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[스크랩] 부자의 지름길 |부동산노트

2007-08-27 08:42

http://blog.drapt.com/esbyun/712641188171755371 주소복사

출처 : 상쾌한 아침님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/ktbtb


가치1. 입지편

1. 강남은 황제급이고, 강남과의 거리가 가까운 곳이 왕급이다.
2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 용인, 일산, 평촌, 수원, 파주가 노른자위다.
3. 30평대 이상 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라
4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.
5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.

가치2. 미래투자 가치편


6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.
7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.
8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라
9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.
10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.

가치3. 교통편


11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.
12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.
13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.
14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라
15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.

가치4. 교육편
16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.
17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.
18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.
19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.
20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.

가치5. 자연 환경편

21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.
22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.
23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.
24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.
25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.

가치6. 인문 환경편

26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라
27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.
28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.
29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.
30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.

가치7. 아파트 외부 환경편

31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며, 200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.
32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.
33. 브랜드아파트를 선택하라. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동부 등이 좋다.
34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.
35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.

가치8. 아파트 내부 환경편

36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.
37. 발코니는 넓을수록 좋다.
38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.
39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.
40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.

가치9. 시세편

41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.
42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.
43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.
44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.
45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.

가치10. 평형편

46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가 따른다.
47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는 것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상 벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)
48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지말아야 한다.
49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.
50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장 유망하다.

가치11. 매수편

51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.
52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다. 매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.
53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.
54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.
55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

가치12. 매도편

56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.
57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로 순차적으로 한다.
58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.
59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.
60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.

가치13. 대출편

61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며, 투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준 2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼 중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직한 방법이 아니다.
65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이 떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.

가치14. 분양편

66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승 때 최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는 사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한 하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이 유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의 투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.

가치15. 2006-2007년 전망편

71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년 추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초부터 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이 높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는 중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 인기가 적은 지역아파트는 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은 중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.

가치16. 부동산 학습편

76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세 및 야후!매물 및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 야후!, 네이버, 다음 등 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 고수들의 글을 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을 달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에 대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.

가치17. 발품편

81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을 짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를 살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는 미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.

가치18. 심리편

86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의 자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게 시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.

가치19. 갈아타기편

91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경 쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은 지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서 새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다. 20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은 곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자 가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을 발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.

가치20. 종합편

96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과 관련한 기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에 목을 메거나 하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린 만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.

가치21. 세금편

101. 양도 소득세 계산방법은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 - 세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원) 4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50% 3주택 이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70% 장기 보유 특별 공제는
3년-5년 양도 차익의 10% 5년-10년 양도차익의 15% (25%) 10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2% 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%

가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편

106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원) 5천-2억 0.5%(한도액 80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서 중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4% (한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%내에서 당사자간 협의 위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시) 매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증, 샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감 주민등록 등본 각 1통

가치23. 매매시 체크리스트편

111. 사전 준비는 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및 시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증 확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행
115. 잔금 지급후는 세금 납부 취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사, 법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기

가치24. 금기 사항편

116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 지금은 알짜라 할지라도 재건축, 재개발이 요원한 오래된 아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와 1년 시세 60% 상승 아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지 않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은 특별한 상황이 아니라면 피한다.

121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.

이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은 없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고 자부합니다. 여러분들을 사랑합니다. 감사합니다

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[스크랩] 청약가점 계산법 및 뉴청약전략 |부동산노트

2007-08-27 08:26

http://blog.drapt.com/esbyun/81188170804985 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=87558

 
8월 31일까지 분양승인을 받지 못한 분양단지는 모두 청약가점제가 적용된다. 따라서 9월부터 분양되는 대부분의 민영분양 아파트에 가점제가 적용될 예정이다.

청약가점제는 가점 점수가 높은 순서대로 당첨자를 뽑기 때문에 기존 추첨제방식과 완전히 다른 청약전략이 필요하다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 헷갈리기 쉬운 가점점수 계산법 10가지를 살펴보고 청약가점제에 따른 새로운 청약전략 5가지 방법을 소개한다.

