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[스크랩] ◆ 부동산 상품별 경매 투자요령 |경매배우기

2007-03-19 19:54

http://blog.drapt.com/eunice68/360171174301675959 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

부동산시장에서 비교적 적은 금액으로 원하는 물건을 취득하는 방법중 하나가 경매다. 그러나 모든 투자가 수익이 클수록 리스크도 크다는 점에서 주의를 요한다.

2007년도 부동산 경매시장은 전반적인 낙찰가율 하락과 인기-비인기 종목 및 지역간 양극화 심화 등이 두드러지게 나타날 것이라는 게 경매 전문가들의 일반적인 시각이다.정부의 1가구2주택 양도세 중과세, 종합부동산세 부담 가중, 주택담보대출 규제 강화, 금리인상 등에 따른 투자심리 위축으로 전반적인 낙찰가율은 하락할 것이라는게 대다수 전문가들의 견해다.
 
경매물건 하반기부터 크게 늘듯
경매물건은 하반기부터 크게 늘어날 것이라는 전망인데 올 상반기는 지난해 부동산가격 급등으로 담보가치 상승 및 잠재적 부실률 하락으로 경매신청 건수가 줄어들 수 있지만, 하반기부터는 담보대출금리의 지속적인 상승과 부동산대출규제 강화 등에 따른 자금 압박으로 경매물건이 늘어날 가능성이 높다.

그런 면에서 적지 않은 매물이 나올것을 대비해 부동산 상품별 경매 투자요령에 대해서 알아보기로 하겠다.

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액범위 설정- 권리분석-임대차분석의 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

투자금액 결정은 낙찰금액 외에도 세금과 명도 비용, 컨설팅 수수료 등이 감정가의 7.5%~8%정도 든다. 은행이나 보험사를 통해 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문에 이를 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다. 요즈음에는 신건입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 2회 이상 유찰된 물건을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다.
 
권리관계와 임대차 분석이 필수
권리관계와 임대차 분석은 가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다. 말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권이 있거나 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰자가 이를 인수하게 된다.
 
최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다.
 
유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다. '법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다. 권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행중이라는 뜻이다.

단독주택 낙찰 받을때는
주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다.

연립등 공동주택
연립,다세대 주택은 4층 이하의 공동주택으로 한 동당 연면적(지층 제외한 각층 바닥 면적 합계)이 635m² (200평)를 초과하면 연립, 그 이하는 다세대로 구분된다.

연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 허름한 연립주택은 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다.
 
그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.

일반적으로 전세금보다 조금 높은 가격으로 낙찰 받을 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 곳이 좋고, 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

시세보다 싸게 아파트 낙찰받으려면
경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.

아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다.

경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물이다.

상가는 어떨까
상가근린상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 700가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다.

주 5일 근무가 본격적으로 실시되면 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다.

상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다.

하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다.

상가를 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가 형태로 구분해 볼 수 있는데 투자요령은 아래와 같다.
단지내 상가 투자요령은 
단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 세대별 상가면적은 0.3평 이내가 적당하다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다.
 
내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다.

유동인구 많은 곳의 근린상가가 유리 
입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역 근린상가의투자가치가 크다.
 
초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 근린상가는 상가중에서 공급물량이 가장 많기 때문에 선택시 보다 주의가 요구되는데 역세권이나 대로변등에 위치해 유동인구가 많은 곳이 좋으며, “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다.

거액의 프리미엄 기대할 수 있는 테마상가
테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다.
 
말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 단순 품목보다는 오락시설 등 엔터테인먼트 기능을 갖춘 테마상가가 안정적이고, 입점시기가 빠른 곳, 전문상인들이 많아 실제로 장사할 사람이 많은 상가 등을 선택하는 것도 요령이다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.

토지는 여윳돈으로 투자해야 
토지는 대지, 전, 답, 잡종지, 임야등을 통틀어 얘기하며, 전체 물량의 30%정도인 8천 2백여 건이 매달 경매에 붙여져 2천 2백여 건 정도의 물량이 감정가보다 25%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다.
 
가급적 여유돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 밭으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 떼서 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다.
 
또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다.

공장,시세의 60%에서 매입가능
경매로 공장을 구입하면 시세의 60%선에서 매입할 수 있다. 이처럼 취득비용을 대폭 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 구입 후 간단히 정비만 하고 즉시 가동에 들어갈 수 있어 제품 경쟁력 확보는 물론 생산원가 절감 등 유리한 점이 많다.
 
