경매배우기(94)

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[스크랩] 초보투자자 경매 응찰하기 |경매배우기

2007-01-25 21:49

http://blog.drapt.com/eunice68/2346921169729370568 주소복사

출처 : 김은선님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/sun2835

1) 취하되었는지 여부 확인

입찰 당일 응찰하기 전에 대법원이 운영하고 있는 법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr) 로 접속하면 대한민국 모든 법원에서 진행되고 있는 경매사건에 관해 실시간으로 상세한 정보를 무료로 제공받을 수 있다. 즉 경매부동산의 취하, 변경 여부를 확인할 수 있으며 취하, 취소, 연기되었을 경우에는 법원에 갈 필요가 없는 것이다.

또한 대법원사이트(www.scourt.go.kr)에 접속하여 인터넷등기부등본 발급창을 누르면 안방에 앉아서 원하는 등기부등본을 발급 받을 수 있다.


2) 입찰시 필요한 서류

* 주민등록증 또는 운전면허증

* 보증금(현금이나 자기앞수표)

* 막도장

* 입찰기록 열람 메모용 연필

* 대리입찰시에는 입찰자의 인감이 날인된 위임장, 입찰자의 인감증명서 1통 추가하면 됨.

* 공동응찰의 경우에는 응찰자의 지분을 분명하게 명시해야 한다.


3) 당일 진행확인

10시에 경매 입찰법정이 문이 열리면 우선 입찰법정 뒤 게시판에서 해당 경매물건의 진행여부(변경, 연기, 취하등)를 알아본 뒤 입찰에 응한다.


4) 입찰안내 방송

집행관이 입찰을 실시하기 전, 또는 도중에 입찰절차에 대한 안내를 방송으로 하게된다. 모든 법정의 공통사항으로 처음 응찰하는 경우에만 이용하고 나머지 시간은 자료를 계속해서 분석하는 것이 좋다.


5) 입찰기록 최종 확인

경매 집행관이 경매개시 선언과 함께 물건명세기록을 열람할 수 있는데 초보자는 이때 무엇을 체크해야 하는지 우왕좌왕하게 되는 경우가 많은데이 때 반드시 확인해야 하는 것은

첫 째, 채무자, 보증인에게 적법하게 송달이 되었는가?

둘 째, 신고된 선순위 채권금액은 얼마인가?

셋 째, 선순위 임차인의 채권액 및 배당여부는?

넷 째, 조세채권(일반국세)이 배당요구를 했는가?

다섯째, 선순위 임차인의 전입일은 정확한가? 등이다.

또한 채무자가 채무 일부를 변제하였는지 여부, 제3자가 대위변제 하여 채권의 순위변동이 있는지를 등기부등본과 대위권리신고서 등을 살펴서 권리변동 여부를 살펴보아야 한다. 그러나 이와같이 응찰에서 너무나 중요한 권리분석의 기초판단 자료가 되는 위의 사항들을 현재의 민사집행법하에서는 상세기록을 열람시키지 않고 있다. 규정을 고쳐서라도 낙찰자들이 사전에 확인하고 난 후에 응찰할 수 있도록 하여야 한다고 본다.


6) 입찰표 작성투입

입찰개시후 약 1시간이 경과하는 11시 10분까지 칸막이가 된 입찰기재대에서 입찰서류를 작성하여 투찰함에 넣는다.

이때는 안내방송에서도 누차 설명하고 있듯이 다른 사항은 미비한 점은 개찰 후에 보완하면 되지만, 금액은 정정하면 무효가 되므로 금액을 잘못기재 했을 경우는 새로운 입찰용지에 처음부터 다시 기재하여야 한다. 도장을 가져오지 못한 경우에는 타인의 도장을 사용하면 불허가 사유가 되므로 직인을 찍도록 한다.

처음 경매를 시작하는 분들은 입찰표 작성과정에서 많은 실수를 하신다.

너무 긴장한 나머지 자신의 주민등록번호도, 핸드폰번호도, 자신이 무슨 아파트 몇 동 몇 호에 사는지 까지도 전혀 생각해내지 못하는 분을 본적이 있다. 가격도 이 단계에게 실수하는 분들이 많다. 즉 내가 마음에 드는 물건을 누군가도 관심을 가지고 있는 것을 알게되면 갑자기 마음이 바빠지신다. 과잉응찰할 염려가 발생하는 것이다. 당부드리고 싶은 것은 ‘물건’에 목숨 걸지 말라는 것이다. 초보가 달성할 수 있는 수익률의 물건은 항상 대기하고 있다는 점을 명심하고, 그래도 자신이 없으면 응찰표를 여러장 집에 가져다 놓았다가 집에서 응찰표를 작성해서 응찰하고는 편안한(?) 마음으로 다른 사람들의 행동요령을 살펴보는 것도 좋은 방법이다.

