경매배우기(94)

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[스크랩] 법원경매 특징 - * 단점 * |경매배우기

2007-01-25 21:37

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출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega




이번에는 법원경매로 부동산에 투자하려 할 때 겪게 되는 어려움에 대해서 살펴보기로 하자.

1) 공부를 많이 해야 한다

일반 매매라면 중개업자등의 도움을 받아 자신이 권리분석을 할줄 모른다고 해도 얼마간의 복비를 지불하면 거래에서 발생할 사고를 줄일 수 있고 또 나중에 사고가 발생하면 일정한 범위 내에서는 보상 등을 받을 수 있지만 법원경매의 경우 처음부터 끝까지 오직 자신의 힘으로 모든 문제를 해결해야 한다는 점이 무엇보다 큰 부담인 것은 분명하다.

경우에 따라서는 경매컨설팅업체를 이용할 수도 있지만 크게 기대하지 않는 것이 현명하고, 좋은 물건을 낙찰 받고 싶다면 공부하여 직접 선정하는 수밖에 없다.

2) 수고를 훨씬 많이 해야 한다.

1건 응찰하려면 최소한 5건은 현장 확인을 해야 응찰할만한 물건 하나를 만날 수 있을 것이고, 보통은 10여건 조사하고 한건 응찰해도 양호한 편이라고 할 수 있다. 그리고 다섯 번 정도 응찰해서 1건 낙찰 받으면 잘했다고 할 수 있다. 그러나 요즘처럼 부동산 매매시장의 분위기를 반영해서 법원경매시장으로 물건이 늘어나고 응찰자수는 줄어들어 낙찰가격이 낮아지는 전반적인 상황에서는 수익률을 오히려 올라갈 수 있음은 장점이라고 할 수 있다.

정리해보면 한건 낙찰 받으려면 최소한 50여건의 물건조사가 필요하다는 계산이 나온다. 한건 조사할 때 보통 비용을 5만원정도로만 계산해도(물론 기회비용까지 포함해서) 계산해보면 250-300만원 정도는 낙찰원가에 계산해야 한다.

3) 초보가 수익(율) 높은 물건을 낙찰받기가 쉽지 않다

현재 법원경매의 붐이 일어나고 있다. 아마도 외환위기이후의 부동산시장의 학습효과 때문으로 판단되는데, 법원경매시장은 뛰어들면 회자되고 있는 것처럼 높은 수익을 올릴 수 있는 것으로 생각하는 분들이 많다.

특히 이제 막 경매를 공부하시는 초보투자들에게서 쉽게 볼수 있는 현상인데 결론부터 말씀드리면 천만의 말씀이다. 무슨 말인가 하면 이제는 법원경매 역시 상당히 대중화(물론 아직도 모르는 분들이 많기는 하지만)되어 물건선정등 기본적인 조건은 공평해졌지만 우수물건을 선정하는 데는 차이가 분명하게 난다.

높은 수익은 초보들이 보기에는 하자가 있어 도전해 볼 엄두가 나지 않는 물건에서 높은 수익이 나는 것이 일반적인데, 초창기에는 이런 물건을 내 것으로 하기에는 많은 어려움이 있는 것이 현실이다.

4) 명도가 쉽지 않다

법원경매의 가장 큰 난관이 무권리 자들이 염치없이 달려들 때 겪게 되는 “명도”과정에서의 어려움은 일반투자자들이 혼자 넘기에는 어려운 것은 분명하다. 또한 근본적으로 명도가 안 되는 물건도 있다. 일반 투자자 수준에서 수익률이 좋아 보이고 돈이 될만한 물건이라고 해서 아무 물건이나 응찰해서 내 것으로 할 수 있다고 생각하는 점에 대해 잠깐 이야기 하고 싶다.

