정보교감(52)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 4차국토종합계획...수도권발전대책 알면 돈이 보인다 |정보교감

2007-06-27 08:46

http://blog.drapt.com/haony1/2413571182901590956 주소복사

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
4차국토종합계획
 
1. 수립배경
4차계획 확정('00.1)이후 고속철도 개통('04.4), 행복도시 건설 및 공공기관 이전, 주40시간 근무제,
중국 급부상 등
국토공간의 여건변화가 발생하여 이에 대응할 수 있는 중장기 국토비젼 마련에 착수 ('04.3)
※ (헌법 제120조) '국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 균형있는 개발과 이용을 위하여 필요한
    계획을 수립'
※ (국토기본법 제9조, 제19조) 건교부장관은 국토종합계획을 수립하고, 5년마다 전반적으로 재검토하여
    필요시 정비

2. 추진경위
'04. 3 : 연구단 구성 (단장: 국토연구원장, 10개 연구분과 210명)
'04. 5 : 수정계획 수립지침 확정·시달
'04. 7 : 연구협의회(21회), 자문회의(8회) 등을 거쳐 試案 작성
'04. 8 : 분과별 토론회 (분과별로 1~3회씩 총 25회)
'04. 9 : 시·도별 협의회 개최 (14개 시·도) 및 대국민 설문조사 (1,500명) 실시
'04.11 : 국제세미나 (프, 일, 네덜란드 전문가 초청)
'05. 6 : 행정수도 위헌결정에 따른 계획시안 보완
'05. 6 : 수정계획(안) 부처협의 (6.24~7.24)
'05. 9 : 7대 권역별 순회 공청회 개최

3. 계획기조 : 약동하는 통합국토의 실현
4. 국토공간구조의 개편
5. 5대 목표
상생하는 균형국토
   - 다핵분산형 국토구조, 지역별로 특화된 발전기반을 구축

경쟁력있는 개방국토
   - 국토의 개방거점을 확충하고 상생적 국제협력을 선도

살기좋은 복지국토
   - 사회적 약자의 삶의 질 배려, 주거복지 증진, 도시환경 및 교통시설을 개선

지속가능한 녹색국토
   - 환경친화적 개발을 강화, 국토생태망 구축과 연결성을 강화

번영하는 통일국토
   - 접경지역의 평화벨트 조성과 남북 경협 거점도시 개발
 
1. 자립형 지역발전의 기반구축
행복도시 건설, 공공기관 지방이전 등을 과감히 시행하고, 자립형 지역거점 형성을 위해 혁신도시, 기업도시 등을 육성
[공공기관 시도별 이전기능]
구분 이전기능
부산 해양수산, 금융산업, 영화진흥 등
대구 산업진흥, 교육/학술진흥, 가스산업 등
광 주 전력산업
울 산 에너지, 근로복지, 산업안전 등
강 원 광업진흥, 건강생명, 관광 등
충 북 정보통신, 인력개발, 과학기술 등
전 북 국토개발관리, 농업생명, 식품연구 등
전 남 정보통신, 농업기반, 문화예술 등
경 북 도로교통, 농업기술혁신, 전력기술 등
경 남 주택건설, 중소기업진흥, 국민연금 등
제 주 국제교류, 교육연수, 국세관리 등

지역별로 전략산업을 육성, 기존산업단지와 연구단지를 중심으로 혁신클러스터를 형성
2. 동북아 시대의 국토경영과 통일기반의 조성
경제자유구역, 자유무역지역, 국제자유도시 등 동북아 경제협력 거점 육성을 위해 인프라를 확충하고
   외국인 투자를 유치
[한반도 개방거점 및 인프라 개발 구상]
구분 인천 부산ㆍ진해 광양만권
위치 인천 3개 지구
(송도, 영종, 청라)
부산시 강서구, 경남 진해시 일원 광양만
(여수 순천ㆍ광양, 경남 하동일원)
면적 6,336만평 3, 154만평 2,691만평
핵심계획 항공물류ㆍ금융ㆍ첨단산업 항만물류, 산업단지, F1경주 항만물류, 산업단지
육성, 관광
기간 2020년까지 2단계 2020년까지 3단계 2020년까지 3단계
북한 경제특구의 단계적 개발, 한반도 통합 인프라 구축하고, 접경지역을 평화벨트로의 전환을 추진
3. 네트워크형 인프라 구축
7×9 고속간선망의 구축, 철도노선 개량·신설, 동북아 중추공항과 권역별 거점공항의 육성, 대형항만의
  개발
등을 추진

 

동북아 물류 중심국가로 성장하기 위해 물류흐름을 합리화하고, 지역간 화물 간선교통망을 확충하며,
   종합물류정보망을 구축

국토정보화를 추진하여 시공자재(時空自在 : Ubiquitous)의 국토를 구현하고 국토의 효율적 관리와
  국민편익의 증진
4. 아름답고 인간적인 정주환경의 조성
국가~도시~지역, 도시간·도농간 네트워크를 통해 기능이 상호 연계되도록 관리
선계획 ~ 후개발 체제를 정립하여 도시용지의 개발과 공급을 계획적으로 관리하고, 농지와 산지도
   효율적으로 관리


주택 거버넌스 체계의 마련 등으로 수요자가 원하는 주택을 안정적으로 공급하고, 주택관리 및
   소비자보호를 강화
부동산종합정보체계의 마련, 부동산 금융과 시장의 투명성을 제고하여 부동산시장 안정기반을
   구축
5. 지속가능한 국토 및 자원관리
지속가능한 국토개발과 오염된 생활환경의 개선을 통해 인간과 자연이 더불어 살아가는 건강하고 쾌적한
  녹색국토를 조성

수자원의 효율적인 관리와 공급체계 마련 및 철저한 수질관리

유역별 종합치수 관리체계의 구축, 재해취약지역의 방재능력 강화 등 예방적·통합적 국가방재체계 구축

6. 분권형 국토계획 집행체계 구축
분권화 시대의 흐름에 맞춰 국토개발행정의 지방분권을 강화하고, 국토계획 집행의 거버넌스체계를
   구축


국토개발의 갈등 조정시스템을 구축하고, 국토개발 투자재원을 다양한 방법으로 확보하여 계획의
  실천가능성을 제고

국토개발사업의 계획단계에서부터 집행, 관리에 이르는 전 과정에서 지역주민의 참여가 가능하도록 제도적
   기반을 마련
1. 서울 : 새천년의 세계도시
- 국제적 경제활동의 중심지 육성 및 국제교류산업의 활성화
- 공간구조개편을 통한 자족적인 지역생활권, 첨단산업 육성 및 새로운 천년에 대비하는 도시계획의 실현
- 지자체 중심의 수도권계획 수립 및 광역관리기구 신설
- 역사문화자원에 기반한 문화도시 조성 및 관광산업의 육성
- 생활환경의 수준향상을 통한 생태도시의 조성
- 원활한 도시기능유지를 위한 광역교통체계의 구축

2. 부산 : 환태평양권 국제 해양ㆍ물류도시
- 신항만ㆍ고속철도 등 국가기간 기반시설 건설 및 동북아 수산유통거점 확보
- 국제교류거점을 향한 도시공간구조 개편과 쾌적한 생활환경 조성
- 지식기반형 전략산업의 집중육성아시아ㆍ태평양 비즈니스 거점화
- 한일해협의 연안관광루트 구축 및 국내외 해상크루즈 개발
- 뉴밀레니엄 시대에 대비한 첨단정보ㆍ영상산업의 활성화

3. 대구 : 국제 섬유패션산업 메카
- 섬유ㆍ패션 산업의 수도화(밀라노 프로젝트 추진)
- 산업거점도시의 기능 제고
- 균형발전을 위한 다핵형 도시공간구조 형성
- 다원적 교통체계의 구축 및 물류산업도시 육성
- 전통문화ㆍ자연자원의 관광산업화
- 쾌적하고 안전한 녹색환경의 창출

4. 인천 : 동북아권 국제정보ㆍ교류 도시
- 국제정보 및 교역도시 조성을 위한 트라이포트 기능의 확충
- 특성있는 관광개발로 아ㆍ태지역 중추적 해양관광도시 건설
- 공업의 재배치를 통한 첨단산업기지의 건설
- 지역간 교통망 및 물류시설의 확충
- 쾌적하고 건강한 환경친화도시의 건설

5. 광주 : 첨단산업ㆍ문화예술 중심도시
- 광산업이 특화된 첨단과학도시로 발전
- 남도 고유의 문화, 예술, 관광자원 특화
- 서남권 중심도시로서 대중국 교류의 내륙지원기능 강화
- 지속가능한 개발을 통한 녹색환경도시 기반구축

6. 대전 : 과학기술중추도시
- 국가발전을 선도하는 과학기술ㆍ지식정보도시 기반조성
- 균형적인 도시구조 형성을 통한 선진도시 기반조성
- 광역교통체계 구축 및 물류ㆍ유통중심도시 실현
- 문화ㆍ관광기반 확충을 통한 격조 높은 문화도시 실현
- 쾌적한 도시환경 조성으로 아름다운 환경도시 실현

7. 울산 : 자동차 및 21세기 신산업 도시
- 자동차산업도시 건설과 21세기 신산업의 활성화 유도
- 복합기능도시구조의 형성과 도농지역간 균형발전
- 광역교통체계 확립과 국제무역도시 기반확충
- 산악ㆍ해안자원의 연계와 관광ㆍ문화거점 육성

8. 경기 : 지식산업 중심지역
- 지식산업을 중심으로 한 산업구조의 고도화 추진
- 통일에 대비한 북부지역의 전략적 개발과 보전
- 다핵분산형 공간체계 구축을 통한 수도권의 경쟁력 강화
- 여가공간의 확충 및 생활환경 정비를 통한 삶의 질 향상

9. 강원 : 환동해권 관광ㆍ휴양산업 전진기지
- 관광ㆍ휴양산업과 연계된 지역특성화축의 구축
- 교류협력기반 강화를 위한 교통ㆍ통신망 확충
- 테크노밸리 추진에 의한 청정복합산업의 활성화
- 관광인프라 정비 및 전 산업의 관광자원화

10. 충북 : 내륙 신산업 중심지역
- 첨단산업 육성을 통한 지식정보화 선도지역 형성
- 자연환경과 중원문화의 조화에 의한 내륙문화관광 육성
- 지역발전축 형성과 권역별 주기능 육성
- 중부권 지역특성에 맞는 교통 및 물류시설 확충