◆ 헷갈리는 가점점수 계산법 Q&A

Q1. 무주택기간은 언제부터 산정되나?

무주택기간은 만30세를 기준으로 하되, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인 신고한 날부터 무주택기간이 적용된다.

하지만 30세 이전 결혼했다고 하더라도 향후 이혼을 할 경우 혼인신고일 기준이 아닌 30세를 기준으로 무주택기간이 산정된다.

Q2. 결혼 전 아내가 주택을 보유한 경험이 있을 경우에는 어떻게 되나?

결혼 전 아내가 주택을 보유하고 있을 경우 아내가 청약을 한다면 주택을 매도한 이후부터 무주택기간이 산정된다. 하지만 남편은 결혼 전 아내가 주택을 보유한 것인 만큼 그 주택과 상관없이 계속해서 무주택자였으면 그 기간을 인정받을 수 있다.

Q3. 현재 주택을 보유하고 있는데 주택으로 인정되나?

이 경우 주택규모에 따라 주택 인정 여부가 다르다.

아파트를 제외한 20㎡ 이하 주택은 무주택이다. 전용면적 60㎡이하이고 공시가격 5천만원 이하인 주택 1채를 10년 이상 보유한자가 60㎡초과주택으로 청약한다면 주택보유기간을 무주택기간으로 인정한다.

단 보유기간 10년 이전에 매도한다 하더라도 그 후 무주택 살고 총 기간이 10년을 경과하면 그 기간 역시도 무주택기간으로 인정한다.

참고로 주거용 오피스텔 역시 주택으로 보지 않기 때문에 오피스텔을 보유하고 있더라도 무주택기간을 인정받을 수 있다.

Q4. 아내가 주택을 갖고 있어 세대분리를 하면 무주택자가 되나?

배우자의 경우 세대분리를 해도 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 간주된다. 따라서 가점제에서는 1순위 청약이 불가능하다.

Q5. 남편이 세대주일때 장인, 장모님이 부양가족으로 인정되려면 어떻게 해야 되나?

장인, 장모 역시 친부모와 마찬가지로 직계존속으로 간주돼 3년간 동일 주민등록표상에 등재돼 있어야 한다.

이때 아내가 1순위 자격을 가지고 있어 청약을 하더라도 장인, 장모는 부양가족으로 인정되지 않는다. 그 이유는 직계존속은 세대주일 때만 가능한데 아내는 세대원이기 때문이다. 따라서 아내가 청약할 때는 배우자인 남편과 자식만이 부양가족으로 인정된다.

Q6. 10년 무주택기간을 갖춘 부부에게 2년 전 주택을 매도한 만 60세 이상 부모님이 부양가족으로 있다. 그럼 무주택기간은 얼마인가?
 
결론부터 말하자면 부모님이 아닌 부부가 청약을 한다면 무주택기간은 10년이다.

부모님은 입주자모집공고일 당시에만 주택이 없으면 된다. 하지만 만약 입주자모집공고일 당시 부모님께서 2주택 이상 주택을 보유하고 있다면 1가구 초과할 때마다 5점씩 감점된다.

즉 2주택 보유시 5점, 3주택 보유시 10점, 4주택 보유시 15점식으로 감점된다.

Q7) 30세 이후 결혼한 부부는 지금까지 한번도 내집을 가져 본 적이 없다. 현재 남편은 40세, 부인은 35세로 각각 무주택기간은 남편 10년, 아내 5년이다.  현재 남편이 세대주인데 이를 아내로 변경하면 아내의 무주택기간은 10년이 되나?

결론부터 얘기하자면 무주택기간은 남편이 청약할 때는 10년, 아내는 5년이 인정된다. 즉 세대주와 무주택기간 승계와는 아무런 상관없다.

정리하자면 아내가 세대주나 세대원 아무 조건에서든지 청약할 때 무주택기간은 5년이고 남편 역시 어떤 조건하에서도 무주택기간은 10년이 인정된다.

