경매배우기(94)

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[스크랩] ◎ 실전경매 : 경매법원 입찰에 앞서 살펴보기 |경매배우기

2007-01-10 22:49

http://blog.drapt.com/eunice68/360171168436961370 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
처음 경매에 입문할 때는  나름대로 정해진 순서에 의해 진행하는 것이 좋습니다. 이 순서에 맞게 꾸준히 준비하다보면  나름대로의 방법이 생길 것이며, 자신이 움직일 수 있는 범위가 정해질 것입니다.
아래방법은 제가 처음으로 경매를 시작할 때 세워둔 순서입니다.
참고하시어 도움이 되시길 바랍니다. 
 

I. 정보검색:

자기에게 맞는 경매물건을 선별해야 한다.
 
통상 경매물건 선별은 우선적으로
 
1. 취득목적이 무엇인가?
투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 대단지 아파트, 재건축단지 주변의연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등에 관심을 가지며, 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역을 선정할 수 있어야 한다.
 
2. 어떤지역과 종목을 선정 할 것인가?
지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋다. 종목으로는  아파트, 연립(다세대, 다가구), 단독주택, 토지, 상가, 공장 등 여러 물건으로 분류 할 수 있다. 그러나 이 모두를 취급하여 수익을 낸다는 것은 쉽지 않다.
따라서 본인이 가장 많이 접할 수 있고, 연구할 수 있고,  통계를 낼 수 있는 종목을 선정하여 집중적으로 관심을 갖는 것이 필요하다. 초보자들이 쉽게 접근하여 수익을 낼 수 있는 경매물건은 다음의 것들이 있다.
 
 
1. 경매주택에 임차인이 아닌 소유자가 거주하는 주택

   주로 아파트, 빌라물건중에 많다.

2. 선순위 임차인의 전세금을 안고 싸게 구입할 수 있는 물건

    이런 물건은 낙찰자가 안고 사야할 전세금이 얼마인지 파악한 후 전세금액을 안고 사면
    명도에도 어렵지 않을 뿐더라 취.등록세 절감효과도 있다..

3. 소액임차인만 거주하는 주택 

   법원에서 배당받기 위해서는 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기
   때문에  협상이 수월해 질 수 있다.

4.  법원에서 전액 배당받는 확정일자부 전세입자.  명도가 비교적 수월하다.
 
 
그후 대법원사이트나 경매정보사이트를 통해 검색을 한다.
 
신건검색: Apt, 미래가치가 내재되어 있는 재개발지역등,,,
유찰회수별검색 : 유찰회수가 많은 물건에 관심을 갖는다(특히 단독주택은 오래되고, 썩을 수록 좋다)
재경매검색 : 권리분석의 하자등을 파악하여 수익을 낸다.
 
 
II. 기본적인 권리분석
 
경매절차를 통해서 부동산을 취득하는 것은 부동산 시장에서 부동산을 취득하는 것과 절차상 약간의 차이가 있을뿐 유사하다고 보면 된다. 단, 권리관계에 대해서 보다 상세한 분석이 필요한 것이다. 부동산거래는 한번 실패시 그 하자의 치유가 매우 힘들며 실패한 부동산투자가 되어 다시는 경매시장에 뛰어들지 못할 수도 있다.
이를 위해서 부동산등기부를 파악하고 임차인관계를 잘 파악하는등 기본적인 권리분석을 한다면 많은 실패확률을 줄일 수 있다.
 
대법원사이트의
매각물건명세서 : 최선순위 기준일(말소기준권리)
현황조사서 : 임차인 현황 및 진행과정
감정평가서 : 감정평가기관, 날자, 감정평가목록(토지별도등기, 제시외 건물등)
 
 
III. 대법원사이트 확인하기
 
경매에 응찰함에 있어 항상 강조해도 지나치지 않을 말은 대법원의 '매각물건명세서"를  꼭 확인해야 한다.
용감하게 그것을 확인하지 않고 경매법원에 오는 사람이 있다.
인터넷유료사이트를 믿거나, 혹은 습관적으로 정보지에 의존하거나, 귀동냥으로 무심코 들어오는 것은 총을 안들고 전쟁터에 나가는 것과 다르지 않다.
사실 내 자신도 대법원사이트에 잘 들리지 않을 때가 있는데 그것은 유료정보사이트의 편리한 기능에 익숙해져 있어서 일테다.
다음은 대법원사이트에서 반드시 확인해 보아야 할 것들이다.
 
