정보교감(52)

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기브&테이크와 테이크&기브... 당신은 ? |정보교감

2005-12-27 12:59

http://blog.drapt.com/haony1/2343121135655943929 주소복사

사람들이 뭔가를 주고받는 모습을 잘 살펴보면 두 가지 유형이 관찰된다. 어떤 사람은 주로 먼저 주고 나중에 받는다(Give & Take). 또 어떤 사람은 받고 나서 나중에 준다(Take & Give).
사람들은 누구를 더 좋아하며 누가 더 성공할 가능성이 클까? 얼핏 보면 '주고받는 것'이나 '받고 주는 것'이나 그게 그것이다. 하지만 효과 면에서 보면, 그 둘은 완전히 다르다.

'받는 만큼만 일하겠다'고 생각하는 사람들이 많다. 그들은 보수 이상으로 열심히 일하는 사람들을 어리석다고 비웃는다. 그러면서 '더 많이 주면 더 열심히 일할 것'이라고 생각한다. 여러분이 고용주라면 이들에게 더 많은 보수를 지급하겠는가?

더 많은 보수를 받고 싶다면 먼저 보수 이상의 일을 해야 한다. 그리하여 회사에 없어서는 안 될 사람이 되어야 한다. 그래야 더 많은 보수를 지불하면서라도 사장이 붙잡고 싶은 사원이 된다.

 
저자는 강조합니다. '거두려면 먼저 뿌려야 하고, 원한다면 먼저 주어야 한다. 미소를 원하면 먼저 미소를 지어야 한다. 돈을 벌고 싶다면 상대방에게 돈을 벌게 해주어야 한다. 더 많은 것을 원하면 상대방이 더 많은 것을 얻게 도와줘야 한다.'
 
하지만 '미래를 보는 눈'이 없기 때문에, 많은 사람들이 먼저 제공하기를 꺼린다고 저자는 지적합니다. 그리고 먼저 베풀었는데 당장 무언가가 돌아오지 않아도 실망하지 말라고 말합니다. 봄에 씨를 뿌리면 가을이 되어야 수확할 수 있는 것이 이치니까요. ('예병일의 경제노트'에서)
 
오래간만에 메일을 정리하다가 다시금 생각하게 하는 글이 있어서 올립니다.
 
지금 이 순간에도 저는 이 단순한 논리를 깨닫지 못하고 탓만 하고 있었네요..
'거두려면 먼저 뿌려야 하고, 원한다면 먼저 주어야 한다'
 
먼저 주지도 않고 먼저 하지도 않고
그에 상응하는 그 무언가가 오기를 당연히 기다렸던 것 같습니다.
 
물론 '가을의 수확'을 기다리는 것이 그다지 쉬운 일만은 아닙니다.
그 수확의 양을 정확히 예측할 수도 없을테니 말입니다.
 
그러기에 '미래를 보는 눈'이 절실히 필요하겠지요.
 
부동산 시장에서도 그렇지요..
투기가 아닌 진정한 투자를 원한다면 멀리 내다보며 지금 이 순간에 씨앗을 뿌려야 하니까요.
그것이 풍작이 될지 흉작이 될지는 그 누구도 장담할 수 없습니다. 그저 예측 뿐이지요.
 
흉작을 줄이기 위해..
'미래를 보는 눈'을 키워야겠습니다~!!

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판교 말고도 '알짜분양' 많아요 |정보교감

2005-12-20 08:59

http://blog.drapt.com/haony1/2343121135036758568 주소복사

8ㆍ31 부동산종합대책의 영향으로 집값이 안정세를 찾아가는 가운데 내년에는 성남 판교, 김포(장기지구), 파주 운정 등 수도권 유망 택지지구에서 줄줄이 분양이 이뤄진다.

서춘수 조흥은행 강북PB센터 지점장은 '예전 1기 신도시 분양가는 서로 비슷했지만 분당이 가격을 주도하고 있다'면서 '2기 신도시 지역에서도 청약 전략을 잘 수립해야 할 것'이라고 말했다.

그러나 전문가들은 판교만을 무작정 기다리다가 내집 마련 기회를 놓칠 수 있다고 조언한다. 김포 운정 등 택지지구뿐 아니라 다른 알짜 단지에도 관심을 가져야 할 것이라는 설명이다
 
◆ 판교 무작정 기다리지 말라
 
◆ 다른 알짜 단지에도 관심 가져라
 
◆ 판교 등 신도시 청약시 유의점
판교는 25.7평 이하 주택 가운데 9520가구(임대 3614가구ㆍ일반분양 5906가구) 분양이 내년 3월로 예정돼 있다.

25.7평 초과 중 8446가구(주상복합 제외)와 25.7평 이하 아파트 가운데 공영개발 1774가구는 내년 8월로 분양시기가 잠정 정해졌다.
 