11. 충남 : 역사문화ㆍ임해산업ㆍ황해권 교류 중심지역
- 역사와 전통문화가 살아 숨쉬는 문화ㆍ관광지역 창조
- 지역특화산업 및 임해형 신산업지대 조성
- 도시 및 농어촌 개발ㆍ정비에 의한 도ㆍ농 통합과 삶의 질 향상
- 통합적 교통 및 물류체계 구축과 농림어업의 선진화

12. 전북 : 환황해권 생산ㆍ물류 전진기지
- 환황해권 및 국토발전의 신중심지역으로 도약
- 지역특성에 부합하는 신산업 중심지로 발전
- 인간, 자연, 문화가 조화를 이루는 세계적 지역문화의 창출
- 보전과 개발의 균형을 통한 삶의 질 향상

13. 전남 : 국제교역ㆍ해양관광 중심지역
- 첨단특화산업의 육성과 지역경제의 활성화
- 국제적 해양관광 기능의 강화와 해양지향적 교류기반의 확충
- 향토문화의 복원ㆍ계승 및 관광산업의 육성
- 쾌적한 생활환경과 자연보전을 통한 삶의 질 제고

14. 경북 : 환동해권 첨단산업ㆍ문화 중심지역
- 정보ㆍ과학기술 혁신으로 하이테크화 실현
- 문화유산의 보존 및 전승과 문화관광지역의 실현
- 지역균형 발전축 구축과 권역별 특성화 개발
- 교통ㆍ물류체계의 개선과 친환경적 개발

15. 경남 : 첨단기계산업ㆍ문화관광 선도지역
- 기술ㆍ지식ㆍ정보기반에 의한 첨단기계산업의 메카 육성
- 국제교류의 전진기지 기반 구축
- 역사ㆍ문화 및 생태자원기반에 의한 문화생태형 관광거점 조성
- 지역 균형발전을 위한 권역별 기능특화

16. 제주 : 국제자유도시
- 환경친화적 복합형 국제자유도시 건설
- 첨단산업 육성으로 자립경제기반의 구축
- 제주 문화의 세계화를 통한 동북아 관광 중심축으로 부상
 
:: 정책목표
⊙ 기존 수도권 정책은 인구와 산업의 수도권 진입을 억제하는『입지규제 중심의 소극적 접근』에 치중
수도권정비계획법('82), 공장총량제('94), 과밀부담금제('94) 등의 규제에도 불구하고, 수도권 인구와
    산업의 집중추세가 지속

수도권에 전체인구의 47.9%가 집중되어 교통난, 주택난, 환경오염 등 주민의 삶의 질과 경쟁력이 저하
    - 주택보급률 94%(서울 89%), 교통혼잡비용('93년 2.9조원 → '02년 12.4조원), 아황산가스·오존유발 질소
       산화물 배출량은 각각 OECD의 9배·51배 등


국력 증진을 통한 진정한 국가재도약을 위해서는 수도권의 질적 발전과 지방의 자립적 발전을 동시에
   추구
할 새로운 패러다임이 필요
『수도권 과밀·지방 침체』라는 국토의 이중구조를 해소하고, 지방과 수도권이 모두 상생 발전할 수 있는
     토대를 마련
    - 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전 등 '적극적 지방화 정책'을 통해 지방을 새로운 성장동력
       으로 육성
    - 수도권은 '적극적 발전'을 위한 종합대책을 통해 세계적인 경쟁력과 삶의 질을 갖춘 동북아 경제중심
       으로 육성
低발전지역의 발전을 촉진하여 수도권 내부의 균형발전 도모
:: 추진방향
   ☞ 기본원칙
수도권과 지방의 상생발전이라는 큰 틀에서 수도권의 글로벌 경쟁력을 제고하고, 삶의 질을 향상
노동·자본 투입위주의 양적 팽창에서 지식·기술 중심의 질적 발전으로 패러다임을 전환
수도권 규제는 행정중심복합도시 건설, 공공기관 이전 등 지방화 추진과 연계하여 단계적으로 개선

수도권 주민의 삶의 질을 제고하고, 산업클러스터 활성화를 통하여 경쟁력을 강화
인구안정화를 전제로 다양한 삶의 질 개선 방안을 추진
인적자원 활용, 산학협력 네트워크 구축 등을 통해 지식기반 제조업과 서비스업을 집중 육성

수도권 규제개선은 행정중심복합도시의 건설, 공공기관 지방이전 등 지방화 추진속도와 연계
단기적으로는 현재의 정책기조를 유지해 나가면서 경쟁력 강화 등에 필수적인 사항을 선별 개선
중장기적으로 수도권 권역의 합리적 조정, 계획관리체제로의 전환 등 종합적인 개편 등을 추진
:: 규제개선 방안
1. 단기적 규제개선

가. 첨단산업에 대한 선별적 규제개선

현황
대기업공장신설을 금지하고, 증설은 14개 첨단업종에 한하여 허용
 * 외투기업 25개 첨단업종 신·증설은 '02~'04년말까지 한시 허용


대기업공장신설을 금지하고, 증설은 14개 첨단업종에 한하여 허용

개선방안
수도권 성장관리권역의 산업단지내에서 외국인 투자기업의 첨단업종(25개) 공장 신·증설을 재허용
    (5.17 산집법시행령 개정안 국무회의 의결, 5.26 시행)
   - 첨단업종의 범위를 일부 조정하고, '04년말로 종료된 신·증설 허용 특례기간을 '07년말까지 연장
국내대기업 첨단공장의 신설허용은 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전 등 지방화 추진정도와
    연계
하여 종합 검토

나. 정비발전지구 제도 도입

도입 목적
행정중심복합도시 건설과 공공기관 지방이전 등에 따른 수도권의 경쟁력 약화 우려를 불식시키고,
   - 현행 권역별 규제의 획일성·경직성을 보완하여 수도권 내부의 균형발전 도모
수도권 과밀해소와 국가균형발전 기조를 유지하는 범위에서 제한적으로 지정하고 선별적인 규제특례
    부여
  * 경제자유구역 및 접경지역 지원, 신활력지역 등과는 달리 정부 재정지원은 없음

지정 대상지역
행정기관 및 공공기관이 지방으로 이전함에 따라 지역경제의 활력이 저하될 것으로 우려되는 지역
    ·지구를 원칙으로 함
수도권내 다른 지역보다 상대적으로 低발전된 지역포함하여 수도권 내부의 균형발전 및 다핵분
    산화
를 도모

   - 인구·산업·지방재정 등을 종합 고려하여 낙후도가 심한 접경지역 및 자연보전권역(팔당수질보전특별
    대책지역을 제외한 지역으로서 수질오염총량제를 시행하는 지역)을 대상으로 검토

정비발전지구의 공간적 범위
동일 지역내 복수의 공공기관 종전부지를 연계하거나, 일부 종전부지를 중심으로 지역발전거점이 될 수
    있는 지역 지정
低발전지역내에서는 산학연계 또는 지역 고유자원 등을 활용하여 지역발전 잠재력이 최대화될 수 있는
    곳에 지정

   - 기존의 접경지역 개발계획, 신활력지역 지원사업 등과 연계될 수 있는 입지를 중심으로 지정하여 지역
    발전효과 제고

  ※ 해당 지역내에서 구체적인 정비발전지구의 지정위치 및 규모 등은 수도권정비위원회 심의를 거쳐 결정

수도권 규제특례
수도권정비계획법상의 규제 및 수도권 집중억제를 목적으로 시행 중인 조세중과 조치 등을 선택적
    으로 완화

   - 법률(수도권정비계획법)에서 규제특례 사항을 일괄 규정하되, 지구별 특례는 수도권정비위원회 심의
     거쳐 지구유형 및 입지성격에 따라 필요한 사항에 국한하여 적용

향후 추진일정
정비발전지구 도입을 위한 법률 개정 : '05년 하반기
정비발전지구 지정·운영 : '06년 2/4분기

   - 선도지구를 지정·운영 후 제도를 보완하고 지방화와 연계하여 본격 운영

다. 자연보전권역 택지규제의 합리적 개선

(현행) 자연보전권역 안에서 6만㎡ 초과 택지조성사업이 금지되고, 3만㎡~6만㎡ 사업은 수도권 심의를
    거쳐 허용
  ※ 단, 오염총량제를 시행하는 시·군에서는 20만㎡까지 허용

(개선) 소규모 개발을 억제하기 위해, 사업을 수차례 분할하거나 연접하여 시행하는 경우 합산하여 규제
다만, 난개발·수질오염 통제에 효과적인 지구단위계획오염총량제가 확대 도입될 수 있도록 인센티브
    부여

라. 대학 설립·이전 규제의 합리적 개선

(현행) 수도권 안에서 4년제 대학의 신설이 금지
서울시 내부에서 기존 대학의 이전도 불가
(개선) 서울시 내부에서의 대학 이전을 허용하여 시설 및 운영여건을 개선하고, 도시 내부의 균형발전
    촉진
또한, 접경지역으로의 대학 이전이 유도될 수 있도록 지원

2. 중장기적 규제개선

행정중심복합도시 등의 건설단계에서는 현행 수도권정책을 단계적으로 정비
    개편
'94년에 지정된 현행 3개 권역을 그간의 지역별 인구변화, 산업발전정도 등을 기준으로 개편
   - 자연보전권역은 한강수계특별법 개정(수질오염총량제 의무화)과 연계하여 규제제도를 정비

현재의 일률적인 금지 위주의 규제방식을 심사를 통해 허용여부를 결정하는 방식으로 전환
공공기관의 지방이전 실적을 보아가며, 수도권에 잔류하는 공공기관의 수도권내 신·증축 허용기준 조정

행정기관 및 공공기관의 지방이전 효과가 가시화된 이후에는
규제위주의 현행 '수도권정비계획법' 체제를 전면 개편하여 중앙정부와 수도권 지자체가 협력하는 계획
    관리체제
로 전환
:: 향후 추진일정
2005년
수도권발전 종합대책 확정·발표 : '05. 6월
   - 정부내『수도권발전대책협의회』의 논의를 거치고, 국가균형발전위원회 심의를 거쳐 발표하고 국무회의
     에 보고

수도권발전 종합대 보완 책: '05 하반기중

   -지역의견 수렴·검토 후 수도권 발전과제·사업 추가 제시

   - 수도권발전대책 보완을 위한 국제용역 시행 : '05.6~12월
      · 경쟁력과 삶의 질을 높일 수 있는 구체적인 전략과 프로젝트를 개발

   - 제3차 수도권정비계획('05~'20) 수립 : '05. 하반기
      · 수도권발전 종합대책과 국제용역 결과를 토대로 관계부처 및 시·도별 실행계획을 수립
관련법령 개정 : '05년중
   - 정비발전지구 도입을 위한 법률 개정 (정기국회)
   - 경쟁력 강화, 규제개선 과제의 실천을 위한 법령 정비