Q8) 독립한 미혼자녀를 다시 같은 주민등록등본에 등재하면 부양가족으로 인정받을 수 있나?

미혼인 직계비속은 직계존속과 달리 3년 이상 같이 있어야 된다는 조건이 없어 바로 주민등록등본에 등재하면 부양가족 가점점수를 받을 수 있다.

단 만 30세 이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 1년 이상 계속해서 같은 주민등록등본에 있어야 부양가족 가점점수를 받을 수 있다.

Q9) 10년 동안 부모님을 모시고 살았다가 최근 6개월 분가했다. 다시 합가를 할 경우 부양가족으로 인정받을 수 있나?

결론부터 얘기하면 부양가족으로 인정받지 못한다. 부모 등 직계존속은 입주자모집공고일 현재 3년 이상 연속해서 동일 주민등록등본에 등재돼 있어야 가능하다.

따라서 부모님이 부양가족으로 인정받으려면 앞으로 3년을 다시 기다려야 한다.

Q10) 부부가 각각 한 아파트에 동시에 청약할 수 있나?

부부가 모두 1순위 청약 예,부금 통장을 가지고 있을 때 같은 아파트 같은 평형으로 동시에 청약이 가능하다. 하지만 동시에 당첨되더라도 계약은 한 채만 해야한다. 즉 평형이나 층 등을 보고 원하는 아파트를 계약하면 된다.

◆ 맞춤 가점제 청약전략 5

전략1) 전용면적 60㎡ 이하 주택의 공시가격 5천만원 넘지 않는다면 과감히 매도하자.

전용면적 60㎡이하이면서 공시가격이 5천만원 이하 주택을 10년 이상 보유하고 있다면 향후 60㎡초과 청약시 주택보유기간을 무주택기간으로 인정해주며, 10년 이내 주택 처분 후 계속 무주택자로 10년이 경과돼도 마찬가지로 인정해 준다.

이들 현재 공시가격이 5천만원을 넘지 않는 주택은 최근까지 주택가격이 많이 오른 점을 감안 할 때 보유가치는 그다지 높지 않다고 볼 수 있다.

하지만 만에 하나 이들 주택을 보유하고 있는 도중 공시가격이 5천만원을 넘게 된다면 주택보유기간을 무주택기간으로 인정받을 수 없다. 이때 무주택기간으로 인정받을 수 있는 기간은 최소 10년 이상인 만큼 가점점수로는 최소 20점을 잃게 될 수 있다.

물론 5천만원을 넘은 공시가격이 다시 5천만원 이하로 내려간다면 다시 무주택기간으로 인정 받을 수 있으나 공시가격 하락될 경우는 매우 드문 일이다.

따라서 보유가치가 높지 않은 주택 때문에 자칫 20점이 넘는 가점점수를 잃기보다는 기존 주택을 과감히 매도하는 것이 좋다.

전략2) 양친 모두 계신다면 2주택 보유해도 같이 사는 것이 유리하다.

우선 본인의 부모님 또는 배우자 부모님의 경우 원칙적으로 3년 이상 동일한 주민등록등본에 등재돼 있어야 부양가족으로 인정된다.

또한 부모님이 2가구 이상 보유시 1주택 초과할 때마다 5점씩 가점이 차감된다. 즉 2주택을 보유하면 5점, 3주택을 보유하면 10점이 차감된다.

하지만 부양가족 1명이 증가될 때마다 가점점수는 5점씩 증가한다. 이는 3개(무주택기간, 부양가족수, 가입기간) 가점항목 중 기준별 점수배점이 가장 높다.

즉 2주택을 보유한 부모님(아버님, 어머님)을 부양했을 때 5점 가점이 차감되나 부양가족수 2명 증가로 10점이 증가해 결론적으로 5점 높은 가점점수를 받을 수 있다.