또 하나는 현재 전국법원의 구내은행은 조흥은행이다. 따라서 경매를 하실 분들은 조흥은행구좌를 하나 가지고 있는 것이 유리하다. 입찰보증금쪼로 수백만원에서 수천만원짜리 수표를 발행받아 정신없이 들고 왔다갔다 하지마시고 구내은행에서 수표로 인출했다가 떨어지면 바로 재입금해버리셔야 한다.

얼마전에 서울 서부지방법원 입찰일에 어떤분은 떨어져 돌려받은 입찰봉투를 통째로 잃어버리는 사고가 발생하기도 했다. 물론 그안에는 아직 꺼내지않은 응찰용 수표가 들어 있었던 것은 말할 필요도 없이 말이다. 초보들은 남의 일이라고 생각하지 말기를 바란다.

얼마전 뉴스를 통해 보신 기억이 나실 뉴스가 어떤 투자자가 1억4천만원에 응찰한다는 것이 14억에 응찰하여 응찰보증금을 날릴 처지에 빠졌다는 뉴스는 언제든지 본인도 그럴 가능성이 있다는 점을 명심하자.


7) 개찰 실시

집행관이 부저를 부르며 입찰마감을 선언하면 더 이상 입찰할 수 없고 입찰자는 호명 때까지 자리에 앉아 있으면 된다.

집행관이 입찰서류를 사건번호대로 정리하는 대로 개찰을 시작한다.

집행관은 사건번호 순서대로 입찰자들을 법정 앞으로 불러모아 개봉된 입찰표의 이름과 입찰액수를 밝히고, 입찰자중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람을 최고가매수인으로 결정하게 된다. 나머지 사람들에게는 입찰표를 제외한 입찰보증금을 즉시 반환한다. 이와 동시에 차순위 입찰신고인은 누구이며 신고할 것이지 여부와 무효인 경우 등을 알려주게 된다.


8) 낙찰 이후 일정

입찰(매각)일에 낙찰을 받으면 입찰일로부터 7일 후가 낙찰(매각)허*부기

일이 된다. 낙찰(매각)기일이라는 것은 집행관이 판사를 대신하여 실시한 경매가 적법하게 실시되었는지 경매담당판사가 진행과정 전체를 검토하고 이의가 있는 이해관계인의 의견을 들어 낙찰을 허가할 것인지를 경매법정에서 결정, 판결을 내리는 날이다.

낙찰허부기일에는 경매 응찰자가 권리분석을 잘못하여 부동산상의 채권을 떠 안게 되었거나 하는 것을 입찰된 뒤에 알게 되었을 때는 “낙찰불허가 신청서”를 낙찰기일까지 제출할 수 있는데 이를 받아들이느냐하는 여부는 전적으로 판사의 결정에 따르게 된다.

낙찰허가가 결정된 후에는 이 날로부터 7일간의 “즉시항고 기간”이 되는 것으로 이때 낙찰허가에 대한 항고하는 사람이 없으면 낙찰은 최종 결정되는 것이다.

민사집행법하에서는 항고하고자 하는 모든 이해관계인은 항고시 최초매각가격의 1/10에 해당하는 항고보증금을 법원에 공탁해야 하고, 항고가 기각되면 항고보증금은 몰수되어 배당재단에 편입되게 되어 무분별한 항고를 막을 수 있는 강력한 제도를 갖추었다. 이로 인해 경매절차가 이전의 민사소송법시절에 비해 한결 빨리 진행될 수 있게 되었다.

즉시항고가 있을 때는 대금납부, 배당 등의 경매절차가 정지되고 항고에 따른 상급법원 재판이 시작된다. 항고심 재판은 2~3개월 소요되며 기각되었을 때 이에 대하여 항고인이 재항고를 하게 되면 대법원까지 넘어가며 또 2~3개월이 소요된다.


9) 대금납부

경매대금을 경매법원이 지정한 잔금완납기한일까지 대금 납부한다.

법원경매로 투자할때는 대개 4번정도 등기부를 발급받는 습관을 기르셔야 한다. 처음에는 물건조사할때이고, 둘째는 응찰당일 응찰직전이고, 세 번째로는 이처럼 잔금납부하기 직전에 발급받아 추가로 가압류*압류등이 있나, 또는 권리변동이 발생했는가를 확인하고, 마지막으로는 소유권이전다음에 다시한번 발급받아 제대로 소유권이전 작업이 끝났는가를 확인해야 실수가 없다.


10) 낙찰대금과 배당금 상계

즉시항고 기간 7일 동안 항고자가 없을 경우 낙찰허가 결정이 확정되고, 낙찰허가가 확정되면 법원은 1개월 이내(보통은 3주 후)에 잔금납부기한일을 정하여 낙찰자에게 잔금납부소환장을 보낸다.