2006~2007년
정비발전지구 지정 : '06. 2/4~
기타 경쟁력강화 및 규제개선 과제 : '06년 이후

2008년 이후 : 중장기 발전대책의 단계적 추진
::수도권 SOC 확충방안
서울과 인천 및 경기도를 급행으로 연결하는 간선급행버스체계(BRT)를 구축하는 등 대중교통 중심체계
    강화
수도권에 총 22개 BRT노선(540km)을 구축하여 대중교통 이용률을 획기적으로 제고
서울시 주요 경계지역에 종합환승센터를 설치하며, 서울시 외곽지역에 환승주차장 건설

국제업무단지 연계교통망 및 물류 연계수송망 등 확충
경의선 용산-문산 복선전철 등 국제업무단지 연계교통망 확충
수인선 건설 등 물류 연계수송망 확충
광명역 활성화를 위해 신안산선 등 연계교통망을 구축하고, 역세권을 단계적으로 개발

수도권 광역전철을 확충하고, 급행전철을 확대 운행
'07년까지인천공항~김포를 연결하는 공항철도를 건설하고 '09년까지 서울 도심과 연결하여 인천공항
    기능을 극대화
현재 운행중인 광역급행전철을 확대하고 광역전철을 추가 건설하여 철도의 수송분담률을 제고
수도권내 주요거점 및 인접 광역지자체 연결 광역철도 확충
경부고속철도 평택역 신설 검토
   - 미군기지이전·평화도시개발계획 확정 후 신설문제 검토

경기북부권의 교통인프라 대폭 확충
남북철도와 대륙철도의 연결 및 개성공단 제품 등 철도화물 수송 활성화에 대비한 수도권 우회 수송
    철도망 구축
경기북부 접경지역의 경제활성화를 위한 대중 교통망 확충

수도권 '남북7축·동서4축·3개 순환망(7×4 3R)' 구축
한계 용량에 도달하고 있는 서울외곽순환도로의 교통량 분산 등을 위하여 제2외곽 순환고속도로 건설 추진
인천공항 접근의 정시성 확보와 송도신도시 지원 등을 위해 인천대교 착공('05.6)


수도권 대규모 개발사업 지구의 교통인프라 확충
화성 동탄, 성남 판교, 파주 교하 등 수도권 신도시의 교통흐름 개선을 위해 '08년까지 광역단위의 연결
    도로를 확충
광명 소하, 화성 향남지구 등 택지개발지구의 교통흐름 개선을 위해 2008년까지 도로 개설 및 확장공사
    시행

물류유통의 선진화 추진
의정부권, 부천권, 인천권, 여주권, 수원권, 안산권 등 6개 권역별로 유통단지 조성 추진
   - 개성공단 활성화 등에 대비하여 파주 일원에 수도권 북부 내륙화물기지 조성 추진
물류정보망 구축
   - 인천국제공항 화물터미널과 물류서비스업체 및 입주기관간 전략적으로 연결하는 네트워크 구축
   - 내륙컨테이너기지(ICD) 등 물류거점시설에 대한 정보 공동활용 체제 구축
 
:: 서울을 세계적 경쟁력을 지닌 동북아의 거점도시이자 국가 혁신 창출의 중심지로 육성

:: 동북아 비즈니스ㆍ금융허브 구축

   - ’05년 7월 한국투자공사(자본금 1조원)를 출범시켜 국내 자산 운용업 활성화를 주도하고, 외국 금융기관에
      대한 흡인력 확보 .
   - 서울 도심, 용산, 강남, 여의도, 상암을 국제업무지구로 조성
   - 다국적 기업 지역본부, 국제기구 등을 적극 유치하여 서울을 동북아 비즈니스 중심지로 육성
   - 국제회의 개최 증가에 대응하여 고부가가치 국제회의산업을 전략적으로 육성

:: 5대 IT클러스터 및 3대 BT클러스터 활성화 지원
   - 도심(종로?중구)의 디지털콘텐츠 산업 육성, 구로 서울디지털산업단지의 구조고도화, 상암 DMC의 첨단
      IT컴플렉스 조성, 테헤란 밸리 등 강남 IT클러스터의 국제적 혁신네트워크 구축, 공릉 NIT클러스터 조성
      등 5대 IT클러스터의 활성화 지원
   - 홍릉 바이오밸리, 강북 메디클러스터, 관악 생명공학 클러스터 등 3대 바이오 클러스터에 대한 활성화
      지원

::  전통산업 클러스터에 대한 지원 강화
   - 도심의 인쇄ㆍ의류패션ㆍ귀금속 및 ’02년부터 추진 중인 재래시장의 현대화를 위한 지원 강화
   - 노량진 수산시장 등의 현대화 지원

:: 서울시 강남ㆍ북간 격차 등 내부 불균형 해소를 위하여 광역개발을 통한 도시구조 개선 추진
동북아비즈니스/금융허브 국제비즈니스(도심, 용산, 강남, 여의도, 상업), 동북아금융허브(명동, 여의도, 강남)
5대 IT거점 종로중구ㆍ도심(문화), 강남(소프트웨어형), 구로ㆍ금천(하드웨어형), 상업(미디어ㆍ엔터테인먼트), 공릉(나노 IT)
3대 BT거점 홍릉 바이오밸리, 강북 메디클러스터, 관악 생명공학클러스터
전통산업의 고도화 도심인쇄, 의류패션, 종로귀금속, 재래시장 현대화
 
 
::  경기도의 7개 권역을 첨단ㆍ지식기반산업의 메카로 육성하여 한국의 실리콘밸리를 구현

::  경기서부

   -반월ㆍ시화 국가혁신 클러스터와 부천의 영상ㆍ시흥의 게임ㆍ광명의 음악 밸리 등 창조산업 클러스터
    조성을 지원하여 경기서부의 글로벌 경쟁력을 강화
   -부천의 생활로봇, 안산 등의 자동차부품 등 관련산업 인력 양성을 지원
   -시화호 및 주변지역 1,720만평을 관광레저 중심의 친환경 생태도시로 개발하고, 주거ㆍ문화ㆍ레저ㆍ연구
    기능을 유치

::  경기남부
   -IT, BT 등 지식기반산업 클러스터의 활성화를 지원
   -평택ㆍ당진항을 중심으로 항만물류 클러스터를 구축하여 지식기반산업과 동반 경쟁력 강화를 모색
   -평택ㆍ당진항에 최대 20만톤급 접안시설 확충

::  경기중부
   - 안양ㆍ군포ㆍ과천의 멀티미디어, IT 기계, 정보통신 등 지역에 특화된 지식기반산업 클러스터의 활성화를
     지원
   -의왕의 철도기술연구원내에 연구시설 건설 등 철도연구 개발사업을 추진

::  경기동부
   -판교에 IT복합단지(가칭 판교 실리콘파크)를 조성하여 전국에 산재된 반도체ㆍ디스플레이 산업체의 연구
     지원 시설을 집적
   -여주ㆍ이천ㆍ광주의 3개지역을 연계한 도자(陶瓷)문화산업 클러스터 활성화를 지원

::  경기북부
   -양주 섬유센터 건립 지원 등을 통해 전통 제조업의 지식 기반화를 촉진하고 고부가가치화를 추진
   -지역의 청정 환경, 향토ㆍ문화, 접경지역 등 다양한 어메니티 자원을 연계ㆍ활용하여 문화ㆍ관광
     클러스터를 활성화하고, 전통음식 특구를 조성하여 관광과 연계
   -5도2촌 생활의 확산에 따른 체류형 숙박시설 등 인프라 및 관련 S/W 프로그램을 지원

::  경기 북서부
   -파주 LCD, 출판문화정보단지를 중심으로 지식기반산업 클러스터를 통한 지역 경쟁력 강화를 지원
   -남북연계 도로, 철도 등 인프라 구축 및 경협사업과 연계하여 남북한 교류, 물류의 전진기지 역할 수행을
     지원

::  경기북동부
   -구리, 남양주, 양평, 가평 지역의 영화촬영소 등을 중심으로 영상, 애니메이션 등 문화콘텐츠에 기반한
     실리우드 클러 스터의 활성화를 지원
     ※ 실리우드 : 실리콘밸리의 디지털기술과 헐리우드의 문화콘텐츠의 결합 산업
   -남양주 지역에 기존 택지지구 등을 중심으로 주거ㆍ교육ㆍ문화ㆍ관광ㆍ산업 기능이 복합된 혁신형
     주거공간을 조성
권역 시 /군 발전방안
남 부 수원, 용인, 오산, 화성, 평택, 안성 지식기반 ITㆍBT, 국제항만클러스터 등
서 부 부천, 안산, 시흥, 광명 반월ㆍ시화 국가혁신클러스터, 생활로봇, 첨단부품소재, 창조산업(음악, 영상, 게임 등)클러스터 등
동 부 성남, 하남, 광주, 이천, 여주 IT 벤처밸리, 휴양레저, 도자문화클러스터 등
북 부 의정부, 동두천, 양주, 포천, 연천 전통제조업(가구, 섬유) 구조고도화, 슬로우푸드, 평화ㆍ안보 클러스터 등
북동부 구리, 남양주, 가평, 양평 영상산업, 휴양ㆍ레저, 친환경, 슬로우푸드 등
북서부 고양, 파주, 김포
 
LCD, 출판문화, 남북교류 등북 부
 
 
 
:: 인천의 비전인 ‘시민과 함께 하는 동북아의 관문도시 건설’을 실행하기 위해 경제자유구역을 활성화.
   - 인천국제공항을 ’20년까지 연간 여객 1억명, 화물 700만톤 규모의 동북아 중추공항으로 육성
   - 공항구역에 1단계로 63만평 규모의 자유무역지역을 개발하여 다국적 물류 및 생산기업을 유치
   - ’08년까지 공항 활주로 등 2단계 시설 확장을 추진
   - 인천 경제자유구역내에 외국대학 설립을 허용.