또한 부모님의 주택여부 판정은 입주자모집공고일을 기준으로 하기 때문에 2주택을 보유하고 있더라도 공고일 이전에 매도하면 가점점수는 차감되지 않는다.

전략3) 부부가 모두 청약통장을 가지고 있다면 무주택 기간 및 가입기간 가점 합이 높은 사람을 세대주로 전환해라.

청약가점제는 말 그대로 높은 가점순서대로 당첨자가 정해지는 방법으로 예전 추첨제에서의 확률과는 다른 청약제도이다.

즉 청약자들도 기존 1순위 청약자를 늘려 당첨확률을 높이는 청약전략에서 한명의 가점점수를 확실히 높이는 전략으로 바꿔 청약을 해야겠다.

세대주인 경우 직계존속이 부양가족수에 포함되지만 세대원은 직계비속만이 부양가족수에 포함된다. 따라서 즉 무주택기간 및 가입기간의 가점 합이 높은 사람을 세대주로 하여 한 명의 가점 점수를 크게 높이는 전략이 필요하다.
 
참고로 부부와 장인, 장모, 그리고 아들 1명이 같이 살고 있는 가정이 있다고 하자.

이때 남편이 세대주일 경우 부양가족수는 총 4명이 된다. 하지만 세대원인 부인이 청약할 때 부양가족수는 남편과 아들 2명밖에 안됩니다. 즉 여기서 세대원과 세대주 가점점수는 무려 10점차이가 나기 때문.

ex) 남편 무주택기간이 4년, 부인 무주택 기간 5년이며, 위에서 언급했듯이 부부, 장인, 장모, 아들이 사는 가정집이 있습니다. 남편 청약가입일은 2002년 7월이고, 아내 청약가입일은 1999년 8월이다.
 
이때는 아내를 세대주로해서 아내의 가점 점수를 크게 높이는 전략이 필요하다.

남편이 세대주인 경우

아내가 세대주인 경우

남편 가점

아내 가점

남편 가점

아내 가점

무주택기간

10

12

10

12

부양가족수

25

15

15

25

가입기간

7

10

7

10

총 가점점수

42

34

32

47

 

전략4) 30세 이전 예비 신혼부부 혼인신고부터 서두르자.

무주택기간은 만 30세를 기점으로 계산된다. 하지만 만 30세 이전에 혼인을 하게 되면 혼인신고일로부터 무주택기간이 산정된다.

따라서 현재 결혼을 앞둔 30세미만의 예비 신혼부부의 경우 혼인신고를 먼저 해두는 것이 향후 가점점수 확보에 유리하다.

또한 예비 신혼부부 중 한 사람이 주택을 보유하고 있지만 보유가치가 낮아 처분을 염두하고 있다면 혼인신고 이전에 처분하는 것이 좋다.

만약 아내가 유주택자이고 남편이 6년 무주택일 경우 결혼 전 아내가 주택을 처분할 경우 남편은 청약시 6년 무주택기간에 해당하는 12점 가점점수를 확보할 수 있지만, 결혼 후 처분하게 되면 남편의 6년 무주택기간은 사라지게 된다.

전략5) 1주택(60㎡초과) 소유자는 대형평형 청약 가능한 통장으로 전환하자.

기존 추첨에서는 1주택 보유자의 경우 청약 1순위 자격이 유지 됐지만 가점제에서는 1주택 보유자도 모두 1순위 자격 제한을 받는다.

따라서 1주택자는 가점제로 청약받기는 매우 어려운 만큼 추첨제를 통해 청약을 받아야 하겠다. 이 중 전용면적 85㎡이하 물량은 전체물량의 25%만이 추첨제가 적용되고, 85㎡초과는 전체물량의 50%가 추첨제로 당첨자를 선별한다.

따라서 1주택 소유자들은 85㎡초과 청약이 가능한 6백만원이상(서울기준) 예금통장으로 전환하는 것이 유리하다. 참고로 예치금을 늘려 대형평형으로 청약 가능한 통장으로 갈아타고자 한다면 예치금 증액 후 1년을 기다려야 한다.

