택을 추가로 구입하면서 1년 이내에 기존 주택을 파는 것을 조건으로 이루어진 대출이다. 축소조건부 대출은 2개의 대출 중 하나를 상환한다는 조건 아래 이루어진 대출을 말한다.
 
시중은행 대출 창구에서는 최근 처분조건부 대출과 관련한 문의가 줄을 잇고 있다. 문의하는 주 내용은 처분조건부 대출을 다른 대출로 전환할 수 있느냐는 것이다.
 
<중략>
 
최근 미국의 서브프라임 모기지 부실 사태와 함께 시중금리 급등은 우리나라에도 적지 않은 영향을 주고 있다. 심리적 악영향은 물론 국내에 투자된 외국인 자금이 빠져나가면서 금융시장마저 불안하다.
 
금융권에서는 이런 상황에서 조건부 대출의 상환은 가계부실과 금융시장 불안을 야기할 가능성이 있다는 분석을 조심스럽게 제기하고 있다.
 
금융감독원에 따르면 하반기 도래하는 조건부 주택담보대출은 1만5577건으로, 금액으로는 2조원에 이른다. 이 중 처분조건부 대출은 1만4715건(1조9000억원)으로 전체의 94.5%를 차지한다. 축소조건부 대출은 862건(1000억원)이다. 2008년 중 유예기간이 만료되는 조건부 대출은 2만3602건(2조4000억원)이며, 2009년 1월 이후 만료 규모는 2만48455건(2조6000억원)에 이르고 있다.
 

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2007-08-17 13:13

http://blog.drapt.com/haony1/2343121187324002363 주소복사

수색ㆍ증산 재정비촉진지구는 어떤 곳

-수색ㆍ증산 지역은 노후 불량주택이 밀집한 데다 인근 상암DMC, 가재울뉴타운, 은평뉴타운에 가려 그동안 주목을 받지 못함.

-그러나 서울시가 2005년 12월 수색ㆍ증산동 일대(89만6500㎡)에 대해 3차 뉴타운으로 지정하면서 개발 기대감도 고조.

-수색ㆍ증산지구는 주거중심형 뉴타운으로 조성 예정. 자연친화형 입지 여건을 갖춘 게 주요 원인. 수색ㆍ증산지구 뒤쪽으로 봉산자연공원이 병풍처럼 둘러싸고 있고, 증산로 앞에는 2002년 월드컵 때 재정비된 불광천(신사오거리~월드컵경기장~한강 상암나루터)이 있어 휴식공간으로 활용 가능할 듯.

-수색ㆍ증산 뉴타운의 허파인 봉산자연공원을 거점으로 상암 DMC와 불광천까지 5㎞의 녹지축 조성 계획.

-근린공원 4곳 설치해 구역별 녹지공간을 확충하고 중ㆍ고교 2곳 신설과 공공청사를 별도로 배치해 주민의 편의시설을 확보할 계획.

-주거 중심형으로 개발되다보니 초대형 업무시설이나 랜드마크 건물보다는 아파트 등 주택이 많이 들어설 예정.

-주변 지역에 개발 재료 넘쳐. 지구 바로 옆 가좌동은 가좌뉴타운, 남쪽으로는 상암지구와 인접. 향후 뉴타운 완공 시점에서는 주거지와 상업시설이 적절히 어우러진 신흥 주거지역의 중심지로 거듭날 것으로 전망.
 

역세권 등 사통팔달 교통 여건 갖춰

-수색ㆍ증산지구 일대는 상암월드컵 경기장과 평화공원, 하늘 공원 등이 도보 10~15분 내에 위치. 월드컵 경기장내 CGV영화관과 대형 할인점 등 생활편의시설 이용 쉬워.

-교통 여건도 좋은 편. 지하철 6호선 수색역과 증산역을 걸어서 이용 가능. 수색로와 증산로를 통해 일산ㆍ신촌 등 기존 도심으로의 이동 편리.

-내부순환도로와 강변북로 통해 용산과 강남 등으로의 접근 용이. 경의선 복선 전철(2009년)과 인천공항철도(2010년)이 수색역을 환승역으로 개통될 예정.
 