:: 인천항의 경쟁력제고 및 항만시설 공급확충
   - 인천항 항만관리의 효율성 제고 및 경쟁력 강화를 위해 1조 266억원을 출자하여 ’05년 7월 인천항만공사를
     설립
   - 인천북항은 고철부두 등 18선석을 확보하기 위한 사업을 지속 추진하고, 인천남외항은 다목적 부두
     확충을 위한 타당성 조사 및 기본설계 용역을 시행하는 등 조기 추진
   - 물류기업의 투자유도를 위해 항만배후단지를 조성하여 새로운 부가가치 창출기반을 마련

:: 물류 연계수송망 확충
   - 인천공항 접근로의 다양화 및 동북아 물류중심국가 실현을 위해 인천대교(제2연육교)를 추가 건설
   - 청라지구와 서울도심이 직접 연결될 수 있도록 경인고속국도의 직선화를 조기 완공

:: 송도 유비쿼터스-IT 클러스터 구축
   - 송도 지식정보 산업단지내 2.4만평에 글로벌기업 및 혁신 선도형 국내기업이 집적된 유비쿼터스-IT
     클러스터를 조성하고, 첨단산업 R&D 센터 유치를 추진
   - 청라지구에 약 70만평의 테마파크와 골프장 등 레저공간을 조성하여 관광?레저와 국제업무기능을 활성화
경제자유구역의 활성화 송도(국제업무, ITㆍBT산업, R&D센터), 영종(항공물류, 첨단산업, 해변종합관광), 청라(금융ㆍ관광ㆍ복합레저)
국제물류비즈니스 클러스터 조성 인천국제공항, 인천항, 인천항만공사제 도입 등
관광ㆍ여가 도시화 옹진(도서 해양관광), 강화(역사문화, 해양관광), 소래포구(문화관광, 레저, 수변문화지구)
구도심의 재생 도시재생 프로젝트, 구도심의 자동차부품, 기계 등 주력산업 구조고도화

0

펼치기댓글(1) 펼치기스크랩(2)

확장하기


[스크랩] 경매 고수 고감도 테크닉 |정보교감

2007-06-27 08:44

http://blog.drapt.com/haony1/3984271182901454582 주소복사

출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

10억 열풍이 불면서 재테크에 관심이 높아지고 있다. 특히 부동산 경매는 빠른 정보와 지식만으로 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 각광을 받고 있다. 특히, 법원 경매 절차가 간편하게 바뀌면서 ‘나홀로’ 부동산 경매에 도전하는 개인들이 많아지는 추세다. 경매 베테랑이 전하는 부동산 경매에 대해 자세히 알아봤다.

● 법원 경매 키포인트 1
초보자도 가능한 부동산 경매 절차
주식시장을 대체할 투자처를 찾던 개미군단이 뭉칫돈을 들고 경매시장으로 모이고 있다. 경매시장은 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 매력 때문이다. 법원경매는 감정평가액 100%에서

◀ 한번씩 유찰될때마다 최저 경매가가 80%→64%→51.2%→40.96%→32.77%까지 순차적으로 떨어지기 때문에 세 번만 유찰돼도 반값에 입찰을 시작할 수 있다. 게다가 제도적인 측면에서도 임대차보호법과는 별개로 민사집행법의 제정으로 경매입찰자(낙찰인) 보호책이 강화되었다.

민사 집행법은 민사소송법에서 강제집행 편이 분리되어 새로 제정된 법으로 2002년 7월부터 시행되고 있으며 경매입찰자 및 낙찰자의 보호를 한층 강화했다. 그동안의 법원경매 시장이 ‘공급자’ 중심이었다면 민사집행법의 시행으로 ‘수요자’ 쪽으로 무게중심이 옮겨진 것이다.

우선 입찰보증금의 축소로 인해 입찰자의 현금 부담이 줄어 경매의 대중화에 기여했다. 종전의 경매 참여자는 자신이 써낸 입찰가의 10%에 해당하는 현금을 보증금으로 법원에 내야 했지만
◀ 민사집행법에 의하면 최저매각가의 10%만 내면 된다. 개인별 응찰가에 관계없이 입찰 보증금을 누구나 똑같이 내게 된 것이다.부동산 경매가 매력을 끄는 커다란 이유는 초보자도 입찰할 정도로 절차가 간편하고 안전하다는 점이다. 법원은 경매 물건의 최저가를 정해 놓는다. 참가자들은 경매하는 날 법원에 나가 최저가의 10%를 입찰 보증금으로 낸다.

즉, 입찰표에 설명된대로 기재하고 입찰 보증금과 함께 입찰 봉투에 넣은 후 입찰함에 넣기만 하면 된다. 판사는 현장에서 입찰봉투를 개봉해 경매 희망자들이 제시한 가격 중에 최고가를 쓴 사람에게 소유권을 넘긴다. 매물이 공개 입찰되기 때문에 일반 매매와는 달리 매물이 중간에 사라지거나 가로채일 염려가 없다.

경매는 호경기와 불경기를 가리지 않고 수익창출이 가능한 재테크 수단이다. 부동산 경매시장의 주기는 보통 경기 주기와 반대로 움직이는 경향이 있다. 경기가 좋지 않을 때는 우수한 경매 물건이 시장에 많이 나오게 되고 경매시장은 많은 인파로 북새통을 이루게 된다. 이럴 때가 우량한 물건을 싼 값에 살 수 있는 절호의 기회인 셈이다.



● 법원 경매 키포인트 2
경매 정보 어디서 찾을까

부동산 경매에 참가하고 싶어도 경매물건에 대한 정보를 어디서 얻어야할지 몰라 난감해하는 경우가 많다. 어디서 부동산 경매에 대한 정보를 얻을 수 있으며 어떠한 정보들이 있을까?

[신문공고] 법원에서 진행되는 경매물건에 대한 정보가 가장 먼저 공개되는 매체는 일간 신문이다. 각 경매법원은 진행될 경매물건을 입찰일 14일 전에 1개 일간신문에 1회 공고한다. 신문공고에는 새로 나온 물건만 실리괴 전에 나왔다가 유찰된 물건은 법원 앞의 게시판에만 공고한다.

입찰일에는 경매 담당 판사가 입찰 개시 신호 전에 당일 유찰되거나 변경된 물건이 공고될 신문과 게재일자를 미리 알려준다. 그러나 신문공고는 사건번호, 소재지, 용도, 면적, 감정평가 금액 및 최저입찰가격만이 제시되어 있을 뿐이고 정작 입찰자들에게 관심이 있는 등기부상 권리관계라든가 임대차관계에 관한 내용은 전혀 없다. 따라서 신문공고는 언제, 어느 법원에서, 어떤 물건들이 경매에 나왔는지를 간단하게 확인만 할 수 있을 뿐이다.

[경매정보지] 신문공고는 입찰예정자의 욕구를 충족시키기엔 부족함이 있다. 이 때문에 각종 경매 정보지가 발행되고 있는데 경매 정보지는 대개 입찰기일 10일 전까지 나온다. 각 법원의 경매계별로 신문지상에 공고되는 내용 외에 임대차 관계, 등기부상 권리관계, 주변환경 및 경매진행 상황 등이 상세하게 기록되어 있다. 주요 물건의 경우 지번도 및 사진까지 게재되는 것도 있다. 경매정보지는 발행업체 또는 입찰이 있는 법원 입구에 가서 필요한 물건이 수록된 정보지를 낱개로 구입할 수가 있다.

[법원비치서류] 법원에 비치되는 서류는 두 가지 종류가 있다. ▼ 하나는 입찰 일주일전에 각 법원 민사 집행과에 비치되는 서류이고,  ▼다른 하나는 입찰 당일에 입찰법정에 비치되는 서류다. 전자의 경우 각 경매계 별로 진행될 경매 물건 전체를 사건번호별로 분류하여 묶여 놓은 것을 말하며, 여기에는 경매 물건에 대한 기본적인 현황은 물론 임대차 현황조사서, 감정평가서 등이 첨부되어 있다. 비치기간동안에는 누구든 열람할 수가 있다. 입찰 당일에 입찰 법정 열람대에 비치되는 것으로 이때는 진행되는 경매사건별로 하나하나마다 나열돼 있다.

▼ 여기에는 권리관계 변동사항, 채권신고서, 전입신고자의 주민등록등본, 기타 경매 진행상의 관계 서류 등이 추가돼 담겨 있다. 입찰을 준비 중인 사람이라면 반드시 확인해야 할 가장 중요한 서류다. 다만, 새로운 ‘민사집행법’이 시행되면서 일부 법원에서는 경매 당일 비치하는 자료를 ‘매각물건명세서’와 ‘현황조사보고서’로 한정하는 경우도 있다. 이들 자료는 대법원 홈페이지나 경매 정보지에서도 쉽게 확인할 수 있는 기초적인 자료에 불과하다. 결국 이런 경우에는 경매 기일 이전에 해당 물건의 담당 경매계에서 모든 서류를 꼼꼼하게 살피는 것이 필요하다.

[경매 컨설팅업체] 투자자 입장에서는 신뢰할만한 경매 컨설팅업체를 찾기 힘들어 경매 참여를 주저하기도 한다. 경매 초보자에게 길 안내를 맡는 것이 경매 컨설팅업체이므로 믿을 수 있는 경매 컨설팅업체를 고르는 방법에 대해서 간단히 살펴보자.

우선 경매대행업체가 정식허가를 받은 업체인지 확인해야 한다. 경매 부동산의 취득, 알선 행위는 중개법인에 허용돼 있는데 중개법인이란 두 사람 이상의 공인중개사 자격증 소지자가 임원인 상법상 주식회사로 관할 시, 군, 구청에 등록돼 있어야 한다. 그리고 하자보험 가입, 전문 인력 확보여부도 점검할 필요가 있다.

수수료를 너무 많이 요구할 때는 영수증을 첨부해 관할구청 지적과에 신고하도록 한다. 경매대행업체들이 받는 수수료는 통상 10만~20만원의 회원 가입비와 경매 물건 낙찰시 감정가의 1.5%~2% 정도로 받는 낙찰 수수료가 있다. 빌딩, 공장, 빌라 등 큰 물건에 대해서는 별도의 수수료 계약을 맺는 것이 통례다.

법으로 정해진 수수료율은 없지만 일반 부동산 매매와 달리 매매 상대방이 아니라 낙찰자 한 사람으로부터 수수료를 받는다는 점 때문에 수수료율이 높은 편이다. 하지만 요구하는 수수료가 이같은 관례 수준을 벗어날 때는 구청의 도움을 받아야 한다.

경매 사이트
이제는 인터넷으로 정보를 얻는 일은 필수적인 사항이다. 부동산 경매 정보도 인터넷을 활용하면 많은 비용과 시간을 덜 수 있다. 인터넷에서 찾아보면 무수한 부동산 경매 관련 사이트가 있다.