공장을 구입하고자 할 때 현장 답사는 기본이며, 주변 시세와 공과금 · 임차관계 · 기계나 기구 · 장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해야할 사항이다. 또한 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권 문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. 가급적 변호사나 경매전문가의 자문을 구하는 것이 좋다. 전기 · 도로 · 수도 등 기반시설 여부를 잘 살펴보는 것도 중요한데 아무래도 전용 공단내에 위치한 공장이 유리하다.

공장경매에는 응찰자들이 대부분 중소기업 운영자들로 한정돼 있어 보통 3, 4회 유찰후 새주인이 결정된다. 공장을 구입할 때는 낙찰 받은 후 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 현금동원에 부담이 따른다.
 
따라서 경매에 참여하기 전에 자금동원 계획을 세워야 한다. 공장 저당법에 따라 토지와 건물 기타 공장에 속한 기계기구까지 담보물이 될 수 있으므로 소유권이전 후 은행 등에서 등록한 공장재산을 담보로 시가의 50~70%까지 대출받을 수 있다.
 
물건을 고를 때는 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리를 비롯하여, △간선도로 항만 철도 이용의 편리성 △물류비부담 △동력자원 및 용배수에 관한 비용 △노동력 확보 △관련산업과의 거리 등을 중점적으로 점검해야 한다.

종류가 다른 공장을 인수해 용도변경할 때는 미리 해당 시군청 공업계를 방문, 용도변경 허가여부를 확인해봐야 한다. 공장 재단목록에 올라있는 주요 동산은 감정평가서에 자세히 나와 있으므로 기계기구를 잘 챙겨야 한다.

오피스텔 투자시 유의사항은
오피스텔은 현장답사를 통해 전체 오피스텔 공간에서 주거부분이 얼마나 차지하는 지를 반드시 점검해야 하고 주거 부분에 대해서는 주택임대차 보호법이 적용되므로 권리관계를 꼼꼼히 따져본 후 하자가 없는 물건을 구입해야 한다. 또한 연체되어 있는 일반 관리비를 입주하는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체 유무도 반드시 확인해야 한다.

오피스텔에 투자할 경우 다음과 같은 점에 유의해야 한다.

임대용인지 주거용인지를 먼저 결정한 후 각 용도에 맞는 계획을 세워야 한다. 임대 수익을 원할 경우 임대가 얼마나 잘 되느냐에 따라 그 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니기 때문에 먼저 교통이 편리하고 주변 편의시설도 잘 갖추어진 곳이어야 한다.

주거용도일 경우 같은 평형의 아파트에 비해 2~3배 높은 관리비를 내야 하므로 사전에 관리비가 얼마인지 확인해 봐야 한다.
 
(출처 : 조인스랜드/"내가 고수" 장경철 3M 컨설팅 대표, 2007.3.19)

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[스크랩] ◆ 부동산 상품별 경매 투자요령 |경매배우기

2007-03-19 19:54

http://blog.drapt.com/eunice68/360171174301661833 주소복사

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

부동산시장에서 비교적 적은 금액으로 원하는 물건을 취득하는 방법중 하나가 경매다. 그러나 모든 투자가 수익이 클수록 리스크도 크다는 점에서 주의를 요한다.

2007년도 부동산 경매시장은 전반적인 낙찰가율 하락과 인기-비인기 종목 및 지역간 양극화 심화 등이 두드러지게 나타날 것이라는 게 경매 전문가들의 일반적인 시각이다.정부의 1가구2주택 양도세 중과세, 종합부동산세 부담 가중, 주택담보대출 규제 강화, 금리인상 등에 따른 투자심리 위축으로 전반적인 낙찰가율은 하락할 것이라는게 대다수 전문가들의 견해다.
 
경매물건 하반기부터 크게 늘듯
경매물건은 하반기부터 크게 늘어날 것이라는 전망인데 올 상반기는 지난해 부동산가격 급등으로 담보가치 상승 및 잠재적 부실률 하락으로 경매신청 건수가 줄어들 수 있지만, 하반기부터는 담보대출금리의 지속적인 상승과 부동산대출규제 강화 등에 따른 자금 압박으로 경매물건이 늘어날 가능성이 높다.

