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[스크랩] [재테크교실] 인터넷 공매로 내집장만 해볼까 |경매배우기

2007-02-10 12:43

http://blog.drapt.com/eunice68/360171171079003888 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

주부 김모씨는 며칠 전 1억 3,000만 원으로 방학동 소재 26평형 아파트의 주인이 됐다. 이 아파트의 현 시세는 1억 5,000만 원. 소형 아파트값이 요동친다는 요즘 김씨가 시세보다 싼 가격에 내집 장만을 할 수 있었던 비결은 뭘까? 김씨는 그동안 공매로 나오는 물건을 꼼꼼히 살피며 적극적으로 입찰에 나선 것을 내집마련의 비법으로 꼽는다.

재테크 수단으로 경•공매가 떠오르고 있다. 특히 경매에 비해 비교적 권리관계가 투명한데다 인터넷으로 손쉽게 입찰에 참여할 수 있는 공매에는 초보자들까지 몰려들며 성황을 이루고 있다. 공매로 내집마련 시 짚어봐야 할 체크리스트를 알아본다.

공매란 무엇? = 공매란 정부기관이나 공기업, 금융기관 등이 소유하고 있는 부동산을 공개입찰 방식으로 매각하는 것으로 한국자산관리공사가 맡아서 집행한다. 공매 물건은 크게 압류재산과 유입자산, 수탁재산, 고정자산, 국유재산 등으로 나뉘며 이 중 압류재산은 세무서 등이 체납세금 등의 이유로 소유자로부터 압류한 부동산, 유입자산은 한국자산관리공사가 소유한 물건, 수탁재산은 금융기관이나 기업체에서 한국자산관리공사에 매각을 위임한 물건을 각각 뜻한다.

공매 절차부터 꼼꼼히 = 인터넷 공매에 참여하기 위해서는 우선, 자산관리공사가 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트에 접속해 회원가입 절차를 거쳐야 한다. 이후 실제로 입찰에 참여하기 위해서는 한국정보인증 등의 공인인증기관에서 발행한 ‘전자거래범용 개인 공인인증서’를 발급받는 게 필수다. 이미 발급받은 공인인증서가 있다면 온비드 사이트에 로그인후 공인인증서를 등록하면 된다.

인터넷 입찰을 위한 준비가 끝났으면 입찰공고나, 물건정보, 상세검색 기능 등을 통해 인터넷 입찰이 가능한 물건을 검색해 입찰서를 작성하고 입찰 보증금과 수수료를 정해진 납부일까지 내면 모든 절차가 마무리된다. 입찰 결과는 ‘나의 온비드 메뉴’의 입찰내역에서 확인할 수 있다.



꾸준한 관심이 좋은 물건을 부른다 = 공매에 성공하기 위해서는 발빠른 정보 수집이 무엇보다 중요하다. 경매에 비해 상대적으로 아파트나 주택 등 일반인들이 관심을 가질 만한 물건이 많지 않으므로 꾸준히 관심을 가져야 원하는 물건 입찰에 참여할 기회가 생긴다. 이를 위해서는 ‘나의 온비드 맞춤정보 입력하기’ 메뉴를 통해 원하는 물건의 종류나 입찰방식 등을 선택해 놓는 게 좋다. 예를 들어 매각물건의 종류로 ‘아파트’를 선택해 두면 아파트 입찰이 있을 경우 ‘나의 온비드 메뉴’에서 손쉽게 확인해볼 수 있다.

권리관계 분석 소홀히 하지 말아야 = 경•공매에서 말하는 권리분석이란 낙찰자가 해당 물건의 소유권을 획득하는데 법적인 문제가 없는지를 살피는 것을 뜻한다. 해당 물건에 채권•채무 관계가 복잡하게 얽혀있을 때, 이런 권리가 낙찰자에게 그대로 인수되거나 없어지는 지 확인해봐야 하기 때문이다. 보통 인터넷 입찰은 기간제입찰 방식으로 2~3일간 진행되므로 등기부등본 확인 등 권리관계를 면밀히 살필 시간을 벌게 된다.

보통 압류재산을 제외한 나머지 공매 물건은 모든 권리가 말소되고 공사 소유로 이전되기 때문에 권리관계가 비교적 깨끗하다. 그러나 보통 캠코나 금융기관에서 명도(집 비우기) 책임을 갖는 유입자산이나 수탁재산이라 하더라도 경우에 따라서 매수자가 책임을 지는 경우도 있으므로 이를 반드시 확인해야 한다. 또 공매 물건이 아파트 등 주거용 건물이라면 낙찰금액과는 별도로 전세금 부담이 없는지도 점검해봐야 한다.