대법원 법원 경매 정보 www.courtauction.go.kr
가나안푸른솔정보통신 www.cont.co.kr
경매공매가이드 www.kyungmaeguide.co.kr
경매 뱅크 www.moneytechi.com
경매코리아21 www.kor21.com
디지털태인 www.taein.co.kr
부동산뱅크 www.neonet.co.kr
아이옥션 www.auction119.co.kr
유니마이다스법원경매 www.unimidas.co.kr
부동산 114 www.r114.co.kr

●법원 경매 키포인트 3
베테랑들의 경매 기법은 뭔가 다르다
법원 경매를 주의깊게 살펴보면 이해하기 힘든 사실을 발견할 수 있다. 일부 유망 아파트를 중심으로 최초 감정가를 훨씬 웃도는 낙찰이 속출하고 있는데 뜻밖에 이런 물건이 신규 입찰이 아닌 2회 내지 3회 입찰하는 물건이라는 사실이다.

즉 몇차례 유찰된 낙찰가율이 100퍼센트를 넘는 것이다. 이것은 첫 경매 때 입찰해 감정가에 사는 것보다 오히려 높은 가격을 주고 물건을 낙찰받는 셈이다. 상식적으로 조금 이상하지 않은가. 치열한 경쟁도 없고 감정가보다 20~30퍼센트나 비싼 낙찰가를 적어야 하는 부담도 없는 최초 입찰때는 왜 낙찰이 이뤄지지 않느냐의 말이다.

이처럼 신규 입찰이 아닌 2회 입찰 때부터 경매 참여자가 몰리는 이유는 일반인들이 경매 정보를 전적으로 민간업체에서 만든 경매 정보지에만 의존하고 있기 때문이다. 즉, 이들 경매 정보지는 새로 입찰하는 부동산의 경우 시간적 여유가 없어 임차인과 입찰에 필요한 정보를 완벽히 싣지 못하는 경우가 많다.

▼ 결국 최초 입찰 문건은 정보 자체가 미흡해 투자자의 입찰 참여가 제한된 셈이 됐다. 그러나 베테랑들은 바로 이 첫 회 입찰에 투자하는 경향이 매우 강하다. 다른 사람이 분석한 물건만을 골라 입찰하지 않고 스스로 물건을 분석하는 힘이 있는 것이다.

첫 경매 물건 입찰에 성공하려면 우선 발 빠른 정보 수집이 무엇보다 중요하다.
입찰 14일 전에 신문 공고에서 물건에 대한 기본 정보를 면밀히 검토해야 한다. 이때 감정가, 실면적 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 임대 사업자라면 20~30평대 중소형 아파트가 적당하지만 시세 차익을 노린 투자라면 시세보다 감정가격이 15퍼센트 이상 낮게 잡히는 대형 물건을 선택하는 게 좀더 유리하다. 물론 현장 방문은 필수다. 물건 소재지 중개업소를 방문하여 시세와 호가를 체크해야 입찰 예정가를 가늠할 수 있다.

이는 몇 번 유찰된 물건은 이미 임대차 현황 등이 공개된 상태지만 처음 경매에 붙여진 아파트 등은 검증 과정이 필요하기 때문이다. 입찰 전 동사무소에서 세입자 현황을 파악하고 등기소에서 담보 설정 여부를 체크하는 것도 반드시 살펴야 할 기본적인 사항이다. 간혹 대지에 대한 권리가 없는 아파트가 경매에 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 건물에 대한
소유권만 인정돼 낙찰 후 대지권을 따로 매입해야 한다.

경동시장에서 약재상을 하고 있는 경매 베테랑 박춘식씨는 이렇게 첫 회 입찰을 통해서 커다란 수익을 거두었다. 박씨는 재건축 아파트가 투자 유망할 것이라 판단하고 경매를 알아보던 도중 2001년 5월, 서울 지방법원 경매에 나온 송파구 잠실 주공 1단지 13평형 아파트를 낙찰받았다. 감정가 1억 6500만원이었지만 첫 입찰에서 최저가보다 500만원을 더 써내 단독으로 낙찰을 받았다.  그후 박씨는 이 아파트를 2년간 보유하다가 2003년 6월, 4억 2000만원에 매도했다. 세금 등을 모두 공제하고도 1억 7000만원을 투자해 2년만에 원금의 2배 이상이나 되는 투자 수익을 올린 것이다.


●법원 경매 키포인트 4
경매의 함정부터 알자
경매의 가장 큰 매력은 일단 감정가보다 낮은 가격, 즉 감정가의 80~90%에서부터 감정가의 40~50%에 이르는 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있다는 점과 전국 경매 법원에 나와 있는 부동산이 엄청나게 많아 잘만 찾아보면 원하는 부동산을 선택할 수 있다는 점이다. 그러나 경매에는 많은 함정이 도사리고 있다. 경매 공고시에 기본적인 사항 등이 공고되지만 문제는 경매 공고나 기록에 나타나지 않는 함정이 있다는 것이다.

▼ 예를 들면 법정 지상권, 유치권 등이 가장 대표적인 함정이다. 경매 함정에 적절히 대처하기 위해서는 경매에 대한 법률관계나 권리 관계 등을 정확히 분석해야 한다. 경매 참여시 반드시 확인해야 할 것은 그 부동산의 경제성(원하는 가격으로 낙찰받았을 때 경제적 이익이 있을 것인지의 여부)과

권리분석(그 부동산을 낙찰받은 후 아무런 법적인 제약없이 사용할 수 있는지 여부) 부분이다. 경제성은 주위 부동산 시세 등을 확인하여 판단할 수 있는 것이고 권리 분석은 법적인 측면에서 분석하는 것이다. 권리분석을 하기 위해 반드시 챙겨야할 서류 중 대표적인 것은 등기부 등본과 물건 명세서다.

◀ [등기부등본 확인] 해당 부동산에 대한 가장 최근의 등기부등본을 발급받아 반드시 그 소유관계, 가압류, 가처분, 근저당 등을 확인해야 한다. 부동산에 대한 권리관계는 등기부등본에 의해 판단하므로 반드시 확인해야 한다. 그리고 등기부등본산의 권리관계의 선후는 접수일자에 의해 판단하는 것이지 동기원인 일자에 의해 판단하는 것이 아니므로 반드시 접수일자를 확인해야 한다. 등기부등본은 크게 토지, 건물, 집합건물(빌라, 연립 등 다세대, 아파트, 상가건물 등)로 나뉘고, 구성은 표제부, 갑구, 을구로 표시한다.

[표제부 확인] 표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 나타내는데 토지에는 지번, 지목, 지적 등이 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재돼 있고 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 함께 개개의 건물에 대한 표제부가 있다. 표제부에서 주위깊게 보아야할 사항은 소재지번, 건물번호 및 경매사건 부동산의 주소가 일치하는지를 확인하고 감정된 부동산의 면적을 확인한다. 표제부란에 기재되지 않은 면적이 감정 가격에 포함돼 있다면 제시외 부분으로 평가되었는지 여부도 꼭 확인해야 한다. 만일 평가되지 않았다면 추후 소유자와 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있다.

[갑구확인] 갑구에는 소유권에 관한 내용을 적는데 소유권에 대한 압류, 가등기 등이 있는지도 유심히 살펴야 한다. 왜냐하면 입찰 희망자가 예고등기가 있는 물건을 낙찰받아 소유권을 이전 받았더라도 예고등기권자가 승소판결을 받은 경우 그 소유권을 상실할 수도 있기 때문이다. 그러므로 입찰 희망자는 법원에 가서 그 내용을 정확히 조사할 필요가 있다. 가등기는 후일 본등기를 하기 위한 것인데 그 돌아오는 순서는 가등기의 순위에 따르므로 순위에 큰 영향을 줄 수 있고 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다.


[을구확인] 을구에는 소유권 이외의 권리를 나타내는데 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 표시돼 있다. 을구에서는 무엇보다 먼저 확인해야 하는 사항으로는 최초 근저당 설정일이다. 을구의 최초 근저당 설정 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 꼭 확인해야 하기 때문이다. 그리고 최초로 설정된 근저당의 설정금액도 확인해야 하는데 그 금액이 소액일 경우, 즉 변제가 가능한 금액일 경우 차순위 임차인이 대위변제를 통해서 선순위 임차인으로 나타날 수 있기 때문이다.

[권리자 및 기타] ‘채권 최고액’이란 설정 계약 당시 원금과 채무 불이행시 발생할 수 있는 손실금을 합친 금액을 말하므로 배당금과는 차이가 있을 수 있다. 또한 ‘공동담보 동소동번지 토지’라고 표시된 것은 토지의 등기부등본에도 동일한 근저당이 설정되었다는 뜻이다.

[물건 명세서] 경매 당일 경매법정에 가면 법원 기록을 열람할 수 있다. 경매 기록에는 많은 내용의 서류들이 있는데 이 중에서 반드시 물건명세서는 열람, 확인해야 한다. 여기에는 임차인들이 기재되어 있고 경매에 의해서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리 등이 기재돼 있다. 따라서 입찰 희망자는 반드시 물건 명세서를 보고 낙찰에 의해서도 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 한다.

- 자료 /돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기(출판사 시대의 창)

 
● 나홀로 법원 경매 실천전략

1) 입찰장소
입찰은 법원에서 하게 되며 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추고 있다.

2) 입찰의 개시
입찰절차는 집행관이 주재하며 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하게 하며, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작된다.

3) 입찰의 기재
입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그밖에 입찰보증금액도 기재한다. 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.

4) 입찰표 및 입찰보증금의 제출
① 입찰표의 제출
입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출해야 한다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 되며 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다.
② 입찰보증금의 제출
입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액이다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 입찰보증금으로 제공하도록 되어 있다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출해야 한다.

5) 입찰의 종결
① 입찰의 마감 및 개찰
입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시한다. 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.

② 최고가매수인의 결정
개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가매수인으로 결정한다. 그런데, 최고가입찰자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시한다. 추가입찰을 실시 결과 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다.

③ 차순위매수신고인의 결정
차순위매수신고인은 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있는데 차순위매수신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능하다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것이다.
차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정한다.

④ 입찰절차 종결의 고지
최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 공개하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지한다.

⑤ 입찰보증금의 반환
집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환한다.
 
내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기


[스크랩] **여름장 전에 갈아타라 -아기곰동호회 |정보교감

2007-04-06 08:54

http://blog.drapt.com/haony1/387801175817240742 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

흑석,성수,구의,가락,분당정자 유력
 
 
1가구 1주택자(who)들이 자신의 집(which)을 왜 갈아타기를 해야하나 (why), 어떻게 갈아타기를 해야하나 (how), 언제하는 것이 유리한가 (when), 어디로 갈아타는 것이 좋을까 (where)라는 내용으로 6하 원칙에 입각하여 말씀드리고자 합니다.