그런 면에서 적지 않은 매물이 나올것을 대비해 부동산 상품별 경매 투자요령에 대해서 알아보기로 하겠다.

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액범위 설정- 권리분석-임대차분석의 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

투자금액 결정은 낙찰금액 외에도 세금과 명도 비용, 컨설팅 수수료 등이 감정가의 7.5%~8%정도 든다. 은행이나 보험사를 통해 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문에 이를 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다. 요즈음에는 신건입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 2회 이상 유찰된 물건을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다.
 
권리관계와 임대차 분석이 필수
권리관계와 임대차 분석은 가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다. 말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권이 있거나 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰자가 이를 인수하게 된다.
 
최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다.
 
유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다. '법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다. 권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행중이라는 뜻이다.

단독주택 낙찰 받을때는
주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다.

연립등 공동주택
연립,다세대 주택은 4층 이하의 공동주택으로 한 동당 연면적(지층 제외한 각층 바닥 면적 합계)이 635m² (200평)를 초과하면 연립, 그 이하는 다세대로 구분된다.

연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 허름한 연립주택은 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다.
 
그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.

일반적으로 전세금보다 조금 높은 가격으로 낙찰 받을 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 곳이 좋고, 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

시세보다 싸게 아파트 낙찰받으려면
경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.

아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다.

경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물이다.

상가는 어떨까
상가근린상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 700가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다.

주 5일 근무가 본격적으로 실시되면 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다.

상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다.

하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다.

상가를 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가 형태로 구분해 볼 수 있는데 투자요령은 아래와 같다.
단지내 상가 투자요령은 
단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 세대별 상가면적은 0.3평 이내가 적당하다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다.
 
내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다.

유동인구 많은 곳의 근린상가가 유리 
입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역 근린상가의투자가치가 크다.
 
초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 근린상가는 상가중에서 공급물량이 가장 많기 때문에 선택시 보다 주의가 요구되는데 역세권이나 대로변등에 위치해 유동인구가 많은 곳이 좋으며, “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다.

거액의 프리미엄 기대할 수 있는 테마상가
테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다.
 
말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 단순 품목보다는 오락시설 등 엔터테인먼트 기능을 갖춘 테마상가가 안정적이고, 입점시기가 빠른 곳, 전문상인들이 많아 실제로 장사할 사람이 많은 상가 등을 선택하는 것도 요령이다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.

토지는 여윳돈으로 투자해야 
토지는 대지, 전, 답, 잡종지, 임야등을 통틀어 얘기하며, 전체 물량의 30%정도인 8천 2백여 건이 매달 경매에 붙여져 2천 2백여 건 정도의 물량이 감정가보다 25%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다.
 
가급적 여유돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 밭으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 떼서 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다.
 
또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다.

공장,시세의 60%에서 매입가능
경매로 공장을 구입하면 시세의 60%선에서 매입할 수 있다. 이처럼 취득비용을 대폭 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 구입 후 간단히 정비만 하고 즉시 가동에 들어갈 수 있어 제품 경쟁력 확보는 물론 생산원가 절감 등 유리한 점이 많다.
 
공장을 구입하고자 할 때 현장 답사는 기본이며, 주변 시세와 공과금 · 임차관계 · 기계나 기구 · 장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해야할 사항이다. 또한 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권 문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. 가급적 변호사나 경매전문가의 자문을 구하는 것이 좋다. 전기 · 도로 · 수도 등 기반시설 여부를 잘 살펴보는 것도 중요한데 아무래도 전용 공단내에 위치한 공장이 유리하다.

공장경매에는 응찰자들이 대부분 중소기업 운영자들로 한정돼 있어 보통 3, 4회 유찰후 새주인이 결정된다. 공장을 구입할 때는 낙찰 받은 후 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 현금동원에 부담이 따른다.
 
따라서 경매에 참여하기 전에 자금동원 계획을 세워야 한다. 공장 저당법에 따라 토지와 건물 기타 공장에 속한 기계기구까지 담보물이 될 수 있으므로 소유권이전 후 은행 등에서 등록한 공장재산을 담보로 시가의 50~70%까지 대출받을 수 있다.
 
물건을 고를 때는 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리를 비롯하여, △간선도로 항만 철도 이용의 편리성 △물류비부담 △동력자원 및 용배수에 관한 비용 △노동력 확보 △관련산업과의 거리 등을 중점적으로 점검해야 한다.

