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[스크랩] 연대별 주요 부동산정책과 부동산 가격 변화 |관심 뉴스

2007-03-14 15:28

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출처 : 뉴스 > 정책 및 연구자료

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게시일 2007-03-13 18:26:00.0

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[스크랩] 담보대출아파트 2만건 쏟아진다 |관심 뉴스

2007-03-05 17:53

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출처 : 뉴스 > 오늘의 뉴스

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뉴스 : “담보대출아파트 2만건 쏟아진다”

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[스크랩] 4차 뉴타운 후보지 투자열기 후끈 |관심 뉴스

2006-11-27 10:12

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출처 : 행복을 만드는 곳!!

원문 : http://blog.drapt.com/phoomj

차 뉴타운 계획이 발표되면서 재개발 투자가 활기를 띠고 있다. 서울시는 12월 중 지구선정작업에 착수하기 위해 11월에 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법 조례’를 발표할 계획이다. 이를 토대로 시는 12월 중 각 구청에 후보지역을 추천토록 할 예정이다.
서울시 계획대로라면 4차 뉴타운은 내년 상반기면 윤곽이 들어날 전망이다. 현재 4차 뉴타운으로 몇 곳을 지정할지에 대해서는 확정되지 않은 것으로 알려졌다. 다만 오세훈 서울시장이 임기 내 25개 정도의 뉴타운을 지정하겠다고 공약했기 때문에 4차 뉴타운은 6~7개선에서 결정될 전망이다.
서울시 균형발전계획은 개발방식에 상당한 변화가 예상된다. 그동안 서울시는 뉴타운 방식으로 낙후지역을 개발했지만 앞으로는 재정비촉진지구라는 명칭이 사용된다. 이미 16개 뉴타운이 재정비촉진지구로 지정됐으며 나머지 11개 뉴타운 중 방화, 신정, 노량진, 중화뉴타운 등도 재정비촉진지구로 지정된다. 재정비촉진지구는 건설교통부 주도로 개발되는 재개발 방식으로 촉진지구로 지정되면 용적률 완화 등의 인센티브가 주어지지만 허가요건에 따라 거래해야 하는 등의 불편함도 따른다. 현재 서울시는 시범지구 3개를 비롯, 총 25개 지역을 뉴타운으로 지정했다.
뉴타운 지정 소식이 전해지자 투자자들의 관심은 단연 ‘해당지역이 어디냐’에 쏠리고 있다. 현재까지 가장 주목받는 지역은 지난 3차 뉴타운 후보지에서 탈락한 곳들로 이들 지역에서는 벌써부터 매물이 자취를 감추는 등 전형적인 투기조짐이 나타나고 있다. 지난 3차 뉴타운에서 탈락한 곳은 강북구 미아1·2·8동, 수유 1동, 강동구 천호1·3동, 구로구 구로본동, 구로2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1·4동, 성동구 성수1·2가동, 도봉구 창2·3동, 동대문구 제기·청량지구, 서초구 방배2·3동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 등이다.
업계에서는 이들 지역 중 상당수가 이번 4차 뉴타운에 포함될 것으로 전망한다. 하지만 뉴타운으로 지정받기 위해서는 지역주민과 관할 지자체가 얼마나 사업에 열의를 보이느냐가 중요하다. 주민들간 반목이 계속되는 곳은 사업지연 등의 문제점이 야기될 수 있기 때문이다.
이중 강북구 미아1·2·8동과 수유동은 강북구와 지역주민들이 워낙 의욕적으로 추진하고 있어 상당한 기대감을 낳게 한다. 미아뉴타운과 가까운 곳에 위치해 있다는 점도 개발 가능성을 밝게 하는 부분이다. 현재 5평짜리 주택이 9,000만~1억2,000만원, 10평짜리는 1억3,000만~1억4,000만원선에 거래되고 있다. 이 정도면 미아뉴타운과 비교해 볼 때 상당히 저평가됐다고 볼 수 있는데 참고로 미아뉴타운 내 5평짜리 주택은 매매가가 1억3,000만~1억4,000만원이며 10평짜리 주택은 1억5,000만~1억6,000만원선에 거래되고 있다.
미아동 강남공인 관계자는 “미아뉴타운이 바로 옆에 있어 강북개발의 효과를 극대화시킬 수 있다”면서 “4,000만원 가량 저평가돼 있어 지정 후 시세차익도 기대해 볼 수 있다”고 강조했다.
