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[스크랩] 경매비타민 - 67. 법정 지상권에 대해서 제대로 알자 |경매배우기

2007-01-26 13:15

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출처 : 상가뉴스레이다

원문 : http://blog.drapt.com/faceface

67. 법정 지상권에 대해서 제대로 알자
경매비타민 - 67. 법정 지상권에 대해서 제대로 알자

67. 법정지상권에 대해 제대로 알자

정해년 새해가 밝은지도 벌써 한 달여가 되어 갑니다.

새해에 세우신 계획들 모두 잘들 진행하고 계시겠지요?

늘 여러분께서 하시고자 하시는 일들이 잘 이루어지길 소망합니다.

최근 1. 11. 부동산 종합대책 이후에 부동산경매시장은 물론 부동산시장 조차도 상당히 얼어붙은 양상을 보이고 있습니다.

이러한 부동산시장의 기조가 과연 언제까지 이어질지 궁금합니다.

오늘은 지난시간의 지상권과 비슷한 법정지상권에 대해 알아보기로 한다.

원칙적으로 지상권은 양 당사자의 합의하에 이루어지는데 반해 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 발생하는 지상권을 의미한다.

즉 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 권리이다.

우리나라의 부동산은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있다. 따라서 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권이 존재하지 않는 경우가 있게 된다.

그럼에도 불구하고 건물을 철거하지 않고 토지를 사용할 수 있는 권한을 주는 것이 바로 법정지상권이다.

그럼 어떤 경우에 법정지상권이 발생하는가.

 1) 민법 제366조는 저당권이 설정된 부동산이 경매로 인해 토지와 그 지상권물이 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 그 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정하였다.

 이는 건물과 토지를 별개의 독립된 물건으로 취급하고 있는 우리 법제에서 비롯된 것으로 만약 법정지상권을 인정하지 않는다면 건물소유자는 아무런 권리 없이 타인의 토지를 점유, 사용하는 것으로 되어 이를 철거하지 않을 수 없게 된다면 이는 국가 경제적으로도 큰 손실을 보게 되는 불합리한 점이 있다.


 2) 법정지상권의 성립요건은

(1) 저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 있어야 한다.

(2) 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 있어야 한다.

(3) 토지와 건물의 어느 한 쪽이나 또는 양자위에 저당권이 설정되어 있어야 한다.

(4) 저당권의 목적으로 되어 있는 토지나 건물이 경매로 인하여 소유자가 달라져야 한다.

(5) 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이다. 따라서 저당권 설정 당시에 당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없다.

 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동(物權變動)의 경우로서 등기하지 않아도 발생하며, 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정(强行規定)으로서 당사자의 특약에 의하여도 그 발생을 배제할 수 없다. 법정지상권의 일반적 효력은 설정계약에 의한 지상권과 같으므로 존속기간 등은 특별한 규정이 없는 한 일반지상권에 준한다. 지료(地料)는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정하게 된다.

 실무에서는 ‘제시 외 건물 있음’, ‘미등기 건물 있음’등에 관한 부분이 있다면 법정지상권이 성립될 여지가 있는 것들이다.

 건물이 미등기이거나 무허가건물이라 할지라도 일정한 요건 하에 법정지상권이 발생하며 이에 따라 대지를 낙찰 받는다 하더라도 대지상에 건물이 존재하고 그 건물의 소유자에 대하여 법정지상권이 인정되는 경우에는 지상물의 사용 수익에 필요한 부분에 대해서는 권리의 행사가 제한되므로 법정지상권이 성립될 여지가 있다면 그러한 물건에 대한 입찰은 가급적 피하는 것이 좋겠다.

NOTE

법정 지상권이 성립될 여지가 있다면 입찰을 가급적 피해야 한다.


- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.

설춘환 위원
상가뉴스레이다 경매자문위원
법무법인 문형부동산 법무팀장
호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수
저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무



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[스크랩] 경매 틈새공략..법정지상권 있는 경우 |경매배우기

