경매배우기(94)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] ‘손에 잡히는 경매’ 1기 과정 개설 |경매배우기

2007-01-15 16:52

http://blog.drapt.com/eunice68/1532461168847548333 주소복사

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

‘손에 잡히는 경매’ 1기 과정 개설
파이낸셜뉴스 2006-11-28 09:54:00



'First-Class 경제신문' 파이낸셜뉴스와 종합경매회사 ㈜디지털태인이 공동으로 '손에 잡히는 경매' 1기 과정을 개설합니다.

이번 교육 과정은 금융기관, 건설업체 및 기업체 임직원들과 공인중개사, 직장인, 주부 등을 대상으로 하며 총 15회에 걸쳐 단기간 내에 부동산 경매의 핵심을 파악할 수 있도록 준비하였습니다.

관심있는 분들의 적극적인 참여 부탁드립니다.

◇일시=2007년 1월

주 3회(월·수·금 오후 7∼10시)

◇장소=서울 여의도 파이낸셜뉴스빌딩 7층 세미나실

◇접수처=㈜디지털태인, Tel)02-3487-9770, 3487-9960

◇수강료=55만원

※11월6일부터 edu.taein.co.kr에서 강의 내용 확인 및 접수, 결제가 가능합니다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 경매로 돈버는 법 |경매배우기

2007-01-15 16:51

http://blog.drapt.com/eunice68/360171168847488640 주소복사

출처 : 진성효의 부동산클리닉

원문 : http://blog.drapt.com/j1280

글자 크게글자 작게 목록보기
경매로 돈버는 법
2006-12-03

적지 않은 투자자들이 위험은 피하면서 높은 수익을 얻고 싶어 한다.

하지만 모든 투자에는 항상 위험이 따르기 마련이므로 리스크를 최소화하는 노력이 필요하다.

특히 부동산 투자는 거액이 들고 한 번 잘못 투자했다가는 장기간 묶일 위험이 있다.

부동산 거래현장에 있다보면 부동산 투자에 관심이 큰 초보 경매 투자자들을 많이 만나게 된다.

저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 수 천 만원의 소액투자자에서 수 백 억원을 굴리는 자산가까지 수익성 높은 부동산을 사두려는 수요자들이 많다.

어떤 고객은 여윳돈이라며 거금을 선뜻 맡기는 경우도 있다.

개발예정지 내 주택이 투자 안전종목

초보 투자자가 부동산투자에 적극적인 관심을 가질 경우 대체로 두 가지 종류의 물건을 골라준다.

도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이 그것이다.

이들 물건은 부동산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있기 때문이다.

도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크가 없는 게 통례다.

부동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이 크지 않아서 원금을 까먹을 염려도 거의 없다.

또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값에 매입해 두면 좋다.

법원 경매를 통해 이런 지역 내 물건을 구할 경우 어렵지 않게 매물을 구할 수 있고 저가에 매입할 수 있는 장점이 있다.

통상 시가 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있으며 입찰경쟁률도 낮은 편이다.

최근 정부나 지자체가 지역개발 활성화 대책을 속속 발표하면서 지역마다 각종 건축 규제를 완화하는 조짐을 보이고 있다.

수도권 그린벨트 해제와 함께 서울시내 도로변 24곳 32만평에 달하는 곳의 역사문화미관지구를 층수제한이 없는 일반미관지구로 변경하는 안건을 통과했다.

또 서울 상도동 등 역세권 일대는 주거 · 상업지구로 개발하는 지구단위계획을 확정했으며 성남 등 수도권에서도 지자체마다 고도제한을 풀어 고밀도 개발을 허용하는 등 도시재개발이 속속 추진되고 있다.

토지용도가 고밀도 개발을 허용하는 방안으로 변경될 경우 해당지역의 부동산 가치는 뛰기 마련이다.

용산 일대, 양천구 목동, 영등포구 문래동, 강북구 수유동 일대 역세권 주변이 건축규제가 대폭 풀리면서 땅 값 상승이 높아진 지역이다.

한 발 앞선 투자자들은 새로 고층 · 고밀도 개발 예정 지역 내 부동산을 집중적으로 노린다.