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[스크랩] 지금 투자하면 3년 안에 큰돈 버는 아파트 |부동산노트

2007-08-24 08:51

http://blog.drapt.com/esbyun/2413571187913060683 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
교육 · 교통 · 조망권이 좋은 곳을 찾아라!

지금 투자하면 3년 안에 큰돈 버는 아파트
부동산의 꽃이라고 할 수 있는 아파트. 아파트는 가장 좋은 투자처이자 재테크상품이다. 과연 어떤 아파트가 살기도 좋고 값도 많이 오르는 아파트일까? 오랫동안 부동산 전문가로 현장에서 활약했던 노두승씨를 만나 돈 되는 아파트 정보를 들어봤다.

“책을 쓰는 몇 개월 동안 정부가 발표한 부동산 대책만 무려 4차례나 될 정도로 부동산 시장은 항상 혼란의 연속입니다. 하지만 이러한 혼란 속에서도 변하지 않는 진리는 교육환경 좋고, 교통 좋고, 대단지인 아파트는 가격이 많이 오르고 조금 내린다는 것이죠.”

실속 정보로 화제가 되고 있는 책 <3년 안에 뜰 곳만 콕콕 찍어주는 부동산 보물지도>(그리고 책 펴냄)의 저자 노두승 팀장(한건설 개발사업팀)은 투자하기 가장 안전한 아파트로 교육환경 좋은 곳과 랜드마크 아파트를 꼽았다.

[1] 교육환경 좋은 곳, 돈 버는 건 시간문제
강남 대치동의 집값이 비싼 것은 교육환경이 좋다는 한 가지 이유다. 소위 ‘명문’이라 불리는 학교 배정이 가능한가, 주변에 얼마나 좋은 학원이 있는가에 따라 비슷한 입지에도 불구하고 아파트의 가격 차이가 심하다. 요즘은 고등학교보다는 초등학교와 중학교를 보고 이사하는 수요자가 늘고 있다. 고등학교는 지역구 내 추첨방식을 적용하는 반면, 초등학교와 중학교는 근거리 배정을 원칙으로 하기 때문이다.

“강남 대치, 도곡동은 최고의 교육환경으로 가치 있는 곳이지만 가격이 너무 비싸다는 것이 단점입니다. 그러나 가격은 아직도 점점 오르고 있어요. 떨어질 걱정은 절대 없죠. 아직도 재건축 투자 수익 가능성과 대규모 주상복합타운 형성에 의한 선호도가 높아 호재가 여전합니다.”

비강남권으로는 양천구 목동지역을 먼저 꼽았다. 목동지역도 역시 가격이 만만치 않은데 이중 저평가된 목동1단지 한신청구아파트는 1억~2억원 정도 가격이 낮아 투자가치가 있다고 한다. 강북의 8학군으로 불리는 노원구 중계동 은행사거리와 7호선 하계역 역세권도 꾸준한 상승이 기대되는 곳이다.

[2] 지역 대표 아파트는 가장 먼저, 가장 많이 오른다
“소위 랜드마크로 불리는 지역 대표 아파트들은 해당 지역의 아파트 시장을 주도하는 역할을 합니다. 그만큼 가격도 먼저, 많이 오르게 됩니다. 한 예로 강남구 압구정동의 신현대와 미성아파트의 50평대를 비교하면 5억원 정도 차이가 날 정도예요.”

지역을 대표하는 아파트 중 투자가치가 있는 곳은 대단위 대림타운이 형성되어 있는 구로구 신도림동의 대림e-편한세상 4차, 성수역 역세권인 성동구 성수동 롯데캐슬파크, 영등포구 문래동의 문래자이, 당산동의 삼성래미안, 중구 신당동의 남산타운 등이다.