경매로 살수 있는 물건에는 기본적으로 부동산이라고 하면 낙찰받지 못할 물건이 없는 것은 사실이다. 하지만 이것은 어디까지나 교과서에 나와 있는 말씀이고, 현실적으로는 초보자들은 절대 응찰해서는 안 되는 물건들이 상당히 있다. 이런 물건들은 경매물건 그 자체에 하자가 있어서가 아니라 잘못 발을 담갔다가는 상식 밖의 일로 고통을 당하게 되고 잔금까지 다 치르고 등기부상 소유권이전 작업까지 모두 마치고도 주인행세를 전혀 할 수 없을 뿐만 아니라, 심한 경우에는 온갖 공갈, 협박을 당하는 등 상상도 할 수 없는 꼴을 당할 수도 있기 때문이다.

법치 국가인 대한민국에서 백주 대명천치에 어떻게 그런 일을 당할 수 있냐고 의아해 할 수도 있겠지만, 그럴 가능성이 있는 물건들 중 대표적인 것이 유흥시설이 세 들어 있는 근린상가나, 여관, 단란주점, 주유소, 시골 농가 등이다. 경매당한 근린시설 등에 세 들어 있은 종교시설(소형 개척교회, 절집, 수련원, 종교단체 사무실, 점집, 어린이집, 체육 도장 등)도 초보자가 명도 대책 없이 수익률만 쳐다보고 낙찰 받았다가는 험한 꼴 당하기 십상이다.

왜냐면 이런 물건으로 기본적으로 집행관에 의한 강제 집행이 원초적으로 불가능하기 때문이다. 마지막 방법으로 선택한 집행관조차도 집행을 거부한다면 그땐 어떻게 한단 말인가?
집행관들이 가장 꺼리는 명도현장 물건의 0 순위가 다름 아닌 이런 부동산들이다. 시간 걸리고 돈 들여 인도, 명도소송 등을 다해서 강제로 끌어낼 준비를 완료했는데 결정적인 순간에 집행관이 물리적 충돌 등을 우려해 집행을 거부하고, 합의하라고 종용하고 현장에서 철수해버리면 죽도 밥도 안 된다.

그 다음부터는 주객이 전도되어 아무 권리가 없어 나가줘야 할 세입자가 오히려 큰 소리 쳐대는 기가 막히는 꼴을 당하게 된다. 이런 경우에는 돈도 돈이지만 마음고생이 이만저만이 아니다.

5) 농촌 경매물건은 위험하다.

부동산 거래사고가 가장 빈번하게 발생하는 것이 토지이고, 부동산 투자 종목에서 변수가 가장 많은 것이 땅 투자이고 시골의 농토 등은 정확한 형상이나 위치 경계나 가격 파악이 어렵기도 하고, 경매를 통한 땅투자는 변수가 더욱 많다.

가끔 다른 전문가들의 글을 보면 법원경매를 통해 시골의 땅이나 농가주택을 낙찰받아 주말농장이나 노후용등으로 활용하라는 글을 보면 아찔하지 않을 수 없다.

시골주택은 매매를 통해서 구입해도 마을 주민들의 텃세를 극복하려면 여간 어려운 것이 현실인데, 하물며 법원경매로 내 마을 내 이웃의 주택이나 농토를 구입한 사람이 환영받지 못하는 것은 자명하다. 왕따 0순위다. 내려가 살아도 스트레스이고 만약 낙찰받은 주택을 비워두기(주말용이어서)라도 한다면 온전히 관리하기 어렵다.

평생 땅을 일구며 살아온 촌부의 눈에 자가용 끌고 주말에만 왔다가 쉬었다 가는 도회지 사람이 이뻐보이지 않는 것은 당연하다. 누구도 도와주지 않으며 농기계 한번 빌려주지 않는 것이 현실이다. 땅을 구입(낙찰)하여 농사짓는다 해도 별반 다르지 않다. 난감하기 이를 데 없다.

6) 원하는 지역의 물건을 만나기가 쉽지 않다.

경매로 투자할 때 가장 큰 불편함이다. 자신이 투자하고자 하는 지역이나 가격대가 딱 맞아떨어지는 경우가 많지 않다는 점이다. 뉴타운 지역의 빌라나 연립 등의 경우는 웬만하면 동네 부동산 중개업소에서 1차 정리를 해버리기 때문에 매물이 적기도 하지만 경쟁률 또한 치열하기도 하다.