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조철현 기자  입력 2007/08/17 10:10 수정 2007/08/17 10:24
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수색ㆍ증산동,실수요자에게 매력
서울 재정비촉진사업 집중해부/89만6500㎡에 1만2383가구 건립

 
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서울 은평구 진관내ㆍ외동 일대 은평뉴타운 아파트 분양이 성큼 다가오면서 인근 수색동과 증산동 일대 뉴타운시장도 술렁이고 있다.

은평뉴타운만한 규모는 아니더라도 교통 및 입지 여건에서 주거지로 전혀 부족함이 없는 곳으로 꼽히는 곳이 바로 수색ㆍ증산 재정비촉진지구이기 때문이다.
 
여기에다 지난 5월 재정비 촉진계획 주민공람안이 발표된 이후 올 하반기나 내년 초 사업이 가능한 구역을 중심으로 내집 마련 수요자와 투자자들의 관심도 높아지고 있다.

은평구는 지난 5월 수색ㆍ증산 재정비촉진계획(안)을 마련해 6월 주민공람과 공청회까지 마쳤다. 9월 중 서울시에서 수색ㆍ증산 재정비촉진계획을 최종 결정하면 사업 추진은 더욱 속도를 낼 전망이다.

은평구가 마련한 계획(안)에 따르면 수색ㆍ증산지구는 89만6500㎡(27만1000평)에 인구 3만1814명(1만2383가구)을 수용하는 신흥 주거중심형 뉴타운으로 개발된다.

전문가들은 수색ㆍ증산지역이 서울 서북권의 새로운 부도심으로 발전할 것으로 전망한다. 상암DMC(디지털 미디어 시티) 개발과 한국철도공사에서 추진 중인 수색역세권 개발 사업이 연계되는 데다 2010년까지 경의선 복선 전철사업과 인천 국제공항 철도사업이 마무리되면 남북교류와 국제 업무의 전략거점으로 부상할 입지를 갖추기 때문이다.
 
또 상암택지지구와 가좌뉴타운 등과 인접해 지역 전반의 개발 시너지 효과는 더욱 커질 것으로 기대된다.

수색ㆍ증산 재정비촉진지구는 어떤 곳

-수색ㆍ증산 지역은 노후 불량주택이 밀집한 데다 인근 상암DMC, 가재울뉴타운, 은평뉴타운에 가려 그동안 주목을 받지 못함.

-그러나 서울시가 2005년 12월 수색ㆍ증산동 일대(89만6500㎡)에 대해 3차 뉴타운으로 지정하면서 개발 기대감도 고조.

-수색ㆍ증산지구는 주거중심형 뉴타운으로 조성 예정. 자연친화형 입지 여건을 갖춘 게 주요 원인. 수색ㆍ증산지구 뒤쪽으로 봉산자연공원이 병풍처럼 둘러싸고 있고, 증산로 앞에는 2002년 월드컵 때 재정비된 불광천(신사오거리~월드컵경기장~한강 상암나루터)이 있어 휴식공간으로 활용 가능할 듯.

-수색ㆍ증산 뉴타운의 허파인 봉산자연공원을 거점으로 상암 DMC와 불광천까지 5㎞의 녹지축 조성 계획.

-근린공원 4곳 설치해 구역별 녹지공간을 확충하고 중ㆍ고교 2곳 신설과 공공청사를 별도로 배치해 주민의 편의시설을 확보할 계획.

-주거 중심형으로 개발되다보니 초대형 업무시설이나 랜드마크 건물보다는 아파트 등 주택이 많이 들어설 예정.

-주변 지역에 개발 재료 넘쳐. 지구 바로 옆 가좌동은 가좌뉴타운, 남쪽으로는 상암지구와 인접. 향후 뉴타운 완공 시점에서는 주거지와 상업시설이 적절히 어우러진 신흥 주거지역의 중심지로 거듭날 것으로 전망.
 

역세권 등 사통팔달 교통 여건 갖춰

-수색ㆍ증산지구 일대는 상암월드컵 경기장과 평화공원, 하늘 공원 등이 도보 10~15분 내에 위치. 월드컵 경기장내 CGV영화관과 대형 할인점 등 생활편의시설 이용 쉬워.

-교통 여건도 좋은 편. 지하철 6호선 수색역과 증산역을 걸어서 이용 가능. 수색로와 증산로를 통해 일산ㆍ신촌 등 기존 도심으로의 이동 편리.