이들은 법원 경매부터 시작해 저평가된 급매물까지 다양한 방법으로 투자 유망지역 내 부동산을 물색한다.

얼마 전부터 역사문화미관지구에서 일반미관지구로 토지용도가 바뀐다는 정보를 미리 입수한 지역 투자자들이 이 일대 부동산 경매투자에 몰리고 있다.

지난 해 서울중앙법원에서 입찰된 동작구 상도동의 N빌라 23평형은 감정가 1억2000만원에서 1회 유찰된 후 무려 32명이 입찰에 참여해 1억626만원에 낙찰됐다.

또 같은 법원에서 입찰에 부쳐졌던 성북구 장위동 소재 대지 104평, 건물 99평 짜리 2층 단독주택도 감정가(4억4224만원)의 91%인 4억300만원에 고가 낙찰됐다.


개발 호재가 있는 지역 내 부동산은 초기에는 가격이 더 오를 것이라는 기대심리로 호가가 오르고 지역 부동산중개업자들이 물량을 매집하기 때문에 초보 투자자들이 무턱대고 투자하면 손해 볼 확률이 크다.

그러나 법원경매를 이용할 경우 가격 상승분이 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 우량물건을 확보할 수 있다.

도시계획 변경 내용 확인이 투자의 첫걸음

이런 경매물건을 노리려면 여러 가지 사항을 점검해야 한다.

우선 투자 관심지역 일대 도시계획 변경 내용부터 확인해야 한다.


용도지역이 주거지역에서 상업지역으로 바뀌는지 공업지역에서 주거지역으로 바뀌는지 등을 알아봐야 한다.

용도지역 변경이 정해지면 지자체에서는 ‘도시계획 결정 및 변경결정 공람 공고’를 일간신문에 게재하거나 관보, 지자체 홈페이지 공고 란에 올려 이해 관계자로부터 의견을 듣게 된다.

공람 기간, 공람 장소(지자체 도시계획과), 도시계획 용도지역 변경결정안과 위치 ? 면적까지 상세하게 공고한다.

공람기간은 통상 14일인데 일반인들로부터 의견을 듣고 관할 관공서로부터 도시계획 변경에 따른 의견을 조율하는 기간이다.

지역 내 개발 정보를 관심 있게 지켜보았다가 개발 조짐이 있다고 판단되면 발 빠르게 움직여 투자가능 지역 내 저가 매입 물량을 확보하는 게 중요하다.

경매물건의 경우 여러 물건이 경매에 부쳐지므로 가격이 저평가된 땅이나 소형주택 등 우량물건을 고르는 게 투자 포인트이다.


경매 정보지나 경매물건 입찰명세서에서도 지역 개발정보를 얻을 수 있다.

경매정보지의 물건 내역을 보면 도시계획에 대한 정보가 기재되는 게 통례다.

경매 정보지의 자료는 통상 입찰명세서의 감정평가 내용을 그대로 전재하는데 그 물건의 도시계획 변동 상황이 표기된다.

예를 들어 도로변에 있는 부동산인 경우 역사문화미관지구에서 일반미관지구 해제지역으로 표기되거나 건축 층고 제한 해제지역이라고 표시하기도 한다.

또 도시재개발 입안, 지구단위계획, 고도제한 해제, 지구단위계획 구역입안 등 도시계획상 중요한 변동사항이 있는 경우 도시계획 확인서에 기재되어있는 내용이 표기되는 경우가 많다.

물건 상의 정보파악을 위해 도시계획상 중요한 내용을 독자에게 이해하기 쉽게 알려주기 때문에 투자에 따른 기초 자료로 활용할 만하다.

이런 지역 내 부동산은 투자에 따른 혜택을 입게 되기 때문에 입찰장에 사람이 많이 몰리게 마련이다.

그러나 초보투자자인 경우 반드시 정확한 투자재료를 확인한 후 입찰에 참여하는 게 바람직하다.

일반 사람들의 뜬구름잡기 식 루머에 휩쓸려 거액을 투자할 경우 막대한 투자손실로 이어질 수 있다.

되도록 지역 내 개발정보에 정통한 지역 전문가나 건축설계사무소, 관공서 도시계획과 공무원으로부터 그 개발내용을 어느 정도 파악한 후 입찰을 결정해야 한다.