구로동은 서울 서남권에서 가장 유력시되고 있는 곳이다. 구로구 내 뉴타운이 한 곳도 지정돼 있지 않다는 점도 크게 작용하고 있다는 후문이다. 현지 주민들도 ‘지역 안배 차원에서 이번에는 지정되지 않겠느냐’며 큰 기대를 걸고 있다.
구로동 동신공인 관계자는 “관할구청인 구로구가 뉴타운 지정에 적극 나서고 있다는 점도 긍정적”이라고 말했다.
이 지역은 ‘쪽방촌’과 ‘공단’으로 유명했던 곳으로 3차 뉴타운인 신길뉴타운보다 주거환경이 훨씬 열악하다는 게 전문가들의 지적이다. 집값을 살펴보면 5평짜리 주택이 1억1,000만~1억3,000만원이며 10평짜리 주택은 1억2,000만~1억5,000만원선에 매매가가 형성돼 있다.
성동구에서는 성수1·2가동이 가장 주목받고 있다. 이곳은 뚝섬개발, 서울시 유턴 프로젝트와 밀접한 관련이 있어 지정만 되면 서울 최고의 요지로 급부상할 전망이다. 성수대교와 영동대교 중간에 위치한 이곳은 지하철 2·5·7호선이 연결되며 2010년에는 분당과 뚝섬을 연결하는 신분당선도 이용할 수 있다. 이곳은 현재 2종 주거지역으로 지정돼 있어 용적률이 180%로 결정됐다. 하지만 서울시가 강남수요를 끌어들이기 위해 고층주거단지로의 개발을 밝힌 상태여서 용적률 상승이 예상된다.
현재 5평짜리 단독 주택가격이 2억2,500만~2억8,000만원선이며 10평짜리 주택은 3억7,000만~4억3,000만원까지 가격이 치솟았다. 15평짜리 주택은 4억5,000만~5억원 수준에 거래되고 있다.
예스하우스 전영진 실장은 “성수동 재개발구역은 한강 조망권이 가능하다는 이점뿐만 아니라 사업 초기인 곳이 대부분이어서 지분이 쪼개진 주택도 거의 없다는 게 장점”이라고 설명했다. 업계에서는 성수동 일대가 평당 4,000만~7,000만원까지 오를 것으로 내다본다. 성수동과 함께 유턴 프로젝트의 주요 거점인 용산지역의 경우 현재 재개발구역 지분가격이 평당 6,000만~8,000만원선에 거래되고 있다. 사업 진행 속도 면에서 용산보다 다소 뒤처지고 있지만 추후 가격이 오를 가능성은 여전히 높다.
도봉구 역시 강북에 위치해 있지만 뉴타운으로 지정된 곳이 없다. 따라서 도봉구가 의욕적으로 추진하고 있는 창2·3동도 뉴타운으로 유력하게 거론되고 있다. 2·3차 뉴타운 탈락에 따른 주민들의 반발이 만만찮아 4차에는 뉴타운에 포함될 것이라는 전망이 우세하다. 추석 이후로 매물이 거의 없다는 것이 현지 부동산중개업소의 설명이다. 5평짜리 주택의 매매가는 5,000만~6,500만원이며 10평짜리는 1억1,000만~1억3,000만원이다.
이밖에 서초구 방배동과 동작구 사당동은 강남 수준의 고급주거지로 개발하기 위해 이번 4차 뉴타운에 포함될 가능성이 높다. 강남으로 빠르게 연결된다는 점이 장점이며 지하철 2·4·7호선과 연계되는 등 대중교통여건이 타 지역에 비해 뛰어나다.
목2·3·4동, 화곡동, 불광동, 응암동, 방학동, 망원동 등도 4차 뉴타운으로 거론되고 있지만 실제 지정으로 이어질지는 미지수다. 특히 추석 전까지 뜨거운 열기를 보였던 목2·3·4동은 양천구청이 외부용역을 의뢰한 결과 뉴타운 지정요건에 미달돼 지정이 어렵게 됐다는 소식이 전해지면서 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 양천구청에 따르면 구역지정을 위해서는 노후 건물 비중이 60% 이상이어야 하는데 목2동은 36.5%, 목3동은 33%, 목4동은 29%에 그친 것으로 조사됐다.
재개발투자의 키포인트는 타이밍을 정확하게 예측해야 한다는 점이다. 소문만 믿고 투자해서도 안되지만 이미 지정돼 가격이 큰 폭으로 뛴 이후에 투자하는 것도 금물이다. 개발 가능성을 면밀해 검토하고 장기투자로 접근하는 것이 현재로는 가장 이상적이다. 후보지 발표까지 상당한 시간이 남았기 때문에 남은 기간에 해당지역을 방문해 개발 가능성과 투자 메리트 등을 따져봐야 한다.
재개발투자시에는 소형주택을 구입하는 것이 유리하다. 재정비촉진지구로 지정될 경우에 대비해서라도 매입주택 규모는 무조건 작아야 한다. 재정비촉진지구로 지정되면 6평 이상 토지를 거래할 경우 무조건 토지거래허가를 받아야 하기 때문이다. 물론 여기서 말하는 토지거래허가대상의 기준은 건물이 아니라 대지지분이다. 따라서 연면적이 15평짜리 주택이라도 대지지분이 허가기준 이하면 거래에 큰 문제는 없다. 대지지분은 법원등기소를 방문하거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 건물·토지의 등기부등본을 열람하면 확인할 수 있다.
송창섭 기자 realsong@kbizweek.com [한경비즈니스] 

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