시간 차이를 이용해 세심한 청약 전략을 구사한다면 그만큼 청약 기회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다.
 
◆ 청약통장 100% 활용법
청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 분양하는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것도 좋다.
<매경-부자됩시다! 전문보러 가기>
 
내년 상반기쯤 내집마련을 생각하시는 분들이 많으시더군요.. 이미 정보 수집에 들어가신 분도 계시고.. 구체적인 전략(?)을 세워놓으신 분들도 계시리라 생각합니다.
 
저도 지금부터라도 전략을 세워야 할 거 같아서.. 옮겨 봅니다~^^:

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뉴타운 新투자법 |정보교감

2005-12-05 12:41

http://blog.drapt.com/haony1/2343121133754066342 주소복사

서울시 조례의 개념으로 보면 ‘뉴타운 사업’이란 ‘동일 생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 시행하는 제반사업을 말한다’고 되어있다.

(1) 뉴타운 지정현황

서울시는 2002년 10월 1차 뉴타운 지구로 길음, 은평, 왕십리지구 세 곳을 발표하였다. 이 세 곳은 시범지역으로 각각 주거 중심형, 신시가지형, 도심형으로 개발사업이 시작되었다. 2003년 11월 에는 한남지구, 아현 지구, 가좌지구 등 12지역을 2차 뉴타운 지역으로 확정하였으며 2005년 8월에 11곳을 3차 뉴타운 후보지로 선정한 다음 주민의견수렴단계를 거치도록 하였다. 주민들 의견수렴 후 순차적으로 최종 확정할 예정이다.
 
2) 뉴타운 특별법(안)

현재 국회에 접수되어 있는 뉴타운 관련법안은 뉴타운 특별법안‘, ’도시구조개선 특별법안‘,’도시광역개발특별법안‘,’구도시재개발특별법안‘이 있다
 
뉴타운 지역이 다른 지역보다 왜 강세인가

뉴타운사업구역내 재개발 구역 시세는 타 지역보다 상당히 강세이다. 뉴타운과 전혀 상관없는 재개발 구역일 경우 입지가 역세권이며 건립예정가구수가 1000여가구 이상이 되어야 투자자들이 선호하지만 뉴타운 구역내 재개발 구역은 입지와 건립예정가구수의 영향을 덜 받는다.

뉴타운 지역내 구역들은 각각 사업이 진행되지만 전체 뉴타운 기본계획을 중심축으로 하기 때문에 공원, 문화시설, 학교 등 정비기반시설이 갖추어지게 된다. 이러한 종합적 개발계획으로 인해 그동안 하나의 사업구역으로 마련하기 힘들었던 문화적 인프라가 구축되기 때문에 사업 후 집값 상승 기대이익 만큼 현재 지분값이 높은 가격을 형성하는 것이다.
뉴타운과 재개발은 다른가

(1) 뉴타운은 정부, 재개발은 민간?
결론부터 말하면 아니다. 뉴타운 지역으로 확정되면 구청에서 기본계획을 정하고 구역별로 각각 사업이 진행되는 것이다. 정비기반시설 일부를 공영개발적 성격으로 개발사업을 할 수는 있을지 몰라도 정부에서 주민들 재산 모두를 수용하고 주민들의 현재 재산가치와 기대이익까지 합하여 주민들에게 돌려주는 사업은 거의 불가능하다.

따라서 가장 개발이 시급한 곳인 계획정비구역부터 주민들이 주체가 되어 사업을 하는 방식이 주를 이루는 것이다. 다만 특별법과 관련법의 제정으로 정부가 여러 각도에서 지원이 가능할 것이다.
(2) 뉴타운과 재개발은 서로 다르나
보는 관점에 따라 다를 수도 있지만 뉴타운이라는 넓은 지역내에 재개발 방식의 개발유형이 있는 형태로 이해하면 된다. 따라서 뉴타운과 재개발을 구별하는 실익보다 뉴타운지역내 재개발지역과 뉴타운지역외 재개발지역을 구별하는 것이 투자자의 입장에서 구분 실익이 있다고 생각된다.

뉴타운 기본계획이 수립되고 나면 구역별로 도시개발사업,재건축사업,주거환경정비사업,주택재개발사업 등으로 진행되는 것이다. 가좌 뉴타운을 예를 들어보면 가좌 뉴타운이라는 큰 틀 안에 계획정비구역 - 재개발 구역 - 가좌뉴타운 1구역 이러한 순위로 정해지기 때문에 ’뉴타운과 재개발이 다른가?‘ 하는 질문 자체가 의미가 없다고 볼 수도 있다.

기존의 재개발 구역이 사업이 진행되다가 뉴타운구역으로 흡수되면 기본계획상 면적의 증감, 용적율의 완화, 층수제한 완화 등의 변화가 있게 되며 심지어는 구역의 통폐합내지는 분리가 될 수도 있다.