연령별 자산 증가 추이
 
통계청의 2006년도 가계자산조사 결과에 따르면 우리나라 전체 가구의 가구당 평균 총자산은 2억8,112만원으로 조사됐다고 합니다. 순자산 순위별로 가구를 나눴을 때 상위 10% 계층의 평균 순자산은 12억5311만원이라고 합니다. 가구주 교육 정도별 자산보유 현황을 보면 가구주가 대학교 졸업 이상인 가구의 총자산은 4억4129만원이라고 합니다.

이런 통계 수치와 현재 자신의 자산 규모를 비교해보면 현재 자신의 위치를 어느 정도 가늠해 볼수가 있습니다.
 
그런데 이 조사에서는 연령별 분석이 없는 관계로, 정확한 비교가 어렵다는 단점은 있습니다.
 
우리가 통상 결혼 전후인 30세부터 자산을 형성한다고 보고, 경제적 은퇴 시기인 60세까지 자산이 불어난다고 했을때 세개의 그래프를 그릴수 있습니다.
 
첫째 (파란색 점선) 그래프는 상위 10%안에 드는 재테크에 성공한 부류입니다. 60세때에 30억원의 자산이 형성되는 것이 예상됩니다. 주거지역으로는 주로 블루칩 지역이 될것입니다.

두번째 (초록색 점선) 그래프는 평균적 서민층으로서 은퇴시 5억원의 자산을 형성할 것으로 예상됩니다. 통계청에서 발표한 우리나라 평균 자산 규모를 가지는 계층으로 이해하시면 됩니다.

세번째 (오렌지색 실선) 그래프는 첫번째와 두번째 그룹 사이에 위치하며 현재 자산 규모가 6~7억인 수도권의 중산층 계층을 나타낸다고 할수 있습니다. 은퇴시에는 15억원의 자산을 형성할 것으로 예상되며, 주거지역으로는 주로 옐로우칩 지역이 될것입니다.
 
이번 칼럼에서는 옐로우칩 지역에 살고 있거나 이들 지역으로 진입하기를 원하는 수도권 중산층에 촛점을 맞추어 이야기를 풀어나가겠습니다.


자산 증가에 따른 갈아타기
자산이 불어남에 따라 집게(또는 소라게)가 자신의 몸집에 맞는 새로운 소라 껍데기로 갈아타듯이 주택의 규모도 늘어나게 됩니다.

그러나 자산 형성이 되지 않은 초기에는 100% 자기 돈으로만 내집마련을 하기가 쉽지는 않습니다. 그렇기 때문에 어느 정도 대출을 일으켜서 20평대 주택을 사는 것이 일반적입니다.

그러면서 시간이 흐름에 따라 자산 가치도 오르고, 또 그 동안 대출도 갚아나가면 어느 순간 그 집은 100% 본인 소유가 되어 있을 것입니다.

그러다가 더 시간이 흐르면 현재의 자산가치가 상승하는 것 이외에도 저축이나 주식등 금융자산도 늘게됩니다.

그러면 여기에다 약간의 대출을 끼고 이번에는 30평대 주택을 마련하는 것이 일반적인 갈아타기 사이클입니다.
 
갈아타기 이점 대 리스크

이렇듯 자기 자산 규모에 맞는 적정한 고정 자산을 확보하는 것이 갈아타기를 하는 가장 큰 목적이라 하겠습니다.

그런데 이것 외에 갈아타기의 이점이 또 있을까요? 그것은 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트톨리오 재구성’이라 할수 있습니다.
 
처음 내집 마련을 한 3년전이나 5년전과 지금의 투자 환경은 많이 달라져있을 것입니다. 그때는 호재였으나 더 이상의 호재가 아닐수도 있고, 그 동안 보이지 않던 악재가 노출될 수도 있습니다.

그러므로 처음으로 내집 마련을 하였던 시기에는 자신의 자산 규모등을 비추어 최선의 선택을 한것이겠지만 몇년이 흐른 지금에서는 더 좋은 투자처가 눈에 보이게 마련입니다.
 
그래서 갈아타기를 시도하게 되는 것입니다.

그럼에도 불구하고 많은 분들이 갈아타기를 하는데 망설이고 있습니다. 여기에는 두가지 원인이 있는데, ‘거래 비용이 많이 들지 않을까’라는 걱정과 ‘팔고난 집이 더 많이 오르지 않을까’하는 생각 때문입니다.

그러나 이 두가지 걱정이 기우라는 것을 알아보겠습니다.

양도세측면의 갈아타기 1 
 
비슷한 지역에 사는 두 사람이 있다고 가정합시다. A라는 사람은 2억원인 아파트를 사서 3년을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다.
 
이 A라는 사람은 그후 또 다른 아파트를 4억원에 매입하여 3년째 보유하고 있고 이 아파트는 현재 6억원입니다.

B라는 사람도 2억원에 아파트를 사서 4년반을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다.
 
A라는 사람이 3년만에 2억의 양도차익을 거둔 것에 비해, 4년반의 기간이 걸렸으므로 이번에는 컨설팅을 받아서 새로운 아파트를 4억원에 매입한후 1년 반이 흐른 지금 기대에 부응하여 6억원까지 시세가 급등했습니다.

결국은 6년의 기간동안 A와 B가 거둔 양도차익은 4억원으로 같다고 할수 있습니다. 그런데 호재가 있는 투자처를 알게되서 A나 B는 새로운 곳으로 갈아타기를 시도하려고 합니다. 여기서 양도소득세의 희비가 엇갈립니다.

A는 양도세 비과세 혜택을 받아서 양도세를 한푼도 내지 않는 반면, B는 나중에 산 아파트가 1년 반밖에 되지 않았기 때문에 양도차익 2억원의 40%인 8천만원을 세금으로 내야 합니다. (정확히는 필요경비나 인적 공제등으로 그 보다 세금액은 적겠지만 여기서는 세금을 낸다는 것이 포인트입니다.)

그러므로 적정한 때에 갈아타기 한 사람과 비교해서, 그렇지 못한 사람은 좋은 기회가 오더라도 갈아타기를 하는데 제약사항으로 작용할수 있습니다.
 
양도세측면의 갈아타기 2 

C라는 사람이 3억원에 어떤 아파트(701호)를 사서 3년후에 6억원에 팔았습니다. 3년 보유 2년 거주 조건을 채웠기 때문에 비과세 혜택을 받았겠지요. 이 사람이 다시 6억원에 같은 평형의 아파트(702호)를 사서 3년후에 9억원에 아파트를 팔았습니다.
 
비록 3년 보유 2년 거주 기간을 채웠지만 6억원이 넘는 아파트를 팔았을때는 양도소득세를 내야 합니다.

여기서 양도소득세를 직접 계산해 보겠습니다.

취등록세등 주택 취득시 소요된 필요 경비는 매입가의 3%인 1800만원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 양도가가 9억원이므로 양도차익은 2억 8200만원 (= 9억 – 6억 - 1800만원)입니다.

여기에 3년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 10%를 적용하면 양도소득금액은 2억 5380만원 (=2억 8200만원 - 2820만원)입니다.

그런데 어떤 사람들은 6억원이 넘는 구간인 2억5380만원 전체가 과표인것으로 오해를 하기도 합니다만, 6억이 넘더라도 3년 보유 2년 거주의 조건을 채운 1가구 1주택자인 경우에는 아래와 같은 별도의 계산식을 적용합니다.

6억초과 양도소득금액 = 양도소득금액 x (양도가 - 6억원) / 양도가

이 계산식에 대입하면 6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 2억 5380만원의 1/3인 8460만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 8210만원이 됩니다.

그러므로 양도소득세는 1786만원이 되죠. (자진 신고할 경우 10% 감액을 해주지만 주민세 10%가 있으므로 정밀한 계산은 생략하겠습니다.)

그런데 두번째 주택을 구입할때 필요 경비가 1800만원이 들어갔으므로 C라는 사람이 6년동안 두채를 소유하다가 매각했을때 소요된 세금 및 경비는 총 3586만원이라 하겠습니다.

이에 반해 같은 평형의 아파트(703호)를 사서 6년간 팔지 않은 D라는 사람의 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

양도가가 9억원 최초 필요 경비가 900만원이므로 양도차익은 5억 9100만원 (= 9억 – 3억 - 900만원)입니다.

여기에 6년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 15%를 적용하면 양도소득금액은 5억 235만원 (= 5억 9100만원 - 8865만원)입니다.

6억 초과 양도소득금액은 원래 계산된 5억 235만원의 1/3인 1억6745만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 1억6495만원이 됩니다.

그러므로 D라는 사람의 양도소득세는 4768만원이 됩니다. 중간에 갈아타기를 한 C라는 사람보다 양도소득세를 무려 3천만원 정도 가까이 더 내게되며, 필요경비를 제하더라도 장기보유를 하였다는 이유로1200만원 정도나 세금을 더 내는 것입니다.

어떻게 이런 일이 벌어졌을까요? 세가지 이유때문인데,

첫째는 6억 이하부분이 무조건 비과세이기 때문입니다.

둘째는 장기 보유 특별 공제 비율이 누진세율보다 적기 때문입니다.

셋째는 취득세와 등록세율이 과거보다 적어적기 때문입니다.

이중에서도 두번째 요인인 장기보유특별 공제액이 적은 것은 말로만 투기를 억제한다고 하고 장기 보유를 한 사람에게는 불리한 우리나라 세제의 모순점을 그대로 나타내고 있다고 볼수 있습니다.

그렇다고 1200만원 때문에 갈아타기를 하라는 것은 아닙니다. 갈아타기의 원래의 목적인 ‘자산 규모에 걸맞는 적정한 고정 자산 확보’와 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트폴리오 재구성’을 위해 갈아타기를 하는데, “거래 비용이 더 들지 않을까?”하는 생각은 기우라는 것을 증명하기 위함입니다.

“만약 현재 살고 있는 집을 팔고나니 더 오르면 어떻하느냐?”는 사람이 있을 것입니다. 이런 경우라 해도 손해는 아닙니다.
 
극단적인 예이지만 C씨의 경우 701호를 팔고 같은 평형인 702호를 같은 가격으로 다시 사더라도 1200만원이 이익이라는 것을 보여준 것이라 하겠습니다.
 
양도세측면의 갈아타기 3

그러면 양도소득세가 갈아타기에 영향을 주는 다른 측면은 없을까요?

실거주 여부와 상관없이 양도세가 중과되는 다주택자의 경우는 지역을 제한할 필요는 없습니다.

그러나 1가구 1주택자의 경우는 실거주 여부에 따라 투자 지역도 달리하는 것이 좋습니다.

그 집에서 2년 이상 실거주를 할 계획이라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.
 
그러나 그 집에서 실거주를 하지 않고 전세를 주고 본인은 직장이 가까운 곳이나 전세가 더 싼곳에서 살고자 하는 사람이라면 위의 지역이 아닌 곳에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.