종류가 다른 공장을 인수해 용도변경할 때는 미리 해당 시군청 공업계를 방문, 용도변경 허가여부를 확인해봐야 한다. 공장 재단목록에 올라있는 주요 동산은 감정평가서에 자세히 나와 있으므로 기계기구를 잘 챙겨야 한다.

오피스텔 투자시 유의사항은
오피스텔은 현장답사를 통해 전체 오피스텔 공간에서 주거부분이 얼마나 차지하는 지를 반드시 점검해야 하고 주거 부분에 대해서는 주택임대차 보호법이 적용되므로 권리관계를 꼼꼼히 따져본 후 하자가 없는 물건을 구입해야 한다. 또한 연체되어 있는 일반 관리비를 입주하는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체 유무도 반드시 확인해야 한다.

오피스텔에 투자할 경우 다음과 같은 점에 유의해야 한다.

임대용인지 주거용인지를 먼저 결정한 후 각 용도에 맞는 계획을 세워야 한다. 임대 수익을 원할 경우 임대가 얼마나 잘 되느냐에 따라 그 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니기 때문에 먼저 교통이 편리하고 주변 편의시설도 잘 갖추어진 곳이어야 한다.

주거용도일 경우 같은 평형의 아파트에 비해 2~3배 높은 관리비를 내야 하므로 사전에 관리비가 얼마인지 확인해 봐야 한다.
 
(출처 : 조인스랜드/"내가 고수" 장경철 3M 컨설팅 대표, 2007.3.19)

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[스크랩] 시세차익용 경매 투자 노하우 |경매배우기

2007-03-14 23:06

http://blog.drapt.com/eunice68/360171173881196742 주소복사

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

지역 호재부터 꼼꼼히 챙겨라
재건축 예상 반지하집 3000만원에 사서
8000만원에 되판 경우도...

시세차익용 투자 노하우 경매전략
 

▶남들이 거들떠보지 않는 허름한 다세대주택이라도 경매에서 잘만 사면 때로는 ‘진흙 속 진주’처럼 큰 이익을 가져오기도 한다.

요즘처럼 주식시장이 크게 출렁거리면 부동산, 그중에서도 경매로 눈을 돌려 보자. 저가에 살 수만 있다면, 언제든지 누구든지 경매로 돈을 벌 수 있는 게 이 시장의 특징이다. 이번 글에서 시세차익용 부동산, 임대수익용 부동산의 낙찰사례와 조심해야 할 경매 물건 낙찰 사례 등을 두루 살펴봤다.
부동산 시장이 주춤하지만 발상의 전환을 한다면 오히려 더 많은 기회를 가져다 줄 수 있는 곳이 법원 경매시장이다.

이번 글에서는 ‘시세차익용 경매 부동산’에 대해 알아보자. 경매를 통해 값싸게 사서 비싸게 되팔 수 있는 부동산은 쏠쏠하다. 그중 사업 초기의 재개발, 재건축 물건과 도심의 허름한 근린주택, 개발지 인근의 보상용 토지가 그렇다. 응찰자의 노력 여하에 따라 이 같은 물건은 넉넉하고 다양하다.

나이 40대 후반의 A씨는 변호사 사무실 사무장 출신으로 부인과 함께 강북에서 식당을 운영한다. A씨는 부동산 투자에 대한 경험이 전무한 상태였지만 앞으로 노후를 대비해 그동안 모아둔 여윳돈 몇천만원의 운용만큼은 경매를 통해 해보고 싶어하는 사람이다.

그래서 그는 나와 함께 사업 초기의 재개발, 재건축이 예상되는 경매 물건을 물색하기 시작했다. 보름 정도 꾸준히 물건을 검색하던 중 A씨가 거주하는 곳에 가깝고 모아둔 여윳돈에 맞는 물건을 하나 찾을 수 있었다.

A씨가 찾은 물건은 서울 북부지법 경매2계에서 경매를 진행시킨 다세대 물건이었다. 위치는 서울 강북구 우이동 23-82에 있는 매물이다. 방 3개, 실평수 21평(25평형)에 대지권이 17평이나 됐다. 지난 91년에 지어져 겉은 허름했지만 지대가 높은 곳에 있기에, 그 집은 1층과 진배없었다. 겉은 ‘별 볼일’ 없는 경매 물건이지만, 나중에는 그 진가를 톡톡히 발휘한 알짜 물건이었다.