(3) 뉴타운이 지정되면 사업이 빨리진행 되나
투자적 측면에서 본다면 사업이 빨리 진행되어야 좋지만 뉴타운이라고 하여 사업이 빨리되는 것이 아니다. 뉴타운이 확정되면 우선 계획을 수립하는 일정기간 동안 기존의 개발사업이 잠깐 동안 늦어질 수도 있다.

그 이후 각각의 사업방식에 따라 사업이 진행될 때 소유자들의 단합된 의지가 사업의 성패를 좌우한다. 정부나 지자체에서 행정적 지원을 하고 법적인 절차를 간소화 해주어도 주민들간 분쟁이 심화되면 사업이 진행되지 않는다.

뉴타운이 모두 로또가 되나

(1) 전체 지역이 넓으면 무조건 좋나
한남,아현 뉴타운 등 그동안 가장 관심의 대상이었던 2차 뉴타운 지역을 보면 30만평이상의 지역이다. 각 구역별로 한강 조망, 주변 환경, 교통 등 우수입지로서 요건을 갖추었기 때문이지 전체 면적이 넓다는 것은 일부 투자요인일 뿐이며 투자처로 반드시 좋은 것은 아닌 것이다. 전체 면적보다 구역별 실제 사업면적대비 조합원수 등에 의한 사업성 등이 더 중요하다.

(2) 뉴타운지역내 아무 곳이라도 상관 없나
뉴타운 내에는 자율정비구역, 계획관리구역, 계획정비구역이 있으며 사업이 현재 가시적으로 진행되는 곳은 거의가 계획 정비구역 내 재개발구역이다.

또한 계획정비구역이라도 현장마다 다르니 구역분석부터 시작하여 개별 물건분석을 통해 투자를 결정하여야 할 것이다. 예를 들어 아현 뉴타운지역이 유망하다고 하여 아현 뉴타운내 어느 곳이라도 투자처로 삼을 수 있나. 아현 뉴타운 구역내에는 재개발구역으로 아현3구역, 공덕5구역, 염리㉯구역, 염리ⓐ구역, 염리ⓑ구역 등이 있다.

이중에서 아현 뉴타운을 선도하는 구역은 가장 넓은 아현 3구역이고, 시공사를 선정한 구역은 염리㉯구역이며, 염리ⓐ구역, 염리ⓑ구역은 추진위원회 준비 중이다. 진행단계, 사업성, 시세, 자기의 자금력, 환금성, 투자기간의 장단에 따라 각자 맞춤투자를 하여야 할 것이다.

(3) 뉴타운 사업시는 무허가 건물, 나대지는 혹시 현금 청산되는 것 아닌가
전체틀이 뉴타운이라고 해도 도시 및 주거환경정비법에 의해 재개발로 사업이 진행된다면 재개발과 분양대상자가 같다. 따라서 국공유지상 분양요건을 갖춘 무허가 건물은 지상권자로서 분양대상자이다.

나대지는 90제곱미터 이상이어야 분양대상자이다. 30제곱미터 이상인 경우는 가구원 전원이 무주택자인 경우에만 분양대상자이다. 면적이 부족하면 타 필지를 매입하여 기준을 넘겨야 하지만 타 토지를 분필하여 매입하면 안된다.

무허가건물확인원이 없거나 있더라도 건물이 실존하지 않던가 하는 경우를 조심하여야 하고 나대지의 경우 상기 기준에 맞지 않으면 현금 청산되므로 주의를 요한다. 재건축 지역일 경우 반드시 토지와 건물이 둘 다 있어야 분양대상자임도 알아 두어야 한다.

이것만은 챙겨야

뉴타운 발표가 있자마자 서둘러 투자를 결정하는 것도 중요하지만 본인이 확신이 설 정도로 정보가 정리되지 않으면 돌아가는 편이 나을 수 있다. 다시 말하면 좋은 지역과 좋은 물건을 고르는 본인의 안목을 기는 것이 우선이 아닌가 한다. 투자결정시까지 확인하여야 할 사항들을 정리해보면 다음과 같다.

해당행정관청에 확인을 하여 정보의 사실유무를 확인하여야 한다.

하나의 물건을 선택하여 투자를 하는 것은 여러 사항의 검토를 필요로 한다. 순간의 충동에 의한 소비재 물건 구입하듯이 해서는 안되고 자신의 축적된 경험과 노하우 및 확실한 새로운 정보에 대한 분석력 등이 더 요구된다.

2차 뉴타운의 경우 이미 가격이 오른 상태이므로 아직은 가격 상승 여력이 있는 3차 뉴타운 후보지 지역내 재개발 지역에 관심을 가져볼 만하다.

<전문 자세히 보기>
 
3차 뉴타운 지정을 앞두고 관심가지고 계신분들이 있을거 같아 옮겨 놓습니다.
참고하시길~

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