그것은 서울이나 과천 또는 5대 신도시의 경우는 3년 보유외에도 2년간의 실거주를 해야 양도세가 비과세 또는 감세되기 때문입니다.

이러한 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 요건은 집을 파는 순서에도 영향을 주게됩니다.

분당과 용인에 6억 이하 두채의 집 (3년 보유)을 가지고 있는 두 사람의 예를 들어보겠습니다.

K씨는 용인에 살고 있습니다. 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요.
 
이때 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세입니다. 그러나 용인집을 먼저 팔았다면 분당집에 대해서도 양도세를 물어야 합니다.

반면에 분당에 살고 있는 P씨는 반대의 경우입니다. 이번에도 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세이고, 용인집을 먼저 판 경우에도 분당집에 대해서도 양도세는 비과세입니다.

이 두 경우 양도차익이 적은 집부터 파는 것이 이익이므로 분당에 사는 P씨는 자신의 상황에 맞게 골라서 팔수 있는 반면, 용인에 사는 K씨는 지역적 고려도 먼저해야하는 부담이 있는 것입니다.
 
이런 측면에서 향후 매도를 고려하는 1가구 2주택자라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에서 실거주를 하는 것이 양도세 측면에서는 유리합니다.

갈아타기의 방향 1
 
그러면 갈아타기를 할때, 어떤 방향으로 해야 할까요? 크게 두가지 방향이 있습니다.

첫번째는 평수를 늘려가는 것입니다. 소형에서 중대형 아파트로 바꾸어 타는 것이 그것이죠.

작년에는 소형 아파트의 상승율이 중대형 아파트의 상승율을 웃돌았습니다. 이러한 현상이 고착화될까요? 그렇지는 않습니다.

작년에 소형 평수가 강세를 보인것은 대출 규제와 연관성이 높습니다. 즉, 6억원 초과 아파트에는 LTV를 40%만 적용하고, 6억원 이하 아파트에는 LTV를 60%를 적용했기때문에 벌어진 현상입니다.

국민은행 중간 시세로 6억 1만원짜리 아파트를 사려할때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 2억 4천만원이니까 자기 돈은 3억 6천만원이 필요합니다.
 
그러나 국민은행 중간 시세로 5억 9999만원짜리 아파트 아파트를 사려할 때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 3억 6천만원이니까 자기 돈은 2억 4천만원만 필요합니다. 불과 2만원이 더 비싼 이유로 대출 한도가 1억 2천만원이나 줄어드는 것입니다.

그렇기 때문에 대출을 끼고 아파트를 사려는 수요는 자연스럽게 6억원 이하 아파트로 몰리게되었고 이것이 상대적으로 싼 소형아파트 값을 올려놓은 결과로 나온 것입니다.

그러나 이런 현상이 계속 추세로 굳어지지는 않으리라고 보이는 것이 규제 정책은 유한하고 수요자의 선호도는 지속적이기 때문입니다.
 
당장 올해부터는 DTI 규제가 확대적용하기 때문에 6억 이하 아파트에서도 담보 대출이 어렵습니다. 다른 말로 말하면 소형 아파트나 중대형 아파트나 대출 조건이 비슷해졌다는 의미입니다.

더구나 우리나라 주택의 전용면적은 다른 OECD 국가와 비교해서 많이 좁습니다. 땅이 넓은 미국이 16.9평이라는 것은 이해해도 독일 (14.4평), 영국 (12.2평), 프랑스 (12평), 일본 (10평)등이 우리나라보다 넓습니다.

우리나라의 경우 1999년도에는 6.2평이었던 것이, 그나마 2005년도에는 7.5평까지 늘어났지만 땅이 좁은 것으로 알려진 일본의 75% 수준에 그치고 있습니다.

그러므로 대출 규제등으로 인한 중대형 선호 현상이 주춤하고 있지만 대출 규제가 풀리는 언젠가는, 보다 큰 평수에 대한 선호도가 다시 시장에서 가격으로 나타나게 될것입니다.

갈아타기의 방향 2 
 
갈아타기의 두번째 방향은 브랜드 이미지가 좋은 지역으로의 이동을 말합니다. 다시말해 외곽지역에서 커뮤니티 인프라가 잘 갖추어진 곳으로 이동하는 방향으로 갈아타기를 해야 합니다.

커뮤니티 인프라란 한마디로 병원이나 학원, 금융기관, 문화시설등 생활에 편리한 근린 시설들을 말합니다.
 
그러면 이런 근린 시설들은 누가 만들까요? 정부나 지방자치 단체에서 임의로 어느 특정 지역에 이들을 유치하는 것은 아닙니다.

그 지역에 수요가 있으면 이들 수요를 보고 자연스럽게 이런 인프라가 갖추어지는 것이죠. 한마디로 수요가 있는 곳에 공급이 있는 것입니다.
 
이런 수요는 부촌을 중심으로 형성되기도 하는데, 여기서 우리가 착각하지 않아야 할것이 어떤 부자가 사느냐 하는 것이 중요합니다.

우리나라의 전통적 부자들은 강북에서 살고 있습니다. 종로구 평창동이나 성북구 성북동, 용산구 한남동이나 이태원동에 가면 우리나라 재계를 주름잡는 부자들을 볼수 있습니다.
 
그러나 불행하게도 이런 부자들이 사는 동네라 해도 커뮤니티 인프라는 잘 형성되지 않고 있습니다.

이 분들이 그 동네를 위해 무엇을 하였는가를 생각해 보시기 바랍니다. 그들의 자녀를 그 동네 학원에 보냈습니까? (아마도 우리나라 최고의 독선생을 들여서 따로 가르킬것입니다.) 그 동네에 있는 병원을 주로 이용합니까? (아프면 외국으로 나가죠.)
 
그 동네 은행이나 증권회사를 이용합니까? (돈을 관리하는 회계사가 따로 있거나 전문 팀이 달라붙죠.)

이 분들이 그 동네에서 한것이라고 높다란 담장을 쌓고 CCTV를 설치한것 밖에는 없습니다. 그렇기 때문에 갑부들은 여럿 살지만 평창동, 성북동, 한남동이 우리나라 최고 동네라고 불리지는 않는 것입니다.

부자들이 자녀들을 자기 동네 학원에 보내면 그 수요를 보고 학원이 몰려옵니다. 수준 높은 병원도 마찬가지고 금융기관이나 문화시설도 마찬가지입니다.

그러므로 1000억원을 가진 부자 10명이 사는 곳보다는 10억원을 가진 사람 1000명이 사는 동네가 커뮤니티 인프라가 발달하는 것입니다. 여러분이 학원을 차리려면 어디에 차리겠는지 생각해보시면 해답이 나옵니다.

그러나 문제는 이렇게 커뮤니티 인프라가 이미 잘 갖추어진 곳은 주거비용이 너무 비싸다는 단점이 있습니다. 외곽지역에서 한번에 이들 지역으로 진입하기에는 무리가 있습니다.

그러므로 일단은 잠재력이 있는 중핵(中核)지역으로 먼저 진입을 하고 나중에 여력이 되면 핵심 지역으로 진입하는 것이 순서입니다.

각 자치구 주민의 주거만족도를 조사한 서울시 통계에 따르면 강남구가 53.9%로 가장 높고, 송파구가 50.5%, 서초구가 48.9%, 강동구가 45.7%, 양천구가 43.2%순으로 나타난바 있습니다.
▲ [주거만족도] 자료원 서울시 통계 

인구 만명당 학원수도 강남구가 22개, 서초구가 17개, 송파구가 16개로 상위권을 달리는 반면, 강북구와 용산구는 각각 7개, 관악구는 8개에 그치고 있는 실정입니다.
▲ [인구 만명당 학원수] 자료원-서울시 교육청 


갈아타기의 방향 3

좀더 넓은 평수나 좋은 지역으로 갈아타기를 해야한다는 방향에는 동의를 하실것입니다.
 
그런데 두 방향중에서 우선 순위를 정해야 할때가 있을 것입니다. 즉, 30평대 아파트에서 살다가 같은 지역의 40평형대로 갈아타는 것이 유리한지, 아니면 브랜드 이미지가 더 좋은 지역의 30평형으로 갈아타는 것이 유리한지의 선택에 대한 문제라 하겠습니다.

물론 브랜드 이미지가 좋은 지역의 대형 아파트로 바로 갈아타기를 할수가 있다면 더할 나위가 없겠지만 자금 여력이 갑자기 생기는 것이 아니기 때문에 여기서는 논외로 하겠습니다.

이럴때는 표에서 보는 바와 같은 의사결정 프로세스를 따르면 됩니다.

첫째, 그 지역에 부자들이 많이 사는지를 살펴봐야 합니다. 부자들이 많이 살지 않는다면 부자들이 선호하는 대형 아파트에 대한 수요가 적을테니까 브랜드 이미지가 좋은 다른 지역의 30평대로 갈아타는 것이 유리합니다.

둘째, 그 지역에 부자가 많이 산다고 해도 대형 아파트가 많다면 희소성이 적기때문에 대형평수의 아파트가 오를 가능성이 적습니다. 이때도 다른 지역을 고려하는 것이 좋겠지요.

그러나 부자들이 많이 살면서 대형평수 아파트가 적은 곳이라면 그 지역의 40평대 이상 아파트로 갈아타는 것이 유리합니다.

언제 갈아타기를 할 것인가?
 
사람마다 사정이 다 다르기 때문에 갈아타기 시점이 모두 같을수는 없습니다. 그러나 일반론적으로 말을 하면 시장이 상승세를 타기 직전이 가장 유리합니다. 문제는 이 시기를 정확히 알수 없다는데에 있습니다.

저는 올 여름장 전에 갈아타기를 할 것을 권해드립니다. 작년 가을폭등 정도는 아니더라도 올 여름에도 어느 정도의 기회가 올것으로 판단하기 때문입니다.

그간 시장은 정부의 정책이 나올때마다 움추러들었다가 어느 정도의 기간이 지나면 내성이 생겨서 반등을 하고는 했습니다. 그 주기가 약 9~10개월 정도입니다. 작년 가을장이 9월말에 시작하여 11월에 피크를 이루었으므로 이를 대입하면 올 7월 정도면 정부 정책에 내한 시장의 내성이 생겨서 반등을 시도한다고 볼수 있습니다.

물론 단순한 주기만으로 시장의 반등 시기를 판단하는 것은 아주 위험합니다. 이런 식의 전망이라면 누구나 할수 있을 것입니다.
 