감정사가 매긴 감정평가액은 6000만원인데 세 번 유찰되어 최저 경매가가 3072만원(감정가의 51%)으로 내려갔다. 입찰 당시 최저가를 고집한 2명의 짠(?) 입찰자들을 물리치고 A씨가 낙찰받았다. 차 순위 매수인보다 겨우 39만원을 더 써내 3111만원에 아슬아슬하게 산 것.

인기없는 강북의 반지하 물건이라 수월하게 낙찰받았다. 이 물건의 특징은 지하철이 없는 비역세권이지만, 도로상태가 좋아 대중교통이 원활했다는 점이다. 산이 가까워 주거환경도 양호했다.

외관만 본다면 인기를 끌지 못하는 반지하 물건에 관심을 갖고 입찰한 것은 몇 년 앞을 내다봤기 때문이다. 말하자면 이 집은 ‘재건축’을 기대할 수 있었던 알짜 매물이었다. 입찰 당시 A씨는 투자 금액이 크지는 않았지만 미래 가치를 따져 과감하게 투자를 결행했다.

A씨는 경매 전에 꼼꼼한 권리분석을 통해 등기부상 하자가 없는 물건이란 점을 확인했다. 근저당권을 비롯해 가압류 등이 있기에 이 물건은 경매로 정리할 수밖에 없었던 물건이었다.

낙찰 금액보다 많은 전세금

세입자 관계를 조사했다. 채무자의 부인 이름으로 전입된 것을 파악해, 낙찰 후에 인도명령 신청을 통해 수월하게 집을 넘겨받았다. 낙찰가 3000여만원에 비해 이사비 200만원은 큰 금액이었지만, 채무자 측은 속 썩이지 않고 주택을 내주었다.

주택을 넘겨받은 A씨는 곧 집수리부터 착수했다. 싱크대 교체와 방범창 설치 등 세를 줄 때 하는 의례적인 수리를 마쳤다. 전세를 줬는데 낙찰 후 10일 만에 4000만원에 전세가 나갔다. 이렇듯 살기 좋은 곳에 위치한 다세대주택을 경매를 통해 값싸게 사면, 입찰금액 거의 전액을 전세금으로 돌려받을 수 있는 게 장점이다.

전세가 비율이 나름대로 높아서다. 또 초기 투자금이 적어 여유자금으로 투자하기가 쉽다. 반지하 다세대에 누가 전세 들까 하고 생각하기 쉽지만 내 경험상으로 수요는 넉넉한 게 아직까지의 주택시장이다.

A씨는 2년간 전세를 주는 동안 계속 재건축 추진상황을 지켜봤다. 낙찰 후 1년 동안은 재건축 추진이 지지부진했다. 지역적으로 소외된 지역인 데다 중소 다세대주택들이 밀집해 ‘사공 많은 배, 권리관계 복잡’이었고, 그래서 더디기만 했다.

그러나 곧 서울시의 소외지역 재건축 사업에 대한 정비와 지원이 발표되면서 사업은 가속도가 붙었다. 불과 1년 6개월 사이에 조합원 지분 값은 쏠쏠하게 뛰기 시작했다. 25평형 집 가격이 1억원 선을 오르락내리락 반복했다.

A씨는 지분 값이 내려가는 시점인 지난해 말 8000만원을 받고 이 집을 팔았다. 각종 재건축에 대한 규제 강화로 더 이상 지분 가격의 상승폭은 미미하리라는 판단이 섰기 때문이다.

A씨는 남들이 투자를 꺼리는 반지하 매물을 재건축 호재를 예상하고 샀다. 2년간의 ‘장기투자’로 투자 금액의 두 배가 넘는 시세차익을 보고 되팔아 투자에 성공했다. 거래가가 1억원 아래여서 절세 혜택도 많았다.

이번에는 인기지역 미니 근린주택을 낙찰받아 짭짤한 시세차익을 남기고 되팔았던 얘기를 해보자. 경매에 부쳐진 매물은 서울 용산구 한강로 1가에 있는 대지 28.6평, 건평 31평짜리 2층 근린주택이다. 감정가 2억5731만원에 2회 유찰해 최저 경매가가 1억6468만원이었다. 내가 아는 B씨는 2명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억9080만원에 낙찰받았다.