압류재산인 경우에는 법원경매와 유사해 입찰자 스스로의 권리분석이 필수다. 주거용 건물의 경우 공매가 끝난 경우에도 집주인이나 세입자가 집을 비워주지 않을 수 있다. 이 경우 법원경매의 경우에는 6개월 이내에 인도명령을 받아 집행할 수 있지만 압류재산은 명도소송을 거쳐야만 인도명령을 받을 수 있다. 이럴 경우 원하는 날짜에 입주하지 못하는 경우도 발생할 수 있으므로 입찰 전 현장을 방문해 확인해보는 노력이 필요하다. 또, 세금 압류일자 또는 근저당 설정 등기 이전에 등재된 가등기나 가처분, 지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부등본을 열람해 반드시 확인해봐야 한다.

현장실사는 필수 = 등기부등본 등 서류상 별 문제가 없는 물건이라고 하더라도 현장 확인을 소홀히 해서는 안 된다. 건물의 경우 노후도가 심해 수리비가 많이 들면 싼 값에 낙찰받은 메리트가 순식간에 사라질 수 있다. 또 해당 주택의 향이나 구조, 주변 환경 등 생활여건도 꼼꼼히 살피는 게 좋다. 토지의 경우에도 지상에 무허가 또는 유허가 건물이 있을 수 있으므로 현장을 방문해, 해당 지번 내 건물의 존재유무를 반드시 확인해야 한다.

가격 비교도 꼼꼼히 = 공매로 나온 물건이라고 해서 모두 시세보다 싼 것은 아니다. 따라서 입찰 전 부동산 포털사이트 검색이나 현지 실사를 통해 주변 시세를 점검해 봐야 한다. 최근에는 경•공매로 사람들의 관심이 몰리면서 낙찰가율이 크게 높아지고, 낙찰가가 감정가를 웃도는 사례도 있으므로 지나치게 높은 값에 낙찰을 받아 수익률이 떨어지지 않도록 주의해야 한다. 또 경우에 따라 물건 대금을 나눠 내거나 대금 선납 때 이자를 감면해 주는 등의 혜택을 제공하기도 하므로 입찰 전 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다.


부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr

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[스크랩] 부동산 법률 상담 | 헉! 밀린 관리비가 2000만원?...이코노믹리뷰 |경매배우기

2007-02-03 23:53

http://blog.drapt.com/eunice68/360171170514392270 주소복사

출처 : 행복을 위한 보물지도*^^*

원문 : http://blog.drapt.com/wlqwhgdk

부동산 법률 상담 | 헉! 밀린 관리비가 2000만원?

재테크 수단은 갈수록 다양화되고 있지만, 부동산만큼 고수익을 가져다주는 재테크 방법은 없는 것 같다. 하지만 수익이 큰 만큼, 위험도 만만치 않다.
 
경매를 통해서 부동산을 취득할 때도 마찬가지. 최근 필자가 받은 상담 중에 이런 일도 있었다. 5층짜리 빌딩 중 일부를 경매를 통해 낙찰받아 소유권 이전등기를 마쳤는데, 빌딩 관리단이 연체된 미납관리비와 연체가산금 2000여 만원의 지급을 요구한 것이다. 관리단은 2000여 만원을 지급하지 않을 경우에는 단전, 단수 조치를 하겠다고 통고까지 했다. 의뢰인은 빌딩의 전 소유자가 2년여 동안이나 관리비를 납부하지 않았던 사실을 몰랐던 것이다. 일반적으로 연체된 관리비의 존재는 관리단에서 늦게 알려 주기 때문에 미납관리비를 미리 알기란 여간 어려운 일이 아니다.
 
이런 경우 낙찰자는 전 소유자의 밀린 관리비를 모두 내야 하는 걸까.
판례에 따르면 “아파트의 전 입주자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 전 입주자의 특별승계인에게 승계되어야 한다 ”고 명시되어 있다. 공용부분 관리비에 한해 낙찰자나 매수인에게 지급의무를 부여한 것이다.
 
통상 아파트의 경우 청소비·오물 수거비·소독비·승강기유지비·공용부분 난방비 등을 공용부분 관리비로 보고 있다. 하지만 최근 대법원 판례를 보면 공용부분 관리비의 범주가 점차 확대되는 경향이 나타나고 있다. 인건비·제사무비·교통통신비·제세공과금 등의 일반관리비까지 포함되고 있는 것이다.
 
최근 대법원은 “상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다 ”고 밝혔다. 게다가 얼마 전에는 집합건물(상가나 아파트)의 관리단이 전 소유자의 관리비 체납을 이유로 취한 단전, 단수 조치에 대해 “정당행위 ”로 판결한 판례도 나왔다.
 