더구나 정부의 규제가 날로 심해지고 있고, 많은 규제책이 9월 1일 이후를 목표로 삼고 있어서 올 여름장을 없애자는 것이 정부의 의지로 보이기 때문에 비현실적으로 보일 것입니다.

그러나 7월 반등설을 예고하는 또 하나의 근거는 바로 정부의 규제 자체에 있습니다.

아이러니하게도 작년 하반기 이후 정부의 규제는 6억원 이상의 블루칩 아파트보다는 그 이하 아파트에 촛점을 맞추고 있습니다.
 
무차별하게 올랐던 작년 가을장에 대한 정부의 보복이라 할수 있습니다. 그리하여 올해 들어와서 블루칩 아파트나, 기타 아파트나 규제 강도는 거의 비슷하게 되었습니다.

그럼에도 불구하고 블루칩 아파트들이 유독 힘을 못쓰는 것은 무엇때문일까요?

그것은 8.31대책이 점점 위력을 발휘하기 때문입니다. 한마디로 종부세로 상징되는 세금 폭탄에 위세가 눌려있는 것입니다.

그러면 종부세의 1차적 약효는 언제까지 일까요? 그 시기는 올해 6월 1일까지입니다. 올해 6월 1일 이후에 잔금을 치루는 물건에 대해서는 내년 12월에 가서야 종부세를 납부하게됩니다.
 
그런데 올해 6월부터 내년 12월사이의 기간은 단순한 시간상의 18개월만은 아닙니다. 대선과 총선을 거치면서 많은 변화가 있을 수도 있으며, 이는 투자 환경에도 영향을 끼칠 것입니다.

그것이 위기로 작용할지 기회로 작용할지는 개인의 판단에 따라 다르겠지만, 투자의 기회로 생각하는 사람들은 보유세 증가라는 악재와 투자 환경 변화라는 기회 사이에 주판알을 튕기지 않을수 없을 것입니다.

현재의 장세는 매도자나 매수자나 눈치를 보고 있기때문에 거래량이 거의 없으며 지역에 따라 하향안정화를 그리는 곳도 많습니다. 그러나 이러한 힘의 균형은 조그만 충격에도 깨질수 있습니다.

이것이 7월 반등설의 근거이며 반등이 일어난다면 이번에는 블루칩 지역에서부터 시작될 것으로 보입니다.


그러면 어디로 갈아타는 것이 좋을까?
 
우리나라 업무 중심지는 어디일까요? 서울시 통계에 따르면 2005년말 현재 서울의 25개 자치구중에서 본사가 가장 많이 위치한 자치구는 강남구로서 3463곳이 위치하고 있습니다. 그 다음으로는 여의도가 위치한 영등포구 (2098곳), 서초구 (2025곳), 중구 (1749곳), 송파구(1351곳), 종로구(1293곳)순으로 본사가 많이 위치하고 있습니다.
▲ 자치구별 본사 현황( 2005년말 현재) 

통상 강남 업무 중심지라고 불리우는 강남구와 서초구에만 5488곳이 소재하여, 과거 업무 중심지였던 종로구와 중구나 영등포구에 위치한 본사의 수보다 많은 실정입니다.

더구나 강남으로의 쏠림 현상은 점점 심화되고 있습니다. 서울시 통계에 따르면 2004년도와 2005년도의 자치구별 사업체수를 비교해보면 강남구가 2253개의 업체가 늘어났으며, 서초구의 1118사와 합하면 무려 3371개 회사가 강남권 새로 생긴것입니다.
 
이에 반해 영등포구와 종로, 중구등 옛 업무중심지에서는 1,952개 회사가 줄어들었습니다. 폐업을 감안하더라도 상당수의 회사가 강남으로 이전 했음을 알수 있습니다.
▲ 2004년 대비 2005년 사업체수 증감 추이

이에 따라 종업원의 수에도 변화가 있는데, 강남 서초의 경우 7만 3600명의 종업원이 늘어난 반면, 종로, 중구, 영등포구의 경우는 4600명 증가에 그치고 있습니다. 이러한 인구 유입 효과가 강남권의 수요 증가와 직결되는 것입니다.
▲ 2004년 대비 2005년 종업원수 증감 추이 (단위: 백명)

그러나 강남권 소재 아파트는 투자 규모측면에서는 쉽게 접근하기 어렵습니다. 그러므로 업무중심지로의 강남에 접근성이 좋은 옐로우칩 아파트를 골라내는 것도 수익율을 높이는 방법입니다.

특히 기존의 호재가 모두 노출된 곳보다는 교통, 교육, 환경이라는 주거지 선택의 3대 요소가 현재보다 좋아지는 곳을 찾아봐야 합니다.

우리나라에서는 아직까지는 환경이라는 요소가 다른 두요소보다 중요도에서 후순위로 밀리는 듯합니다.
 
그래서 아무리 택지가 부족하다하더라도 주거지로서 적절치 않는 곳에까지 주택을 분양하고는 합니다.

미국 University of Southern California에서 지난 13년동안 3,600명을 대상으로 연구한 결과에 따르면, 고속도로에서 500미터 이내에 사는 어린이를 1500미터 정도에 사는 어린이와 비교해보면, 성인이 되어 호흡 곤란 증세를 겪는 환자가 3%나 더 많았고, 폐활량도 7%나 적었다고 합니다. 고속도로에서 생기는 미세 먼지가 어린이 폐에 악영향을 미친다는 것을 연구 결과는 말해주고 있습니다.

고속도로뿐만 아니라 지상철도 마찬가지 입니다. 아무리 역세권이라도 미세 먼지의 영향을 받는 구간은 주거지로서 적합하지는 않습니다.

이런 측면에서도 한강의 의미를 재조명해보아야 합니다.

미국의 경우 한강 조망권 대신에 바다를 볼수 있는 Ocean View가 있는 주택에 프리미엄이 붙어있습니다. 그런데 아무리 멋진 조망을 가진 집이라도 몇달이 지나면 무감각해지게 됩니다.
 
그럼에도 불구하고 이들 집이 인기가 있는 것은 신선한 공기와 밀접한 관련이 있습니다. 바다가 보인다는 의미는 바다로 부터 불어오는 바람의 통로가 개방되어 있다는 의미입니다.

우리나라의 한강의 경우도 비슷한 경우라 하겠습니다. 한강 조망 자체로도 가치가 있지만 여기에 신선한 공기 통로로서의 한강의 역할을 더한다면 더할 나위가 없을 것입니다.


추천 지역

앞에서 살펴본 여러가지 요소를 감안해보면 옐로우 칩 지역에서도 몇군데 눈에 띄는 곳을 발견할수 있습니다.

<동작구 흑석동 지역>
서초구 반포동과 마주보고 있으며, 9호선 개통의 수혜지역입니다.

2009년도 9호선이 개통되면 강남 업무 중심지까지 전철로 5~6정거장이면 도착 합니다. (여의도까지는 4~5정거장) 교통이 취약하다는 약점이 오히려 강점으로 바뀌는 것입니다. 여기에 한강 프리미엄까지 더하게 됩니다. 
 
<성수지역>
강남구 압구정동을 마주보고 있으며, 분당선 강북 연장 구간의 수혜지역입니다. 2010년도 연장 구간이 개통되면 강남 업무 중심지인 선릉역까지 전철로 4정거장이면 도착 합니다.
 
게다가 압구정동의 여러 편의 시설도 이용가능하며, 한강 조망권에 서울 숲이라는 환경 프리미엄이 있습니다.

<광진구 구의/광장 지역>
송파구 잠실을 마주보고 있으며, 착공이 임박한 것으로 알려진 제2 롯데 월드의 수혜 지역입니다. 몇년후 제2롯데 월드가 완공되면, 이곳으로 출퇴근 하려는 수요가 추가로 생깁니다.
 
물론 1차적인 수혜 지역은 잠실이겠지만, 이들 지역이 잠실보다는 상대적으로 싸다는 장점이 있습니다. 잠실까지는 전철로 두 정거장 거리에 있으며, 한강 조망권이라는 프리미엄이 있습니다.

<송파구 가락/오금 지역>
지하철 3호선 연장 수혜지역입니다. 중산층 주거지였지만 강남 업무 중심지로의 접근성이 떨어진다는 약점을 가지고 있던 지역입니다.
 
그러나 2010년 지하철 3호선 연장 구간이 개통되면 조금 미흡하지만 강남으로의 접근성이 개선되면서 이들 지역으로도 인구 유입이 예상됩니다.

<분당 정자 지역>
 신분당선 수혜지역입니다. 신도시의 대표도시라 할수 있는 분당은 주거지로서 인기가 높은 곳입니다.
 
그러나 교통이 상대적으로 불편하다는 것이 취약점이었는데 2010년 신분당선이 개통되면 교통 문제가 상당부분 개선될 것입니다. 신분당선의 개통에 따라 분당의 중심축이 기존의 서현/수내역 중심에서 정자역 중심으로 변할 가능성도 높습니다.
 
기존에는 분당선을 이용하여 출퇴근하였던 직장인들이 서울에서 신분당선을 타고 정자역까지 왔다가 여기서 분당선으로 갈아타던지, 마을 버스로 갈아타는 것이 일반화되면 정자역 근방으로 백화점등 편의 시설이 밀집되게 될것이기 때문입니다.

물론 이들 지역이 기존의 블루칩 지역을 추월한다고 보기에는 무리가 많습니다. 흑석동이 반포를, 성수동이 압구정동을, 구의나 광장동이 잠실을, 가락/오금동이 개포/대치동을 추월할수는 없습니다.
 
그러나 블루칩 지역이 가격을 선도해 나간후에는 그 가격 차이가 실질 가치의 차이 보다는 크다는 인식이 확산될 것이기 때문에 이들 지역을 유망하게 보는 것입니다.

앞서 말씀드린대로 핵심 지역으로 처음부터 직접 들어가기에는 부담이 많습니다. 그러므로 이들 중핵 지역을 거점으로 갈아타기 전략을 구사하는 것이 현실적인 대안이라고 보입니다.

이상으로 1가구 1주택자의 갈아타기 전략에 대해 살펴보았습니다. 달콤한 열매는 언제나 깨어있는 자의 몫입니다.
 
위와 같은 아기곰의 견해가 아니더라도 이 글이 자신이 처한 상황과 모든 가능성에 대해서 다시 한번 살펴보는 계기가 되어, 회원분들이 원하는 곳으로 갈아타는 계기가 되었으면 좋겠습니다.
 
*이 칼럼은 최근 진행된 제6회 아기곰동호회 전국 연합 세미나에서 아기곰이 ‘1가구 1주택자의 갈아타기 전략’이라는 제목으로 발표한 내용입니다.  
 
[자료원: 아기곰동호회]

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로