대법원사이트(www.scourt.go.kr)의 확인방법
 
경매정보검색 -> 경매물건검색 ->기일별검색에서 원하는 사건번호의 매각물건명세서(매각기일7일전), 현황조사서/ 감정평가서(매각기일14일전)를 확인함.
 
경매정보검색 -> 경매사건검색에서 원하고자 하는 사건번호를 직접입력하여 손쉽게 확인 할 수도 있으며, 종합검색을 통해서 검색조건을 입력하여 손쉽게 확인할 수 있다.
 
가장 중요한 것은 매각물건명세서 확인이다.
 
여기서 최선순위설정일자는 소위 말하는 '말소기준권리' 이다.
말소기준권리로는 (근)저당권, 담보가등기, 가압류, 압류(강제경매), 전세권이 있으며, 매각물건명세서에서 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것" 이란 항목을 주의깊게 보아야 한다.
여기서 '해당사항 없음'이라고 되어 있다면 99% 권리분석이 안전하다고 볼 수 있다.
 
그러나 가등기, 환매등기, 임차권등기명령등기등이 기재되어 있는 경우라면 긴장하고 예의 주시해야 하며,  예고등기는 확인이 안되니 반드시 등기부등본떼어 보아 확인한다(1%때문에 조금 복잡해 보입니다).
 
이제 눈에 보이는 권리에 대한 확인작업이 끝났으니, 눈에 보이지 않는 권리를 파악해야 한다.
 
그것은 선순위임차인과, 유치권, 법정지상권, 공법상하자등이 있는데 주로 경매경험이 많은 사람들이 관심있게 보는 부분이며, 일차적으로 인터넷과 대법원사이트를 통해 확인하지만 궁극적으로 현장조사를 하지 않고서는 알 수가 없는 권리들이다.
 
 
VI. 물건분석(현장조사)

 1. 물건자체 분석: 현장에서 도로, 위치, 방향, 구조, 주변환경적 여건등

 2. 점유자분석: 소유자, 세입자, 공유자,,,
                     
     .  동사무소방문: 전입 세대주와 전입일자 확인
     .   관리사무소방문: 체납 관리비 및 공과금 확인
 
 3. 시세분석: 현장 중개업소 최소 2곳 이상방문(3군데 방문)
     잘되는 중개업소: 사자로,   손님이 없는 중개업소: 팔자로 (시세표 확인: r114,  부동산서브,
     부동산뱅크 등등,,,)
     . 요즘에는 부동산 거래 정보망이 대부분의 지역에 설치되어 있어서
       여러곳을 방문하지 않아도 비교적 현 시세를 파악하기 좋다.
     . 시세는 해당 지역의 과거 시세 변동 추이역시 중요하다. 또한 인근지역의
       시세를 비교, 검토해보면 거의 정확한 시세파악에 접근할 수 있다.
 
4. 법원에 가서 인터넷으로 본 대법원사이트 서류를 확인하는 것이 좋다.
   (임차인의 권리신고 및 배당요구서 등은 열람안됨-신법)
 
물건분석과 현장답사시 교통이나 도로, 교육시설등 부동산의 가치를 높힐 수 있는 환경도 분석하며, 가스충전소나 쓰레기 집하장 등 혐오시설여부등도 조사한다.
만약 개발을 전제로 경매에 임해 부동산을 취득한다면  용적률,건폐율 등에 대한 조사도 필수적이다.
 
 
V. 명도
 
배당절차를 알면 명도를 어떻게 할 것인지 계획을 세우는데 도움이 된다.
소유자가 경매부동산을 점유하고 있다면 명도는 비교적 용이하나, 임차인등이 점유할 경우 보즘금을 전액 배당받지 못했다면 쉽게 집을 내어주지 않는다.
그러기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이 배당절차에서 얼마를 배당받는지를 입찰전에 배당표를 작성해 본 후 낙찰 후 임차인에 대한 명도요청시 일정 금액의 이사비용을 제시하는 것이 원만히 해결하는 좋은 방법이기도 하다.
이를 위해  임차인과 면담하여 권리신고 및 배당요구신청을 유도하는 방법을 익혀야 한다.
 