납부일에는 입찰가격에서 보증금을 뺀 잔금을 갖고 법원 민사신청과 담당 경매계에 가면 납부방법을 안내 받을 수 있다. 이때 임차인인 낙찰자의 경우는 배당 받을 보증금이 있으면 그 금액을 잔금에서 상계 하여 차액만 낼 수 있다. 상계하고 납부하려면 낙찰허가결정이 확정된 이후 미리 상계신청서를 계약서 사본과 주민등록증을 첨부하여 제출하면 상계허가가 떨어진다.

다만, 배당대상자 중 상계에 대해 이의신청자가 있을 때는 일단 낙찰대금 전액을 내야한다. 상계허가가 떨어지면 대금납부일과 배당일이 같은 날로 정해져 통지되는데 배당일에 상계 차액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 가지고 법원 경매계에 가면 지정은행에 납부하게 된다. 대개는 법원구내의 은행에 납부하게 된다.


참고: 동아일보

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[스크랩] 다시 쓰는 실전부동산학/내 손 안의 경ㆍ공매 |경매배우기

2007-01-25 21:37

http://blog.drapt.com/eunice68/360171169728666948 주소복사

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

경ㆍ공매로 내 집 마련하세요
다시 쓰는 실전부동산학⑫/내 손 안의 경ㆍ공매
몇 년 전만 해도 일반인들에게 경ㆍ공매는 낯선 것이었다. 그저 전문가들만 할 수 있는 전문 분야쯤으로 여겨졌던 게 사실이다.

그러나 이제는 상황이 많이 달라졌다. 경ㆍ공매가 내 집 마련 및 재테크 수단으로 각광받고 있는 것이다. 청약통장이 필요 없는 데다 잘 만 하면 주변 시세보다 저렴하게 아파트 등을 마련할 수 있어 큰 인기를 끌고 있다.

실제로 지난해에는 수도권을 중심으로 한 부동산 광풍의 여파로 부동산 관련 경매에 주택 수요자들이 대거 몰리면서 낙찰률이 사상 최대치를 기록하기도 했다.

경매는 뭐고 공매는 뭐지?

경매는 어느 한 물건에 대해 자기가 정한 값으로 입찰 등의 방법을 통해 여러 사람과 경쟁해 물건을 구입하는 것을 말한다. 낙찰자는 물건값을 가장 높게 부른 사람이 된다.

경매에는 법원공매와 같은 공경매가 있고, 민간 경매회사나 개인 등이 진행하는 사경매가 있다. 법원경매는 말 그대로 법원에서 진행되는 경매를 말한다.

경매에 나오는 물건의 경우, 우선 사경매는 미술품이나 자동차 등 세상의 모든 것이 대상이 될 수 있다. 그러나 법원경매를 통해 나오는 물건은 일정부분 정해져 있다.

법원경매라는 게 보통 얽히고설킨 채권ㆍ채무관계에 의해 발생하기 때문이다. 통상적으로 은행 등에서 돈을 빌릴 때 담보로서의 가치를 인정받을 수 있는 물건이 주를 이룬다. 대표적인 것이 아파트 등의 주택이나 땅 등의 부동산이다.

공매는 한국자산관리공사가 공공기관이나 금융기관 등의 의뢰를 받은 물건을 입찰 등의 방법을 통해 일반인에게 매각하는 것을 말한다. 해당 물건의 성격에 따라 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산 등으로 분류된다.

경ㆍ공매로 내 집 마련하기

공매는 성격이나 절차 면에서는 법원경매와 비슷하고, 주택이나 자동차 등 각종 물건들이 모두 공매 물건이 될 수 있다는 점에서는 사경매와도 비슷하다.

이 같은 경ㆍ공매를 통해 내 집 마련 및 재테크를 하려면 우선 경ㆍ공매 절차와 참여 방법부터 숙지해야 한다.

경매(법원경매)는 통상적으로 ▶경매 개시 신청(혹은 경매 개시 결정) ▶경매 개시 ▶입찰 ▶낙찰 ▶대금 납부 ▶배당 ▶소유권 이전 등의 과정을 거쳐 진행된다.<경매 절차 자세히 보기>

그러나 내 집 마련 등의 수단으로 경매를 활용하고자 하는 경우에는 위와 같은 통상적인 절차 중에서 ▶입찰 ▶낙찰 ▶대금 납부 ▶소유권 이전에 관한 부분에만 관여하면 된다. 경매 개시 신청이니 배당이니 하는 것은 신경 쓰지 않아도 된다.

경매는 입찰일 14일 전에 법원게시판과 신문에 공고가 실린다. 입찰일 일주일 전부터는 해당 법원 민사과에서 해당 물건의 권리관계 등을 열람할 수 있다. 입찰은 해당 법원의 경매법정에 가서 하면 된다.