비전문가나 경매 브로커로부터 투자 자문을 받을 경우 법적 하자 물건을 구입할 가능성이 크다.

특히 도시계획법상 도로에 저촉되거나 소방도로에 편입되는 주택, 재개발로 인해 수용되는 땅을 투자하면 겨우 공시지가 수준에서 보상받는 경우가 허다하기 때문에 정확한 투자근거를 갖춘 전문가에게 투자자문을 받는 게 유리하다.

그리고 개발 호재지역이라 하더라도 곧바로 개발이 이루어지는 것이 아닌 만큼 지역중개업소나 단기 투기꾼의 분위기 띄우기에 현혹돼 투자를 결정해서는 안 된다.

최소 3년 이상 장기적인 계획을 세우고 투자해야만 바라는 결과를 얻을 수 있다.윤재호 메트로컨설팅대표

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] **감정평가사가 쓴 부동산 경매보고서 |경매배우기

2007-01-14 20:34

http://blog.drapt.com/eunice68/360171168774485507 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

전 요즘 아파트 경매 물건들을 중심으로 감정을 하는것이 제 직책인 감정평가사입니다. 보통 부동산 투자의 시작은 경매이고 끝은 경매라 할 정도로 정부의 부동산 대책에 그나마 영향을 받지 않는 부분입니다. 저 또한 경매를 통해서 현재 살고 있는 아파트를 얻을 수 있었구요.

이미 투기로 많은 부를 쌓은 사람이 왜 이런 글을 쓰는가? 하고 물으시면 전 할말이 없습니다. 저 또한 월급쟁이로 시작하여 부모님이 가지고 계시던 소형 아파트와 35년 고생끝에 얻으신 퇴직금 일부 그리고 제가 그동안 한 두푼 모은 돈과 5000만원 정도의 대출을 끼고 제 명의로 같이 사는 집 하나 마련한 것이 전부입니다.

구차한 반박은 여기까지 하구요.. 경매라는 것이 참 웃깁니다. 최초 감정가가 3억에 나오고 현 시세가 4억이면, 사람들의 현장 경쟁의식 때문에 시세와 거의 가깝게 낙찰 되거나 시세보다 높게 낙찰되는 경우가 종종 나오게 됩니다. 부대비용을 포함하면, 시세보다 비싸게 주고 산 경우도 부지기수입니다.

제가 뜬금없이 경매이야기를 꺼낸 것은 경매시장이 정부의 각종 부동산 정책이나 시장의 여파에 가장 늦게 반응하는 곳이기 때문입니다. 보통 입찰장의 법대앞에는 학생에서 주부 그리고 노인분들 까지 연령층이 참으로 다양합니다. 그 중에는 부동산에서 한 가닥 하셨던 분들이나 현업에서 종사하시는 일명 고수분들이 많으시죠.

예전에는 보통 강남권 물건이나 재개발 지역 물건에는 최소 50명 이상의 응찰건이 있었으나, 요즘 경매 시장에는 아무리 인기 있는 물건이라도 응찰인원이 크게 못미치거나 낙찰가가 크게 낮아지고 있는게 현실입니다. 또한 낙찰가와 응찰가격의 평균이 크게 차이나는 것 또한 문제이구요.

여기서 낙찰가와 응찰 평균가격이 많이 차이나는 것은 그만큼 사람들이 물건의 가치가 낮게 보는 것이고, 30-40명의 응찰자중 25명 이상이 쓴 응찰금액이 거의 그 물건의 적정가 응찰가라고 생각하시면 됩니다. 즉, 그만큼 가치가 떨어지고 있다는 말이구요. 응찰 평균 가격과 크게는 30-40% 차이나게 응찰하시는 분들은 경매 초짜이거나 단순히 경매를 노름이라고 생각하시는 분이라 생각하시면 됩니다.