 
VI. 예상낙찰가예측
 
인근낙찰사례 > 인근낙찰통계 > 유사경매물건
 
예상되는 경매에 대한 낙찰가를 통해서 얼마만큼의 수익을 발생시킬지를 종합적으로 판단하는 마지막 단계이다.
낙찰가격을 가만히 살펴보면  과학적임을 알 수 있는데, 그것은 논리적이어야 하며 자신이 확신을 가질 수 있는 해당금액이어야 한다.
 

VII. 투자수익률분석
 
낙찰받은 후 부동산에 대한 활용  용도를 먼저 설정하지 않으면 실패할 가능성이 높다.
낙찰받은 부동산을  임대 할 것인지 매매를 할 것인지 재건축 후 분양 할 것인지등, 투자계획을 잡고 목적을 설정한다.
보다 중요한 것은 반드시 낙찰받을 경우는 얼마만큼의 수익을 낼 것인지 목표수익률을 결정한 후 경매에 임해야 한다.
목표수익률은 총투자금액에서  다음의 항목을 뺀다.
 
융자받은 금융비용,  취.등록세,
명도비용(이사비,공과금, 관리비등)
내부인테리어 또는 수선비용
중개수수료
양도소득세
기회비용
 
 
VIII.  입찰당일
 
최종적으로 등기부내용의 변경사항 특히 경매개시결정 기입등기 후 제3 취득자 등의 기입등기유무(소유권이전, 저당권, 전세권, 지상권, 예고등기등)와 대항력 있는 임차인의 배당욕 철회 여부 및 소액임차인 중 배당요구에서 누락된 소액임차인 존재 유무를 확인하여 입찰금액여부를 결정해야 한다.
최종적으로 입찰장에서의 분위기에 휩싸이지 않는 냉정한 자세가 요구된다.
 
 
 
 

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[스크랩] ◎ 권리분석 실패사례 |경매배우기

2007-01-10 22:49

http://blog.drapt.com/eunice68/360171168436952699 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
선순위 가등기가 있는 물건을 낙찰 받은 사례 
 
경매초보자 김씨는 경매장에 몇 번 다니지도 않고 지난 연말 개포동의 11평짜리 주공아파트를 시가보다 2,000만원정도 싼 14,000만원에 낙찰 받는 행운을 안았다.
소유권 이전과 명도절차도 무사히 끝나 6천만원에 전세를 놓았다.
그러다 올 1월 중순께 은행에 담보대출을 신청했다가 깊은 좌절을 맛보았다.
"등기부상 가등기권자에게 인감을 받아오라"는 것이 은행 측의 요구사항 이었다.
선순위 가등기가 있어 아무도 관심을 두지 않았던 경매 물건에 김씨가 섣불리 뛰어든 결과였다.
소유권이전에 의한 가등기, 가처분, 지상권, 전세권, 예고등기 등이 1순위를 차지하면 경매가 완결되어도 말소되지 않는다는 초보적인 경매 상식을 소홀히 한 것이다.
 
 
 
임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례 
 
경매 초보자 이씨는 지난해 11월 북부지원 경매에서 시가 1억원 짜리 상계동 주공아파트 25평형을 7,920 만원에 낙찰 받았다.
그러나 이씨는 자신이 대항력이 있는 임차인 즉 최초 근저당보다 앞선 일자로 대항력(주민등록전입 임대차계약 주택의 점유)을 갖춘 임차인의 임대보증금 4,600백만원을 추가로 부담해야 한다는 사실을 알고 입찰보증금 10%를 울며 겨자먹기로 포기할 수 밖에 없었다.
그나마 잔금 90% 납입하기 전에 알아 손해를 792만원으로 줄였다는 것을 위안으로 삼아야 했다.
하마터면 1억원짜리 아파트를 1억 2천5백만원에 살뻔 했던 것이다.
 