이 집은 남측과 남동쪽에 각 4m와 1m 도로에 접해 있고 삼각지역이 근거리에 있었다. 용산 개발에 대한 관심이 높았고 이 지역은 90년 말부터 상세계획구역으로 지정돼 개발에 대한 조짐이 있던 호재 많은 지역이었다. 이 주택은 외관상 별로 내세울 게 없는 물건이었다. 1972년에 보존등기 된 허름한 주택으로 대장(臺帳)상으로만 근린주택이지 사실상 주택으로 이용 중이었다.

등기부등본상 권리관계를 살펴보니 말소기준권리(가장 먼저 설정된 권리)는 지난 93년 국가보훈처가 설정한 채권최고액 999만원의 저당권이었다. 이후 대한상호신용금고가 1억5400만원의 근저당권,

이 금고가 추가로 5800만원의 근저당권을 각각 설정을 했고, 이후 5개 정도의 각종 꼬리표가 붙어있었다. 하지만 낙찰 후에 모두 직권 말소되는 상태였다. 국가보훈처가 최초 저당을 설정한 상태여서 채무자는 국가보훈 대상자였던 것으로 예측했다.

세입자 현황 조사보고서와 답사를 통해 세입자 내역을 확인해 보니 채무자는 시골에서 병 치료 중이었다. 주택 전체는 세입자와 점유자 두 세대가 있었다. 한 세대는 소액 임차인으로 배당받아 나가는 세입자였고, 한 세대는 친척이 무상으로 점유하고 있었다. 세입자들 모두 낙찰 후 두 달여 만에 집을 수월하게 비웠다.

소액 임차인은 배당받기 위한 명도확인서에 이사 당일 도장을 찍어주었다. 다른 점유자는 이사비 300만원을 강력히 요구했지만, ‘무상 점유자는 이사비도 청구할 수 없다’는 강력한 내용의 내용증명을 받자 이사비 100만원에 합의를 했고, 얼마 후 순순히 집을 비워줬다.

B씨도 낙찰 후 간단한 수리부터 시작했다. 너무 오래된 주택이어서 손을 대기 시작하면 한도 끝도 없다는 생각에 1000만원의 일정한 한도에서 깔끔하게 수리한 다음 즉시 매수자 물색에 나섰다.

인근 중개업소와 상가주택 전문업소를 들락거리고, 생활정보지에는 시세보다 값싼 급매물로 홍보하며 적극적인 매도전략에 나섰다.

등기 후 석 달 만에 B씨는 실수요자를 찾아냈다. 50대 장년 노부부는 이 주택을 매입해 1층은 세를 주고 2층은 직접 거주하려고 했다. 매도금액은 3억원이었다. 제 경비를 빼더라도 1억원은 거뜬하게 남는 물건이었다.

시세차익을 목적으로 경매물건 투자에 나설 때는 지역 호재부터 챙기는 것이 급선무다. 호재 있는 곳에는 매수자들이 몰려들기 때문이다. 만약 개발 호재가 없는 지역이라면 부동산의 단점인 환금성 때문에 애를 먹기 십상이다.

또 되도록 소형 매물이 유리하다. 덩어리가 크면 살 사람이 한정되어 파는 데 애를 먹는다. 게다가 요즘에는 세제의 투명화 때문에 팔아도 세금 때문에 별 실익이 없다. 되도록 한 해에 한 두건만 사서 1~2년 정도 운용했다가 되팔겠다는 마음으로 경매 물건을 꾸준히 탐색하다 보면 짭짤한 시세차익용 경매물건은 수두룩하다.

되팔기 쉬운 경매 부동산들

경매 받아 되팔기 쉬운 경매 부동산은 어떤 게 있을까? 일단 호재를 지니고 있어야 나중에 팔기가 쉽다.
이런 부동산으로는 재개발 또는 재건축 사업 추진지역 내의 다세대나 혹은 반지하 다세대, 개발 호재가 있는 지역 내의 상가나 근린주택을 꼽을 수 있다.

또한 대토 수요가 있는 수도권 일대 보상용 토지, 여러 번 유찰돼 분양가보다 턱없이 값싼 오피스나 오피스텔 등을 주목해도 된다. 이런 물건들은 나중에 누군가가 사줄 확률이 높다.

참고로 다주택자는 절세 차원에서 주택 투자는 꺼리는 것이 유리하다.
중앙일보 이코노미스트 878호
윤재호 메트로컨설팅 대표(metrocst@hanmail.net 

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