-내부순환도로와 강변북로 통해 용산과 강남 등으로의 접근 용이. 경의선 복선 전철(2009년)과 인천공항철도(2010년)이 수색역을 환승역으로 개통될 예정.

주요 재개발 구역별 특징

-수색ㆍ증산지구는 총 11개 재개발ㆍ재건축구역으로 구성. 이 중 수색 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9구역과 증산 5, 6구역은 주택 재개발구역이고, 증산 4구역은 주택 재건축사업으로 개발 예정.

-수색ㆍ증산지구에서 가장 주목을 받고 있는 곳은 수색 9구역과 증산 2구역. 두 곳 모두 지하철 6호선 수색역 역세권 지역으로, 뉴타운 지구 중심에 위치. 업계에선 사업성 가장 좋은 곳으로 평가.

◇수색9구역

-도로변 가까이 위치해 진입이 쉽고 수색동 다른 구역보다 평지가 많은 편.

-대부분 20년 이상 노후화된 주택과 다세대ㆍ다가구주택으로 이뤄져.

-3만6514㎡ 규모로 용적률 250%~400%까지 적용. 총 705가구(임대 105가구 포함)가 들어설 예정. 조합원 수는 약 536명으로 일반분양이 10~15% 나올 예정.

◇증산1,2구역

-면적(9만 1225㎡)이 넓은 데다 조합원 수도 적어 사업성이 좋은 편.

-용적률 260%까지 적용. 총 1623가구(임대 195가구 포함) 공급 예정. 조합원 수는 약 1298명으로 일반분양이 325가구 정도 나올 것으로 예상.

-구역 안에는 다가구ㆍ다세대ㆍ단독주택 뿐만 아니라 상가도 많아. 따라서 상가 조합과 주택 조합간 갈등으로 사업 지연 가능성도 배제 못해.
 
지금 투자할 만한가

-수색ㆍ증산동 일대엔 개발 호재가 많아 이 지역의 미래가치는 큰 것으로 전문가들 평가. 또 조합원 수가 다른 뉴타운 지역에 비해 상대적으로 적다는 것도 매력으로 작용.

-뉴타운 사업 특성상 모든 구역에서의 사업 진행은 사실상 불가능. 사업 진행은 수색동의 한 구역, 증산동의 한 구역 정도가 될 것으로 전망. 따라서 사업이 비교적 빠른 지역과 역세권 주변 지역 중심으로 접근하는 게 좋다는 지적 많아.

-수색동 일대는 노후 주택이 많아 매매가 대비 전세가 비율이 상당히 낮은 편. 따라서 초기 투자비용이 많이 들 수 있다는 점 고려해야.

-증산동의 경우는 신축 빌라와 근린 상가가 많아 조합원간 지분 다툼으로 사업이 지연될 수 있다는 점 유의해야.

-이와 함께 수색ㆍ증산동의 경우 다른 여건에 비해 교육시설이 부족한 것도 단점으로 지적.

-또 수색ㆍ증산지구의 지분 값이 최근 2년새 급등해 단기 투자는 위험 부담이 있다는 분석도 많아. 따라서 현 시점에선 실수요자 입장에서 접근하는 게 바람직하다는 게 전문가들의 조언.
 

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2007-08-17 13:09

http://blog.drapt.com/haony1/2343121187323799410 주소복사

부동산 전문가들은 일반 사람들이 거들떠보지도 않는 ‘유치권이 신고된 물건’에도 관심을 가져보라고 조언한다.

유치권이란 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유하면서 인도를 거절할 수 있는 권리를 말한다. 쉬운 예가 시계를 수리하는 사람이 수리비용을 받기 전까지 시계를 돌려주지 않겠다고 하는 것이다.

부동산 경매에서 유치권이 성립하는 대표적인 사례가 건설업자가 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축ㆍ증축ㆍ개축하거나 또는 대수선을 했는데 공사대금을 변제받지 못한 경우 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장하는 것이다. 또 임차권자가 보일러가 고장이 났다거나 벽에 물이 새는 경우 이를 수리하기 위해 지출한 비용이 이에 해당한다.

입찰 꺼리는 물건이 황금알 낳는 거위?