 
 
확정일자 확인 소홀로 임차인 보증금을 인수하게 되어 보증금을 포기한 사례  
 
이씨는 지난 연말의 실수를 거울 삼아 경매에 대하여 많이 공부하고 다시 경매에 뛰어 들었다.
확정일자를 갖춘 세입자가 채권은행의 근저당권 설정일자 보다 앞서 주민등록 전입이 된 상일동 소재 아파트를 낙찰 받았다. 주민등록 전입, 주택의 점유, 확정일자를 모두 갖춘 세입자가 당연히 배당을 받을 것으로 분석을 한 것이다.
그러나 배당결과를 살펴보니 세입자는 배당을 한 푼도 받지 못했다. 세입자는 주민등록 전입 후 일주일 지난 뒤 전세계약서에 확정일자를 받았는데 그 사이에 은행의 근저당권 설정이 이루어 진 것이다.
주민등록전입이 은행의 근저당권설정보다 앞서 이루어졌으나 물권적인 배당순위는 주민등록전입, 주택의 점유, 확정일자 중 제일 나중 일자를 기준으로 결정되기 때문이다.
전세보증금을 배당 받지 못한 세입자가 대항력을 주장하게 되어 이씨는 다시 한번 입찰보증금 만 날리게 된 것이다. 
 
 
 
토지와 건물의 근저당권 설정일자가 다른 다가구주택의 임차인 분석에 실패한 사례 
 
최씨는 노후를 위해 임대용 부동산을 경락 받기로 했다.
마침 강동구 천호동 소재 3층짜리 다가구 주택이 경매물건으로 나왔다.
대지 60평에 건평 105평으로, 집주인을 포함해 모두 8가구가 거주하는 다가구 주택이었다.
최초감정가 5억원에서 두 차례 유찰 돼 3억2천만원으로 내려와 있었다.
전세 보증금만으로 3억 5천만원이 예상되는 우량 물건이라 입찰하기로 마음먹었다.
임차인 7명은 모두 근저당 설정일보다 전입일자가 늦을 뿐만 아니라 배당요구를 해 인수 대상은 아닌 것으로 판단했다.
향후 전세보증금 수입으로 회수할 수 있는 금액 3억 5천만원에 입찰하여 낙찰 받았다.
그러나 낙찰 허가 후 후순위로 분석된 임차인 중 네 명이 선순위라는 사실을 알게 되었다.
96년 H은행에서 첫 근저당권 설정당시에는 토지와 건물에 공동으로 담보가 설정되었는데 2000년에 건물을 멸실하고 다가구 주택으로 신축하는 과정에서 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다르게 된 것이다.
이들 임차인들은 새 건물을 지어 보존등기가 나기 전에 전입하였지만 건물에 대한 근저당설정은 보존 등기 상태에서만 가능해 건물의 근저당 설정일이 임차인의 전입일자보다 늦어지게 된 것이다.
토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우 임차인의 대항력 판단 기준은 건물만을 기준으로 하기 때문에 최씨는 배당에서 순위에 밀려 한푼도 못 받는 네 사람의 전세 보증금 1억 7천만원을 고스란히 부담해야 할 처지가 된 것이다.
낙찰가 3억 5천만원에 대항력 있는 세입자 전세보증금1억 7천만원을 더하면 모두 5억 2천만원으로 세금 및 부대비용을 제외하고도 시세 보다 비싸게 구입하는 셈이다. 결국 1억 7천만원을 추가 부담하기보다는 입찰보증금 3,200백만원을 잃는 것이 낫다고 판단 잔금 내는 것을 포기하고 말았다. 
 