이래저래 매수인들만 더욱 불리해진 셈이다.
이에 대해 법조계에서는 비판하는 시각도 있다. 본인이 부담해야 할 의무는 어디까지나 그 사람에게 부담시켜야 한다는 ‘사용자부담의 원칙’에 반하기 때문이다.
 
어쨌든 위 판례에 따른다면, 앞서 필자를 찾아온 의뢰인도 전 소유자의 체납 관리비 중 상당부분을 부담할 수밖에 없다.
 
때문에 경매를 통해 부동산을 매입하려는 투자자들은 좋은 물건이 나왔다고 해서 덥석 낙찰받는 경솔한 행동을 해서는 안 된다. 최소한 연체된 관리비가 있는지, 없는지 여부 정도는 직접 확인해봐야 한다.
 
특히 상가건물과 같은 경우에는 연체된 금액이 수천만원에 이를 수도 있다. 예상치 못한 일로 수익은커녕, 큰 손해를 입을 수도 있다는 얘기다. 물론 연체된 관리비를 지급하고도 충분히 수익을 거둘 만한 가치가 있다면 무방하겠지만, 그런 물건은 흔치 않다.
 
현명한 투자자라면 재테크 속에 숨어 있는 리스크 요인들을 면밀히 파악하고 대처할 수 있는 치밀함을 갖춰야 한다. 그래야 더 큰 이익을 가져올 수 있다는 ‘재테크의 기본 상식’을 다시 한 번 가슴속에 새겨야 할 것이다.
 
조명선 법무법인 장백 변호사

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[스크랩] ◎ 주택 경매는 '개인간 거래'…세금 감면 대상 |경매배우기

2007-01-30 21:05

http://blog.drapt.com/eunice68/1668801170158743487 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

"주택 경매는 '개인간 거래'…세금 감면 대상"
서울고법 "경매도 취득ㆍ등록세 경감해야"
 
세법상 주택 경매도 개인 사이의 거래이기 때문에 세금 감면 대상이라는 고법 판결이 나왔다.

이는 같은 취지의 여러 소송에서 1심이 엇갈린 판단을 내린 상황에서 나온 첫 항소심 판결이어서 향후 상고시 대법원의 최종 판단이 주목된다.

경매로 취득한 집에 대한 세금 감면 논란은 정부가 2005년 부동산 세제를 합리적으로 개선하기 위해 주택의 시가표준액 산정방식을 '원가'에서 '시가' 기준으로 바꾸면서 시작됐다.
정부는 시가표준 상향조정으로 인해 시가표준에 근접해 신고하는 납세자의 부담이 늘어나는 것을 막기 위해 지방세법에 '개인간 거래'로 주택을 취득한 경우 등록세의 25%를 경감하는 규정을 신설했다.

1심 법원, 재판부 따라 판결 엇갈려

그러나 감면 대상은 '사실상 취득가격이 입증되지 않는 개인 간 유상거래'로 한정해 취득가격이 공공기관에 의해 입증되는 경매ㆍ공매 등은 제외했다.

정부는 이후 규정을 '개인 간 유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택에 대해서는 취득세의 25%를, 등록세의 50%를 경감'하는 것으로 일부 개정했다.

법 개정으로 '사실상 취득가격이 입증되지 않는'이라는 문구가 빠지자 경매ㆍ공매로 주택을 산 사람들이 "경매도 개인 간 거래"라며 세금을 환급해 달라는 소송을 잇따라 냈다.

1심 법원은 재판부에 따라 "경매는 개인간 거래"라며 환급해 주라는 판결과 "법원이 주도해 매도하는 것이므로 통상의 개인 간 거래와 성격이 다르다"며 환급해 줄 필요가 없다는 판결이 엇갈렸다.

서울고법, 원고 승소 판결

서울고법 특별7부(김대휘 부장판사)는 서초동의 아파트를 경매로 구입한 조모씨가 서초구청장을 상대로 낸 취득세 및 등록세 부과처분 취소소송 항소심에서 "경매도 개인 간 유상거래로 봐야 하므로 취득세ㆍ등록세 등 세금 일부를 돌려주라"며 원고 승소 판결했다고 29일 밝혔다.

재판부는 판결문에서 "조세법률주의 원칙에서 파생되는 '엄격 해석의 원칙'상 조세법규 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 한다.
경매의 법적 성격은 사법상 매매이고, 소유권이 개인에서 개인으로 이전하는 것이므로 '개인 간 유상거래'에 해당하지 않는다고 해석할 수는 없다"고 설명했다.
 
 
출처 : 연합뉴스
 
 

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