현장을 누비고 다니면서 노두승 팀장이 느낀 점은 아직도 사람들이 잘 몰라서 저평가되고 있거나, 상승 호재가 기대되는 숨겨진 보물 부동산들이 많다는 것. 이미 유명한 곳은 오를 대로 올라 투자하기가 쉽지 않다. 이럴 때는 새로운 상승 호재가 무엇인지 그 틈새를 공략해보는 것도 한 방법이다.

[3] 저평가된 ‘나홀로’ 아파트를 노려라!
“더 이상의 신규 택지 공급이 어려운 서울이나 수도권의 경우 빌라나 단독주택 개발이 개별적으로 진행되면서 한 동이나 두세 동 등 규모가 작은 ‘나홀로’ 아파트가 늘어나고 있습니다. 기존의 대단지 아파트는 오를 만큼 오른 상황이구요. 부정적으로만 생각하지 말고, 나홀로 아파트에 관심을 가져보는 것도 한 방법입니다.”

특히 대단지 아파트 인근에 위치한 경우 주변의 녹지공간과 편의시설을 공유할 수 있기 때문에 여러모로 장점이 많다. 특히 나홀로 아파트의 경우 분양가나 매매가가 저렴하기 때문에 시세차익을 기대할 수 있다. 한두 동짜리 나홀로 아파트들이 자연스럽게 타운을 형성하는 경우도 있기 때문에 투자가치로도 손색이 없다.

타운을 형성하고 있는 나홀로 아파트로는 양천구 신정동과 신월동 일대, 동대문구 장안동, 강서구 내발산동과 화곡동 일대다. 2호선 신정네거리역을 중심으로 경계에 있는 양천구 신정동과 신월동은 최근 연립주택을 헐고 1~2개동 규모의 나홀로 아파트가 꾸준히 들어서고 있어 유망하다. 동대문구 장안동 일대는 장안시영 재건축을 통해 대규모 유명 브랜드 아파트가 조성되고 있어 대단지 수혜가 예상되는 곳.

강남, 서초구 등 선호도 높은 지역에 있는 나홀로 아파트는 선호도나 가격대가 높다. 그래도 주변 대단지에 비해서는 가격이 낮기 때문에 자녀의 교육 등을 고려한 실수요자들에게 꾸준히 인기 있다. 화곡 저밀도지구 재건축이 한창인 강서구 화곡동과 내발산동 일대 나홀로 아파트들도 인기 있다. 8호선 송파역 역세권에 있는 나홀로 아파트들도 주변에 대단지 아파트들이 밀집해 있어 인기. 26평형이 3억4000만~3억7000만원대로 전세를 끼고 1억7000만원 정도면 구입이 가능해 주변 대단지에 비하면 가격이 낮은 편이다.

[4] 한강 조망권이 아파트 가치를 올려준다!
웰빙에 대한 관심이 높아지면서 조망권을 가진 아파트의 인기가 올라가고 있다. 그중에서도 한강대로변의 아파트 건설부지가 점차 줄어들면서 한강 조망권에 관심이 많아지고 있다. 강북지역 아파트는 한강을 남쪽에 두고 있어 거실이나 안방에서 한강을 조망할 수 있는 반면, 강남은 그늘진 북쪽 베란다에서 부분적으로 조망할 수 있어 전자가 유리하다. 조망권에 따라 1억~2억원 이상 차이가 나기 때문에 충분한 투자가치가 있다. 투자 유망한 한강 조망권 아파트는 강남구 압구정동, 광진구 구의동 대단지, 9호선 개통 예정인 흑석동 일대, 밤섬 조망권이 우수한 마포구 신정동과 현석동, 성동구 금호동과 옥수동 등의 아파트이다. 조망권을 갖춘 재건축·재개발 아파트로는 용산구 이촌동, 성동구 금호동 14구역, 옥수동 옥수12·13구역과 광진구 자양동, 마포구 염리동 염리구역, 용강동 2구역 등이 유리하다.