 
 
구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전된 물건을 낙찰 받은 사례 
 
박씨는 두 차례 유찰된 개포동 소재 아파트에 입찰하기 위하여 등기부를 열람해보니 가압류 9천만원이 있었다. 주위에서 경매박사로 통하는 친구에게 '가압류는 매수인에게 대항할 수 있는지' 여부를 묻자 '모두 말소된다'는 것이었다.
'압류의 효력발생 전에 된 가압류등기는 매각대금으로부터 배당을 받으므로 존속시킬 필요가 없으며, 압류의 효력발생 후에 된 가압류는 매수인에게 대항할 수 없어 말소된다.'는 자세한 설명까지 듣고는 자신 있게 입찰하여 시세 보다 5천만원 싼 가격으로 낙찰 받았다.
잔금을 납부하고 소유권이전 등기가 이루어 진 뒤 뿌듯한 마음으로 등기부를 열람하는데 가압류가 그대로 남아있었다. 부랴부랴 확인해보니 '구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전되어 그 후의 현소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 구 소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 참가할 수 없으므로 구 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 된다.'는 것이다.
결국 박씨는 시세 보다 4천만원이나 비싼 가격에 구입하는 실수를 범한 것이다.
(전 소유자 때 설정된 가압류라도 무조건 낙찰자가 떠 안는 것은 아니다. 전 소유자 명의로 등기가 됐을 때 가압류를 설정했던 채권자가 전 소유자를 채무자로 강제 경매를 신청했을 경우에는 낙찰 후 말소된다. 따라서 전소유자의 가압류 등기가 되어있는 물건은 입찰 시 세밀하게 분석하고 신중하게 입찰 여부를 결정 하여야 한다.)
 
 
 
 

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[스크랩] ◎ 경매투자 10계명 |경매배우기

2007-01-10 22:49

http://blog.drapt.com/eunice68/360171168436943596 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
경매물건에 대한 투자는 높은 수익률을 보장받을 수 있다는 점에서 매력적이지만 일반 거래에 비해 함정이 많아 리스크도 크다.
쟁쟁한 ‘선수’들과 경매시장에서 ‘한판 대결’을 벌이기 위해서는 경매 관련 ‘10계명’을 반드시 챙겨야 한다.
  1. 감정가를 맹신하지 말라 = 감정가는 감정평가업체 또는 감정시점에 따라 차이가 난다. 경우에 따라선 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있다. 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받는 것은 금물이다.
  2. 권리관계를 명확하게 파악하라 = 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우도 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줘야 하는 경우가 많다. 낙찰자가 부담해야할 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.
  3. 입주 시기는 길게 잡아라 = 경락받은 물건에 대해 입주가 늦춰지는 경우가 종종있다. 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하기 때문이다. 쓸데 없는 낭패를 모면하기 위해서는 입주 시기를 넉넉히 잡는 것이 필요하다.
  4. 추가비용을 고려하라 = 예상치 못한 추가비용이 발생할 경우를 감안해야 한다. 취득시 취득 및 등록세의 경우는 낙찰가격 기준이므로 일반 매매 때보다 다소 부담이 크다. 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야하므로 강제집행비용이 들 수 있다. 세입자가 있으면 이사비도 지불해야 한다.
  5. 발품을 팔아라 = 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.
  6. 구체적인 자금계획을 세워라 = 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를 내고 낙찰허가 결정 후 약 1개월 내에 잔금을 납입해야 한다. 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 낙찰받은 물건을 날리는 경우도 있다. 더욱이 입찰보증금도 돌려받지 못한다.
  7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의하라 = 입찰서류 기재, 입찰보증금 준비, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서 첨부 등에 각별히 신경써야 한다. 입찰장에서 사소한 실수는 치명타가 될 수 있으므로 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.
  8. 세입자 대위변제를 경계하라 = 경매 물건에서 세입자의 대위변제(집주인의 빚을 대신 갚는 것)는 복병이다. 세입자가 채무자 대신 근저당 금액을 갚아 대항력을 주장할 경우 헛수고로 돌아갈 수 있기 때문에 이 부분을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
  9. 뇌동 경매는 삼가하라 = 법원 입찰장은 항상 사람들로 북적거린다. 분위기 및 승부욕에 휩쓸려 무리하게 높은 가격으로 낙찰을 받을 경우 손해를 볼 수도 있다.
  10. 변경·연기가 잦은 물건은 피해라 = 변경·연기가 잦은 경매 물건은 채무자가 돈을 갚으려고 노력중인 경우가 많다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해 놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매효력이 상실된다.
 
 

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