낯선 법률용어가 문제

예를 들어 경매로 나온 A아파트를 사고 싶다면 법원 등에서 A아파트에 대한 입찰 일자(혹은 기간)를 확인한 뒤, 그 날짜에 해당 법원 경매법정에 가(우편을 통해 입찰하는 경우도 있음) 본인이 생각하는 아파트값을 적어 입찰하면 된다.

이때 자신이 적어 낸 금액이 입찰자 중 가장 높다면 낙찰되는 것이다. 그 다음에는 법원에 아파트값(대금 납부)을 내고 소유권 이전(등기)을 하면 된다. 생각보다 그리 복잡하지 않다.

다만 각 단계별로 법원에 내야 하는 서류를 작성하는 과정에서 생소한 법률용어와 낯선 양식 때문에 애를 먹기도 한다. 그러나 시험 삼아 일단 한 번 해보면 그 다음부터는 쉽게 할 수 있다.

공매도 비슷한 과정으로 진행된다. 통상적인 공매라면 ▶공매공고 ▶입찰 ▶개찰 ▶낙찰자선정 ▶입찰보증금환불 ▶입찰종료 등의 순으로 진행된다.<공매 절차 자세히 보기>

공매는 특히 인터넷으로 편리하게 참여할 수 있다. 한국자산관리공사가 운영하고 있는 인터넷 웹사이트 온비드(www.onbid.co.kr)에 접속하면 된다. 온비드에서는 공매 물건 검색은 물론 인터넷 입찰도 가능하다.

경ㆍ공매의 핵심은 권리분석

공매 역시 해당 물건의 금액을 가장 높게 적어 낸 입찰자가 낙찰된다. 공매는 낙찰자가 나오지 않는 경우 유찰(수의)계약도 가능하다(단 공매 물건이 압류재산인 경우는 불가).

경매나 공매를 통해 부동산을 구입할 때 가장 중요한 것은 바로 권리분석이다. 권리분석이란 낙찰자가 소유권을 취득하는 데 법적인 문제는 없는지 알아보는 것을 말한다.

법원경매나 공매 등은 보통 채권ㆍ채무자가 얽히고설킨 상태에서 진행된다. 때문에 등기부등본을 떼보면 무슨 은행에서 얼마에 대해 근저당권을 설정했고, 어떤 구(區)에서 밀린 세금 얼마에 대해 압류를 했고 등등의 권리 관계가 적혀있다.

바로 이런 권리들은 경ㆍ공매가 끝나면 말소돼 없어지기도 하고, 살아서 그대로 낙찰자에게 인수되기도 한다. 즉 말소되는 권리와 그렇지 않은 권리를 따져 헤아려보는 것이 권리분석이다.

예를 들어 경매에 나온 시세 3000만원짜리 A아파트의 경우, 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리(1000만원)가 있는데도 낙찰자 B씨는 그것을 모르고 2500만원을 적어 내 낙찰 받았다고 가정해보자.

초보자라면 전문가에 맡겨야

B씨는 2500만원만 내면 시세 3000만원짜리 아파트를 가질 수 있을 거라 생각하겠지만, B씨가 A아파트를 소유권이전 하려면 2500만원 외에 1000만원을 더 지불해야 한다.

결국 B씨는 시세 3000만원짜리 아파트를 3500만원에 사게 되는 것이다. 뒤늦게 이 사실을 깨닫고 경매를 포기한다면 B씨는 입찰보증금을 고스란히 날리게 된다.

결국 말소되지 않는 권리를 가려낼 줄 알아야 경ㆍ공매를 통해 내 집 마련 및 재테크를 할 수 있는 것이다. 그러나 이게 쉬운 일이 아니다. 전문가들도 쉽게 판단하지 못하는 경우가 종종 있다.

따라서 경ㆍ공매를 처음 접하거나, 권리에 대해 잘 모르겠으면 혼자서 뭘 어떻게 해보려 하지 말고 속 편하게 전문가에게 권리분석을 의뢰하는 편이 낫다. 의뢰비용 아끼려다 낭패를 볼 수도 있음을 명심해야 한다.

권리분석을 확실히 끝냈다 해도 여전히 주의해야 할 사항이 많다. 경ㆍ공매로 나온 물건 중 토지를 제외하고는 입찰 전에 그 물건의 내부 등을 살펴보기가 쉽지 않다는 점을 유념해야 한다.

소유권이전 하고도 입주 못할 수도

특히 아파트 등의 주택의 경우 경매 중이라도 집주인이나 임차인이 살고 있는 경우가 많기 때문에 집 안을 살펴볼 수가 없다. 무작정 찾아가 집을 보여 달라고 할 수도 있겠지만 괜한 오해를 살 수도 있으니 조심해야 한다.