유치권이 신고되면 입찰 예정자들은 응찰을 꺼리기 십상이다. 낙찰 후 유치권이 성립된다면 통상 적게는 수천만원에서 많게는 수십억원에 이르는 유치권 금액을 낙찰자가 전부 인수 부담해야 하기 때문이다. 이렇다보니 법원경매 물건 중 유치권이 신고된 경우 일반 물건에 비해 2~3회 더 유찰되고 입찰자도 상대적으로 적어 저가로 매각되는 경우가 많다.

그런데 법원에 유치권이 신고된 물건 중 유치권이 실제 성립되지 않은 경우도 적지 않다. 또 경매 고수들 중에는 유치권이 있는 부동산만 골라서 투자하는 사람들도 많다. 여기에는 일반 투자자들이 입찰을 꺼리는 물건일수록 황금알을 낳을 가능성이 크다는 판단이 깔려 있는 것 같다.


전문가들도 유치권 등 문제가 있어 보이는 물건이라고 해서 무조건 기피하지 말고 권리관계 분석을 거쳐 투자를 고려할만하다고 느끼면 적극 경매시장에 참여해보라고 조언한다.

메트로컨설팅 윤재호 사장은 “유치권 부담 때문에 유찰이 계속되어 낙찰가가 떨어질 대로 떨어진 부동산을 골라 면밀히 조사한 다음 유치권이 성립하지 않을 가능성이 크거나 매입 금액이 경쟁력을 지녔다고 판단되면 해당 부동산을 과감하게 낚는 것도 방법”이라고 말했다.

유치권, 정말 두려운 존재인가

유치권이 성립하면 강력한 효력을 가지게 된다. 유치권은 소유자, 매수인, 낙찰자 등 누구에게나 주장할 수 있는 권리이다. 특히 낙찰자는 유치권자의 채권을 전액 갚아야만 점유를 넘겨받을 수 있다. 사실상 근저당권과 비슷하게 우선변제를 받을 권리를 주어지는 것이다. 또 유치권자는 해당 물건을 경매에 붙일 수도 있고, 경우에 따라서는 해당 물건을 변제에 충당할 수도 있다.

하지만 유치권이 신고된 물건이라도 낙찰받아 유치권이 성립되지 않음을 밝히거나 유치권을 잘 풀어서 시세보다 훨씬 저렴하게 낚아 향후 상당한 수익을 올릴 수도 있다는 게 전문가들의 견해다.

최근 들어선 가짜 유치권 경매 물건도 부쩍 늘고 있다. 유치권 신고자가 원래 소유자와 짜고 저가에 낙찰받을 의도나 경매를 지연시킬 목적으로 허위로 유치권 신고를 하는 사례가 많다는 것이다. 때로는 임차인이 해당 물건을 낙찰하거나 비용을 좀 더 받기 위한 목적으로 악용하기도 한다.

이처럼 유치권 신고가 된 부분은 무조건적으로 낙찰자가 받아들여야 하는 것으로 알고 있는 것이 일반적인데, 유치권 신고는 소유자의 조작에 의한 허위나 이와 유사한 과장일 경우 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

유의할 점은 뭔가

유치권의 효력이 막강한 만큼 응찰자로서는 유치권이 신고된 물건의 현장 답사를 하는 것이 가장 중요하다. 현장 답사를 통해 공사의 흔적이 있는지, 그리고 유치권자라고 주장하는 사람이 건물을 점유하고 있는지 여부를 확인해야 한다.

또 주변을 탐문해 실제로 공사를 하였는지 여부를 물어보는 게 좋다. 아울러 신고된 금액이 소요될 정도의 공사인지 여부도 확인해 봐야 한다.

이어 유치권자를 만나서 유치권자의 주장이 타당한지 파악하고, 그 주장이 부당하다고 판단될 경우 반박 자료를 제시하면서 유치권 요구를 철회하도록 하는 것이 좋다. 적당한 선에서 합의를 이끌어내는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

유치권의 성립을 주장하는 측에게 부가가치세 납부세액 영수증, 공사계약서, 입출금내역이 기재된 통장 사본 등의 입증서류를 요구하였을 때 이를 제시하지 못하는 경우 허위의 주장일 수 있는 만큼 이러한 사실도 염두에 두어야 한다고 전문가들은 조언한다.

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