“외국의 경우 조망권을 갖추면 조망권이 없는 경우와 비교해볼 때 30% 정도 가격이 비싸다고 합니다. 조망권이라는 호재는 앞으로 점점 더 커질 전망입니다.”

한강 조망권뿐 아니라 하천 조망권이나 산 조망권도 호재로 작용한다. 중랑천, 탄천, 양재천 주변과 서울 중심의 남산, 강남의 대모산과 우면산, 강서권의 우장산, 강북권의 북한산이 보이는 주변 지역도 아파트값 상승이 기대된다. 한 예로 신당동 남산타운의 경우 남산 조망에 따라 1억원 이상의 시세 차이가 나고 있다.

[5] 공원 프리미엄도 중요한 호재
최근 분양한 동탄신도시 청약 결과, 건설회사의 브랜드 인지도가 다소 낮더라도 공원과 조망권을 확보하고 있는 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 이처럼 쾌적한 공원에 인접한 아파트가 앞으로는 더욱 오를 전망이다. 용산 대단위 공원 주변의 한강로 일대와 문배동을 중심으로는 고층 주상복합 물량이 많고, 용산동을 중심으로 한 도심 재개발이, 한남동과 효창동, 용문동 일대는 주택 재개발이 한창이다. 자금이 1억원 미만일 때는 주택 재개발지역의 조합원 지분을 구입하는 쪽이 좋고, 1억원 이상 보유 시는 역세권 중심으로 기존 아파트 매입이 좋다. 초기자본은 부족하지만 자금 확보가 가능하다면 주상복합 신규청약이나 분양권을 사두는 것도 괜찮다.

서울숲 등 뚝섬지구 개발에 따른 호재로 성동구 성수동 일대와 뚝섬 일대도 지속적인 가격 상승이 예상된다. 송파구 가락동의 5호선 개롱역 역세권도 오금공원에 인접해 있어 공원 프리미엄의 덕을 볼 것으로 기대된다.

[6] 전세 끼고 재테크와 내 집 마련을 동시에
전세를 끼고 잘만 사면 내 집 마련과 재테크 두 마리의 토끼를 잡을 수 있다. 전세를 끼고 아파트를 마련한다는 것은 기존 세입자가 지불한 비용을 안고 나머지 비용만 들여 구입하는 것을 의미한다. 초기 금액에 대한 부담이 적고, 시세차익까지 노릴 수 있다는 장점이 있다. 단, 역세권이나 도심권 등 기본적인 전세 수요가 있는 지역을 선택하고 본인의 재정 여건을 고려해 마련해야 한다. 소액투자로 적당한 곳은 역세권 소형 아파트가 적격인데 도봉구 창동역, 강서구 방화역, 성동구 왕십리역과 행당역 주변 등이 적당하다. 24평이나 25평형대가 전세가 비율이 65% 정도여서 6000만~8000만원 정도면 전세를 끼고 구입이 가능하다. 발전 가능성이 잠재되어 있는 곳으로는 마포구 상암동 월드컵 2단지도 괜찮다. 22평형 기준 전세가 비율이 50% 정도이긴 하지만 매매가 상승이 기대되는 곳으로 전세를 안고 1억2000만~1억5000만원 정도면 살 수 있다.

[7] 목돈 없으면 모기지론으로 뜨는 지역 아파트 마련
목돈이 없다면 10년 이상 장기로 주택자금을 대출해주는 모기지론으로 한창 뜨고 있는 아파트에 내 집을 마련하는 것도 한 방법이다. 서울이면서도 공기가 좋고 주변에 편의시설이 들어서고 있는 상암동 일대 아파트는 2004년에서 2005년 동안 7.8%의 가격 상승이 있었을 정도로 유망한 곳이다. 월드컵 2단지 25평의 경우 3억6000만원 정도인데 모기지론을 이용할 경우 1억800만원만 있으면 2억5200만원 정도를 대출받을 수 있다. 5억6000만원 하는 월드컵 3단지 33평은 자금이 1억6800만원 정도만 있으면 3억9200만원을 대출받아 마련할 수 있다. 판교신도시 후광 효과로 가격이 상승하고 있는 경기도 용인시 수지읍 25평 아파트의 경우도 1억3000만~1억8000만원 정도의 자금만 있으면 모기지론을 이용해 구입할 수 있다.