또 주택의 경우 권리분석 상 아무런 문제가 없는데 소유권이전 뒤에도 낙찰자나 새 임차인이 입주를 하지 못하는 경우가 종종 있다. 해당 주택이 경ㆍ공매에 넘어가기 전부터 살던 집주인이나 옛 임차인이 아직 살고 있어서다.

이럴 때는 집주인이나 옛 임차인을 잘 설득해 빠른 시일 내에 내보내는 게 중요하다. 집을 비우지 못하겠다고 떼를 쓰면 인도명령이나 명도소송 등의 법적 절차를 밟아야 하는데, 이 경우 2개월 정도 걸린다.

따라서 입찰 전에 반드시 입주 시기 등도 고려해야 한다. 낙찰 받으면 곧바로 입주할 수 있겠지라는 안일한 생각으로 이삿짐을 꾸렸다가는 2~3개월간 꼼짝없이 여관 등에 머물러야 하는 황당한 경우가 발생할 수도 있다.

가짜 매물도 있으니 주의해야 한다. 이런 물건은 보통 경ㆍ공매를 신청한 채권자가 채무자에게 돈을 돌려받거나, 향후 돌려받기로 하고 경ㆍ공매를 취소하는 경우다.


경매, 공매 장단점 비교
경매
장점
-시세보다 저렴하게 구입할 수 있다(입찰최저가는 감정가액으로 시세에 비해 통상 20%가량 저렴한 편. 유찰되면 계속 하락).
-토지거래허가 등의 허가 절차 면제(농지취득증명은 제외).
단점
-권리분석 위해서는 전문지식 있어야.
-낙찰자가 모든 인수책임 져야.
-권리관계에 변수가 많아 낙찰 후 소유권 행사에 어려움 따를 수도 있음.
공매
장점
-대금납부조건 유리(장기활부 가능).
-권리관계가 경매에 비해 분명한 편.
단점
-경매에 비해 가격 경쟁력 떨어져.
-토지거래허가, 택지취득허가, 임야매매증명 면제 안되(비업무용 3회 유찰까지).
-압류재산의 경우 임대인이 집을 비워주지 않으면 명도소송 후 인도명령 신청할 수 있어.
자료:한국자산관리공사

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[스크랩] 경매시 상가건물의 적정가격은? |경매배우기

2007-01-25 21:37

http://blog.drapt.com/eunice68/360171169728656713 주소복사

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega


경매를 하다보면 가장 심각하게 직면하는 것이 있다.
과연 건물을 경매로 낙찰 받고 난 뒤에 적정한 가격으로 낙찰 받았느냐 하는 것이다.
결론부터 이야기 하면 이러한 경매 낙찰 방법은 권리분석을 떠난 각양각색의 위험요소가
건물에 산재해 있기 때문에 뭐라 결론을 내릴 수는 없지만 몇 가지 중요한 요점,
즉 ‘상권분석’ ‘거주자분석’ ‘건물분석’을 정리해 보면 건물을 경매로 낙찰 받고도 후회하지 않을 수 있다.

위 세 가지 요점 중 첫째가 ‘상권분석’이다.
상권은 워낙 복잡하여 상권을 쉽게 설명하기란 어려움이 많다. 그러나 각자의 상권의
특색들이 존재하고 있는 한 상권의 철저한 분석은 경매에 들어가기 전의 가장 중요한 요소 중의 하나다.

둘째, ‘거주자 분석’이다. 경매 받은 건물에 누가 살고 있느냐에 따라 명도에 굉장한 차이가 있다.
법원의 힘을 빌려 하면 되겠지 라고 생각했다간 큰 낭패를 당하기 쉽다.
시간과의 싸움은 경매에서 가장 중요한 요소 중 하나이며,
특히 거주자와의 비생산적인 싸움은 수익성을 악화시킬 뿐,
경매 낙찰자에게는 도움이 안된다.
따라서 거주자와의 싸움을 최소화하기 위해 경매 낙찰 전부터 상당한 시간과 경비를 소비하여
분석을 해야 할 것이다.

셋째는 ‘건물분석’이다
우리가 거리를 걷다보면 각양각색의 건물을 많이 볼 수 가 있다.
우리의 사람 얼굴들이 다 제각각이 듯이 건물들도 다 용도나 구조에 따라 다르게 평가 된다.
그런데 이러한 건물의 가격을 산정 한다는 것은 여간 쉬운 일이 아니다.
각 건물가격은 건물위치, 건물년수, 규모, 구조, 건축재료, 임대료에 따라서 천차만별이기 때문이다.
이러함에도 불구하고 우리의 현실은 확실한 건물가격 결정 기준이 정해져 있지 않다.
공시가격이나 공시지가 그리고 각 지역 공인중개사나 주변의 건물주나 유지들에 의해
건물가격이 정해지는 애매모호한 경우가 대부분이다.