2007-01-26 07:53

http://blog.drapt.com/eunice68/360171169765606518 주소복사

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

[머니투데이 박성훈 외부필자]토지 소유자와 지상권자인 지상물 소유자가 상이한 상태에서 토지가 경매에 붙여지는 일이 있다. 이런 물건은 당연히 많은 사람들에게 기피 물건으로 꼽힌다. 입찰기일이 다가오면서 경매 정보지나 인터넷 등을 통해 1차 정보 검색을 할 때 ‘법정지상권 설립 여지 있음’이라는 문구를 보면 두 번 이상 쳐다보지 않게 된다. 하지만 이런 기피 물건도 적절한 해결 방안을 찾아내면 고수익을 가져다주는 복덩이가 될 수 있다.
법정지상권 설립 여지가 있는 토지들은 경매에서 대부분 최저가까지 떨어진다. 그런데도 낙찰을 받겠다고 나서는 사람이 없을 정도이다. 그래서 ‘법정지상권’ 설립 여지가 있는 토지는 대부분 지상물의 권한을 가진 지상권자가 낙찰받는 경우가 대부분이다. 마치 오랜 관행처럼 굳어져 있는데, 그 이유는 간단하다. 지상권자가 지상권을 행사하면 낙찰자는 낙찰받은 토지의 사용 가치가 없어지기 때문이다. 사용할 수 없는 토지라는 사실 때문에 최저가, 심지어는 감정가에서 10분의 1까지 떨어진 물건도 있다. 지상권자들은 이렇게 최저가까지 떨어지고 난 뒤에서야 낙찰을 받는 것이다.
그래서 역발상이 필요하다. 사실 법정지상권이 설립되는 토지만 골라 투자하는 사람들도 있다. 그들이 투자한 지상권에 속하는 건물은 낡고 노후한 것들이다. 때문에 머지않아 폐허가 되거나 헐어서 다시 지어야만 한다. 그들은 토지 가격이 최저가에 근접했을 때 토지를 낙찰받는다. 그리고 그 위의 건물이 낡아서 폐허가 되거나 재건축에 들어갈 때까지 기다리는 것이다. 워낙 헐값에 구입한 땅이니까, 그냥 은행에 예금해두었다고 생각하면 편하다. 그러다가 건물이 헐리게 되면 비로소 토지에 대한 재산권을 행사할 수가 있다.
그럼 사례를 통해 자세히 알아보자.
천안에 거주하는 고객은 30대 중반의 젊은 나이로 건축업에 종사하고 있었다. 고객은 자신의 건축업 경험을 이용하여 수익을 낼 수 있는 재테크를 원했다. 하지만 문제는 자금이었다. 고객이 동원할 수 있는 자금은 2000~3000만원이 한계였다. 오랜 상담 끝에 시골집을 경매로 낙찰 받아 간단한 리모델링을 통해 처분하여 수익을 올리는 방법으로 정했다. 최근 불어온 웰빙 바람이나 충청권의 기대심리, 수도권 고령자의 많은 지방이전 등으로 저렴한 시골집의 수요가 많아 질 거란 판단에서이다.
그 후 필자는 충청권 전역의 시골집 경매 물건을 찾기 시작했다. 그러기를 한달 여만에 홍성법원에서 진행중인 유난히 싼 시골집을 발견하였다. 감정가격의 10% 정도까지 떨어진 상태였다. 이유는 토지만 경매에 나온 것이고 건물은 아니었기 때문이다. 경매진행 내용에도 '법정지상권 성립여지 있음'(법정지상권이란? 타인의 토지에 건물, 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.) 이라고 명확히 나와 있었다. 이 때문에 입찰자가 없었던 것이다.
하지만 이 물건을 인터넷경매 사이트로 확인해본 결과 사람이 거주하지 않는 공실이었고 사진을 통해 쓸만한 기와집이란 것을 알았다. 현장을 방문한 결과 실제로도 거주자는 없었고 마을주민과 이장님을 만나 확인해보니 건물은 경매 나온 본토지의 소유자 집이었고 3년 전에 도시로 이사를 갔다는 것을 알았다. 이장님을 통해 어렵게 토지주의 연락처를 얻어 토지주 는 본 시골집을 포기하고 이사 갔음을 확인 하였다.
집 또한 10여 년 전에 지어진 것으로 방2칸 주방으로 이루어진 전형적인 시골 기와집이었다. 시골집 치고는 오래되지 않아 양호했고 마을 내에 위치하여 집 앞까지 도로포장도 잘 되어있었고 면 소재지가 가까워 학교, 공판장, 보건소, 농협, 병원 등 생활 편이 시설은 모두 있었다. 교통편 또한 좋은 편이었다.
현장 답사를 모두 마친 나는 모든 서류를 떼어 서류검토를 하였다. 건물은 생각대로 미등기 건물이었고 건축물 대장에도 올라있지 않았다. 토지는 300평으로 모두 대지였다. 시세와 감정가격은 평당 약10만원씩 감정가는 3000만원 이었으나 많은 유찰로 약10% 까지 떨어져 있었다. 고객과 나는 입찰 당일 아무런 경쟁자 없이 350만원에 낙찰 받았다. 잔금 납부 하고 토지 소유권 이전 후 바로 건축사무소에 의뢰해 건물의 건축물대장과 건물 등기부등본을 만들었다. 이에 소요비용이 50만원 이 들었다. 이로서 고객은 400만원의 돈으로 시골집을 장만 할 수 있었다.
이처럼 법정지상권의 가능성이 있다고 해서 지레 포기하지 말아야 한다. 경매에 나온 물건 중에는 법적으로 명시되어 있을 뿐 실제 거래에서는 아무 영향을 미치지 않는 지상권이 많다. 물론 쉽지 않을 것이다. 많은 발품을 팔아야 하고 많은 시간을 투자해야 한다. 하지만 그만한 가치는 충분이 있을 거라 생각한다. 특히 소액으로 부동산 투자를 생각하는 사람들은 더욱 틈새시장을 공략해 볼만 하지 않은가.
박성훈외부필자