7) 일정이 불투명하다. 변수가 많다.

매각기일 직전에 취하, 변경, 연기되는 사례가 많다. 마음에 드는 물건이어서 각종 분석을 다하여 입찰하러 법원에 갔는데 취하 등으로 진행하지 않는 경우가 자주 있으며 매각이후 잔금납부시까지도 합의, 변제 등으로 경매취하, 취소되는 경우가 많다.
채무액이 시세에 비해서 훨씬 많지 않는 경우에는 도중에 경매가 취하되는 경우도 자주 발생한다. 잔금을 지급하기 전까지는 내 부동산이 아니다.

8) 소유권을 빼앗길 수도 있다.

매매와 법원경매의 가장 큰 차이가 바로 이점이다. 매매로 소유권을 취득했다가 잘못되는 경우에는 법적 절차를 통해서 얼마든지 구제받을 수 있지만, 권리분석을 잘못해서 잔금납부로 취득한 소유권을 그 부동산에 말소권리보다 선순위로 처분금지가처분이나 소유권이전청구권가등기등의 권리를 가지고 있던 권리자가 소유권이전후에 권리행사를 하게 되면 소유권을 빼앗기는 경우가 발생할 수도 있다.

즉 권리분석을 잘못하면 불측의 피해를 입지만, 권리분석자체는 그다지 어렵지 않아 욕심 부리지 않고 등기부상의 기본적인 학습만 제대로 하면 된다.
[출처:까페_부동산 연구소/내일님]

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[스크랩] 경매비타민 - 66. 지상권을 제대로 알자 |경매배우기

2007-01-24 09:09

http://blog.drapt.com/eunice68/2474981169597373395 주소복사

출처 : 상가뉴스레이다

원문 : http://blog.drapt.com/faceface

66. 경매, 지상권을 제대로 알자.
경매비타민 - 66. 지상권을 제대로 알자

66. 지상권을 제대로 알자
겨울임에도 불구하고 날씨가 그리 춥지 않은 날입니다.

늘 여러분의 건강과 행복을 기원하면서...
흔히 경매에서 문제가 되는 것이 분묘기지권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권이 문제가 되는바, 이를 정확히 이해하고 넘어가야 하겠다.
오늘은 먼저 가장 기본이 되는 지상권에 대해 알아보기로 한다.

1. 지상권은 무엇인가

  타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 우리가 흔히 지상권이라 한다.

2. 지상권의 존속기간과 관련하여

  1) 약정한 경우의 최단존속기간
   (1) 견고한 건물(석조, 석회조, 연와조등) - 30년
   (2) 견고하지 않은 건물         - 15년
   (3) 건물 이외의 공작물         - 5년
   (4) 수목                 -30년
  2) 약정하지 않은 경우 최단존속기간

    계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 존속기간을 약정한 경우에 적용하는 최단존속기간으로 한다. 다만 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 경우에는 15년으로 한다.

3. 계약의 갱신과 갱신청구권

   당사자가 계약을 갱신하는 경우엔 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 최단존속기간 보다 단축하지 못한다. 다만 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다. 아울러 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
4. 매수청구권

   지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 현존하는 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
  1)이와 관련된 판례

  (1) 대법원 67다 2355판결

      지상권자의 수목 매수청구권은 형성권으로서 지상권자가 이를 행사함으로 인하여 수목에 관하여 매매계약 관계가 성립된다고 할 것이니 그 가격의 산출은 매매계약 관계가 성립한 당시의 시가에 의할 것이고 매수청구권의 대상이 공작물이 아니고 매년 성장하는 수목이라도 마찬가지다.
  (2) 대법원 93다 10781판결

      민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.
      즉 지상권자의 귀책으로 인해 계약이 해제될 경우에는 보호를 해주지 않겠다는 것이 판례의 요지로 보인다.