그렇다면 주변에 산재되어 있는 적정 건물의 가격을 어떻게 매겨야 할까?
우리는 보통 토지가격에 임대료를 더해서 계산을 한다. 이러한 가격 결정은 너무 임대료에
의존하는 폭이 크기 때문에 신뢰성이 떨어지게 된다.
왜냐하면 임대료, 즉 월세부분을 대폭 가중하여 올려놓는다면 임대료에 따라 건물가격도
현실보다 더 평가되는 기현상이 나기 때문이다.

그렇다면 어떻게 하여야 적정 건물가격을 산정할 수 있을까?
다년간 부동산을 공부하고 현장실습하면서 누구나 공감할 수 있는 상가건물 판별하는 방법은
존재하지 않았다.
아파트는 기준시가가 이를 대신했고, 토지 등은 공시지가가 그 기준이 되었다.
그런데 상권과 혼재되어 있는 건물가격은 쉽게 결정할 수 없는 경우가 대부분이다.
건물 가격 구성 요소는 하도 많아서 단순한 법칙에 의해서는 공감할 수 있는 기준이 없기 때문이다.
그러나 적절한 건물가격에 가장 근접한 방법 찾기 위해서는 건물 가격에 영향을 주는 복합요소를
하나하나 종합적으로 정리한 후 이를 반영하면 나름대로의 건물 가격
산정이 이루어 질 수 있을 것으로 보인다.

이를 위해 나대지 토지나 건축 중인 건물 그리고 상권이 형성 과정 중에 있는
현장과 네온이 반짝이는 특급상권지역의 업종과 권리금,
그리고 건물가격을 둘러보고 나름대로 아래와 같이 몇 가지 중요요소를 중심으로
건물가격을 산정하여 시세와 대비해 보면 우리의 궁금증이 많이 풀리는 것을 알 수 있을 것이다.
다만 여기서 적용되는 방식은 10층 이하의 근생 상가건물을 기준으로 하였음을 미리 밝혀둔다.

첫째, 건물의 신축년도에 따른 가격 산정(A)이다.
우선 상가건물의 건축년도에 따라 가격을 매기는 방법이다.
이것은 상가건물의 감가상각과 건물 재료를 기준으로 정하는 방식이다.
경매에 있어서 공시지가는 나오는데 건물가격은 감정평가사들의 공식에 따라
산정되는 것이 지금의 현실이다.
상권이 발달되고 안 되고는 전혀 고려되지 않고 말이다.
따라서 좀 더 단순한 방식에 따라 기준을 정하기로 한다.
우선 건물년도가 5년 이하의 건물과 5년에서 10년까지의 건물로 구분하고,
10년이 넘는 건물은 건물가격을 인정하지 않는다.
사람에 따라서는 건물가격의 인정여부에 대해 의견이 많겠지만
현실에서 건물가격 산정 기준으로 볼 때 10년이 넘는 건물은 가격 산정이 의미가 없다고 보인다.
여기서 경매를 하는데 수익성 극대화 방안이 나오게 된다.
10년이 넘는 건물의 경우 실제 건물가격은 인정해 주지 않기 때문에
10년이 넘는 건물이 경매에 나온 경우 반드시 ‘리모델링’의 가능여부를 따져보라는 것이다.
리모델링 대상 건물이 되면 건물가격을 상승시킬 수 있는 묘안이 나온다.
리모델링의 여부는 건축사나 시공전문가들이 판단해야하기 때문에 상당한 전문성이 요구된다.
따라서 사전에 10년이 넘는 건물은 해당 건물에 따른 대략적인 리모델링 비용을 산정해서
수익성을 판단해야 할 것이다.
콘크리트의 수명은 100년을 넘는다.
그러나 사회적으로 문화적으로 주변이 변하고 기준이 바뀌면 건물의 가격 산정도 바뀌기 때문에
10년이 넘는 건물의 건축비는 인정해 주지 않는 것이 대부분의 관례다.
이를 기준으로 보면 5년 이하의 건물은 평당 단가를 250만원으로
인정하여 계산하고 6-10년 이하의 건물은 5년 이하 건물의 절반인 평당120만원으로 계산한다.
예를 들어 3년 된 상가건물의 경우 연면적이(지하층 포함)
 300평인 경우 건물가격은 300평X250만원=7억5천만원으로 평가할 수 있다.