그럼 본론으로 들어가겠습니다. 유명 경매 대행업체에 현업 종사하시는 지인의 말에 따르면, 경매 입찰 의뢰인이 지난 11월말 이후에 80% 이상 줄었다고 합니다. 이는 부동산 정책에 가장 늦게 영향을 받는 다는 경매시장도 얼기 시작한 것을 대변합니다. 예전에는 여러 경매 대행업체 직원들을 경매 현장에서 많이 볼 수 있었는데, 요즘은 일반 주부들이 대부분이고 묻지마 투자 마인드를 가진 일반 초보 투자자들이 대부분이라고 합니다. 이는 주변 법무법인 친구들의 말과도 일치하는 내용입니다.

물론 제가 이 시점에서 부동산이 급락할 것이다. 곧, 거품 풍괴가 올 것이다라는 확언은 하지 않겠습니다. 다만 제가 전해드리는 여러가지 주변 상황과 현 부동산 시장의 동태를 중심으로 현명한 시민 분들이 판단을 하시면 좋겠습니다.

보통 정치에서는 정치 성향에 따라서 보수파와 중도보수파 그리고 중도개혁파와 진보파 이렇게 네 분류로 나뉘게 됩니다. 이와 비슷하게 부동산을 보는 입장에서의 성향과 주택의 유무에 따라 다음과 같이 크게 네 분류로 나눌 수 있습니다.

(1) 집을 구매할 여력이 없는 무주택자
(2) 집을 구매할 여력이 있는 무주택자
(3) 1가구 1주택의 실수요자
(4) 1가구 다주택의 투기 심리자

물론 (4)분류의 경우, 노후를 대비해서 다수의 주택을 구입한 뒤, 월세를 받는 순수 목적의 임대업자가 있을 수도 있습니다. 하지만 이 글에서 이런 분들은 모두 (4)분류에 넣도록 하겠습니다. (죄송합니다.)

이제 이렇게 분리된 분류를 통해서 향후 집값이 폭락할지 폭등할지를 가늠해보겠습니다. 현재 (4)분류의 경우, 여러 부동산 정책에 의해서 수개월 안에 상당수의 물량을 쏟아 낼 예정입니다. 물론 현재에도 업자들을 통해 비밀리에 상당수의 물건들이 거래되고 있는 것이 사실입니다. 여기에서 현재 부동산 중개업을 하는데 그런 거래가 없다는 분들이 있을 수 있습니다. 그런 분들은 제가 감히 작은 동네 복덕방이라고 부르고 싶습니다.

단순히 몇 세대가 시장에 나올 예정이고, 몇 퍼센트 정도 일꺼라는 숫자 놀음은 하지 않겠습니다. 과거에는 (4)분류의 대부분이 상당수의 자금력을 보유하신 분들이 대부분이었지만, 현재는 상당수가 과도한 대출을 안고 있는 묻지마 투자자들이 대부분입니다. 또 다른 문제는 이러한 묻지마 투자자들이 대부분 일반인들이며, 현금 동원력이 이제는 거의 제로가 됐다는 것이 문제입니다.

이제 (4)분류의 대다수가 눈덩이 처럼 불어나는 이자와 세금 그리고 자산 가치의 하락에 대한 큰 손실을 막기 위해서는 보유 중인 부동산을 팔아야 하는 것이 현명한 자의 선택입니다.

물론 최근 집값의 상승 요인은 (3)분류에 있었습니다. 모든 분들이 잘 아시다시피 판교 분양과 은평 뉴타운의 고분양가는 다른 지역의 호가를 올리기에는 최고의 호재였습니다. 은평 뉴타운의 분양가가 1000만원 이상으로 책정되어 주변 지역이 모두 1000만원 이상으로 호가가 뛰었고, 은평 지역보다 자신의 지역이 좋으면 좋았지, 나쁠 것이 없다는 (3)분류의 시민들은 점점 호가를 높여 가기 시작했습니다. 또한 이러한 (3)분류에 속한 분들 중 투기 심리가 있는 아파트 가격이 계속 오르는줄 알고 추격 매수에 나선 것이 더욱더 호가를 높이기 위한 촉매제가 되었습니다.

이런 상황은 일명 큰손이나 부동산 투자 업체에는 대단한 호재가 아닐 수 없었습니다. 매수자들이 벌떼처럼 몰려들 때 공급 물량을 조절하며, 실거래가를 호가에 최대한 근접시킬 수 있는 절호의 찬스 였던 겁니다. 물론 이미 제대로 된 업자들은 크게 한 몫 건진 후 떠난 것이 사실입니다.