5. 경매낙찰과 지상권의 인수여부

  1) 말소대상이 되지 않고 매수인이 인수하여야 하는 경우
     말소기준권리보다 앞서 지상권이 설정된 경우 - 선순위지상권

  2) 말소대상이 되는 경우
     말소기준권리보다 뒤에 지상권이 설정된 경우 - 후순위지상권

6. 지상권설정자가 지상권을 소멸을 청구할 수 있는 경우
   지상권설정자는 지상권자의 지료연체를 이유로 하여 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
   즉, 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의해 소멸한다고 하는 점을 유념하여야 할 것이다.

NOTE

흔히 많은 경우는 아니지만 지상권이 설정되어 있을 경우 그것이 선순위라고 한다면 매수인입장에서는 그 지상권을 인수하여야 하기 때문에 입찰시 유념하여야 하겠다.


- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.

설춘환 위원
상가뉴스레이다 경매자문위원
법무법인 문형부동산 법무팀장
호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수
저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무



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[스크랩] 경매비타민 - 65. 유치권자에 대한 인도명령은 가능한가? |경매배우기

2007-01-24 09:09

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출처 : 상가뉴스레이다

원문 : http://blog.drapt.com/faceface

65. 유치권자에 대한 인도명령은 가능한가?
경매비타민 - 65. 유치권자에 대한 인도명령은 가능한가?

65. 유치권자에 대한 인도명령 가능한가?

2007년도 벌써 보름이라는 시간이 흘러가고 있습니다.

연초에 세우셨던 계획들 모두 잘 진행될수 있도록 최선을 다하시기 바랍니다

최근 부동산시장에 대한 시장의 전망이 따사롭지 않은 가운데 많은 사람들이 부동산투자에 다소 신중을 기하고 있는 듯 합니다

경매시장 역시 부동산시장의 한 파트이기 때문에 그러한 영향을 많이 받는듯 합니다

아울러 이번해에는 더욱 많은 富를 축적하는 한해가 되기를 희망합니다.
?
오늘 이 시간에는 지난주 질문이 많았었던 과연 유치권자에 대한 인도명령이 가능한가를 알아보기로 한다

매수인은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에 인도명령을 신청할 수가 있다.

그러나 아무한테나 인도명령을 신청할 수가 있는 것은 아니다.

민사집행법 제정, 시행 이후에는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기 이후의 점유를 포함하여 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자에 대하여 인도명령을 신청할 수가 있다.

바꾸어 말하면 매수인에게 대항할 수 있는 자는 인도명령을 통해 강제집행을 할 수가 없다는 것이다.

그렇다면 과연 유치권자에 대해서는 인도명령이 가능한가?

그에 대해서는 다음과 같이 나누어 보아야 할 듯 하고, 또 다음과 같이 입찰자 입장에서 나누기가 쉽지 않다는 점을 유념하여야 하겠다(가장 핵심은 적법한 유치권자인지 아니면 假裝 유치권자인가 하는것이다)


1. 매수인에 대하여 대항력을 갖는 경우

원칙적으로 적법한 유치권자에 대해서는 매수인이 인수하여야 한다. 이러한 유치권의 행사는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있음이 밝혀진다면 매수인의 인도명령신청은 기각될 것이다(명도소송의 대상이 된다는 것이다)


2. 매수인에 대하여 대항력을 갖지 않은 경우

개시결정기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생된 이후에 유치권을 취득한 경우, 또는 유치권 주장이 정당하지 않은 것, 가령 채권 자체가 경매목적물에 관한 채권이 아니거나, 적법하게 점유하고 있지 않은 유치권자 등은 매수인에게 대항할 수 없는 자들로서 인도명령의 대상이 된다.


이러한 부분은 사전에 충분히 유념하여야 하겠고,


보다 중요한 것은 실제 입찰하고자 하는 입찰자들이 이러한 적법한 유치권자, 가장 유치권자를 잘 구별하지 못한다는데 그 힘듦이 있다


NOTE

가장유치권자와 적법유치권자의 구분에 따라 인도명령이 달라질 수 있다.


- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.

설춘환 위원
상가뉴스레이다 경매자문위원
법무법인 문형부동산 법무팀장
호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수
저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무



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