둘째, 보증금과 월세에 의한 임대료에 따른 건물가격 산정(B)이다.
상가 건물의 경우 대부분 권리금이 있다.
여기서 권리금이라 함은 10평 기준, 1층 기준,1년치 이익금을 기준으로 한다.
그러나 상가건물 평가에서는 권리금은 특별한 의미를 갖지 않는다.
양도·양수하는 관계에서 권리금은 중요하지만 건물주와의 관계에서는 권리금은 의미가 없다.
따라서 상가 건물의 경우 권리금이 많이 붙어 있을 것으로 판단되는 건물은 대부분의 세입자들이
그대로 장사를 계속하고 계약을 맺는 다는 사실을 알아야 한다.
건물가격 산정에서는 권리금은 경매낙찰자에게 가장 강력한 무기가 된다.
권리금은 놔두고 건물가격을 결정하기로 한다.

상가건물의 경우 보증금은 그대로 두고 월세를 보증금으로 전환하여 건물을 평가한다.
월세를 보증금으로 전환하는 방법은 월세에 100만원을 곱하여 계산한다.
그런데 여기서 주의해야할 점이 있다. 임대료가 보증금 없이 대부분 월세로 이루어진 업종이나
선납으로 이루어진 업종, 예를 들어 독서실, 고시원, 모텔 등은 월세를 보증금으로 환산한 금액에서 30%를 감액한다.
이것은 공실률을 인정하는 것이다.
예를 들어 보증금 6,000만원에 월 50만원이 나오는 독서실이 있는 건물의 경우 환산보증금을 계산하면 다음과 같다.
환산보증금은 월세50만원x100만원=5천만원이다.
그러나 독서실등 업종은 공실률을 계산하여 30%를 감액하기 때문에
환산보증금은 5,000만원-1,500만원으로 3,500만원으로 보아야 한다.
따라서 보증금과 환산보증금을 합하면 6,000만원에 3,500만원을 더하여
합한 금액 9,500만원이 보증금에 따른 건물 적정가격이지 보증금 6,000만원과
환산보증금 5,000만원 합한 금액 1억1천만원이 아니라는 것이다.

셋째, 투자 상수 K를 인정하는 건물가격 산정(C)이다.
투자상수 K는 상가 건물이 어느 지역에 속해 있느냐에 따른 지역적 가중치를 적용하는 것이다.
우리는 동일지역 근처에 존재하는 건물이라 하더라도
건물이 건축법규 상 어느 지역에 속해 있느냐에 따라 가격 차이를 발견할 수 있다.
일반적으로 투자승수 K는 일반주거지역을 기준으로 삼는다.
만약 상가건물이 준주거지역에 있는 상가건물이라면 상기 건축년도에 따른
건물가격 산정(A)와 보증금 및 월세부분의 금액을 기준으로 산정(B)하여 합한
금액을 기준으로 가중치 투자상수 K는 30%를 UP시키고,
상업지역이라면 50%를 UP시켜 건물을 평가하는 방식이다.
투자승수 K는 지역에 따른 용적률 및 상가 건물의 상권 밀접도를 반영하는 것이기 때문에
일반적으로 투자승수 K가 클수록 상권이 좋고 건물가격이 높다.

넷째, 도로변에 따른 건물가격 산정(D)이다.
일반적으로 건물이 대로변이냐 아니냐에 따라 그 가격은 천차만별을 이루고 있다.
그러나 우리의 경우 대부분의 건물은 대로변에 존재한다고 하여 2차선이든
4차선이든 대로라는 표현을 한다.
그러나 중요한 부분은 대로라는 것은 왕복 4차선 이상의 도로를 기준으로 하여야 한다.
따라서 동일한 상가건물이라 하더라도 4차선 이상의 도로에 있는 건물이라면
상기에서 건물가격산정 금액 A B C를 합한 금액에서 다시 30%를 UP시켜 건물가격에
반영하면 될 것이다.
이것은 도로와 연관하여 건물위치에 따른 가중치를 인정해 주는 것이다.
따라서 왕복 4차선 이상의 도로에 위치한 상가건물은 이면도로나 2차선 도로의 건물가격보다
상권적 측면에서 가격을 반영하는 것이기 때문에 대로변일수록
가중치를 높여주는 역할을 하는 것이다.

상기에서 상가건물의 적정 가격을 산정하는 방법에 대해 알아보았다.
건물의 가격도 사람의 얼굴과 같이 천차만별이다.
정성을 들여 가꾸고 다듬으면 그 이상의 가치를 하는 것이다.
외장만 번뜩인다고 해서 건물가격이 높은 것은 아니다.
상가 건물의 경우 복합적인 요소에 의해 건물 가격이 결정된다.
따라서 이제부터라도 건물의 위치에 따라 여건에 따라 사람에 따라 다르게 평가되는
상가 건물의 가격을 부족하나마 적절한 기준을 적용하여 상가건물의 적정건물가격을 찾았으면 한다.