흔히들 부동산 불패라는 말을 많이 하십니다. 또 어떤 분들은 새우깡, 소나타, 초코파이의 가격이 오르는데 아파트의 가격 또한 오를 것이라는 분들도 계십니다. 물론 모두 옳은 말씀 이십니다. 단, 현재의 가격은 너무 빨리 올랐다는 것이 문제구요. 부동산은 보통 년간 은행 금리 정도 오르는 것이 정상입니다. 물론 아파트의 경우 감가상각비를 따져야 하므로, 큰 호재가 있지 않는 이상 은행 금리 보다 약간은 적게 오르는 것이 정상입니다.

예를 들어서 1억이면, 1년에 300-400만원오르는 것이 정상입니다. 3억이면 1000만원 가량 오르는 것이 정상이구요. 하지만, 현재 서울시 대다수 지역의 높은 호가는 낮은 공급률도 아니고, 큰 호재도 아니고, 단순히 투기 심리에 의해서 오른 엄청난 거품 이라는 겁니다.

물론 아파트 계속 오릅니다. 하지만, 한차례 부글부글 끓었던 거품이 와해된 후 서서히 오르기 시작합니다. 은행이자와 주변입지 그리고 감가상각비를 따지면, 32평을 기준으로 강남 지역은 4 - 5억, 강남 외 인기지역은 3 - 3.5억, 변두리 지역은 2 - 2.5억, 수도권 인기 지역(용인, 수지, 김포, 동탄, 파주, 검단등)은 1.5 - 1.8억이 현재 우리나라 경제와 각종 상황을 고려할 때 거품 없는 순수 가격입니다.

많은 분들이 거품이 언제 걷히냐고 묻습니다. 몇 년안에 서울 주변 수도권 지역에 공동화 현상이 일어납니다. 이유는 모든 분들이 더 잘 아실거라 믿습니다. 현재 수도권 신도시급의 실수요자들은 대부분 서울 사람입니다. 실거주자는 거의 없구요. 매매가격과 전세가격을 비교해 보시면 쉽게 답은 나옵니다.

이러한 거품은 꺼져야 합니다. 아니 꺼지고 있습니다. 물론 다시 한번 크게 폭등 할 것이다. 아니면 현 시세 그대로 굳혀질 것이다. 등등 많은 이견들이 있습니다.

이제 시시콜콜한 그런 싸움은 그만 하면 좋겠습니다. 저 또한 이글을 마지막으로 더이상 글을 쓸 생각이 없습니다.

아파트 가격의 감정을 하는데 있어서 크게 작용하는 네 가지 요소는 학군, 교통, 편의시설 그리고 개발가능성 이렇게 크게 네가지를 보고 판단합니다. 물론 경매 물건인 경우 최초 가격은 의뢰인의 능력에 따라 다소 변동이 되긴 합니다.

학군, 교통, 편의시설등은 이미 몇 년 전부터 호가에 반영된 지 오래입니다. 그렇다면 개발 가능성에 때문에 지금의 초특급 거품 호가가 형성된 것인데요. 개발 가능성이면, 서울 하늘아래서 손으로 셀수 있을 만큼 적습니다.

휴... 참 글 쓰는 것도 힘들군요. 그냥 한마디만 하겠습니다. (3)분류에 속하면서 크게 대출 받아서 (4)분류가 되신분은 곰곰히 생각해 보세요. 그리고 (2)분류에 속하신분들은 호가에 추격매수 하지 마시고, 어느정도 안정되면 그 때 구입하는게 좋을 듯 합니다.

제가 마지막으로 하고 싶은 말은 한가지 입니다. 수요가 없으면, 공급은 초과하게 되고, 공급이 초과하게 되면, 공급가격은 경쟁하게 되고, 결과적으로 낮은 공급가격이 형성됩니다.

이는 초등학생도 아는 경제 기초이며, 매수세가 전혀 없는 현 부동산 시장를 그대로 대변하게 될 것입니다.

마음 껏 반박하십시오. 전 이제 본업에 충실하겠습니다.

[자료원: 미디어다음 커뮤니티]

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로