[8] 임대아파트를 공략하라
“없는 사람들의 거주지로만 인식됐던 임대아파트에 대한 수요자의 인식이 변하고 있습니다. 특히 택지지구에서 분양되는 민간 임대아파트의 경우 일반 분양 아파트에 비해 상대적으로 분양가가 저렴하고 2년 6개월이 지나면 분양 전환이 가능하기 때문에 인기가 높습니다.”

청약통장을 가지고 임대아파트를 분양받았다고 해도 같은 통장으로 다른 신규 아파트를 분양받을 수 있다는 장점도 있다. 서울에서 1시간 이내에 진출입이 가능하고 쾌적한 주거환경이 보장되는 경기도 성남 도촌지구나 고양 행신2지구, 의왕 청계지구, 하남 풍산지구 등의 임대아파트는 투자가치가 충분하다.

[9] 상대적으로 저렴한 조합아파트
직장조합과 지역조합으로 구분되는 조합아파트의 경우 청약통장 없이 신규 아파트를 가질 수 있다는 장점이 있다. 조합원들에게 먼저 분양한 후 일반 분양이 이뤄지기 때문에 좋은 층과 방향을 우선적으로 배정받을 수 있고 일반 분양가보다 상대적으로 저렴하다. 단, 사업기간이 길어질수록 조합원들의 부담이 커지기 때문에 조합원으로 가입하기 전 사업성, 건설사의 우량성, 안정성 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 강남권과 인접한 동작구 상도동, 알짜 주거지역인 마포구 창전동과 신수동 일대 등이 유망하다.

[10] 위험한 만큼 고수익인 철거가옥 투자
소위 ‘딱지’ 매입으로 불리는 철거가옥 투자는 시세보다 저렴한 가격으로 강남권이나 선호도 높은 지역에 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있지만, 말 많고 탈 많은 것이 사실. 심사숙고해서 신중하게 투자해야 한다. 유망한 지역으로는 한강 조망권을 갖추고 있고 강남을 비롯한 수도권 전 지역과 교통이 연결되는 강동구 하일동 강일지구, 강남권 개발의 핵심인 세곡지구와 우면지구, 목동 신시가지의 수요층을 흡수할 것으로 기대되는 강서구 발산지구 등이다.

교통망이 확충되면서 굳이 서울만을 고집할 필요는 없어졌다. 수도권 외곽지역도 지하철이 통과하고 도로망이 개통되면서 수요자들이 모여들어 가격 상승이 기대되는 곳들이 많다.

[11] 끊임없이 확장되는 수도권
서울과 수도권을 잇는 철도의 복선화가 가속화되면서 새로운 교통망이 형성되고 있다. 서울보다 저렴한 가격에 환경이 쾌적하고 교통이 편리하다는 것이 장점이다. 경의선의 수혜를 받는 고양시 풍동(풍산역, 백마역)과 일산동(일산역), 파주시 교하읍(운정역), 중앙선의 수혜가 예상되는 남양주시 와부읍(덕소역), 수인선이 지나는 인천시 논현동(월곶역, 소래포구역), 외곽순환도로가 연결되는 고양시 벽제동 등이 투자 유망지역이 될 것이다.

아파트로 돈을 벌기 위해서는 꾸준히 관심을 갖고 공부해야 한다고 강조하는 노두승 팀장. 정부가 어떤 부동산 정책을 발표하고 어떤 도시개발계획을 내놓는지, 그 후속 정책들은 무엇인지, 그에 따라 어떤 호재가 예상되는지를 파악해야 한다는 것이다. 관심을 가지고 지켜보면서 비교적 진행상황이 빠른 곳에 투자하는 것이 현명하다는 것이다.

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