예를 들어보자.
어떤 상가건물이 준주거지역 2차선 이면도로변에 있는 건물로서
연면적 300평과 건물년수는 5년이고,
임대료는 보증금 5억에 월세 200만원(독서실 임대료 5,000만원 보증금과 월세 40만원 포함)을
받고 있는 건물이 25억원에 매물로 나왔다고 가정해 보자.
우선 해당 상가건물의 적정건물 가격을 산정해 보자.

첫째, 건물년도에 따른 가격은 평당 250만원X300평= 7억5천만원이다.

둘째, 임대료 산정기준으로 보증금 5억은 그대로 두고 월세200만원을 보증금으로
환산해보면 200만원X100만원=2억원이 된다.
따라서 임대료 산정기준에 따른 건물산정금액은 5억원 2억원=7억원이 된다.
그런데 독서실과 같은 월세 위주의 업종은 공실률을 감안하여야 하기 때문에
공실률에 따른 금액을 감액해야 한다.
독서실 보증금 5,000만원과 월세40만원의 환산 금액(40만원X100만원=4,000만원)을
합한 9,000만원 금액에서 공실률에 따른 30%를 DOWN하면
보증금부분 5,000만원-1,500만원=3,500만원이 되고,
월세부분 4,000만원-1,200만원=2,800만원이 된다.
그러므로 독서실부분 보증금 월세부분 합계금액은 9,000만원(보증금 5,000만원 4,000만원(40만원X100만원)이 아니라 6,300만원(3,500만원 2,800만원)이 된다.
따라서 그 차액(9,000만원-6,300만원)인 2,700만원을 빼주면
보증금 및 월세부분의 건물가격 산정금액은 7억원이 아닌
6억7천3백만원(7억원-2,700만원)으로 환산된다.

셋째, 투자승수 K를 보자.
해당건물이 준주거지역에 존재함으로 상기 건물년도에 따라 인정한 금액(7억5천만원)과
임대료 부분으로 인정한 금액(6억7천3백만원)을 합한 금액(14억2천3백만원)에
준주거지역 가중치 30%를 UP시키면 18억4천9백9십만원이 된다.

넷째, 도로변에 따른 건물가격 산정이다.
2차선 이면도로이기 때문에 가중치를 별도로 줄 수가 없다.
만약 예시 건물이 왕복4차선도로에 접하고 있는 건물이라면 A B C를 합한 금액에서
30%를 UP한 24억4백8십만원이 될 것이다.

상기 상가건물의 적정금액을 환산해 보면 18억4천9백9십만원이다.
이 금액은 매입 적정 건물가격으로 보면 무난할 것이다.
더 나아가 투자수익률을 비교해 보면,
18억4천9백9십만원을 기준으로 보증금 5억원을 빼고 나면 13억원 5,000만원이 된다.
이 13억원 5,000만원 투자에 월세 200만원이 나오는 것을 판단해 보면 투자수익률은 아주 낮지만
이러한 지역의 건물이 존재한다면 향후 투자가치는 상당할 것으로 보아 매입하여도 좋을 듯싶다.
그런데 건물매물 가격이 25억원이라면 매입을 자제해야 하지 않을까 싶다.
상기에서와 같이 매매금액 25억원은 왕복 4차선도로에 접했을 경우의 건물가격으로 보면
적절하나 이면도로에 위치한 건물에서는 인정할 수 없는 금액이다.

우리나라 건물의 대부분은 상기에서 제시한 적정건물가격 판별법 금액보다 높은 것이 사실이다.
따라서 건물을 경매 받거나 매입하고자 할 경우 부족하나마 상기와 같은 기준에 따라
필자 나름대로의 규칙에 대비하여 하나하나 따져보면 낭패는 면할 수 있을 것으로 판단된다.
건물을 매입하는 사람이나 경매에 임하는 사람들은 항상 건물을 볼 때 수익성 좋은 쪽으로 계산하여
결정하거나 적정 건물 가격 기준을 잡지 못하고 남이 좋다고 하니까
매입하거나 응찰하는 경우를 종종 본다.
이러한 경우에 좋은 결과를 가져오면 좋지만 그렇지 못한 경우 낭패를 당하는 경우가 허다하다.
그 누구도 이를 보상해 주지 않는다.

따라서 상가건물을 매입하거나 경매로 낙찰 받고자 하는 사람들은 상기에서
설명한 ‘상권분석’ ‘거주자분석’ ‘건물분석’을 정리하고 자기 자신의 여건과 입장을 감안하여
건물을 매입하거나 낙찰 받아야한다.
다만 필자의 경우 수년간 부동산 경험을 바탕으로 자신 있게 말할 수 있는
대목은 건물의 적정 가격 지수는 자기 자신의 ‘부동산 투자 수익성지수’라고 말하고 싶다.
 
[출처:까페-부동산 연구소 /내일님]

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