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[스크랩] 땅 경매 진짜 주의해야 할 15가지 |경매배우기

2007-01-26 07:53

http://blog.drapt.com/eunice68/360171169765591672 주소복사

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

●땅 경매 진짜 주의해야 할 15가지

시중을 떠돌던 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서 상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 갑자기 황태자 대접을 받고는 있지만, 그러나 부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 애초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것이다.

부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람이다.

토지를 거래할 때는 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 한다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 한다. 토지거래허가 구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다 하더라도 무효가 된다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역내의 땅이라도 허가가 필요하지 않다.

소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 땅을 경매로 구입하고 할때 주의사항을 보도록 하자.

1.토지공부서류는 반드시 직접 확인하라

토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서, 부동산등기부(등본)등이다. 토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽고 땅값 상승 폭이 커 투자 가치가 높은 땅이다. 농림지역이면서 농업진흥구역은 절대농지여서 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않다.

지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 땅값 상승 폭도 작고, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입해야 한다.

땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목이다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품이 아니다. 그러하기 때문에 반드시 지적도, 토지이용계획확인원등의 공적인 서류를 통하여 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 한다. 그리고 전원주택단지등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 한다.

2. 호재가 겹치는 곳을 주목하라

부동산투자의 초보자는 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해야 한다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자, ‘신도시 기업도시’,‘신도시 혁신도시’,‘전철개통 기업도시’,‘고속도로개통 기업도시’,‘전철개통 혁신도시’,‘고속도로개통 혁신도시’,‘도로개통 기업도시’,‘도로개통 혁신도시’등이다. 판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’,‘혁신도시’,‘행정중심도시’,‘제주국제자유도시’인천송도국제자유도시, 영종도와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들을 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여준다.

3.땅값은 새로 날 길을 따라 상승한다

접근성과 유동성이 좋아지게 되면 투자가 활성화되게 마련이다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지·임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없다. 호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다. 신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거이다.

4. 그린벨트 해제대상지에 선점 투자하라

도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위하여 영국의 그린벨트와 유사한 형태로 개발제한구역을 두고 있다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이른다. 그러나 점점 이러한 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 한다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단이다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하자.

5. 개발 예정지의 인근을 찾아라

택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다.

토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다.

6. 지렛대가 안 통한다 여유자금으로 투자하라

단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 안 된다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다.

7. 투기가 아닌 투자의 마인드로 임하라

무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다. 특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물이다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가.

8.자신의 판단으로 투자하라

남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 계신다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다.

이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 한다. 소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 투자세계에서는 아무도 믿지마라. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 마라.

9.땅은 시간과의 싸움이다

땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야이다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 본다.

10.공부와 현황이 일치하는지 살펴라

지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다.

11. 도시계획을 눈여겨봐라

각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 그것이다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하라.

12. 투자기간과 수익률은 비례하지 않는다

땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3-6개월, 단기 2년-4, 중기 5-8년, 장기10년 이후로 보면 된다.

땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없다. 즉 절대 망하지는 않는다. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편이다.

13. 분쟁에 휘말릴 수도 있다

지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않는다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다.

만약 시골 땅을 낙찰받을때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다. 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다.

토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 된다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다.

14. 타이밍도 계산하라

대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정한다. 어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다.

경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었다고 한다.

15. 공동투자도 한 방법이다

소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 된다.

경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었다. 이러한 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단한다.

토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 판단된다

출처 : 아이 러브 고준석과 부동산 재테크

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